[전망] 9.13 부동산 대책 이후 시장

편안한 화요일 밤 보내고 계십니까?

저는 이번주부터 베트남에서 살고 있을 친구와
서울에서 부산에 내려와 같이 저녁을 먹고 가볍게 술한잔을 했습니다.
재미있게도
오늘의 주제 역시도 9.13 이후의 부동산 동향에 대한 뜨거운 토론을 했습니다.
약간은 언성이 높여지기도 하면서 서로의 생각을 공유를 했었습니다.

그 내용의 중심은
  - 서울 부동산 상승의 원인과
  - 9.13 정부 부동산 대책의 영향
  - 금리 인상
  - 그리고 이후 전망
  - 세계 경제 상황
  - 결론
관한 것이었습니다.

1. 서울 및 일부 부동산 상승의 원인
  - 문재인 정부 들어 올해 들어 과도하게 집값 상승의 원인은
    공급의 제한적 원인이 그 근원적인 원인이 있었지만
    자유로운 시장에서의 거래를 인위적인 정책이라는 이름으로 제한을 가하게 되면서
    매도의 부분에서 과도한 억압이 이뤄지면서
    수요의 힘을 따라가지 못하는 시장에서의 매도로 인한 불균형으로 발생한것으로 보았습니다.
    공감을 충분히 하였지만
    개인적인 생각은
    단순히 시장을 누르는 힘으로 인해 튀어 나왔던 것이 아니라
    지난 시간 부터 마치 화산 밑의 마그마가 주변의 압력으로 서서히 힘을 키워나갔던 것처럼
    부동산 역시도 그동안 정책의 과실로 부동산 투자로의 집중되는 힘을 키워 나갔고
    그 힘이, 압력이 커져서 이제서야 터져나온 시점이었고
    터져 나오는 힘으로 인한 가격상승으로 실수요자 역시도 지금 사지 않으면 안된다는
    심리적 압박감으로 인해 불에 더 기름을 부어 넣는 시장 상황으로 인해
    과도한 상승을 보지 않았나 생각됩니다.
    하지만, 해당 부분은 심리적 요인이 크기 때문에 일시적 영향으로 저는 생각합니다.
    누구나 타이밍을 생각하지만 모든 사람이 아는 타이밍에서 막차를 놓치지 않으려는 것이기에
    과도한 상승은 다시 진정이 될것이기에
    언론과 여러 많은 매체를 통해 전달 되는 것은 시장의 힘을 간과하는 것이 크지 않았나 합니다.
    물론, 터지려는 그 힘을 건드리는 규제 정책은
    시장에서 가수요, 실수요 모두에게 더 오를 거라는 전망에 힘을 더했습니다.
     ( 더 오를 힘이 있으니 정부에서 규제를 한다 )

2. 9.13 부동산 대책과 후속 보완 대책
    정부에서는 내놓을 수 있는 가장 근원적이 카드를 던졌습니다.
    가수요를 잡기 위한 가장 효율적인 방법이 대출에 대한 제한 입니다.
    이로 인해 다 주택자들의 자금 순환 계획에 직접적인 영향을 주었습니다.
    그간 재개발등에서의 투자는 초기 투자 이후 이주비 대출 무이자, 중도금 대출 무이자 지원등은
    투자 자금을 빠르게 회수하거나 추가적인 자금 투자가 필요하지 않는 아름다운 열매였습니다.
    하지만, 그 열매가 사라진 지금은 추가적인 자금 투입등에 대한 고려가 필요하게 되었습니다.
    이주시작시 임차인의 보증금 지급과 중도금의 마련등에 큰 문제가 됩니다.
    그로 인해 이미 재개발/ 분양권 물건등을 구매 하신 분이거나 구매하실 분들은
    주춤할 수 밖에 없어 
    매도 포인트가 더 줄어들수 밖에 없게 되어 거래는 더 힘들게 되었습니다.
    물론 제가 재개발관련한 물건들을 많이 다루기에 재개발 부분으로 설명을 드렸지만
    일반 주택 물건 또한 동일합니다.

3. 금리 인상
    이미 포스팅해 드린 것처럼 미국과 한국의 금리차가 더 벌이지면서
    분명히 한국은행은 올해 1차례 정도의 금리 인상을 통해 더 큰 문제가 발생하기 전에
    최소한의 상황을 만들것이며
    이는 또한 직접적으로 부동산의 기대수익등에 영향을 줄 것이기 때문에
    부동산의 가격 조정에 영향을 줄것입니다.
    물론 금리 이상은 이미 다 예견된 것이기에 시장에 큰 영향을 주지는 않을 것입니다.
    언론에서 말한 것처럼 엄청난 대출에 그에 따른 전체 이자금액을 보여주면
    큰 금액으로 보일지는 모르겠지만 
    급격한 상승이 아닌 이미 예견된 수순으로 흘러가는 점진적인 인상은
    개별 가게에 큰 부담이 되지 않습니다.
    ( 10년 3억원 대출시 3.5에서 4.0으로 이자상승시 월 추가 부담 금액은 불과 7만원입니다. )
    그리고 한국의 대출의 연체율은 불과 0.61%로 전세계에서 아주 낮은 편에 속합니다.
    특히나 주택 담보 대출의 경우는 0.21% 로 더욱 낮습니다.
    금리 상승등으로 인해 연체율 등에 영향을 받는 것은 신용대출 부분이 주가되지
    주택담보 대출의 경우는 크게 영향을 받지 않습니다.
    이후 12월에 미국의 추가 금리인상은
    여러차례 제가 다른 포스팅에서 말한 것처럼 트럼프 대통령이 공식적인 자리에서
    인상에 대한 반대와 압박을 가하고 있어 가능성이 그리 크지 않습니다.
    ( 제 포스팅 다른 부분을 참조 하시면 됩니다. )

4. 그래서 이후 전망
   재개발 물건등을 가지 신분들은 이제 매도 타이밍을 고민하게 될 것입니다.
   하지만, 매도 물건은
   예상 수익율이 가장 낮은 것부터 매도를 하게 될 것이고
   이는 오히려
   부동산 양극화를 더 크게 만들어 나갈 것입니다.
   재개발을 비롯한 부동산에서 
   각 지역의 그  대장주와 기존 주거 여건이 우량하며 질적 우위가 있는 곳은
   그 시세를 유지하거나 더 상승을 할 것이고
   그렇지 않는 물건들은 매도 물건들이 서서히 나오게 되면서
   조정기 내내 양극화는 당분간 계속 지속될 것입니다.
   따라서, 시, 군, 구 단위에서 다시 동 단위까지 조금 더 세심하게 체크하셔야 할 것입니다.
   우량 지역과 우량 물건들에서는 중대형 평형의 인기가 좀 더 커질것이고
   그렇지 않은 지역에서는 매도가 용이한 소형 평형이 더 인기를 가질 것입니다.

5. 그리고 또 이후
   하지만 모든 상황은 다시금 변경된 룰에 익숙해 질 것이고
   살아 움직이는 투자의 방법은 많은 대안들을 만들어 나갈 것입니다.
   또한, 한국내에서의 투자 자금은 그 투자처가 없기 때문에
   당분간의 조정시기는 장기로 흘러가지 않고 그 자금들의 흐름으로 인해
   중심부터 외곽으로 조금씩 다시 시장의 힘에 의해 서서히 복구할 것입니다.
   따라서,
   자금의 여유가 있고 장기 투자를 고려하신다면 지금 조정되는 부분에 투자도 괜찮지만
   당분간은 
   인기가 있어 어쩔수 없는 조정지역내 물건에 관심을 가져야 하며 
   실수요가 있는 당연히 높은 곳과 각 지역의 대장주는 당연한 것입니다.

6. 세계 경기 동향 
   미국의 장단리 금리차가 역전이 되면 그간의 경험적으로
   언제나 불황이 왔으며 돈의 가치보다 실물의 가치가 더 큰 힘을 발휘했습니다.
   미국의 장단리 금리는 향후 1.5~3년이내 역전이 될 것입니다.

 
7. 결론
이런 모든 상황들을 잘 살펴보시면
가수요, 투자자들중 일부는 현재의 압박으로 인해 일부의 매물들을 시장에 던질것이며
실수요자 분들은 조정 국면을 보며 더 조심스럽게 접근 할 것입니다.

그래서,
전반적으로 부동산은 시장을 관망하는 조정적인 국면이 당분간 지속되지만 장기는 아니며
전국별, 지역별, 세부 구단위별로 양극화는 더 심해 질 것으로 보입니다.
전체적인 조정국민에서 시간차를 둔 각 세분화 된 지역별 별도의 상승이 올 것으로 생각됩니다.
이에 따라
실수요자에게 당연히 좋은 타이밍이 분명하며
가수요자에게도 자금 계획이 된다면 좋은 물건을 찾을 수 있는 좋은 타이밍 입니다.

   - 확장된 지역 보다 조금은 기존의 이미 주거 환경이 좋은
   - 소규모 단지보다 최소 7~800여세대 이상의 브랜드 단지
   - 질적인 장점을 가진 자연환경, 조망 등의 태생적 우위
   - 우량 시장이라면 중대형 평형
   - 다만, 길게 본다면 파도가 지나간 뒤의 개발 호재 지역까지 염두

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사실 전반적 내용이 이전의 포스팅과 크게 다르지 않습니다.
그 이유는 전반적 흐름이나 이런 것들에 대해 달라진바가 크게 없어서 입니다.
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정책으로 인한 양도소득세등 세금을 생각하시기 전에
내가 얼마의 금액으로 얼마의 기간동안 얼마의 수익을 올리는 것을 생각하는 것이 맞습니다.

당당하게 세금을 내고 당당하게 수익을 올리시는 것이 당연히 투자자의 마인드입니다.


언제나 말씀드리는 것처럼
정부의 정책은 단순한 큰 바다의 일시적인 파도일 뿐이며
해당 파도를 그대로 받아 들이고 그에 따른 새로운 룰에 따라 움직이시는 것과 
그 파도가 지나간 시점에 대해 생각을 하고
그에 맞게 움직이시는 것이 가장 좋은 대처가 아닐까 합니다.

개인적인 의견 일뿐이니
그저 참고 정도만 해주시면 좋을 것 같습니다.


편안한 밤 되시고
좋은 꿈 꾸십시오.

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