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안녕하세요.

추석 연휴를 잘 보내셨나요?
긴 연휴였기 때문에 다시 일상으로 적응을 해야 될 것 같습니다.

추석 연휴를 지나는 시점에서
이미 예전 포스팅에서 9월말 미국 금리 인상을 말씀을 드렸었는데
예상대로 
미국연방공개시장위원회(FOMC)에서
미국의 금리를 0.25포인트 전역 인상을 단행하였습니다..

     - 미국금리 2.0 ~ 2.25 포인트
     - 한국금리 1.5 포인트
     * 한국과 미국의 금리차가 0.75 포인트 발생

이미 예상되었던 것 이기는 하여서 당장 시장에 큰 영향은 없겠지만

미국과의 금융 불균형이 계속되는 것은 경제의 큰 부담이 되기 때문에
결국은 연말내에 한국은행 역시 결단을 내려야 하지만
고용지표 등의 전반 지표가 좋지 않아서 큰 고민이 될 것으로 보입니다.

미국은 올해 경제성장률을 2.8%에서 3.0으로 상향조정하는 등
나홀로 경기 호황을 누리고 있고 
이에 따라 12월에 금리인상을 추가로 예고하고 있기는 하지만
내 후년의 경기 상황의 불확실성과 신흥국의 불안정성을 고려하는 것과 함께
트럼프 대통령의 금리 인상 반대를 고려하면
   ( 경기 부양과 개발계획 등으로 지지세 만회가 필요한 시점 )
현재의 분위기로서는 12월에 미국 금리 이상은 추가 되는 것이 쉽지 않을 것으로 추측됩니다.

어찌됐던 
한국은행은 올해 내에 1차례 정도의 금리 인상을 단행할 가능성이 높습니다.
한국은행이 주저 하고 있지만 시장은 이미 함께 반응하며 움직이고 있습니다.
주택담보대출의 변동 금리의 기준이 되는 
코픽스는 계속 상승을 하여 최고점을 돌파하며 주춤 주춤 계속 상승을 하고 있습니다.
현재 변동기준의 주택담보대출의 평균 금리는 3.5% 정도 되며
미국 금리 인상으로 올해 하반기 최고 0.5% 더 상승할 수도 있다고 예상하고 있습니다.

금리가 상승과 부동산의 연관 관계는
이미 2차례나 말씀을 드렸지만 다시 동일하게 말씀드리면

금리가 인상이 되면 ( 일반적인 이론에 따르면 )

1. 대출금리 상승으로 부동산 수요 계층의 매수 심리를 위축 시키게 되고
2. 금리 상승으로 인한 부동산의 투자 기대수익율 역시 금리보다 더 상승하게 됩니다.

( 예를 들면, 투자 수익이 100만원이라면 
기대수익율 5%일때 부동산가격은 2000만원이어야 하고
기대수익율 10%일때 부동산가격은 1000만원 이어야 합니다. )

이에 따라, 
부동산 가격은 매수 심리 위축으로 수요 감소로 인한 가격하락 요인과
더불어, 기대수익율 상승으로 인한 하락 요인이 함께 발생하게 되어
부동산 가격은 하락 하게끔 영향을 주게 됩니다.
전반적 큰 줄기에 대한 부분이며 개별적인 움직임은 개별 지역의 상황을 보셔야 합니다.
( 이미 투자하시는 지역들은 개별 양극화와 질적인 변화가 진행이 되고 있기 때문에 )

현재 부동산에서 가장 큰 이슈는

* 금번 9.13 정책의 가장 큰 부분으로 대출의 제한입니다.
  2주택자부터는 사실상 조정지역내 신규주택 구입을 위한 대출이 막혔습니다.
  ( 재개발의 이주비, 중도금 포함 )
이로 인해
매수자(투자자) 분들이 일정정도 감소할 것은 당연합니다.

그렇다면

- 무주택자, 1주택자에게는 주택구입의 찬스가 됩니다.
- 매수 우위의 시장이 되기 때문에 보다 작은 경쟁으로 적정한 물건 구입을 할수 있는 기회가 됩니다.

공급증가로 인해 미분양 증가등은 걱정하실 것이 아닙니다.
지역 세분화, 양극화로 인해
미분양 지역은 미분양이 증가할 것이고 좋은 지역이라면 미분양이 당연히 없습니다.

고민하시고 주위의 중개사분들과 상의하셔서 좋은 결정을 하시면 됩니다.

재개발은 진행이 된다면 절대 손해보지 않는 보험과 같은 것이라고 말씀드렸던 것은
지금도 당연히 유효합니다.

금리인상과 부동산 부분에 대해서는 
제가 이미 포스팅한 전반 내용과 다른 점이 없어 아래 포스팅을 참조해주시면 좋을 것 같습니다.
( 9월 금리인상 예상 https://blog.naver.com/nackyeop/221337630842 )

고맙습니다.
오늘도 좋은 하루 하루 되십시오.


괴정5구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
양정1, 2, 3구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
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좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1  물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 및 투자 접수를 받고 있습니다.
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안녕하세요

연휴 가족분들과 사랑하는 사람과 함께 좋은 시간 보내셨나요?
길기만 하게 느껴졌던 추석 연휴가 어느덧 마지막 날이 되었습니다.
마지막 날인 만큼 오늘은 차분히 쉬면서 내일을 준비해야 할 것 같습니다.

오늘은
추석 연휴로 인해 지각 소식을 드리는

" 부산 대연마루 양우내안애 퍼스트 " 의 청약 결과 1순위 경쟁률을 알려 드리겠습니다.

" 대연마루 양우내안애 퍼스트 "는
남구의 못골역과 지게골 역 사이의 준 역세권 으로
올해 초 입주를 한 롯데캐슬레전드의 바로 아래에 붙어 있습니다.
롯데캐슬레전드가 좋은 가격을 보여주고 있기에
분양가만 적당하다면 
" 대연마루 양우내안애 퍼스트 " 역시 실거주로 괜찮을 것이라 말씀을 드렸었습니다.

    - 분양가 1310~1350만원
       + 비교군인 롯데캐슬레전드의 현재 시세는 1600여 만원 정도로
          물론 단지의 규모, 브랜드 등을 고려해서 같이 생각해 보셔야 합니다.
       + 지역주택조합으로 500여단지에 일반 분양이 160 세대(특공포함) 밖에 되지 않는
          소규모 단지입니다.

1. 1순위 청약 경쟁률

- 남구의 준 역세권 아파트 임에도 1순위 경쟁를이 높지 않았습니다.
바로 옆에 붙어 있는 롯데캐슬레전드와 가격차이가 조금 있어서 실거주로서 차 순위 선택으로 
지원하신 분들이 있으신 것 생각이 됩니다.
하지만, 
- 소단지와 지역주택조합의 한계 그리고 1300이라는 분양가는 사실 주변 좋은 아파트와 
비교하여 낮지 않은 금액으로 인해 경쟁률이 높지 않았던것 같습니다.
- 조합원 분들의 거래가 되기 위해 마지노선인 미 분양은 피했지만 향후 계약 진행 결과를 보야 할것 같습니다.

2. 1순위 계약 및 동호수 발표일정

- 당첨자 발표 : 2018년 10월 2일
- 청약하신 모든 분들 좋은 결과 있으시길 바랍니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.


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안녕하세요

어제 상가임대차보호범의 개정 시행되는 부분에 이어

오늘은 주택임대차보호법의 개정 시행되는 부분에 대해 알려드리겠습니다.

전반적인 내용은

이미 포스팅한 아래 페이지를 참조를 하여 주십시오.

( 주택임대차보호법 상세 -> https://blog.naver.com/nackyeop/221180813601 )

위의 페이지에 자세히 설명이 되어 있어 
꼼꼼히 읽어 주시면 쉽게 이해되실수 있습니다만 간략히 요점만 설명드리고
개정된 부분 역시 알려 드리겠습니다.

주택임대차보호법에 의하여 2가지 대항력이 있습니다.

주택 임차인은
     - 경매개시결정등기전까지
     - 대항력( 주민등록이전에 따른 전입 신고 확정일자 및 점유 )를 갖추면
1) 효력 발생일(익일)로 부터 자신의 순위에 따른 권리를 보호 받게 됩니다.

2) 일정이하의 소액임차인은 자신의 효력 발생일보도 앞선 우선변제권자가 있다하더라도
     보증금 중 일정액까지는 최우선으로 변제(배당) 받을수 있습니다.
     이를 최우선변제권 이라고 합니다.

이 최우선변제권의 적용 대상이 일부 변경이 되었습니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요.

추석 연휴를 잘 보내고 계신가요?
저는 오랜 만에 어머님과 도란 도란 살아가는 얘기를 나누며 
추석상을 위한 음식을 만들고 있습니다.
전과 부침 등은 원래 제 몫이어서 오늘도 열심히 하고 있습니다.

오늘은
추석 연휴에도 상가임대차보호법 / 주택임대차보호법 개정된 부분에 대해 문의 주시는 분들이 있어
아셔야할 내용만 짧게 정리해 드리겠습니다.

상가임대차보호법은
상가를 임대하여 영업하시는 임차인들의 보호를 위해 만들어진 법률입니다.
최근 뉴스기사에서
젠트리피케이션이나 이런 말들을 많이 접하시게 되는 데
이번 개정은 이런 논란들에 대해 대책으로 개정된 부분입니다.

[ 상가임대차보호법 개정안 ]

1. 계약갱신요구권 행사기간 증가
- 기존에는 임대차 계약이후 임차인은 최소 5년기간 동안은 
  계약을 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있었습니다.
  이 경우 임대인은 임차료의 지연 등 특별한 사유가 없는한 거절할 수 없습니다.
- 개정된 부분에는
   임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 10년으로 늘어 났습니다.

2. 권리금 회수 보호 기간의 증가
 - 기존에는 임차인은 계약 종료전 3개월간은 새로운 임차인과의 계약을 통해 권리금을 
   회수할 수 있는데
   임대인은 기존 임차인이 요청하는 새로운 임차인과의 계약을 특별한 사유 없이 거절하지 못하여
   임차인의 권리금을 회수를 방해할 수 없었습니다.
 - 개정된 부분에는
    계약종료전 기존 3개월의 기간내에 임차인은 새로운 임차인을 찾아서 계약을 진행해야 하는데
    그 기간이 짧아서 회수하지 못하는 경우가 발생하기에
    그 권리금 회수 보후 기간을 계약 종료 6개월전부터로 기간을 늘렸습니다.

3. 권리금 보호 대상 확대
 - 기존에는 전통시장내의 상인들에게는 권리금 보호 기간등에 대해 적용 대상이 아니었지만
 - 개정된 부분에는
    전통시장내의 영세 상인들 역시 적용 대상이 되었습니다.

4. 임대인 지원
  - 부동산 임대 수입금액이 7500만원이하의 임대사업자는
  - 동일한 임차인에게 5년을 초과하여 임대 계약하는 경우에
  - 임대료를 법정 상한인 5% 이내로 하는 경우에
  - 소득세 및 법인세의 5%를 감면해주게 되었습니다.

5. 적용 기간
 - 위 법률은 9월 20일 공포되고 6개월 이후 계약, 갱신되는 부분부터 적용이 되며
   권리금 보호 기간등은 현재 존속하고 있는 계약에도 같이 적용이 됩니다.
 - 임대인 지원은 2019년 1.1부터 적용되어 2019년 과세년도 부터 감면이 됩니다.

기존 상가 임대차 보호법의
내용은 아래 페이지를 통해 확인해보시면 됩니다.
( 상가임대차보호법 https://blog.naver.com/nackyeop/221167821181 )

고맙습니다. 
좋은 하루 하루 되십시오.

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안녕하세요.

화창한 추석 명절 연휴의 첫날입니다.
오늘은 사무실 업무를 최대한 빨리 정리를 하고 어머님과 추석장도 봐야하고
저녁에는 어릴때 친구들을 오랜만에 만나야하고 맘이 바쁜 하루가 될 것도 같습니다.

즐겁고 편안한 명절이기는 하지만
최근 발표된 " 9.13 부동산 대책 "으로 인해 머리가 아프신 분들이 많아서
전화나 문자 등으로 문의 하시는 분들이 아주 많습니다.

그래서 이미 지난 포스팅에서 글을 쓰기는 하였지만
최근 " 은행연합회 "에서 발표된 " 9.13 세부지침 " 에 따른 " 주요 질문 F&Q "가
배포 되어 다시 정리해 드립니다.

(1) 조합원 이주비, 분담금(중도금) 대출
1주택자가 규제지역 내 해당 주택 재건축 및 재개발로 인해 이주비대출, 조합원 분담금대출을 받을 수 있나요?

-> 9월 13일 이전에 계약된 건에 대해서는 해당 규정을 받지 않습니다.
     + 기본 서류 외에 계약서와 이체 확인증 등을 준비하셔야 합니다.
-> 가능합니다.. 다만 취급기간 동안 추가 주택 구입을 안 하겠다는 약정을 체결해야 한다.
-> 각 구역에 따라 조합원 중도금이 없고 잔금으로 진행하는 곳도 있으므로 조합에 확인해보셔야 합니다.

(2) 2주택자의 규제 지역외 주택 구매 
2주택자가 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)이 아닌 곳에 추가 주택을 구입하고자 하는 경우 주담대를 받을 수 있나요?

-> 규제지역(과열지구, 조정지역등 )이 아니면 전부 가능합니다. 
    규제지역일 경우에만 예외 사유 적용 없이 원천차단된다.

(3) 규제지역내 임차보증금 반환 위한 주담보
규제지역 내 주택에 대한 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출은  가능한가요?

-> 1주택자의 경우 고가주택(9억원 이상)이 아니면 
     LTV·DTI(투기지역·투기과열지구의 경우 40%씩 등) 한도 내에서 가능합니다. 
     반면 고가주택이면 전입 목적이어야만(아니면 해외근무 등 예외사유 명백히 입증할 경우) 
     LTV·DTI 한도 내에서 가능하나 
     다만, 
     2주택자의 경우 임차보증금 반환 주담대가 원칙적으로 안 되지만
     기존 1개 주택을 매도 할 예정인 경우에는 매매 계약서와 계약금 이체 내역등을 준비하면
     가능합니다.

(4) 1주택자 규제지역내 신규 구매 주택의 담보대출
1주택세대가 주택담보대출을 받아 규제지역내 다른 집으로 이사하는 것이 가능한가요?

-> 1주택세대가 기존주택을 신규 주택구입 후 2년 이내에 처분한다고 약정할 경우에는 
    주택담보대출 취급이 가능합니다.

(5) 1주택자 규제역내 신규 주택을 위한 기존 주택 담보 대출
1주택세대가 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 규제지역내 신규 주택을 구입할 수 있나요?

-> 신규 구매 주택으로 이사를 하거나 ( 2년내 처분 약정 )
    직장근무, 부모봉양 등 추가주택 구입의 사유가 명백히 입증될 경우에는 ( 거주 약정 )
    기존주택을 담보로 한 신규주택 구입이 가능합니다

(6) 2주택자의 규제지역외 신규 주택 구매 위한 주택 담보 대출
2주택자가 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)이 아닌 곳에 추가 주택을 구입하고자 하는 경우 주담대를 받을 수 있나요? 

-> 규제지역이 아니면 전부 가능합니다.. 규제지역일 경우에만 예외 사유 적용 없이 원천차단됩니다.

(7) 1주택의 분양권 당첨후 중도금 대출
분양권도 주택보유 수에 포함되나요 

-> 포함됩니다. 
따라서 1주택자는 분양권 당첨으로 중도금대출을 받고 싶으면 
기존주택을 2년 내 처분하겠다는 약속을 해야 한다. 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다.

이상 주요 문의 사항 7가지로 정리해 보았습니다.

그외 궁금하신점은 기존 거래 은행이나 조합에 문의하시거나
주위의 공인중개사 분들이나 저에게도 문의 주시면 됩니다.

고맙습니다.
즐겁고 행복한 추석 명절 보내십시오.

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안녕하세요.

오늘은 최근 너무 많은 문의를 주고 계시는

재개발 조합원 이주비 대출 등에 대해 짧게 안내해 드리겠습니다.

지난 9월 13일 정부 부동산 대책이 발표되고 이미 포스팅을 한번 했었습니다.

   -> 대출 제한 큰 문제 <- 라고 말씀드렸었습니다.

해당 내용에 대해서는 아래 페이지에서 확인 부탁드립니다.

( 9.13 정부 부동산대책 상세 -> https://blog.naver.com/nackyeop/221358386186 )

제가 주로 재개발 관련 업무를 많이 하다 보니

그동안 재개발 물건 계약 했던 고객님들 부터, 매매 물건을 주신 소유주님, 

그리고 좋은 물건 추천을 기다리시는 고객님들 까지 

지난주터 이번주까지 거의 1번씩은 전화를 다 하신 듯 합니다.

특히나, 

계약을 하시고 아직 잔금을 하지 않으신 분들은 몇번씩 전화 주셨었습니다.

왜냐하면 이주비대출 승계를 받아야 하시기 때문입니다.

재개발구역이 가장 거래가 왕성하게 되는 시기가

이주비 대출이 실현이 되는 때입니다.

이주비 대출이 실현되면 해당 대출 승계를 통해 투자금이 아주 작아지기 때문에

매수자의 입장에서 원할하게 매수가 되기 때문입니다.

물론, 해당 기간이 가장 가격이 상승하는 시기이기도 합니다.

금주 월요일 부터 꽤나 상황이 많이 변경이 되었었습니다.

  * 히스토리
   - 9월 17일 각 구역의 이주비 대출 은행에 전화를 걸어 문의를 하니
                     이주비대출등은 문제가 없다는 답변을 받아서 안도를 하였었습니다만
   - 9월 19일 뉴스 기사에서 재개발 조합원 이주비, 중도금 역시 주택담보대출로 취급하고
                     동일하게 주택소유자에게는 제한을 한다는 기사가 발표 되었습니다.
                     이때부터 마음이 조급해져 전화를 하였지만 
                     아직 지침이 없어 모른다는 답변 뿐이었습니다.
    - 9월 20일 각 은행에 확인 결과
                     주택 보유자는 이주비대출승계 되지 않음 으로 확인 되었습니다.

  ** 최종 결론 **
  + 조합원 이주비 대출 +
   - 기존 원 조합원은 상관없이 대출 가능
   - 승계 조합원은 다 주택자에 대해 이주비 대출 되지 않음
   - 1 주택자는 해당 입주권 아파트로 입주하여 거주하는 경우에 대출 가능

   
물론
현재의 정책으로 재개발 구역에 투자를 고려하시는 분들이
대출 제한으로 조금은 쉽지 않은 상황이 되었습니다만
무주택자에게 주택을 공급하고 투기를 막는 것에 대한 공감은 충분히 합니다.
정부 정책은
언제나 변화하는 것이니 현재의 시점에서 최선의 방법을 찾아가면 되는것입니다.

제가 늘 드리는 말씀처럼

정부 정책은
크나큰 부동산 시장이라는 바다의 일시적으로 오는 조그마한 파도일 뿐입니다.
왈가 왈부 할 것 없이 그 상황에 따라 타고 넘으시면 됩니다.
시장은 수요와 공급에 따라 모든 것이 움직이게 됩니다.

주변의 좋은 공인중개사님들과 상담하셔서 좋은 방법을 찾으시면 됩니다.

재개발관련하여
필요하신 부분은 언제나 상담 가능합니다.

좋은 하루 하루 되십시오.
감사합니다.

괴정5구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
양정1, 2, 3구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
온천2, 4구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역,  물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 및 투자 접수를 받고 있습니다.
초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다
우암2구역, 감만1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]
[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요

지난주부터 금주내내 오늘이 좀 궁금했습니다.

최근의 서울지역의 비이성적(?) 폭등과 지방의 이성적(?) 폭락이라고 하는
무서운 뉴스 기사들에 대해
정부에서 9.13 부동산 대책을 발표하기로 되어 있었기 때문입니다.

이미 뉴스 기사에서는 토지 공개념을 도입하기로 할거 같다느니, 
엄청난 파장을 몰고 올 대형 태풍이 올것이라 너무나 많은 정보들이 넘쳐 흘렀습니다.

하지만 사실 뚜껑을 열어보니..

결과적으로

  1) 실거주를 염두하고 사시는 분들은 전혀 신경쓸일이 없습니다.

  2) 다주택자 분들은 그냥 투자하시는 이익이 아래 증가분을 보듯이 
      저번 7월 세법 개정 보다는 올라가지만 크게 염려할 수준이 되지도 않을것 같습니다.

      - 1세대 1주택의 경우 공시가격이 16억인 경우 ( 잘 없겠지만 )
           + 종부세 100여만원이 증가 됩니다...........
      - 조정지역 2주택 또는 3주택 보유분은 공시가격 더한 가격이 21억원 인경우는
           + 종부세 약 700여만원 증가 됩니다..........
      - 물론 좀 더 많은 주택을 보유하셔서 공시가격이 더 높은 분들은 조금더 올라갑니다만
           그간의 투자대비 수익률을 고려하시면..
      - 아래 종부세 부담 계산사례 참조 바랍니다.

      다만, 조정지역이상은 담보 대출에 제한이 있으므로 고려하셔야 합니다.

  3) 주택임대사업자 분들은 기존 막강한 혜택으로 유인하던 유인책이 크게 사라졌습니다.
      물론, 이미 보유하고 등록하신 것은 상관이 없고
      신규 구입부터 
           - 투기지역, 투기과열지구 : 대출제한
           - 조정지역 : 종부세 합세 과산, 양도세 
       추가 되었습니다.

  4) 청약시 입주권, 분양권 모두 주택으로 간주합니다.

간단하게 각 해당 되시는 분들 위주로 얘기해 드렸는데
사실 개인적으로는 크게 시장에서 의미가 있을까 하며
차라리, 
긴장되게 겁주던 불확실성이 사라져 더 선명하게 계산이 가능하게 된 것 같습니다.
가장 큰 부분은 
종부세 등 조세보다는 

조정지역이상은 대출 제한이 걸리는 것이 투자분들에게 신경써야 될 부분 같습니다.

제 생각은 비유하자면
문을 열기 전에는 
10여명의 건장한 체격의 운동인들이 몰려 올것으로
무서웠지만 문을 열고 보니 모 고만 고만한 녀석들이 소리만 크게 하고 있지 않나 하는 생각입니다.
(개인적인 생각입니다. )

그리고 
정부 정책은
크나큰 부동산 시장이라는 바다의 일시적으로 오는 조그마한 파도일 뿐입니다.
왈가 왈부 할 것 없이 그 상황에 따라 타고 넘으시면 됩니다.
시장은 수요와 공급에 따라 모든 것이 움직이게 됩니다.

아래 좀더 자세히 정리하였습니다. 
-----------------------------------------

[ 9.13 부동산 추가 대책 ]

주요 부분만 간략히 정리를 해드리고 나머지는 첨부한 파일을 꼼꼼히 읽어보시면 될 것 같습니다.


1. 종합부동산세
먼저 과세표준을 이해하셔야 합니다.
                      과세표준 = 공시가격 - 6억원     ( 공시가격은 시세보다 많이 차이가 있습니다 )
으로 과세 표준을 기준으로 하여 종부세가 부과되며
1) 1(2)주택자는 과세 표준이 3억원 이하 즉 공시가 6억원 이하는 부과 되지 않습니다. (동일)
2) 3주택이상, 또는 조정지역 2주택이상자는 공시가 6억원부터 부과 됩니다.(변경)
3) 기존 세율에서 0.1~1.2% 상승되며 (변경)
4) 전년도 종부세 대비 
         1(2)주택자는 150%를 넘지 않으며 
         3주택이상, 조정지역내 2주택 보유자는 300%를 넘지 않습니다. (변경)
5) 공정시장가액비율 추가 상향
        - 연5%씩 100% 까지 인상

6) 종부세 부담 계산사례 비교

3)  LTV, DIT 비율

2) 2주택은 10% 강화 LTI, DTI

안녕하세요

수요일 잘 보내고 계십니까?

다음주 오픈 예정인 산성터널 소식을 전해 드리겠습니다.

사실 저는 오래전 밤늦게 그 산성마을 넘어가는 도로를 자주 다녔던 기억이 납니다.

만덕터널로 돌아서 가기에는 좀 멀다고 느껴져서 좀 가파르로 꾸불꾸불하긴 하지만

그 길을 통해서 가던 길이 조금은 운치가 있었었습니다.

[ 산성터널 개통 ]

- 일시 2018년 9월 18일 0시

- 화명대교와 금정구 장전동을 연결하는 왕복 4차선

- 터널 길이 : 4.87km ( 총 길이는 5.62km )

   + 화명측 1.68km, 

   + 금정측 3.22km :   금정측 도로는 2020년 3월 개통 예정으로 금정초등학교쪽에서 진입

- 통행료 : 소형 1500, 중형 2600, 대형 3400

   + 통행료는 10월 1일 부터 징수

- 기존 도로 이용시 20분에서 7여분으로 시간 단축

개통이 되고 나면

만덕터널등을 통한 간선도로의 교통량이 약 18% 절감 된다고 하니

항상 조금씩은 정체되는 그 만덕의 길이 조금은 해소될 것으로 보입니다.

저도 한번 이용을 해봐야 될 것 같습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오.

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안녕하세요.

주말 잘 보내셨나요?

저는 주말에 그동안 기다리며 예약판매를 해서 배송되었지만

바빠단 핑계로 잠시 읽지 못하고 있었던 책을 좀 보았습니다.

    - 빠숑 님의 " 서울이 아니어도 오늘 곳은 오른다 "

사실 빠숑님은

제가 가장 많은 영향을 많이 받았고 지금도 부동산 관련 많은 판단을 할때 큰 줄기가 되어주는

사고를 아래의 책을 통해서 큰 도움이 되었었습니다.

     - 서울 부동산의 미래

라는 책입니다.

한국이라는 지역적 특성과 인류적, 문화적 특성을 가진 곳에서

그 중심인 서울 부동산의 변화 발전 과정이 한국 전 지역에서도 그 전체 틀에서는

비슷한 움직임을 보이는 것이 당연하기 때문에

서울의 각 지역의 변화, 그리고 그 인접 지역의 변화를 통해

뒤이어 따라가는 부산을 비롯한 많은 지역의 볼때 그 기본 방향을 이해하고

비교해서 볼수 있는 큰 자료가 되었습니다.

그래서

이번 빠숑님의 새 책인 " 서울이 아니어도 오늘곳은 오른다 "  역시 예약 구매를 해서

받아 보았습니다.

전반 구성은 각 지역별로의 요점 위주로의 팁들과

그 뒤에 서울이 아닌 각 지역들을 볼때 어떤 부분을 그 중심에 두고 보아야 하는 것인가

하는 부분에 대해 서술하고 있습니다.

너무 많은 지역에 대한 서술이기에, 책의 분량의 고려 해야 하기에

내가 살고 있는 지역에 대한 아주 자세한 분석을 보고 싶어하는 분들에게는

짧게 서술이 되어 있으셔서 다소 아쉬울 수도 있지만

부동산 관련 책을 보면

그 저자가 분석한 지역에 대한 것을 읽는 것보다

일관되게 그 책을 관통하는 저자의 부동산을 바라보는 

그 중심 사고 논리를 이해하시는 것이

중요할 것 같습니다.

이번 책에서도 빠숑님이 어떤 사고를 가지고 각 지역을 서술하고 있는 가를

책을 반쯤 읽으시다 보면 조금씩 이해할 수 있을 것이라 생각이 듭니다.

그래서

아 이 분은 이렇게 부동산을 바라보고 계시고 생각하고 계시구나 라고 이해를 하고

자신에게도 부동산을 바라보는 하나의 시각을 추가해 주시면 되는 것 같습니다.

재미있게 읽었고

제가 현재 일하고 있는 부산의 각 지역을 볼때에도

해당 책을 참조하여 확장과 세분화 등 그 시각을 통해서 다시 한번 보아질수 있을 것 같습니다.

한번 일독을 추천 드립니다.

편안한 일요일 밤되십시오.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요.

즐거운 주말 보내고 계십니까?

휴일에 앉으셔서 주일동안 체크 못했던 재개발 물건들을 체크하고 계신가요?

최근에 재개발 상담은

지역 하나를 얘기하시기 보다는 여러 지역들에 대해 고민을 하시고

계신 고객분들이 많습니다.

그래서 제가 말씀을 드릴때에는 길게 설명이 되어지지만 

재개발 구역의 주요 특징만 말씀드리면 아래와 같이 추천드리고있습니다.

   - 가격적으로 절대 손해보지 않는 최강자 우암2구역

   - 현재도 미래도 실거주에 좋은 지역은 대연3구역

   - 그래도 이래도 학군, 위치등 주거의 최고는 온천2, 4구역

   - 미래 가치를 생각하신다면 좌천범일통합3지구, 감만1구역

   - 조망을 고려하신다면 초량2구역

   - 부산의 중심적 위치를 생각하신다면 양정1구역

   - 서면 인접 가야, 동의대 실거주를 생각하신다면 가야 1구역

그 외에도 여러 지역들이 있지만 일단은 몇 지역만 말씀드린 것이 됩니다.

오늘 일요일 소개해드릴 재개발 구역은

부산의 중심적 위치로 장점을 가지고 있는

양정1구역에 물건을 소개해 드립니다.

양정1구역은 인접한 재개발 구역이 무려 10여개가 있어서

주변 일대가 거대한 아파트 단지로 변모 될 예정이서서

당장의 양정동의 브랜드 가치보다 앞으로 5~7년 후의 양정도의 모습을 상상하시고

투자 또는 실거주 하시는 것이 좋습니다.

그 많은 인적 재개발중의 양정1구역은 가장 큰 단지이며

양정역에서도 도보로 가능한 준역세권 지역이며 학교들과 품고 있는 지역입니다.

    총 27개동, 지하 5층, 지상 34층

    세대수 2,276세대

    GS건설 컨소시엄 

오늘 나대지 물건 소개해 드립니다.

양정 1구역의

추가적인 사업 상세내용은 아래 페이지를 통해서 확인하시면 됩니다.

( 양정1구역 사업상세 -> https://blog.naver.com/nackyeop/221344515697  )

관심이 있으신 분은 언제든지

편하게 문의 주시면 자세히 설명 드리겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요.

아침부터 내리던 비는 그치고 선선한 토요일입니다.

저희 사무실이 있는 대연8구역은 주말 오전에 상담을 하러 오시는 고객분들이 꽤 있다보니

토요일은 오전이 금방 지나가 버립니다.

대연8구역은

현재 조합추진위로 동의서를 받고 있으며

추진위에 말에 따르면 연말까지 조합인가를 신청할 예정이라고 합니다.

작년말에 구역변경안에 통과되어

유엔로타리 부분의 상가들이 구역에서 빠지게 되면서

조금더 진행에 속도를 내고 있습니다.

위치적으로나 3540세대나 되는 대단지로서

대연동 재개발에서 마지막으로 진행되고 있는 대단지로

대연8구역이 마무리가 되면 대연동 일대는 기존 낡은 주택단지에서

거대한 아파트 대단지로 변모가 되어 주거 환경이 개선될 것으로 보입니다.

오늘 물건 소개해 드립니다.

관심이 있으신 분들은

연락 주시면 자세히 설명 드리겠습니다.

대연8구역의 상세한 사업소식은 아래 페이지를 확인 부탁드립니다.

( 대연8구역 사업설명 -> https://blog.naver.com/nackyeop/221335608286  )

고맙습니다.

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안녕하세요

오늘은 정말 최근 한달간 가장 많은 상담 전화가 많은 하루 였습니다.

정말 전문가 이상으로 잘 아시는 분들부터 이제 시작하시는 분들까지 다양하며

최근 재개발 구역에 대해 많은 관심을 가지고 계십니다만

재개발은 전문가 분들과 잘 상의하셔서 진행하시는게 좋을 것 같습니다.

오늘은

대연3구역의 옆에 위치한 상가주택 물건을 하나 소개해 드리겠습니다.

대연3구역과 대연4구역의 인접한 지역으로

현재도 많은 상가들이 밀접해 있는 지역이지만

향후 재개발이 진행이 되면 대단한 상권이 형성될 것으로 보여

현재, 미래 가치가 모두 있습니다.

오늘 물건 정보 드립니다.

관심이 있으신 분들은 연락 주시면 

좀 더 상세히 안내해 드리겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요

오후가 되니 비가 그치고 바람이 불어 시원합니다.
월요일은 역시나 정신 없이 하루가 지나갑니다.
오전부터 이것 저것 왔다 갔다 하니 벌써 5시가 다 되어 갑니다.

많은 분들이 기다리고 계셨던 
국토부의 조정지역 해제 부분이 발표가 되었습니다.

지난주에 포스팅을 한 내용처럼 해제의 기준이 있으며
다른 지역과의 형평성 문제가 있는 등 여러 복합 적인 문제로 
기장 (일광면을 제외한 지역) 만 조정지역에서 제외가 되었습니다.

그래서 이후 부산 지역의 조정지역은

   - 해운대구, 수영구, 남구, 동래구, 연제구, 부산진구, 기장군 일광면

입니다.

이번 결정이 현재 경기의 악화와 함께 동반되고 있는
부산 지역의 부동산 경기를 일률적으로 숫자로만 보고 판단해야만 하는 것은 이해가 되지만
전반 지역의 상황에 대해 조금더 이해하고 정책적인 판단을 해주기를
기대하였지만 다소 아쉽습니다.

하지만 여러차례 말씀드린 것처럼

정책은 파도와 같은 것이고 그 파도를 이기려는 것이 아니고
그 파도를 타고 넘는 좀 더 세밀한 분석과 현명한 판단이 필요할 것입니다.

금년 초 이후 전국적으로 안정세를 보이던 주택시장이 
최근 서울과 일부지역을 중심으로 국지적 과열현상을 보임에 따라, 
‘18~’22년 서울 등 수도권의 원활한 주택수급 기반 위에, 
향후에도 지속적으로 양질의 저렴한 주택 공급을 확대하기 위해 수도권 내에 공공택지를 
추가적으로 개발하기로 하고, 
이와 더불어 수도권으로의 단기적인 투기수요 유입을 차단하기 위해, 부동산가격안정심의위원회의 
심의와 주거정책심의회의 심의를 거쳐, 서울과 수도권 9곳을 투기지역, 투기과열지구 등으로
추가로 지정(8.28일부터 지정효력 발생)하였다고 밝혔습니다.

한편 조정대상지역 지정(17.6.19)후 시장안정세가 뚜렷한 부산시 기장군(일광면 제외)에 대해서는 
조정대상지역을 해제한다고 밝혔다. 

[ 조정대상지역 일부 지역 해제 ]

부산 7개 지역*을 포함한 조정대상지역을 검토한 결과, 
주택가격이 안정세이며 향후 청약과열 우려도 상대적으로 완화된 
부산시 기장군(일광면 제외)을 조정대상지역 해제 

* 부산 조정대상지역 : 해운대, 수영, 남, 동래, 연제, 부산진, 기장 

기장군 일광면은 최근 주택가격이 상승세이고, 지역 내 개발호재 등이 존재하여, 
향후 추가 모니터링이 필요하여 해제를 보류 

* 기장군 주택 실거래가 : 가화 일광타워 25평(’18.1월 1.9억원 
      → ’18.7월 2.1억원)금강 한스빌 25평(’18.1월 1.38억원 → ’18.7월 1.44억원) 
** 부산 외곽순환고속도로 개통(일광신도시 북축 기장IC), 일광타워 분양전환(’18.1월), 
     일광타워 인근 한국유리 공장부지의 건설사 매각(’17.12월) 등 

부산진, 남, 연제, 수영, 동래, 해운대 등 부산 6개구는 연접되어 있어 상호간 시장 영향이 크며, 
우수입지를 중심으로 대규모 단지의 청약이 예정되어 있는 상황으로 조정대상지역 지정을 유지하고, 
향후 가격 및 거래동향, 청약상황 등을 모니터링하여 해제 여부 등을 추후 면밀히 검토 

* 동래, 수영, 연제 등 일부 조정대상지역 내 청약경쟁률도 여전히 높은 상황 

주요단지 청약 경쟁률 : 
동래 3차 SK VIEW(’18.6) 12.3 :1 광안 자이(’17.11) 102.9 : 1 
연산 롯데캐슬 골드포레(’17.11) 14.6 : 1 

========================
아래 내용은 정부의 발표 내용입니다.
========================

1. 서울 등 주택시장 동향 

금년 초부터 전국적인 안정세를 보이던 주택시장이 최근 서울과 일부 지역을 중심으로 국지적 과열 양상 

다만, 최근 서울의 아파트매매거래량은 예년보다 적은 수준으로 주택거래는 위축된 가운데 가격만이 상승하고 있는 이례적인 상황 
* ’18.7월 서울의 아파트 매매거래량은 5,852건으로 최근 5년 평균인 10,113건보다 42.1% 감소, 8월에도 예년보다 거래 감소 전망 

최근 서울 등의 국지적 과열현상은 수도권 공급부족에 대한 우려, 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금의 해당지역 유입, 개발계획 발표 등이 복합적으로 작용한 것으로 보임 

2. 수도권 주택공급 확대 

서울 등 수도권의 주택 수요 및 공급에 대해 분석한 결과, 향후 5년간(’18~’22년) 서울 등 수도권의 주택수급은 원활할 것으로 전망 

(수요) 가구, 소득, 멸실 요인을 감안한 연평균 신규주택수요는 수도권은 약 22.1만호, 서울은 약 5.5만호로 추정(국토연구원) 

(공급) 旣 분양물량, 정비사업 진행정도, 인허가 전망 등을 감안한 향후 5년간 연평균 신규주택공급은 수도권은 약 26.3만호, 서울은 7.2만호로 추정되어 신규수요를 초과하는 수준 

또한, 정부는 그간 주거복지로드맵(’17.11), 청년·신혼부부 주거지원 방안(’18.7) 등을 통해 밝힌 바와 같이 신혼희망타운 등 수도권 내 주택공급 확대를 위해 신규 택지개발에도 힘써 옴 

‘17년말 기준으로 수도권 내 미매각·미착공으로 주택공급이 가능한 약 48만호의 공공택지를 이미 보유 

또한, 신혼희망타운과 일반주택 공급을 위해 서울을 포함한 수도권 내 성남복정, 구리갈매역세권, 남양주진접2 등 서울과 인접하고 교통이 편리한 지역을 중심으로 14개 신규 공공주택지구(6.2만호)의 입지를 기 확정 발표하였으며, 이를 포함하면 총 가용 공공택지는 54.2만호 수준에 달함 

이러한 안정적인 주택수급 기반위에 향후에도 수도권 내에서 교통이 편리한 지역에 양질의 저렴한 주택 공급 확대를 위해, 30만호 이상의 주택공급이 가능토록 다양한 규모의 30여개 공공택지를 추가로 개발할 계획이며, 이 중 지자체 협의가 완료된 일부 사업지구의 구체적인 입지 등을 9월 중 공개하고, 그 외 사업지구는 주민의견 수렴 및 지자체 협의절차를 진행하여 입지가 확정되는 대로 단계적으로 발표할 계획 

이를 위해 국토부는 한국토지주택공사, 서울시, 경기도 등 관계기관과 함께 TF를 구성하여 신규부지 발굴, 개발 절차이행 등을 정례적으로 점검하는 등 공공택지 개발을 적극적으로 추진해 나갈 계획 

3. 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 조정 

최근 국지적 불안이 발생하고 있는 서울과 수도권 일부 지역으로의 유동자금의 과도한 쏠림현상을 완화하기 위해 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 신규 지정하고, 집값 및 청약시장이 안정세이며, 과열 우려가 상대적으로 적은 일부 지방 조정대상지역의 지정을 해제 

① 투기지역 추가 지정 

최근 국지적 불안이 발생하고 있는 종로구, 중구, 동대문구, 동작구를 부동산가격안정심의위의 심의를 거쳐 투기지역으로 지정* 
* 서울 內 투기지역(’17.8.3 지정) : 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 

서울시 종로구, 중구, 동대문구, 동작구는 최근 주택가격 상승률이 전월 대비 확대되는 등, 

지속적인 투자수요 유입에 따른 향후 부동산 가격 상승 지속 및 주변지역으로의 과열 확산 가능성 등을 고려하여 지정 

이에 따라 주택담보대출 세대 당 1건 제한, 주택담보대출 만기연장 제한, 신규 아파트 취득 목적의 기업자금대출 제한 등을 적용 

② 투기과열지구 추가 지정 

기존 조정대상지역으로 지정된 지역 중 광명시, 하남시는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정 

해당 지역은 최근 집값이 불안한 모습을 보이고 있고, 올해 청약 경쟁률도 높아, 주변지역으로 과열 확산 가능성 등을 고려하여 지정 

이에 따라 금융규제 강화(LTV·DTI 40% 적용 등), 재건축 조합원 지위양도금지, 정비사업 분양 재당첨 제한, 청약규제 강화, 분양권 전매제한, 3억 이상 주택 거래 시 자금조달계획 신고 등을 적용 

③ 기존 투기과열지구 지정 유지 

서울, 과천시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시(행정복합도시 건설예정지) 등 기존 투기과지구는, 최근에도 집값 불안이 지속되거나 안정세가 확고하다고 보기 어렵고, 청약경쟁률도 여전히 높아 투기과열지구 지정을 유지 
* 청약경쟁률 : 힐스테이트 신촌(’18.6) 48 :1, 과천 센트레빌(’18.5) 27.6 : 1, 세종 위너스카이(’18.4) : 109.3 : 1, 대구수성 힐스테이트 범어(’18.5) 85.3 :1 

④ 조정대상지역 추가 지정 

구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구는 가격상승률이 높고, 구리 및 안양 동안구는 청약도 과열 양상인 바, 조정대상지역으로 지정 
* 광교택지개발지구 및 인근 아파트 실거래가(광교지구 內) 자연앤힐스테이트(33평, 억원) : (’17.7월) 7.0 (’18.1월) 8.2 (4월) 9.1 (7월) 9.5(광교지구 外) 원천1차삼성(21평, 억원) : (’17.7월) 1.52 (’18.1월) 1.52 (4월) 1.50 (7월) 1.50 
* 광교택지개발지구는 ’15년 분양 이후 주택 신규분양이 없는 상황이나, 향후 신규분양 시 청약과열이 우려됨(’15년 광교지구 평균 청약경쟁률 33.1 : 1) 

이에 따라 세제강화(다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제 및 분양권 전매시 세율 50% 적용 등), 금융규제 강화(LTV 60%·DTI 50% 적용 등), 청약규제 강화 등을 적용 

다만, 조정대상지역 지정 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 다주택자 양도소득세 중과(2주택: 기본세율+10%p, 3주택이상: 기본세율+20%p, 장기보유특별공제 적용 배제) 및 분양권 전매시 양도소득세율 50% 적용대상에서 제외되도록 소득세법 및 같은 법 시행령 개정을 추진 
* 다주택자 양도소득세 중과 배제는 소득세법 시행령을 개정하면 되므로 조속한 시일 내에 개정 추진 
** 분양권 전매시 세율 50% 적용배제는 소득세법 개정사항으로 향후 법률개정안을 마련, 국회 심의·의결을 거쳐 적용배제 추진 

⑤ 조정대상지역 일부 지역 해제 

부산 7개 지역*을 포함한 조정대상지역을 검토한 결과, 주택가격이 안정세이며 향후 청약과열 우려도 상대적으로 완화된 부산시 기장군(일광면 제외)을 조정대상지역 해제 
* 부산 조정대상지역 : 해운대, 수영, 남, 동래, 연제, 부산진, 기장 

기장군 일광면은 최근 주택가격이 상승세이고, 지역 내 개발호재 등이 존재하여, 향후 추가 모니터링이 필요하여 해제를 보류 
* 기장군 주택 실거래가 : 가화 일광타워 25평(’18.1월 1.9억원 → ’18.7월 2.1억원)금강 한스빌 25평(’18.1월 1.38억원 → ’18.7월 1.44억원) 
** 부산 외곽순환고속도로 개통(일광신도시 북축 기장IC), 일광타워 분양전환(’18.1월), 일광타워 인근 한국유리 공장부지의 건설사 매각(’17.12월) 등 

부산진, 남, 연제, 수영, 동래, 해운대 등 부산 6개구는 연접되어 있어 상호간 시장 영향이 크며, 우수입지를 중심으로 대규모 단지의 청약이 예정되어 있는 상황으로 조정대상지역 지정을 유지하고, 향후 가격 및 거래동향, 청약상황 등을 모니터링하여 해제 여부 등을 추후 면밀히 검토 
* 동래, 수영, 연제 등 일부 조정대상지역 내 청약경쟁률도 여전히 높은 상황 
주요단지 청약 경쟁률 : 동래 3차 SK VIEW(’18.6) 12.3 :1 광안 자이(’17.11) 102.9 : 1 연산 롯데캐슬 골드포레(’17.11) 14.6 : 1 

⑥ 집중 모니터링 지역 

아울러, 이번에 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정하지는 않지만, 서울 10개구*(투기지역 미지정), 성남시 수정구(투기과열지구 미지정), 용인시 기흥구, 대구시 수성·중·남구, 광주시 광산·남구(이상 조정대상지역 미지정) 등 가격 불안을 보일 우려가 있는 지역은, 
* 서울 10개구 : 구로, 금천, 관악, 광진, 중랑, 성북, 강북, 도봉, 은평, 서대문 

주택가격, 분양권 등 거래동향, 청약상황 등을 상시 모니터링하고, 이를 토대로 시장이 과열되었거나 과열될 우려가 크다고 판단되면 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 지정 등의 조치를 취할 계획 

4. 향후 정책방향 

정부는 향후에도 주택시장 상황을 면밀히 모니터링하여 지역별 맞춤형 수급대책을 지속 추진할 계획이다. 

서울을 중심으로 하는 국지적 이상 과열 지속에 대해서는 자금조달계획서를 엄격히 검증하고 편법증여, 세금탈루 등 행위에 대한 조사도 지속적으로 실시하는 한편, LTV·DTI 규제 준수여부 및 편법 신용대출 등에 대해 집중점검을 강화할 계획이다 

이와 함께, 주택시장 안정을 위한 금융·세제 등의 제도적 보완방안도 준비 중에 있으며, 수도권 내 양질의 저렴한 주택공급이 원활히 이루어질 수 있도록 공공택지 개발을 적극 추진해나갈 계획이다.


고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.


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부산시가 8월 25일

국토교통부에 현재 조정지역인 7개 구에 대해 조정 지역 해제 건의를 하였다고 밝혔습니다.

이번 건의는

부산시에서 지난달 9일 개최한 민, 학, 관 관계자가 참석하는

긴급 주택시장 안정화 대책 회의 에서 주민동향과 주택시장 모니터링 결과를 반영한 것입니다.

현재 부산의 조정지역은

2016년 11월과 2017년 6월 2차례에 걸쳐서 7개 지역으로 지정이 되었습니다.

    - 부산진구, 동래구, 남구, 해운대구, 연제구, 수영구, 기장군

기존에 공식적으로 

조정 지역을 해제한 지역은 부산진구와 기장군이었으며

국토부에서는 이달 말에 2 지역에 대해 제출한 공문을 검토하고 결정할 예정입니다.

  - 40일내에 해당 요청을 검토하고 결정하여야 합니다. ( 주택법상 )

추가적으로

부산시의 전체 7개구에 대한 조정지역 해제  건의와 함께

국토부 김현미 장관이 부산시의 일부 지역에 대해 조정지역 해제를 검토하고 있다고 밝혔습니다.

그럼

주택법에 조정지역해제 기준을 보면

    1. 기본조건

         - 직전 6개월간 월평균 주택 가격이 1% 이상 하락한 지역

을 그 기본 조건으로 가지고 있으며

    2. 아래 3가지중의 하나 해당

         - 주택거래량이 3개월 연속 전년동기 대비 20% 이상 감소

         - 주택 미분양수가 직전 3개월 평균 미분양주택수가 전년 동기 대비 2배 이상

         - 주택보급률 또는 자가주택보급률이 시도의 전국 평균 이상

이 됩니다.

사실 기본 조건인

월 평균 주택 가격이 1% 이상 6개월간 하락한다는 것은 어려우며

현재 부산 역시도 주택가격이 전반 평균으로 하락하였다고 하지만 지역별로 상승한 지역도 

있으며

한국 감정원의 매매 가격 변화를 보시면 ( 좀더 가격차를 보기 위해 아파트 매매가격을 보았습니다. )

가격 하락이 월 평균 1%가 되지 않습니다.

이에 사실상 해제 요건을 맞추기는 힙듭니다.

다만, 

최근의 부산의 주택거래량의 감소와 미분양 증가등을 주택 경기의 악화를 감안하여 

정책적, 정치적으로으로 국토부에서 반영해 주실 것을 기대 해봅니다.

만약, 해제가 된다면 모집 공고가 해제 된 이후에 부터 적용이 됩니다.

그럼 

조정지역이 해제가 되면 어떤 부분이 달라질까요?

* 주요 부분만 보면 *

1. 전매

     - 가장 큰 부분인 전매 제한이 풀려서 6개월 부터 전매가 가능해 집니다.

2. 청약

     - 조정지역은 청약저축 가입기간 24개월에서 비조정지역 수도권 12개월, 지방 6개월 

     - 또한, 세대주 아니거나, 다주택자, 5년 당첨 제한 등 요건이 줄어 듭니다.

3. 담보대출

     - 주택담보대출비율(LTV)이 조정지역 60% 에서 비조정지역 70%로 늘어나고

     - 총부채상환비율(DTI) 역시 조정지역 50%에서 60%로 늘어나게 됩니다.

4. 중과세

     - 조정지역내 2주택 10%, 3주택이상 20%의 양도소득세 중과세가 사라집니다.

이렇게

투자나 실거주를 위한 매수 및 매도에 있어서도 

많은 부분에서 차이가 발생하여 주택 경기에는 좋은 영향을 줄것으로 보입니다.

저 역시도 정부의 투기보다 실거주를 위한 주택 정책에 찬성하지만

서울 중심의 비 정상적인 주택 인상등과

전반 경기가 나빠지고 있는 상황에서 주택 경기 또한 악화 되는 것은

더 큰 악순환을 가져올 것이기에

조건과 절차, 기준에 대한 엄격한 잣대 보다 다소 유연성 있는 정책을 기대해 봅니다.

어쨌던 정책은 정책일뿐

그 룰에 맞게 준비하고 움직이는 것이 가장 효과적인 투자 입니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요.

주말이 지나 월요일 출근하여 책상에 앉으면

먼가 주말에 특별히 쌓인 일도 없는데 일이 막 밀린것만 같고 하여 마음이 조급해집니다.

일단 차분히 앉아서 금주에 해야 될일을 정리하는 것부터 시작해야 겠습니다.

이번 한주도 성과 있는 하루 하루가 되시기를 바랍니다.

오늘 물건을 소개해 드립니다.

[ 장유율하2지구 신도시 점포겸용 이주자 택지 ]

 - 면적 : 77.57평

 - 건폐율 :  60%

 - 용적률 : 180%

 - 3층 이하

 - 매매가 : 5억

 - 특징 :롯데아울렛 인근 율하2지구 신도시택지로 주변에 많은 주택 및 

            아파트단지가 있습니다.

           수익형 상가주택 토지로 사용할 수 있습니다.

이주자택지에만 상가를 넣을수 있기 때문에

1층에 상가를 넣을수 있는 택지가 많지 않아 수익형 부동산을 찾으시는 분들께 

좋은 물건입니다.

일반적으로 

3층을 짓게 되면 1층은 상가로, 2층은 주택 전월세, 3층은 주인분이 거주하시기 때문에

거주 하시면서 월세도 받고 직접 상가를 운영도 할수 있는 수익형 부동산이 됩니다.

관심이 있으신분들은

연락주시면 자세히 안내해 드리겠습니다.

고맙습니다.

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일요일 밤입니다.

저에게 일요일은 어느때와 다름 없는 동일한 일과를 보내게 됩니다.

아침에 조금 늦잠을 자고 일어나서 아침 겸 점심으로 간단히 빵을 먹고

고양이 방을 좀 치우고 집 정리를 좀하고 

평일 읽지 못했던 책을 조금 보고 점심 겸 저녁겸으로 

어머니 집을 방문해서 같이 식사를 하고 좀 있다가 집으로 돌아와 

월요일 출근준비를 하면 일요일이 다 갑니다. (지난주 및 최근에 출근을 하기도 했었지만 )

오늘은

9월로 예상되고 있는 미국의 금리 인상에 대해  잠시 얘기를 드리겠습니다.

미국과 한국 금리 그리고 부동산의 영향에 대한 것은

지난번 포스팅한 아래 글을  일단 참조를 해주시면 좋을 것 같습니다.

( https://blog.naver.com/nackyeop/221237279001 )

미국은 전세계에서 유일하게 전반 경제 지표가 좋은 나홀로 호황을 이어 가고 있습니다.

지난 2분기 경제성장률이 전분기 대비 4%를 넘어섰고, 물가상승률 역시 2%대를 넘어서면

9월 28일 예정되어 있는 미국 연준을 통해 미국 기준 금리가 인상이 될 가능성은

거의 90%에 가깝습니다.

만약 인상이 되게 된다면

   - 미국 기준 금리가 2.0~2.25 포인트

상승이 된다면 한국과 미국의 금리 차이는 0.75 포인트로  벌어지게 됩니다.

이에 따라,

한국은행은 금리 인상을 심각하게 고려해야 하는 시점이 됩니다.

한국은행은 현재의 한국 전반 경제 지표가 좋지 않아서 결론을 내리지 못하고 있지만

시장은 이미 반응을 하고 있습니다.

주택담보대출의 변동 금리의 기준이 되는 코픽스는 계속 상승을 하여 최고점을 돌파했습니다

현재 변동기준의 주택담보대출의 평균 금리는 3.5% 정도 되며

미국 금리 인상으로 올해 하반기 최고 0.5% 더 상승할 수도 있다고 예상하고 있습니다.

또한, 

미국의 연방준비은행이 

이번 9월 28일에 이어 12월 21일에도 또 한차례 더 금리 인상을 할 것이라는 

시장의 예상도 많지만, (4번째)

제가 위의 글에서 언급 드린 것처럼 올해는 3차례 인상이 될 것으로 저는 예상합니다.

현재 전반 지지도등의 하락세와 주요 지지층의 이탈등이 발생하고 있는  

트럼프 대통령은 지지층의 재결집과 하락세를 만회하기 위해 그의 공약이기도 했던 

많은 사회 간접 자본 시설 공사를 위해 대규모 개발 계획을 하여야 하고 

이는 정부 지출로 이어지는데 고금리에서는 쉽지 않은 부분이어서

9월 말은 금리 인상은 거의 확실 되며 12월은 인상이 되지 않을 것으로  봅니다.

어쨌던 이미 벌어진 금리, 시장의 반응을 보고

현재의 한국 경기지표가 좋지는 않지만 

한국은행 역시 1차례 등의 금리 인상인 연말 까지 진행될 것으로 예상할 수 있습니다.

금리 인상에 따른 부동산 경기의 기대 수익율 등에 대한 부분은 위의 글에서

포스팅하였지만 다시 말씀드리면

금리가 인상이 되면 ( 일반적인 이론에 따르면 )

1. 대출금리 상승으로 부동산 수요 계층의 매수 심리를 위축 시키게 되고

2. 금리 상승으로 인한 부동산의 투자 기대수익율 역시 금리보다 더 상승하게 됩니다.

( 예를 들면, 투자 수익이 100만원이라면 

기대수익율 5%일때 부동산가격은 2000만원이어야 하고

기대수익율 10%일때 부동산가격은 1000만원 이어야 합니다. )

이에 따라, 

부동산 가격은 매수 심리 위축으로 수요 감소로 인한 가격하락 요인과

더불어, 기대수익율 상승으로 인한 하락 요인이 함께 발생하게 되어

부동산 가격은 하락 하게끔 영향을 주게 됩니다.

그리고

위의 제 글에서 이후 부동산 동향에 대한 예상을 했던 것과 

4~5개월이 지난 현재 시점에서도 저는 동일한 의견을 가지고 있습니다.

부동산 뉴스를 보면 아래의 글이 거의 주를 이루고 있습니다.

 1. 부동산의 공급이 크다.

 2. 지방 미분양이 많다.

 3. 악순환이 된다.

 4. 서울 강남만 오른다.

다른지역은 별외로 하더라도

부산 지역의 공급 많습니다. 그리고 미분양 많습니다. 거래가 줄어 악순이 되고 있습니다.

해운대까지 가격 하락에 동참하고 있다고 합니다.

모두 맞습니다.

하지만, 제가 여러차례 말씀을 드렸던 것처럼

이제 부산 주택시장, 부산 분양시장, 부산 부동산 동향 이렇게 전체를 봐야 하는 시장이 아닙니다.

대세적 상승기는 전체가 다 오르기 때문에 그렇게 전체를 볼수 있지만

지금은 부산에서도 각 구별로 그리고 심지어 각 동별로까지 좀더 세밀하게 보셔야 합니다.

공급 많고 미 분양 많습니다. 하지만! 실제 각 공급구역별 미분양 사례를 보면

대부분은 작은 세대수, 브랜드 없는, 위치적으로 좋지 않은 곳, 또는

대세 상승기에서 개발 확장된 지역의 아파트들만 미분양 있습니다.

( 제가 포스팅한 부산 미분양 지역 글을 참조 부탁드립니다. )

실제로 주요 지역은 미 분양이 없고 

오히려 프리미엄이 대단히 많이 붙어 있는 것이 더 맞고 사실입니다.

지금의 국면에서는

좀더 신중하게 아래 중요 3가지를 살펴보시면서

주위의 좋은 부동산공인중개사분들과 상의하셔 보시면서

  1. 확정된 지역보다는 기존의 실거주에서 이미 안정된 지역

  2. 브랜드가 있는 대단지의 

  3. 위치적, 조망적 가치가 있는

들을 기준으로 보셔야 하며

---------------------------------------------------------------------

투자시던, 실거주시던

지금이 매수적 경쟁 시장이 아니기 때문에 

저가의 좋은 물건을 사실수 있는 타이밍이 됩니다.

( 물론 개인적 자산의 상황을 꼼꼼히 보시고 기회가 된다면 )

---------------------------------------------------------------------

지금까지도 당연했지만

금리의 인상으로 인한 이자보다 부동산 상승은 당연히 더 크기에

은행에 두기 보다는 투자를 하시는 것이 더 좋을 것으로 예상이 됩니다.

특히 재개발 투자시라면 진행이 된다면 절대 손해 보지 않는 보험과 같습니다.

정부의 정책은 시장의 움직임을 이길수 없고

양도세가 발생함을 기쁘게 생각하고 세금을 내신다는 마음이셔야 할 것 같습니다.

그리고 정책은 파도와 같아서 이겨내려하지 마시고

가볍게 타고 넘으시면 됩니다.

주위의 좋은 부동산공인중개사분들과 상의하셔 보시면 좋을 것 같습니다.

이전의 글들과 저의 예상과 다른점이 없어 전반 크게 다른 내용은 없으며

이후에도 각 타이밍별 그리고 금리 인상이 되거나 상황이 변동이 되면

다시 포스팅을 주기적으로 올릴 예정입니다.

개인적인 의견이며  다른의견이 있을수 있습니다.

고맙습니다.

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일요일이 한주의 시작인지

한주의 마감인지는 잘 모르겠지만

월요일부터 일요일까지 그래도 한주를 또 그렇게 잘 보냈구나 생각하며

그렇게 정리를 하고 있습니다.

최근에 이래저래 일들에 치여서 또는 시간이 없다는 핑계에

좋아하던 책들을 읽지 못하고 그저 하루 하루 시간을 보내었었는데

지난 목요일 좀 다치고 치료를 받기위해 병원 대기실에 앉아 있으면서

문득 하루 하루를 그저 열심히 보내고만 있지 않나 하는 생각이 들어서 

대기실에서 책을 주문하고 금요일 책을 받아 쉬는 틈틈 그리고 집으로 돌아와서도

읽었습니다.

이번에 사서 읽은 책은

제 블로그 이웃들이 계속해서 포스팅을 해주었던 것으로

궁금해 하던 책이었습니다.

청울림님의 " 나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다 " 입니다.

책은 어떤 특별한 부동산에 대한 투자 지식에 관한 것보다

어떻게 바라보고 어떻게 살아야 하는 것인가를 원칙적인 관점에서

저자의 치열하게 하루 하루를 살아가는 삶을 보여주면서 

저 자신을 조금더 반성하게 되는 계기가 되었습니다.

번듯한 모습으로 세상에 비치는 내 모습보다

스스로 알차게 채워가는 스스로의 삶의 대한 모습을 좀 더 생각하게 되었습니다.

또한, 

그리고 안주하지 않고

끊임없이 도전하는 모습을 보면서 

그저 주변의 상황등을 보며 주저 주저 하는 저의 모습을 보았고

저 역시도 이제 새로운 시작을 준비해야 겠다는 생각을 했습니다.

그래서, 더 이상은 미루지 말고

앞으로 몇개월여 동안 차근 차근히 준비를 해야 겠다고 마음을 먹었습니다.

이 책은

부동산 투자에 대한 생각을 가지고 계신분에게는 원칙이라는 개념과 좋은 팁들을

또는 다른 일들에서도 일을 대하는 마음 가짐에 대해서도

많은 생각과 화두를 던져줄수 있는 책이라 

많은 분들께 한번쯤 일독을 추천 드립니다.

개인적으로 저에게는

단 한마디 말을 던져주었습니다.

" 이미 충분히 고민하였으며 "

" 상황탓, 주변탓, 변명하지 말고 시작하고 앞으로 나아가라 "

라는 말이었습니다.

한눈 팔지 말고 

다시 처음처럼의 마음으로 일을 시작해 볼까 합니다!

제가 한때 가장 좋아했던 단어 " 처음처럼 " 의 말 그대로...

편안하고 좋은 일요일 밤 되십시오.

안녕하세요.

아침부터 사무실 이전으로 청소를 하느라고 땀을 많이 흘렸습니다.

사무실이 현재 유엔로타리에서 

대략 50미터 정도 떨어진 대연파크푸르지오 상가로 이전하게 되었습니다.\

무더위와 경기 영향으로 비수기는 하지만 사무실을 옮기면 또 일이 술술 잘 풀렸으면 하는 바람입니다.

오늘은

가야동의 3층 상가주택 물건을 소개해 드리겠습니다.

개금역에서 도보로 10여분이 소요되며

가평초등하교 앞쪽으로 1층에 많은 상가들이 있는 골목 상권이 살아 있는 지역입니다.

그 뒤로는

가야벽산아파트등 약 2000여세대의 대단지 아파트가 자리잡고 있으며

주위로도 많은 주택가들을 안고 있는 지역입니다.

추천드리는 것은

1층에 가게를 하시면서, 2,3층을 직접 사시는 것이 좋을 것 같으며

모두 임차를 주셔도 좋습니다.

주택가이기 때문에 옷가게, 음식점, 소매점, 공방 등 괜찮습니다.

* 물건 정보 드립니다. *

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* 가야동 상가주택

- 대지 26평

- 지하 1층, 지상 3층 건물

   + 지하1층 : 근린생활시설 : 20.5평

   + 1층 : 근린생활시설 15.5평 - 현재 임차중 1000/50

   + 2층 : 주택 12.74평 , 넓은거실, 방1, 부엌, 욕실

   + 3층 : 주택 8.3평 : 방2, 욕실 ( 2, 3층 복층 구조로 각각 화장실 )

- 매매가 3.5억

- 최근 올수리를 하여 깨끗하고 좋습니다.

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관심이 있으신 분은 연락주시면 안내해 드리겠습니다.

고맙습니다. 

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

좌천범일통합3지구, 2지구 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.

대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 접수를 받고 있습니다.

대연3, 4, 8 구역 투자하실 분들의 접수를 받고 있습니다.

초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

우암2구역, 감만1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다