양정동재개발 양정1구역 투자가치

안녕하세요 로이의 렛츠부동산 입니다.

한주의 반인 수요일입니다. 
오늘은 조금 포근했던 날씨가 다시 좀 쌀쌀해 졌습니다.
따뜻한 하루 되기기를 바랍니다.

오늘은
물건과 사업설명등 이미 여러차례 설명을 드리기는 하였지만
최근 이주 계획 발표등으로 진행에 변동 사항들이 있어서 

양정동 재개발의 대장주인 
양정1구역 주택재개발의 사업에 대해 다시 한번 정리해 드리겠습니다.

양정1구역은
인근의 양정2구역과 양정1구역의 사이에 위치해 있습니다.
주변의 재개발을 제외하고 
양정1,2,3구역만 해도 약 5000여세대에 가까운 대단지 아파트 단지가 구성이 됩니다.
( 포함시에는 무려 약 1만여단지 )
이런 대단지 아파트가 들어서게 되면 주변일대가 해당 아파트 단지를 중심으로
주거 환경이 전체가 변화하게 됩니다.
현재의 조금은 오래된 양정동 일대가 새로운 아파트 주거촌으로 변모되는 것이라 큰 기대가 됩니다.

양정1구역 주택재개발 

1. 양정1구역 사업상세

양정1구역 주택재개발 정비사업 사업개괄
위치	부산진구 양정동 73-7 번지 일원
면적	구역 126,834.1 m2	대지 91,103.1 m2
	건축 15,888,16 m2	연면적 361,846.54 m2
건폐율	17.56 %	용적률 262.75 %
동수	27개동	지하5층, 지상 최고 34층
세대수	46 (21.86평) : 31	59 (25.83평) : 415
	72A (30.54평) : 392	72B (30.77평) : 274
	72C (30.41평) :102	84A (34.96평) : 663
	84B (34.87평) : 118	84C (34.88평) : 46
	100 (39.83평) : 120	임대 39 (19.24평) : 115
	총세대수	2276
시공사	GS건설 컨소시엄 ( SK건설, 포스코 )

2. 양정1구역 사업진행과정
* 현재 이주 계획까지 발표된 단계 입니다.

  1) 구역지정 : 2005년 6월 22일
  2) 조합설립인가 : 2005년 6월 29일 
               + 변경 2017년 5월 29일, 2017년 8월 14일
  3) 사업시행인가 : 2006년 10월 14일
               + 변경 2017년 6월 28일
  4) 관리처분변경인가 : 2018년 8월 21일
               + 관리처분인가 : 2007년 11월 30일

최초 조합 설립인가로 부터 13년여의 긴 시간을 거쳐 재개발의 마지막 언덕인
이주의 단계로 접어 들었습니다.

  5) 이주기간 : 2018년 1월 1일 ~2019년 3월 31일 ( 3개월간 )

3. 양정1구역 이주비 신청 

* 조금은 편한 이주지원센터를 통한 통합 이주비 신청기간은 지나가서
이제는 이주지원센터 + 신한은행 + 법무사 사무실을 모두 방문하셔야 합니다.
  - 이주 지원 센터 : 부산시 부산진구 양정동 73-7 1층
  - 전화 번호 : 051- 853 -3365

  1) 이주비 대출 금액
    - 종전자산감정평가금액의 60%를 무이자로 지급 
    - 세대원 전원이 주택담보대출 미보유시 60% 지급이며 보유시 50% 지급.

  2) 이주비 대출 지급 방법
    - 신청시 1차 30%,  이사 완료 및 공가 처리시에 2차 70%가 지급
       (  이주비대출 50% 지급되는 경우의 조합원은 이사완료 후 모두 지급됩니다. )
    - 지급일은 신청 후 보통 영업일 기준 3주 정도 후부터 순차적으로 지급됩니다.
    - 2차 70% 지급을 위해서는 이사 예정일 기준 15일전에 신고 및 서류 제출.

  3) 이주비 대출 상환
     - 이주비 대출기간 : 입주일 + 3개월 범위 이내 만기 일시 상환 ( 담보대출로 전환도 가능 )

  4) 이주비 대출 신청시 서류
     - 아래 모든 서류를 준비하시되 제출일 기준 7일 이내 발급 분에 한합니다.

이주비 대출이 실행됨으로 인해 매수시에 투자 금액이 낮아지는 장점을 가집니다.

4. 양정1구역 조합원 분양가 와 일반 분양가

양정1구역 조합원 세대수 및 분양가
타입	세대수	조합원수 (1001)	평균 분양가	평당
46 (21.86평)	31	11	222,411,000	1017
59  (25.83평)	415	198	266.980,000	1033
72A (30.54평)	392	96	315,238,000	1032
72B (30.77평)	274	14	313,669,000	1019
72C (30.41평)	102	5	302,443,000	994
84A  (34.96평)	663	497	353,514,000	1011
84B  (34.87평)	118	31	353,592,000	1014
84C (34.88평)	46	29	351,251,000	1007
100 (39.83평)	120	120	410,179,000	1029

일반 분양가는 
향후 일반 분양시에 확정이 될 예정이며
관리처분변경시의 제시된 예상 금액은 평균 평당 1260여만원 정도 됩니다.
하지만, 
현 부산시 아파트 분양가를 보면 1350~1400 정도가 될 것으로 예상을 할수 있습니다만

일반 분양 시점에 따라 더 오를 수도 있을 것으로 보입니다.
   - 일반분양가 1260 정도 일때 : 조합원 분양가와의 차이는 약 240 정도
   - 일반분양가 1350 정도 일때 : 조합원 분양가와의 차이는 약 330 정도
가 됩니다.

5. 비례율
관리처분 변경인가시 비례율은 103% 입니다.

* 다만, 해당 비례율의 근거는 
   - 일반 분양가 1260여만원으로 고려시에
   - 예비비 239억원 미반영
   - 학교부지매각 대금 미반영
위 부분이 일정 반영이 되면 120% 가 될 수 있을 것으로 예상할 수 있습니다.

   조합원권리가액 = 감정가 * 비례율

로 비례율이 높을수록 조합원분들의 이익이 커집니다.


5. 양정1구역의 시세 체크

* 가장 선호도가 높은 84A 타입과 100 타입을 기준으로 평균시세로 정리해 드립니다.

양정1구역 시세체크
구분	84A (34.96평)	100 (39.83평)
조합원 분양가	353,514,000	410,179,000
프리미엄	7500~8000	1억
총아파트구매비용	428,514,000 ~ 433,514,000	510,179,000
평당	1225 ~1240	1280
주변시세	현 시세로 신축 아파트 비교 연제롯데캐슬데시앙 2018년 10월입주, 1168세대 84기준 중층이상 평단가는 1500~1600 정도이며 향후 2276세대 대단지 준 역세권 아파트인 양정1구역은 더 높을것으로 예상
비례율 반영시의 수익
감정가	1억으로 계산시 (물건평균)	2억으로 계산 (물건평균)
현 비례율 103% 대입시 예상	300	600
향후 예상 120% 대입시 예상	2000	4000

6. 양정1구역 장점

1) 대단지의 장점
      + 2276세대라는 가장 넓은 구역을 차지하고 있어 
         대단지로서 아파트 내 조경과 커뮤니티 시설등의 좋은 환경이 구성이 될 것입니다.
      + 물론, 관리비등의 절감 효과도 있습니다.

2) 지하철1호선 준역세권
      + 부산 지하철 1호선 양정역에서 불과 한블럭 정도로 떨어져 
         도보로 지하철을 이용할 수 있는 준 역세권입니다.

3) 학군, 다수의 학교
      + 양정2구역을 뒤로 초, 중, 고등학교가 모두 붙어 있어 자녀를 두고 계신 분들에게는
         좋은 환경이 될수 있습니다.

4) 시청, 병원 및 주거 편의
      + 도보로 이용할 수 있는 병원이 가까이 있다는 것은 언제나 든든한 마음을 가지게 됩니다.
         동의대병원이 바로 인근에 있습니다.
      + 이미트가 바로 차량 2분거리에 있습니다.
      + 부산 최대 상권이 서면이 불과 몇분거리에 있어서 많은 상권을 바로 이용할 수 있고
      + 부산 시청 역시 불과 3분여 거리에 있어서 모든 점에서 편리합니다.

5)  교통
      + 부산의 동쪽으로 나눠지게 하는 금련산과 황령산의 시작 지점에 있어
         서면으로는 불과 5분내 접근이 가능하고 동쪽의 수영과 해운대로도 접근이 용이합니다.
         또한, 중앙대로를 통해 동래구, 금정구로도 편하게 이동할 수 있습니다.

6) 숲세권
      + 황령산을 뒤에 배경으로 두고 있어 언제나 가볍게 산책 및 등산을 하실 수 가 있고
         부산 최대 도심 공원인 시민공원 역시 바로 몇분거리에 있습니다.

이러한 좋은 위치적, 환경적 장점을 가지고 있으면서도

  - 부산에서 가장 인기 높은 GS건설컨소시엄(GS,SK,포스코)이 바로 시공사입니다.

이러한 장점을 가지고 있는 지역이라 추천을 드립니다.

7. 양정1구역 추천 물건
- 1월부터 이주비 대출이 실행됨으로서 실투자 금액이 대폭 줄어들었습니다.

양정1구역 주택재개발  추천물건
타입	84A	84A	84A	84	100	100
감정가	3770	1.55억	1.47억	3200	2.2억	1.6억
프리미엄	9700	7500	7900	9000	1억	1억
이주비	2260	9300	8800	1920	1.32억	9600
인수가	1억1110	1.37억	1.38억	1억280	1.88억	1.64억
특징	소액 투자 원룸	시세 최저	시세 적정	소액 도로	선호타입 시세적정	선호타입 시세적정

이외 에도 가격별로 다양한 물건이 있습니다.

양정1구역에 관심이 있으신 분들은
연락주시면 자세히 설명드리겠습니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

서금사재정비촉진A구역
양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역 
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