부산재개발 대연8구역 사업상세와 현시세등

안녕하세요. 로이의 렛츠부동산 입니다.

비가 내리는 12월의 첫주 화요일 입니다.
비가 와서 하늘이 흐리고 겨울이니 아침에 정말 침대를 벗어나기 위한 몸부림이
쉽지 않았습니다.
겨울이 되면 유난히 더 따뜻한 이불 속에서 좀 더 머무르고 싶습니다.
아침 기지개를 한번 쭈욱 펴시고~ 좋은 하루 시작하셨으면 좋겠습니다.

오늘은
대연동의 덩치 큰 늦둥이 대연8구역 주택재개발 사업의 전반 소개를 다시 한번 해드리려고 합니다.

대연동은 아주 많은 재개발단지가 있습니다.
이미 사업이 완료되어 입주를 한 곳도 많고 곧 입주를 대기중인 곳 
그리고 아직 각 단계별로 진행 중인 곳도 있습니다.

* 올해 입주 및 입주 예정 구역
    - 대연2구역 롯데캐슬레전드 : 올해 2월말 입주
    - 대연6구역 대연파크푸르지오 : 올해 6월말 입주
    - 대연5구역 대연자이 : 내년 2019년 3월 입주 예정
* 진행 중인 구역
    - 대연4구역 대연푸르지오 : 관리처분인가 뒤 이주중
    - 대연3구역 대연캐슬아이파크 : 관리처분인가 신청 내년초 인가 예정
    - 대연8구역 : 조합추진위 단계 

대연동은
오래전 마당이 있는 좋은 주택이 많은 주거 단지 였습니다.
하지만, 아파트가 인기를 끌게 되면서 조금은 침체가 되었고 이후 주택들이 노후화가 되면서
조금은 오래된 낡은 주거 단지가 되며 조금의 쇠퇴기를 맞이하기되 했지만
다시 많은 재개발 구역이 진행이 되고 대연 혁신 신도시 등이 많은 분들의 관심과 인기를 끌면서
다시 현재 크게 부활하고 있습니다.
전통적으로 주거 단지가 있었기에 주변 주거 환경 여건과 학군도 좋은 것은 당연합니다.

대연8구역 주택재개발 

1. 사업상세

대연8구역 주택재개발 사업 개괄
위치	부산 남구 대연동 1173번지 일원
지역	3종 일반 주거지역
면적	대지 191,897 m2	58,150.60 평
	건축 19,353.23m2	연면적 518,355,18 m2
건폐율	13.24%	256.91 %
동수	총 33개동	지하2층, 지상 35층
세대수	39 (임대)	190
	59 (25.6평평)	1301
	84 (33.7평형)	1135
	101 (39.1평형)	620
	118 (44.6평형)	294
	총 3540세대
시공사	현대, 롯데, GS등 경쟁중 -  내년 중순경 예상

2. 진행 단계

- 2006-05-10 정구구역예정
- 2006-07-04 추진위원회 승인
- 2008-07-02 정비구역지정
- 2017-04-11 추진위원회 변경승인
- 2017-12-13 정비구역 지정변경
- 2018-04-02 추진위원회 변경승인

현재 단계는 재개발 추진위원회 단계 입니다.
이미 구역이 지정이 된지 10년이 되는 해이기는 하지만
사실 2017년 말 재개발 진행에 대해 반대가 심했던 유엔로터리 부근의 상가가 빠지는 
정비구역 지정변경이 된 이후에 본격적으로 움직이고 있습니다.

이후 일정은

- 2019년 상반기에 조합인가 
- 2019년 중순경에 시행사 선정 절차 진행이 될 것으로 보이며
- 2020년 상반기에 사업시행인가,
- 2021년 관리처분인가 및 이주 시작
- 2022년 철거 및 일반 분양
- 2026년 말 입주 또는 2027년 입주

로 예상해 볼수 있습니다.

대연8구역은 대연동의 마지막 재개발 진행으로 대단지로 사업성도 높고 하여
많은 대형 건설사가 관심을 가지고 있는등 진행 자체에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

3. 투자가치 및 방법 그리고 현재 시세

(1) 투자 가치 장점
* 세대수, 위치적 장점등에 대해서는 아래 부분에서 다시 말씀드리겠으며
진행단계, 시기적 등에 대한 부분에 대해서 먼저 말씀 드립니다.

 1) 높은 비례율
     현재의 단계에서 비례율이 무려 129.75%나 되는등
     높은 사업성을 예상할 수 있습니다.
  
     + 조합원권리가 = 조합원감정가 * 비례율

 2) 아직 단계가 많이 남아 기간이 오래 소요되는 단점 아닌 장점
    - 많은 분들이 대연8구역은 아직 너무 많은 기간이 남아 있다고 말씀하시면서 그것이
      큰 단점이라고 말씀하십니다만
    - 저는 오히려 그것이 큰 장점이라고 다시 말씀을 드립니다.
      여러 단계가 남아 있는 만큼 
    - 단계별 시세 상승 포인트가 다수 존재하며 
    - 또한, 그에 따른 매도 타이밍이 존재 하는 장점을 가지고있습니다.

  3) 이주비대출, 중도금대출 고민은 저 멀리
    - 조정지역내에 조합원분들에게도 이주비대출이나 중도금대출을 실행시에는
      2주택자는 불가, 1주택자는 기존 주택 처분 약정에서만 현재 가능합니다.
    - 하지만 
    - 대연8구역은 이주까지 아직 많은 기간이 남아 있어서
    - 그 안에 조정지역 해제를 긍정적으로 예상해 볼 수 있고
    - 또한 그 기간동안 보유 주택에 대한 처분 시간 또한 넉넉히 고민하고 준비할 수 있습니다.

   4) 미분양은 가라~ 나홀로 분양
    - 사실 대연동은 미분양이 없습니다.
    - 남구로 인구가 계속 유입되고 있으며 현재 약 27만명에서 곧 30만명을 돌파 하는등
      이런 유입 인구만 봐도 분양에 대한 걱정을 할 필요는 없습니다.
    - 또한 가장 큰 것은
    - 주변의 다른 재개발과 2~4년 정도의 갭이 있기 때문에 대연8구역이 분양을 할때에는
    - 동시기에 같이 진행되는 물량이 현재는 없어 공급으로서의 물량 경쟁이 없어서
      보다 원할한 진행 및 기 구축 단지로 부터의 수요가 높을 것으로 예상이 됩니다.

(2) 투자 방법
 * 아직 많은 기간이 남아 있기에 투자자금에 대한 매물 비용을 감안하고
    중간에 매도 타이밍에서의 매도를 역시 고려를 한다면

     1) 1.5억 이하의 소액 물건
     2) 임대를 통해 투자 자금 조기 회수 가능한 물건
     3) 직접 실거주를 고려한 물건

  위 3가지 부분으로 접근을 하시는게 좋습니다만
  이미 작년부터 거래가 많이 되어 1.5억 이하의 소액물건은 현재 많이 거래가 된 상황입니다.
  그리고, 
  임대를 통한 자금 조기 회수 부분은 이미 임대를 하고 있는 주택 또는
  주인 세대가 거주하고 있다면 임대가 원할한 빌라 등의 물건을 고려하시는 것이 방법이며
  또한,
  아직 기간이 남아 있기에 30~40평대의 실거주를 같이 생각하고 투자 하시는 것도 선택지가 
   될수 있습니다.

  * 이 부분은 연락주시면 다시 한번 상담해 드릴수 있도록 하겠습니다.
 
 (3) 현재 시세
  - 대연8구역은 평지라고 하시는 분들이 있지만
    실제로 현장을 둘러보면 아래의 평지와 석포 성당 아래 부분의 고지대로 나뉘어 집니다.

  - 따라서, 그 위치에 따라 향후 임대 등에도 영향을 주기에 시세가 조금 다르다고 볼수 있습니다.

  - 현재 주택들은 700~850 정도로 매물이 나오고 있습니다.
    주택의 상태와 위치에에 따라 가격이 위 범위에서 움직인다고 보시면 됩니다.
  - 빌라 물건은 850~900 정도로 거의 큰 차이 없는 비슷한 가격입니다.
    평지 빌라의 경우는 8000~1억까지 전세가 가능하여
    투자 금액을 조기에 빠르게 회수가 가능하여 좋은 투자물건이 될 수 있습니다.

4. 대연8구역의 전반 장점

(1) 세대수 와 사업성
  - 무려 3540세대의 대단지로
  - 비례율 현재 129.75% 로 아주 메리트가 높습니다.

(2) 교통
적 장점
  - 10여분이면 부산진구 서면이나, 동구, 중구등으로 접근이 용이합니다.
  
  - 지하철 대연역에서는 버스 정류장기준 1정거장으로 도보로 10여분 소요가 됩니다.
  - 광안대교를 이용하는 주도로에 근접하여 해운대, 광안리로 접근이 편합니다.
 
  - 번영로를 가까이 두고 있어서 시외 고속도로와 내부 원도심으로 이용이 편리합니다.



 (3) 문화, 녹지
 환경
  - 유엔공원과 박물관, 문화회관 등이 있어서 문화 시설의 이용이 편리하며
    위 공원들의 넓은 녹지를 도보로 이용하실수 있습니다.
  
  - 가까이 광안리 해수욕장과 광안대교를 이용하면 해운대 해수욕장도 편하게 이용이 가능합니다.
  
  - 주변 반경에 이기대 공원, 신선대 공원 등이 있습니다.


(4) 학군
  - 석포초등학와 대연중,고 등 대연동의 전통적으로 우수한 학교들이 주변에 많이 있어서
    
    자녀들을 두신 분들에게도 좋은 위치적 장점을 가지고 있습니다.


(5) 상권

  - 전통시장인 남광시장이 바로 옆에 있고 대연역 인근의 많은 상가와 병원들
     그리고
  - 바로 인근에 부산 최고 상권중 하나인 경성대, 부경대 상권이 크게 자리 잡고 있어서
 
    많은 가게를 이용할 수 있습니다.


(6) 주변 개발 등 환경

  - 바로 아래에 대연6구역인 대연파크푸르지오가 입주했고 바로 윗쪽은 대연4구역이
 
    현재 이주 막바지로 진행되고 있고 그 옆으로 우암2구역 역시 이주 막바지로

    기존 오래된 주택들을 대체하는 대단지 아파지들이 들어서고 있어서
  - 전체가 신축 아파트 단지촌으로 실거주 환경은 획기적으로 개선될 것으로 보입니다.


 
5. 대연8구역 매수가능 물건

- 매수의향분 : 가격대별, 타입별로 다양하게 물건이 있으니 연락 주시면 상세 설명 드리겠습니다.
- 매도의향분 역시 접수 받고 있으며 신속하고 정직하게 거래 합니다.

물건은 아래 페이지를 참조하여 주십시오

https://blog.naver.com/nackyeop/221411999481

대연8구역 주택재개발에 
관심이 있으신 분들은 연락 주시면 자세히 설명 드리겠습니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.



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