4월전 다주택자분들의 선택과 부담부 증여

오늘은

지난번 2018 부동산 관전포인트1 - 공급과잉, 다주택자 ( http://letsweb.tistory.com/9580

글에 이어

4월전 다주택자분들의 선택할 수 있는 부분을 간단히 정리하면서

부담부 증여에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

오늘 낮에 어머님과 식사를 마치고 귀가 중에

손님 한 분이 전화를 하셔서 상담을 요청하셨었습니다.

" 현재 집이 2채를 가지고 있는데 4월전에 집을 매도를 하는게 좋을지 어찌하면 좋겠는가? "

라는 것이 요점 이었습니다

최근 뉴스등을 통해 

4월 양도세 중과, 장기보유공제제한, 종부세 인상 가능성등 여러 정책들로 

다주택자분들의 물론 탄탄한 재산가 분들의 다수는 그저 버티는 분들도 계실테지만

갭투자등 소규모 자산 투자 하신 분들중 다수는 이제 선택을 해야 되는 시간이 다 되었습니다.

따라서,

양도차익 실현에 세금 부분이 부담이 되기 때문에 4월전 부동산 매물이 많이 나오게 될 것입니다.

1월 중순부터는 

저희 사무실에서도 정말로 매물들이 조금씩 늘고 있는 것을 체감하고 있습니다.

다 주택자분들의 선택을 일단 3가지로만 정리해 보았습니다.

첫번째로, 똘똘한 한채를 두고 매도를 하는 방법이 있습니다. 

향후 가치를 생각하시는 것이 가장 중요하겠으며 절세를 위한 방법으로는 양도차익에 따라 세율이 적용되는 

양도세의 특성상 구입 시의 금액과 매도 시의 예상 금액의 차가 작은 부동산을 매도하는 것이 양도세가 작게

나오시겠고 이후 1주택은 1주택으로서 이후 비과세 요건을 맞추시면 되겠습니다.

1세대 1주택 요건은 제 포스팅을 참조해주세요 --> http://letsweb.tistory.com/963 

다주택자인 경우에 장기보유공제가 배제되고 현재 종합부동산세 카드를 정부가 만지고 있는 것도

매도에 무게를 실어주고 있어 잘 체크해야 되는 부분이 되겠습니다.

두번째로는 주택임대사업자나 일반임대사업자 등록을 하는 방법이 있겠지요

해당 부분은 저의 포스팅을 참조해주세요

( 주택 임대 사업자와 일반 임대 사업자 http://letsweb.tistory.com/982 )

세번째 방법이 자녀등에게 증여하는 부분이 있습니다. 

성인이고 수익이 있는 자녀에게 증여를 하여서 모두 1세대 1주택 비과세를 맞추는 방법이 있습니다.

증여시에에는 그 기본 공제가 아래와 같습니다,

양도시에는 위 기본 공제를 생각하시고 증여를 하시되

증여세율은 아래와 같습니다.

증여 시에 추가로 증여세를 줄이기 위해서 부담보증여라는 것을 이용합니다. 

부담부증여는 부동산에 담보된 채무를 수증자가 승계하는 조건으로 증여하는 것입니다.

간단하게 예를 들어 말씀드리면  

아파트를 증여하면서 아파트의 전세금 반환 의무를 같이 넘기는 것입니다.

부담부증여로 인정받기 위해서는 일정한 요건을 갖춰야 합니다.. 

첫째, 채무가 증여자의 것이어야 하며

둘째, 그 채무는 증여하려는 물건에 담보된 채무여야 하고

셋째, 증여계약서에 수증자가 그 채무를 승계한다는 내용이 명시돼야 하고 상환 할수 있어야 한다.

부담보 증여의 경우에 증여부분에 대해서는 수증자에게 증여세가 부과가 되고

채무의 부분에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다. 

양도소득세 부분은 

현재가액에서 구매시 가액, 즉 양도차익에서 전체 자산중에 해당 비율 만큼이 과세 표준이 됩니다.

 ( 새롭게 3억원~5억원 구간 신설되고 2, 3주택자 추가 중과 세율 )

따라서 증여 공제 부분과 증여세, 양도세를 잘 보고 판단하셔서 진행하시면 됩니다

예를 들어 하나의 사례를 설명드리겠습니다.

- A주택 : 3년전 6억에 구매, 현재 시세가 7억원, 전세금 4억

- B주택 : 12년전 3억에 구매, 현재 시세 7억원, 전세금 4억

1) 모두 증여 시

증여는 현재 시세를 기준으로 하여 과세 되기 때문에 위 2주택이 동일하게 증여세가 부과 됩니다.

증여세와 취득세를 합해 1억4825만원 정도의 세금이 예상되고 

( 증여세는 각 금액에 따라 위 세율 참조하시고, 취득세는 3.8% )

수증자 즉, 증여 받으시는 분이 내는 것이 됩니다.

2) 모두 부담보증여시

A주택의 경우 증여세, 취득세, 양도세를 합쳐 6317만원 정도의 세금이 예상되는데 

- 3억원에 대해 양도세 부과

- 4억원에 대해서는 양도소득세 부고하게 되는데

(양도차익 7억-6억) * ( 부담부의 비율 4/7) = 5700여 만원이 양도 소득세 과세 기준이 되게 됩니다.

그리고 

B 주택의 경우는 총 1억원 정도의 세금이 예상됩니다

위 경우와 같이 

양도차익이 적은 아파트를 부담부증여하는 것이 절세에 도움이 된다는 것을 알 수 있습니다.

그리고

조정대상지역에서 부담부증여를 하는 경우에는, 

양도소득세를 계산할 때 10%포인트 또는 20%포인트를 가산하여 세율을 봐 주시면 됩니다.

4월1일 이후에 부담부증여하는 경우에는 

양도소득세 추가 가산세 적용으로 세금이 늘어나기 때문에 (10~20% 추가 - 위 양도소득세율참고). 

양도 차익이 큰 주택을 부담부증여하면 세율이 커져 

일반증여할 때보다 세금이 많이 나오기 때문에 부담부증여의 의미를 찾을 수 없게 됩니다.

세금 관련된 부분은

간단하게 전체 흐름만을 알아 주시고 자세하고 정확한 부분은

세무사 분과 상의를 해주시는것이 좋습니다.

저 역시도 기본을 이해하고 개략적으로 체크만을 하고 정확한 부분은 세무사 분께 문의를 합니다. 

고맙습니다.

새해 복 많이 받으시고 좋은 하루 하루 되십시오~

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