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안녕하세요

무더운 더위는 어딜 가고 

바람도 불고 꽤나 쌀쌀한 아침이어서

외출하거나 나들이 하실 계획이 있으시다면 옷을 좀 따뜻하게 입으셔야 할 것 같습니다.

오늘은

이미 2번의 포스팅을 하기도 했던

" 정부의 보유세 개편안 " 확정 부분과 이후 전망에 대해서 짧게 다시 한번 정리해 봅니다.

위 그림에서도 보시다 시피 

대통령 직속 재정개혁특별위원회의 금융소득 종합과세 강화 권고안에서

정부의 최종 확정안에는 오히려 권고안 보다 후퇴를 했습니다.

- 공정시장가액비율 100% 에서 90%로 

- 6억원 초과 2주택 이상자 0.3% 추가 과세

- 별도합산 토지는 0.2% 인상안에서 그냥 현행 유지

이로 인해 

세수 효과도 권고안에 비해 예상 3500억원 가량 줄어 들것으로 보여

총 세수 효과는 추가 7400억원이 될 것으로 예상됩니다.

기재부에서 발표안 예상 증가 시뮬레이션은

아래 이미지와 같습니다.

사실 10여만만에 나온 종합부동산세의 개편안이라는 점을 고려하면

부동산 가치가 10여년전에 비해 70% 이상이 상승한데 비해

10여년전 2조 7671억원에서 현재 예상은 2억2000정도로 세수 효과도 미흡하고

부동산 투자자들에게는 이미 충분히 예상한 부분보다 약해졌습니다..

부동산을 투자하면서 

몇백만원의 차익을 가지고 하시는 분은 없기 때문에

늘어나는 종부세 금액의 영향은 미비 할것이기에

사실상 부동산 시장에서 큰 영향은 없을 것으로 보입니다

별도 합산토지에 대해서도 

대기업등이 보유한 토지에 대해 과세가 너무 작아서

소폭이라도 인상을 권고하였지만

기업 및 경제에 부담을 줄 수 있다는 가능성에 한발 더 물러 선 것으로 보입니다.

그래도

일부 인상으로 인해 영향을 줄것인데

향후 부동산 시장에서는 

- 똘똘한 한채에 대한 생각은 더 클 것이며

- 그간 보유세에 대한 불확실성으로 거래가 주춤하던 것이 불확실성이 해소되면서 

   저가 매물부더 다시 해소가 진행될 것으로 보이며

- 주택이 멸실되는 재개발, 재건축등의 입주권은 종부세등이 

   부여 되지 않아 ( 오피스텔, 상가 일부 포함 ) 투자자들이 더 많이 관심을 가질 것으로 

   보입니다.

이에 따라서

재개발의 부분의 투자는 

서울을 중심으로 다시 꾸준히 증가되어 용산일대는 평당 1억원을 넘어 섰다고 합니다.

부산에서도 ( 제 개인적으로도 )

지난 5~6월 잠잠하던 재개발 지역의 문의가

최근 들어 다시 많아지고 거래건 역시 다시 상승하고 있습니다.

현재의 타이밍이 

작년 연말부터 올들어 재개발 지역의 거래가 조금 감소하면서

가격이 조금 하락한 시점이며

매수가 아직은 많이 증가하지 않은 시점이기에

좋은 물건을 잡을수 있는 좋은 기회 이기도 합니다.

하지만,

재개발은 기간의 불확실성이 있기에

충분히 고민하시고 주위의 공인중개사 분들과 상의하셔서

결정하고 진행하시면 좋을 것 같습니다.

저 역시도 재개발을 주력으로 하고 있기에 상담을 언제 받고 있습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요

어제는 태풍으로 남부 지방이 비와 바람으로 몸살을 앓기도 했지만

재정개혁특별위원회에서

얼마전 제가 포스팅해 드린 4가지 대안에서 

3번안을 최종 권고안으로 정부에 전달을 하였습니다. ( 세율은 중간안으로 )

이미 지난주에 작성한 글과 크게 다른 부분은 없어서

3안에 대해서 짧게 설명을 드리고

보유세 개편안에 관한 자세한 사항은 아래 페이지를 참조 부탁드립니다. 

http://letsweb.tistory.com/1293?category=728607 )

3번 권고안은

   1) 현재 80%인 공정시장가액 비율을 연간 5%씩 올려서 4년뒤 100%로 인상

   2) 세율은 주택 0.5~2.5로 0.05~0.5 인상, 종합합산토지 1~3%로 0.25~1% 인상

        별도합산토지는 0.7~0.9로 0.2 인상 ( 아래 표를 참조하세요 )

시장에서 관심을 가지고 있던

다주택자에 대한 중과세 방안이 빠지고 단순히 방안을 검토하라는데에 그치고

주택별 금액에 따라 인상안을 조정하여서 고가 주택 보유자에 대해 주택 종부세를 

차별화 하여 중산층 실거주 1주택의 추가 부담은 작게 한것으로 보입니다.

일부 언론에서 세금폭탄이라고 말을 하지만

이미 지난 포스팅에서도 말씀드렸던것처럼 12억 이상의 고가의 주택을 보유한 분들에게는

연간 50~300만원의 인상이 주택 가격의 인상에 비해 미비하여

사실상 큰 영향을 미치기는 힘들 것으로 보입니다.

예를 들어,

공시가격 10억1600만원인 서울 송파구 '잠실엘스' 84㎡(이하 전용면적)를 소유한 경우 기

종부세는 24만1280원에서 25만6360원으로 1만5000원 가량 오르는데 그치며

공시가격 21억2800만원인 서초구 반포동 '반포자이' 244㎡는 

현재 종부세로 약 351만원을 납부하는데 내년에는 84만원 더 내는 수준이다. 

'아크로리버파크' 84㎡(13억5200만원)와 '잠실주공5단지' 82㎡(12억8000만원)

 2채를 소유한 다주택자라면 종부세는 기존 828만원에서 최대 1554만원까지 오르지만 

보유세상한을 적용하면 세금 증가는 이보다 낮아진다. ( 뉴스토마토 참조 http://www.newstomato.com )

이와 함께 주택임대소득의 소형주택 과세특례는 축소 또는 일몰 종료하라고 권고했습니다. 

현재 기준시가 3억원, 전용면적 60㎡ 이하 소형주택의 전세보증금은 

임대소득세 산정시 임대주택수에 포함되지 않아 비과세되고 있습니다.

이에 따라서 소형주택자는 임대 사업자를 등록하시는 게 더욱 유리해 지게 되었습니다.

이제 공은 정부와 국회로 넘어갔으며

정부는 22일 최종안을 국회로 제출할 예정입니다.

반대하고 있는 보수 야당과 

공정과세를 주장하며 강화를 생각하는 일부 여당에서도 반대하고 있어

어떻게 변경이 될지는 두고 봐야 할 것 같습니다.

부동산에 대한 투자를 생각하시는 분들에게는

사실상 금번 방안은 크게 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다.

( 공정시장가액비율등 보유세 개편안에 대한 부분은 아래 페이지를 참조 부탁드립니다. 

http://letsweb.tistory.com/1293?category=728607 )

투자를 고려하면

정부의 정책을 바다의 파도로 생각하고 

파도를 이기려는 것이 아니라

그 파도를 잘 타고 넘어서는 것만이 가장 효과적이며 유일한 방법입니다.

고맙습니다.

좋은 하루하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요

지난 6월 28일 

국토교통부는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 

[ 제2차 장기 주거종합계획(2013~2022) 수정계획 ] 및 [ 2018년 주거종합계획 ]을

확정 발표하였습니다.

금번 발표의 대부분은 이미 나왔던 내용들에 대해 확정된 것이기는 합니다.

금번 발표된 내용은

1) 각 지역별 수요를 예측하고 그에 따른 공급을 늘리겠다는 것

   + 임대주택을 늘리는 방법으로 주택 보급률을 높이겠다는 것이며

2) 정비사업을 통한 주거 환경을 개선하겠다는 것

3) 후분양을 인센티브 제공으로 유도하겠다는 것

이 3가지가 주 내용이 될 것 같은데

그 중 오늘은 

후분양에 대해서 짧게 말씀드리고자 합니다.

이번에 공개된 후분양 제도는

간단히 줄이면

  - 70%의 공정 일때 분양하는 것으로

  - 2022년까지 SH, LH, 경기도시공사 등 공공 건설사는 후분양으로 전환하며

        민간건설사는 공공택지 우선공급, 대출우대, 금리인하 등으로 활성화 유도

이렇게 됩니다.

사실 선 분양제도는 

건설사들이 자금 확보를 빨리 하게 하여주는 효과가 있어서 사실상 혜택을 주는 것으로

외국에서도 있기는 하지만 후분양이 더 많으며

선분양을 하더라도 그것이 수요자가 원하는 방식의 개별 맞춤 설계를 위한다거나

대규모 주택 건설 사업등에서만 진행이되며 이 마저도 전매 자체가 금지 되어 있습니다.

후반양제도의 장점이라고 한다면

계약 자체가 후에 이뤄지기 때문에 

  - 일정정도 공정이 진행된 아파트를 확인 보고 선택하기 때문에 

  - 부실 시공이나 계약후 중도 파산 등의 위험도가 작고

  - 직접 확인하고 계약을 하기에 소비자의 선택권이 더 다양하고 커집니다.

  - 또한 분양전매 자체가 많이 억제 됩니다. ( 준공이 멀지 않으므로 )

이에 반해 

후분양제도의 단점이라고 한다면

  - 자금력이 확보되지 않으면 진행할 수 없기에 소규모 및 중견 건설사도 사업 진행이

       위축이 되고 이는 곧 공급 축소로 이어집니다.

  - 건설사의 자금 투입이 증가되므로 이는 곧 건설사의 이자 부담이 커지고 이것이 곧

      분양가의 증가로 반영될 수 있습니다.

모든 제도에는 장단점이 있습니다.

그간 경제 성장 전반이 토목, 주택 건설의 지원위주로의 정책이 많았기에

이로 인한 부실시공, 건설사의 무책임한 진행, 파산 등이 

많이 뉴스로 다가와서 문제가 되어 왔던 것이고 이로 인한 피해는 온전히

수요자(소비자)에게전가가 되었기 때문에 건설 업체를 제외하고는

많은 분들이 필요성에 공감을 하기도 합니다.

또한,

자금부담으로 인한 분양가 증가 와 공급부족이 올것이고 

이는 곧 집값의 상승을 초래 할 것이다 라는 말도 분명히 맞는 말입니다.

그런데 

정부는 왜 이 카드를 꺼내어 들었을까요?

이는 주택공급량을 늘리고 후분양제도를 통해 집값을 안정화하겠다는 것인데

집값의 안정화란 

하락도, 정체도 아닌 그렇다 급상승도 아닌 장기적으로 물가상승율 보다 조금더 높게

조금씩 상승하는 것입니다.

현재 서울과 수도권을 제외한 대다수 지방 도시의 집값 조정, 하락에

영향을 주게 되고 일정 정도 다시 상승을 유도 할수 있을 것입니다.

이런 점을 바라 본 것이 아닐까 합니다.

하지만, 

정부에서 추진하는 주택 공급량은 대부분 임대 주택인데

그것들이 기존의 조정지역이나 투기지역, 투기과열지구에 지어지기가 힘들고

나머지 지역에 공급이 되는 것으로 진행이 된다면

사실 현재 고전을 하고 있는 지역들은 공급의 증가로 더 집값이 고전하게 되고

현재 가격이 높은 지역 (조정지역이나 투기지역, 투기과열지구) 는

더 가격이 상승하는 이른바 양극화의 심화를 불어올 수도 있습니다.

현재로 발표된 정책은

전체적 틀이며 진행되는 과정에 있어 계속 조금씩 계속 보완이 될 것이라 봅니다.

그리고 

오늘 우리가 생각해 볼수 있는 것은

부산을 비롯한 지방의 가격 하락이 길어짐을 정부는 두고 보지 않을 것이며

후분양제도 뿐만아니라 다양한 방법을 통해

정부는 점진적 상승인 가격 안정화를 꽤 할 것입니다.

또한,

오래된 고도인 부산등은 지속된 

주거환경개선지구 와 재개발등을 통해 도시의 새로운 재건을  준비할 것입니다.

마지막으로 

시장의 움직임은 외부의 영향보다 수요과 공급에 의해 좌우 됩니다.

이 시장의 움직임에 따라

정부의 정책 또한 계속 조정이 될 것이고

당장의 조정기는 다시 상승기, 먼저 완만한 상승기를 불러올것이지만 

일정 시간 지속이 될 것이기에

투자라면, 

확장된 지역 보다 

실수요 즉, 살고 싶어하는 지역 우선으로 좁히셔야 하며

( 이미 생활 인프라가 있어서 살기 좋고 살고 싶은 )

무주택분이시라면

일정정도 이자를 감안하시더라도

현재의 상황이 원하시는 주택을 구매할 수 있는 좋은 타이밍입니다.

또한, 

투자에서

입지와 개발호재가 있는 곳의 재개발 지역을 눈여겨 보시는 것이 좋습니다.

개인적인 의견이므로 

다른 생각이 있을수 있습니다.

이에 참고정도로 생각해 주시면 좋을 것 같습니다.

고맙습니다.

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일요일 잘 보내고 계신가요?

6월말이 되어가면서 더위가 본격화 되고 올들어 처음으로 폭염주의보가 내렸습니다.

사무실이 아닌 집에서도

오늘은 에어콘을 계속 켜야만 했고 작렬하는 햇빛을 보면서

차마 밖을 나갈 엄두가 나지 않는 그런 날씨였습니다.

오늘은

지난주 내내 이슈기도 했고 

투자자분들이 항상 물건등에 설명뒤에 또한번 묻기도 하셨던

재정개혁특별위원회의

보유세 개편안( 권고안 ) 에 대해 간략히 말씀을 드리고자 합니다.

미니 총선이라고도 했던 지난 지방선거에서

여당의 압도적인 승리로 정부의 정책은 현재의 기조를 유지할 것이며

물론, 현재의 부동산 정책의 방향 또한 유지할 것으로 보입니다.

이번 보유세 개편 권고안의 내용을 보고 2가지로 의견이 나뉘고 있습니다.

일부 뉴스 보도에서는 

" 부동산 주택시장의 침체 가속 불가피 " 해 보인다는 내용과 함께 

보유한 주택금액에 따라 얼마의 세금이 더 부과될 것이라는 기사를 내보내고

그리고 

다른 보도에서는 " 예상된 수준이며 소극적 조정에 그쳤다 " 는 

2가지 내용을 보입니다.

저의 개인적인 의견은 아래 부분에서 말씀 드리겠습니다.

먼저 종합부동산세애 대해 이해를 하셔야 합니다.

종합부동산세는 

사실 " 부자세 " 로 불려 왔는데 그 이유는  바로 과세 기준에서 보실수가 있습니다.

그 과세 기준은

1. 주택의 공시가격 인별 합계액이 6억원 이상의 주택 

     1가구 1주택인 경우는 9억원 이상

2. 종합합산토지가 5억원 이상

    - 종합합산과세토지는 간략히

      지목이 학교용지인 것을 건축물로 착공하지 않은 토지, 공장용지를 취득하여 건축물을 

      건축하지 않고 있는 토지, 

      농지를 영농에 사용하고 있지 않고 물품이나 폐자재 등 적재장으로 사용하는 경우, 

      대지를 테니스장, 골프연습장으로 사용하고 있는 토지, 기타 나대지, 잡종지 등입니다

3. 별도합산토지가 90억원 이상

      별도합산토지는 간략히

      일반 건축물의 부속토지(기준면적내), 법령상 인허가 받은 사업용 토지 입니다.

일단 주택중 아파트의 경우만 봐도

공시지가 상으로 6억원 또는 9억원이 초과해야 해서 

사실 서울에서는 강남을 포함해서 각 구에 대상되는 아파트들이 꽤 있습니다만

부산에서는 해운대의 일부 고가 아파트를 제외하면 

시장의 대부분과 일반인들에게는 크게 대상이 크지 않아 부자세라고 불리게 되는 것입니다.

그리고 

공정시장가액 비율이라는 것은

위의 이미지에서 보이는 80%라고 적힌 부분인데요

과세표준을 정하기 위해서 공시지가의 적용비율을 뜻하게 됩니다.

사실 이명박 정부에서

종합부동산세의 세율을 축소하는 법개정으로 공정시장가액 비율을 80% 정하였었습니다.

참여연대등에서는 

공시가격에서 이미 공제차액을 하면서 다시 공정시장가액비율을 적용하는 것은 

인위적으로 세율을 맞는 것으로 없애는 것이 맞다고 하는 의견도 많습니다.

이번 세제 권고안에서는 

공정시장가액을 현행 80%에서 좀 더 올리는 것을 포함하고 있습니다.

=

간략히 용어에 대해 설명을 드렸기 때문에

발표된 

종합부동산세 세제개편안을 간략히 이해하기 쉽게 알아 보겠습니다.

4가지 안이지만 사실 2가지안에서 적용방법을 나눈것 입니다.

1안

     + 공정시장가액 비율을 연간 10%씩 상승

2안

     + 누진세율을 상승하는 방안 ( 주택은 0.8~2.5%, 종합은 1.0~3.0% 로 )

3안

     + 1안 ( 공정시장가액 비율 연 2~10%인상) + 2안 (동일) 믹스

4안

    + 1주택자는 1안 만 ( 공정시장가액비율만 인상 )

     + 2주택자는 3안 ( 공정시장가액비율 및 누진세율 인상 )

금번의 권고안은

그간 보여준 정부의 정책기조인 

1. 다주택자들에 대한 압박이 눈에 띄입니다.

    왠만한 주택 다주택 소유자는 모두 인상 대상이 되며

    4안에 따르면 

    1주택자에 대해서는 공정시장가액 인상 1가지 적용만을 받게 되지만

    다주택자는 누진세율과 공정시장가액 인상 2가지 모두의 영향을 받게 됩니다.

2. 똘똘한 한채

    위에 언급드린 것처럼

    다 주택자에 대한 인상 적용이 더 클 수 있기 때문에

    가치와 미래성이 있는 똘똘한 한채를 가지고 있는 것이 더 나을수도 있습니다.

3. 임대주택 등 합산에 배제되는 주택

    종합부동산세에 배재 되는 주택을 체크해 보아야 합니다.

   (1) 임대 주택

    1) 매매, 증여, 상속 등으로 취득한 주택으로 전국에 1호이상의 주택을 임대하는 경우

    2) 직접 건설 취득 주택으로 전국 2호이상의 주택을 임대하는 경우

    3) 전용 면적 85 이하 

   (2) 기숙사, 사원용주택

   (3) 주택건설업자의 미분양 주택

   (4) 가정 어린이집용주택, 노인복지주택

   (5) 기타

4. 중저가 주택 (재개발, 재건축 대상 )

   향후 재건축, 재개발 가능성이 있는, 또는 진행중인 주택들 중에

   소액 투자가 가능한 물건은 여전히 부산에서도 꽤나 많이 선택하실수 있습니다.

이번 정책으로

다 주택자 분들에게 영향을 주게 되겠지만

1. 인상분이 그리 크지 않습니다.

실제 10억에서 30억 이상의 주택을 보유할 만한 분들에게는 

체감할 보유세 인상분은 그리 크지 않습니다. (겨우 50만~300만원 - 공정가액기준)

투자자 개인별로 체감은 조금 다르고 투자에 대한 이익율은 조금 줄겠지만 

일반적으로 투자를 줄일만한 수준은 아닌것으로 생각됩니다

2. 이미 다주택자는 대응중

이미 주택자분들은 4월부터 임대 등 기타 방법으로 대응중입니다.

3. 실거주 주택 매수 희망자분들에게는

주택을 매수할 수 있는 좋은 여건이 될 수 있습니다.

따라서,

다 주택자 분들은 조금더 투자 이익율 고려하시게 되겠지만

정부의 시그널을 시장과 투자자는 충분히 체감하고 있으며

이미 이에 대응하고 있거나 크게 영향을 줄만한 인상분이 아니기에

전체 시장의 영향은 미비할 것이며

실거주 주택 매수자들에게는 더 좋은 여건이 될것입니다.

추가적으로 조금의 세수 확대의 효과는 있을것으로 보입니다

( http://www.sedaily.com/NewsView/1S0XM3BU0P )

추가적으로

세수 확대의 배경을 보면, 

향후 저출산, 고령하로 인한 정부 지출이 더욱 증대될 것이므로

세수 확충을 위해서로 필요합니다만

현재의 정책을 최대 반영하더라도 세수의 증대는

2007년 종부세 도입시의 세수였던 2조 8000억원에서

이명박 정부를 거치며 부자감세로 불리는 인하로 1조 5000억원까지 감소한 것을

고려하면 사실상 미세조정에 그쳤다는 비판을 받고 있는 이유입니다.

사실 그 인상액 또한 공시지가 10억~30억은 연간 50~300여만원 인상 수준 밖에 되지 않습니다.

어쨌던 

정부의 정책에 대해 이래 저래 말씀을 드리는 것 보다

최종적으로 종합부동산세제가 

어떻게 확정이 될지는 위 4개의 안들로 추정해 볼 수 있으며

위에 언급한 내용을 통해

어떻게

금번 보유세의 방안에 대처해 볼지도 충분히 생각해 볼수 있으실 겁니다.

투자를 고려하면

정부의 정책을 바다의 파도로 생각하고 

파도를 이기려는 것이 아니라

그 파도를 잘 타고 넘어서는 것만이 가장 효과적이며 유일한 방법입니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오.

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안녕하세요

출근을 하다보니 아침부터 빗방울이 조금씩 흩날려서 

아차 우산을 챙기지 않았는데 생각하고 날씨를 찾아 보니

오전에만 잠깐 온다고 되어 있었고 다행히도 지금은 비가 오지 않습니다.

그래서 그리 덥지 않고 선선한 바람한 바람이 불어 좋은 날씨 입니다.

최근에

방문하신 손님들께서 자녀분들께 증여를 하는 부분을 여쭤 보시기도 하셔서

증여시에 고려해야하는 

부동산 자금 출처 조사에 대해서 설명 드렸던 부분을 공유하도록 하겠습니다.

사실 본인의 돈으로 매수를 하였더라도

월급 급여자가 아닌 사업을 하시는 분이나, 부모님께 일정 지원을 받으시는 분들은

자금출처조사를 고려해야 합니다.

자금출처조사란

한마디로 말해

부동산을 취득한 경우 이에 필요한 돈이 어디에서 났는지를 확인하는 조사를 말합니다.

조금 더 자세히 말씀드린다면

부동산 등의 재산을 취득하거나 채무 상환을 하였을 때

그 사람의 나이, 직업, 소득 과 재산상황을 고려하여 스스로 취득하거나 상환하였다고 

보기 어려운 경우에 

국세청에서 자금 출처 대상자로 선정하고 통지를 하며 해당 부분을 본인이 입증하여야 합니다.

중요한 부분은

위와 같이 의심스러운 상황이 되어 자금출처대상자로 지정이 되면

본인이 입증할수 있는 해명 자료를 지정된 기일까지 제출해야만 합니다.

지정이 된다는 것은 

일단 증여로 추정이 된다는 것이며

우편으로 과세관청으로부터 해명 자료 제출을 하라는 통지서가 오게 됩니다.

그런데 사실 과세관청에서 모든 부동산 취득이나 채무상환을 확인하는 건 불가능합니다.

이에 

일정 금액 이하는 증여추정의 규정을 적용하지 않는데

이것이 " 증여 추정 배제 기준 " 이라고 합니다.

올해 4월부터 개정되어 강화된 

" 증여 추정 배제 기준 "은

1. 세대주인 경우

  - 30세 이상인자 : 

         주택취득 1억 5000만원, 기타재산취득 5천만원, 채무상환 5000만원, 총액 2억원 한도

  - 40세 이상인자 :

         주택취득 3억원, 기타재산취득 1억원, 채무상환 5000만원, 총액 4억원 한도

2. 세대주가 아닌 경우

  - 30세 이상인자 : 

     주택취득 7000만원, 기타재산취득 5천만원, 채무상환 5000만원, 총액 1억2000만원 한도

  - 40세 이상인자 :

     주택취득 1억5000만원, 기타재산 1억원, 채무상환 5000만원, 총액 2억5000만원 한도

3. 30세 미만인자

     주택취득 5000만원, 기타재산취득 50000만원, 총액 1억원 한도

이며 해당 경우에 대해 명백히 의심스러운 상황이 아니라면 자금출처대상으로 지정이 되지 

습니다.

그런데,

요즘 주택 가격이 3억원 이하인 경우가 거의 없는 상황에서

그 많은 거래 건수를 다 조사를 할수가 없습니다.

이 경우에 주로 조사대상이 되는 것은 미성년자, 주부 등 소득이 없는 분들이 됩니다.

따라서, 

미성년자인 자녀나 직업이 없으신 분들은 거래하실때 한번 더 생각을 해보셔야 합니다.

그럼,

만약 자금출처 대상자로 지정이 되어 집으로 해명 통지서가 도착하였다면

아래와 같은 기준으로 해명하셔야 합니다.

1. 소명 금액

1) 10억 미만

     - 80% 까지 소명

2) 10억 이상

     - 전체 소명 금액에서 소명치 못하는 금액이 2억원 미만

까지 소명을 하시면 되는데

취득 자금의 출처는 아래의 증빙 서류를 제출하셔야 합니다.

2. 입증금액 및 증빙서류

- 근로소득 = 입증금액 ( 총급여액 - 원천징수액 ) * 증빙서류( 원천징수영수증 5년치 기준 )

- 사업소즉 = 입증금액 ( 사업소득 ) * 증빙서류 ( 소득세신고서 등 )

- 이자배당소득 = 입증금액 ( 총지급받은 금액 - 원천징수액 ) * 증빙서류 ( 원천징수영수증, 통장사본 )

- 채무부담 = 입증금액 ( 차입금, 전세보증금 ) * 증빙서류 ( 채무부담확인서, 전세계약서 )

- 상속증여 = 입증금액 ( 받은 재산가액 ) * 증빙서류 ( 상속세, 증여세 신고서 )

- 재산처분 = 입금금액 ( 매매가격등 ) * 증빙서류 ( 매매계약서 )

위와 같이 취득 자금의 출처를 밝히셔야 합니다.

그런데

소명하지 못한다면

          소명하지 못한 금액 전체애 대해서 증여세가 부과, 추징됩니다.

증여세율은 아래와 같으며

증여세 면제 한도는

1. 배우자 6억원

2. 직계존속 5000만원 ( 미성년자는 2000만원 )

3. 직계비속 5000만원

4. 기타친족 1000만원

이 됩니다.

위 포스팅 내용은 기본적으로 참고만 하여 주시고

세무 관련 자세한 사항은 언제나 세무사님들과 함께 상담하여 주시면 됩니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요

오전부터 명의 변경 때문에

신한은행 범일동 지점과 초량의 푸르지오 분양 사무실을 다녀오느라

좀 바쁜 오전을 보내었습니다.

오늘은

2018년 올해 부산 분양 아파트 는 엄청난 분양 물량으로

분양 전쟁이 일어 날것으로 보입니다. ( 아래 표 참조 )

하지만,

실거주자 분들에게는 더 없는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

청약을 보실때는 

해당 아파트의 위치와 세대수를 체크하시고 전반 거주 및 교육 환경 / 브랜드

인근의 아파트 시세등을 같이 봐주시면 좋습니다.

최근의 조정기에서는 

실거주시라면 위치에 상관없이 본인의 생활 반경으로 선택하셔도 괜찮으며

투자를 같이 고려하신다면 

외곽 지역보다는 이미 기존의 좋은 거주환경을 가지고 있는 지역으로 조금은

좁혀서 보시는 것이 좋습니다.

그리고 조정지역이냐 

비조정지역이냐에 따라 청약조건 및 전매 제한이 생깁니다.

부산의 조정지역은 

해운대구, 기장군, 연제구, 남구, 수영구, 부산진구, 동래구로 모두 7개구가 되며

청약통장 가입 2년이상, 세대주, 5년내 세대주원 모두 당첨 이력이 없어야 

1순위 청약이 가능합니다.

전매는 소유권 등기시까지 최대 3년이 제한되어 사실상 전매가 어렵습니다.

비조정지역은 

청약통장 가입 기간이 6개월 이상이면 세대주와 세대원 모두 1순위 청약을 할 수 있으며

계약 후 6개월후 부터 전매가 가능합니다.

아래 2018년 분양 일정들을 보시고

잘 체크해 주셨다가 원하시는 아파트의 분양이 되면 청약하시면 될 것 같습니다.

표로도 다시 드립니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오.

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안녕하세요.

오후가 되었지만 어제와 달리 여전히 태양은 힘을 내고 있어 햇살이 여전히 따갑습니다.

하지만 살랑 살랑 바람이 불어와서

춘천 남이섬의 넓은 잔디위에 돗자리를 하나 깔고 

사랑하는 사람과 팔베게를 하고 낮잠을 한숨 자면 너무나 좋을 것 같은 생각이 듭니다.

오늘이 금요일이니

가족들과 또는 연인에게 먼저 전화를 한번 걸어 보시는 것이 어떨까 합니다.

싸우셨다구요? 그래도 전화 먼저 한번 해보십시오.

오늘은

최근 투자를 문의 하시는 분들이 가장 걱정하며 말씀하시는 것들이

" 아파트 미분양이 너무나 많다고 하던데

재개발이 되어도 아파트가 제대로 분양이 될까요? " 

라는 말씀이십니다.

사실 뉴스에서 나오는 미분양의 자극적인 문구들과 달리

세부적으로 보면 뉴스의 기사내용과 사뭇 많이 다르다는 것을 아실 수 있습니다.

그래서, 상담을 하시는 분들께는 설명을 드리고 있기는 하지만

숫자적으로 나온 부분들을 다시 한번 보여드려야 되겠다 싶어서 포스팅을 합니다.

국토부에서는 매월 미분양 아파트 현황을 발표하고 있습니다.

그리고 부산시에서도 매월 구별, 아파트별 세부 미분양 아파트 현황을 발표하고 있습니다.

해당 자료를 기준으로 보여 드리겠습니다. ( 2018.4 기준 )

아래 그림처럼

전국적으로 미분양된 아파트는 무려 59,583호 나 되어서

자극적인 뉴스기사가 언뜻 맞지 않나 하는 생각을 하게 됩니다.

그래서 다른 지역은 제외하고 

부산의 전체 미분양을 숫자를 보면 2,427호가 되고 전년대비하여 무려 1522호가

증가 되어서 정말 미분양이 엄청 증가하고 있구나 생각이 드실수도 있습니다.

게다가 구별로 보면 

서구와, 부산진구, 사하구, 기장군이 도드라지게 많으며 게다가 해운대도 미분양이 있다니

하고 생각을 하게 되면 전반적으로 미분양 물량이 많아서 아파트 분양 자체가 쉽지 않겠다. 

라는 생각이 들수도 있습니다.

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그런데 중요한 자료가 하나 더 있습니다.

준공후 미분양 아파트의 숫자를 보면 다시 조금 달라집니다.

준공 후에는 겨우 250호 밖에 되지 않습니다.

게다가, 강서구의 미분양 141호를 제외하면 겨우 109호밖에 되지 않습니다.

그래서, 뉴스기사에서의 자극적인 부동산 관련 뉴스와는 대단히 다른 상황이 됩니다.

그래도, 

준공전 미분양 즉 2427호가 많지 않냐고 걱정을 하시는 분들을 위해

각 미분양 아파트별 상황 자료를 보면

( 아래 자료는 2030 부산'Story 님께서 부산시 자료를 다시 정리해 주신 자료입니다. 

해당 블로그에서 확인하실수 있습니다.  http://2030busan.com/221281816359 )

미분양의 수 2427의 존재가 좀 더 명확하게 확인이 됩니다.

대부분은 세대수가 작은 나홀로 아파트, 세대수가 작은 아파트이거나 

또는 위치적으로 서구, 사하구,강서구와 

기장과 같이 확장된 지역으로 실거주에서 지역 특성을 가지고 있는 지역임을 확인하실 수 있습니다.

따라서 

위 지표를 보면

부산의 미분양 부분은 뉴스에서처럼 걱정하실 정도는 아님을 알수가 있습니다.

추가로 말씀을 드리자면

현재와 같은 조정기 또는 하락기에서는 지역을 조금 좁히셔야 하며

부산시내이시라면, 그리고 세대수가 일정정도 이상이라면 일단 큰 걱정하지 않으셔도 되며

추가적으로 브랜드를 가지고 있다면 더욱 걱정하실 필요는 없습니다.

그렇다고

기장등이 좋지 않다는 얘기는 절대 아닙니다. 단지 흐름상 시간이 필요하다는 얘기입니다.

장기적으로 보신다면 동부산권 개발은 지속이 되고 충분히 가치가 있는 지역이며

해당 지역을 생활권으로 하시는 분들에게는 더 없이 좋은 주택 마련의 기회가 될 수 있습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.


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안녕하세요

오늘은 

어제부터 모델하우스를 개관한

많은 사람들로 부터 

관심을 가지고 있는 2개의 아파트에 대해서 알려 드리고자 합니다.

" 초량 베스티움센트럴베이 " 

그리고

" 화명 센트럴푸르지오 "

 분양 일정과 분양 금액에 대해 알려 드립니다.

두 아파트 모두는 주택재개발사업으로

초량1구역, 화명2구역의 결실로 세워지게 되었습니다.

최근 분양하는 아파트의 시세 동향을 보시는 것은 

부동산 전반의 영향을 주며 특히 재개발 지역의 손익 계산에도 도움이 되니

주요 아파트는 항상 관심을 가지시고 보시는 것이 좋습니다.

두 아파트는 둘다 1000세대 미만의 세다수가 작은 아파트라는 단점을 가지고 있고

북항 재개발이라는 큰 호재 지역 이라는 점 과 

주거와 숲세권의 큰 장점을 가진 화명 신도시의 역세권 아파트 라는 장점을 가지고 있습니다.

1. 초량 베스티움센트럴베이

- 초량1구역 주택재개발 정비사업

- 총 449세대 ( 일반분양 265세대 )

- 총 7동 ( 지하3층, 지상 28층 )

- 시공사 : 동부토건

- 특징 : 초량역 역세권, 명문학군, 원도심인근, 편리한 교통망, 북항 재개발 혜택지

- 분양가 : 1,120 ~ 1,360만  ( 발코니 확장비 비포함 )

2. 화명 센트럴푸르지오

- 화명2구역 주택재개발 정비사업

- 총 886세대 ( 일반분양 841세대 )

- 총 9동 ( 지하3층, 지상 35층 )

- 시공사 : 대우건설

- 특징 : 화명역 역세권, 편리한 교통, 화명신도시의 숲세권 및 편리하고 쾌적한 주거환경

- 분양가 : 1,150 ~ 1,380만 ( 발코니 확장비 비포함 )

고맙습니다.

좋은 하루하루 되십시오.

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안녕하세요

편안한 주말 보내고 계신가요?

바람이 너무나 많이 불고 해서 그것을 핑계삼아

오늘은 최근 좀 많이 피곤해서 집에서 쉬는 시간을 가졌습니다.

이번주는

부산지역의 부동산시장에서 한번 눈여겨볼만한 이슈가 하나 있었습니다.

바로 " 일광 동원비스타2차의 1순위 쳥약 결과 " 가 나왔습니다.

" 일광 동원비스타2차 "는

일광 중심상업지역과 일광역의 바로 옆에 위치하고 있어서 사실상

일광 신도시 분양아파트의 대장이라고 불릴수 있는 아파트 입니다.

어느정도 예상을 하고 있었지만

" 일광 동원비스타2차 "의 1순위 결과는 좀 참혹한 결과로 다가 왔습니다.

아래 표를 보시면

1순위에서 96A 타입을 제외하고 전 세대가 미분양이 되었습니다.

평균 22%라는 낮은 청약 결과를 보였습니다.

" 일광 동원비스타2차 "의  낮은 청약율을 

단순히 일광의 아파트 하나의 결과가 아니라 그 지역의 대장주였기 때문에

이 후에 기장, 일광을 바라보는 시장의 심리가 더 더욱 얼어 붙을 것으로 보입니다.

사실 그동안 저의 많은 글들에서

현재의 조정기에서는 확장된 시장으로의 투자보다는 

투자 금액이 오르더라도 다시금 중심시장으로의 투자를 추천을 드렸었습니다.

" 일광 동원비스타2차 "가 받아든 1차 청약율을 성적표는

사실상 시장에서의 투자가 많이 위축되어 있다는 것을 그대로 보여주는 결과 입니다.

해당 부분은 당분간 계속 지속될 것으로 보여

일광 및 기장 등의 부동산 시장을 걱정하시는 분도 많습니다.

하지만,

경쟁율이 낮기 때문에

투자가 아닌 일광 실거주자의 입장에서는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

언제나 말씀드리지만, 

무주택자이시라면 무리한 대출이 아닌 이상은 

경기에 상관 없이 신축 아파트를 매수하시는 것은 추천드립니다.

안정적인 생활과 주거환경은 그 이상으로 가정에 만족을 주실것이며

그리고

타 지역의 영향에 관계 없이 움직일수 있는 

부산 시장의 조정기가 언제까지 지속되지 않을 것이여서 

동부산권의 관광벨트 개발은 계속 이뤄질 것이기 때문에 시간을 두시면 분명히

이익을 보시게 될 것 입니다.

따라서, 내일 5/21부터 2순위 청약이 시작되므로 

분명히 관심을 가지시는 것이 좋습니다.

물론 실거주가 아닌 투자의 입장에서도

단기의 투기적 목적이 아니시고 시간을 가지시는 투자시라면 나쁘지 않습니다.

이제 시작되는

2순위의 성적표 역시 궁금하고 좋은 결과가 있으시기를 바랍니다.

편안한 주말 저녁 되십시오.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요

월요일은 너무 빠르게 지나가서 

오늘도 붙잡아보려했지만 휭하니 벌써 저만치 가버리고 있습니다.

오늘은 부동산의 주요 이슈 2가지가 있었고 

해당 부분은 그냥 한번 가볍게 보시는게 좋을 것 같습니다

그 2가지는 조정지역내 분양권 전매량의 감소 소식과 공시가격 공시 뉴스였습니다.

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1. 첫번째는 

조정지역내 분양권 전매 거래량 급감 입니다.

작년 4/4 분기에 비해 무려 27.6% 급감되었는데 

이것은 이미 시장에서 어느정도 예견된 것이었습니다.

그 원인은 

( 대부분 아시다 시피 )

1) 작년 말경(11/10)부터 조정지역 아파트의 전매가 

    소유권이전시까지 원천적으로 금지가 되므로

    작년 말(11/10)부터 조정지역내에서 분양된 아파트들은 전매를 할 수가 없었습니다.

2) 올초 부터 조정 지역내에서는 분양권 전매 시에는 50%의 양도세가 부가 됨에 따라 

    매도자에게 부담이 되는 상황으로 시장이 위축이 될 수 밖에 없었습니다.

세종시 분양권 전매 거래가 가장 급격히 줄은것으로 나타났는데 ( 지난해 4·4분기 1690건 )

올해 1·4분기 350건을 기록하였다. 

이는 그동안 많은 호재에 따른 매수의 힘이 계속된 분양에 따른 스트레스로 둔화된것이며

경기도에서는 광명시(-73.4%)와 하남시(-62.1%)가 큰폭으로 감소하였고

부산에서는 남구(-58.1%), 해운대구(-57.9%), 수영구(-53.5%)도 전기 대비 큰폭으로 

분양권 거래량이 줄었습니다.

조정지역내에서 분양권 단기투자를 통한 전매 이익은 사실 조금 어려운 것이 사실이며

이로 인해서

조정 지역외의 분양 지역이 풍선효과로 인하여 투자자 분들의 관심이 커질 것으로 보입니다.

* 참고 부산 조정지역 : 해운대구, 기장군, 연제구, 남구, 수영구, 부산진구, 동래구

2. 두번째는

국토교통부는 전국 1,289만 가구의 공동주택 공시가격을 

전국 250개 시·군·구에서는 개별 단독주택 396만가구의 가격 4월 30일 관보에 게재했다고 밝혔습니다.

공동주택은 전국 평균 5%, 개별주택은 5.12% 가량 상승되었다고 합니다.

공동주택 공시가격은 

작년도 부동산 시황을 반영한 것으로 전국 평균 5.02% 상승해 작년(4.44%)에 비해 \

상승 폭이 다소 증가하였습니다.

주로, 

재개발, 재건축 호재가 많은 지역이 상승하였으며 

특히, 서울시가 10.19% 가장 오름폭이 컷습니다.

뒤이어 세종(7.50%), 전남(4.78%), 강원(4.73%) 부산(4.63%) 순으로 올랐으며

조선·해운 등 주력산업 부진으로 침체한 경남, 경북, 울산 등 5개 시·도는 하락하였습니다.

상승폭이 큰 주택의 특징을 간단히 보면 

큰 집이(84이상) 오른폭이 더 컸고 서울·부산·세종,수도권 등의 주요 중심지역과 

또한 가격이 비싼 주택이 더 많이 상승하였습니다.

개별주택 공시가격은

전국 250개 시·군·구에서는 개별 단독주택 396만가구의 가격을 4월 30일에 각각 공시했습니다.

제주, 부산, 서울 등 6개 시·도는 전국 평균(5.12%)보다 상승률이 높았던 반면

대전, 충북등 11개 시·도는 전국 평균보다 상승률이 낮은 것으로 나타났습니다.

전반적으로 공시가격등을 보면 

크게 세종과 함께 수도권지역과 주요 광역대도시 vs 지방 으로 나뉘고

그리고 세분화 하여 강남권이 순위 상위권을 휩쓴것처럼 

그 지역내에서도 고급화, 질적으로 경쟁력이 있는 곳과 아닌곳으로 나뉘어져

양극화 현상이 두드러 지는 것을 볼수 있습니다.

투자의 관점에서도 

현재이 시기에서는

확장하기 보다는 조금더 지역 폭을 줄여서 중심지역을 고려하시는 것도 좋을 것 같습니다.

공시가격은 

조세 부과와 건강보험료 산정, 기초노령연금 수급대상자 결정, 재건축부담금 산정 등 

60여 종의 행정 분야에 활용됩니다.

오늘자 기사가 종부세 대상자 14만가구로 무려 52%가 늘었다는 기사 많이 나와서

주로 종부세에 대해 걱정을 하시고 계시기는 한데 서울 강남권에 81%가 집중되어 있습니다.

잠깐, 종부세 납부 대상자에 대해 말씀드리면

6월 1일 기준으로 

▲아파트, 다가구·단독주택 등 6억 원 초과 주택(1세대 1주택자는 9억 원) 

▲5억 원 초과 종합합산토지(나대지, 잡종지 등) 

▲80억 원 초과 별도합산토지(상가·사무실의 부속 토지 등) 소유자만 해당 되므로

서울 강남권을 제외하고는 부산에서는 해운대등 지역을 제외하고는 크게 영향을 받지는 않습니다.

주택 소유자들은 

부동산공시가격알리미 또는 시·군·구청 민원실에서 내달 29일까지 공시가격을 열람하고 

이의를 신청할 수 있습니다. 

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오

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안녕하세요

너무나 휭하니 지나고 아쉬움만 가득 가득히 남는 주말의 끝자락..

일요일 밤입니다.

최근의 경기 상황으로

최근 재개발과 건물등 

투자자 분들을 만나서 함께 말씀을 나누다 보면 많은 걱정을 하고 계십니다.

특히, 

뉴스등에서 전국적 미분양 물량의 증가!!, 특히 부산에서의 미분양 물량의 증가!!

등이 많이 다뤄지면서 더 큰 고민들을 말씀하십니다.

하지만, 더 세분화되고 있는 양극화 국면에서 그냥 뭉퉁거린 숫자 지표는 아무런 의미가 없습니다.

저의

얼마전 포스팅했던

봉래 에일린의 뜰과 사하 동원비스타의 분양경쟁율과 부산부동산전망

( http://letsweb.tistory.com/1151?category=728607 ) 이라는 포스팅 뿐만아니라

모든 글에서

실수요+질적프리미엄을 기준으로 양극화는 심해질 것이라고 말씀을 드렸습니다.

그럼 

부산 미분양 상황표를 보시겠습니다.
( 자료는 2030 님이 정리해 주신  자료 입니다.http://2030busan.com/221257476773 )

하나씩 살펴 보겠습니다.

전체적 흐름을 중심으로 말씀을 드리겠습니다.

1. 전체 미분양은 무려 11%나 됩니다.

     아파트가 25층이면 해당 라인에 5~6개가구나 빈집이라는 얘기입니다.

     작지 않은 숫자입니다.

2. 숫자상으로 보면

     미분양 주택수의 상위 5개 구를 보면 

     서구 > 부산진구 > 기장군 > 사하구 > 해운대구 

     로 구성이 됩니다.

    1) 서구는 

      동구와, 중구의 배후 지역으로 

      모양으로 길게 늘어서 있는 지역이며 산이 많고

      안타깝게도 지하철 역이 불과 3개 밖에 거쳐 가지 않는 지역입니다.

      사실 그간 아파트 공급이 많지 않아 

      대단지 아파트 공급시에 기대가 많은 지역이기도 합니다.

      그래서, 

      서대신6,7 재건축인 대신푸르지오는 역세권이기도 하고 서구의 중심생활권이 

      바로 인근에 있어 주거 환경등으로 실수요의 입장에서 높은 점수를 받아 선택받았습니다.

      하지만,

      서구의 대부분의 미분양 물량은 "현대힐스테이트 이진베이시티"의 물량입니다.

      송림공원과 바다를 끼고 지어진 조망이 멋지고 남항대교와 중구 남포동, 광복동의 

      생활권이라고  하여 많이 기대한 아파트이긴 하지만

      사실상 주변 여건들을 고려하면 

      주거 환경이 실 거주의 입장에서는 좋지 않아 투자자들의 눈에 보이는 투자 가치와

      실거주에서의 입장의 차이가 좀 크게 드러나 보이는 곳이기도 합니다.

      게다가, 분양가는 무려 1361만~1761만원이나 되는 놀라운 금액을 보였습니다.

      서구는, 사실 원도심인 중구와 동구의 훌륭한 접근성을 가지고 있기는 하지만

      산을 많이 가지고 있고 지형특성상 앞으로도 대단지 아파트의 공급은 쉽지 않아 보입니다.

  2) 부산진구는

      서면을 품에 안고 양정과 가야등을 가지고 부산의 업무 중심, 상권 중심지역입니다.

      부산시민공원과 서면이라는 중심 상권을 인근에 품게 되면

      실수요의 입장에서도 반길만한 왠만하면 실패하지 않는 지역입니다.

      서면(전포)아이파크의 경우는 황령산을 뒤로 하고 서면을 바라보고 지어졌으며 

      평당 1060~1300 정도의 분양가를 기록하였고 현재도 프리미엄이 꽤 높게 형성되어 

      있을 정도로 인기가 있습니다.

      부산진구의 미분양의 주인공은 "협성휴포레시티즌파크"와 " 서면6차 봄여름가을겨울 " 

      입니다.

      협성휴포레시티즌파크는 시민공원을 끼고 서면 접근성을 가지고 있기는 하지만

      사실상 도보로 이동할 수 없는 시민공원과 

      주변 환경이 개발이 더 많이 필요한 부암동 지역임에도

      협성이라는 브랜드 파워로 평균 1350만원 최고 1560만원대의 분양을 진행하였습니다.

      서면6차 봄여름가을겨울는

      범일역과 범내골 사이의 266세대 밖에 되지 않는 소단지 아파트 이며

      아파트 뒤와 옆쪽으로 오래되고 낡은 주택지역이 밀집해 있습니다.

      일단 단지가 작으면 

      주거 편의성과 환경 개선이 쉽지 않아 실수요자들의 입장에서 선택이 쉽지 않습니다.

  3) 기장군은

      동부산 관광 개발로 얼마전 일광 택지 분양시 초유의 사이트 마비라는 사태가 일어날 

      만큼 많은 분들의 관심을 가지고 있는 지역이기도 합니다.

      이미 자리를 잡아가고 있는 정관 신도시와 이제 시작하는 일광신도시가 대표적입니다.

      미분양숫자가 많은 것은 그만큼 개발이 되지 않아 새롭게 시작하는 신도시로

      많은 아파트가 공급되어서 입니다.

      주로 일광신도시 부분에서 전반 미분양이 발생을 하였습니다.

      일광신도시 아파트는 해당 지역에서 거주하는 분들이 사시기에는 좋지만 

      부산에서 일광으로 이주하여 다시 부산으로 출퇴근하기에는 쉽지 않습니다.

      따라서, 실수요의 입장에서 조금더 고민이되는 지역입니다.

      게다가 부동산 경기가 전반 침체가 되면서 투자가 따라가지만, 결국 줄고 있고

      실수요 보다 더 많은 공급으로 미분양이 발생하였습니다.

      하지만, 분명 메리트가 있고 주변 관광 및 공업단지 등의 거주자가 있어 실수요가 일정정도

      존재하기에 선호하는 브랜드인 푸르지오등은 먼저 선택이 되어 미분양이 없고 

      계속 지켜봐야 할 지역입니다.

 4) 사하구는

     신평장림 공업단지등 큰 공업단지를 끼고 있는 지역으로

     실거주의 실수요자들의 수요가 충분히 존재하고 있는 지역이어서 많은 주택과 

     소단지 아파트와 빌라가 밀집되어 있는 지역입니다.

     따라서, 대단지 아파트의 공급 역시 없어 대단지 아파트의 공급시 기대가 되는 지역이기도

     합니다

     부산에서는 개발에서 조금 미뤄져 있는 지역이기도 합니다.

     사하구의 미분양 아파트를 보면 선호브랜드인 이편한세상은 겨우 4개 미분양인 반면

     대부분 소단지이며 중소브랜드 아파트 입니다.

     단지수가 작으면 실수요의 입장에서 주변시세보다 높은 신축 아파트를 선택해야 하는

     것이 향후 가치와 주거 편리성과 주거환경을 고려할때 쉽지 않습니다.

 5) 해운대구는

     서울의 강남과 같이 실수요가 항상 존재하는 곳으로

     바다를 끼고 있는 좋은 조망 환경과 

     대단지 아파트들이 밀집되어 실거주하기에 더할나위 없는 주거환경을 가지고 있습니다.

     또한, 대부분 프리미엄 고급 아파트로 각 아파트가 부산 어디 아파트와 비교하여도

     질적으로 좋은 경쟁력을 가지고 있기 때문에 

     이런 모든 조건상으로 

     소단지 아파트들 조차도 해운대에서는 분양에서 큰 어려움을 가지고 있지는 않았습니다.

     다만, 해운대구가 좀 넓은 지역이기 때문에 해운대라는 위치적 장점이 없는 그리고

     대규모 밀집 아파트 단지들과 떨어져 있는 지역 부분은 해운대라고 하여도

     현재의 조정장에서는 미분양이 발생할 수 있습니다.

3. 결론

이상으로 미분양 상위 5개구에 대해서만 간략히 체크해 보았습니다.

부산 전지역에서 미분양이 발생하고 있습니다.

그것이 당연히 부산 전지역의 모든 부동산이 어려움을 겪고 있다는 것을 의미 하지는 않습니다.

현재의 하락 또는 조정장에서는 실수요가 이끌고 투자가 보완을 하게 됩니다.

동일 지역 내에서도 다른 상황이 발생하고 있으며 

단순 숫자로만 판단하지 마시기 바라며 단순 숫자로 보게 되면 해당 지역 전체에 대한 왜곡된

시선을 가질수도 있습니다.

동일 지역에서도 개별 세분화된 시선으로 보고 왜 그런 숫자가 나왔는지를 다시 보셔야 합니다.

부산은 

어떤 외부의 요인에 상관없이 스스로 움직일수 있는 성숙된 시장이지만

현재의 경기 상황에서

당분간은 위치와 질적프리미엄을 통한 질적 경쟁을 통한 양극화는 계속 심화 될 것입니다. 

정리를 하자면

  1) (가장중요) 실거주, 실수요의 입장에서 가치가 있는가

  2) 개발 호재로 인하여 실수요보다 투자적인 부분이 가격 상승을 인도하고 있는건 아닌가

  3) 소단지는 큰 장점이 없는한 여전히 선택을 받기에 조금 어려움을 가지고 있다.

  4) 주변 시세와 비교시 메리트가 있는가

  5) 선호 브랜드, 질적프리미엄을 가지고 있는가

그리고 

추가로 드릴 말씀은

무주택 보유자이시라면 

경기와 상관없이 본인의 여건에 맞는 선에서는 

구매를 하시는 것이 자산가치의 상승과 주거 만족도의 측면에서 당연히 추천드리며

투자적인 입장이시라면

조금더 고민을 하시고 주위의 좋은 공인중개사분들과 상의하셔서 판단하시는 것이 좋습니다.

그리고 판단하셨다면 뒤를 돌아보지 말고 빠르게 진행하시는 것이 좋습니다.

모든 것은 타이밍입니다.

=============================================

저의 다른글 도 참조하시면 아주 조금이라도 도움이 되실것 같습니다.

1 부산아파트 시세 상위권 지역과 그 이유

http://letsweb.tistory.com/1087?category=728607

2 부산 각구별 부동산 전망

http://letsweb.tistory.com/1046?category=728607

  

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바라며 힘찬 월요일 맞이 하십시오.

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안녕하세요

오늘 밤은 

양도소득세 관련하여 좋은 글이 있어서 공유 드립니다.

https://blog.naver.com/genesis421/221253626756

우리가 4월 1일 이후로는 양도세가 중과가 된다는 것을 모두 알고 있는데

그냥 단순히 2주택이면 10%, 3주택이면 20%가 중과 된다는 것은 알고 있었지만

그 것이 의미하는 바를 잘 이해하지 못하시는 부분이 많습니다.

간단하게 정리하여 아래 부분만 살펴보시면 됩니다.

1. 기본은 보유 주택 수에 따라서는 양도세를 계산하여 생각하고

--+--

2. 양도세가 중과되는 것은 양도세 중과 대상 주택이냐를 보아야 하는 것으로  

     양도세 중과 대상주택의 수를 기준으로 체크해야 되는 것입니다.

3. 양도세 중과 주택이라는 것은 그 주택이 조정대상 지역에 위치하였는가  와

    플러스 해당 지역이 아니여도 기준시가 3억원을 초과하는가 가 그 대상이 됩니다.

    ( 군, 읍, 면 지역은 제외 )

4. 따라서 양도세 중과 대상 주택이 2주택이면 10% 가산, 3주택이상이면 20%가 

    중과 된다는 것입니다.

참고로

조정대상지역은

1. 서울

2. 경기도 고양시, 과천시, 광명시, 남양주시, 동탄2신도시, 성남시, 하남시

3. 세종시

4. 부산 해운대구, 연제구, 동래구. 수영구, 남구, 부산진구, 기준군

입니다.

이 정도만 생각하시면 되며

실제로 해당 부분에 대해 대상이 되신다면 

세금에 관련해서는

주위의 세무사 분들에게 문의를 하시는 것이 가장 정확합니다.

그리고 저의 1세대 1주택 요건 포스팅도 참조해주시면 될 것 같습니다.

https://blog.naver.com/nackyeop/221179118338

제가 포스팅한 글 중에 가장 짧은 글이 되겠네요 ^^

편안한 밤 되십시오

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안녕하세요

오늘은 봄비가 내렸고 이제 이비가 그치는 다음주가 되면

봄꽃들이 더욱 더 색을 더하고 나뭇잎들은 하루 하루 더 푸르름을 더해할 것으로 보입니다.

오늘은 자기전 많은 분들이 금주에 문의 주셨고 대답을 드렸던 부분에 대해

짧게 쓰고 자야 겠습니다.

최근 만나는 많은 분들이 얘기를 하십니다.

어디 아파트 가격이 얼마를 내렸고, 저기 아파트가 얼마를 내렸다.

부동산이 전반적으로 너무 침체되어 거래가 안되고 가격이 전부 내려가는 것은 아닌가?

재개발 역시 이제 힘들어지는 것 아니냐?

맞기도 하고 아니기도 합니다.

얼마전 소개해 드렸던 2개의 분양 소식

바로 영도 봉래 에일린의 뜰 과 사하비스타동원 은 

( http://letsweb.tistory.com/1122?category=728607 )

많은 분들이 걱정하는 부산의 조정장(또는 하락장)에서도 전 세대 1순위 마감을 하며 

높은 경쟁율을 기록 했습니다.

2곳은 모두 지난 5일 청약 접수를 동일하게 시작하였으며

‘봉래 에일린의 뜰’ 은 

1순위 청약 접수를 받은 결과, 522가구(특별공급 제외)모집에 1만6506명이 몰려 

평균 31.62대 1로 전 주택형 마감했고 

특히, 전용면적 102㎡이 2가구에 348명이 신청해 174대 1로 경쟁이 가장 치열했습니다.

또한,

‘사하역 비스타동원’ 은 

일반 분양 159가구 모집에 1,961명이 지원해 12.3대 1의 경쟁률을 기록했습니다.

일부 뉴스기사를 보면 

위 2개의 결과를 내세우며

여전히 부산의 부동산 시장이 분양으로 훈풍이 불며 

이어서 추가로 진행되는 분양 또한 좋을 것으로 보인다는 기사도 많습니다.

하지만 좀더 신중하게 접근하셔야 합니다.

위 2개의 지역은 

북항을 바로 바라보며 오랫동안 신규 아파트 공급이 없었던 원도심 초 접근 우수성의 입지와

지하철역을 끼고 있는 초 역세권과 동일하게 신규 아파트 공급이 없었고 일반 분양이 아주 작았다는

각각 무시할 수 없는 프리미엄과 특징을 가지고 있는 지역이었습니다.

따라서 

2개의 지역의 높은 경쟁률이 높다고 하여도 부산 부동산은 전체적으로는 여전히 조정장 또

하락기 로 또 시작되는 다른 분양 부분은 그 곳만을 다시 자세히 봐야 합니다.

저의 이전 포스팅에서도 여러차례 말씀을 드린 것처럼

부산은 지난 5~6년간의 긴 대세상승장을 지나치며 전국의 부동산 상승률 이끌었었습니다.

그 기간을 거치며 이미 충분한 공급으로 양적인 성장은 꼭짓점에 다다랐고

이제 질적인 성장과 경쟁이라는 다른 차원으로 접어 들었습니다.

(아파트 상승 지수  ( 빠숑님 https://blog.naver.com/ppassong 의 데이타 참조 )

양적인 성장이 아닌 질적인 성장과 경쟁이라는 것은

동일 지역내에서라도 단순 공급 부분이 아닌 

공급되는 부동산의 자체 프리미엄 경쟁력이 있는 것인가가 중요합니다.

그 프리미엄으로는 위치, 교육, 환경,  교통 그리고 그 자체의 품질입니다.

이것은 실수요자들 선택의 가장 중요한 부분입니다.

부산은 현재 전체적 평균으로 부동산 지수에서 하락세를 보이고 있지만

지역에 따라 오름과 하락을 같이 또 다르게 가지고 있습니다.

같은 금정구, 동래구, 동구, 해운대구 내에서도 다른 양상을 보이고 있습니다.

바로 다른 글에서도 언급했던 지역내 양극화 현상입니다.

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현재의 조정기 또는 하락기에서는 단 2가지만 생각하시면 됩니다.

가장 중요한 한가지

[ 투자자들의 손에 의해 가격이 좌우되는 지역인지, 아니면 실수요가 충분한 지역인가 ]

그리고, 또 한가지

바로 위에 말씀드린 [ 그 부동산만의 프리미엄이 무엇인가 ..]

위 2가지만 고려 한다면 

부산 부동산은 그 어떤곳도 아직도 가격 측면에서 높지 않으며 여전히 상승할 수 있는 

여력을 충분히 가지고 있습니다.

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부동산, 아파트, 주택 뿐만아니라 상권에서도 

경기가 하락하고 있다면 좀 더 중심상권으로의 좁히는 접근 방법이 좋습니다.

따라서, 좀더 신중한 접근이 필요하며

주변의 공인중개사 분들과 상의하시거나 많은 글들을 보시며 판단하셔야 될 것 같습니다.

저의 최근의 글들이 다 좀 비슷한 결말을 내리고 있는데

현재의 시장 상황이 변함이 없이 이어지고 있다라고 생각하시면 되며 여러번 강조해서 말씀드려도

투자하시기에는 지나침이 없이 자주 생각하셔야 되는 부분입니다.

이상까지 

개인적인 의견이었습니다.

잘못된 내용이나 수정될 부분에 대해서는 의견을 주시면 수정하도록 하겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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