2018 부동산 관전포인트1 - 공급과잉, 다주택자

안녕하세요

최근 부동산 경기에 대한 어두운 얘기들이 전체  하늘을 뒤덥고 있습니다.

투자자분들, 실수요자 그리고 심지어 저와 같이 공인중개사분들도 거래량이 없어

혹독한  겨울을 나고 있습니다.

게다가 따뜻한 훈풍이 불어야할 봄, 4월에 도착 예정인 양도세 중과라는 선물은 벌써부터

심리적인 마음을 더욱 움추리게 하고 있습니다.

하지만, 겨울에도 피는 꽃이 있고  풀들이 있듯이 

시장은 정규의 규제라는 새로운 외부의 반응에 멈짓 할뿐

살아있는 생명채처럼 묵묵히 자신이 가야할길을 가게 될 것입니다.

2018 가장 대두되는 2가지 포인트인 공급 과잉과 다주택자분들의 대응에 대해 짧게 말씀드리려고 합니다.

첫째, 공급 과잉

2018 새해의 모든 부동산 뉴스들에 나오는 얘기가 공급 과잉입니다.

우와  정말 분양이 물량이 많습니다.

하지만 저런 수치는 전국 분양 물량으로 사실상 크게 의미가 없습니다.

부산 해운대에 아파트를 가지고 싶은 분, 즉 수요자가 되겠지요

그 분이 경남 울산에 아파트 공급을 한다고 해서 관심을 가지고 매수를 할까요?

  
공급과잉은 수요보다 공급이 많다는 말은 누구나 아는 말입니다.

부동산은 전국적인 통합 수치에 따라 전망하고 움직이는 것이 아닙니다.

각 지역별 수요와 공급을 개별로 보아야만 부동산의 수요와 공급에 의미를 둘수 있습니다.

우리나라 전체 주택 공급은 세대수를 이미 넘었습니다.

저런 통합 수치가 보여주는 의미는 

국가 전체적인 흐름에 따른 산업의 흐름을 아는데에 대한 의미를 부여하는 것이지

부동산은 개별 움직임에 대한 전망에 대해서는 알수가 없습니다.

그럼 위의 그래프처럼 개별 시도 별로 나와 있는 것은 어떨까요?

우와 경기도 약 14만, 부산 4만5천 물량이 나옵니다.

그럼 부산 해운대에 살고 싶고 집을 구하고 싶은 분이, 부산 진구에 아파트를 분양한다고 해서

관심을 가지고 매수를 할까요?

아닙니다.

부동산시장은 개별 지역에서도 다시 더욱 세분화 되어 움직이고 있습니다.

부산 남구, 수영구에는 재개발과 많은 아파트가 공급이 되었습니다만 프리미엄가격은 더욱

올라가고 있습니다.

수요가, 즉 가지고 싶어 하시는 분이 공급보다 많아 가격이 상승한다는 시장의 논리가 됩니다.

따라서, 전체 공급 과잉의 수치를 보고 이렇다 저렇다 얘기할 수는 없습니다.

각 지역의 입지 컨디션을 보고 수요와 공급을 판단해야 합니다.

바로, 공급 과잉이라고 하면 어느 지역을 말하는지, 입지가 어떤지를 봐야 합니다.


따라서2,  2018년의 공급 과잉이라는 말은 큰 의미가 없으며

강남이나 해운대처럼 공급보다 수요가 높은 지역은 시장 원리에 의해 가격은 지속 상승할 것입니다.


추가로 말씀드리면

서울과 부산 지역은 이제 양으로 승부하는 지역은 아닙니다.

한정된 토지 공급에서 기존 공급 주거가 더욱 질적 경쟁으로 바뀌고 있습니다.

공급되는 단지내부와 자연 환경요건(  또는 인공 환경요건)과 자연적으로 지역으로 방문을 발생케하는

요건이 중요해  지고 있습니다.



둘째, 다주택자의 대응

다주택주분들에게 무서운 양도세 중과의 채찍을 주며

팔던지 아니면 임대사업자로의 전환을 유도하고 있습니다.

이 부분은 더욱 단순합니다.

재산이 있으신 다주택자분들은 정부의 정책이던 머던 그리 크게 고민하지 않습니다.

단순히 보유를 더 하면 주택의 상승에 대한 차익이 더 높아진다고 판단하면 그냥 보유하고 계실겁니다.

장기 임대로 하자니 8년을 묶어놔야 하니 그것 역시  하지 않는 분들이 많을 겁니다.

그리고 임대하실 분들은 그냥 임대사업등록 하시면  되겠지요

이때 관전 포인트는 바로  그간 흥행했던 갭투자자 분들입니다.

이 분들은 오래 동안 보유할만한 여력이 없습니다.

4월  이전에 아마 매도를 하려고 하셔서 많은 물건이 나올겁니다.

하지만 해당 물건들은  단순 매매가와 전세가의 차가 작은 지역이

중점이 되어 매수하셨을 가능성이 높기 때문에 좋은 지역에 좋은 물건들이 아닐겁니다.

그래서 해당 물건이 많이 나온다고 해서 실수요자들에게 만족을 줄만한 수준이 아니기 때문에

일정 영향을 주겠지만 큰 영향을 없을 것으로 판단이 됩니다.

이때, 매도하지 못한 물건들은 경매로 넘어갈 확률도  많을 겁니다.

항상 전쟁의 가장 큰 피해자는 가진 분들이 아니고  작은 투자자들이 됩니다.

제가 생각하는 것을 정부도 이미 생각하고 있기 때문에

얼마전에 포스팅한것처럼 보유세에 대한 고민이 깊어지고 있습니다.

보유세에는 재산세와 종부세가 있는데

재산세 보다는 종부세에 대한 요율 인상을 검토를 하게 되겠지요.
(  제포스팅 ( https://blog.naver.com/nackyeop/221174007370   ) 재산세와 종부세 요율을 
참조하세요  )

오늘자 뉴스에  해당 부분이 발의될 예정이라고 나왔습니다.

내용은 공정시장 가액비율을 없애고 과표구간별로  0.25~1%p 인상 그리고

1주택자의 과세기준 주택 금액을 9억원에서 12억원으로 올리는 것입니다.

12억원으로 올리는 것은 강남  1주택자들을 위한 배려입니다.

하지만, 현 정부 여당은 다수당이 아니고

보수 야당들은 보유세 인상이 직접적으로 강남등 자신의 지지들에게 영향을 주기 때문에 

동의하지 가능성이 큽니다.

협의가 되더라도 더 많이 양보된 컨디션으로  진행이 될 것입니다.



이상으로 2가지 관전 포인트를 살펴 보았습니다.

다시 한번 말씀드리자면

시장은 살아 있는 생명력과 같은 것으로  눌림현상에 따른 풍선효과는 반드시 생길것이며

지난 과거규제에서 똘똘한 한채라 했던 대형부동산이 풍선효과의 수혜자 였다가 실패를 하였던 것처럼

대형 부동산의 투자는 언제나 다시 한번 더 고민하셔야 할 것 같습니다.
( 현재 대형 부동산 다시 인기를 끈다는 기사가 다시 보이고 있습니다. )

그리고

2018년은 광범위하게 지역을 확대하여 투자 지역을 살펴 보시는 것 보다

내가 관심 있는 지역의 리스트를 정해두고 해당 지역을 중심으로 주의 깊게 보시는 게 좋을 것 같습니다.

각 지역별의 가격차등 양극화는 점차 더욱 뚜렷해 질 것입니다.

전체 경기 흐름과 별도로 수요와 입지가 좋은 곳이라면

현재의 시장이 투자 하기가 적기가 될 수 있으실 것입니다.

그리고 

저희 사무실에는 저를 제외하고 전문가 분들이 많으시므로 언제나 상담 환영합니다.^^

위 내용은 극히 주관적인 개인 의견입니다.

고맙습니다.

새해 복 많이 받으시고

좋은 하루 되십시오.

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