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안녕하세요. 로이의 렛츠부동산 입니다.

비가 내리는 12월의 첫주 화요일 입니다.
비가 와서 하늘이 흐리고 겨울이니 아침에 정말 침대를 벗어나기 위한 몸부림이
쉽지 않았습니다.
겨울이 되면 유난히 더 따뜻한 이불 속에서 좀 더 머무르고 싶습니다.
아침 기지개를 한번 쭈욱 펴시고~ 좋은 하루 시작하셨으면 좋겠습니다.

오늘은
대연동의 덩치 큰 늦둥이 대연8구역 주택재개발 사업의 전반 소개를 다시 한번 해드리려고 합니다.

대연동은 아주 많은 재개발단지가 있습니다.
이미 사업이 완료되어 입주를 한 곳도 많고 곧 입주를 대기중인 곳 
그리고 아직 각 단계별로 진행 중인 곳도 있습니다.

* 올해 입주 및 입주 예정 구역
    - 대연2구역 롯데캐슬레전드 : 올해 2월말 입주
    - 대연6구역 대연파크푸르지오 : 올해 6월말 입주
    - 대연5구역 대연자이 : 내년 2019년 3월 입주 예정
* 진행 중인 구역
    - 대연4구역 대연푸르지오 : 관리처분인가 뒤 이주중
    - 대연3구역 대연캐슬아이파크 : 관리처분인가 신청 내년초 인가 예정
    - 대연8구역 : 조합추진위 단계 

대연동은
오래전 마당이 있는 좋은 주택이 많은 주거 단지 였습니다.
하지만, 아파트가 인기를 끌게 되면서 조금은 침체가 되었고 이후 주택들이 노후화가 되면서
조금은 오래된 낡은 주거 단지가 되며 조금의 쇠퇴기를 맞이하기되 했지만
다시 많은 재개발 구역이 진행이 되고 대연 혁신 신도시 등이 많은 분들의 관심과 인기를 끌면서
다시 현재 크게 부활하고 있습니다.
전통적으로 주거 단지가 있었기에 주변 주거 환경 여건과 학군도 좋은 것은 당연합니다.

대연8구역 주택재개발 

1. 사업상세

2. 진행 단계

- 2006-05-10 정구구역예정
- 2006-07-04 추진위원회 승인
- 2008-07-02 정비구역지정
- 2017-04-11 추진위원회 변경승인
- 2017-12-13 정비구역 지정변경
- 2018-04-02 추진위원회 변경승인

현재 단계는 재개발 추진위원회 단계 입니다.
이미 구역이 지정이 된지 10년이 되는 해이기는 하지만
사실 2017년 말 재개발 진행에 대해 반대가 심했던 유엔로터리 부근의 상가가 빠지는 
정비구역 지정변경이 된 이후에 본격적으로 움직이고 있습니다.

이후 일정은

- 2019년 상반기에 조합인가 
- 2019년 중순경에 시행사 선정 절차 진행이 될 것으로 보이며
- 2020년 상반기에 사업시행인가,
- 2021년 관리처분인가 및 이주 시작
- 2022년 철거 및 일반 분양
- 2026년 말 입주 또는 2027년 입주

로 예상해 볼수 있습니다.

대연8구역은 대연동의 마지막 재개발 진행으로 대단지로 사업성도 높고 하여
많은 대형 건설사가 관심을 가지고 있는등 진행 자체에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

3. 투자가치 및 방법 그리고 현재 시세

(1) 투자 가치 장점
* 세대수, 위치적 장점등에 대해서는 아래 부분에서 다시 말씀드리겠으며
진행단계, 시기적 등에 대한 부분에 대해서 먼저 말씀 드립니다.

 1) 높은 비례율
     현재의 단계에서 비례율이 무려 129.75%나 되는등
     높은 사업성을 예상할 수 있습니다.
  
     + 조합원권리가 = 조합원감정가 * 비례율

 2) 아직 단계가 많이 남아 기간이 오래 소요되는 단점 아닌 장점
    - 많은 분들이 대연8구역은 아직 너무 많은 기간이 남아 있다고 말씀하시면서 그것이
      큰 단점이라고 말씀하십니다만
    - 저는 오히려 그것이 큰 장점이라고 다시 말씀을 드립니다.
      여러 단계가 남아 있는 만큼 
    - 단계별 시세 상승 포인트가 다수 존재하며 
    - 또한, 그에 따른 매도 타이밍이 존재 하는 장점을 가지고있습니다.

  3) 이주비대출, 중도금대출 고민은 저 멀리
    - 조정지역내에 조합원분들에게도 이주비대출이나 중도금대출을 실행시에는
      2주택자는 불가, 1주택자는 기존 주택 처분 약정에서만 현재 가능합니다.
    - 하지만 
    - 대연8구역은 이주까지 아직 많은 기간이 남아 있어서
    - 그 안에 조정지역 해제를 긍정적으로 예상해 볼 수 있고
    - 또한 그 기간동안 보유 주택에 대한 처분 시간 또한 넉넉히 고민하고 준비할 수 있습니다.

   4) 미분양은 가라~ 나홀로 분양
    - 사실 대연동은 미분양이 없습니다.
    - 남구로 인구가 계속 유입되고 있으며 현재 약 27만명에서 곧 30만명을 돌파 하는등
      이런 유입 인구만 봐도 분양에 대한 걱정을 할 필요는 없습니다.
    - 또한 가장 큰 것은
    - 주변의 다른 재개발과 2~4년 정도의 갭이 있기 때문에 대연8구역이 분양을 할때에는
    - 동시기에 같이 진행되는 물량이 현재는 없어 공급으로서의 물량 경쟁이 없어서
      보다 원할한 진행 및 기 구축 단지로 부터의 수요가 높을 것으로 예상이 됩니다.

(2) 투자 방법
 * 아직 많은 기간이 남아 있기에 투자자금에 대한 매물 비용을 감안하고
    중간에 매도 타이밍에서의 매도를 역시 고려를 한다면

     1) 1.5억 이하의 소액 물건
     2) 임대를 통해 투자 자금 조기 회수 가능한 물건
     3) 직접 실거주를 고려한 물건

  위 3가지 부분으로 접근을 하시는게 좋습니다만
  이미 작년부터 거래가 많이 되어 1.5억 이하의 소액물건은 현재 많이 거래가 된 상황입니다.
  그리고, 
  임대를 통한 자금 조기 회수 부분은 이미 임대를 하고 있는 주택 또는
  주인 세대가 거주하고 있다면 임대가 원할한 빌라 등의 물건을 고려하시는 것이 방법이며
  또한,
  아직 기간이 남아 있기에 30~40평대의 실거주를 같이 생각하고 투자 하시는 것도 선택지가 
   될수 있습니다.

  * 이 부분은 연락주시면 다시 한번 상담해 드릴수 있도록 하겠습니다.
 
 (3) 현재 시세
  - 대연8구역은 평지라고 하시는 분들이 있지만
    실제로 현장을 둘러보면 아래의 평지와 석포 성당 아래 부분의 고지대로 나뉘어 집니다.

  - 따라서, 그 위치에 따라 향후 임대 등에도 영향을 주기에 시세가 조금 다르다고 볼수 있습니다.

  - 현재 주택들은 700~850 정도로 매물이 나오고 있습니다.
    주택의 상태와 위치에에 따라 가격이 위 범위에서 움직인다고 보시면 됩니다.
  - 빌라 물건은 850~900 정도로 거의 큰 차이 없는 비슷한 가격입니다.
    평지 빌라의 경우는 8000~1억까지 전세가 가능하여
    투자 금액을 조기에 빠르게 회수가 가능하여 좋은 투자물건이 될 수 있습니다.

4. 대연8구역의 전반 장점

(1) 세대수 와 사업성
  - 무려 3540세대의 대단지로
  - 비례율 현재 129.75% 로 아주 메리트가 높습니다.

(2) 교통
적 장점
  - 10여분이면 부산진구 서면이나, 동구, 중구등으로 접근이 용이합니다.
  
  - 지하철 대연역에서는 버스 정류장기준 1정거장으로 도보로 10여분 소요가 됩니다.
  - 광안대교를 이용하는 주도로에 근접하여 해운대, 광안리로 접근이 편합니다.
 
  - 번영로를 가까이 두고 있어서 시외 고속도로와 내부 원도심으로 이용이 편리합니다.



 (3) 문화, 녹지
 환경
  - 유엔공원과 박물관, 문화회관 등이 있어서 문화 시설의 이용이 편리하며
    위 공원들의 넓은 녹지를 도보로 이용하실수 있습니다.
  
  - 가까이 광안리 해수욕장과 광안대교를 이용하면 해운대 해수욕장도 편하게 이용이 가능합니다.
  
  - 주변 반경에 이기대 공원, 신선대 공원 등이 있습니다.


(4) 학군
  - 석포초등학와 대연중,고 등 대연동의 전통적으로 우수한 학교들이 주변에 많이 있어서
    
    자녀들을 두신 분들에게도 좋은 위치적 장점을 가지고 있습니다.


(5) 상권

  - 전통시장인 남광시장이 바로 옆에 있고 대연역 인근의 많은 상가와 병원들
     그리고
  - 바로 인근에 부산 최고 상권중 하나인 경성대, 부경대 상권이 크게 자리 잡고 있어서
 
    많은 가게를 이용할 수 있습니다.


(6) 주변 개발 등 환경

  - 바로 아래에 대연6구역인 대연파크푸르지오가 입주했고 바로 윗쪽은 대연4구역이
 
    현재 이주 막바지로 진행되고 있고 그 옆으로 우암2구역 역시 이주 막바지로

    기존 오래된 주택들을 대체하는 대단지 아파지들이 들어서고 있어서
  - 전체가 신축 아파트 단지촌으로 실거주 환경은 획기적으로 개선될 것으로 보입니다.


 
5. 대연8구역 매수가능 물건

- 매수의향분 : 가격대별, 타입별로 다양하게 물건이 있으니 연락 주시면 상세 설명 드리겠습니다.
- 매도의향분 역시 접수 받고 있으며 신속하고 정직하게 거래 합니다.

물건은 아래 페이지를 참조하여 주십시오

https://blog.naver.com/nackyeop/221411999481

대연8구역 주택재개발에 
관심이 있으신 분들은 연락 주시면 자세히 설명 드리겠습니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.



양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역 
대연마루 양우내안애 재개발 부분 물건 및 투자 접수 받습니다.
부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.
양산 상가, 주택, 토지 물건 접수 투자 받습니다.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]
[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요. 로이의 렛츠부동산 입니다.

오늘은
대연동 재개발의 대장주이자
관리처분인가가 곧 나올것으로 기대 되고 있는
대연3구역 주택재개발의 사업 상세에 대해서 다시 한번 상세히 설명을 드리겠습니다.

대연3구역 주택재개발은
그간 이미 많은 매물 정보와 관련 정보도 드렸지만
시간이 좀 흐르면서 진행의 변화도 있고 하여서 다시 한번 정리해 드리고자 합니다.

대연3구역 주택재개발

1. 사업개괄

2. 진행단계

- 정비구역지정 : 2006. 02 ( 변경고시 2006.09. 2016.02, 2016.12 )
- 조합설입인가 : 2007. 12
- 사업시행인가 : 2017. 07 
- 조합원 분양공고 : 2017.09, 11

그리고 
- 관리처분인가 신청 : 2018. 11.09 
이후 일정은
- 2019년 1~3월 사이 관리처분 인가 예상
- 2019년 중순경 이주 계획 발표 예정
으로 재개발의 8부 능선을 넘어 불확실성은 이미 제거된 상태이며

이제는 시간적인 부분만 남아 있으며
- 이주, 철거, 착공, 일반분양, 입주 로 진행될 예정입니다.

3. 조합원 분양가과 일반 분양가

(1) 조합원 분양가
* 전체 조합원 분양가 평균 금액 : 1079만원

* 각 타입별 조합원 분양 평당 금액 상세 ( 천원이하 버림 )
     1) 59A : 25.1평
       - 1단지 평균 11,196,000원                 - 2단지 평군 10,029,000원
     2) 59B : 25.2평
       - 1단지 평균 : 11,124,000원               - 2단지 평균 : 10,942,000원
     3) 84A : 33.2평
       - 1단지 평균 : 10,911,000원               - 2단지 평균 : 10,678,000원
     4) 84B : 33.9평
       - 1단지 평균 : 10,813,000원               - 2단지 평균 : 10,606,000원
     5) 99A : 38.2평
       - 평당 평균 : 10,526,000원
     6) 99B : 39평
       - 평당 평균 : 10,469,000원
     7) 115 : 43.5평
       - 평당 평균 : 10,427,000원

(2) 일반 분양가
- 일반 분양가는 아직 확정이 되어 있지 않습니다.
- 이후 일반 시 확정이 됩니다.

4. 현재 시세 및 비례율
* 감정가가 큰 물건들은 투자 금액이 크기 때문에 프리미엄이 조금더 낮고
감정가가 작은 물건들은 프리미엄이 조금 낮을 수 있습니다.

* 관리 처분인가 총회시 비례율은 104%이며 
해당 부분은 향후 일반 분양가에 따라 변동이 생길수 있습니다.

* 평균적 시세를 말씀 드립니다.

5. 조합원 옵션

* 조합원 옵션 부분을 잠깐 알려드리겠습니다.
- 발코니 확장 및 샤시, 
- 50인치 LED  TV, 양문형 냉장고, 지문인식도어록
- 빌트인 김치냉장고, 드럼세탁기, 침실 붙박이장, 안방 화장실 등

6. 대연동 재개발 대장인 이유 간략 5가지

  1) 대단지 대장
       4488세대의 거대 단지로 구성이 되며 
          + 바로 인근에 총 1만 2000여단지의 아파트 주거촌이 형성되어 주거환경이 변모
   2) 브랜드 대장
      현대아이파크 + 롯데캐슬의 탑브랜드 시공사
          + 내부 조경, 마감제, 관리 등에서 우월한 국내 탑 건설사로 진행.
   3) 역세권, 교통 대장
     못골역의 역세권
     - 못골역을 끼고 있어 부산 대표적 지하철 1호선 역세권이며
     - 남구, 수영구의 주요 대로인 수영로를 앞에 두고 있어 대중 교통 및
       자가용을 가지고서도 서면, 중구, 남구 및 광안대로를 통한 해운대구, 
       번영로를 통한 시외 고속도로 이용까지 편리한 교통
   4) 주거 대장
     - 도보 3분거리에 남구청, 못골시장, 많은 병원 뿐만 아니라
       부산 최대상권중 하나인 경성대의 인근으로 많은 식당 및 편의시실등 
       실거주에서의 편리한 장점을 가지고 있습니다.
     - 대연초, 중, 고등학교등 좋은 학군!!
     - 박물관, 문화회관, 유엔공원등 다양한 문화시설들이 인근에 있습니다.
   5) 숲세권 대장
    - 우룡산을 끼고 있어서 등산 및 산책로로 좋은 숲세권이 됩니다.

7. 대연3구역 주택재개발 물건
- 매수의향분 : 가격대별, 타입별로 다양하게 물건이 있으니 연락 주시면 상세 설명 드리겠습니다.
- 매도의향분 역시 접수 받고 있으며 신속하고 정직하게 거래 합니다.

물건은 아래 페이지를 참조하여 주십시오

( 대연3구역 추천 물건 https://blog.naver.com/nackyeop/221411081295 )

관심이 있으신 분들은
언제든지 연락주시면 자세히 설명 드릴수 있도록 하겠습니다.



고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역 
양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
대연마루 양우내안애 재개발 부분 물건 및 투자 접수 받습니다.
부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.
양산 상가, 주택, 토지 물건 접수 투자 받습니다.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]
[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요. 로이의 렛츠부동산 입니다.

어제 좀 바빠서였던지
오늘은 이상하게도 기분상으로는 목요일나 금요일이 된것만 같이 느껴집니다.
연말이 되어가면서 마음이 조금 조급해지면서 조금 무리를 해서 피곤해서 그런것 같아서
오늘은 퇴근을 좀 제시간에 해서 잠을 좀 푹 자려고 합니다.
미세먼지로 뿌옇지만 맑고 힘찬 오후 되십시오.

오늘은
대연3구역 주택재개발 문의 주시는 고객분이 계셔서 
대연3구역 고객분이 문의 주신 부분을 위주로 하여 정리해 드리고
좋은 물건도 소개해 드리겠습니다.

대연3구역 주택재개발은 
이미 재개발 부분에 향후 실거주 또는 투자를 고려하시는 분들이라면
대부분 상세 내용까지 알고 계셔서 다른 설명을 특별히 드리지 않겠습니다.
( 대연3구역상세. -> https://blog.naver.com/nackyeop/221289309672 )

대연3구역 매수 의향 고객님께서 문의 주신 부분중 5개만 설명드리겠습니다.
관심이 있으신 분들에게도 도움이 되리라 생각이 됩니다.

1. 진행단계
  - 언제쯤 일반 분양을 하고 입주 시기는 언제쯤으로 예상할 수 있는가
    + 현재 관리처분인가 신청 중으로 큰 문제가 없으면 내년 초에 관리 처분인가 나올것으로 보이며
    + 2019년 내년 중순경에는 이주 계획 발표 및 이주가 시작 될 것으로 보입니다.
    + 자진이주 기간은 3~5개월 주어지겠지만 사실 이주는 생각보다 오랜 시간이 소요 되므로
    + 2020년 말까지 이주 및 철거를 고려하시면 될 것 같습니다. 
    + 2021년에는 일반 분양이 되고 
    + 2023년말이나 2024년 상반기에는 입주가 될 것으로 예상해 볼수 있습니다.
    + 조금은 보수적으로 말씀을 드렸지만 재개발은 항상 +@의 시간을 생각하셔야 합니다.

2. 타입을 추천을 해주신다면
    - 실거주 또는 투자에서도 가장 무난한 것이 84타입입니다. 
       도로가의 동에서 들어가 있으며 1~2단지 전체에 걸쳐 있습니다.
    - 전세 또는 월세등을 고려하신다면 59타입이 금액이 작아 거래가 원활하게 됩니다.
    - 배치도를 한번 체크해봐 주십시오
    - 재개발은 일반 분양가와 조합원 분양가의 평당 가격차이가 있으므로 
      조금은 큰 평형을 선택할수록 이익은 커지게 됩니다.

3. 이주비 대출, 중도금 등은 어떻게 되나요?
    - 이주비 대출 %나 중도금 무이자 등은 아직 확정되지 않았습니다.
      관리처분인가 이후 이주 계획등에서 이주비 대출이 확정이 될 것이고 
      중도금 대출은 철거 이후 조합원 계약전에 최종 확정이 됩니다.
    - 일반적인 경우를 말씀드리면 이주비 대출은 감정가의 60% 정도가 무이자로 나올 것입니다.
    - 현재 9.13 부동산 대책에 따라서
      조정지역에서는 무주택자, 1주택자만 이주비 및 중대금 대출이 가능합니다.
      1주택자는 기존 주택을 매도한다는 약정을 하시고 
      신축건물의 소유권 등기 이후 2년내 매도하시면 됩니다.

4. 조합원 분양가와 일반 분양가는 어떻게 되나요?
   - 조합원 분양가는
   - 평균 약 1050~1100 입니다.

   - 일반 분양가는 현재 확정되어 있지 않습니다.
     관리처분계획에 따르면 기본 금액이 현재의 기준으로 평당 평균 1300정도로 계산되어 있지만
     3여년 후에 일반 분양가는 해당 가격보다 더 상승할 것으로 보입니다.
     따라서, 현재 조합원 분양가와 일반 분양가의 차이는 평당 최소 250~200 보다 
     더 커질 것으로 볼수 있습니다.

5. 현재 조합원 물건의 시세와 주변의 시세 어떻게 되나요
   - 감정가의 크기에 따라, 무허가, 토지 등 물건 종류에 따라 
     투자금액의 크기와 취득세의 크기가 달라져 조금씩 금액차이가 있을수 있습니다만

     평균적 시세를 가지고 보면
      + 84기준 약 1억 = 평당 295만 정도가 추가가 되어 1360~1390 정도가 됩니다.
     
     주변시세는 바로 비교가 가능한 맞은편의 올해초 입주한 
     롯데캐슬레전드의 현재 시세는 1600~1700 정도를 현재 보이고 있습니다.
     그래서, 현재의 시세만으로 평당 210~340 정도의 갭을 보이고 있습니다.
     하지만 향후 5~7년 이후의 신축 대단지, 역세권 브랜드 대장 아파트라면 그 차이는
     더 커질 것입니다.

    따라서, 현 시세에서도 실거주 및 투자에서도 충분히 가치가 있습니다.

대연 3구역 나머지 궁금하신 점은 
언제든지 전화주시면 설명드리도록 하겠습니다.

총세대 4500여세대 최대 단지

지하철2호선 못골역 역세권

남구 주도로 수영로 대로변

아이파크 + 캐슬 = 현대+대우 컨소시엄

대연3구역 주택재개발 매수가능한 추천 물건 소개해 드립니다.

관심이 있으신 분들은
연락 주시면 자세히 설명 드리겠습니다.

고맙습니다.
좋은 하루 되시기 바랍니다.

좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역 
양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
대연마루 양우내안애 재개발 부분 물건 및 투자 접수 받습니다.
부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.
양산 상가, 주택, 토지 물건 접수 투자 받습니다.

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안녕하세요

11월도 어느새 19일이 되어 중반이 넘어 월말로 서서히 넘어가고 있습니다.
지난 9월 13일 정부의 부동산 대책 이후
11월 초까지는 사실상 많은 분들의 매수부분에 심리적 위축이나 상황을 보시느라
거래가 조금은 얼어 붙었었습니다.
하지만 11월 중순경 부터는 다시 조금씩 거래가 이뤄지고 있습니다.

사실 동일한 패턴이긴 합니다.
그간 경험상으로
정부의 강력한 대책이 나오고 나면
한두달은 사실 관망하는 자세로 어떤것들이 시장에 영향을 주고 받는 것인지, 
투자 하시는 분들 본인들에게는 어떤 영향을 주게 되는지 보시게 됩니다.
이제 다시 두어달이 흘러감에 따라
어떻게 움직여야 하는지에 대해 다시 투자자들은 분석과 체크가 끝났고
각자가 가능한 수준으로 다시 움직이게 되어 있습니다만
자금줄을 제한하는 대출의 제한은 큰 영향을 주어서
매수세가 많이 약해진것이 사실입니다. 
자금 유동이 가능하신 투자라면 현재가 매수 경쟁이 없이 여러 물건들을 살피면서
선택할 수 있는 좋은 기회이기도 합니다.

오늘은 대연8구역 투자하기에 좋은 물건을 하나 추가로 소개해 드리겠습니다.

대연8구역에 투자를 하신다면 
여러차례 제가 상담 및 포스팅을 통해서 말씀드리는 것처럼

  - 일정정도 실거주를 고려하는 물건
  - 전세 및 임차가 용이한 빌라 물건
  - 1억 +-@ 정도로 현재 임차가 되어 있는 주택 물건
  - 다주택자의 규제에서 자유로는 나대지, 도로 물건

이 현재의 단계에서는 위 4가지 정도의 물건을 추천을 드립니다.

최근 한주사이에 도로 및 나대지 물건이 연달아 매매가 되는등
대연8구역은 여전히 많은 투자분들의 관심을 가지고 있습니다.

재개발 투자를 고려하신다면
좋은 물건을 기다라는 인내의 마음도 좋지만,
급매 물건은 사실 잡기가 쉽지 않으며 현재의 시세에서 좋은 물건을 사시는 것이
가장 좋은 방법입니다.

오늘 물건은
현재 임차가 되어 있고, 가감평이 괜찮은 주택 물건으로 투자하기에 나쁘지 않습니다.

2층 주택 대지 31평

임차 500/15

매매가 1억 6000만 

평당 516만으로 시세보다 저렴한 물건

현 권리가 1억 4920

대지 31평에 2층 주택이며 2층은 증축된 부분입니다.
대연8구역의 주택 시세가 평균적으로 800정도인 것을 감안하면 
시세 보다 아주 저렴한 물건입니다.
그리고
대연8구역만 존재하는 조합추진위의 가감평은 
1억 1500으로 현 비례율 129.75% 대입시 권리가 1억 4920만 정도로 
다른 물건들에 비해 프리미엄이 많이 붙지 않은 아주 착한 물건입니다.

그외 
대연8구역의 매수가능한 추천 물건 리스트는 아래 페이지를 참조하여 주십시오
( 대연8 매수 가능리스트 https://blog.naver.com/nackyeop/221398693943 )

관심이 있으신 분들은 연락 주시면 자세히 설명 드리겠습니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역 
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안녕하세요.

다시 힘찬 월요일입니다.
저는 월요일 아침 일찍부터 세종시에 출장을 갑니다.
오랜만에 올라가는 김에 1여년 만에 서울도 들러서 친구들도  보고
전 직장도 한번 가볼까 고민하고 있습니다.

출장가기전에

대연3구역 
소식을 빠르게 전해드리고 가야 될 것 같아서 아침부터 글을 남깁니다.
그래서 관리처분인가신청소식과 물건들도 소개해 드리겠습니다.

대연3구역은
지난 9월 2일 관리처분계획인가를 위한 조합원 총회 이후에
9월 15일경까지 공람 기간을 거쳤고 그 이후에 이사회, 대의원회의를 거쳐
빠르게 관리처분총회 인가 신청을 들어간다고 하였고
그래서 문의 주시는 분들에게 모두 10월 말이나 11월 초에 신청을 들어갈 것이라고
말씀을 드렸습니다.
그래 지지난주에도, 지난주에도 조합에 
관리처분인가 신청이 들어갔냐고 지속 문의를 했었습니다.

드디어

   - 11월 9일 관리처분인가를 위한 신청

   별다른 문제가 없을 것으로 예상이 되며, 그럴 경우에
 
   - 2019년 초에 관리처분인가 가 될 것입니다.

하였습니다.

이후 일정은

  - 관리처분인가 이후에는 
    주택도시보증공사와 보증 협의를 거친 후에 이주 계획이 확정 및 발표가 됩니다.
  - 이 기간은 일반적으로 3개월 정도가 소요되므로 
    내년 중순경에는 이주계획이 발표 될 것으로 예상됩니다.

  - 그리고 그 이주 후에는 
    철거 와 조합원 동호수추천, 일반분양, 착공, 준공, 입주 등 
    마무리 수순이 됩니다.

대연동 재개발의 대장으로
대연3구역은 많은 분들의 관심을 받고 있습니다.

하지만 그동안
세대수가 무려 약 4500여 세대의 대단지로 그 구역이 너무 크기 때문에
제대로 진행이 될까 하는 걱정으로 많은 분들이 주저하시기도 하셨지만 
이제는 불확실성에 어느 정도 많이 걷혔다고 보실수 있습니다.

관리처분인가이후에는 
일반적으로 시세가 조금 더 변화가 되므로 

실거주를 고려하시는 분들이라면 
                        당연히 주저마시고 진행하시는 것이 좋으며
투자를 생각하시는 분들도 
                        조합원 분양가와 프리미엄을 합한 금액이 평당 약 1400만원대 이며
                        단지 맞은편의 시세비교군인 롯데캐슬레전드의 현 시세 1600~1700 정도 이므로
                        현재로서도 평당 200~300 시세 차익이 예상되며 
                        향후 5여년 이후를 신축 대단지 역세권 브랜드 아파트를 감안하면
                        더 큰 시세 차익이 발생할 것입니다.

현재의 조정기에서는
역세권, 브랜드, 이미 주거 환경이 좋은 지역으로 진행하시는 것이 안정적이므로 추천드립니다.
바로 
대연3구역이 그렇습니다.

부산지하철2호선 못골역 초역세권

약 4500여세대의 대단지

남구, 수영구 주 대로 수영로 접

현대 아이파크 + 롯데 캐슬 , 탑브랜드

대연3구역의

매수가능한 물건리스트는 아래 페이지를 참조하여 주십시오.

( 대연3구역 매수 가능 추천 물건 --> 

https://blog.naver.com/nackyeop/221388173223 )

관심이 있으신 분들은
연락주시면 자세히 설명 드릴수 있도록 하겠습니다.

고맙습니다.
이번 한주도 좋은 하루하루 되십시오.


거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역 
대연마루 양우내안애 재개발 부분 물건 및 투자 접수 받습니다.
부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.



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안녕하세요.

금요일도 시간이 벌써 5시가 넘어서고 있습니다.
이번 한주의 업무를 잘 정리하시고 즐거운 금요일 저녁 시간을 보내시면 될 것 같습니다.
날씨가 쌀쌀하니 따뜻하게 다니셔야 될 듯 합니다.

오늘은
양정1구역 새로 접수된 물건을 소개해 드리겠습니다.

양정1구역은
양정2, 3구역을 포함한 주변 일대에서 가장 넓은 구역과 단지를 가지고 있으며
지하철과도 도보 3~5분으로 가까운 역세권이라고 할수 있습니다.
바로 주 도로와 연결된 것보다는 한블록 정도 뒤의 단지가 
여러모로 실거주하기에는 사실 더 좋습니다.

양정동은 
사실 조금 많이 낡고 주거 환경이 그리 아름답지는 않았습니다.
하지만, 
그 위치적으로 장점, 
    - 부산 최대 오피스 지역인 서면에서 불과 몇분
    - 부산시청과의 인접
    - 거제를 통한 동래구, 연산동을 통한 수영구(광인리, 해운대) 접근성
이 좋아서 그 어떤곳으로의 출근도 용이한 부산의 중심으로서
    - 오래된 주택들과 원룸이나 오피스텔등이 많았고 
      기존 상권들때문에 대단지 아파트가 없었습니다.

그렇다 보니 해당 주택들을 대상으로 한 재개발이 아주 많이 몰려 있습니다.

현재의 양정동보다 
이 많은 재개발이 완성되는 시점인 불과 5년후의 양정동은
대단지 아파트 단지로 개편된 새로운 주거 환경으로 자리 매김 할 것이 분명합니다.

해당 양정동 재개발의 대장이라 할 수있는
양정 1구역은 그래서 충분히 현재로도 미래로도 가치는 충분합니다.

현재 진행은 지난 8월 관리처분인가 변경이후
이주 계획을 발표 전으로 도시보증공사와 협의가 되는데로 이주가 발표가 될 것으로 보입니다.

양정1구역의 특징으로는

1) 대단지
양정과 연산동으로 이어지는 주변의 많은 재개발 구역중에 
가장 넓은 구역을 차지하고 있고 세대수 역시 2276세대로 최대 단지입니다.
2) 역세권
또한,  부산지하철 1호선 양정역에서 대로로부터 1블록 정도 떨어져 도보로도 
3분여면 도착할 수 있는 역세권 입니다.
3) 학세권
지도에서 보시다 시피 초중고에 대학교까지 가깝게 도보로 이용할 수 있는 학세권입니다.
4) 숲세권
바로 뒷편으로 황령산 자락으로 이어져 등산로를 이용할 수 있으며
뉴욕의 센트럴 파크와 같이 부산의 센트럴 파크라 불리는 부산 최대 공원인 시민 공원이
직선거리 1km 가량 밖에 떨어져 있지않아 숲세권이라 불리울수 있습니다.
5) 주거 편의성
동의의료원이 바로 옆에 있으며 가까이 시청, 연제구청이 있고
지하철 2코스로 부산최대 상권인 서면의 백화점, 마트, 병원 뿐아니라 각종 상가를 이용할 수 있어
더 없이 편리합니다.
6) 개발 호재
인근 시민공원 옆의 촉진지구 개발이 부산에서 가장 핫하다는 것은 누구나 알고 있습니다.
바로 인근에 위치하여 개발 등으로 인한 동반 상승을 함께 기대할 수 있습니다.
7) 탑브랜드
부산에서 가장 선호도 높은 GS 건설 컨소시엄으로 탑브랜드 프리미엄!

그외 물건도 소개해 드립니다.

양정2구역에 상세 사항은 
아래 페이지를 확인 부탁드립니다.
https://blog.naver.com/nackyeop/221344515697

관심이 있으신 분들은
연락 주시면 자세히 설명 드릴수 있도록 하겠습니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.


 거제2구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
온천2, 4구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 및 매수 접수를 받고 있습니다.
우암2구역, 감만1구역 매도 및 매수 접수 받고 있습니다
양정1, 2, 3구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
전포1-1구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 매수 접수 받고 있습니다
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역  물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
엄궁3구역 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
괴정5구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
대연마루 양우내안애 퍼스트 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.

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안녕하세요.

날씨가 좀 쌀쌀해지다 보니 
나도 모르게 몸을 움츠리고 힘을 줘서 인지 어깨부터 허리까지 전반 몸이 좀 찌뿌둥합니다.
가급적 다닐때는 어깨를 펴고 다녀야 겠습니다.
편안한 토요일 사랑하는 사람들과 좋은시간 보내시기를 바랍니다.

오늘은
최근 가장 문의가 많은 대연3구역 소식과 물건을 전달해 드리겠습니다.

대연3구역은 
지난 9월 2일 관리처분인가를 위한 조합원 총회를 성공리에 개최하고
두달여 동안 공람과정을 거치고 조합 내부 이사회 및 대의원 의결을 거쳐서

다음주쯤에는  관리처분인가 신청을 하게 될 것 같습니다.

이에 따라 예상일정은
1) 2019년 초에 관리처분인가를 득하고 
2) 2019년 상반기(or 중순)에 이주 계획이 발표 및 이주가 시작 될 것 같습니다.
이주 기간이 얼마가 소요가 될지 정확히 알수는 없지만 
구역의 크기를 보면 1여년을 예상해보고 3)2020년까지 이주 및 철거가 진행이 될 것으로
개인적으로 예상하며 
철거가 됨과 함께 4)일반 분양과 착공을 하면 5)2023(2024)여년 경에는 준공이 되지 않을까 합니다.
모든 일이 예상대로 진행이 되면 좋지만
재개발은 항상 조금의 여유 시간을 고려하시고 보시는 것이 좋습니다.

정부 규제등으로 인해 부동산 경기가 좋지 않지만
대연3구역이 여전히 많은 문의와 관심을 가지고 있는 이유는 
대연동 재개발의 대장이기 때문입니다.
위치와, 단지, 브랜드, 편의성 모든 면을 갖추고 있기에
가장 안정적이고 가장 실수요 역시 많은 구역임은 분명 합니다.

대연동 최대 단지 약 4500세대

역세권 - 못골역끼고 지게골 인접

남구 주도로 수영로 접

현대 + 롯데 탑 브랜드

대연3구역 추천 물건 몇개 소개해 드립니다.

대연3구역의
추가적인 설명은 아래 페이지를 참조하여 주십시오.
( https://blog.naver.com/nackyeop/221382661266 )

관심이 있으신 분들은 연락 주시면 자세히 설명 드리겠습니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.


거제2구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
온천2, 4구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 및 매수 접수를 받고 있습니다.
우암2구역, 감만1구역 매도 및 매수 접수 받고 있습니다
양정1, 2, 3구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
전포1-1구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 매수 접수 받고 있습니다
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역  물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
엄궁3구역 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
괴정5구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
대연마루 양우내안애 퍼스트 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.

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안녕하세요

내리는 비가 좀더 굵어져서 이제는 우산을 들고 다녀도
바람으로 비를 피할수 없을 만큼 세차게 내리고 있습니다.
도로도 미끄러워서 운전을 하실때 조심하셔야 겠고 다니실때도 조심하셔야 겠습니다.

최근에 저에게
가장 많은 문의가 있는 재개발 구역은 바로 대연3구역 입니다.

그 이유는 
누가 머라해도 대연3구역은 대연동 재개발의 대장이며
향후 단지가 들어서면
인근 일대에서 시세를 이끌어 나가게 되는 대단지 아파트가 될 것이기 때문입니다.

왜 대연3구역이 대장인가 라고 물으시면

  1) 대연동 재개발에서 가장 큰 대단지인 4488세대 
  2) 광안리로 수영으로 이어지는 대로인 수영로의 대로변
  3) 못골역을 끼고 있는 역세권
  4) 우룡산 공원을 뒤에 끼고 있는 숲세권
  5) 부산 최고 상권중 하나인 경성대 상권의 다양한 상가를 이용할 수 있는 편리함
  6) 주거 편의의 병원, 마트 등의 편리함
  7) 롯데와 현대의 탑 브랜드 시공사
  8) 대연동의 좋은 학군과 인근의 많은 초중고
  9) 번영로를 통한 시외 고속도로 이용의 편리, 광안대로를 통한 해운대 접근 용이
       서면, 동구로의 5~10분내 접근

이렇게 간단하게 9가지로 말씀드린 부분으로
주거, 환경, 단지, 브랜드, 입지 모든 부분에서 대연동의 다른 재개발 구역과 비교했을때
모두 우위를 가지고 있습니다.

대연3구역은
현재 진행 상황은

 - 관리처분인가신청을 위한 공람을 진행 중이며
 - 해당 공람이 10월 16일경에 기간이 종료가 되면 
    바로 관리처분인가 신청이 들어갈 것이며
 - 연말이나 내년초까지는 관리처분인가가 나올것으로 보이며
 - 상반기내로 이주계획 역시 발표가 되리라 봅니다

모든 분들의 예상보다 빠르게 진행이 되고 있습니다.

그럼
현재 매수가능한 물건 몇개 정리해 드립니다.

대연3구역
사업 상세는 아래 페이지를 확인해 보시면 됩니다.
( 대연3구역 사업 상세 -> https://blog.naver.com/nackyeop/221354268057  )

대연3구역에 관심이 있으신 분들은 
연락주시면 자세히 설명 드릴수 있도록 하겠습니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

거제2구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
괴정5구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
양정1, 2, 3구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
온천2, 4구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1  물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 및 투자 접수를 받고 있습니다.
초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다
우암2구역, 감만1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]
[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요

비오는 금요일입니다.

오늘은 좌천범일통합3지구 손님을 모시고 

  - 조합, 이주지원센타, 은행, 법무사 사무실

을 한바퀴 순회할 예정이라  이번주 내내 금요일만은 비가 오지 않았으면 하고 바랬었는데

역시나 시원하게 비가 옵니다.

분명 좋은 하루가 될 것 같습니다.

오늘은 대연 3구역 타입별 장점과 물건을 소개해 드리겠습니다

지난 일요일 성공리에 관리처분계획수립을 위한 조합원 총회를 마치면서

관리처분진행이 순조롭게 진행되리라는 기대감에

금주 월요일부터 내내 대연3구역의 문의 손님이 아주 아주 많았습니다.

찾으시는 손님들의 대부분은

   - 1억 5000이하의 소액 물건

   - 84A or 99A

찾으셨고, 실거주 혹은 좀 더 소액을 생각하시거나 배치도를 잘 보신 분들은

   - 수영로 대로변, 못골역 쪽으로 많이 배치 되어 있는

   - 59 

찾으시는 분들도 계셨습니다.

[ 타입별 특징과 장점 ] 을 간단히 설명 드리면

84 ( 33평형 ) : 2663세대

+ 조합원 평균 분양가 : 평당 1091만

가족 단위에서 가장 선호 하는 타입으로 

도로변 보다 안쪽 단지로 길게 배치되어 소음등에서도 괜찮으며 

단지 조경을 누리며 실거주에 좋으며 조합원 분양가와 일반 분양가의 차이를 고려할때

투자에도 적격인 타입으로 추천 드립니다.

59 ( 25평형 ) : 1229세대

+ 조합원 평균 분양가 : 평당 1119만

소단위 가족, 1, 2인이 가족 단위가 많으면서 인기가 많은 타입니다.

매매 및 전세등 임대에도 가장 많이 거래가 되며

배치도에 있어서 못골역과 수영로 대로를 끼고 있어서 교통편 이용에 편리한 큰 장점을

가지고 있습니다.

99 ( 38.2평 ) : 287세대

+ 조합원 평균 분양가 : 평당 1052만

최근 중형 평형에 대한 선호도가 커지면서 많은 분들이 아주 많이 찾으시는 타입니다.

또한 뒤쪽에 위치하여 조망적으로 우수한 장점을 가지고 있으며

조합원 분양가와 일반 분양가의 차이가 있어 차익 역시 좋은 타입니다.

115 ( 43.5평 ) : 71세대

+ 조합원 평균 분양가 : 평당 1042만

99와 동일한 조건의 장점을 그대로 가지고 있습니다.

각각의 장점들이 있기 때문에

잘 고려하셔서 선택하여 매수 하시면 될 것 같습니다.

오늘 물건 정보 드립니다.

대연3구역의 사업상세 부분은

아래 페이지를 통해서 확인이 가능하십니다.

( 대연3구역 상세 -> https://blog.naver.com/nackyeop/221289309672 )

관심이 있으신 분들은

연락 주시면 자세히 안내해 드리겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오.

괴정5구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.

양정1, 2, 3구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.

온천2, 4구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.

좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역,  물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.

대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 및 투자 접수를 받고 있습니다.

초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

우암2구역, 감만1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

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안녕하세요

화창한 화요일 입니다.

오전에 우암2구역 급매 물건은 나온지 1시간도 되지 않아 바로 매도되었습니다.

최근 부동산 경기가 조금 조정기에 접어들면서 안전한 투자처인 부동산 재개발 물건에

관심을 가지시는 분이 많으신 것 같습니다.

오늘은 지난 일요일 개최된

대연3구역의 

관리처분계획 수립을 위한 총회 소식과 현재 매수 가능한 물건을 소개해 드리겠습니다.

1. 관리처분계획 수립을 위한 총회 내용

   1) 9월 2일 3시 성지고등학교에 서 개최가 되었으며

   2) 총회는 강당이 꽉 찰 만큼 많은 분들이 참석을 하셔서 성공리에 개최 되었습니다.

   3) 진행은 현재의 경과 보고를 하였고 안건 가결을 위한 투표가 진행이 되었으며

        조합원분들중 찬성이 압도적으로 많아 전체 안건이 가결이 되었습니다.

         비례율등 전반적으로 보수적으로 잡고 진행하고 있다고 하며

         시간이 가장 중요한 부분이니 빠르게 진행되어야 한다고 강조하였습니다.

 2. 이후 진행 일정

     1) 9월 말까지 관리처분인가를 접수 신청할 예정이며

     2) 연말까지 관치 처분 인가 고시를 받을 것을 목표로 하고 있다고 합니다.

     3) 또한 내년 상반기에 이주계획을 발표할 예정이라고 합니다.

3. 전망

     금번 총회에서 다양한 의견들이 있기는 하였지만 

     진행에 대해 압도적으로 찬성의견을 받아 가결이 됨으로써 향후 진행에 좀더 탄력을 받아

     빠르게 진행이 될 것으로 보입니다.

4. 현재 매수 가능한 물건 및 시세분석

각 타입별로 다양한 물건들이 있으니

관심이 있으신 분들은 연락 주시면 자세히 설명 드리겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

괴정5구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.

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좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역,  물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.

대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 및 투자 접수를 받고 있습니다.

초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

우암2구역, 감만1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

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안녕하세요.

오전부터 잔뜩 내려않았던 구름들이

정오부터 빗줄기를 뿌리기 시작하니 오후 내내 비가 올듯 합니다.

윗쪽 지역에서는 비가 너무 많이 내려서 피해가 좀 있으시다고 하는데

모두 빗길에 조심하시기 바랍니다.

오늘은 대연3구역에서

오랜만에 59A 물건이 접수되어 바로 소개해 드리겠습니다.

이미 대연3구역을 매수하기 위해서

연락해보신분들은 아시겠지만 관리처분인가를 위한 총회를 앞두고 

     - 9월 2일 관리처분인가를 위한 조합원 총회 : 성지공고

일부 매물들은 소유자분들이 매매를 잠시 보류 하기도 하였습니다.

총 4488세대 초 대단지

롯데+현대 탑브랜드 시공사

못골역 역세권

대연3구역은

재개발 구역을 평가할때 가장 중요한, 

    - 위치, 브 랜드, 세대수 

모두를 만족하기 때문에 

수영로를 끼고 있는 남구 대연동의 재개발 구역의 대장이라 불립니다.

오늘 물건 소개해 드립니다.

각 타입별 다양한 물건들이 있으니

관심이 있으신 분들은 언제든지 편하게 전화, 방문등 문의 주시면 됩니다.

대연3구역의 사업에 대해 상세한 설명은 아래 페이지를 참조하여 주십시오

( 대연3구역 상세 -> https://blog.naver.com/nackyeop/221289309672 )

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요.

소나기가 온다고 일기 예보에 나와 있었는데 왠지 하루 종일 비가 내릴 것만 같습니다.

덥지 않고 시원해서 좋기는 하지만 비 때문에 다니기가 불편하기는 합니다.

더우면 덥다, 비오면 비온다, 하나 하나 다 사람 마음이란게 그런것 같습니다.

오늘은

대연3구역의 인수가 낮은 물건을 소개를 해드릴까 합니다.

대연3구역은

이제 다음주에 관리처분을 위한 총회를 예정하고 있습니다.

     - 관리처분인가를 위한 총회 : 2018년 9월 2일

최근 대연3구역의 물건 동향은

관리 처분 총회를 앞두고 있어서 이후 물건들이 다시 좀 거둬들이는 분위기 입니다.

총회를 통해 관리처분인가 신청의 진행 여부가 확정이 되면

대연3구역이 다시 한번 더 꿈틀 거릴것으로 보입니다.

재개발은 급매라는 것도 있지만

사실 그것을 기다리시며 매수 하시는 것은 정말 힘든일입니다.

그래서 매번 느끼는 것이지만 현재의 시점이 가장 낮은 매수점이며

현재 나와 있는 물건 중에 가장 저렴한 것을 빠르게 선택하시는 것이 최고의 선택입니다.

대연동 재개발의 대장주인 대연3구역도 

이제 막바지 고비인 관리처분인가가 멀지 않았습니다.

그리고 고려하실 것은 구역이 넓은 장점이 있지만 그 만큼 이주 기간이 더 소요 부분도 
생각하셔야 합니다.

오늘은 대연3구역 소액인수가 물건 소개 해드립니다.

관심이 있으신 분들은

연락 주시면 자세히 안내해 드리겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요.

정신 없는 월요일 잘 보내셨습니까?

저녁은 샌드위치로 간단히 해결하고

집으로 돌아와 씻고 쇼파에 털썩 앉은 이시간이 가장 편한 시간입니다.

오늘 밤은

대연동의 재개발 현황과 대연3구역의 59 트윈 물건 및 을 전해 드리겠습니다.

대연3구역은

이미 제가 8월 4일 포스팅했던 관리처분총회 일정이 점차 다가오자

지난 금요일 신문지상에 기사가 실리게 되면서 갑자기 문의하시는 손님들이

주말부터 꽤나 늘었었습니다.

대연3구역은 남구 대연동의 재개발 대장이라고 불릴수 있습니다.

* 대연동 재개발 히스토리 *

대연동은 

원래 학군도 우수할 뿐더러 위치적으로도 서면, 동구, 중구로의 진입과

광안리가 바로 인근이며 해운대로의 접근성도 좋고

번영로를 통한 경부고속도로의 접근 역시 좋아서 실주거에서도 좋은 지역이었습니다.

또한, 

상권 역시 경성대, 부경대의 우수한 상권이 있어 다양한 상가들도 이용할 수 있는 장점이 있습니다.

이런 장점을 가진 지역이지만 

위의 장점들로 인해 오래전부터 많은 분들이 살며 주택들이 있어 왔었기 때문에

그 주택들이 노후가 많이 진행이 되어서 주거 환경이 조금은 낙후가 되었었습니다.

하지만,

또다시 말하자면 위의 장점을 가진 지역이기에

당연히 사업성이 높고 분양 역시 완판이 될 것이기에

당연히 재개발이 활발하게 진행이 되었고 

그것이 현재의 대연동의 재개발의 진행과정입니다.

* 대연동  재개발 현황

   + 총 약 1만 5795여세대

   - 대연2구역 : 3149세대 ( 롯데캐슬레전드 입주완료 )

   - 대연3구역 : 4488세대 ( 롯데+현대산업개발, 관리처분총회 9/2 )

   - 대연4구역 : 1057세대 ( 대우푸르지오 관리처분인가 이주중 곧 철거 )

   - 대연5구역 : 965세대 ( 대연자이 건설중 내년 3월 입주 예정 )

   - 대연6구역 : 1422세대 ( 대연파크푸르지오 6월 입주시작 )

   - 대연7구역 : 1174세대 ( SK뷰힐스 8월말 입주 예정 )

   - 대연8구역 : 3540세대 ( 조합추진위, 연말 조합 인가 예정 )

   여기에 남구에 주요 2 구역을 플러스 하자면

   - 우암구역 : 3018세대 ( 대림이편한세상, 이주중 곧 철거 )

   - 감만1구역 : 9092세대 ( 대림건설 컨소시엄, 

어느하나 진행이 되지 않는 곳이 없이 제대로 진행이 되고 있으며

대연동의 이 엄청난 재개발 진행으로

대연동 전체의 주거 환경이 획기적으로 변화될 것으로 예상이 됩니다.

이런 대연동의 재개발에서 

대연3구역은 역시 최대 세대수와 역세권을 가지고 있어서 대장으로 통합니다.

대연3구역의 올해 일정은

  - 관리처분총회 : 9월 2일

  - 연말까지 관치처분인가 목표로 진행이 되고 있습니다.

대연3구역은

몇일전 포스팅을 통해 알려 드린 것처럼 조합원 분양가가 확정이 되었습니다.

분양가는

     - 59타입에서 115타입까지 1050여만원에서 1100여만원 까지로 확정이 되었습니다.

분양가에 대한 상세한 내용은 아래 포스팅을 통해서 확인하실수 있습니다.

( 대연3구역 분양가 https://blog.naver.com/nackyeop/221332146915  )

현재 시세 움직임은 

계속 상승세를 유지하다가 관리처분인가를 기다리는 시점에서 

잠시 보합세를 이루고 있으며 총회와 인가후 다시 상승세를 띄게 될 것으로 보입니다.

오늘 물건 소개해 드립니다.

1. 59 트윈

- 59A + 59A

- 감정가 2.1억

- 프리미엄 1.4억

- 매매가 : 3.5억

- 특징 : 전세 및 매매 활발한 59타입으로 모두 임차 또는 매매1, 임차1로 활용가능합니다.

그외 

매수 가능한 물건 리스트와 사업 상세는 아래페이지를 참조하여 주시면 됩니다.

( 대연3구역 매매물건 - https://blog.naver.com/nackyeop/221335241869 )

관심이 있으신분들은 

연락 주시면 자세히 안내해 드리겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

온천2구역 물건 매도 및 투자 접수를 받고 있습니다.

좌천범일통합3지구, 2지구 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.

대연3, 4, 8 구역에 물건 매도, 투자 접수를 받고 있습니다.

초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

우암2구역, 감만1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

범일2구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.

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안녕하세요

지난 " 토지공개념 "의 글에 이어

최근 가장 많은 문의를 주셨던 " 금리인상 " 부분에 대해

늦었지만 미국 금리인상과 부동산에 미치는 영향에 대해 간략하나마

개인적인 의견을 정리 해볼까 합니다.

지난 12월에 미국 금리 인상으로

한국 정책금리와 미국의 금리가 동일하게 1.5% 수준이 되었을때 이후 전망에 대해 간략히 

글을 남겼었습니다. ( 제 포스팅에서 찾아보시면 됩니다. )

그리고 지난주

3/21에 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed)는 

연방공개시장위원회(FOMC)를 열고 기준금리를 현재의 1.25~1.50%에서 1.50~1.75

로 0.25%포인트 인상키로 했다고 발표하였습니다.

지난 2017년 12월과 지금 3월의 상황은 크게 다른 점이 하나 있습니다.

바로, 금리 역전 현상이 발생하였다는 것입니다.

미국의 금리는 1.50~1.75%가 되었고 

한국의 기준금리는 1.50%. 미국이 우리보다 0.25%포인트 높게 된 것입니다.  

여러 글들을 읽어 보셔서 아시겠지만

지난 과거에도 2차례 한국과 미국의 금리가 일시적으로 역전이 된적이 있었습니다.

그리고

과거의 2차례 상황에서는

단기적 역전의 상황에서 한국의 경제가 크게 자본의 유출등이 없었고 크게 영향이 없었습니다.

하지만,

그때와 다른 중요한 상황이 있습니다.

1, 한국의 경기 상황

그때는 한국의 경제가 다시 활성화하는 시기여서 

전반 경제성장율로 약 4~5%로 아주 양호하였던 시기였습니다만 

현재 우리나라 경제성장률은 지난해 3.1% 높은 청년실업률, 저물가, 낮은 내수 회복세 등 

불안 요소가 큰 상황입니다. (올해 3.2로 완만한 회복세 또는 2.8로 둔화 예상 )

2. 미국의 경기 상황

미국의 경기는 세계 경제에서 나홀로 호황으로 

연준은 올해 미국의 경제성장률 전망을 기존 2.5%에서 2.7%로 올렸고 

내년 소비자물가 상승률은 2.0%에서 2.1%로 높였습니다. 

미국은 금리 인상을 감내할 만큼 실물경제가 충분히 살아났다는 자신감이 있고 

주식을 중심으로 자산 가격이 많이 올라 ‘통화 긴축’이 필요한 상황입니다.  

경제 상황이 더 좋아지면 금리 인상 압박은 더 크게 작용할 것입니다.

이에 따라,

한국은 실물경제를 보았을때 금리 인상이 쉽지 않고

미국은 추가적인 금리 인상이 확실시 되고 있는 것입니다.

한국 금리 인상에 대한 예측으로는 

미국을 중심으로 한 보호무역주의 영향과 실업등의 고용 창출 둔화 등을 이유로 

다수의 해외 투자은행(IB)들이 올해 한국은행이 금리를 1번 올릴 것이라는 전망을 내놨습니다.

이에 반해 미국은

연준위원들의 태도와 연준의 메시지에서 올해 최대 4번의 금리 인상을 예고하는 메시지가 많습니다.

한국이 1번, 미국이 추가로 3번 (즉 올해 4번) 금리를 올릴 경우 

미국의 기준금리는 상단 기준 2.5%, 한국은 1.75%가 되어 0.75% 차이 또는

한국이 금리를 유지한다면 양국 간 금리 차가 최대 1%포인트까지 벌어진다는 얘기가 됩니다.

물론 자본은 금리가 낮은곳에서 조금 더 금리가 높은 곳으로 흐르기 마련입니다만

국가간의 자본 유츨은 단순히 금리로만 이동되어 지는 것은 아닙니다.

하지만,

미국과의 금리역전의 단기 충격은 크지 않지만 금리역전이 장기화가 되는 경우에는

주식 시장으로 부터 시작하여 자본 유출을 포함, 경제 전반에 큰 영향을 주게 될 것입니다.

따라서,

이런 설명을 드린 이유가 바로 

아래 결론을 도출하기 위해 드린 말이었습니다.

한국의 금리 역시 인상압박이 강해질 것이고 이는 곧 추가 인상으로 다가올 수 있다는 것입니다.

우리는 예상된것 이상으로 고려를 해야 합니다.

여기서 금리 인상에 대해 개인적인 의견을 드린다면

1. 미국은 

2017년 3차례 금리 인상후 2018년 올해 지금 3월에 인상이기에 

주기적으로 4차례 인상도 가능해 보이지만 4차례 인상이 되지 않을 것이며

3차례 인상 가능성이 가장 높아 보입니다만 이것 역시 확실치는 않습니다.

그 이유는 금리 인상을 주도적으로 이끌던 재닛 엘런 연준 의장에 이어 

2월에 새롭게 제롬 파월이 의장이 되었고

현재는 제롬 파윌 의장 역시 엘런 전의장과 같이 점진적 인상을 할 것이라고 얘기하고 있지만

그의 뒤에는

현재 전반 지지도등의 하락세와 주요 지지층의 이탈등이 발생하고 있는 트럼프 대통령이 있습니다. 

트럼프 대통령은 지지층의 재결집과 하락세를 만회하기 위해 그의 공약이기도 했던 

많은 사회 간접 자본 시설 공사를 위해 대규모 개발 계획을 하여야 하고 

이는 정부 지출로 이어지는데 고금리에서는 쉽지 않은 부분입니다.

2. 한국은 

물가상승율등 지표가 예상보다 높지 않아 고민에 고민을 거듭할 것으로 보입니다.

하지만, 3.1%의 경제성장율을 예측하는 지표등으로 경기가 바닥을 찍고 완만한 회복세를 가지고 있고

미국과의 금리 역전 현상을 오래 두고 보지 못할 것이므로

어쩔수 없이 큰 금리차를 만들지 않기 위해 뒤 따라 갈 것으로 보입니다.

이는 경제적인 것 뿐만 아니라 

2018년 6월의 지방선거와

개헌등 안건을 가지고 있기에 가장 중요한 2020년의 국회의원 선거를 앞둔 

문재인 정부의 내년 3년차 정치적인 상황에서도 영향을 받게 됩니다.

이에 올해 한국 당국은 미국의 추가 인상 가능성을 보며 1~2회 정도의 인상으로 예상됩니다만

정부 당국이 현재의 개혁적인 드라이브를 유지할지 아니면 잠시 물러서서

경제 활성화 부분으로 드라이브를 할지에 따라 조금은 달라질 것으로 보입니다.

그럼 

이제 금리 인상이 되면 부동산에는 어떤 영향을 주게 될까요?

금리가 인상이 되면 ( 일반적인 이론에 따르면 )

1. 대출금리 상승으로 부동산 수요 계층의 매수 심리를 위축 시키게 되고

2. 금리 상승으로 인한 부동산의 투자 기대수익율 역시 금리보다 더 상승하게 됩니다.

( 예를 들면, 투자 수익이 100만원이라면 

기대수익율 5%일때 부동산가격은 2000만원이어야 하고

기대수익율 10%일때 부동산가격은 1000만원 이어야 합니다. )

이에 따라, 

부동산 가격은 매수 심리 위축으로 수요 감소로 인한 가격하락 요인과

더불어, 기대수익율 상승으로 인한 하락 요인이 함께 발생하게 되어

부동산 가격은 하락 하게끔 영향을 주게 됩니다.

하지만,

현재 부동산 시장에서는 경기 지표가 바닥을 찍고 다시 조금씩 활성화 할 것이라는 기대감과 

투자처를 찾지 못한 유동자산의 증가 그리고 

금리 인상이 급격하지 않고 제한적으로 천천히 시장에서 예상되게 끔 진행이 되기 때문에 

부동산 시장에는 큰 영향이 없을 것이라는 의견도 많고 저 역시 그렇게 생각됩니다.

또한, 여러번 언급 드린 것처럼

현재의 부동산시장은 양적인 경쟁의 시장이 아니라 질적인 경쟁의 시장으로 변하고 있기 때문에

실수요를 바탕으로 한 지역은 영향이 미비하거나 

또는 조금의 조정 이후 완만한 상승세를 유지하게 될 것이며

실 수요를 가지지 않은 투자 중심의 지역은 모든 것에 영향을 받아

한국내 각 지역별로, 그리고 각 지역, 도시내에서도 양극화 현상은 

더욱 도드라지게 나타날 것으로 보입니다.

이에 안정적인 투자를 원하신다면

투자비용이 조금더 상승할 수도 있겠지만

주변 위성도시에 대한 투자보다는 도심지역 그리고

확장된 상권으로 투자보다는 주요 중심지역내의 상권으로의 투자가 장기적으로 

안정성과 효율면에 더 큰 도움이 되지 않을까 합니다.

물론,

이런 조정 기간 이후에 하락한다 할지라도 이후 상승 체력이나 요소가 충분한 

베드타운이던 관광단지건 탄탄한 배후 입지가 있다면 해당 부분은 위험도 만큼의 

추가 수익율을 기대할 수 도 있습니다.

이상까지 

개인적인 의견이었습니다.

잘못된 내용이나 수정될 부분에 대해서는 의견을 주시면 수정하도록 하겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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