분양권과 입주권의 차이와 입주권 거래시 체크 사항(취득세등) : 부산재개발/재건축

안녕하세요

설 연휴 첫날입니다.

설 전날인 오늘은 명절 음식을 만드느라 다들 분주하셨을 것 같습니다.

저는 예전부터 튀김과 전은 저의 몫이어서 열심히 기름냄새와 함께 하루를 보내었습니다.

오늘은

얼마전 전포아이파크 입주권 관련 물건 소개를 하였었는데 

(http://letsweb.tistory.com/1049)

해당 물건에 대해 문의를 하시는 분들이 입주권에 대해 문의하셔서 설명드린 내용 부분으로

간단히 입주권에 대해 간단히 정리를 해보았고

입주권과  분양권과의 차이도 간략하게 알아보겠습니다.

입주권은

재개발이나, 재건축등 정비사업의 조합의 조합원의 자격을 가지고

기존 주택(토지만 있을수도 있음)을 멸실하고 새로운 주택, 일반적으로 아파트를 취득하여

입주할 수 있는 권리를 말합니다.

정비사업의 과정은 제가 이미 포스팅 한 것을 참조하여 주세요

( http://letsweb.tistory.com/923  )

또한

입주권은 주택을 장래에 취득 및 보유하게 되므로 주택으로 간주합니다.

이에

다주택자의 판단시에 주택수에 포함이 됩니다.

따라서, 기존 주택이 1채 있으신 분이 새롭게 입주권을 구입하신다면 2주택자가 됩니다.

물론 일시적 2주택자등 1주택 간주 부분 역시 동일하게 적용이 됩니다.

( 해당 부분은 저의 다른 포스팅을 참조해 보십시오 )

그리고

가장 중요한 세금에 관련 부분인데요

아래 표로 정리를 하였으니 참조를 부탁드립니다.

입주권을 사시게 되면 2번 취득세를 내시게 됩니다.

- 취득시에 취득세를 한번 내셔야 하며 

- 완공하여 입주시에 청산금에 대해 취득세를 한번 더 내셔야 합니다.

입주권 취득시에 내는 취득세는 

해당 부분이 토지이냐 주택이냐에 따라 세율이 달라지므로 주의 해야 합니다.

재개발, 재건축의 정비사업의 진행에 따라 기존의 주택이 

주택 -> 조합입주권 -> 다시 주택의 3가지의 형태로 변경이 되고 세율에 영향을 주게 됩니다.

    1. 주택 : 관리 처분 인가전의 매매 에서는 주택으로 간주하고 주택 취득세를 내시게 됩니다.

    2. 조합원 입주권 : 관리 처분 인가 후를 조합원 입주권이라 하는데 

.
          2-1. 이주 전 : 주택으로 보고 주택의 취득세를 내개 됩니다.
                            ( 다만, 해당 주택에 거주자가 전혀 없는 경우에 토지로 간주 됩니다. )

          2-2. 이주 후 : 건물이 철거되어 멸실 된 경우에는 토지의 취득세를 내게 됩니다.
                           ( 일반적으로 주택에 가스, 전기등의 공급 지속 여부로 판단하기도 합니다. )

    3. 주택 : 완공일을 기준으로 하여 다시 주택으로 취급하게 됩니다.

입주권취득세		면적(전용)	취득세	농특세	지방교육세	합계	과세표준	납부시기
입주권취득세			4%	0.20%	0.40%	4.60%	토지지분(멸실후)	취득시
			1%		0.1%	1.10%	주택지분(멸실전)
재개발	원조합원	85이하	2.80%	-	0.16%	2.96%	면제	입주시
		85초과	2.80%	0.2%	0.16%	3.16%	청산금
	승계조합원	85이하	2.80%	-	0.16%	2.96%
		85초과	2.80%	0.2%	0.16%	3.16%
재건축	원조합원	85이하	2.80%	-	0.16%	2.96%	해당평형건축비
		85초과	2.80%	0.2%	0.16%	3.16%
	승계조합원	85이하	2.80%	-	0.16%	2.96%
		85초과	2.80%	0.2%	0.16%	3.16%
일반분양	8억이하	85이하	1%	-	0.10%	1.10%	분양대금
		85초과	1%	0.2%	0.10%	1.30%
	8억초과~9억이하	85이하	2%	-	0.20%	2.20%
		85초과	2%	0.2%	0.20%	2.40%
	9억초과	85이하	3%	-	0.30%	3.30%
		85초과	3%	0.2%	0.30%	3.50%

그리고 

계약 후에는 

소유권 이전등기 + 조합원 명의 변경 + 대출 승계 (이주비+중도금) 등이

진행을 되게 됩니다.

추가로

분양권과 입주권의 차이는

입주권이 조합원이 취득하는 권리이며

분양권은 청약 당첨을 통하여 취득하는 권리입니다.

그리고 그 주요 차이는 

입주권의 조합원 분양가가 일반적으로 20% 정도 더 저렴하며

사전 지정 추첨으로 좀 더 좋은 동호수를 지정할 수 있으며

추가로 개별로 좀 차이가 있지만 확장비나 추가 옵션등이 제공이 됩니다.

그리고 가장 중요한 부분으로

입주권은 주택으로 간주가 되지만 분양권은 주택으로 간주가 되지 않아 

양도 소득세 비과세등에 영향을 주게 됩니다.

고맙습니다.

새해 복 많이 받으시고 좋은 하루 하루 되십시오.

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