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안녕하세요

편안한 주말 보내고 계신가요?

바람이 너무나 많이 불고 해서 그것을 핑계삼아

오늘은 최근 좀 많이 피곤해서 집에서 쉬는 시간을 가졌습니다.

이번주는

부산지역의 부동산시장에서 한번 눈여겨볼만한 이슈가 하나 있었습니다.

바로 " 일광 동원비스타2차의 1순위 쳥약 결과 " 가 나왔습니다.

" 일광 동원비스타2차 "는

일광 중심상업지역과 일광역의 바로 옆에 위치하고 있어서 사실상

일광 신도시 분양아파트의 대장이라고 불릴수 있는 아파트 입니다.

어느정도 예상을 하고 있었지만

" 일광 동원비스타2차 "의 1순위 결과는 좀 참혹한 결과로 다가 왔습니다.

아래 표를 보시면

1순위에서 96A 타입을 제외하고 전 세대가 미분양이 되었습니다.

평균 22%라는 낮은 청약 결과를 보였습니다.

" 일광 동원비스타2차 "의  낮은 청약율을 

단순히 일광의 아파트 하나의 결과가 아니라 그 지역의 대장주였기 때문에

이 후에 기장, 일광을 바라보는 시장의 심리가 더 더욱 얼어 붙을 것으로 보입니다.

사실 그동안 저의 많은 글들에서

현재의 조정기에서는 확장된 시장으로의 투자보다는 

투자 금액이 오르더라도 다시금 중심시장으로의 투자를 추천을 드렸었습니다.

" 일광 동원비스타2차 "가 받아든 1차 청약율을 성적표는

사실상 시장에서의 투자가 많이 위축되어 있다는 것을 그대로 보여주는 결과 입니다.

해당 부분은 당분간 계속 지속될 것으로 보여

일광 및 기장 등의 부동산 시장을 걱정하시는 분도 많습니다.

하지만,

경쟁율이 낮기 때문에

투자가 아닌 일광 실거주자의 입장에서는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

언제나 말씀드리지만, 

무주택자이시라면 무리한 대출이 아닌 이상은 

경기에 상관 없이 신축 아파트를 매수하시는 것은 추천드립니다.

안정적인 생활과 주거환경은 그 이상으로 가정에 만족을 주실것이며

그리고

타 지역의 영향에 관계 없이 움직일수 있는 

부산 시장의 조정기가 언제까지 지속되지 않을 것이여서 

동부산권의 관광벨트 개발은 계속 이뤄질 것이기 때문에 시간을 두시면 분명히

이익을 보시게 될 것 입니다.

따라서, 내일 5/21부터 2순위 청약이 시작되므로 

분명히 관심을 가지시는 것이 좋습니다.

물론 실거주가 아닌 투자의 입장에서도

단기의 투기적 목적이 아니시고 시간을 가지시는 투자시라면 나쁘지 않습니다.

이제 시작되는

2순위의 성적표 역시 궁금하고 좋은 결과가 있으시기를 바랍니다.

편안한 주말 저녁 되십시오.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요

월요일은 너무 빠르게 지나가서 

오늘도 붙잡아보려했지만 휭하니 벌써 저만치 가버리고 있습니다.

오늘은 부동산의 주요 이슈 2가지가 있었고 

해당 부분은 그냥 한번 가볍게 보시는게 좋을 것 같습니다

그 2가지는 조정지역내 분양권 전매량의 감소 소식과 공시가격 공시 뉴스였습니다.

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1. 첫번째는 

조정지역내 분양권 전매 거래량 급감 입니다.

작년 4/4 분기에 비해 무려 27.6% 급감되었는데 

이것은 이미 시장에서 어느정도 예견된 것이었습니다.

그 원인은 

( 대부분 아시다 시피 )

1) 작년 말경(11/10)부터 조정지역 아파트의 전매가 

    소유권이전시까지 원천적으로 금지가 되므로

    작년 말(11/10)부터 조정지역내에서 분양된 아파트들은 전매를 할 수가 없었습니다.

2) 올초 부터 조정 지역내에서는 분양권 전매 시에는 50%의 양도세가 부가 됨에 따라 

    매도자에게 부담이 되는 상황으로 시장이 위축이 될 수 밖에 없었습니다.

세종시 분양권 전매 거래가 가장 급격히 줄은것으로 나타났는데 ( 지난해 4·4분기 1690건 )

올해 1·4분기 350건을 기록하였다. 

이는 그동안 많은 호재에 따른 매수의 힘이 계속된 분양에 따른 스트레스로 둔화된것이며

경기도에서는 광명시(-73.4%)와 하남시(-62.1%)가 큰폭으로 감소하였고

부산에서는 남구(-58.1%), 해운대구(-57.9%), 수영구(-53.5%)도 전기 대비 큰폭으로 

분양권 거래량이 줄었습니다.

조정지역내에서 분양권 단기투자를 통한 전매 이익은 사실 조금 어려운 것이 사실이며

이로 인해서

조정 지역외의 분양 지역이 풍선효과로 인하여 투자자 분들의 관심이 커질 것으로 보입니다.

* 참고 부산 조정지역 : 해운대구, 기장군, 연제구, 남구, 수영구, 부산진구, 동래구

2. 두번째는

국토교통부는 전국 1,289만 가구의 공동주택 공시가격을 

전국 250개 시·군·구에서는 개별 단독주택 396만가구의 가격 4월 30일 관보에 게재했다고 밝혔습니다.

공동주택은 전국 평균 5%, 개별주택은 5.12% 가량 상승되었다고 합니다.

공동주택 공시가격은 

작년도 부동산 시황을 반영한 것으로 전국 평균 5.02% 상승해 작년(4.44%)에 비해 \

상승 폭이 다소 증가하였습니다.

주로, 

재개발, 재건축 호재가 많은 지역이 상승하였으며 

특히, 서울시가 10.19% 가장 오름폭이 컷습니다.

뒤이어 세종(7.50%), 전남(4.78%), 강원(4.73%) 부산(4.63%) 순으로 올랐으며

조선·해운 등 주력산업 부진으로 침체한 경남, 경북, 울산 등 5개 시·도는 하락하였습니다.

상승폭이 큰 주택의 특징을 간단히 보면 

큰 집이(84이상) 오른폭이 더 컸고 서울·부산·세종,수도권 등의 주요 중심지역과 

또한 가격이 비싼 주택이 더 많이 상승하였습니다.

개별주택 공시가격은

전국 250개 시·군·구에서는 개별 단독주택 396만가구의 가격을 4월 30일에 각각 공시했습니다.

제주, 부산, 서울 등 6개 시·도는 전국 평균(5.12%)보다 상승률이 높았던 반면

대전, 충북등 11개 시·도는 전국 평균보다 상승률이 낮은 것으로 나타났습니다.

전반적으로 공시가격등을 보면 

크게 세종과 함께 수도권지역과 주요 광역대도시 vs 지방 으로 나뉘고

그리고 세분화 하여 강남권이 순위 상위권을 휩쓴것처럼 

그 지역내에서도 고급화, 질적으로 경쟁력이 있는 곳과 아닌곳으로 나뉘어져

양극화 현상이 두드러 지는 것을 볼수 있습니다.

투자의 관점에서도 

현재이 시기에서는

확장하기 보다는 조금더 지역 폭을 줄여서 중심지역을 고려하시는 것도 좋을 것 같습니다.

공시가격은 

조세 부과와 건강보험료 산정, 기초노령연금 수급대상자 결정, 재건축부담금 산정 등 

60여 종의 행정 분야에 활용됩니다.

오늘자 기사가 종부세 대상자 14만가구로 무려 52%가 늘었다는 기사 많이 나와서

주로 종부세에 대해 걱정을 하시고 계시기는 한데 서울 강남권에 81%가 집중되어 있습니다.

잠깐, 종부세 납부 대상자에 대해 말씀드리면

6월 1일 기준으로 

▲아파트, 다가구·단독주택 등 6억 원 초과 주택(1세대 1주택자는 9억 원) 

▲5억 원 초과 종합합산토지(나대지, 잡종지 등) 

▲80억 원 초과 별도합산토지(상가·사무실의 부속 토지 등) 소유자만 해당 되므로

서울 강남권을 제외하고는 부산에서는 해운대등 지역을 제외하고는 크게 영향을 받지는 않습니다.

주택 소유자들은 

부동산공시가격알리미 또는 시·군·구청 민원실에서 내달 29일까지 공시가격을 열람하고 

이의를 신청할 수 있습니다. 

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오

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안녕하세요

너무나 휭하니 지나고 아쉬움만 가득 가득히 남는 주말의 끝자락..

일요일 밤입니다.

최근의 경기 상황으로

최근 재개발과 건물등 

투자자 분들을 만나서 함께 말씀을 나누다 보면 많은 걱정을 하고 계십니다.

특히, 

뉴스등에서 전국적 미분양 물량의 증가!!, 특히 부산에서의 미분양 물량의 증가!!

등이 많이 다뤄지면서 더 큰 고민들을 말씀하십니다.

하지만, 더 세분화되고 있는 양극화 국면에서 그냥 뭉퉁거린 숫자 지표는 아무런 의미가 없습니다.

저의

얼마전 포스팅했던

봉래 에일린의 뜰과 사하 동원비스타의 분양경쟁율과 부산부동산전망

( http://letsweb.tistory.com/1151?category=728607 ) 이라는 포스팅 뿐만아니라

모든 글에서

실수요+질적프리미엄을 기준으로 양극화는 심해질 것이라고 말씀을 드렸습니다.

그럼 

부산 미분양 상황표를 보시겠습니다.
( 자료는 2030 님이 정리해 주신  자료 입니다.http://2030busan.com/221257476773 )

하나씩 살펴 보겠습니다.

전체적 흐름을 중심으로 말씀을 드리겠습니다.

1. 전체 미분양은 무려 11%나 됩니다.

     아파트가 25층이면 해당 라인에 5~6개가구나 빈집이라는 얘기입니다.

     작지 않은 숫자입니다.

2. 숫자상으로 보면

     미분양 주택수의 상위 5개 구를 보면 

     서구 > 부산진구 > 기장군 > 사하구 > 해운대구 

     로 구성이 됩니다.

    1) 서구는 

      동구와, 중구의 배후 지역으로 

      모양으로 길게 늘어서 있는 지역이며 산이 많고

      안타깝게도 지하철 역이 불과 3개 밖에 거쳐 가지 않는 지역입니다.

      사실 그간 아파트 공급이 많지 않아 

      대단지 아파트 공급시에 기대가 많은 지역이기도 합니다.

      그래서, 

      서대신6,7 재건축인 대신푸르지오는 역세권이기도 하고 서구의 중심생활권이 

      바로 인근에 있어 주거 환경등으로 실수요의 입장에서 높은 점수를 받아 선택받았습니다.

      하지만,

      서구의 대부분의 미분양 물량은 "현대힐스테이트 이진베이시티"의 물량입니다.

      송림공원과 바다를 끼고 지어진 조망이 멋지고 남항대교와 중구 남포동, 광복동의 

      생활권이라고  하여 많이 기대한 아파트이긴 하지만

      사실상 주변 여건들을 고려하면 

      주거 환경이 실 거주의 입장에서는 좋지 않아 투자자들의 눈에 보이는 투자 가치와

      실거주에서의 입장의 차이가 좀 크게 드러나 보이는 곳이기도 합니다.

      게다가, 분양가는 무려 1361만~1761만원이나 되는 놀라운 금액을 보였습니다.

      서구는, 사실 원도심인 중구와 동구의 훌륭한 접근성을 가지고 있기는 하지만

      산을 많이 가지고 있고 지형특성상 앞으로도 대단지 아파트의 공급은 쉽지 않아 보입니다.

  2) 부산진구는

      서면을 품에 안고 양정과 가야등을 가지고 부산의 업무 중심, 상권 중심지역입니다.

      부산시민공원과 서면이라는 중심 상권을 인근에 품게 되면

      실수요의 입장에서도 반길만한 왠만하면 실패하지 않는 지역입니다.

      서면(전포)아이파크의 경우는 황령산을 뒤로 하고 서면을 바라보고 지어졌으며 

      평당 1060~1300 정도의 분양가를 기록하였고 현재도 프리미엄이 꽤 높게 형성되어 

      있을 정도로 인기가 있습니다.

      부산진구의 미분양의 주인공은 "협성휴포레시티즌파크"와 " 서면6차 봄여름가을겨울 " 

      입니다.

      협성휴포레시티즌파크는 시민공원을 끼고 서면 접근성을 가지고 있기는 하지만

      사실상 도보로 이동할 수 없는 시민공원과 

      주변 환경이 개발이 더 많이 필요한 부암동 지역임에도

      협성이라는 브랜드 파워로 평균 1350만원 최고 1560만원대의 분양을 진행하였습니다.

      서면6차 봄여름가을겨울는

      범일역과 범내골 사이의 266세대 밖에 되지 않는 소단지 아파트 이며

      아파트 뒤와 옆쪽으로 오래되고 낡은 주택지역이 밀집해 있습니다.

      일단 단지가 작으면 

      주거 편의성과 환경 개선이 쉽지 않아 실수요자들의 입장에서 선택이 쉽지 않습니다.

  3) 기장군은

      동부산 관광 개발로 얼마전 일광 택지 분양시 초유의 사이트 마비라는 사태가 일어날 

      만큼 많은 분들의 관심을 가지고 있는 지역이기도 합니다.

      이미 자리를 잡아가고 있는 정관 신도시와 이제 시작하는 일광신도시가 대표적입니다.

      미분양숫자가 많은 것은 그만큼 개발이 되지 않아 새롭게 시작하는 신도시로

      많은 아파트가 공급되어서 입니다.

      주로 일광신도시 부분에서 전반 미분양이 발생을 하였습니다.

      일광신도시 아파트는 해당 지역에서 거주하는 분들이 사시기에는 좋지만 

      부산에서 일광으로 이주하여 다시 부산으로 출퇴근하기에는 쉽지 않습니다.

      따라서, 실수요의 입장에서 조금더 고민이되는 지역입니다.

      게다가 부동산 경기가 전반 침체가 되면서 투자가 따라가지만, 결국 줄고 있고

      실수요 보다 더 많은 공급으로 미분양이 발생하였습니다.

      하지만, 분명 메리트가 있고 주변 관광 및 공업단지 등의 거주자가 있어 실수요가 일정정도

      존재하기에 선호하는 브랜드인 푸르지오등은 먼저 선택이 되어 미분양이 없고 

      계속 지켜봐야 할 지역입니다.

 4) 사하구는

     신평장림 공업단지등 큰 공업단지를 끼고 있는 지역으로

     실거주의 실수요자들의 수요가 충분히 존재하고 있는 지역이어서 많은 주택과 

     소단지 아파트와 빌라가 밀집되어 있는 지역입니다.

     따라서, 대단지 아파트의 공급 역시 없어 대단지 아파트의 공급시 기대가 되는 지역이기도

     합니다

     부산에서는 개발에서 조금 미뤄져 있는 지역이기도 합니다.

     사하구의 미분양 아파트를 보면 선호브랜드인 이편한세상은 겨우 4개 미분양인 반면

     대부분 소단지이며 중소브랜드 아파트 입니다.

     단지수가 작으면 실수요의 입장에서 주변시세보다 높은 신축 아파트를 선택해야 하는

     것이 향후 가치와 주거 편리성과 주거환경을 고려할때 쉽지 않습니다.

 5) 해운대구는

     서울의 강남과 같이 실수요가 항상 존재하는 곳으로

     바다를 끼고 있는 좋은 조망 환경과 

     대단지 아파트들이 밀집되어 실거주하기에 더할나위 없는 주거환경을 가지고 있습니다.

     또한, 대부분 프리미엄 고급 아파트로 각 아파트가 부산 어디 아파트와 비교하여도

     질적으로 좋은 경쟁력을 가지고 있기 때문에 

     이런 모든 조건상으로 

     소단지 아파트들 조차도 해운대에서는 분양에서 큰 어려움을 가지고 있지는 않았습니다.

     다만, 해운대구가 좀 넓은 지역이기 때문에 해운대라는 위치적 장점이 없는 그리고

     대규모 밀집 아파트 단지들과 떨어져 있는 지역 부분은 해운대라고 하여도

     현재의 조정장에서는 미분양이 발생할 수 있습니다.

3. 결론

이상으로 미분양 상위 5개구에 대해서만 간략히 체크해 보았습니다.

부산 전지역에서 미분양이 발생하고 있습니다.

그것이 당연히 부산 전지역의 모든 부동산이 어려움을 겪고 있다는 것을 의미 하지는 않습니다.

현재의 하락 또는 조정장에서는 실수요가 이끌고 투자가 보완을 하게 됩니다.

동일 지역 내에서도 다른 상황이 발생하고 있으며 

단순 숫자로만 판단하지 마시기 바라며 단순 숫자로 보게 되면 해당 지역 전체에 대한 왜곡된

시선을 가질수도 있습니다.

동일 지역에서도 개별 세분화된 시선으로 보고 왜 그런 숫자가 나왔는지를 다시 보셔야 합니다.

부산은 

어떤 외부의 요인에 상관없이 스스로 움직일수 있는 성숙된 시장이지만

현재의 경기 상황에서

당분간은 위치와 질적프리미엄을 통한 질적 경쟁을 통한 양극화는 계속 심화 될 것입니다. 

정리를 하자면

  1) (가장중요) 실거주, 실수요의 입장에서 가치가 있는가

  2) 개발 호재로 인하여 실수요보다 투자적인 부분이 가격 상승을 인도하고 있는건 아닌가

  3) 소단지는 큰 장점이 없는한 여전히 선택을 받기에 조금 어려움을 가지고 있다.

  4) 주변 시세와 비교시 메리트가 있는가

  5) 선호 브랜드, 질적프리미엄을 가지고 있는가

그리고 

추가로 드릴 말씀은

무주택 보유자이시라면 

경기와 상관없이 본인의 여건에 맞는 선에서는 

구매를 하시는 것이 자산가치의 상승과 주거 만족도의 측면에서 당연히 추천드리며

투자적인 입장이시라면

조금더 고민을 하시고 주위의 좋은 공인중개사분들과 상의하셔서 판단하시는 것이 좋습니다.

그리고 판단하셨다면 뒤를 돌아보지 말고 빠르게 진행하시는 것이 좋습니다.

모든 것은 타이밍입니다.

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저의 다른글 도 참조하시면 아주 조금이라도 도움이 되실것 같습니다.

1 부산아파트 시세 상위권 지역과 그 이유

http://letsweb.tistory.com/1087?category=728607

2 부산 각구별 부동산 전망

http://letsweb.tistory.com/1046?category=728607

  

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바라며 힘찬 월요일 맞이 하십시오.

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안녕하세요

아침에 출근하자마다 손님이 기다리고 계셔서 

좌천범일과 대연동 지역 재개발 설명을 해드리느라 말을 많이 해서 인지

벌써 배가 고파 옵니다.ㅎ

투자를 하실때에는 현재의 전반 상황에서는 무리하지 않는 선에서 여러 부분들을 따져보고

신중하게 결정을 하시는 것이 좋습니다.

오늘도 손님께 오늘은 일단 설명만 들으시고 좀만 더 고민하신 후에 

결정하시라고 조언드렸습니다.

하지만, 판단은 신중하게 하되 결정을 하고 나면 빠르게 움직이셔야 합니다.

모든 것에는 타이밍이 있습니다.

오늘은 얼마전 소개해 드렸던 

" 제주 화이트디어 해안 " 의 추가 소식을 전해 드릴까 합니다.

프리미엄 타운하우스인 " 제주 화이트디어 해안 " 의 기본적인 정보는 

아래 포스팅에서 확인을 부탁드립니다.

http://letsweb.tistory.com/1130

최근 프리미엄 고급 타운하우스 " 화이트디어 해안 " 관련 연락을 주신분들이

가장 많은 문의를 하신 것들이 제주도도 

최근 경기가 좋지 않아 미분양이 많지 않냐는 문의였습니다.

제주도는 천혜의 자연환경을 가지고 있는 특수한 지역으로

입지에 따라 부동산의 프리미엄과 선호도가 아주 확연히 나뉘고 있습니다.

외부 투자 수요가 유입되는 지역, 즉 중심지 또는 개발 호재가 있는 입지에 따라 

제주 내에서 큰 양극화가 발생하고 있습니다.

제주의 노형동은 상업지역이 밀집된 오거리를 중심으로 문화와 교통이 집적되어 있고

좋은 주택들이 많은 부촌이며 

또한 국제 학교가 모여 있는 제주 영어교육도시 인근으로 서울 강남과 비슷하여 

제주의 강남으로 불리는 곳입니다.

따라서, 

노형동에 위치한 제주 " 화이트 디어 " 를 추천을 드립니다.

첨부에 카탈로그를 드리오니 참조 부탁드립니다.

160601 화이트디어 축약카다록(저용량).pdf

관심이 있으신분들은

연락 주시면 전문 상담원으로 부터 자세한 설명을 들으실수 있도록 준비토록 하겠습니다

그리고 

거의 공사가 마무리 되고 있어

준공을 앞두고 있는 따끈 따끈한 현장 사진들을 소개해드리겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 되시고 감기 조심하십시오.

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안녕하세요

오늘 밤은 

양도소득세 관련하여 좋은 글이 있어서 공유 드립니다.

https://blog.naver.com/genesis421/221253626756

우리가 4월 1일 이후로는 양도세가 중과가 된다는 것을 모두 알고 있는데

그냥 단순히 2주택이면 10%, 3주택이면 20%가 중과 된다는 것은 알고 있었지만

그 것이 의미하는 바를 잘 이해하지 못하시는 부분이 많습니다.

간단하게 정리하여 아래 부분만 살펴보시면 됩니다.

1. 기본은 보유 주택 수에 따라서는 양도세를 계산하여 생각하고

--+--

2. 양도세가 중과되는 것은 양도세 중과 대상 주택이냐를 보아야 하는 것으로  

     양도세 중과 대상주택의 수를 기준으로 체크해야 되는 것입니다.

3. 양도세 중과 주택이라는 것은 그 주택이 조정대상 지역에 위치하였는가  와

    플러스 해당 지역이 아니여도 기준시가 3억원을 초과하는가 가 그 대상이 됩니다.

    ( 군, 읍, 면 지역은 제외 )

4. 따라서 양도세 중과 대상 주택이 2주택이면 10% 가산, 3주택이상이면 20%가 

    중과 된다는 것입니다.

참고로

조정대상지역은

1. 서울

2. 경기도 고양시, 과천시, 광명시, 남양주시, 동탄2신도시, 성남시, 하남시

3. 세종시

4. 부산 해운대구, 연제구, 동래구. 수영구, 남구, 부산진구, 기준군

입니다.

이 정도만 생각하시면 되며

실제로 해당 부분에 대해 대상이 되신다면 

세금에 관련해서는

주위의 세무사 분들에게 문의를 하시는 것이 가장 정확합니다.

그리고 저의 1세대 1주택 요건 포스팅도 참조해주시면 될 것 같습니다.

https://blog.naver.com/nackyeop/221179118338

제가 포스팅한 글 중에 가장 짧은 글이 되겠네요 ^^

편안한 밤 되십시오

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안녕하세요

오늘은 봄비가 내렸고 이제 이비가 그치는 다음주가 되면

봄꽃들이 더욱 더 색을 더하고 나뭇잎들은 하루 하루 더 푸르름을 더해할 것으로 보입니다.

오늘은 자기전 많은 분들이 금주에 문의 주셨고 대답을 드렸던 부분에 대해

짧게 쓰고 자야 겠습니다.

최근 만나는 많은 분들이 얘기를 하십니다.

어디 아파트 가격이 얼마를 내렸고, 저기 아파트가 얼마를 내렸다.

부동산이 전반적으로 너무 침체되어 거래가 안되고 가격이 전부 내려가는 것은 아닌가?

재개발 역시 이제 힘들어지는 것 아니냐?

맞기도 하고 아니기도 합니다.

얼마전 소개해 드렸던 2개의 분양 소식

바로 영도 봉래 에일린의 뜰 과 사하비스타동원 은 

( http://letsweb.tistory.com/1122?category=728607 )

많은 분들이 걱정하는 부산의 조정장(또는 하락장)에서도 전 세대 1순위 마감을 하며 

높은 경쟁율을 기록 했습니다.

2곳은 모두 지난 5일 청약 접수를 동일하게 시작하였으며

‘봉래 에일린의 뜰’ 은 

1순위 청약 접수를 받은 결과, 522가구(특별공급 제외)모집에 1만6506명이 몰려 

평균 31.62대 1로 전 주택형 마감했고 

특히, 전용면적 102㎡이 2가구에 348명이 신청해 174대 1로 경쟁이 가장 치열했습니다.

또한,

‘사하역 비스타동원’ 은 

일반 분양 159가구 모집에 1,961명이 지원해 12.3대 1의 경쟁률을 기록했습니다.

일부 뉴스기사를 보면 

위 2개의 결과를 내세우며

여전히 부산의 부동산 시장이 분양으로 훈풍이 불며 

이어서 추가로 진행되는 분양 또한 좋을 것으로 보인다는 기사도 많습니다.

하지만 좀더 신중하게 접근하셔야 합니다.

위 2개의 지역은 

북항을 바로 바라보며 오랫동안 신규 아파트 공급이 없었던 원도심 초 접근 우수성의 입지와

지하철역을 끼고 있는 초 역세권과 동일하게 신규 아파트 공급이 없었고 일반 분양이 아주 작았다는

각각 무시할 수 없는 프리미엄과 특징을 가지고 있는 지역이었습니다.

따라서 

2개의 지역의 높은 경쟁률이 높다고 하여도 부산 부동산은 전체적으로는 여전히 조정장 또

하락기 로 또 시작되는 다른 분양 부분은 그 곳만을 다시 자세히 봐야 합니다.

저의 이전 포스팅에서도 여러차례 말씀을 드린 것처럼

부산은 지난 5~6년간의 긴 대세상승장을 지나치며 전국의 부동산 상승률 이끌었었습니다.

그 기간을 거치며 이미 충분한 공급으로 양적인 성장은 꼭짓점에 다다랐고

이제 질적인 성장과 경쟁이라는 다른 차원으로 접어 들었습니다.

(아파트 상승 지수  ( 빠숑님 https://blog.naver.com/ppassong 의 데이타 참조 )

양적인 성장이 아닌 질적인 성장과 경쟁이라는 것은

동일 지역내에서라도 단순 공급 부분이 아닌 

공급되는 부동산의 자체 프리미엄 경쟁력이 있는 것인가가 중요합니다.

그 프리미엄으로는 위치, 교육, 환경,  교통 그리고 그 자체의 품질입니다.

이것은 실수요자들 선택의 가장 중요한 부분입니다.

부산은 현재 전체적 평균으로 부동산 지수에서 하락세를 보이고 있지만

지역에 따라 오름과 하락을 같이 또 다르게 가지고 있습니다.

같은 금정구, 동래구, 동구, 해운대구 내에서도 다른 양상을 보이고 있습니다.

바로 다른 글에서도 언급했던 지역내 양극화 현상입니다.

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현재의 조정기 또는 하락기에서는 단 2가지만 생각하시면 됩니다.

가장 중요한 한가지

[ 투자자들의 손에 의해 가격이 좌우되는 지역인지, 아니면 실수요가 충분한 지역인가 ]

그리고, 또 한가지

바로 위에 말씀드린 [ 그 부동산만의 프리미엄이 무엇인가 ..]

위 2가지만 고려 한다면 

부산 부동산은 그 어떤곳도 아직도 가격 측면에서 높지 않으며 여전히 상승할 수 있는 

여력을 충분히 가지고 있습니다.

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부동산, 아파트, 주택 뿐만아니라 상권에서도 

경기가 하락하고 있다면 좀 더 중심상권으로의 좁히는 접근 방법이 좋습니다.

따라서, 좀더 신중한 접근이 필요하며

주변의 공인중개사 분들과 상의하시거나 많은 글들을 보시며 판단하셔야 될 것 같습니다.

저의 최근의 글들이 다 좀 비슷한 결말을 내리고 있는데

현재의 시장 상황이 변함이 없이 이어지고 있다라고 생각하시면 되며 여러번 강조해서 말씀드려도

투자하시기에는 지나침이 없이 자주 생각하셔야 되는 부분입니다.

이상까지 

개인적인 의견이었습니다.

잘못된 내용이나 수정될 부분에 대해서는 의견을 주시면 수정하도록 하겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요

하늘도 좀 흐리고 바람도 꽤나 많이 부는 하루 입니다.

하지만 또 껴입기에는 좀 덥고 좀 애매한 날씨 지만 그래도 외투를 잘 챙기셔서 

감기 조심하셔야 될 것 같습니다.

오늘은

지난 포스팅에서 해운대 좌동 상가 물건 4개 소개해 드린데 이어 

중동역 인근의 상가 물건 2개를 소개해 드리겠습니다.

중동은 

해운대역과 장산역의 사이에 있으며

해운대 이마트가 있어 기본적으로 해운대 전 지역에서 기본적으로  많은 분들이 찾고 있으며

이마트 아래 쪽으로 중동사거리 주변까지 상가들이 많이 포진해 있는데

그동안 중동사거리는 고가도로 때문에 상권이 좀 힘들었는데

최근에 고가도로가 철거가 되면서 중동사거리의 상권이 다시 꿈틀대고 있는 상황입니다.

그리고 아래쪽으로 해운대 로데오 거리가 있습니다.

오늘 소개해 드리는 상가 임대 물건 2개는 

모두 중동 및 해운대에서는 꽤 알려진 상가들이고 위치 역시 좋은 대로변 1층 상가입니다.

아래 두 상가는 모든 현재 일반 음식점으로 운영이 되고 있는데

시설 이나 현재 모두 단골 손님들이 있을만큼 잘되는 상가라 그대로 인수하셔서 

진행하시는 것도 좋으며

업종을 변경하신다면 전면이 모두 좋아 커피숖, 맛집 레스토랑, 이자까야 등 

모두 괜찮을 것으로 보입니다.

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* 물건정보1

- 코너위치로 전면 좋은 1층 상가

- 복층 형대로 1층 20평, 2층 20평 

- 3000/280

- 현재 일반 음식점

- 권리금 있습니다.

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* 물건정보2

- 전면 좋은 1층 상가

- 39평

- 5000/400

- 현재 해산물 요리점

- 권리금 있습니다.

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관심이 있으신분들은 연락주시면 안내해 드리겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오.

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안녕하세요~

봄날의 따뜻한 날씨이긴 한데.. 미세먼지가 좋지 않아서 

창을 활짝 열어 놓을 수가 없어서 아쉬운 날입니다.

한번 머릿속에 그림을 그려 보세요

제가 기억하는 봄날은...

맑고 쨍한 햇빛에.. 

나무들이 푸른 빛을 더하고..

바람이 살랑 살랑 불어서 머리가 하늘 하늘 거리며 날리고..

새내기들이 무리지어 왔다갔다 하며 재잘대는 대화소리가 들리는 학생회관의 동아리방앞에서

기타를 치며 노래하던 풍경이 

그림처럼 항상 떠오릅니다.

이제 대학생활도 너무 오래 지나서 다른 것들은 기억이 나지 않는데..

저 봄날의 풍경은 그림처럼 선명하게 남아 있네요.

봄은 여자의 계절이라고 여성분들이 많이 봄을 타고.. 

남자들은 가을 탄다고 하는데.. 저는 성격이 안좋아서 봄이고 가을이고 모든 계절을 타는것 같습니다.

서두가 길었네요.

오늘은 첫 포스팅은 저의 제 3의 고향 양산에 대한 소식입니다.

" 부산 노포에서 양산 북정을 잇는 도시철도 "의 착공식을 했다는 소식입니다.

사실 출퇴근을 하면서 지지난주에 플랜카드 붙은 것을 사진을 찍으며 

소식을 전해드려야지 했는데.. 최근 너무 바빠서 놓쳐 버렸네요

이미 지난 포스팅에서 해당 소식을 전해 드리긴 했지만 

다시 요점만 정리하여 드리면

양산도시철도는 

  - 총 길이 11.4km 

  - 단선 경전철로 

  - 부산도시철도 1호선 노포역에서 양산 사송신도시를 거쳐 북정동까지 연결

  - 정거장 7곳과 차량기지 1곳

  - 부산도시철도 4호선에 운행 중인 한국형 고무 차륜 경전철(K-AGT)이 투입되며, 무인 운행

  - 기존 부산지하철 2호선 양산역과 연결

으로 정리될 수 있으며

사실 북정에서 한, 두 정거장만 더 만들면 

양산 산업단지와 발전의 확장에 큰 도움이 될텐데 아쉽긴 합니다.

물론 현재로서는 경제성이 맞지는 않겠지요

일정으로는

  - 2020년 준공, 시운전을 거친 후 

  - 2021년 

개통될 예정입니다.

이미 다른 포스팅에서도 말씀을 드렸지만

해당 노선의 효과는

1

양산의 서쪽으로 부산 호포, 금곡, 화명등 부산의 북구로 지하철 2호선

그리고 이제 동쪽으로 부산의 금정구와 연결이 되면서 획기적인 교통망이 되어

사실상 부산과 양산은 떼어놓을수 없는밀착된 하나의 생활권으로 됨에 따라 

그간 양산 아파트와 주택의 베드타운 역할이 더 커질 것으로 보입니다.

사실 저는 양산을 경남이라고 보기 보다는 부산으로 보는 것이 더 맞아 보입니다.

2

또한,

미니 신도시인 사송신도시의 중심부를 관통해 가면서 사송신도시가 지하철 역세권이 됨으로써

해당 입주민들의 가장 핵심 교통망이 되어

 사송신도시의 성공 가능성을 더 올려주게 되었습니다.

3

그리고,

아직 양산 구 도심까지인 북정까지이지만 해당 연장 노선으로 인해서 

양산 산업단지의 접근성이 좋아지는 것은 물론

양산의 신도시 택지 개발이나 주택 개발과등이 좀 더 북쪽 방향으로 확장되어 갈 수 있는 

시발점이 될 것으로 보여 이후 해당 북정과 그 윗쪽으로까지 발전을 유심히 볼만하겠습니다.

참 추가적으로

양산 사송신도시에 지역난방공사가 공사를 곧 시작해

도시가스 요금보다 20% 정도 저렴한 지역난방을 공급할 예정이라고 합니다.

이후 사송신도시 소식등 추가적인 양산 소식이 있으면

다시 포스팅 하도로 하겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오.

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안녕하세요

오늘은 하늘이 좋고 바람이 살랑해서 인지, 어떤 이유에서인지

사무실에서도 일이 별로 손에 잡히지 않아 일찌감치 가방을 들고 퇴근을 했습니다.

간만에 일찍 퇴근하다 보니 항상 늦게 귀가하는 저를 위한 밥은 없더군요 ㅎ

게다가, 밥생각도 별로 없어  가볍게 맥주 한캔으로 저녁을 대신 했습니다. 

사실 봄은 옛말에 봄처녀라는 말이 있듯이

여성분들이 많이 감정적으로 공감이 되는 계절입니다만 ( 가을은 남자의 계절이라고도 하고 )

어쨌던 저는 동물학적으로는 남성임에 분명한데도 

이렇게 센치해지는 밤에는 다른 무언가에 집중을 해야겠다는 생각에 

생각날때마다 들어와서 보는

부산 아파트 시세를 보았습니다.

부산 아파트 시세 상위권의 구를 보고 어떤 특징이 있는지 간단히 정리해 보았습니다.

KB의 부산 아파트 3/9 시세 자료 입니다.

매매시세는

    수영구 - 해운대구 - 동래구 - 연제구 - 금정구 

순위가 되겠습니다.

사실 공교롭게도 위 5개구는 모두 붙어 있습니다.

매매 시세는 짧은 순간에서는 재개발, 재건축 또는 민간 및 공공 분양에 따라

해당 구의 신규 아파트의 공급이 늘어나면 

그에 따라 평균 가격이 상승하게 되는 측면도 있습니다.

예를 들면, 전반 수요가 낮은 지역임에도 분양에 따라 신규 아파트가 공급이 되면서

해당 구의 주변 시세에 비해 다소 높은 분양가로 공급이 되면 사실 미분양이 많다 할지라도

매매가 되는 것의 가격을 기준으로 

매매 거래 시세를 파악하게 되면 많이 상승이 되는 곡해현상이

발생하기도 하지만 해당 부분은 단기간의 현상으로 다시 가격이 조정이 되게 됩니다.

그런 부분을 일단 머리로 생각만 하고

위 매매 시세의 순위 특징을 보면

1위 2위 상위 2개구의 특징은 

한마디로 요약하면 

    " 누구도 어찌할 수 없는 타고난 태생이 귀족  " 이라는 것입니다.

이 말은 제가 다른 포스팅에서도 자주 언급 드렸던 말입니다만

아무리 많은 돈을 들여도 따라갈 수 없는 위치적 환경, 자연 환경

즉.  부산의 가장 큰 첫번째 장점인 대표적인 광안리와 해운대 바다를 끼고 있다는 것입니다.

그런데, 

조금은 의아하게도 해운대구에 비해 수영구가 더 높은 평균 매매 시세를 가지고 있습니다.

그것은 수영구는 넓지 않은 구로 대부분은 위치적, 자연적 장점을 같이 누리고 있는 

평균적 상위권 아파트들이 있는 것이고 

해운대구는 세로로도 꽤 긴 구이기 때문에 해운대구가 가지는 장점을 누리지 못하는 지역 

역시존재하기 때문에 평균적으로 2번째에 놓이게 되는 것입니다.

동일한 구내에서는 전반 장점을 가진 프리미엄 아파트들이 선도하게 되면

전반적으로 조금씩 같이 상승을 하게 됩니다만

현재와 같이 조정적인 국면에서는 같은 구의 내에서도 동반화 현상은 아주 더디게 이뤄지기 

때문에 편차가 줄어들지 않게 됩니다.

그럼 이제 상위 3~5번째 구의 특징을 보면

동래구, 연제구, 금정구 입니다.

( 서울로 가기전 동래구 사직동에서 20여년을 살아서 개인적으로 애착이 가는 지역입니다.ㅎ )

해당 지역은 과거로 부터 좋은 초, 중, 고를 보유하고 있는 교육환경이 가장 큰 장점이며

금정산과 온천천을 배경으로 하여 

주변에 큰 공장단지 역시 없이 시청과 대학교, 대형병원, 백화점, 마트 등 

주거 환경이 우수한 지역으로

예전부터 부산의 주요 핵심 주거단지로의 역할을 해오던 지역입니다.

이는, 실수요를 바탕으로 한 견고하고 탄탄하게 유지되는 지역이라 말할수 있습니다.

또한, 위 3지역은 제가 예전 포스팅에서 강조했던 부산 지하철 1호선을 가지고 있고

상대적으로 부산의 가운데 지역에 있어 부산 오피스 지역으로의 

출 퇴근 역시 편리하다는 장점을 가지고 있고(접근성). 

경부선가까이 있어 주변 울산등 경남 지역으로의 접근도 용이합니다

하지만, 동래구나, 금정구등은 오래된 주거지역이 아파트등으로 전반 개선되어 진 곳도 있는

반면

지역내에서도 외곽부분은 아직도 아파트 자체가 그리 많지 않고 주택 위주이거나

개발이 되지 않은 지역도 아직 많습니다.

그 지역은 아직 지가가 높지 않아 개발 가능성은 있지만 

해당 지역 주민들의 여건과 발 맞추어 가는 것이 중요할 것으로 보입니다.

추가 구에 대해 잠깐 짧게 말씀을 드리면 

동구나 중구 처럼 원도심 지역은 지역이 좁을 뿐만아니라 아파트의 숫자가 작고 

구 도심 상권이 있어 비용등의 문제로 개발이 쉽지 않은 지역임을 감안하셔야 하며

개발이 되면 가치는 희소성으로 인해 더 높아질 곳입니다.

오늘은

단순히 매매 시세만을 통하여 살펴 보았는데

주요 관점은 

1. 천혜의 자연환경, 위치적 장점을 가지고 있는 지역

2. 좋은 학교들이 위치하고 있는 교육 환경

3. 주택의 첫번째 목표인 좋은 실 주거 환경

4. 주요 중심 지역으로의 접근성 ( 서울은 이게 가장 중요합니다만 ㅎ )

위 4가지를 꼽을 수 있는데

이는 모두 실수요자가 우선적으로 고려하시는 조건들입니다.

이미 이 글을 읽으시는 모든 분들이 위 내용은 다 알고 계시는 내용입니다만

막상 투자를 하실때에는 

전체가 아닌 지엽적인 부분들이나 각자 본인에 눈에 띈 모습을 더 많이 보시게 됩니다.

그래서!

향후 어떤 지역에 투자 또는 실거주를 위해 매수 하시더라도

반드시 위 부분을 고려하고 추가적인 부분을 함께 생각하는 것이 중요합니다.

따라서, 

이미 알지만 항상 다시 한번 생각하고 반드시 기억해 두셔야 합니다.

그리고 추가적인

각 구에 대해서는 제가 이전에 포스팅했던 아래 글을 한번 참조 하셔도 되실것 같습니다.

( 부산의 각 구별 전망  --> http://letsweb.tistory.com/1046 )

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그리고 

마지막으로 최근에 정부정책 뿐만이라

사상최대 물량 그리고 최대 미분양 등 많은 분들이 얘기를 하시고 계십니다만,

물론 일시적인 많은 물량으로 인해 분명히 일정기간 조정이 올것이지만,

시장은 수요와 공급의 법칙에 따라 움직입니다.

부산 시내에서도 공급이 부족하고 분명히 살고 싶은 곳, 즉 실 수요가 많은 지역은 있습니다.

그것을 보아야 될 것 같습니다.

이제는 질적인 경쟁의 시대이기 때문에 같은 지역내에서도 분명히 나누어서 

생각해 봐야 합니다., 

부동산 자체의 인위적인 생산에 따른 고급화나 차별화 그리고 타고난 위치와 자연환경등이

단순 가격 경쟁보다 수요를 더 크게 발생할 것입니다.

--------------

다시 말씀드리지만

이미 이 글을 읽고 계시는 모든 분들이 아시는 내용들이지만

그저 다시 한번 정리하신다는 생각으로 읽어주시면 좋겠습니다.

그리고 개인적인 의견일 뿐입니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다.]

고맙습니다.

새해 복 많이 받으시고 좋은 하루 하루 되십시오.

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

오늘은 부산의 좋은 개발 뉴스가 있어 공유 드립니다.

부산은 오래된 도시로 도로가 좁아 사실 전 시내가 좀 막혀서

이동하기가 불편한 점이 적지 않았습니다.

도로를 넓히기 위해서는 기존 소유자분들의 반발과 보상비도 만만치 않아서 

부산에서는 지하 30~60미터에 도로를 건설하는 대심도 도로 건설이 숙원사업중 하나였습니다.

이 부산 대심도 건살 사업이 드디어 구체화 되었습니다.

대심도 도로는 2개가 진행 예정인데

하나는 센텀과 만덕을 이어 남해고속도로로 연결되는 구간입니다.

이 도로는 북구 만덕성당 앞 만덕대로에서 해운대 센텀파크아파트 앞 수영강변도로로 연결되는

9.62km 구간에 왕복 4차로로 건설되는데

높이가 4.5미터가 되기 때문에 대형 컨테이너 차량도 이용이 가능합니다. 

만덕에서 해운대 방향의 연제구 한양아파트 앞 중앙로에는 나들목(IC)이 들어설 예정입니다.

0월까지 실시설계와 환경영향평가 등을 거쳐 12월경 착공이 되어 2023년 완공이 목표라고 합니다.

해운대에서 만덕까지 지상으로는 40여분 이상이 걸리는데 해당 도로를 이용하면 10여분만에 도착이 가능하다고 합니다.

그간 통행량이 많아 항상 도로 정체현상이 일어나던

만덕대로, 충렬대로, 중앙대로, 해운대로의 교통량이 30%가량 줄어들 것으로 기대된다고 하며 이렇게

되면 동부산관광단지, 해운대신도시, 서면 등의 교통난도 크게 덜 수 있을 것으로 보입니다.

두번째는 동서를 연결하는 김해신공항과 해운대를 연결하는 김해신공항고속도로 입니다.

김해신공항연결 지하고속도로는 왕복4~6차로 GS건설이 제안하고 공사 예정인 도로로 

김해신공항과 해운대간 지상 도로 이용시 약 1시간20분정도 소요되던 것이

지하도로 이용시 30~40분대로 통행시간이 단축될 예정입니다.

사상, 학장, 진양, 시민공원, 벡스코, 좌동, 송정, 기장 등 8개소에 출입시설이 설치될 예정이며

만성교통체증에 시달리는  황령터널, 광안대교, 장산로 등의 교통량이 30%정도를 줄어들 것으로

기대하고 있으며 주요간선도로의 기능회복에 크게 기여할 것으로 예상된다고 밝혔다.

김해신공항고속도로는 2026년 완공 예정으로 진행하고 있습니다.

해당 도로 완공에 맞추어 동서고가도로를 철거할 예정으로

부산시는 동서고가로를 철거하고 6~10차로 도로를 내는 간선급행버스(BRT) 노선을 

신설할 계획을 구상하고 있습니다. 

이에 따라 동서고가도로 하부의 도로를 중심으로 새로운 상권이 형성되어질 것으로 보입니다.

동·서 부산을 잇는 2개의 대심도 도로 건설은 

김해신공항과 부산신항, 울산을 잇는 신경제 물류벨트 구축의 일환이며

부산 동서의 균형 발전은 물론이고 도심의 교통체증을 해소하는 하는데 큰 도움이 될것으로 보여

부산 전체의 도심권의 환경이 보다 나아질 것으로 보입니다.




고맙습니다.

새해 복 많이 받으시고 좋은 하루 하루 되십시오.

오늘 오후쯤에

"아시는 분이 급하게  연락이  와서 전세를 들어가려고 하는데

전세금에 대해서 보호를 받을수 있는가"에 대해서 문의를 하였었습니다.

그래서 간략히 설명을 드렸던  내용을 다시 포스팅 하게  되었습니다

그럼

주택임대차  보호법상의 대항력  그리고 우선변제권, 최우선변제권

그리고

전세권에 대해서 알아 보도록 하겠습니다

알아두면 쓸데있는 신기한  지식이니 외우실 필요  없이 즐겨찾기 해두시고 보시면 좋겠습니다.^^

1. 주택임대차 보호법의 대상

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제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
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네 위 법조문 그대로 주택으로 사용하는 전부 또는 일부의 임대차에 적용이  됩니다.

추가로,

그 건물의 용도가 주택이 아니라 하더라도 실제로 주거용으로  사용되면 주택으로 간주하고 적용이 됩니다.

2. 대항력

대항력이라는 말은 쉽게 말그대로 

" 누구나에게 내가 이 주택을 임차한 사람입니다 " 라고 주장할 수 있는 권리입니다.

하지만 이렇게 주장하기 위해서는 2가지 요건이 필요합니다.

아래  법조문을 보시면
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 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
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첫번째는 주택의 인도 와 두번째로  주민등록을 마친때(전입신고)입니다.

그리고 그 효력  발생시점은

전입신고를 마친 다음 날입니다.

정리하면  주택을 인도받아 + 전입신고를 하면 그 다음날 0시 부터 대항력이 생깁니다.

참고로 

저당권은  접수 시점에 효력이 발생합니다만 같은날 동시에 발생하는건 가능성이 작겠지요^^;

3. 우선변제권
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제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다
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먼가 말이 어렵습니다만 간단히 정리하면

우선 변제권은 

임대인 즉, 주택의 주인이 빚진 사람들이 많을때 그 순서를 정해주는 것입니다.

당신보다 늦게  돈을 빌려준 사람보다 우선해서 받을수 있다는  말입니다. 

( 꼭 돈은 아니라도 받을 권리가 있는 권리자  ^^ )

근데 이 순서를 주는 조건으로 ( 우선변제권의 조건 )

" 위의 대항력요건 + 임대차 계약증서의 확정일자  "를 받을 것

근데 대항력이 있으면 됐지 왜 우선변제권까지 필요한거지? 

라고 생각할 수  있습니다.

왜 일까요?

채권이니 물권이니 하는 어려운 말은 하지 않고 쉽게  설명드리겠습니다. ^^

쉽게 말하자면

대항력은 

"니가 이 주택에 임차인인것은 전입한 것을 통해서 알겠으니 인정해줄께!" 라는 것인고

우선변재권은

" 보증금이 얼마인지 어떻게 알아? "

" 그러면 보증금도 등록하고 그 등록일자를  받아 그 순서에 맞게 받게 해줄께  " 라는 말입니다.


이해가 되셨지요? ^^

4. 최우선 변제권

그러면 최우선 변제권이라는 것은 멀까요?

이  것은  소액 임차인을 보호해주기위해서 만들어준것으로

법조문을 보면
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제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.
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우선 변제권은 "확정일자를 받은 날을 기준"으로  나의 순서가 정해지는 반면에

최우선 번제권은

니 순서가 늦더라도 너를 먼저 받게 해줄께 라는  말입니다.

조건은  대항력만 있으면 최우선 변제권을 받을수 있습니다만

위의 말씀드린것처럼 소액 임차인을 보호하기 위한 것으로  위 법조문 3항처럼 제한이 있습니다.

주택가액의 1/2  넘지 못하고 

대통령에 따른 기준은 아래 그림 기준 처럼 저당권 즉 담보물건의 설정일 기준일과

전체 보증권의 범위와 우선 보증금의 금액이 정해져  있습니다.

예를 들면 

- 부산광역시    -  저당권 2015.3   -  전입 2017. 4월    -  보증금 5000만원

이라면 

경매시에  저당권설정일 기준으로하여 2000만원까지 최우선변제금액이  됩니다.

이해가 되셨지요?

최우선 변제권은 모든 금액이  다  보호되는  것이 아니기  때문에

당연히 우선변제권 확보를 같이 해두는것이 당연하겠지죠 ^^

5. 전세권  vs  주택임대차 보호법

다시 한번 채권이니 물권이니 생략하고

간단히 말씀드리면

전세권은 등기부 등본상에  " 나의 전세가 있다  " 라고 등록해 놓은 것입니다.

등기를 해야 하므로  일정 등록설정비가 들겠지요

사실 대부분은 

위에 정리해 드린것처럼 주택임대차보호법을 요건을  맞추시면 문제가 없습니다만

그 집에 전입신고를 못하는  경우가 있습니다.

이런 경우에는 전세권을 설정해 두시는 것이 좋겠지요


주택임대차보호법상의 보호를 받기 위해서는  

전입신고를 하여 거주해야 대항력을 가지게 되겠지요?

전세권은 등기를 하여 모든 이들에게  공시하므로 주택임대차보호법상의 요건들이 필요가 없습니다.

둘은 모두 기준일자를 두고 우선변제권을 가지게 됩니다.

하지만

주택임대차보호법상에는 최우선변제권이 추가로 있습니다 



6. 주택임대차 보호법 기타~

주택임대차보호법에는 추가로 임차인을  보호하는 규정들이 있습니다.

1) 차임증액상한

임대인이 물가등  상승으로 인해 매년 차임 증액을 요구할 수 있는데  그 제한 상한이  5% 이내입니다.

2)  계약의 갱신

임대인이 계약 만료 6월전부터 1월까지, 임차인이 만료 1월까지 갱신거절의 아무런 말이 없을때 

묵시의 갱신이 되고

이 기간 2년으로 봅니다. 

이경우에도  임차인은 언제든지 해지를 요청할 수 있고 3개월 후 효력이 발생합니다.

3) 보증금의 차임 전환시

연 10% 또는 한국은행 기준금리*4중 낮은 비율 적용 됩니다.

간단히 설명드리느라 배당참여등은 생략하였습니만 그전에  먼저 권리확보를 하셨야겠지요  ^^

이상으로

오늘은 주택임대차보호법의 주요  부분에 대해서 알아봤습니다.

다음에는 쌍둥이 형제와 같은 상가임대차보호법에 대해서 말씀드릴께요~

궁금하신 부분이나 

제가 잘못 쓴 부분이  있다면 언제든지 문의를 주세요  ^^



고맙습니다. 

새해 복  많이 받으시고 좋은  하루  하루 하루  되십시오~~^^

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