9.13 정부 부동산 대책 정리 : 부동산동향, 전망

안녕하세요

지난주부터 금주내내 오늘이 좀 궁금했습니다.

최근의 서울지역의 비이성적(?) 폭등과 지방의 이성적(?) 폭락이라고 하는
무서운 뉴스 기사들에 대해
정부에서 9.13 부동산 대책을 발표하기로 되어 있었기 때문입니다.

이미 뉴스 기사에서는 토지 공개념을 도입하기로 할거 같다느니, 
엄청난 파장을 몰고 올 대형 태풍이 올것이라 너무나 많은 정보들이 넘쳐 흘렀습니다.

하지만 사실 뚜껑을 열어보니..

결과적으로

  1) 실거주를 염두하고 사시는 분들은 전혀 신경쓸일이 없습니다.

  2) 다주택자 분들은 그냥 투자하시는 이익이 아래 증가분을 보듯이 
      저번 7월 세법 개정 보다는 올라가지만 크게 염려할 수준이 되지도 않을것 같습니다.

      - 1세대 1주택의 경우 공시가격이 16억인 경우 ( 잘 없겠지만 )
           + 종부세 100여만원이 증가 됩니다...........
      - 조정지역 2주택 또는 3주택 보유분은 공시가격 더한 가격이 21억원 인경우는
           + 종부세 약 700여만원 증가 됩니다..........
      - 물론 좀 더 많은 주택을 보유하셔서 공시가격이 더 높은 분들은 조금더 올라갑니다만
           그간의 투자대비 수익률을 고려하시면..
      - 아래 종부세 부담 계산사례 참조 바랍니다.

      다만, 조정지역이상은 담보 대출에 제한이 있으므로 고려하셔야 합니다.

  3) 주택임대사업자 분들은 기존 막강한 혜택으로 유인하던 유인책이 크게 사라졌습니다.
      물론, 이미 보유하고 등록하신 것은 상관이 없고
      신규 구입부터 
           - 투기지역, 투기과열지구 : 대출제한
           - 조정지역 : 종부세 합세 과산, 양도세 
       추가 되었습니다.

  4) 청약시 입주권, 분양권 모두 주택으로 간주합니다.

간단하게 각 해당 되시는 분들 위주로 얘기해 드렸는데
사실 개인적으로는 크게 시장에서 의미가 있을까 하며
차라리, 
긴장되게 겁주던 불확실성이 사라져 더 선명하게 계산이 가능하게 된 것 같습니다.
가장 큰 부분은 
종부세 등 조세보다는 

조정지역이상은 대출 제한이 걸리는 것이 투자분들에게 신경써야 될 부분 같습니다.

제 생각은 비유하자면
문을 열기 전에는 
10여명의 건장한 체격의 운동인들이 몰려 올것으로
무서웠지만 문을 열고 보니 모 고만 고만한 녀석들이 소리만 크게 하고 있지 않나 하는 생각입니다.
(개인적인 생각입니다. )

그리고 
정부 정책은
크나큰 부동산 시장이라는 바다의 일시적으로 오는 조그마한 파도일 뿐입니다.
왈가 왈부 할 것 없이 그 상황에 따라 타고 넘으시면 됩니다.
시장은 수요와 공급에 따라 모든 것이 움직이게 됩니다.

아래 좀더 자세히 정리하였습니다. 
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[ 9.13 부동산 추가 대책 ]

주요 부분만 간략히 정리를 해드리고 나머지는 첨부한 파일을 꼼꼼히 읽어보시면 될 것 같습니다.


1. 종합부동산세
먼저 과세표준을 이해하셔야 합니다.
                      과세표준 = 공시가격 - 6억원     ( 공시가격은 시세보다 많이 차이가 있습니다 )
으로 과세 표준을 기준으로 하여 종부세가 부과되며
1) 1(2)주택자는 과세 표준이 3억원 이하 즉 공시가 6억원 이하는 부과 되지 않습니다. (동일)
2) 3주택이상, 또는 조정지역 2주택이상자는 공시가 6억원부터 부과 됩니다.(변경)
3) 기존 세율에서 0.1~1.2% 상승되며 (변경)
4) 전년도 종부세 대비 
         1(2)주택자는 150%를 넘지 않으며 
         3주택이상, 조정지역내 2주택 보유자는 300%를 넘지 않습니다. (변경)
5) 공정시장가액비율 추가 상향
        - 연5%씩 100% 까지 인상

6) 종부세 부담 계산사례 비교

2. 주택담보대출
(1) 신규구입
1) 1주택 이상 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출은 금지
      다만, 1주택자는 실수요거나 불가피한 경우 가능
2) 1주택자 예외 허용 경우에 기존 주택 2년이내 처분 조건 ( 예외있음 )
3) 규제 지역내 고가주택(9억) 구입시 실거주 제외 주택담보대출 금지

3)  LTV, DIT 비율

(2) 생활안정자금을 위한
이미 보유하고 있는 주택을 담보로 생활자금조달 목적인 경우는
1) 1주택은 현행과 동일 유지

2) 2주택은 10% 강화 LTI, DTI

3. 전세자금대출
1) 2주택이상자는 전세자금 대출 공적 보증 금지 (별 상관 없습니다.)
2) 1주택자는 부부합산 1억소득 이하 세대에 대해 보증제공

4. 장기 보유 특별공제  및 일시적 2주택 양도세 부분
1) 고가 1주택자 2년이상 거주시 장기보유특별공제 적용 (10년 최대 80%)
      - 2020년 이후 양도 분부터 적용
2) 조정대상지역 일시적 2주택자 기존 3년에서 2년이내 종전주택 양도시 양도세 비과세

5. 주택임대사업자 혜택 축소
1) 1주택 이상 보유자가 조정대상지역에 신규 취득시 임대등록하여도 양도세 중과
      ( 2주택 +10%, 3주택 +20%)
2) 1주택 이상 보유자가 조정대상지역에 신규 취득시 임대등록하여도 종부세 합산 과세
3) 등록임대주택 양도세 감면 요건 강화
      - 주거전용 85이하, 수도권박 100이하 (기존)
      + 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 ( 신설)
4) 주택담보대출
      - 투기지역, 과열지구내 주담대는 LTV 40% 도입
      - 투기, 과역지구내 고가주택(9억원) 주담대 금지
      - 주담보 있는 경우 임대사업자 투기지역내 신규 취득 목적 주담대 금지

5. 시장관리
1) 실거래 신고기간 기존 60일에서 30일로 단축 및 해지시 신고의무 
2) 자금 조달 계획서 조사 강화
3) 투기, 과열지구 주택도시기금 통한 민간임대 매입자금 융자 중단
4) 주택임대차정보시스템 관리 강화

6. 분양
1) 분양권, 입주권 소유자, 매수자는 주택소유가 간주
2) 추첨시 무주택자 우선 추첨

3) 전매 제한 기간 확대

이상으로 주요 부분만 간략히 정리하였고

전체 부분은 아래 전문을 다운 받아 참조 하시면 됩니다.

부동산.pdf

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되십시기 바랍니다.


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