부동산정책 - 보유세 개편안 내용과 시장반응, 전망 : 부동산전망, 종합부동산세

안녕하세요

일요일 잘 보내고 계신가요?

6월말이 되어가면서 더위가 본격화 되고 올들어 처음으로 폭염주의보가 내렸습니다.

사무실이 아닌 집에서도

오늘은 에어콘을 계속 켜야만 했고 작렬하는 햇빛을 보면서

차마 밖을 나갈 엄두가 나지 않는 그런 날씨였습니다.

오늘은

지난주 내내 이슈기도 했고 

투자자분들이 항상 물건등에 설명뒤에 또한번 묻기도 하셨던

재정개혁특별위원회의

보유세 개편안( 권고안 ) 에 대해 간략히 말씀을 드리고자 합니다.

미니 총선이라고도 했던 지난 지방선거에서

여당의 압도적인 승리로 정부의 정책은 현재의 기조를 유지할 것이며

물론, 현재의 부동산 정책의 방향 또한 유지할 것으로 보입니다.

이번 보유세 개편 권고안의 내용을 보고 2가지로 의견이 나뉘고 있습니다.

일부 뉴스 보도에서는 

" 부동산 주택시장의 침체 가속 불가피 " 해 보인다는 내용과 함께 

보유한 주택금액에 따라 얼마의 세금이 더 부과될 것이라는 기사를 내보내고

그리고 

다른 보도에서는 " 예상된 수준이며 소극적 조정에 그쳤다 " 는 

2가지 내용을 보입니다.

저의 개인적인 의견은 아래 부분에서 말씀 드리겠습니다.

먼저 종합부동산세애 대해 이해를 하셔야 합니다.

종합부동산세는 

사실 " 부자세 " 로 불려 왔는데 그 이유는  바로 과세 기준에서 보실수가 있습니다.

그 과세 기준은

1. 주택의 공시가격 인별 합계액이 6억원 이상의 주택 

     1가구 1주택인 경우는 9억원 이상

2. 종합합산토지가 5억원 이상

    - 종합합산과세토지는 간략히

      지목이 학교용지인 것을 건축물로 착공하지 않은 토지, 공장용지를 취득하여 건축물을 

      건축하지 않고 있는 토지, 

      농지를 영농에 사용하고 있지 않고 물품이나 폐자재 등 적재장으로 사용하는 경우, 

      대지를 테니스장, 골프연습장으로 사용하고 있는 토지, 기타 나대지, 잡종지 등입니다

3. 별도합산토지가 90억원 이상

      별도합산토지는 간략히

      일반 건축물의 부속토지(기준면적내), 법령상 인허가 받은 사업용 토지 입니다.

일단 주택중 아파트의 경우만 봐도

공시지가 상으로 6억원 또는 9억원이 초과해야 해서 

사실 서울에서는 강남을 포함해서 각 구에 대상되는 아파트들이 꽤 있습니다만

부산에서는 해운대의 일부 고가 아파트를 제외하면 

시장의 대부분과 일반인들에게는 크게 대상이 크지 않아 부자세라고 불리게 되는 것입니다.

그리고 

공정시장가액 비율이라는 것은

위의 이미지에서 보이는 80%라고 적힌 부분인데요

과세표준을 정하기 위해서 공시지가의 적용비율을 뜻하게 됩니다.

사실 이명박 정부에서

종합부동산세의 세율을 축소하는 법개정으로 공정시장가액 비율을 80% 정하였었습니다.

참여연대등에서는 

공시가격에서 이미 공제차액을 하면서 다시 공정시장가액비율을 적용하는 것은 

인위적으로 세율을 맞는 것으로 없애는 것이 맞다고 하는 의견도 많습니다.

이번 세제 권고안에서는 

공정시장가액을 현행 80%에서 좀 더 올리는 것을 포함하고 있습니다.

=

간략히 용어에 대해 설명을 드렸기 때문에

발표된 

종합부동산세 세제개편안을 간략히 이해하기 쉽게 알아 보겠습니다.

4가지 안이지만 사실 2가지안에서 적용방법을 나눈것 입니다.

1안

     + 공정시장가액 비율을 연간 10%씩 상승

2안

     + 누진세율을 상승하는 방안 ( 주택은 0.8~2.5%, 종합은 1.0~3.0% 로 )

3안

     + 1안 ( 공정시장가액 비율 연 2~10%인상) + 2안 (동일) 믹스

4안

    + 1주택자는 1안 만 ( 공정시장가액비율만 인상 )

     + 2주택자는 3안 ( 공정시장가액비율 및 누진세율 인상 )

금번의 권고안은

그간 보여준 정부의 정책기조인 

1. 다주택자들에 대한 압박이 눈에 띄입니다.

    왠만한 주택 다주택 소유자는 모두 인상 대상이 되며

    4안에 따르면 

    1주택자에 대해서는 공정시장가액 인상 1가지 적용만을 받게 되지만

    다주택자는 누진세율과 공정시장가액 인상 2가지 모두의 영향을 받게 됩니다.

2. 똘똘한 한채

    위에 언급드린 것처럼

    다 주택자에 대한 인상 적용이 더 클 수 있기 때문에

    가치와 미래성이 있는 똘똘한 한채를 가지고 있는 것이 더 나을수도 있습니다.

3. 임대주택 등 합산에 배제되는 주택

    종합부동산세에 배재 되는 주택을 체크해 보아야 합니다.

   (1) 임대 주택

    1) 매매, 증여, 상속 등으로 취득한 주택으로 전국에 1호이상의 주택을 임대하는 경우

    2) 직접 건설 취득 주택으로 전국 2호이상의 주택을 임대하는 경우

    3) 전용 면적 85 이하 

   (2) 기숙사, 사원용주택

   (3) 주택건설업자의 미분양 주택

   (4) 가정 어린이집용주택, 노인복지주택

   (5) 기타

4. 중저가 주택 (재개발, 재건축 대상 )

   향후 재건축, 재개발 가능성이 있는, 또는 진행중인 주택들 중에

   소액 투자가 가능한 물건은 여전히 부산에서도 꽤나 많이 선택하실수 있습니다.

이번 정책으로

다 주택자 분들에게 영향을 주게 되겠지만

1. 인상분이 그리 크지 않습니다.

실제 10억에서 30억 이상의 주택을 보유할 만한 분들에게는 

체감할 보유세 인상분은 그리 크지 않습니다. (겨우 50만~300만원 - 공정가액기준)

투자자 개인별로 체감은 조금 다르고 투자에 대한 이익율은 조금 줄겠지만 

일반적으로 투자를 줄일만한 수준은 아닌것으로 생각됩니다

2. 이미 다주택자는 대응중

이미 주택자분들은 4월부터 임대 등 기타 방법으로 대응중입니다.

3. 실거주 주택 매수 희망자분들에게는

주택을 매수할 수 있는 좋은 여건이 될 수 있습니다.

따라서,

다 주택자 분들은 조금더 투자 이익율 고려하시게 되겠지만

정부의 시그널을 시장과 투자자는 충분히 체감하고 있으며

이미 이에 대응하고 있거나 크게 영향을 줄만한 인상분이 아니기에

전체 시장의 영향은 미비할 것이며

실거주 주택 매수자들에게는 더 좋은 여건이 될것입니다.

추가적으로 조금의 세수 확대의 효과는 있을것으로 보입니다

( http://www.sedaily.com/NewsView/1S0XM3BU0P )

추가적으로

세수 확대의 배경을 보면, 

향후 저출산, 고령하로 인한 정부 지출이 더욱 증대될 것이므로

세수 확충을 위해서로 필요합니다만

현재의 정책을 최대 반영하더라도 세수의 증대는

2007년 종부세 도입시의 세수였던 2조 8000억원에서

이명박 정부를 거치며 부자감세로 불리는 인하로 1조 5000억원까지 감소한 것을

고려하면 사실상 미세조정에 그쳤다는 비판을 받고 있는 이유입니다.

사실 그 인상액 또한 공시지가 10억~30억은 연간 50~300여만원 인상 수준 밖에 되지 않습니다.

어쨌던 

정부의 정책에 대해 이래 저래 말씀을 드리는 것 보다

최종적으로 종합부동산세제가 

어떻게 확정이 될지는 위 4개의 안들로 추정해 볼 수 있으며

위에 언급한 내용을 통해

어떻게

금번 보유세의 방안에 대처해 볼지도 충분히 생각해 볼수 있으실 겁니다.

투자를 고려하면

정부의 정책을 바다의 파도로 생각하고 

파도를 이기려는 것이 아니라

그 파도를 잘 타고 넘어서는 것만이 가장 효과적이며 유일한 방법입니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오.

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