[알쓸신잡] 재개발 분양대상자 및 상가 순위, 양도소득세 등 : 재개발상식

안녕하세요.

최근에 재개발 관련하여

상가 물건을 찾으시는 손님들이 좀 계셔서 상가 분양 대상자 순위를 설명을 몇번 드렸었습니다.

그래서 오늘은 해당 설명을 드린 것들을 포함하여 재개발 거래시 참고할 사항을 추가로

간단히 정리하여 정보를 드리고자 합니다. ( 부산시 기준입니다. )

알아두면 쓸모있을때가 언젠가는 있는 신기한 재개발 상식들입니다.

1. 재개발 분양대상자

2. 1+1 분양 대상, 수익분양자를 1인 분양자로 보는 경우

3. 상가 분양 대상자 순위

4. 재개발 물건의 양도소득세

5. 8.2 대책 이후 정비 사업에 미치는 영향

1. 재개발 분양 대상자

  1) 건축물만 소유하는 경우 

        - 주택 소유자는 무조건 분양대상자에 포함

        - 기존 무허가 건물 소유자 ( 89년 3월 29일 이전에 발생한 )

  2) 토지만 소유

        - 총면적 20 m² 이하 : 분양권 없음, 현금 청산

        - 총면적 20 m² 이상 ~ 60 m² 이하 : 세대원 전원 무주택자인 경우 분양 대상

        - 총면적 60m² 이상 : 분양대상

   3) 토지 + 건축물 소유 : 주택 소유로 인해 토지 면적에 관계 업시 무조건 분양 대상

2. 아파트 1+1 분양 가능과 수인의 분양신청을 1 분양신청으로 보는 경우

  1) 아파트 1+1 분양 가능

        - 기준은 1세대 1분양이 원칙이나 

          감정평가 금액 범위 또는 종전 주택의 주거 전용면적의 범위에서 2주택 공급 가능

        - 플러스 주택은 주거 전용면적 60m² 이하로 하며, 3년간 전매 금지 

  2) 수인의  분양신청을 1인의 분양대상자로 보는 경우

       - 1필의 토지를 권리산정기준이 이후 수개의 필지로 분할한 경우

       - 단독 또는 다가구 주택을 권리산정기준일 이후 다세대 주택으로 전환한 경우

       - 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을  준공이후 

         토지와 주택등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

          ( 다만, 권리 산정기준일 이전부터 소유한 토지 면적이 90 이상인 경우는 제외 )

       - 권리산정기준일 이후 나대지에 건축물을 짓거나 기존 건출을 철거하고

          다세대 주택 등 공동 주택을 건축하여 소유자가 증가하는 경우

       - 수인의 분양신청자가 1세대에 속하는 경우

       - 1주택 또는 1필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우

     ( 다만, 토지 지분이 90 이상인자, 권리가액이 최소규모공동주택의 추산액 이상인자 제외 ) 

3. 상가 분양대상자 순위

  * 각 순위 내에서는 종전가액 순이며 아파트 분양받았을 경우 분양가액 제외합니다.

   1) 1순위 : 상가소유자 + 사업자등록(조합원) + 종전가액이 최소분양상가 금액 이상

   2) 2순위 : 상가소유자 + 종전가액이 최소분양상가 금액 이상 

   3) 3순위 : 상가소유자 + 사업자등록(조합원) + 종전가액미달 + 아파트미신청

   4) 4순위 : 상가소유자 + 종전가액미달 + 아파트미신청

   5) 5순위 : 아파트미신청 + 최소 분양 상가 금액 이상

   6) 6순위 : 아파트신청 + 최소분양 상가 금액 이사

   7) 7순위 : 기타 ( 총회의결 )

4. 재개발 물건의 양도 소득세

   1) 양도소득세 신고 : 잔금 받은날로부터 2개월이내 신고

   2) 입주 후 양도시는 " 멸실된 주택의 당초 취득가격 + 추가부담금 " 이 취득가격이 됩니다.

   3) 관리처분이후에는 주택이 멸실이 되어도 입주권은 주택수로에 산입되므로 다주택에 주의

   4) 1세대 1주택 비과세 대상은 당연히 재개발 물건 역시 비과세 

          ( 2년이상 보유, 양도가액 9억이하 )

   5) 조합원 권리가격이 조합원 분양가격 보다 커서 일부를 돌려받는 경우에

       해당 청산금은 양도소득세 과세 대상이 됩니다. 

   6) 양도소득세는 1년내 양도소득은 

        합산하여 과세 대므로 연도를 달리해서 양도하는것이 좋습니다.

   7) 양도소득세율

      - 1년미만 : 50% ( 입주권은 40% )

      - 1년~2년미만 : 40% ( 입주권은 아래 기본 세율 )

      - 2년이상 : 1200만원 이하 6%,                          4600만원이하 15% (누진공제 108만)

                    8800만원 이하 24%(누진공제 522만) 1.5억원 이하 35% (누진공제 1490만)

                     3억원이하 38% (누진공제 1940만)        5억원이하 40% (누진공제 2540만)

                     5억원 초과 42% (누진공제 3540만)
  

       - 미등기자산 70%

    8) 조정지역은 2주택자 10%, 3주택자 20% 가산 ( 장기보유특별공제 배제 )

5. 8.2 대책이 재개발에 미치는 영향

  1) LTV ( 주택담보인정비율 ) 한도

       - 주택담보대출 비보유 :  투기지역 40%, 조정지역 60%, 그외 70%

       - 주택담보대출 보유 : 투지지역 30%, 조정지역 50%, 그외 60%

   2) 조합원 지위 양도 제한

       - 투기과열지구내 재건축 : 조합설립인가 이후 조합원 지위양도 금지

          예외) 조합 설립후 3년내 사업시행인가 신청이 없고 3년이상 소유한 경우

                  사업시행인가후 3년내 착공하지 못하고 3년이상 소유한 경우

       - 투기과열지구내 재개발 : 관리처분인가 후 조합원 지위권 양도 금지

   3) 재개발 임대 주택 공급 의무비율 강화

       - 부산 및 지방 : 5~12%

       - 서울 : 10~15%

       - 경기 인천 : 5~15%

그외 재개발 각 구역에 대한 내용과

 - 좌천범일통합3지구, 2지구, 대연 3,4,8구역, 초량 2, 3구역, 가야 1구역

 - 우암 1, 2구역, 감만1구역, 범일 2구역

추가적인 설명 부분은 언제든지 연락 주시면 자세히 설명 및 안내해 드리겠습니다.

고맙습니다. 

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

좌천범일통합3지구, 2지구 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.

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