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안녕하세요.

신도시급 대단지 감만1구역 재개발 시세 낮은 상가 입주권 및 공동주택 입주권 타입별 매물 소개 해 드리겠습니다.

진행대비 시세최저

대단지 감만1구역 재개발 이 위치한

 

감만동은

처음 들으시면 다소 멀게만 느껴지지만

서면과 부산역 등까지 불과 15분 정도로 접근성이 좋으며

광안대교등을 통해 해운대로의 접근 및 북항대교 역시 바로 앞에 있어 이용이 편리 합니다.

 

사업규모로는

감만동 전체가 변화할 규모인

9000여 세대 대단지로 진행이 되고 있으며

 

이런 대단지는 들어서기 까지 시간이 다소 많이 소요되는 단점이 있지만

이런 신도시급의 대규모 아파트 단지가 들어서게 되면

주변 일대의 실거주 환경이 크게 개선 및 변화 하고 대단지 만의 큰 장점을 가지고 있습니다.

 

그리고,

아름다운 부산항대교와 북항 일대의 바다조망을 누릴수 있는 큰 장점을 가지고 있습니다.

 

또한,

가장 중요한 900만원이 되지 않는 놀라운 조합원 분양가와

진행대비 낮은 프리미엄은 대단지 신축 브랜드 아파트로서 준공이 되었을때의 가장 큰 장점이 됩니다.

그럼, 먼저

낮은 조분가 + 진행대비 시세최저

감만1구역 재개발 상가 입주권 및 공동주택 입주권 타입별 최저 물건들을 소개해 드리겠습니다.

 

현재 부산 모든 재개발중 진행대비 가장 낮은 시세(프리미엄) 을 가지고 있으며

시세가 낮기에 인수가 역시 상대적으로 낮은 소액 투자처이기도 합니다.

 

아래 물건들은 타입별 최저 물건들만 엄선하였습니다.

 

1) 상가 입주권 매물

2) 공동주택 입주권 매물

낮은 조분가 + 진행대비 시세최저

감만1구역 재개발의 특징을 다시 한번 간략히 정리드리겠습니다.

 

- 신도시급 대단지, 북항 조망

- 낮은 조합원 분양가 + 진행대비 시세가 아주 저렴한,

진행대비 시세최저

감만1구역 재개발의 각 타입별 세대수 및 조합원 분양가 입니다.

 

그 어느 구역과 비교를 하여도

깜짝 놀랄만한 평단가 900만이 되지 않는 착한 조합원 분양가를 가지고 있습니다.

 

비례율은 별도 없다고 보시면 됩니다. ( 뉴스테이는 비례율을 거의 100%를 맞추게 됩니다. )

감만1구역 재개발에 관심이 있으신 분들은 연락주시면 자세히 설명드리겠습니다.

 

 

 

고맙습니다. 건강한 하루 하루 되십시오.

 

부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.

양산 상가, 주택, 토지 물건 접수 투자 받습니다.

 

[ 부산, 양산 / 상가 / 주택 / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

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안녕하세요

연지 래미안어반파크 ( 연지2구역 재개발 ) 의 상가 입주권 / 84A 입주권, 조합원 물건을 소개해 드리겠습니다.

그럼

연지래미안어반파크 (연지2구역 재개발) 조합원 입주권 물건을 소개해 드립니다.

래미안어반파크는

연지2구역 재개발의 결과물로서

부산에서 가장 선호도가 높고 브랜드 프리미엄이 큰 래미안이라로 건설중에 있습니다.

부산 시민공원을 앞에 두고 있어

도심내 최대공원을 앞마당처럼 이용할 수 있는 장점과 연지초등학교가 옆에 있어 초품아로 불릴수 있습니다.

연지 래미안어반파크의 좀 더 자세한 소식은 아래 포스팅을 참조 부탁드립니다.

blog.naver.com/nackyeop/222204816047

연지2구역 재개발의 결과물인

연지래미안어반파크에 대해 궁금하신점이 있으신 분은 연락주시면 자세히 설명드리겠습니다.

고맙습니다. 건강한 하루 하루 되십시오.

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양산 상가, 주택, 토지 물건 접수 투자 받습니다.

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안녕하세요

연지2구역 재개발의 결과물인

연지 래미안어반파크의 84A 물건과 상가 입주권 물건을 소개해 드리겠습니다.

연지래미안어반파크는

현재 공사를 한창 진행중이며 2022년 9월에 입주를 예정하고 있습니다.

부산 시민공원을 앞에 두고 있어서 도심내 최대공원을 앞마당처럼 이용할 수 있는 장점을 가지고 있으며

단지 옆의 연지초등학교가 있어서 초품아로 불릴수 있습니다.

그리고 그 무엇보다 래미안이라는 부산에서 가장 선호도 높은 브랜드를 가지고 있어서

많은 분들의 관심을 받고 있고 이로 인해 시세도 다소 높게 형성이 되어 있습니다.

그럼

연지래미안어반파크 (연지2구역 재개발) 조합원 입주권 물건을 소개해 드립니다.

하나는 84A 타입의 고층 이며

또 하나는 상가1순위 상가입주권 으로 감정가가 높아 좋은 자리르 배정 받을것으로 예상이 됩니다.

연지2구역 재개발, 연지래미안어반파크의 각 타입별 세대수 및 조합원 분양가 입니다.

연지 래미안어반파크의 장점들입니다.

사실 지하철 역세권은 아니며 걸어서 이용하기는 조금 어려운 부분을 가지고 있습니다.

하지만 모든 아파트가 지하철 역세권을 가질 필요는 없으며 그 이상의 다른 장점을 가지면 그 가치는 충분합니다.

연지2구역 재개발

연지래미안어반파크에 대해 궁금하신점이 있으신 분은 연락주시면 자세히 설명드리겠습니다.

고맙습니다. 건강한 하루 하루 되십시오.

부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.

양산 상가, 주택, 토지 물건 접수 투자 받습니다.

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안녕하세요. 

거대한 재개발 단지인 양정재개발 중에서

양정1구역 재개발의 희귀 100+59+상가 물건을 정리해 드리겠습니다.

양정 재개발 단지는

개인적으로 가장 추천드리는 곳은 양정1구역 재개발 입니다.

그 이유는 실거주라는 측면에서 보면

역세권의 양정3구역은 은 대로변과 가까워 다소 번잡하고 양정2구역은 지하철에서는 꽤 멀고

그 사이에 위치한 양정1구역이 대로변에서부터 일정 거리가 있고

대단지 구역으로 내부 조경 및 시설 역시 기대할 수 있는 브랜드 아파트 이기 때문입니다.

먼저

오늘 양정1구역 재개발 특별한 물건 소개해 드립니다.

그 외 양정1구역 재개발 물건

양정1구역 재개발의 비례율을 잠깐 살펴보겠습니다.

비례율이 상승하게 되면 조합원분들에게는 그만큼 실질적인 혜택이 주어집니다.

- 권리가 = 감정가 * 비례율

- 조합원분양가 - 권리가 = 부담금

양정1구역 재개발의 특징을 간략히 소개해 드립니다.

양정1구역 재개발의 각 평형별 세대수와 조합원 분양가를 소개해 드립니다.

* 조합원 층 배정

- 100타입은 조합원 100% 이며 - 84A 타입은 6층이상 - 그 외 다른 타입들은 10층이상

조합원들에게 배정이 될 예정입니다.

양정1구역 재개발에 관심이 있으신분들은 연락주시면 자세히 설명 드리곘습니다.

고맙습니다. 좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

[ 부산, 양산 / 상가 / 주택 / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요. 

오늘은 최근 재개발 문의 늘면서 함께 상가 입주권 관련하여서도 문의가 늘어

현재 매수가 가능한 부산 재개발 구역의 상가입주권 물건을 정리해 드리겠습니다.

재개발에서 상가 입주권은 조합원 분양가와 입주 이후의 상가 시세의 차이가 커서 좋은 투자처가 될 수 있습니다.

하지만,

실제 아파트 단지내 한정된 상가수로 인한 물량이 작고 분양 신청시부터 이후 시세 차이까지 고려하셔서

실제 매물로 나오는 물건이 작아 거래가 많이 되지 않습니다.

상가입주권을 고려시에는 상가를 분양 신청 하였다 하더라도 상가를 분양 받을 수 있는 순위에 포함이 될 수 있는가를

먼저 체크해야 합니다.

대부분의 상가 신청 분들은 근린을 포함한 건축물을 소유하고 있고

위 순위에서 5순위 이상은 상가를 배정 받는 것이 사실상 힘들기 때문에 생각지 않으시면 되기에

이런 순위라면 의미가 없기에 고려치 않으셔야 합니다.

따라서,

1층으로 배정을 받기 위해서는 아무래도 감정가가 조금 커야 하기에 실 투자금액 역시 높습니다.

이런 부분들을 고려하고

상가입주권을 매수하시게 되고 그 뒤의 활용으로는

매수 가능하신 상가 입주권 물건 소개해 드립니다.

고맙습니다.

[ 부산, 양산 / 상가 / 주택 / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

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안녕하세요. 

시민공원 주변 촉진3구역 재개발 의 상가주택 물건을 간략히 소개해 드리겠습니다.

이미 여러차례 소개해 드렸던 것처럼

시민공원 촉진3구역은 부산 재개발 중의 #대장주 로 불리는 곳입니다.

재개발의 꽃은 머니 머니 해도 상가입주권 입니다.

재개발의 상가입주권은

특히나,

부산 재개발의 대장주중에 하나이며 너무나 많은 분들의 관심을 가지고 있는

대단지 시민공원 촉진3구역 의 상가입주권 은 가치가 충분 하겠습니다.

그럼 .

오늘 시민공원 촉진3구역 의 상가주택 ( 상가입주권 ) 물건 소개해 드립니다.

그 외 시민공원촉진3구역 물건 소개해 드립니다.

시민공원 촉진3구역에 대한 추가적인 설명부분은 제가 작성한 페이지를 참조 부탁드립니다.

https://blog.naver.com/nackyeop/221591696729

시민공원 주변 재정비 촉진3구역 재개발에 관심이 있으신분은 연락주시면 자세히 설명 드릴수 있도록 하곘습니다.

감사합니다.

​​[ 상가 / 주택 / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요. 

부산 재개발 상가입주권 을 소개해 드리겠습니다.

    - 온천4구역, 연지3구역, 대연4구역

그럼 

재개발 상가 입주권을 정보를 드립니다.

온천4구역, 연지2구역, 대연4구역 - 부산 재개발 상가입주권 모음 상가 입주권에 관심이 있으신 분들은

연락주시면 자세히 설명 드리도록 하겠습니다.

추가로

저희 사무실 옆의 

서면삼한골든뷰 센트럴파크는 현재 한창 입주중에 있습니다.

구분 상가 임대 및 매매 물건도 다수 있으니 문의 주시면 설명 드리겠습니다.

https://blog.naver.com/nackyeop/221536466268 

궁금하신 점은 언제든지 편하게 문의 전화 주십시오.

감사합니다.

​​[ 상가 / 주택 / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. 

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요.

4000여세대가 넘는 대단지인 온천4구역 재개발의 상가입주권 물건을 소개해 드리고자 합니다.

온천4구역 재개발은

그 큰 규모의 대단지 아파트임에도 불구하고 정말 빠른 진행을 보이고 있는 재개발 구역입니다.

이미 이주 역시 90%가 넘게 진행이 되고 있어서 멀지 않아 곧 철거가 진행될 것으로 보입니다.

온천4구역은 3개의 단지,  1단지 1290, 2단지 1490, 3단지 1263 세대로 구성이 되어 있고

각 단지 하나만을 대상으로 상가를 운영한다고 하면 일반적 가족 기준 세대당 3명으로 계산시약 4000여 인구를 대상으로 하여

절대 작지 않은 고객들을 대상으로 운영을 하실수가 있습니다.

오늘 소개해 드리는 물건은 1층상가 + 59A 를 가진 원플러스원 물건으로

 - 온천4구역에 실거주를 하시면서 + 상가 운영을 것이 가장 좋은 방법이 될수 있으며

 - 상가는 고정적인 월세 수익을, 아파트는 전세를 내 놓는 임대 형태도 좋은 선택일 수 있습니다.

  - 또는 아파트의 입주 시점에 맞추어 주변 시세로 시세차익을 통해 상가를 매매 하실수도 있습니다.

* 온천4구역 115 타입 물건 안내 -> https://blog.naver.com/nackyeop/221481802066

그리고 

이미 소개해 드렸던 곧 분양을 앞두고 있는 연지2구역과 대연4구역 재개발의 상가 입주권 물건은 아래 페이지를 통해 확인가능하십니다.

( 연지2구역, 대연4구역 상가입주권 --> https://blog.naver.com/nackyeop/221458171461 )

위 온천4구역 재개발 구역의 상가입주권에 관심이 있으신 분들은 연락 주시면 자세히 설명 드리겠습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

[ 부산 / 양산전역 ]

[ 상가 / 주택 / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요. #로이의렛츠부동산 입니다.

한주가 얼마나 빨리 가는지 벌써 금요일입니다.

금주에는 재개발쪽 상담과 문의가 많아서 꽤나 바쁜 시간을 보내었습니다.

한주의 마무리 하루 마감 잘하시기를 바랍니다.

대연4구역 재개발에서

상가입주권을 찾으시는 분들을 위한 물건을 소개해 드립니다.

오늘 물건은

대연4구역 = 상가 + 84A 물건 입니다.

재개발에서 아파트 입주권도 실거주와 투자에서 더할 나위 없는 좋은 것이지만

특히나

상가 입주권은 조합원의 분양가와 단지가 들어선 이후의 상가 시세가 너무나 크게 차이가 나서

많은 분들이 찾는 물건 이기도 합니다.

하지만

단지내에서 한정된 상가수 때문에 실제로 매물이 나오지 않아 상가 입주권이 거래가 많이 되지는 않습니다.

대연4구역의 상가입주권은

향후 조합원의 분양가가 결정이 되기는 하겠지만 현재로서는 ( 1층 기준 )

- 평당 1200~1400 정도로 조합원 분양가

로 확정이 될 것으로 보입니다. ( 조합측 )

그러면

일반 1000세대 이상의 아파트 단지 상가로

올해 입주한 대연파크푸르지오 아파트의 상가 시세를 보면 ( 1층 기준 )

- 평당 3300~4000 정도로

로 볼수 있습니다.

그려면 위를 바탕으로 조합원 분양가와 입주 이후의 시세적 차이를 예상해 보면

- 일반시세 - 조합원 분양가 = 상가시세차이 : 평당 2000 ~ 2600 정도 ( 추정 )

로 예상이 되므로 시세로서의 큰 차익을 기대할 수 있고

플러스 하여

단지내의 상가는 매매 시세 보다는 월 수익을 고려할수도 있습니다..

- 보증금 3000만원 / 월 150 만원 ( 대연파크푸르지오 1층 10평 상가 기준 )

로 안정된 수익을 기대할 수도 있습니다.

더불어서

84A 주택 물건은

현재 프리미엄 시세는 약 6500만원으로 아파트로 총 비용은 평당 1170여만원 정도가 됩니다.

현재 시세를 고려하면 약 1400만원 정도로 평당 270만원으로 총 7720만원 정도 차익이며

향후 아파트가 들어서는 4년여 후를 고려하면 시세 차익은 더 커질 것으로 예상이 됩니다.

위를 요점하면

투자적 가치로도 충분한 가치가 되며

실거주로도 단지내 상가를 운영하시면서 아파트에도 같이 거주하시는 것도 아주 좋을 것 같습니다.

대연4구역 및

위 물건에 관심이 있으신 분들은 연락주시면 자세히 설명 드리겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

대연3, 4, 8 구역, 양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 가야1구역

우암2구역, 감만1구역 범천1-1구역

거제2구역​, 우동3구역, 복산1구역, 온천2, 4구역,

서금사촉진A구역, 초량2구역, 초량 3구역, 좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역,

엄궁3구역, 괴정5구역 ​

대연마루양우내안애, 문현오션힐파라곤 물건 및 투자 접수 받습니다.​​ ​​​

​부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.

양산 상가, 주택, 토지 물건 접수 투자 받습니다.

[ 상가 / 주택 / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요. 로이의 렛츠부동산 입니다.

날씨가 쌀쌀하니 나도 모르게 몸을 움추리고, 몸을 움추리니
쉬이 피곤해지는 듯 합니다.
따뜻히 입고 스트레칭도 하시는게 좋을 것 같습니다.

오늘은
국제국융센터 인근의 리모델링된 
문현동의 일반상업지역 4층 상가주택을 소개해 드릴까 합니다.
해당 상가주택은 내/외부 리모델링이 깔끔하게 완료된 손댈것 없는 건물입니다.

오늘 소개해 드리는
상가주택은 일반 상가주택과 다른 특징을 가지고 있습니다.

상가주택은 2가지의 투자 포인트를 가지고 있습니다.

     1. 현재의 상가 임차를 통한 수익률

     2. 향후의 시세 상승을 통한 시세 차익

위 2가지 포인트를 다 만족시키기는 쉽지가 않습니다.
2가지중 1가지라도 제대로 만족시키는 물건이 있다면 투자 가치가 충분히 있게 됩니다.

오늘의 
국제금융센터 인근의 4층 상가주택에 위 2가지를 대입해 보겠습니다.

    1. 수익률 4.19%로
        보증금 8000에 월세 380이며 대출 6.9억으로
        최근의 상가주택 수익률로 보면 높은편은 아지지만 나쁘지 않습니다.

    2. 향후 시세 상승
        제가 위에서 다른점이라고 말씀 드린 것이 
        오늘의 상가주택은 문현1구역에 포함되어 있어 향후 재개발 진행시 상가 입주권으로
        변경이 되고 역세권 신축 대단지 아파트의 상가를 분양 받게 됩니다.
        문현1구역은
        2232세대 대단지로 2호선 국제금융센터, 1호선 범일역 더블역세권에
        높은 비례율(121%)과 도심내 재개발로 높은 주거 편의성을 가지고 있습니다.
        이런 아파트 단지의 1층 상가라고 한다면 
        10평기준으로 월수익은 보증금에 200이상을 받으실수 있으며
        매매가는 평당으로 3000이상을 최소한 받으실 수 있는 자리 입니다. 
        조합원 분양가는 향후 결정이 되겠지만 
        1500~2000으로 결정이 되더라도 40평 정도를 받는다면
        월세 수익 또는 매도시의 그 시세 차익을 계산해 보시면 수익률/차익이 아주 큽니다.
        해당 부분은 전화 문의 부탁드립니다.

오늘 물건  국제금융센터 인근 4층 상가주택 제원 정보 드립니다.

* 블로그 상으로 정확한 위치, 가격, 예상감정가, 향후 개발시의 수익 부분에 대해서는
   알려드리지 못하는점 양해 말씀 부탁 드립니다.

* 방문하시면 각 층 별 내부 사진등 모두 보여드리도록 하겠으며 물론 현장 방문도 가능하십니다.

그외 문현1구역 주택재개발에 대해서나
다른 물건들에 대해서는 아래 페이지를 참조하여 주십시오.
( 문현1구역 참조 및 물건 -> https://blog.naver.com/nackyeop/221399687266 )

관심이 있으신 분들은 연락주시면 자세히 설명 드리겠습니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되십시오.
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양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역 
거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
대연마루 양우내안애 재개발 부분 물건 및 투자 접수 받습니다.
부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.
양산 상가, 주택, 토지 물건 접수 투자 받습니다.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요.

아침 일찍부터 감만1구역의 계약이 있어서 서둘러 처리를 하고

점심을 먹고 나니 벌써 시간이 2시가 다 되어 가고 있습니다.

토요일은 평일에 시간내지 못하는 손님분들이 방문이 있으셔서 사무실이 좀 분주합니다.

오늘 계약한 감만1구역은

9092세대로 엄청난 대단지가 예정되고 사업비만 1조 4800억원이 넘어서

감만동 일대가 

향후 어떻게 변모가 될지 개인적으로도 너무 궁금하고 기대가 됩니다.

시공사 또한 집을 잘 짓고 단지 조경을 잘하는 대우건설이어서 

그 넓은 대지를 어떻게 아름답게 변모를 시켜줄지 기대가 더 큽니다.

최근 사업시행인가 이후에 (7/9)

조합원 분양이 10월경에 진행이 될 것으로 보입니다.

재개발 초기에 진입을 하시면 낮은 가격으로 물건을 사실수는 있는

가능성은 높지만 사시는 주택이나 도로 등 물건의 실제 가치가 어느 정도 인지 

어느 정도의 프리미엄을 주고 사시는지가 명확하게 보이지가 않아서 답답한 하실수 있습니다

이런 깜깜이 투자를 벗어나는 

조합원 물건의 감정가 역시 곧 나올것으로 보여

매수 하시는 분들이 실제 가치에 어떻게 돈을 주고 사시는 지 또한 분명해 질것입니다.

이러 이유와 사업기간의 이유로

재개발 물건의 거래는 사실 사업시행인가이후 조합원 감정가와 평형 신청이 되고나서부터

활발히 이뤄지기 때문에

감만 1구역 역시 10월이후 부터는 좀 더 거래가 활발해 질 것으로 보입니다.

그동안 감만1구역 주택 및 나대지 물건을 소개해 드린데 이어

오늘은 상가 입주권 신규 물건과 매수 가능한 물건을 정리, 소개해 드립니다.

상가 입주권의 경우는 

정비법상에 분양대상자의 순위가 있는데 해당 부분은 아래와 같습니다.

[ 상가 분양대상자 순위 ]

  * 각 순위 내에서는 종전가액 순이며 아파트 분양받았을 경우 분양가액 제외합니다.

   1) 1순위 : 상가소유자 + 사업자등록(조합원) + 종전가액이 최소분양상가 금액 이상

   2) 2순위 : 상가소유자 + 종전가액이 최소분양상가 금액 이상 

   3) 3순위 : 상가소유자 + 사업자등록(조합원) + 종전가액미달 + 아파트미신청

   4) 4순위 : 상가소유자 + 종전가액미달 + 아파트미신청

   5) 5순위 : 아파트미신청 + 최소 분양 상가 금액 이상

   6) 6순위 : 아파트신청 + 최소분양 상가 금액 이상

   7) 7순위 : 기타 ( 총회의결 )

   ( 재개발관련 부분 참고는 제 포스팅에서 "[알쓸신잡] 재개발 분양대상자 및 상가 순위, 양도소득세 등 : 알아두면쓸모있는재개발상식 " 를 검색해 보시면 됩니다.)

위를 참조하시면

감정가액이 큰 기준으로 하여 상가분양의 우선순위가 된다고 보시면 됩니다.

관심이 있으시거나 궁금한 사항은 언제든지 문의 주십시오.

고맙습니다.

좋은 하루 되시기 바랍니다.

온천2,4구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.

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안녕하세요.

최근에 재개발 관련하여

상가 물건을 찾으시는 손님들이 좀 계셔서 상가 분양 대상자 순위를 설명을 몇번 드렸었습니다.

그래서 오늘은 해당 설명을 드린 것들을 포함하여 재개발 거래시 참고할 사항을 추가로

간단히 정리하여 정보를 드리고자 합니다. ( 부산시 기준입니다. )

알아두면 쓸모있을때가 언젠가는 있는 신기한 재개발 상식들입니다.

1. 재개발 분양대상자

2. 1+1 분양 대상, 수익분양자를 1인 분양자로 보는 경우

3. 상가 분양 대상자 순위

4. 재개발 물건의 양도소득세

5. 8.2 대책 이후 정비 사업에 미치는 영향

1. 재개발 분양 대상자

  1) 건축물만 소유하는 경우 

        - 주택 소유자는 무조건 분양대상자에 포함

        - 기존 무허가 건물 소유자 ( 89년 3월 29일 이전에 발생한 )

  2) 토지만 소유

        - 총면적 20 m² 이하 : 분양권 없음, 현금 청산

        - 총면적 20 m² 이상 ~ 60 m² 이하 : 세대원 전원 무주택자인 경우 분양 대상

        - 총면적 60m² 이상 : 분양대상

   3) 토지 + 건축물 소유 : 주택 소유로 인해 토지 면적에 관계 업시 무조건 분양 대상

2. 아파트 1+1 분양 가능과 수인의 분양신청을 1 분양신청으로 보는 경우

  1) 아파트 1+1 분양 가능

        - 기준은 1세대 1분양이 원칙이나 

          감정평가 금액 범위 또는 종전 주택의 주거 전용면적의 범위에서 2주택 공급 가능

        - 플러스 주택은 주거 전용면적 60m² 이하로 하며, 3년간 전매 금지 

  2) 수인의  분양신청을 1인의 분양대상자로 보는 경우

       - 1필의 토지를 권리산정기준이 이후 수개의 필지로 분할한 경우

       - 단독 또는 다가구 주택을 권리산정기준일 이후 다세대 주택으로 전환한 경우

       - 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을  준공이후 

         토지와 주택등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

          ( 다만, 권리 산정기준일 이전부터 소유한 토지 면적이 90 이상인 경우는 제외 )

       - 권리산정기준일 이후 나대지에 건축물을 짓거나 기존 건출을 철거하고

          다세대 주택 등 공동 주택을 건축하여 소유자가 증가하는 경우

       - 수인의 분양신청자가 1세대에 속하는 경우

       - 1주택 또는 1필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우

     ( 다만, 토지 지분이 90 이상인자, 권리가액이 최소규모공동주택의 추산액 이상인자 제외 ) 

3. 상가 분양대상자 순위

  * 각 순위 내에서는 종전가액 순이며 아파트 분양받았을 경우 분양가액 제외합니다.

   1) 1순위 : 상가소유자 + 사업자등록(조합원) + 종전가액이 최소분양상가 금액 이상

   2) 2순위 : 상가소유자 + 종전가액이 최소분양상가 금액 이상 

   3) 3순위 : 상가소유자 + 사업자등록(조합원) + 종전가액미달 + 아파트미신청

   4) 4순위 : 상가소유자 + 종전가액미달 + 아파트미신청

   5) 5순위 : 아파트미신청 + 최소 분양 상가 금액 이상

   6) 6순위 : 아파트신청 + 최소분양 상가 금액 이사

   7) 7순위 : 기타 ( 총회의결 )

4. 재개발 물건의 양도 소득세

   1) 양도소득세 신고 : 잔금 받은날로부터 2개월이내 신고

   2) 입주 후 양도시는 " 멸실된 주택의 당초 취득가격 + 추가부담금 " 이 취득가격이 됩니다.

   3) 관리처분이후에는 주택이 멸실이 되어도 입주권은 주택수로에 산입되므로 다주택에 주의

   4) 1세대 1주택 비과세 대상은 당연히 재개발 물건 역시 비과세 

          ( 2년이상 보유, 양도가액 9억이하 )

   5) 조합원 권리가격이 조합원 분양가격 보다 커서 일부를 돌려받는 경우에

       해당 청산금은 양도소득세 과세 대상이 됩니다. 

   6) 양도소득세는 1년내 양도소득은 

        합산하여 과세 대므로 연도를 달리해서 양도하는것이 좋습니다.

   7) 양도소득세율

      - 1년미만 : 50% ( 입주권은 40% )

      - 1년~2년미만 : 40% ( 입주권은 아래 기본 세율 )

      - 2년이상 : 1200만원 이하 6%,                          4600만원이하 15% (누진공제 108만)

                    8800만원 이하 24%(누진공제 522만) 1.5억원 이하 35% (누진공제 1490만)

                     3억원이하 38% (누진공제 1940만)        5억원이하 40% (누진공제 2540만)

                     5억원 초과 42% (누진공제 3540만)
  

       - 미등기자산 70%

    8) 조정지역은 2주택자 10%, 3주택자 20% 가산 ( 장기보유특별공제 배제 )

5. 8.2 대책이 재개발에 미치는 영향

  1) LTV ( 주택담보인정비율 ) 한도

       - 주택담보대출 비보유 :  투기지역 40%, 조정지역 60%, 그외 70%

       - 주택담보대출 보유 : 투지지역 30%, 조정지역 50%, 그외 60%

   2) 조합원 지위 양도 제한

       - 투기과열지구내 재건축 : 조합설립인가 이후 조합원 지위양도 금지

          예외) 조합 설립후 3년내 사업시행인가 신청이 없고 3년이상 소유한 경우

                  사업시행인가후 3년내 착공하지 못하고 3년이상 소유한 경우

       - 투기과열지구내 재개발 : 관리처분인가 후 조합원 지위권 양도 금지

   3) 재개발 임대 주택 공급 의무비율 강화

       - 부산 및 지방 : 5~12%

       - 서울 : 10~15%

       - 경기 인천 : 5~15%

그외 재개발 각 구역에 대한 내용과

 - 좌천범일통합3지구, 2지구, 대연 3,4,8구역, 초량 2, 3구역, 가야 1구역

 - 우암 1, 2구역, 감만1구역, 범일 2구역

추가적인 설명 부분은 언제든지 연락 주시면 자세히 설명 및 안내해 드리겠습니다.

고맙습니다. 

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요

뜨거운 햇님이 출근하지말고 집으로 돌아가라는 강력한 메시지를 보내셨지만

등줄기를 타고 흐르는 땀을 닦으며 출근을 했습니다.

그래도 주말에 태풍 "종다리"가 시원한 빗방울을 내려주시기를 바래 봅니다.

오늘은 

최근 제가 개인적으로 가장 큰 관심을 가지고 있는

감만1구역의 상가+주택 을 받을 수 있는 좋은 물건을 소개해 드리려고 합니다.

감만1구역은

작년까지는 금액이 꽤나 오르며 많은 거래가 되었다가 

사업시행인가가 지연이 되고 경기 좀 가라않으면서 거래가 줄고

금액도 조금 하락하였었습니다만

지난 7월 9일 사업시행인가 고시 이후에 구역이 조금씩 다시 꿈틀대고 있습니다.

감만1구역의 

특징을 간단히 정리하면 아래와 같습니다.

- 9092세대의 전국 최대 규모, 미니신도시급

- 메이져 시공사 : 대우건설 컨소시엄

- 북항개발의 수혜지역, 감만 해양 클러스터 지구

- 트램개통 예정 ( 우암 -> 감만 -> 오륙도 )

- 평당 가격이 낮아서 소액 투자 및 시세 차익 기대 가능

- 뉴스테이 : 신뢰도 높은 한국 토지 신탁의 임대 운영

감만1구역 재개발 사업의

좀더 자세한 내용은 제가 정리해 놓은 아래 글을 통해서 확인하실수 있습니다.

( 감만1구역 상세 - http://letsweb.tistory.com/1336?category=731816 )

오늘 물건 정보 드립니다.

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1. 물건정보 - 상가 + 주택 입주권 취득 물건

- 상가 + 주택 입주권 취득 

- 상가 건물 + 상가 주택 포괄 구매 (동일소유자)

- 상가건물 

    + 왕복 5차선 도로 접, 3종 일반

    + 3층건물(지하1층) : 대지 53평, 연면적 133.5평

- 상가주택

    + 준주거지역 

    + 2층건물 : 대지 40.9평, 연면적 39.5평

- 매매가 13억

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그외 

물건도 하나 소개해 드립니다. 

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2. 물건정보 - 시세 적정, 상가 입주권

- 상가 주택으로 상가 입주권

- 대지 22평 ( 연면적 21평 )

- 매매가 1억 9,000만 

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3. 물건정보 - 시세 적정, 

- 1층 단독 주택

- 대지 33.9평

- 건평 19.76평

- 매매가 1억 6000만 ( 평당 약 470만 )

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4. 물건정보 - 시세 저렴, 소액투자 추천 물건

- 1층 단독주택

- 대지 26평

- 평당 438만

- 매매가 1억 1400만

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5. 물건정보 - 시세 최저가 추천 물건

- 1층 단독주택

- 대지 33평

- 평당 406만

- 매매가 1억 3400만

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6. 물건정보 - 감정가 기대되는 빌라 물건

- 빌라 물건 : 1층

- 공급 25.45평 ( 전용 23평 )

- 대지지분 1.5평

- 현임차 전세 5000만

- 매매가 16,900만 ( 평당 약 660만)

- 인수가 1억 1900만 

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관심이 있으신 분들은 연락 주시면 자세히 설명 드리겠습니다.

감만1구역의 진행상황은

지난주 조합의 일정 안내문에 따르면

 1. 분양공고 및 통지 : 2018. 09

 2. 분양신청 : 2018.09~ 60일간

 3. 관리처분 계획 수립 : 2018년 12월

 4. 관리처분계획 수립을 위한 총회 : 2019년 1월

 5. 관리처분계획인가 및 고시 : 2019년 3월

 6. 이주 : 2019.05

 7. 철거 : 2020년 1월

로 예정되어 있습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 접수를 받고 있습니다.

대연3, 4, 8 구역 투자하실 분들의 접수를 받고 있습니다.

초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

우암2구역, 감만1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

범일2구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.

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안녕하세요

오후 4시가 넘었는데도 

햇살은 여전히 대지를 뜨겁게 뜨겁게 달구고 있습니다.