렛츠부동산 + 렛츠웹+게임

안녕하세요. 

오늘은

두산위브더제니스 하버시티 잔여세대 계약시 분양권이 주택수에 포함이 되는지 등 문의 뿐만 아니라

최근 분양 하는 아파트가 많다보니 분양권 문의가 많습니다.

그동안 입주권 관련은 정리를 좀 계속 해드리기는 하였는데 분양권 관련은 조금씩만 언급만 해드려서

전반적으로 정리를 한번 해드릴까 합니다.

[ 미분양 분양권의 주택수 포함 여부를 포함해서분양권의 주택수 포함 경우등에 대해 다시 한번 정리해 드리며

: 두산위브더제니스하버시티 경우도 같이 설명 드리겠습니다.]

대부분의 분들이 미분양 분양권은 

예외규정으로 되어서 모든 부분에 있어 주택수에 포함이 되지 않는다고 알고 계시는 경우가 많습니다.

물론 아시는 것처럼,

미분양된 단지의 분양권을 계약하는 경우에 주택으로 간주하지 않는다는 것은 맞습니다만

적용 조건이 있습니다.

1. 미 분양권 무주택간주 조건

2. 분양권의 주택수 포함 되는 경우

3. 조정지역 1주택자 청약시 체크사항 및 전매 받을시 체크사항

4. 분양권 재당첨 제한

5.중복 청약, 부부가 같은 아파트 동시 청약

- 당첨자 발표일이 같은 아파트에는 중복 청약이 불가 합니다.

- 민영아파트의 경우는 부부가 같은 아파트에 동시 청약 가능 합니다.

6. 분양권 양도세 

- 조정지역 : 50%

- 비조정지역 : 1년미만 50%, 2년미만 40%, 2년 이상 일반과세

+ 지방교육세가 세액의 10%가 추가 됩니다.

- 무주택자인 경우는 비조정지역고 동일하게 과세 적용이 됩니다.

7. 전매 제한기간

8. 청약 1순위 조건

최근 일반 분양이 많다 보니

분양권 관련하여 여러 질문이 많다보니 상담하는 내용을 조금 정리해 보았습니다.

그리고 아래 파일도 시간 되시면 한번 읽어 보시기 바랍니다.

감사합니다.

​​[ 상가 / 주택 / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요. 

지난 3월부터 6주차 일정으로 저희가 재개발 강좌를 진행했었던 

메가랜드 부산 캠퍼스에서 이번에 " 토지경매 " 강의를 진행합니다.

토지 투자는 '부동산의 꽃'이라고 하죠? ^^

처음에는 직접 거주할 아파트 부자부터 시작해서 결국엔 토지투자로 부동산 투자의 정점을 맞이하게 됩니다.

많은 분들이 관심을 가지시는 경매 부분에 대한 자세한 실전 강의와

좋은 토지 물건을 선택하기 위한 물건 분석까지 전반에 대한 강의가 진행될 예정이라고 하니

많은 분들에게 도움이 되리라 생각이 됩니다.

감사합니다.

​​[ 상가 / 주택 / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

즐거운 금요일입니다.
이번 한주 잘 보내셨습니까?

오늘 추천드리는 도서는
매년 이맘때 쯤이면 한권씩 사서 보게 되는 것으로 내년을 또 생각해보게 되는 책입니다.

    " 트랜드코리아 2019 "

" 서울대 소비트랜드 분석센터 " 에서 매년말에 내년의 트랜드 전망에 대해 
10가지의 키워드로 정리한 글입니다.

해당 책에서 내년을 전망하는 한줄 대표적인 말은

" 이제 마케팅하지 말고 컨셉팅하라 " 

입니다.

내년을 전망하며 제시한 10대 키워드로는

     1. 컨셉을 연출하라
     2. 세포마켓
     3. 요즘 옛날, 뉴트로
     4. 필환경시대
     5. 감정대리인, 내 마음을 부탁해
     6. 데이터 인텔리전스
     7. 공간의 재탄생, 카멜레존
     8. 밀레니얼 가족
     9. 그곳만이 내세상 , 나나랜드
    10. 매너 소비자

이상입니다.

소비분석 트랜드이기 때문에
여러분들 각자가 하시는 일들과 조금은 접목하여 생각하면서 보시면 좋으실 것 같습니다.
마케팅은 이제 모든 사람이 해야만 하는 일이되었습니다.

내년을 전망하며
한번쯤 읽고 참고해 볼만한 도서이므로 추천 드립니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역 
양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
대연마루 양우내안애 재개발 부분 물건 및 투자 접수 받습니다.
부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요.

주말 잘 보내셨나요?

저는 주말에 그동안 기다리며 예약판매를 해서 배송되었지만

바빠단 핑계로 잠시 읽지 못하고 있었던 책을 좀 보았습니다.

    - 빠숑 님의 " 서울이 아니어도 오늘 곳은 오른다 "

사실 빠숑님은

제가 가장 많은 영향을 많이 받았고 지금도 부동산 관련 많은 판단을 할때 큰 줄기가 되어주는

사고를 아래의 책을 통해서 큰 도움이 되었었습니다.

     - 서울 부동산의 미래

라는 책입니다.

한국이라는 지역적 특성과 인류적, 문화적 특성을 가진 곳에서

그 중심인 서울 부동산의 변화 발전 과정이 한국 전 지역에서도 그 전체 틀에서는

비슷한 움직임을 보이는 것이 당연하기 때문에

서울의 각 지역의 변화, 그리고 그 인접 지역의 변화를 통해

뒤이어 따라가는 부산을 비롯한 많은 지역의 볼때 그 기본 방향을 이해하고

비교해서 볼수 있는 큰 자료가 되었습니다.

그래서

이번 빠숑님의 새 책인 " 서울이 아니어도 오늘곳은 오른다 "  역시 예약 구매를 해서

받아 보았습니다.

전반 구성은 각 지역별로의 요점 위주로의 팁들과

그 뒤에 서울이 아닌 각 지역들을 볼때 어떤 부분을 그 중심에 두고 보아야 하는 것인가

하는 부분에 대해 서술하고 있습니다.

너무 많은 지역에 대한 서술이기에, 책의 분량의 고려 해야 하기에

내가 살고 있는 지역에 대한 아주 자세한 분석을 보고 싶어하는 분들에게는

짧게 서술이 되어 있으셔서 다소 아쉬울 수도 있지만

부동산 관련 책을 보면

그 저자가 분석한 지역에 대한 것을 읽는 것보다

일관되게 그 책을 관통하는 저자의 부동산을 바라보는 

그 중심 사고 논리를 이해하시는 것이

중요할 것 같습니다.

이번 책에서도 빠숑님이 어떤 사고를 가지고 각 지역을 서술하고 있는 가를

책을 반쯤 읽으시다 보면 조금씩 이해할 수 있을 것이라 생각이 듭니다.

그래서

아 이 분은 이렇게 부동산을 바라보고 계시고 생각하고 계시구나 라고 이해를 하고

자신에게도 부동산을 바라보는 하나의 시각을 추가해 주시면 되는 것 같습니다.

재미있게 읽었고

제가 현재 일하고 있는 부산의 각 지역을 볼때에도

해당 책을 참조하여 확장과 세분화 등 그 시각을 통해서 다시 한번 보아질수 있을 것 같습니다.

한번 일독을 추천 드립니다.

편안한 일요일 밤되십시오.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

양정1, 2, 3구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.

온천2구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.

좌천범일통합3지구, 2지구 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.

대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 및 투자 접수를 받고 있습니다.

초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

범일2구역, 우암2구역, 감만1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

안녕하세요

오늘은

어제 접수하고 소개드렸던 빌라 물건에 대해서 매수 문의를 하셨던 분에게 설명을 드리면서

해당 주택의 분류가 무엇인지에 대해서 얘기가 나와서

설명 드렸던 부분인데요

건물중 주택의 용도에 따른 분류에 대해서 간략히 정리해서 말씀을 드리겠습니다.

사실 대부분 대충은 알고 계시는 내용이지만 막상 설명하려고 하면 

좀 애매했던 부분이 있으셨을 겁니다.

그래서 정리를 해보았습니다.

물론 모르셔도 되지만 아시면 유식해 보이는 쓸데 있는 상식입니다. ^^

먼저 주택으로 구분되는 부분에 대한 법령을 보시면

----------------------------------------------

건축법  제1장 총칙 제2조(정의)

② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.  <개정 2013.7.16.>

1. 단독주택

2. 공동주택

----------------------------------------------

위와 같이 주택은 크게 

1. 단독주택 과 

2. 공동주택 으로 

분류가 됩니다.

그리고 시행령의 [별표 1] <개정 2017. 2. 3.>의 "용도별 건축물의 종류"를 규정하고 있습니다.

먼저 단독주택에 대해서 간략히 다시 정리해 보겠습니다.

우리가 흔히 말하는 1세대 1개의 건축물에 사는 단독주택의 개념은 하위 개념이고 

넓은 범위의 단독주택은 몇가지의 주택 형태를 포함하고 있습니다

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요

지난주에 비해 한결 풀려서 좀 다닐만한 날씨인것 같습니다.

겨울이라고 집에만 있으신 것 보다는 날씨가 풀린만큼 산책도 좀 하시고 하면 좋을 것 같습니다.

저는 지난주 오피스텔 물건을 안내를 한 적이 있는데요

해당 손님이 임대 사업자 등록등에 대해 문의를 해주셔서 여러 설명을 드렸었습니다.

그래서 

주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이에 간략히 알아 보도록 하겠습니다.

더불어

현재 여러 주택을 소유하신 분들은 4월 양도세 중과가 되기 전에 

- 주택을 매도 하시거나
- 임대사업자로 전환하시거나 
- 자녀에게 부담부 증여등 여러 방법을 사용하실수 있는데요

해당 부분은 각 상황에 맞게 계산하시면 좀 더 나은 합법적인 절세 방법을 찾으실수 있는데

언급 드린것처럼 임대 사업자 등록 부분도 하나의 방법 일수 있습니다.

또한 최근 아파트등이 조정기를 거치게 되면서 수익형 부동산인 

오피스텔등에 관심을 가지고 있으신 부분도 참고 하시면 될 것 같습니다.

주로 지난주 손님에게 설명드린 오피스텔 투자를 중심으로 설명 드리겠습니다.

물론 임대 사업자는 의무가 아니므로 각자의 상황에 맞게 하시면 됩니다.

1. 주택임대사업자와 일반임대사업의 대상 부동산

주택임대사업자는 말 그대로 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 등

주거용 부동산이 대상이 되겠구요

일반임대사업자는 상가, 사무실, 레지던스등 업무용 부동이 대상이 되겠습니다.

85제곱미터 이하 오피스텔은 2가지중 선택이 가능합니다.

2. 주거용과 업무용의 차이

말 그대로 이해할수도 있지만 드러나는 둘의 가장 차이점이라고 한다면

전입신고가 가능하냐의 여부가 될 것이고 

세입자의 입장에서 보면

주택용 부동산은 전입신고와 확정일자를 통해서 주택임대차 보호법상의 보호를 받는 것이고

업무용 부동산은은 전입이 불가능하기 때문에 전세권 설정을 통해 권리를 보호하는가도 될것입니다.

2. 취득세

사실 부동산 취득시 가장 민감한 부분이기도 하지요 

주택임대사업자로 

등록하면 전용 60㎡이하+취득세액 200만원까지 100%감면이 되고

200만원이 초과하면 85%, 전용 60~85㎡시 50% 경감이 됩니다.

일반임대사업자는 4.6%의 취득세를 납부하여야 합니다.

3. 부가가치세

1) 취득시

주택임대사업자와 무등록사업자는 납부 후 환급이 되지 않으며 .

일반임대사업자의 경우는 취득시 건물분의 10% 환급이 됩니다.

2) 보유시

주택임대사업자등은 신고 및 납부 의무가 없는 반면

일밤임대사업자는 월임대료의 10%를 부가세로 받아 연 2회 신고하셔야 합니다.

( 물론 전세도 역시 간주임대료에 대해 신고합니다. )

4. 재산세

주택임대사업자의 경우 2채이상시에 감면 혜택이 있습니다.

일반임대사업자는 재산세 감면이 없습니다.

5. 종합부동산세

주택임대사업자는 매입 기준시가 6억원이하(수도권밖 3억원이하)의 경우 비합산하며

일반입대사업자는 비과세합니다.

6. 양도소득세

주택임대사업자의 경우 장기보유 특별공제액을 2~20% 추가 공제하며

또한, 장기임대주택은 양도세 중과가 배제됩니다.  

(준공공은 10년이상 임대시 양도소득세 100%감면 )

다른 모든 주택이 임대 주택이었을때는 일반 주택을 매도하였을때에도 역시 

양도세 중과가 배제됩니다.

( 기준시가 6억원이하, 수도권밖 3억원이하 )

일반주택사업자는 별도 혜택은 없습니다.

7. 임대소득세와 건강보험료

1) 임대소득세

주택임대사업자는 2018년까지 2000만원이하 비과세되며 이후는 14%이 단일과세가 됩니다.

일반임대사업자는 별도 혜택은 없습니다.

2) 건강보험료

주택임대사업자는 연소득 2000만원이하 일반40%, 준공공은 80% 감면혜택이 있습니다.

8. 의무기간

위의 혜택등을 받기 위해서는

주택임대사업자는 4년 의무기간 있으며 (준공공은 8년)

일반임대사업자는 10년 의무기간이 있습니다.

이를 어길 경우 벌금 1천만원과 감면세액을 다시 납부해야 합니다.

다만 일반 임대사업자는 길지만 그 전에라도 포괄양수도 가능합니다.

9. 임대료 상승 제한

주택 및 모두 연간 5%의 임대료 상승 제한

10. 사업자등록 및 방법

주택임대사업자는 취득일로부터 60일이내 관할 구청에 등록을 하고

세무서에서 과세자발급을 하여야 합니다.

일반임대사업자는 계약일로부터 20일이내 세무서에서 과세자 발급을 하면됩니ㅏㄷ.

지금까지 주택임대사업자와 일반임대사업자에 대해 전부는 아니지만

주요 부분에 대해 간단하게 알아 보았습니다.

( 세금 관련 참고만 하여주시고 정확한 부분은 세무사 분에게 문의, 상의하셔야 합니다.)

추가로 말씀드리면

최근 정부에서 다 주택자들에 대해 집을 매도하거나 혜택을 주어서

종부세 비과세등을 통해 임대사업 등록을 유도하고 있습니다만

금액 제한 등으로 일반 또는 주택 임대사업을 선택해야 하고 

두개 전부 일정정도의 혜택을 주고 있습니다.

조금씩 차이점은 있지만 

주요 장점은

1. 다주택자 중과세 회피 및 장기보유특별공제 적용가능

2. 본인 거주주택 양도세 비과세 가능

3. 신규분양물건 취득세 100%면제

4. 재산세 감면(2호이상)

5. 종합부동산세 비과세

6. 양도소득세 감면 및 장기보유특별공제 추가공제

7. 임대소득세 감면

등이 있으나 

임대의무기간과 임대료 상승제한 타소득이 있는 분들은 종합과세되는 경우 불리한 부분이 있고

일반적으로 무등록자보다 사업자가 세무조사가 가능성이 있고

등록 및 관리 복잡한 점도 있습니다.


각자의 상황에 맞게 체크하여 진행하시면 될 것 같습니다.

( 세금 관련 참고만 하여주시고 정확한 부분은 세무사 분에게 문의, 상의하셔야 합니다.)

여러 빠진 부분들도 있지만 

주택임대사업자등에 대해 주요 부분만 알아보았습니다.

고맙습니다.

새해 복 많이 받으시오 좋은 하루 하루 되십시오~~

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

오늘 오후쯤에

"아시는 분이 급하게  연락이  와서 전세를 들어가려고 하는데

전세금에 대해서 보호를 받을수 있는가"에 대해서 문의를 하였었습니다.

그래서 간략히 설명을 드렸던  내용을 다시 포스팅 하게  되었습니다

그럼

주택임대차  보호법상의 대항력  그리고 우선변제권, 최우선변제권

그리고

전세권에 대해서 알아 보도록 하겠습니다

알아두면 쓸데있는 신기한  지식이니 외우실 필요  없이 즐겨찾기 해두시고 보시면 좋겠습니다.^^

1. 주택임대차 보호법의 대상

----------
제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
----------

네 위 법조문 그대로 주택으로 사용하는 전부 또는 일부의 임대차에 적용이  됩니다.

추가로,

그 건물의 용도가 주택이 아니라 하더라도 실제로 주거용으로  사용되면 주택으로 간주하고 적용이 됩니다.

2. 대항력

대항력이라는 말은 쉽게 말그대로 

" 누구나에게 내가 이 주택을 임차한 사람입니다 " 라고 주장할 수 있는 권리입니다.

하지만 이렇게 주장하기 위해서는 2가지 요건이 필요합니다.

아래  법조문을 보시면
-----------------
 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
-----------------

첫번째는 주택의 인도 와 두번째로  주민등록을 마친때(전입신고)입니다.

그리고 그 효력  발생시점은

전입신고를 마친 다음 날입니다.

정리하면  주택을 인도받아 + 전입신고를 하면 그 다음날 0시 부터 대항력이 생깁니다.

참고로 

저당권은  접수 시점에 효력이 발생합니다만 같은날 동시에 발생하는건 가능성이 작겠지요^^;

3. 우선변제권
--------------
제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다
---------------

먼가 말이 어렵습니다만 간단히 정리하면

우선 변제권은 

임대인 즉, 주택의 주인이 빚진 사람들이 많을때 그 순서를 정해주는 것입니다.

당신보다 늦게  돈을 빌려준 사람보다 우선해서 받을수 있다는  말입니다. 

( 꼭 돈은 아니라도 받을 권리가 있는 권리자  ^^ )

근데 이 순서를 주는 조건으로 ( 우선변제권의 조건 )

" 위의 대항력요건 + 임대차 계약증서의 확정일자  "를 받을 것

근데 대항력이 있으면 됐지 왜 우선변제권까지 필요한거지? 

라고 생각할 수  있습니다.

왜 일까요?

채권이니 물권이니 하는 어려운 말은 하지 않고 쉽게  설명드리겠습니다. ^^

쉽게 말하자면

대항력은 

"니가 이 주택에 임차인인것은 전입한 것을 통해서 알겠으니 인정해줄께!" 라는 것인고

우선변재권은

" 보증금이 얼마인지 어떻게 알아? "

" 그러면 보증금도 등록하고 그 등록일자를  받아 그 순서에 맞게 받게 해줄께  " 라는 말입니다.


이해가 되셨지요? ^^

4. 최우선 변제권

그러면 최우선 변제권이라는 것은 멀까요?

이  것은  소액 임차인을 보호해주기위해서 만들어준것으로

법조문을 보면
------------------
제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.
------------------

우선 변제권은 "확정일자를 받은 날을 기준"으로  나의 순서가 정해지는 반면에

최우선 번제권은

니 순서가 늦더라도 너를 먼저 받게 해줄께 라는  말입니다.

조건은  대항력만 있으면 최우선 변제권을 받을수 있습니다만

위의 말씀드린것처럼 소액 임차인을 보호하기 위한 것으로  위 법조문 3항처럼 제한이 있습니다.

주택가액의 1/2  넘지 못하고 

대통령에 따른 기준은 아래 그림 기준 처럼 저당권 즉 담보물건의 설정일 기준일과

전체 보증권의 범위와 우선 보증금의 금액이 정해져  있습니다.

예를 들면 

- 부산광역시    -  저당권 2015.3   -  전입 2017. 4월    -  보증금 5000만원

이라면 

경매시에  저당권설정일 기준으로하여 2000만원까지 최우선변제금액이  됩니다.

이해가 되셨지요?

최우선 변제권은 모든 금액이  다  보호되는  것이 아니기  때문에

당연히 우선변제권 확보를 같이 해두는것이 당연하겠지죠 ^^

5. 전세권  vs  주택임대차 보호법

다시 한번 채권이니 물권이니 생략하고

간단히 말씀드리면

전세권은 등기부 등본상에  " 나의 전세가 있다  " 라고 등록해 놓은 것입니다.

등기를 해야 하므로  일정 등록설정비가 들겠지요

사실 대부분은 

위에 정리해 드린것처럼 주택임대차보호법을 요건을  맞추시면 문제가 없습니다만

그 집에 전입신고를 못하는  경우가 있습니다.

이런 경우에는 전세권을 설정해 두시는 것이 좋겠지요


주택임대차보호법상의 보호를 받기 위해서는  

전입신고를 하여 거주해야 대항력을 가지게 되겠지요?

전세권은 등기를 하여 모든 이들에게  공시하므로 주택임대차보호법상의 요건들이 필요가 없습니다.

둘은 모두 기준일자를 두고 우선변제권을 가지게 됩니다.

하지만

주택임대차보호법상에는 최우선변제권이 추가로 있습니다 



6. 주택임대차 보호법 기타~

주택임대차보호법에는 추가로 임차인을  보호하는 규정들이 있습니다.

1) 차임증액상한

임대인이 물가등  상승으로 인해 매년 차임 증액을 요구할 수 있는데  그 제한 상한이  5% 이내입니다.

2)  계약의 갱신

임대인이 계약 만료 6월전부터 1월까지, 임차인이 만료 1월까지 갱신거절의 아무런 말이 없을때 

묵시의 갱신이 되고

이 기간 2년으로 봅니다. 

이경우에도  임차인은 언제든지 해지를 요청할 수 있고 3개월 후 효력이 발생합니다.

3) 보증금의 차임 전환시

연 10% 또는 한국은행 기준금리*4중 낮은 비율 적용 됩니다.

간단히 설명드리느라 배당참여등은 생략하였습니만 그전에  먼저 권리확보를 하셨야겠지요  ^^

이상으로

오늘은 주택임대차보호법의 주요  부분에 대해서 알아봤습니다.

다음에는 쌍둥이 형제와 같은 상가임대차보호법에 대해서 말씀드릴께요~

궁금하신 부분이나 

제가 잘못 쓴 부분이  있다면 언제든지 문의를 주세요  ^^



고맙습니다. 

새해 복  많이 받으시고 좋은  하루  하루 하루  되십시오~~^^

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

지난주 아는 동생이 저에게 의뢰를 하나 하였습니다.

그 동생은 지금 회사에서 제공하는 속소에서 거주를 하고 있습니다.
그 동생은 이제 나이도 있고 숙소에서 나와서 이사를 하는데 
마침 제가 공인중개사이니 저에게 이사할 집을 알아 봐달라고 했습니다.

이때 그 동생은 방의 조건으로 아래와 같이 말했습니다.

 - 금액은 ** 이하의 전세를 원하고
 - 쾌적한 오래되지 않은 신축 오피스텔
 - 방은 1개라도 구분되었으면하고 
 - 광안동 인근이었으면 하며
 - 주차가 가능하고
 - 주소 이전과 전세 자금 대출이 가능하였으면 한다.
그래서 제가 해당 물건을 조사를 해봤습니다.
근데 동생이 제시한 전세가격으로는 광안동 인근 수영구 등을 봐도 맞출수가 없었습니다.
그래서 제가 그 동생에게 말했습니다.
 " 오피스텔은 맞는 가격을 구하기 힘드니 원룸을 알아봐 주어도 괜찮겠느냐? "

그 동생이 말하길
 " 형. 근데 오피스텔하고 원룸 차이가 먼가요? "

아래 부분은 이 질문을 받고 제가 설명을 해준 배용을 정리한 것입니다.

오피스텔은 다들 이미 상상 하듯이 오피스와 호텔의 합친 말임은 삼척동자도 알겠죠.
그리고 말 풀이 그대로 사무형 주거 공간이란 것을 누구도 상상을 하고 그 말이 맞습니다.
오피스텔은 본래 업무시설로으로 제공을 합니다. 
(다만, 실제 사용 용도에 따라 주거용으로 등록할 수도 있습니다.)
오피스텔은 대규모로 지어지기 때문에 큰 투자비가 소요되고 이에 따라 좋은 위치에 대부분 자리를 잡고
내부 시설 또한 엘리베이터를 비롯해 쾌적하게 지어져 있습니다.
( 보통 준주거지이나 상업지역에 건축됩니다. )

근데 오피스텔도 원룸이지 않나? 
맞습니다.  영어 그대로 방이 하나지요.

원룸은 도시형 생활주택의 하나로
도시형생활주택은 서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위해 2009년부터 시행된 주거형태로 1)단지형 연립주택 2)단지형 다세대주택 3)원룸형 등 3종류로 구성돼 있는데 바로 원룸형이 됩니다.

원룸과 오피스텔의 가장 큰 차이점은 전용면적인데 
보통 오피스텔은 계약면적 10평 전용 5.6평 정도로 나옵니다.
그리고 이에 반해 원룸은 계약면적이 10평이라면  7.5평 정도가 나오게 됩니다.
차이가 나는 이유는 엘리베이트, 편의시설, 주차장등이 다 공급, 계약 면적에 포함이 되기 때문입니다.
그리고 오피스텔 최초 건축시 업무 시설인 관계로 발코니나 욕조등이 설치 되지 않는 경우가 많습니다.
면적이 넓어지면 무슨 차이가 생길까요?
네 물론, 당연히 관리비가 더 높아지겠지요.
그리고 위에 말씀드린 것처럼 오피스텔은 좋은 위치에 있기 때문에 땅값이 비싸겠죠?
그리고 좋은 부대 시설들을 설치하고 관리하기 위해서는 돈도 더 들겠지요? 
그래서 오피스텔은 원룸보다 동일 면적에서 더 비싸게 됩니다.

정리하면
사실 도시형 생활주택이니 머니 이런 말은 모르셔도 되고~
쉽게 말해 오피스텔은 원룸을 더 크고 편의시설을 갖추고 있게 지은 것으로
.
1. 전용면적의 차이가 있어 동일 계약 면적이라도 원룸이 실 사용 공간이 크다는것 
2. 일반적으로 좋은 위치에 오피스텔이 위치하고 있으며 편의 시설이 많아 보다 주거 환경이 좋다,
3. 오피스텔은 동일 면적 기준 가격이 비싸며 관리비도 더 비싸다.

각 자의 상황에 맞게 다 장단점이 있는 만큼 오피스텔이던 원룸이던 좋습니다. ^^ 

이상으로 말씀드렸습니다만...

다만, 

여기서 만약 투자를 위해 매매를 하신다고 생각을 한다면!!
한번 더 생각할 것이 있습니다.

오피스텔은

건축용어로 말하자면 용적률이 높습니다. 
준주거지역이나 상업지역에 짓기 때문에 용적률 허용 기준이 높아서 대지 면적에 비해
높게 짓습니다. 땅값이 비싸므로 좀더 높게 지어서 많은 분에게 제공을 해야 수익이 남겠지요.

원룸은 

보통 2~3종일반주거지역에 건축이 되기 때문에 용적률이 낮습니다.
이에 따라, 3~5층으로 짓게 됩니다.
이것을 통해 볼수 있는 것은 대지의 지분이 원룸이 휠씬 크다는 것입니다.
보통 오피스텔은 대지 지분이 겨우 1평에서 2평밖에 되지 않습니다. 그에 비해 원룸은 더 크겠지요.

그게 왜? 

라고 말씀하시는 분보다 이미 다 아시는 분이 많겠습니다만
건물은 사용을 함에 따라 시간이 지나면서 가치가 없어집니다. 
게다가 높은 건물일수록 노후화가 되면 철거 비용이 대단히 크게 되겠지요.

일반적으로 주택건물은 매매시에 건물 가치는 무시하고 대지가치를 기준으로 매도가를 책정을 하는 것도 동일한 것입니다.

여기서 말씀드리는 것은 동일 가격에 오피스텔 여러채를 구매하여 보유하는 것보다
개별 원룸이 아니라 통원룸 건물을 매입하는 것이 장기적으로 휠씬 가치가 크다는 것입니다.
물론 당장의 임대수익 자체가 오피스텔이 휠씬 좋을수도 있습니다만 
투자 대비 수익율과 장기적 투자 관점으로 보신다면 그렇습니다.

원룸과 오피스텔의 차이를 설명드리다 말이 길어졌습니다.

물론 원룸과 오피스텔, 통원룸건물을 구하시는 모든 분들 저에게 연락하셔도 됩니다. ^^
(  Roy. 010-4576-8821 )

좋은 하루 되십시오.

법무부에서 제작 배포하는 유용한 문서를 공유해 드리고자 합니다.

- 개정된 상가건물 임대차보호법 Q&A 40선

개정된상가건물임대차보호법QA40선_법무부.pdf

한국 사회도 이제 평생 직장이라는 개념은 사라졌습니다.
이에 따라 살아가면서 누구나 한, 두 번은 이제 자기 이름의 사업자를 내게 됩니다.
그럼 이에 따라 오피스이건 상가이건 사무실이 필요하게 되지요
해당 사무실은 스스로 매매를 하거나, 또는 임대를 하게 될 것입니다.
이 때 주의해야될 여러가지 사항들이 있지요.
바로 이 때를 위해 한번쯤 봐둘만한 문서이니 참조해서 시간될때 봐 두시면 좋을 것 같습니다.

첨부 파일을 다운받아 보시면 됩니다~

아니 물론, 몰라도 됩니다. 왜냐면 저를 포함한 대부분은 " 공인중개사 " 분들에게
여쭤보면 자세히 설명해 드릴테니까요~
하지만 알아 두시는 것도 좋으 시겠지요

여러 사례들을 통해 이해하시기 쉽게 작성이 되어 있습니다.

첨부 파일을 다운받아 보시면 됩니다~

그리고! 상가나 사무실을 구하고 계시다면 언제나 저에게 연락주시면 됩니다. ^^
010-4576-8832 김태헌 입니다.

==================================================
주요 개정 사항은 아래와 같습니다.

==================================================
1. 권리금  회수기회 보호 
● 임대인에 대하여 임차인의 권리금 회수 방해행위 금지 의무 부과 
•시기 : 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 
•방해행위 유형 
▶ 신규임차인에게 권리금을 요구·수수하는 행위 
▶ 신규임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 
▶ 신규임차인에게 현저히 고액의 보증금·차임을 요구하는 행위 
▶ 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 
< 정당한 사유의 예시 > 
•신규임차인에게 차임 지급의 자력이 없는 경우 
•신규임차인에게 임대차계약상 의무위반의 우려가 있는 경우 
•임대차목적물을 1년 6개월이상 비영리목적으로 사용하는 경우 
•임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우 
● 적용범위 : 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차를 포함 
● 위반시 임대인이 손해배상책임을 지도록 함 

2. 상가임대차 관련 분쟁 최소화 
•권리금 및 권리금계약 정의 명확화 
•상가건물임대차표준계약서 및 표준권리금계약서 보급 
•권리금의 평가기준을 국토부장관이 고시로 정하도록 함 

3. 대항력 확대 • 모든 임대차계약의 임차인에게 대항력 부여

좋은 상가, 건물, 오피스 구하셔서

모두 대박하시기를..

http://map.vworld.kr/map/maps.do

국토교통부에서 운영하는 공간정보운영플랫폼 - 브이월드

각 토지의 지적도/지번 용도지역,지구,구역 그리고 지구단위계획을 확인할 수 있어

각 토지 물권의 분석을 하는데 큰 도움을 받을수 있습니다.

최근 부동산 정책에서도 나오 있으며
뉴스를 봐도 자주 나오는 용어 들입니다. 
다들 알고 계시는 용어이지만 한번더 확인해 보고 알고 계시는 것이 맞는지 보세요

DTI 
[Debt To Income ]
금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시합니다.
예를 들면 DTI가 50%라면 연봉 5000이신 분의 연간 대출 원리금 상환액이 2500만원을 넘지 않아야 된다는 것인데 
기존 주택담보대출에서 연 상환이자가 500만원이 있다면
적용기준은 대출 받으려는 부분에서는 원리금상환액을 더하고 기존 주택담보대출에서는 이자 상환액만을 더하게 됩니다.
대출가능액은 = (연간소득*DTI)-기존 주택담대출이자상환액
즉 (5000*50%)-500= 2000만원까지 대출이 가능한 것입니다.

기존에 상환대출로 큰 빚을 가지고 있더라도 이자만을 산입하기 때문에 큰 대출 취급을 받을 수 있다는 맹점을 가지고 있습니다.
 
또한, 상환 기간이 길다면 사실상 더 큰 대출을 받을수 있습니다.

신DTI
기존에는 주택담보대출의 이자상환액만을 추가로 산입하여 제외시켰지만 원리금까지 포함하여 제외합니다.
대출가능액은 = (모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자)  / 연간소득

그리고 채무자의 2년치 소득을 기준으로하여 대출을 책정합니다. (은행 자율 판단)
예외는 신혼부부와 청년층은 2년치 소득 기준 적용을 배제합니다.

기존 DTI의 맹점을 일부 보완한 것으로 보면 되며 주택 담보 대출에 한하기 때문에
주택 과열 시장을 잡겠다는 정부의 의지로 보시면 됩니다.
2018년 1월부터 적용 예정입니다.

DSR 
​[dept service ratio]
주택담보대출 이외 신용대출 등 모든 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 말한다.​​ 
위의 DTI들 보다 휠씬 강력하지요 
모든 대출의 원리금 상환액을 산입하여 계산하기 때문에 이는 어머 어마해 집니다.
이는 내년 하반기 부터 시행예정입니다.

LTV
주택담보대출비율 
Loan To Value ratio 
주택담보대출 비율이란 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말한다. 즉, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말하며, 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정합니다.  
예를 들어 주택담보대출비율이 60%라면 시가 2억원짜리 아파트의 경우 최대 1억2천만원까지만 대출해주는 식이 됩니다.

관련 기사도 하나 보세요
http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2017&no=748845