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안녕하세요. 

어제 오후 늦게 정부의 어마 어마한 규제 대책이 또 발표가 되었습니다.

부산의 거의 모든 지역이 조정대상지역이 되면서

- 이제 다주택자 분들은 

+ 매수시에 취득세 중과, + 매도시에 양도세 중과를 피할수 없게 되었습니다.

+ 또한, 대출에 제한이 생겨 어려워 졌습니다.

지난 포스팅에서도 조정대상지역이 됨으로써 달라지는 부분들에 대해 알려드렸지만

몇가지 내용을 추가하여 다시 한번 포스팅 드리오니 참고 하시면 됩니다.

​

어제 대책 발표로 인한 

현재 규제 지역 현황은 아래와 같습니다.

전체 발표 전문은 아래 첨부 이미지를 참조 부탁드립니다.

고맙습니다. 건강한 하루 하루 되십시오.

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금일 행정안전부를 통해

부동산대책 지방세법 시행령 개정안 입법 예고를 하여서 해당 내용을 간략히 정리해 드리겠습니다.

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안녕하세요. 

오전에 국토부에서 발표된 

22번째 주택시장 안정을 위한 관리방안을 간략히 소개해 드리겠습니다.

간략히 설명드리는 내용 보시고 전체 내용은 페이지 위의 파일을 참조하여 주십시오

주요내용으로는

규제지역을 확대하고 법인주택매매에 대한 규제 강화가 가장 큰 내용입니다.

1. 법인 투기수요 근절

1) 대출 금지 (20.7월)

모든 지역* 주택 매매 임대 사업자**에 대하여 주담대 금지

2) 종부세율 강화 (21년)

법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율* 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용

3) 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제를 폐지

4) 법인이 ‘20.6.18. 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록 하는 주택은 종부세 과세

5) 법인양도시 추가세율 인상

법인이 주택 양도시 기본 법인세율(10~25%)에 추가세율을 20%로 인상하고, 법인이 ‘20.6.18. 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율 적용

6)부동산매매업’을 법정 업종으로 관리

7) 법인용 신고서식 (20.9월) + 자급조달계획서 의무

법인 주택거래 시 별도의 “법인용 신고서식”을 작성토록 하고, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출 의무화(개정 진행 중)

8) 법인 실거래 특별 조사

2. 조정대상지역 및 투기과열지구 확대

1) 조정지역

경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 全 지역을 조정대상지역으로

2) 투기과열지구

非규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 지정

3) 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정시 효과

3. 주요 개발호재 지역 토지거래 허가 구역 지정

1) 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획 위원회 심의를 통하여 확정 예정

4. 자금조달계획서 및 증빙자료 제출대상 확대 (20.9월)

1) 자금조달계획서 제출

투기과열지구 조정대상지역내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출

2) 증빙자료 제출

투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료를 첨부하여 제출

5. 대출 규제 강화 (20.7월)

1) 주택담보대출

- 무주택자

全규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무 부과

- 1주택자

全규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

- 다주택자 : 대출 제한

2) 보금자리론

주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금 회수

3) 전세자금대출 보증 제한

- 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한* 하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출 즉시 회수

- 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가하며

- 전세대출을 받은 후 투기지역 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수

4) 전세대출 보증한도 제한

- 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출보증 한도를 2억원으로 인하

6. 정비사업규제 정비

1) 재건축 입주권 요건 강화

수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한경우에 한하여 분양 신청 허용

도시 및 주거환경정비법 개정(’20.12) 후 최초 조합 설립인가 신청 사업부터 적용

2) 안전진단 시/도가 담당 및 제제 강화 ( 도시 및 주거환경정비법 개정(’20.12) 후 ’21년 상반기 시행)

- 1차 안전진단 기관 선정·관리주체를 시·군·구에서 시도로 변경하고, 2차 안전진단 의뢰도 시·군·구에서 시·도가 담당

- 안전진단 보고서 부실작성 시 과태료(2천만원)를 신설하고, 허위·부실 작성 적발 시 안전진단 입찰제한(1년)

- 철근부식도 · 외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 2차 안전진단 기관의 현장조사를 의무화

- 자문위원회에서 구조안전성, 건축·설비노후도 등 평가분야 별로 개별·분리 심의하고, 자문위원에게 총점은 비공개

3) 재건축 초과이익환수제 시행 준비

4) 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정 시 동일한 공시비율을 적용

7. 기 발표된 부분 법개정 신속히 진행

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안녕하세요.

최근 문의가 많으신

4주택의 취득세울 변경 부분과

12월 16일 그리고 17일 발표된 정부의 주택시장 안정화 방안에 대해 정리히 드리겠습니다.

1. 4주택의 취득세 변경부분

2. 12.16 정부 주택시장 안정화 방안

이번 발표는 전 9.13대책과 크기와 강함이 비슷해 보이지만 예고없이 발표 되었다는 점이 다릅니다.

이번 정책의 핵심 키워드 3개는

투기과열지구, 고가주택, 주택담보대출로 줄일수 있습니다.

금번 정책은

말그대로 안정화 대책이기에 부동산 시장의 안정화에서 가장 크게 영향을 주고 있는

바로 주 타켓 투기, 투기과열지구를 대상으로 하고 있어

서울, 경기 와 일부 지역을 타켓으로 정조준하여 최근의 부동산 가격을 안정화 하겠다는 것입니다.

하지만,

현 보유세는 강화되어도 부동산 시세 상승에 비해 미비한 수준이기에 큰 효과가 거두기 힘들어 보이고

현금을 가진 부자에게만 가치있는 지역의 주택을 구입할 수 있는 기회를 더 주는 것일 수도 있으며

공급이 제대로 되지 않는 상황에서

규제를 통한 부동산 시장의 인위적인 조작은 일시적 효과가 나올수는 있지만

오히려,

모두가 아시는 말처럼 풍선을 누르게 되면 다른 곳이 부풀어 지기 마련이듯

투기 과열지구가 아닌 지역으로의 투자 열풍을 불어오게 될 가능성도 높아 보입니다.

이후,

시장 메카니즘이 아닌 인위적으로 눌러진 시장은 더 크게 튀어 오를수 밖에 없음을 우리는 과거 학습을

통해 알고 있기도 하기에 시장의 참여자들이 어떻게 반응을 할지 궁금합니다.

추가적으로

부산같은 경우는

한국의 부동산 광풍에는 근본적인 부분을 봐야 합니다.

유동하는 자본들은 변함 없지만

한국에서는 투자처가 마땅치 않아 더욱더 부동산 투자가 많아지는 핵심적인 이유이기에

자본들의 흐름을 부동산이 아닌 사회의 발전으로 도움이 되는

기업, 스타트업등을 비롯한 다양한 투자처를 만들어 주는것이 중요한 부분일 것이라 생각이 됩니다.

아래 주요 부분들을 정리하였으니

참조해 보시고 전문은 이미지로 하단에 첨부하였습니다

--------------

12.16 정부 부동산 안정화 대책

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안녕하세요 "로이의 렛츠부동산" 입니다.

오늘 11시에 다들 궁금해 하시며 기다리셨던 국토교통부에서 신도시3기가 발표 되었습니다.

3기 신도시 발표

* 주요 사항

- 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천계양 테크노 밸리, 과천

- 총 12만 3000호

- GTX 광역노선 위주, 서울 30분 출퇴근 가능 거리로

- 자족형 일자리 도시 창출을 위해 벤처기업과 도시형 공장 부지 확보

- 100% 국공립 유치원 설립

- 광역교통망 조기 완공을 위해 조기 자금 투입

* 투기 방지위해

- 감시활동 강화 및 토지거래허가구역 조기 지정

* 공급 일정은

- 대·중규모 택지의 경우 내년(2019년) 하반기 지구지정,

2020년 지구계획 수립·보상에 착수해

2021년 주택공급을 시작할 계획

* 추가로

- 중·소규모 택지 서른일곱 곳, 3만3천호 공급 계획

- 지역별로는 서울 1만9천호, 경기도 11만9천호, 인천시 1만7천호.

이상이 요점입니다.

각 지역별 상세 부분을 보시게 되면

남양주 왕숙은

남양주시 진접·진건읍, 양정동 일원으로 주택 6만6000호가 공급되며

광역급행철도(GTX) B노선에 풍양역이 신설되고 역 중심으로 자족용지 약 140만㎡를 조성할 계획입니다.

이는 판교테크노벨리의 2배 정도 규모가 됩니다.

하남 교산은

하남시 천현동, 교산동, 춘궁동 상·하사창동 등 일원으로 3만2000호가 공급되며

   서울도시철도3호선이 연장될 예정이며 자족용지 약 92만㎡를 조성할 계획입니다.

인천시 계양구는

귤현동, 동양동, 박촌동, 병방동, 상야동 일원의 인천 계양도 1만 7000호 규모가 공급되며

인천 1호선~김포공항역에 신교통형으로 8㎞ 구간 S-BRT가 신설되며

특히 이곳에는 가용면적의 49%인 약 90만㎡를 자족용지로 조성하고 그 3분의 2를 도시첨단산단으로

중복 지정하고 기업지원허보 스타트업캠퍼스, 창업지원주택 등을 통해 기업을 유치할 계획입니다.

과천은

과천동, 주암동, 막계동 일원우로 약 7000호 규모가 공급될 예정이며

과천~송파간 민자도로 노선이 확장·변경할 계획이고

   가용면적의 47%인 약 36만㎡가 자족용지로 조성활 계획입니다.

이와 더불어 같이 발표 된것이

광역교통망 조기 완공부분은

수도권 광역급행철도(GTX) A·C 노선과 신안산선의 조기 착공을 하고

GTX-B 노선과 신분당선 광교∼호매실 연장 사업, 계약∼강화 고속도로 등 교통망 구축 사업과

수색역, 김포공항역, 선바위역, 하남·강일·남양주권, 청계산역 인근에 광역급행버스(M-버스) 신설을 추진하고,

2층 버스 도입도 확대할 계획이라고 합니다.

이번 공급 과 대책 발표등으로

정부의 공급 의지를 보여주기도 하였고

하남, 과천, 남양주등의 강남 진입이 다소 편하여 강남등으 집값 안정화에 도움이 될 것으로 보입니다만

이번 공급 역시 제한적이며 일시적인 영향으로

한정된 토지속에서 계속 공급이 부족한 서울 지역의 집값 상승은 조금의 정체 후 계속 될 것으로 보입니다.

이것보다 반발이 우려 되는 곳은

2기 신도시는 판교, 성남위례 , 광교 등은 최고의 신도시로 성장하였지만

대부분의 지역들은 3기 신도시보다 더 멀리 떨어져 있습니다.

2기 신도시는 일부 지역을 제외하고는 금번에도 발표되었던 자족형 도시의 구성을 하지 못했고

광역교통망의 건설이 계속 지연되면서 아직도 미완성으로 남아 있습니다.

이로 인해 2기 신도시는 집값 하락등이 예상되어 정부의 발표를 믿고 입주한 분들의 반발은 당연해 보입니다.

따라서

3기 신도시 개발로의 집중이 필요하겠지만, 2기 신도시를 포함한 수도권 광역교통망 건설등에 함께 집중을 해야

될 것으로 보입니다.

물로 그외 공공택지구로 지정된 광명 하안등의 반발 역시 우려가 됩니다.

부동산 시장의 안정화를 위해

부족한 공급을 확대하고 계획을 발표하는 것은 너무나 좋은 일이지만

오늘 같이 발표한 정부의 방향과 앞으로의 계획은

신뢰성을 가지고 이를 실행하고 약속되고 지켜질때 그 효과가 나오게 됩니다

우리는 이미

2기 신도시등을 통해서 택지, 주택의 공급이 중요한 것이 아니라

그를 뒷받침하며 발표된 교통망 및 자족도시로의 개발 계획이 함께 지켜지지 않았을때 어려움을 보았습니다.

따라서,

저는 이번 3기에서는

단순히 택지, 주택공급이 우선이 아니라

2기, 3기 신도시에 필요한 수도권 일대의 교통망 확충을 먼저 진행하는 것이 중요하리라 생각됩니다.

앞으로 잘 진행이 되기를 바랍니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 랍니다.

우동3구역, 복산1구역, 서금사촉진A구역

양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역

거제2구역, 온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역

좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역

대연마루 양우내안애 재개발 부분 물건 및 투자 접수 받습니다.

부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.

양산 상가, 주택, 토지 물건 접수 투자 받습니다

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[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요. 로이의 렛츠부동산 입니다.

오늘부터 주말까지 한파라고 해서 두터운 겨울 잠바를 입고 나왔는데...
그래도 손이 시리고 춥습니다.
정말 본격적인 겨울이라고 할만한 날씨가 다가오는 것 같습니다.
사실 이미 12월 하고도 7일이나 흘렀으니 시기적으로는 매서운 겨울이기는 합니다.

아침에 출근해서 
매일 부동산등 관련 부분을 검색해서 새로운 소식이 있나 하고
보는 것이 처음으로 하는 일입니다.

네이버에 부산부동산 하고 검색을 해보니
며칠전 부터 엄청나게 많은 동일한 기사가 나와 있습니다.
얼마전 포스팅했던 내용들이기도 해서 간단하게 다시 분위기를 소개해 드립니다.

다름 아닌

              " 부산지역 부동산 침체 --> 조정지역 해제 요구  "

라는 기사가 입니다.

분위기가 사뭇 많이 달라져 있습니다.
물론 대부분의 기사는 부산시에서 국토교통부에 다시 한번 해제요청을 하였다는 것을
옮겨 적은 내용들이긴 하지만 부산 부동산 경기 악화에 대한 걱정들이 있는 것은 분명한 사실입니다.

가장 큰 것 중에 하나가 거래량의 감소입니다.입니다.
거래량이 감소가 되면 주요 재원인 취득세등의 지방세가 줄어들어 지방재정에 악영향을 주게 됩니다.

아래 표를 보시면 
작년 2017년 1월~10월까지에 비해 올해 2018년 1월~10월은 무려 26%의 
거래가 감소했습니다.

현재 수도권과 세종시를 제외하고는
조정대상지역이 부산 지역 밖에 없기 때문에  ( 대구 수성구는 투기과열지구 )
악화만 되고 있는 지방 부동산에 대한 배려가 필요해 보입니다.

위축지역과 조정대상지역 해재는 다른 개념이었는데
제가 착각하였던 부분이 있었습니다. ( 이웃님들이 바로 지적해 주셨습니다. )

조정대상지역의 해제는
특별한 어떤 해제 기준이라는 것이 없고
국토부장관 또는 지자체에서 요청을 하는 경우에 주거정책심의위원회에서 심의를 통해 결정이 됩니다.

사실 부산지역의 조정지역해제는
정부의 부동산 규제 방향성에서 다시 180도 노선을 보여주는 근거가 되기에
쉽지는 않아 보입니다만
조금 더 유연성을 보여주는 정부의 움직임을 기대해 봅니다.

조정지역대상의 해제에 대해
제가 위축지역에 대한 부분의 지정 지표를 근거로 하여
부산 지역이 위축 지역으로 나아가 조정지정대상 지역이 될 수 있을까 라는 글을
얼마전 포스팅하였으니  참조해보시면 되실것 같습니다.
( https://blog.naver.com/nackyeop/221404679619 )

그리고
그런 상황과 더불어

제가 얼마전 포스팅 드린 부분에서 잠시 언급드렸었습니다.

내년은 정부에게 더 경제적 위기 국면으로 치닫게 되고 이에 따라
본격적인 경기 부양책을 내 놓는 시점이 될 것으로 개인적으로 예상합니다.
그 시기가 언제 시작될지의 문제이고 
이는 부동산 부양책 또한 나올 것으로 보이기 때문에 
이에 조정지역해제 역시 멀지는 않았다고 예상합니다.
( 개인적으로 조정지역해제는 어렵다고 생각하였지만 금리, 전반 경기 상황과 움직임을 보고
생각이 바뀌었습니다. )
( 참조 포스팅 https://blog.naver.com/nackyeop/221409467971 )

개인적인 생각이므로 참조만 하시면 될 것 같습니다.


서금사재정비촉진A구역
양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역 
대연마루 양우내안애 재개발 부분 물건 및 투자 접수 받습니다.
부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.
양산 상가, 주택, 토지 물건 접수 투자 받습니다.

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편안한 화요일 밤 보내고 계십니까?

저는 이번주부터 베트남에서 살고 있을 친구와
서울에서 부산에 내려와 같이 저녁을 먹고 가볍게 술한잔을 했습니다.
재미있게도
오늘의 주제 역시도 9.13 이후의 부동산 동향에 대한 뜨거운 토론을 했습니다.
약간은 언성이 높여지기도 하면서 서로의 생각을 공유를 했었습니다.

그 내용의 중심은
  - 서울 부동산 상승의 원인과
  - 9.13 정부 부동산 대책의 영향
  - 금리 인상
  - 그리고 이후 전망
  - 세계 경제 상황
  - 결론
관한 것이었습니다.

1. 서울 및 일부 부동산 상승의 원인
  - 문재인 정부 들어 올해 들어 과도하게 집값 상승의 원인은
    공급의 제한적 원인이 그 근원적인 원인이 있었지만
    자유로운 시장에서의 거래를 인위적인 정책이라는 이름으로 제한을 가하게 되면서
    매도의 부분에서 과도한 억압이 이뤄지면서
    수요의 힘을 따라가지 못하는 시장에서의 매도로 인한 불균형으로 발생한것으로 보았습니다.
    공감을 충분히 하였지만
    개인적인 생각은
    단순히 시장을 누르는 힘으로 인해 튀어 나왔던 것이 아니라
    지난 시간 부터 마치 화산 밑의 마그마가 주변의 압력으로 서서히 힘을 키워나갔던 것처럼
    부동산 역시도 그동안 정책의 과실로 부동산 투자로의 집중되는 힘을 키워 나갔고
    그 힘이, 압력이 커져서 이제서야 터져나온 시점이었고
    터져 나오는 힘으로 인한 가격상승으로 실수요자 역시도 지금 사지 않으면 안된다는
    심리적 압박감으로 인해 불에 더 기름을 부어 넣는 시장 상황으로 인해
    과도한 상승을 보지 않았나 생각됩니다.
    하지만, 해당 부분은 심리적 요인이 크기 때문에 일시적 영향으로 저는 생각합니다.
    누구나 타이밍을 생각하지만 모든 사람이 아는 타이밍에서 막차를 놓치지 않으려는 것이기에
    과도한 상승은 다시 진정이 될것이기에
    언론과 여러 많은 매체를 통해 전달 되는 것은 시장의 힘을 간과하는 것이 크지 않았나 합니다.
    물론, 터지려는 그 힘을 건드리는 규제 정책은
    시장에서 가수요, 실수요 모두에게 더 오를 거라는 전망에 힘을 더했습니다.
     ( 더 오를 힘이 있으니 정부에서 규제를 한다 )

2. 9.13 부동산 대책과 후속 보완 대책
    정부에서는 내놓을 수 있는 가장 근원적이 카드를 던졌습니다.
    가수요를 잡기 위한 가장 효율적인 방법이 대출에 대한 제한 입니다.
    이로 인해 다 주택자들의 자금 순환 계획에 직접적인 영향을 주었습니다.
    그간 재개발등에서의 투자는 초기 투자 이후 이주비 대출 무이자, 중도금 대출 무이자 지원등은
    투자 자금을 빠르게 회수하거나 추가적인 자금 투자가 필요하지 않는 아름다운 열매였습니다.
    하지만, 그 열매가 사라진 지금은 추가적인 자금 투입등에 대한 고려가 필요하게 되었습니다.
    이주시작시 임차인의 보증금 지급과 중도금의 마련등에 큰 문제가 됩니다.
    그로 인해 이미 재개발/ 분양권 물건등을 구매 하신 분이거나 구매하실 분들은
    주춤할 수 밖에 없어 
    매도 포인트가 더 줄어들수 밖에 없게 되어 거래는 더 힘들게 되었습니다.
    물론 제가 재개발관련한 물건들을 많이 다루기에 재개발 부분으로 설명을 드렸지만
    일반 주택 물건 또한 동일합니다.

3. 금리 인상
    이미 포스팅해 드린 것처럼 미국과 한국의 금리차가 더 벌이지면서
    분명히 한국은행은 올해 1차례 정도의 금리 인상을 통해 더 큰 문제가 발생하기 전에
    최소한의 상황을 만들것이며
    이는 또한 직접적으로 부동산의 기대수익등에 영향을 줄 것이기 때문에
    부동산의 가격 조정에 영향을 줄것입니다.
    물론 금리 이상은 이미 다 예견된 것이기에 시장에 큰 영향을 주지는 않을 것입니다.
    언론에서 말한 것처럼 엄청난 대출에 그에 따른 전체 이자금액을 보여주면
    큰 금액으로 보일지는 모르겠지만 
    급격한 상승이 아닌 이미 예견된 수순으로 흘러가는 점진적인 인상은
    개별 가게에 큰 부담이 되지 않습니다.
    ( 10년 3억원 대출시 3.5에서 4.0으로 이자상승시 월 추가 부담 금액은 불과 7만원입니다. )
    그리고 한국의 대출의 연체율은 불과 0.61%로 전세계에서 아주 낮은 편에 속합니다.
    특히나 주택 담보 대출의 경우는 0.21% 로 더욱 낮습니다.
    금리 상승등으로 인해 연체율 등에 영향을 받는 것은 신용대출 부분이 주가되지
    주택담보 대출의 경우는 크게 영향을 받지 않습니다.
    이후 12월에 미국의 추가 금리인상은
    여러차례 제가 다른 포스팅에서 말한 것처럼 트럼프 대통령이 공식적인 자리에서
    인상에 대한 반대와 압박을 가하고 있어 가능성이 그리 크지 않습니다.
    ( 제 포스팅 다른 부분을 참조 하시면 됩니다. )

4. 그래서 이후 전망
   재개발 물건등을 가지 신분들은 이제 매도 타이밍을 고민하게 될 것입니다.
   하지만, 매도 물건은
   예상 수익율이 가장 낮은 것부터 매도를 하게 될 것이고
   이는 오히려
   부동산 양극화를 더 크게 만들어 나갈 것입니다.
   재개발을 비롯한 부동산에서 
   각 지역의 그  대장주와 기존 주거 여건이 우량하며 질적 우위가 있는 곳은
   그 시세를 유지하거나 더 상승을 할 것이고
   그렇지 않는 물건들은 매도 물건들이 서서히 나오게 되면서
   조정기 내내 양극화는 당분간 계속 지속될 것입니다.
   따라서, 시, 군, 구 단위에서 다시 동 단위까지 조금 더 세심하게 체크하셔야 할 것입니다.
   우량 지역과 우량 물건들에서는 중대형 평형의 인기가 좀 더 커질것이고
   그렇지 않은 지역에서는 매도가 용이한 소형 평형이 더 인기를 가질 것입니다.

5. 그리고 또 이후
   하지만 모든 상황은 다시금 변경된 룰에 익숙해 질 것이고
   살아 움직이는 투자의 방법은 많은 대안들을 만들어 나갈 것입니다.
   또한, 한국내에서의 투자 자금은 그 투자처가 없기 때문에
   당분간의 조정시기는 장기로 흘러가지 않고 그 자금들의 흐름으로 인해
   중심부터 외곽으로 조금씩 다시 시장의 힘에 의해 서서히 복구할 것입니다.
   따라서,
   자금의 여유가 있고 장기 투자를 고려하신다면 지금 조정되는 부분에 투자도 괜찮지만
   당분간은 
   인기가 있어 어쩔수 없는 조정지역내 물건에 관심을 가져야 하며 
   실수요가 있는 당연히 높은 곳과 각 지역의 대장주는 당연한 것입니다.

6. 세계 경기 동향 
   미국의 장단리 금리차가 역전이 되면 그간의 경험적으로
   언제나 불황이 왔으며 돈의 가치보다 실물의 가치가 더 큰 힘을 발휘했습니다.
   미국의 장단리 금리는 향후 1.5~3년이내 역전이 될 것입니다.

 
7. 결론
이런 모든 상황들을 잘 살펴보시면
가수요, 투자자들중 일부는 현재의 압박으로 인해 일부의 매물들을 시장에 던질것이며
실수요자 분들은 조정 국면을 보며 더 조심스럽게 접근 할 것입니다.

그래서,
전반적으로 부동산은 시장을 관망하는 조정적인 국면이 당분간 지속되지만 장기는 아니며
전국별, 지역별, 세부 구단위별로 양극화는 더 심해 질 것으로 보입니다.
전체적인 조정국민에서 시간차를 둔 각 세분화 된 지역별 별도의 상승이 올 것으로 생각됩니다.
이에 따라
실수요자에게 당연히 좋은 타이밍이 분명하며
가수요자에게도 자금 계획이 된다면 좋은 물건을 찾을 수 있는 좋은 타이밍 입니다.

   - 확장된 지역 보다 조금은 기존의 이미 주거 환경이 좋은
   - 소규모 단지보다 최소 7~800여세대 이상의 브랜드 단지
   - 질적인 장점을 가진 자연환경, 조망 등의 태생적 우위
   - 우량 시장이라면 중대형 평형
   - 다만, 길게 본다면 파도가 지나간 뒤의 개발 호재 지역까지 염두

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사실 전반적 내용이 이전의 포스팅과 크게 다르지 않습니다.
그 이유는 전반적 흐름이나 이런 것들에 대해 달라진바가 크게 없어서 입니다.
----------

정책으로 인한 양도소득세등 세금을 생각하시기 전에
내가 얼마의 금액으로 얼마의 기간동안 얼마의 수익을 올리는 것을 생각하는 것이 맞습니다.

당당하게 세금을 내고 당당하게 수익을 올리시는 것이 당연히 투자자의 마인드입니다.


언제나 말씀드리는 것처럼
정부의 정책은 단순한 큰 바다의 일시적인 파도일 뿐이며
해당 파도를 그대로 받아 들이고 그에 따른 새로운 룰에 따라 움직이시는 것과 
그 파도가 지나간 시점에 대해 생각을 하고
그에 맞게 움직이시는 것이 가장 좋은 대처가 아닐까 합니다.

개인적인 의견 일뿐이니
그저 참고 정도만 해주시면 좋을 것 같습니다.


편안한 밤 되시고
좋은 꿈 꾸십시오.

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안녕하세요.

즐겁고 편안한 주말 보내셨나요?

지난주에도 9.13 정부의 부동산 후속 대책에 따른
특히나 대출 제한에 관련된 부분에 대해 문의나 상담하시는 분들이 꽤 많았습니다.

재개발 관련해서는
이주비 대출과 조합원의 추가분담금의 중도금 대출의 실행에 대해서
특히나 많은 문의가 있었는데

재개발 조합원의 주택을 구매하는 경우에
해당 주택의 구매 시 당연하게 고려했던 
관리처분 이후의  이주비 무이자대출과 중도금 대출이 막히시게 되면서
아래 부분을 고려 하셔야 합니다.

[ 전제조건 : 재개발 물건을 제외하고 추가 2주택자 이상 ]
  - 이주가 진행되면 주택의 임차 보증금등을 직접 마련해야 합니다.
  - 조합원 추가분담금의 계약금 뿐 아니라 중도금까지 직접 마련을 하여야 합니다.

금융위원회에서 입법예고된 은행업감독규정 입니다.

「은행업감독규정 일부개정규정안」 규정변경예고 

* 자세한 사항은 파일을 다운로드 하셔서 직접 자세히 한번 꼼꼼히 보시는 것이 좋을 것 같습니다.

1. 개정이유 
“주택시장 안정대책”(‘18.9.13일, 관계부처 합동) 후속 조치로 필요한 사항과 주택담보대출 규제를 합리적으로 운영하기 위해 필요한 개정 사 항 등을 감독규정에 반영하기 위함 

2. 주요내용 

가. 주택구입목적 주택담보대출
주택구입 목적 주택담보대출”이라 함은 소유권 보존 등기 또는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 주택 담보대출을 말하며, 신규주택 구입을 목적으로 기존 보유주택을 담 보로 받은 대출을 포함한다. 또한 다음의 대출에 대해서도 해당 주택의 주택구입 목적 주택담보대출로 본다. 

(1) 분양 주택에 대한 중도금 대출 및 잔금대출
(2) 재건축·재개발 주택에 대한 이주비대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출 및 잔금 대출

 주택보유세대의 규제지역내 주택구입 목적 주담대 취급 관련 
2주택이상 다주택세대는 규제지역내 주택 신규구입을 위한 주담대를 제한하되, 실수요 등이 인정된 1주택세대는 규제지역내 추가주택구입을 위한 주담대 허용(규제지역이 아닌 경우 추가주택 구입시 별도 주담대 제한 없음) 

은행은 주택을 보유하고 있는 세대에 대해 규제지역 에서 주택구입 목적 주택담보대출을 취급할 수 없다. 다만, 다음 의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택담보대출을 취급할 수 있으며, 이 경우 가목에서 정한 담보인정비율을 적용한다 

* 1주택 보유세대의 주택구입목적 주담대
(1) 1주택 보유 세대에 대해 신규 주택의 소유권 이전 등기일로부 터 2년 이내에 기존 주택을 처분(명의이전 완료)하는 것을 조건 으로하는대출로서,차주가기한내에기존주택의처분이완료되었음을 입증하지 못하면 대출의 기한의 이익이 상실되고, 향후 3년간 주택관련 대출이 제한될 수 있다는 내용의 약정이 체결되는 경우 
(2) 1주택 보유 세대에 대해 고가주택이 아닌 신규 주택구입 목적 의 주택담보대출로서, 다음 (가), (나)의 요건을 준수하지 못할 경우대출의기한의이익이상실되고,향후3년간주택관련대 출이제한될수있다는내용의약정이체결되는경우.다만,수 도권에 주택을 보유한 세대가 수도권 소재 신규 주택을 구입하 는 경우에는 원칙적으로 제한하되, 은행 여신심사위원회(또는 그에 준하는 의사결정기구, 이하 이 규정 별표 6에서 같다)가 불가피하다고 인정하는 경우 등은 예외적으로 허용 
(가) 불가피한 사유 등이 인정되는 세대주 또는 세대원이나, 개별 세대를 구성하고 있는 만 60세 이상의 직계존속(배우자의 직 계존속 포함)이 대출 실행일 기준(중도금.이주비 대출인 경 우신규주택준공후소유권이전등기일기준)3개월이내 에 신규 주택으로 전입하고, 이를 입증할 것 
(나) 불가피한 사유가 해소된 경우(단, 불가피한 사유가 해소되기 전이라도신규주택에당초전입한세대원등이거주하지않 을경우불가피한사유가해소된것으로간주)1년이내에 기존주택또는해당주택담보대출을통해구입한신규주택 중 1채를 처분하고, 이를 입증할 것 
(3)  규제지역 내 1주택 보유 세대에 대해 해당 주택의 재건축.재 개발에 대한 이주비대출, 추가분담금에 대한 중도금대출 및 잔 금대출 취급 후 대출기간 동안 추가주택을 구입하지 않을 것을 조건으로 하는 대출로서 차주가 대출기간 내에 추가주택을 구 입하면 해당 대출의 기한의 이익이 상실되고, 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한될 수 있다는 내용의 약정이 체결되는 경우 

나. 생활안정자금 목적 주택담보대출
“생활안정자금 목적 주택담보대출”이라 함은 마목의 “주택구입 목 적 주택담보대출”외의 목적으로 실행되는 주택담보대출을 말한다. 

생활안정자금 목적 주택담보대 출을 취급하고자 하는 경우에는 다음의 요건을 모두 충족하여야 하며, 이 경우 가목에서 정한 담보인정비율을 적용한다. 
(1) 차주의 세대에 대해 해당 대출의 대출기간 동안 다른 신규 주 택을 추가로 구입하지 않는 것을 조건으로 하는 대출로서 주택 을 구입하는 경우 대출의 기한의 이익이 상실되고, 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한될 수 있다는 내용의 약정을 체결할 것 
(2) 담보물건별 연간 1억원 신규대출한도 내에서 대출을 취급할 것. 단, 임차인에게 임차보증금을 반환하고자 하는 경우 또는 은행 여신심사위원회의 승인을 받은 경우에는 연간 1억원 한도를 초 \과하여대출취급가능 
(3) 1주택자는 현재와 동일한 LTV,DTI, 2주택이상자는 10% 강화


다. 차주의 중도상환 관련 
차주가 주담대 만기 전에 대출을 상환하고자 하는 경우에 차주가 은 행과 체결한 약정 이행여부를 확인하도록 명시

라. 주택임대업대출에 대한 담보인정비율(LTV) 적용 관련 
주택임대업대출 취급시 LTV 40%를 적용하되, 적용지역을 투기지 역.투기과열지구로 제한하고 주택을 신규 건설하여 임대하는 경우 에는 규제대상에서 제외하는 등 규제수준을 합리적으로 조정 

마. 주택담보대출에 대한 총부채상환비율(DTI) 적용 관련 
담보인정비율(LTV)과 동일한 총부채상환비율(DTI)을 적용하되, 1 억원 이내 소액대출 등에 대해서는 DTI 적용을 배제하는 등 서민 실 수요자 보호를 위한 다양한 예외규정 마련 

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되십시오..

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안녕하세요

어제는 태풍으로 남부 지방이 비와 바람으로 몸살을 앓기도 했지만

재정개혁특별위원회에서

얼마전 제가 포스팅해 드린 4가지 대안에서 

3번안을 최종 권고안으로 정부에 전달을 하였습니다. ( 세율은 중간안으로 )

이미 지난주에 작성한 글과 크게 다른 부분은 없어서

3안에 대해서 짧게 설명을 드리고

보유세 개편안에 관한 자세한 사항은 아래 페이지를 참조 부탁드립니다. 

http://letsweb.tistory.com/1293?category=728607 )

3번 권고안은

   1) 현재 80%인 공정시장가액 비율을 연간 5%씩 올려서 4년뒤 100%로 인상

   2) 세율은 주택 0.5~2.5로 0.05~0.5 인상, 종합합산토지 1~3%로 0.25~1% 인상

        별도합산토지는 0.7~0.9로 0.2 인상 ( 아래 표를 참조하세요 )

시장에서 관심을 가지고 있던

다주택자에 대한 중과세 방안이 빠지고 단순히 방안을 검토하라는데에 그치고

주택별 금액에 따라 인상안을 조정하여서 고가 주택 보유자에 대해 주택 종부세를 

차별화 하여 중산층 실거주 1주택의 추가 부담은 작게 한것으로 보입니다.

일부 언론에서 세금폭탄이라고 말을 하지만

이미 지난 포스팅에서도 말씀드렸던것처럼 12억 이상의 고가의 주택을 보유한 분들에게는

연간 50~300만원의 인상이 주택 가격의 인상에 비해 미비하여

사실상 큰 영향을 미치기는 힘들 것으로 보입니다.

예를 들어,

공시가격 10억1600만원인 서울 송파구 '잠실엘스' 84㎡(이하 전용면적)를 소유한 경우 기

종부세는 24만1280원에서 25만6360원으로 1만5000원 가량 오르는데 그치며

공시가격 21억2800만원인 서초구 반포동 '반포자이' 244㎡는 

현재 종부세로 약 351만원을 납부하는데 내년에는 84만원 더 내는 수준이다. 

'아크로리버파크' 84㎡(13억5200만원)와 '잠실주공5단지' 82㎡(12억8000만원)

 2채를 소유한 다주택자라면 종부세는 기존 828만원에서 최대 1554만원까지 오르지만 

보유세상한을 적용하면 세금 증가는 이보다 낮아진다. ( 뉴스토마토 참조 http://www.newstomato.com )

이와 함께 주택임대소득의 소형주택 과세특례는 축소 또는 일몰 종료하라고 권고했습니다. 

현재 기준시가 3억원, 전용면적 60㎡ 이하 소형주택의 전세보증금은 

임대소득세 산정시 임대주택수에 포함되지 않아 비과세되고 있습니다.

이에 따라서 소형주택자는 임대 사업자를 등록하시는 게 더욱 유리해 지게 되었습니다.

이제 공은 정부와 국회로 넘어갔으며

정부는 22일 최종안을 국회로 제출할 예정입니다.

반대하고 있는 보수 야당과 

공정과세를 주장하며 강화를 생각하는 일부 여당에서도 반대하고 있어

어떻게 변경이 될지는 두고 봐야 할 것 같습니다.

부동산에 대한 투자를 생각하시는 분들에게는

사실상 금번 방안은 크게 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다.

( 공정시장가액비율등 보유세 개편안에 대한 부분은 아래 페이지를 참조 부탁드립니다. 

http://letsweb.tistory.com/1293?category=728607 )

투자를 고려하면

정부의 정책을 바다의 파도로 생각하고 

파도를 이기려는 것이 아니라

그 파도를 잘 타고 넘어서는 것만이 가장 효과적이며 유일한 방법입니다.

고맙습니다.

좋은 하루하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요

지난 6월 28일 

국토교통부는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 

[ 제2차 장기 주거종합계획(2013~2022) 수정계획 ] 및 [ 2018년 주거종합계획 ]을

확정 발표하였습니다.

금번 발표의 대부분은 이미 나왔던 내용들에 대해 확정된 것이기는 합니다.

금번 발표된 내용은

1) 각 지역별 수요를 예측하고 그에 따른 공급을 늘리겠다는 것

   + 임대주택을 늘리는 방법으로 주택 보급률을 높이겠다는 것이며

2) 정비사업을 통한 주거 환경을 개선하겠다는 것

3) 후분양을 인센티브 제공으로 유도하겠다는 것

이 3가지가 주 내용이 될 것 같은데

그 중 오늘은 

후분양에 대해서 짧게 말씀드리고자 합니다.

이번에 공개된 후분양 제도는

간단히 줄이면

  - 70%의 공정 일때 분양하는 것으로

  - 2022년까지 SH, LH, 경기도시공사 등 공공 건설사는 후분양으로 전환하며

        민간건설사는 공공택지 우선공급, 대출우대, 금리인하 등으로 활성화 유도

이렇게 됩니다.

사실 선 분양제도는 

건설사들이 자금 확보를 빨리 하게 하여주는 효과가 있어서 사실상 혜택을 주는 것으로

외국에서도 있기는 하지만 후분양이 더 많으며

선분양을 하더라도 그것이 수요자가 원하는 방식의 개별 맞춤 설계를 위한다거나

대규모 주택 건설 사업등에서만 진행이되며 이 마저도 전매 자체가 금지 되어 있습니다.

후반양제도의 장점이라고 한다면

계약 자체가 후에 이뤄지기 때문에 

  - 일정정도 공정이 진행된 아파트를 확인 보고 선택하기 때문에 

  - 부실 시공이나 계약후 중도 파산 등의 위험도가 작고

  - 직접 확인하고 계약을 하기에 소비자의 선택권이 더 다양하고 커집니다.

  - 또한 분양전매 자체가 많이 억제 됩니다. ( 준공이 멀지 않으므로 )

이에 반해 

후분양제도의 단점이라고 한다면

  - 자금력이 확보되지 않으면 진행할 수 없기에 소규모 및 중견 건설사도 사업 진행이

       위축이 되고 이는 곧 공급 축소로 이어집니다.

  - 건설사의 자금 투입이 증가되므로 이는 곧 건설사의 이자 부담이 커지고 이것이 곧

      분양가의 증가로 반영될 수 있습니다.

모든 제도에는 장단점이 있습니다.

그간 경제 성장 전반이 토목, 주택 건설의 지원위주로의 정책이 많았기에

이로 인한 부실시공, 건설사의 무책임한 진행, 파산 등이 

많이 뉴스로 다가와서 문제가 되어 왔던 것이고 이로 인한 피해는 온전히

수요자(소비자)에게전가가 되었기 때문에 건설 업체를 제외하고는

많은 분들이 필요성에 공감을 하기도 합니다.

또한,

자금부담으로 인한 분양가 증가 와 공급부족이 올것이고 

이는 곧 집값의 상승을 초래 할 것이다 라는 말도 분명히 맞는 말입니다.

그런데 

정부는 왜 이 카드를 꺼내어 들었을까요?

이는 주택공급량을 늘리고 후분양제도를 통해 집값을 안정화하겠다는 것인데

집값의 안정화란 

하락도, 정체도 아닌 그렇다 급상승도 아닌 장기적으로 물가상승율 보다 조금더 높게

조금씩 상승하는 것입니다.

현재 서울과 수도권을 제외한 대다수 지방 도시의 집값 조정, 하락에

영향을 주게 되고 일정 정도 다시 상승을 유도 할수 있을 것입니다.

이런 점을 바라 본 것이 아닐까 합니다.

하지만, 

정부에서 추진하는 주택 공급량은 대부분 임대 주택인데

그것들이 기존의 조정지역이나 투기지역, 투기과열지구에 지어지기가 힘들고

나머지 지역에 공급이 되는 것으로 진행이 된다면

사실 현재 고전을 하고 있는 지역들은 공급의 증가로 더 집값이 고전하게 되고

현재 가격이 높은 지역 (조정지역이나 투기지역, 투기과열지구) 는

더 가격이 상승하는 이른바 양극화의 심화를 불어올 수도 있습니다.

현재로 발표된 정책은

전체적 틀이며 진행되는 과정에 있어 계속 조금씩 계속 보완이 될 것이라 봅니다.

그리고 

오늘 우리가 생각해 볼수 있는 것은

부산을 비롯한 지방의 가격 하락이 길어짐을 정부는 두고 보지 않을 것이며

후분양제도 뿐만아니라 다양한 방법을 통해

정부는 점진적 상승인 가격 안정화를 꽤 할 것입니다.

또한,

오래된 고도인 부산등은 지속된 

주거환경개선지구 와 재개발등을 통해 도시의 새로운 재건을  준비할 것입니다.

마지막으로 

시장의 움직임은 외부의 영향보다 수요과 공급에 의해 좌우 됩니다.

이 시장의 움직임에 따라

정부의 정책 또한 계속 조정이 될 것이고

당장의 조정기는 다시 상승기, 먼저 완만한 상승기를 불러올것이지만 

일정 시간 지속이 될 것이기에

투자라면, 

확장된 지역 보다 

실수요 즉, 살고 싶어하는 지역 우선으로 좁히셔야 하며

( 이미 생활 인프라가 있어서 살기 좋고 살고 싶은 )

무주택분이시라면

일정정도 이자를 감안하시더라도

현재의 상황이 원하시는 주택을 구매할 수 있는 좋은 타이밍입니다.

또한, 

투자에서

입지와 개발호재가 있는 곳의 재개발 지역을 눈여겨 보시는 것이 좋습니다.

개인적인 의견이므로 

다른 생각이 있을수 있습니다.

이에 참고정도로 생각해 주시면 좋을 것 같습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요

오늘 밤은 

양도소득세 관련하여 좋은 글이 있어서 공유 드립니다.

https://blog.naver.com/genesis421/221253626756

우리가 4월 1일 이후로는 양도세가 중과가 된다는 것을 모두 알고 있는데

그냥 단순히 2주택이면 10%, 3주택이면 20%가 중과 된다는 것은 알고 있었지만

그 것이 의미하는 바를 잘 이해하지 못하시는 부분이 많습니다.

간단하게 정리하여 아래 부분만 살펴보시면 됩니다.

1. 기본은 보유 주택 수에 따라서는 양도세를 계산하여 생각하고

--+--

2. 양도세가 중과되는 것은 양도세 중과 대상 주택이냐를 보아야 하는 것으로  

     양도세 중과 대상주택의 수를 기준으로 체크해야 되는 것입니다.

3. 양도세 중과 주택이라는 것은 그 주택이 조정대상 지역에 위치하였는가  와

    플러스 해당 지역이 아니여도 기준시가 3억원을 초과하는가 가 그 대상이 됩니다.

    ( 군, 읍, 면 지역은 제외 )

4. 따라서 양도세 중과 대상 주택이 2주택이면 10% 가산, 3주택이상이면 20%가 

    중과 된다는 것입니다.

참고로

조정대상지역은

1. 서울

2. 경기도 고양시, 과천시, 광명시, 남양주시, 동탄2신도시, 성남시, 하남시

3. 세종시

4. 부산 해운대구, 연제구, 동래구. 수영구, 남구, 부산진구, 기준군

입니다.

이 정도만 생각하시면 되며

실제로 해당 부분에 대해 대상이 되신다면 

세금에 관련해서는

주위의 세무사 분들에게 문의를 하시는 것이 가장 정확합니다.

그리고 저의 1세대 1주택 요건 포스팅도 참조해주시면 될 것 같습니다.

https://blog.naver.com/nackyeop/221179118338

제가 포스팅한 글 중에 가장 짧은 글이 되겠네요 ^^

편안한 밤 되십시오

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