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안녕하세요. #로이의렛츠부동산 입니다.

오늘 아침 10시에 국토교통부에서 보도자료가 배포 되었습니다.

보도자료를 보고 바로 소식을 알려드리려고 했는데

1시간 동안 고객분들로부터 여러 전화를 받느라 시간이 늦어졌습니다.

오전부터 뉴스기사등에 관심을 기울이고 계셨던 분들은 모두 이미 알고 계시겠지만

정리를 해드리도록 하겠습니다.

국토교통부는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 일부지역에 대해 조정대상지역을 해제하고

일부 지역은 추가로 지정하였습니다.

1. 조정대상지역 해제

부산광역시의 4개 지역

+ 부산진구

+ 남구

+ 연제구

+ 기장 (일광)

-> 이로서 현재 부산에서는 동래구, 수영구, 해운대구만 조정대상지역으로 유지 되고 있습니다.

2. 추가 지정지역

+ 수원 팔달구,

+ 용인시 수지구*기흥구

3. 기존 부산 7개구 는 청약시 거주민 우선공급 강화

+ 해운대구, 수영구, 남구, 동래구, 연제구, 부산진구, 기장(일광)

+ 거주기간 3개월 -> 1년으로 부산시 고기 새정 ( 2019.1월말)

부산에서 해운대구, 동래구, 수영구가 아직 조정대상지역으로 남게 되어 안타깝지만

조정 해제된 지역을 중심으로 조금은 부동산 전반에 숨통이 트이지 않을까 생각이 됩니다.

특히나,

남구, 부산진구 등의 지역에서의 재개발지역이

9.13 이후로 이주비대출, 조합원중도금대출등의 제한으로 자유로워 지면서

거래가 다시 활성화 될 것으로 보입니다.

그리고

정부에서도 현재의 부동산경기 뿐만아니라 내년 경제 경기에 대해 엄중하게

생각하고 있음을 보여준 것으로 보이며

내년의 경기 부양 정책이 조금은 더 빠르게 움직일 것으로 예상 됩니다.

조정지역으로 해제됨으로 인해 규제가 풀리는 것들중

주요 사항만 간단히 다시 말씀 드리겠습니다.

1. 양도소득세 중과 해제 , 장기보유특별공제 적용

+ 2주택자 10%, 3주택자 20%로 중과가 해제

+ 다주택자 장기보유특별공제가 적용이 됩니다.

2. LTV, DTI 완화

+ 무주택자 LTV 70%, DTI 60%

+ 유주택자는 -10%

3. 비과세 강화 요건 해제

+ 1가구 1주택자의 양도세 비과세는 2년이상 보유만으로 비과세 ( 거주요건 삭제 )

+ 일시적 2주택 기간이 3년으로 변경 ( 조정지역은 2년 )

4. 주담대 제한 해제

+ 주택 신규 구입 목적을 위한 주담대 원칙적 금지가 해제되어

개별 인원의 상황에 따라 판단이 됩니다.

+ 고가주택(공시가 9억) 구입시 주담대 제한 해제

5. 분양권 전매 제한 해제 및 세율 완화

+ 분양권 전매 제한(3년)에서 6개월로 해제되어 자유롭게 전매가 가능합니다.

+ 분양권 전매시 일괄 양도세 50%가 양도차익에 따른 기본 세율로 변경이 됩니다.

6. 청약 자격 요건 완화 및 가점제 적용 대상

+ 쳥약 가점제 적용이 85제곱미터이하 75 -> 30%, 초과는 30 -> 0%

+ 청약통장 가입 1년, 세대주,세대원 관계없이, 보유주택수 관계 없이 1순위 청약가능

--> 다만, 거주요건은 해당 지역에 1년간 거주

추가적인 사항은

저의 다른 포스팅을 참조하여 주십시오

조정지역해제자료 전문확인

181228(10시이후) 조정대상지역 조정을 통한 시장안정 기조 강화(주택정책과).pdf

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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거제2구역, 온천2, 4구역,

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안녕하세요. #로이의렛츠부동산 입니다.

최근 상담들을 하면서

2019년에 변경되는 부동산 제도나 세법등에 설명을 드리기도 하였고

얼마전 통과된 세법 개정안은 포스팅을 해드리기도 하였지만 여러 문의가 계셔서

부동산에 관련된 부분중 주요한 부분만 간단하게 다시 정리를 한번 해드리겠습니다.

2019년 변경되는 부동산 제도 및 세법

1. 공정시장가액비율 매년 5% 상향

- 2019년부터 공정시장가액비율은 매년 5%씩 상향되어 2022년까지 100%로 상향될 예정입니다.

- 공정시작가액비율은 공시지가에서 납세자 부담을 경감시키기 위해 지난 정부에서 80%로 적용하였습니다민

현재의 공시지가 역시 시세를 반영하지 못하고 있는데 추가적으로 공정시장가액 비율을 적용하는 것은

  맞지 않다는 비판이 많아 다시 점차적으로 상향하기로 하였습니다.

2. 종합부동산 상한 세율과 적용세율 조정

- 올해 낸 세금에 비해 과도하게 상승하여 부담이 되는 것을 억제하가 위해서 정해 놓은 것으로

3주택자는 300%, 2주택자는 200%로 세부담이 상한이 조정되었습니다.

- 1주택자 또는 조정대상지역 외 2주택자의 보유세는 0.5~2.7, 3주택자는 0.6~3.2%로 조정됩니다.

3. 주택임대소득 소액 소득 비과세 소멸 및 분리과세

- 그간 연간 2000만원까지의 주택임대소득은 비과세 되었었지만 2019년부터 분리과세가 됩니다.

- 주택임대사업자 등록시 기본공제 400만원, 필요경비 인정비율 60%,

   미등록시는 기본공제 200만원, 필요경비 인정비율 50%로 축소가 됩니다.

4. 분양권 : 이월과세대상 자산에 포함

- 그동안 분양권은 이월과세대상에서 제외되어 있어서 절세 방안으로 활용되어 왔지만

시행령 개정이 되어 빠르면 내년 상반기 부터 이월과세 대상 자산에 포함 될 예정입니다.

- 따라서, 사전증여를 하여도 5년이내 매도시에는 이월과세 대상이 되어 증여자의 취득가액을 

   기준으로 양도소득세가 적용이 됩니다.

5. 신혼부부 생애최초 주택 취득세 감면

- 2019년 부터는 생애최초로 주택을 취득하는 신혼부부는 취득세가 50% 감면이 됩니다.

- 그 기준은 만20세이상, 혼인신고후 5년이내, 연소득 5000만원이내 ( 맞벌이 7000만원)

수도권 4억, 그외 3억원으로 전용 60 제곱미터 이하인경우가 조건입니다.

6. 다주택자 산정 배제 소형주택 범위 축소

- 3주택자 산정에서 빠지게 되는 소형주택의 기준이 2억원 이하, 전용 40 제곱미터 이하로 축소 됩니다.

7. 장기보유 특별공제율 축소, 배제

- 장기 보유특별 공제가 아래와 같이 다주택자는 최대 30%, 1주택자는 최대 80%로 조정이 됩니다.

- 2020년 이후 양도되는 1주택자는 거주기간 2년시에 80%까지 적용이 되며

단순보유시에는 30%까지 적용이 됩니다.

- 조정지역에서는 2018.4월 이후 다주택자가 조정지역내 주택 양도시에는 장기보유 특별 공제가 배제 됩니다.

8. 청년 우대형 쳥약통장 가입 대상 확대

- 기존 19~29세로 제한되었던 청년우대형 청양통장 가입 대상이 19~34세로 확대가 됩니다.

- 연급여 3000만원 이하, 무주택 세대주에 한하며 2021년까지만 가입이 가능 합니다.

- 병역기간은 별로로 인정

9. 실거래 신고 기간 축소

- 현재 60일이던 주택 실거래 신고 기간이 30일로 축소가 되며

- 계약의 무효, 취소시에도 신고 의무화가 되었으며

- 위반시 최고 3000만원 과태로

- 이는 시행령 개정 공포후 6개월 뒤 시행됩니다.

10. 준공공임대 요건

- 준공공임대 주택의 경우 양도소득세 70%의 혜택이 있지만 요건을 갖추어야 합니다.

- 국민주택규모이하, 2018년 9월 13일 이후 취득시에는 기준시가 6억원이하

- 8년이상 임대 의무 및 장기 임대 주택으로 등록하여야만 합니다.

- 다만, 조정대상지역에서는 2018년. 4월 1일 이후 등록되는 임대주택은 준공공이 아니면 장기보유특별공제 배제

11. 사실혼 배우자 주택 포함

- 사실혼 관계를 유지한 배우자도 혼인한 배우자와 동일하게 동일 세대로 보아 주택 수에 포함이 됩니다.

- 이는 다주택자가 위장 이혼을 하여 양도소득세 비과세 혜택을 받는 허점을 보완한 부분입니다.

12. DSR , LTV

- 상환능력 중심으로 심사하는 DSR 관리지표가 지난 10월 은행권에 도입된 데 이어

2019년 2월에는 상호금융업, 4월은 보험업, 5월은 저축은행과 여신전문금융회사에 순차적으로 확대된다.

- DSR = ( 주택담보대출 원리금상환액 + 기타 다른대출 원리금 상환액 ) / 연소득 * 100

- DSR니 70%가 넘어가면 은행에서 관리 대출이 되기 때문에 대출에 제한이 생길수도 있습니다.

13. 청약가점 자동확인

- 2019년 하반기부터 아파트투유 등을 통해 개개인의 청약가점을 바로 확인이 가능합니다.

- 기존에는 개인이 직접 각 부분을 입력하여야 해서 잘못된 가점이 나와 당첨후에 부적격자가 나오는 경우가

많았습니다.

14. 분양권, 입주권 청약시 주택 간주

- 분양권, 입주권은 청약시에 주택으로 간주하여 무주택자가 되지 않습니다.

이상으로 14개 정도로 정리했으며

그 외 9.13이나 주택개정안등은 제 블로그에서 검색해서 보시면 됩니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오.

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거제2구역, 온천2, 4구역,

양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 가야1구역

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안녕하세요 "로이의 렛츠부동산" 입니다.

오늘 11시에 다들 궁금해 하시며 기다리셨던 국토교통부에서 신도시3기가 발표 되었습니다.

3기 신도시 발표

* 주요 사항

- 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천계양 테크노 밸리, 과천

- 총 12만 3000호

- GTX 광역노선 위주, 서울 30분 출퇴근 가능 거리로

- 자족형 일자리 도시 창출을 위해 벤처기업과 도시형 공장 부지 확보

- 100% 국공립 유치원 설립

- 광역교통망 조기 완공을 위해 조기 자금 투입

* 투기 방지위해

- 감시활동 강화 및 토지거래허가구역 조기 지정

* 공급 일정은

- 대·중규모 택지의 경우 내년(2019년) 하반기 지구지정,

2020년 지구계획 수립·보상에 착수해

2021년 주택공급을 시작할 계획

* 추가로

- 중·소규모 택지 서른일곱 곳, 3만3천호 공급 계획

- 지역별로는 서울 1만9천호, 경기도 11만9천호, 인천시 1만7천호.

이상이 요점입니다.

각 지역별 상세 부분을 보시게 되면

남양주 왕숙은

남양주시 진접·진건읍, 양정동 일원으로 주택 6만6000호가 공급되며

광역급행철도(GTX) B노선에 풍양역이 신설되고 역 중심으로 자족용지 약 140만㎡를 조성할 계획입니다.

이는 판교테크노벨리의 2배 정도 규모가 됩니다.

하남 교산은

하남시 천현동, 교산동, 춘궁동 상·하사창동 등 일원으로 3만2000호가 공급되며

   서울도시철도3호선이 연장될 예정이며 자족용지 약 92만㎡를 조성할 계획입니다.

인천시 계양구는

귤현동, 동양동, 박촌동, 병방동, 상야동 일원의 인천 계양도 1만 7000호 규모가 공급되며

인천 1호선~김포공항역에 신교통형으로 8㎞ 구간 S-BRT가 신설되며

특히 이곳에는 가용면적의 49%인 약 90만㎡를 자족용지로 조성하고 그 3분의 2를 도시첨단산단으로

중복 지정하고 기업지원허보 스타트업캠퍼스, 창업지원주택 등을 통해 기업을 유치할 계획입니다.

과천은

과천동, 주암동, 막계동 일원우로 약 7000호 규모가 공급될 예정이며

과천~송파간 민자도로 노선이 확장·변경할 계획이고

   가용면적의 47%인 약 36만㎡가 자족용지로 조성활 계획입니다.

이와 더불어 같이 발표 된것이

광역교통망 조기 완공부분은

수도권 광역급행철도(GTX) A·C 노선과 신안산선의 조기 착공을 하고

GTX-B 노선과 신분당선 광교∼호매실 연장 사업, 계약∼강화 고속도로 등 교통망 구축 사업과

수색역, 김포공항역, 선바위역, 하남·강일·남양주권, 청계산역 인근에 광역급행버스(M-버스) 신설을 추진하고,

2층 버스 도입도 확대할 계획이라고 합니다.

이번 공급 과 대책 발표등으로

정부의 공급 의지를 보여주기도 하였고

하남, 과천, 남양주등의 강남 진입이 다소 편하여 강남등으 집값 안정화에 도움이 될 것으로 보입니다만

이번 공급 역시 제한적이며 일시적인 영향으로

한정된 토지속에서 계속 공급이 부족한 서울 지역의 집값 상승은 조금의 정체 후 계속 될 것으로 보입니다.

이것보다 반발이 우려 되는 곳은

2기 신도시는 판교, 성남위례 , 광교 등은 최고의 신도시로 성장하였지만

대부분의 지역들은 3기 신도시보다 더 멀리 떨어져 있습니다.

2기 신도시는 일부 지역을 제외하고는 금번에도 발표되었던 자족형 도시의 구성을 하지 못했고

광역교통망의 건설이 계속 지연되면서 아직도 미완성으로 남아 있습니다.

이로 인해 2기 신도시는 집값 하락등이 예상되어 정부의 발표를 믿고 입주한 분들의 반발은 당연해 보입니다.

따라서

3기 신도시 개발로의 집중이 필요하겠지만, 2기 신도시를 포함한 수도권 광역교통망 건설등에 함께 집중을 해야

될 것으로 보입니다.

물로 그외 공공택지구로 지정된 광명 하안등의 반발 역시 우려가 됩니다.

부동산 시장의 안정화를 위해

부족한 공급을 확대하고 계획을 발표하는 것은 너무나 좋은 일이지만

오늘 같이 발표한 정부의 방향과 앞으로의 계획은

신뢰성을 가지고 이를 실행하고 약속되고 지켜질때 그 효과가 나오게 됩니다

우리는 이미

2기 신도시등을 통해서 택지, 주택의 공급이 중요한 것이 아니라

그를 뒷받침하며 발표된 교통망 및 자족도시로의 개발 계획이 함께 지켜지지 않았을때 어려움을 보았습니다.

따라서,

저는 이번 3기에서는

단순히 택지, 주택공급이 우선이 아니라

2기, 3기 신도시에 필요한 수도권 일대의 교통망 확충을 먼저 진행하는 것이 중요하리라 생각됩니다.

앞으로 잘 진행이 되기를 바랍니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 랍니다.

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양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역

거제2구역, 온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역

좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역

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안녕하세요. 로이의 렛츠부동산 입니다.

제가 올해 상반기에 가장 많이 방문을 했던 좌천범일통합3지구 그리고

그 바로 옆에 위치해 있는

           #자성고가교가철거 예정입니다.

부산시 시민소통창구인 "# OK 1번가 " 의 첫번째 시민 요청 사업으로 자성고가교 철거를 확정하고

사업을 진행하게 되었습니다.

자성고가교는 1969년 건설된 최초 고가교로 훌륭한 역할을 해왔지만 노후가 되어 안정등 이유로

철거 여론이 많았고 현재 통제 입간판 등의 작업을 공사 준비를 서두르고 있습니다.

- 2019년 1월 3일 오전 10시 전면통제

- 2019년 10월 공사 완료 예정

사실 그간 오래전 지어지 여러 고가교의 도로 확장 효율성측면 보다

단점으로 지적되어온 인근 주변의 공동화 현상등으로 인한 부작용등으로 인해

시내에 건설된 고가교는 철거를 계획하고 있는 곳이 많습니다.

자성고가교가 철거하고 주변의 변화 역시 다시 한번 지켜보아야 될 것 같습니다

자성 고가교의 철거를 시작으로

자성대 공원의 도시재생사업과 주변 원도심의 재생사업이 탄력을 받기를 기대하며

바로 앞의 55보급창 이전 역시 대체부지 확보등을 서둘러 빠르게 진행될 수 있기를 바랍니다.

또한,

인근의 좌천범일통합3지구를, 2지구등도 진행에도 도움이 되기를 기대해 봅니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기를 바랍니다.

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안녕하세요. 로이의 렛츠부동산 입니다.

지난 12월 8일 국회를 통과 한 세법개정안 내용을 
말씀드렸었는데 여러차례 계속 문의 하시는분들이 계셔서
해당 내용 전문을 다시 한번 포스팅해 드리오니 참조하시면 좋을 것 같습니다.

2018년도 세법개정안(21개) 본회의 통과 
◆ '18.12.8(토) 소득세법, 종합부동산세법 등 21개 세법개정안이 국회 본회의를 통과하였습니다. 
◆ 정부가 8.31일 국회에 제출한 세법개정안 대비 주요 수정 내용은 다음과 같습니다. 

전문은 아래 첨부 파일을 다운받아 보십시오.
전문보기 --> 

< 소득세법 > 
□ 주택임대소득 분리과세시 적용되는 필요경비율 하향 조정*
* (정부안) 등록자 70% 미등록자 50% → (수정) 등록자 60% 미등록자 50%(유지) 
□ 적격 P2P(개인간 거래) 투자* 이자소득의 원천징수세율을 일반 예 금의 이자소득과 같은 수준으로 인하(25%→14%)하되, ’20년부 터 1년간 시행(‘20년도 이자소득 지급분) 
* 관련 법률에 따라 금융위에 등록 또는 인허가를 받는 등 이용자 보호를 위한 일정요건을 충족한 P2P업체에 대해서만 적용 
□ 중소기업 대주주의 양도소득 3억원 초과분에 대한 주식 양도소 득세율 인상(20%→25%) 시행시기를 1년 유예(’19.1.1.→’20.1.1.부터 적용) 

< 종합부동산세법 > 
* 9.13 주택시장 안정대책 대비 수정내용 
□ 주택에 대한 종합부동산세 세부담 상한을 조정대상지역 2주택 보 유자의 경우 300%에서 200%로 하향조정 
□ 1세대 1주택자 장기보유 세액공제율을 15년 이상 보유시 50% 로 상향 신설 
ᄋ 다만, 고령자 세액공제와 합하여 최대 70%를 한도로 함 < 부가가치세법 > 
□ 지방 자주재원 확충을 위해 부가가치세액 중 지방으로 이양되는 지방소비세 비율을 11% → 15%로 확대 (연간 3.3조원 지방세 확충) 
*
□ 최종소비자 대상 개인 제조업 에 대한 면세농수산물 의제매입세 
액 공제율 조정(4/104 → 6/106)
* 과자점업, 도정업, 제분업 및 떡 제조업 중 떡방앗간 
□ 신용카드 등 매출세액의 연간 공제한도를 ’21년까지 1,000만원으 로 확대하고 우대공제율* 적용기한을 ’21년까지 3년 연장** 
* (음식점업.숙박업 간이과세자) 2.6% (그 외) 1.3%
** 정부안: (공제한도) ’20년까지 700만원 (우대공제율 연장) ’20년까지 2년 연장 

< 조세특례제한법 > 
□ 위기지역의 중소・중견기업이 사업용 자산에 투자하는 경우 적용되는 공 제율 상향 조정(중소기업 7%, 중견기업 3% → 중소기업 10%, 중견기업 5%) 
□ 안전설비・환경보전시설・근로자복지증진시설에 투자하는 경우 적 용되는 공제율 상향 조정 
* (안전설비) 대기업 1%, 중견기업 3%, 중소기업 10% → 1・5・10% (환경보전) 대기업 1%, 중견기업 3%, 중소기업 10% → 3・5・10% (근로자복지) 대기업 1%, 중견기업 3%, 중소기업 10% → 3・5・10% 
□  5G 이동통신 설비(수도권 과밀 외 지역)에 ’20년말까지 투자하는 경 우 적용되는 세액공제제도(공제율 최대 3%) 신설 

□  고용증대세제에서 청년친화기업 추가 공제(500만원)를 삭제하고, 청년정규직을 고용하는 모든 기업에 대해 공제금액 100만원 추가 

□  해외진출기업이 수도권 외의 지역으로 유턴하는 경우 세액감면 기 간을 당초 3년 100% + 2년 50%에서 5년 100% + 2년 50%로 확대 

□  중소·중견기업의 투자 확대를 위해 가속상각(감가상각기간 1/2로 단 축) 적용 대상 자산을 일반 사업용 자산으로 확대 
* 대기업에 대해서는 종전 정부안과 동일하게 혁신성장 투자자산에 한정 
*
□ 상호금융 예탁금.출자금에 대한 이자.배당소득 과세특례를 조합 
원.회원, 준조합원에 대해 2년 연장
* 농협.수협.산림조합의 단위.품목조합, 새마을금고의 지역.직장금고, 신협의 지역.직장조합 
□ 부가가치세 면제대상에 시내버스용 수소버스 추가
□ 수도권 조정대상지역에 2주택만을 소유한 1세대가 주택을 양도하고 농 
어촌주택 등을 취득시 중과세율 적용배제(장기보유 특별공제도 허용)
□ 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 장기보유 특별공제 
특례를 8년 이상 임대시 50%, 10년 이상 임대시 70%로 유지 


< 국세기본법 > 
□ 세무조사과정에 대한 녹음규정 도입 철회*
* 녹음규정 도입시 예상되는 장.단점 등에 대한 의견수렴, 외국사례 등에 대한 심 
층 분석을 거쳐 그 결과를 국회 기획재정위원회에 2019년 상반기에 보고할 것 
< 관세법 > 
□ 중견.대기업의 항공기 부분품 등에 대한 관세감면 기한 확대 ᄋ WTO 민간 항공기협정 대상품목*은 면세 기한을 3년 유예 
(감면율 단계적 축소 시행시기 : `19년 → `22년) 
* 항행용 무선기기, 항공기용 전동축, 가스 터빈 등 협정대상(252개) 품목 중 기획재정부령으로 정하는 품목 
ᄋ 그 이외 품목은 `19년부터 감면율 매년 10%p 단계적 축소 시행 * 경과조치 : `19. 4. 30. 까지 수입하는 모든 품목 100% 감면 
□ 여행자 편의 증진 등을 위한 입국장 면세점 설치 근거를 마련 * 공항·항만의 입국 경로에 설치된 보세판매장 

< 인지세법 > 
□ 인지세가 과세되는 모바일 상품권 기준금액을 상향(1만원 초과 → 3만원 초과)하고 시행시기를 1년 유예(’20년 이후 발행분부터 과세) 


◆ 21개 세법개정안은 국무회의를 거쳐 연내 공포되어 시행될 예정입니다. ◆

전문의 아래 첨부파일을 다운로드 하십시오

세법개정안.pdf

우동3구역, 복산1구역, 서금사촉진A구역
양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역 
대연마루 양우내안애 재개발 부분 물건 및 투자 접수 받습니다.
부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.
양산 상가, 주택, 토지 물건 접수 투자 받습니다.

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안녕하세요. 로이의 렛츠부동산 입니다.

오후부터 한파가 한풀 꺽일거라고 하지만
아침 출근길은 정말 겨울 다운 날씨였습니다.
두터운 겨울 잠바를 입었지만 몸을 더 움추리게 하는 기온이었습니다.
감기 조심하시고 따뜻한 하루 되시기를 바랍니다.

오늘은
지난 주말에 말도 많고 탈도 많은 2019년도 예산안이 항상 그렇듯 지각 통과를 했습니다.
밀실 예산이니 머니 이래 저래 말이 많습니다.

그 예산안 중에서 
부산시의 숙원사업중 하나인
" 경부선 지하화 " 관련 예산이 일부 배정이 되었습니다.

도심을 통과하는 철도로 인한 도시 발전의 저해는 
사실 대도시에서는 항상 발생하는 일로서 
초기 도심 개발에서는 문제가 없고 필요했던 사업에서 이후 도심이 전반 발전하게 되면
철도 주변의 개발이 제한되고 상권이 분할되는등 낙후가 될수 밖에 없는등
전반 도심의 개발 계획에 항상 큰 문제거리고 등장하게 됩니다.
비슷한 것으로 버스터미널 등 역시 시내에 있다가 
도시가 개발되면서 고속버스등의 시내 통과로 인한 교통문제로 시외로 이전하게 되는데
도심의 올라간 토지가격을 통해, 시외로 이전하는 것은 상대적으로 어렵지 않게 진행이 되지만

철도의 경우는 큰 사업비로 인해 해결이 쉽지 않습니다.

경부선은 이미 개설이 된지 100여년이 넘어 그간 도심의 개발에 어려움을 주고 있었습니다.
이미 물류 노선 부분은 신항쪽으로 거의 이동되어 여객 운행만 남아 있는 상황에서
특히나 가야에서 부산진구의 도심을 지나가는 부분은
도심부를 갈라 놓아서 개발에 심한 왜곡을 가져왔고 도시 균형 발전의 
걸림돌로 작용을 해왔습니다.

지하화를 진행할 경우 
부산 도심내의 재생사업과 북항과 연계된 사업등에 큰 도움이 될 것으로 보입니다.

현재 계획되고 있는 경부선 지하화의 주요부분은

          - 구포에서 가야역으로 이어지는 부분을 신설하여 지하화
          - 가야역에서 부산진역으로 이어지는 도심구간 지하화

로 구성이 되어 있습니다.

물론 아직 기초 타당성 검사를 위한 용역비 35억원의 예산이 배정이 되었고
전체 예상 공사비 1조 5810억원 달하는 비용의 확보가 큰 과제로 남아 있지만
지하화로 남게되는 지상의 폐선 부지 등에 대한 
공론화를 거쳐 향후 활용등 큰 로드맵을 준비해야 할 것으로 보입니다.

이제 첫발이지만 
부산의 미래를 계획하는 큰 사업으로 잘 준비되고 진행되기를 바랍니다.

고맙습니다. 
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.


이에따라,
경부선 지하화 진행의 혜택지인
범일2구역주택재개발 사업에 큰 호재로 작용할 것으로 보입니다.
( 범일2구역 -> https://blog.naver.com/nackyeop/221413714317 )

복산1구역, 서금사재정비촉진A구역
양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역 
대연마루 양우내안애 재개발 부분 물건 및 투자 접수 받습니다.
부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.
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안녕하세요. 로이의 렛츠부동산 입니다.

오늘부터 주말까지 한파라고 해서 두터운 겨울 잠바를 입고 나왔는데...
그래도 손이 시리고 춥습니다.
정말 본격적인 겨울이라고 할만한 날씨가 다가오는 것 같습니다.
사실 이미 12월 하고도 7일이나 흘렀으니 시기적으로는 매서운 겨울이기는 합니다.

아침에 출근해서 
매일 부동산등 관련 부분을 검색해서 새로운 소식이 있나 하고
보는 것이 처음으로 하는 일입니다.

네이버에 부산부동산 하고 검색을 해보니
며칠전 부터 엄청나게 많은 동일한 기사가 나와 있습니다.
얼마전 포스팅했던 내용들이기도 해서 간단하게 다시 분위기를 소개해 드립니다.

다름 아닌

              " 부산지역 부동산 침체 --> 조정지역 해제 요구  "

라는 기사가 입니다.

분위기가 사뭇 많이 달라져 있습니다.
물론 대부분의 기사는 부산시에서 국토교통부에 다시 한번 해제요청을 하였다는 것을
옮겨 적은 내용들이긴 하지만 부산 부동산 경기 악화에 대한 걱정들이 있는 것은 분명한 사실입니다.

가장 큰 것 중에 하나가 거래량의 감소입니다.입니다.
거래량이 감소가 되면 주요 재원인 취득세등의 지방세가 줄어들어 지방재정에 악영향을 주게 됩니다.

아래 표를 보시면 
작년 2017년 1월~10월까지에 비해 올해 2018년 1월~10월은 무려 26%의 
거래가 감소했습니다.

현재 수도권과 세종시를 제외하고는
조정대상지역이 부산 지역 밖에 없기 때문에  ( 대구 수성구는 투기과열지구 )
악화만 되고 있는 지방 부동산에 대한 배려가 필요해 보입니다.

위축지역과 조정대상지역 해재는 다른 개념이었는데
제가 착각하였던 부분이 있었습니다. ( 이웃님들이 바로 지적해 주셨습니다. )

조정대상지역의 해제는
특별한 어떤 해제 기준이라는 것이 없고
국토부장관 또는 지자체에서 요청을 하는 경우에 주거정책심의위원회에서 심의를 통해 결정이 됩니다.

사실 부산지역의 조정지역해제는
정부의 부동산 규제 방향성에서 다시 180도 노선을 보여주는 근거가 되기에
쉽지는 않아 보입니다만
조금 더 유연성을 보여주는 정부의 움직임을 기대해 봅니다.

조정지역대상의 해제에 대해
제가 위축지역에 대한 부분의 지정 지표를 근거로 하여
부산 지역이 위축 지역으로 나아가 조정지정대상 지역이 될 수 있을까 라는 글을
얼마전 포스팅하였으니  참조해보시면 되실것 같습니다.
( https://blog.naver.com/nackyeop/221404679619 )

그리고
그런 상황과 더불어

제가 얼마전 포스팅 드린 부분에서 잠시 언급드렸었습니다.

내년은 정부에게 더 경제적 위기 국면으로 치닫게 되고 이에 따라
본격적인 경기 부양책을 내 놓는 시점이 될 것으로 개인적으로 예상합니다.
그 시기가 언제 시작될지의 문제이고 
이는 부동산 부양책 또한 나올 것으로 보이기 때문에 
이에 조정지역해제 역시 멀지는 않았다고 예상합니다.
( 개인적으로 조정지역해제는 어렵다고 생각하였지만 금리, 전반 경기 상황과 움직임을 보고
생각이 바뀌었습니다. )
( 참조 포스팅 https://blog.naver.com/nackyeop/221409467971 )

개인적인 생각이므로 참조만 하시면 될 것 같습니다.


서금사재정비촉진A구역
양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역 
대연마루 양우내안애 재개발 부분 물건 및 투자 접수 받습니다.
부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.
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안녕하세요 로이의 렛츠부동산 입니다.

오늘은 11월 부동산 현장 동향과 금리 인상에 따른 영향에 대해 짧게 말씀드리겠습니다.

11월의 마지막 날이자 금요일입니다.
이번 한달 동안 진행 했던 계약과 물건들을 정리하며 11월 한달을 마무리 하고 있습니다.

11월 한달을 돌아보면 평소보다 더 많은 문의와 상담전화가 있었는데
상대적으로 계약이 진행된 것은 올 한해중 비율적으로 가장 낮은 수치를 기록하였습니다.
많은 분들이 현재의 규제 상황에서
기존의 투자 패턴을 변경하는 것으로 좀 더 많은 고민을 하고 계시고
대출 상황이 가능한지에 대한 문의와
현재의 정부의 부동산 대책의 기조를 계속 눈여겨 보시면서 
좀 더 많은 생각을 하고 계신것 같습니다.
게다가 조금은 달라진점은 실수요 분들, 재개발에서 실거주를 위해 매수 의향을 가지신분들의
문의가 조금 더 증가하였습니다.

그래서 
11월의 부동산 실 현장에서 상황은
* 9.13과 그 후속대책의 직접적인 영향권으로 접어 들었습니다.

  1. 대출이 아닌 현재 자금 유동이 어려운 분들은 투자가 어려움
  2. 자금 유동이 괜찮으신 분 역시 선뜻 결정하지 않고 정부 기조의 변화를 관망
  3. 실수요자 분들의 문의는 증가하지만 향후 몇개월간의 가격 조정이 이어질 것으로 생각하고
      이후 구매를 위해 시세를 체크하고 있음
  4. 가격 조정은 상승 없이 유지 되고 있거나 큰 가격 하락은 없는 조금의 조정 상황이며
  5. 실 거래는 대장주를 중심으로 이뤄지고 있음
  6. 전반 계약은 평소 수준에 비해 20% 정도 수준으로 줄어듦

위 정도로 말씀드릴수 있을 것 같으며
추가로 하나 말씀드리면 
   - 매수자는 조정기인데 가격을 좀 더 조정해달라고 요청을 하고
   - 매도자는 종전 거래 시세를 얘기하며 기다리겠다는 상황으로
두 지점에서의 타협이 쉽지 않아 보입니다.

그리고 금리 인상 부분 입니다.

오늘 그동안 여러차례 말씀드리며 예상했던 데로 
2018년 마지막 금리 인상 기회로

오늘 한국은행의 금융통화위원회에서 금리를 0.25% 인상하였습니다.

    - 0.25% 인상
    - 기준금리 1.75%
    - 미국금리와는 0.5% 차이

사실 해당 금리 인상은 이미 예견되었던 것으로
한국은행의 이주열총재의 발언에서는 금융안정화를 그 주요 메시지로 하고 있습니다.
현재의 경제 전반의 지표가 좋지 않은 상황이긴 하지만
그동안 여러 차례 인상할 기회를 놓치고 올해 마지막 버스를 탄 상황입니다.

이번 금리 인상은 
미국과 한국의 금리차로 인한 금융 불균형의 지속으로 인한 문제를 해소하고
부채의 증가율(6.7%)이 가계 소득율(3.3)보다 높아 일정 정도 부채 억제가 필요하였습니다.
또한, 금리 인상에 부담을 주는 소비자 물가 상승이 1%초반대에서 금번에 1.9%로 올라서서
한국은행의 조금은 부담을 들었습니다.

일부 언론에서는 
금리 인상으로 인한 연체율 증가에 따라 큰 위험부담을 얘기하고 있지만
사실 현재의 한국의 연체율은 0.51% 정도로 안정적이며 세계적으로도 아주 낮은 수치입니다.
그리고 현재의 금리 인상은 이미 시장에서 예견되었던 것이며
가파른 상승이 아닌 시간을 둔 점진적 인상은 영향 자체가 제한적입니다.

현재의 인상은 이미 예견되었던 것이고
시장에서도 큰 영향은 없을 것으로 보입니다만

중요한 것은 이후의 상황인데

미국 파월 연방준비제도 의장은 지속적 금리 인상의 메시지를 보내다가
28일 뉴욕 '이코노미 클럽' 연설에서 "기준금리가 중립적인 수준으로 추정되는 폭넓은 범위의 '바로 밑'(just below)에 있다"고 말하면서 
미국 금리 인상 속도를 늦출수 있다는 발언이었습니다.
사실, 트럼프 대통령은 본인의 재선등을 고려하며 
경제 활성화를 위해서 금리 인상에 대한 부정적 발언과 압박을 해왔습니다.
이에 대응으로 해당 발언을 한것으로 보이며 
추가적으로 " 미중 무역 분쟁의 불확실성의 영향 " 을 언급하여 금리인상의 결정 근거를
트럼프 정부에 돌렸다는 것으로 해석이 되고 있습니다.

미국정부는 현재 호황기를 누리고 있고 곧 최고점을 찍을 것으로 보여
안정적 조정을 위해서 금리 인상은 불가피 해보입니다.
따라서, 내년도 미국의 금리는 3~4차례 점진적 인상을 예상하고 있습니다.

미국금리는 미국의 최고점이후 조정기가 되는
향후 2년후 정도가 최고 금리가 될 것으로 예상이 됩니다.

이에 따른,
한국의 금리 변화가 큰 문제 인데
현재의 경제 상황을 보면 내년에는 금리 인상이 더욱 어려울 것으로 보입니다만
미국과의 금리 격차를 크게 둘수 없는 상황에서
내년도에도 일정 금리를 1~2차례 인상할 수 밖에 없는 상황으로 몰리고 있습니다.

이에따라
정부에서는 금리 인상의 악영향과 현재 정부의 경제 정책에 대한 불만으로
문재인 대통령의 지지도가 하락하고 있어
내년 상반기 이후 일정시점에서 본격적인 경기 부양을 해야하는 상황이 연출될수 있습니다.


이상으로 금리 변화에 대한 간략적인 예상이었습니다.

금리인상 관련 글은 저의 다른 여러 글도 같이 참조해 보시면 좋을 것 같습니다.
https://blog.naver.com/nackyeop/221366306890

금리 인상 부분 정리하면
  - 금번 금리 인상은 이미 예견된 것으로 큰 영향은 없을 것
  - 미국은 12월 금리 인상에서 기존 우세에서 미중 무역 분쟁 불확실성에 따라 영향
  - 미국은 내년 역시 3~4차례 금리 인상 유력
  - 한국은 이에 따라 1~2차례를 고려해야만 하는 상황
  - 향후 2년정도가 최고 금리가 될 것으로 예상

-------------------------------
전반 개인적인 의견입니다.
-------------------------------

이런 전반 상황을 고려하여
실거주나, 투자의 측면에서도 
선제적으로 움직이시는 것을 생각해 보시는게 좋을 것 같습니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.


좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역 
양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
대연마루 양우내안애 재개발 부분 물건 및 투자 접수 받습니다.
부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.
양산 상가, 주택, 토지 물건 접수 투자 받습니다.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]
[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요 로이의 렛츠부동산 입니다.

연말이라 12월 송년회 일정도 하나 하나씩 잡히고
정말 한해가 다 가고 있다는 느낌이 피부에 와 닿습니다.
올해는 저에게는 조금은 특별한 한해 였습니다.
정말 좋으신 분들도 많이 만나고 도움도 많이 받았던 한해 였습니다.

얼마전 PD수첩이 방영된 뒤에..
벌써 한달여가 지났는데도
지금까지 가끔 연락 하시는 소장님들이나 지인들이 문의를 하셨었습니다.

    " PD수첩에 후반부에 나온분이 "
    " 혹시 김이사님 아니신가요? "
    " 사무실도 맞는거 같던데... "
    " 태헌아 혹시 너 아니니? "

사실 저는 해당 방송을 보지는 못했었고
저도 처음에 아는 소장님으로 부터 얘기를 듣고 처음 보았는데...

네 제가 맞습니다.

PD 수첩에서 1차로는 전화 인터뷰로로 30여분 정도..
그리고 방송전 방문을 하여 1시간 30분여 정도 인터뷰를 했었습니다.

제가 쓴 블로그의 
여러 정책들에 대한 평이나 전망등에 대한 글들을 보고 연락을 주셨었고
현 정부의 정책들에 대해 실 부동산 거래의 현장에서 반응에 대해 설명을 드렸었고 
향후 변화에 대한 얘기들도 드렸었습니다.

인터뷰 내내 긴 이야기에서
그간의 정부 정책에 투자자들은 정부의 의지를 관망하고 있었으나
사실 직접적인 큰 규제는 없었고 그래서 대책 발표 후에 잠시 한달여 정도가 지나면 
큰 차이 없이 다시 시장은 다시 움직였다고 말씀을 드렸었었습니다.
하지만
9.13 대책은 종부세등의 문제가 아니라 
가장 큰것이 직접적으로 바로 대출에 영향을 주어서 
자금 유동이 없는 투자자들은 투자가 어려워 져서 투자의 중간계층이 사라져버려
거래가 많이 줄었다는 얘기를 드렸었습니다.
제 포스팅에서도 9.13의 핵심은 대출 제한이라고 말씀을 드렸었었습니다.
( 9.13 대책 정리 https://blog.naver.com/nackyeop/221358386186 )

( 9.13 이후 동향 전망  https://blog.naver.com/nackyeop/221379063741 )

하지만, 

그 이후 제가 여러차례 포스팅에서 말씀 드린 것처럼
서울과 같은 특별한 상황의 시장이 아니라 (물론서울도포함이지만) 특히나 부산과 지방에서의 시장은
실수요와 가수요가 적당히 맞물려서 돌아가야지만  
실수요 분들도 원하시는 시기에 매매가 원할히 이뤄지게 됩니다.
실수요 만 있다면 매도를 하고 이사를 가고 싶어도 실 수요자만을 대상으로 매수자를 
찾게되면 상황이나 여건에 따라 정말 쉽지가 않습니다.

인위적인 조정이 아니라 
조금 더 시장에서 판단하는 가치에 따른 시세와 가치로 거래가 되게끔 
그저 두는 것이 좋지 않을까 합니다.
일시적으로 이상적 시세를 보이지는 몰라도 시장은 다시 조정이 되게 되어 있습니다.

터무니 없는 가격으로 누가 매수를 하고 매도를 하지 않습니다.
그 가치가 있기 때문에 거래를 하고 잘못된 가치라면 다시 조정은 되게 되어 있습니다.

억눌린 시장은
당장은 조정이 되고 하락하는 것처럼 보일지 몰라도
시간이 지나 그 억눌림이 다시 풀어지면 급격히 일시적으로 팽창하여
시장에 참여하는 모두에게 과도한 비용과 문제를 발생시키게 되지 않을까 합니다.

정책은
심판의 입장에서 전체적인 틀을 보고 진행하는 것이고
그 정책, 룰에 대해 말하는 것은 제가 왈가 왈부 할 것은 아니라고 생각은 됩니다만
그저 개인적인 생각입니다.

제가 언제나 말씀드리는 것처럼
그간 정부의 정책은 파도와 같다고.. 그런 일시적인 파도와 같은 정책보다는
언제나 예측가능하고 안정적인 그런 정책을 펴 주시기를 바랍니다.

감사합니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.




거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역 
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양산 상가, 주택, 토지 물건 접수 투자 받습니다.

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안녕하세요 Roy의 렛츠부동산 입니다.

오늘은 신문기사를 체크해 보던중에
부산일보의 부산지역 조정지역 해제에 대한 기사가 보여 간단하게 공유를 해드리겠습니다.

제목은 " 부산 조정지역 연내 해제 가능성 모락 모락 " 으로

연내에 국토교통부에서 지방 일부에 대한 조정대상지역 해제를 위한 절차 돌입 가능성이 있으며
20일 국회 국토교통위원회에 따르면
국토부 측이 부산의 조정대상지역 해제에 대해 긍정적으로 검토를 하고 있다  고하며
조정대상지역 해제를 위한 주거정책심의위원회 개최를 
올해를 넘기지 않을 계획이라고 밝혔다고 합니다.

그동안 서울 및 수도권등 부동산 가격의 급등 추세가 꺽이기전에는 
조정지역해제에 대한 논의 자체가 어렵다는 반응이였지만 
최근 서울 및 수도권 부동산 가격이 내리거나 또는 상승이 둔화되어
해당 논의를 할 시기가 되었으며
이에 따라
부산시에서는 
향후 내년까지 부산시의 공급이 2만 5000여세대가 예정되어 있는데
부동산 경기 침체가 계속 될 경우 큰 피해가 우려 되어
11월 13일 국토부에 다시 한번 부산의 조정대상지역 해제를 요청하였다고 합니다.

부산의 현재 부동산 경기는 
현실 체감에서는 너무나 크게 와 닿고 매매 거래 자체가 많이 줄어든것이 사실이라
투자가 아니라 실거주, 실수요 분들의 거래까지도 영향을 크게 주고 있습니다.

이에 따라 
저 역시도 부산의 조정대상지역 해제를 진심으로 바라고 있습니다.

하지만,
주택법상에 조정대상지역 해제를 위한 조건이 나와 있습니다.
이전 포스팅에 말씀 드렸지만 다시 한번 말씀드리겠습니다.

1. 전제조건

- 직전 6개월간 월평균 주택 가격이 1% 이상 하락 한 지역

이여야 하고

2. 보조요건으로 아래 조건중에 하나를 충족하여햐 합니다.
  1) 주택 거래량이 3개월 연속 전년대비 20%이상 감소
  2) 직전 3개월 주택 미분양수가 전년도 대비 2배 이상 증가
  3) 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이상

주택법상으로는
위 1, 2번의 조건을 충족하여야만 합니다.

그럼 위 조건을 현재 만족하고 있는지 
한국감정원의 통계자료를 통해 체크해 보도록 하겠습니다.

1. 월평균 주택가격 
     ( 주택전체는 구별로 나오지 않아 아파트 평균 매매가격으로 참조하였습니다. )

부산 전체로 봐서도 
하락률은 0.2%~0.4% 정도 하락을 하였고
조정지역인 부산진구, 동래구, 남구, 해운대구, 연제구, 수영구, 기장군 역시 큰 차이가 없이
부산 전체하락률과 비슷합니다.
그래서 1번 전제조건을 충족 시키지 못하고 있습니다.

2. 여러 보조조건중 주택거래량
주택거래량은 전체 주택 거래량으로 체크했습니다.

주택 거래량으로 보면 
위 이미지에 보면 부산 전체는 3개월 연속 작년대비 하여 30%이상이 되지 않지만
부산진구, 연제구, 수영구, 기장군은 만족을 하고 있습니다.

또한, 
미분양은 작년 10월기준으로 보면 동래구, 수영구 정도만 작년대비 2배 정도 늘어나
해제 기준을 맞추고 있습니다.


따라서, 
결론적으로 보면
주택법상의 해제 요건을 위한 전제 요건을 충족시키지 못하고 있기에
사실 법상의 기준으로 해재하기는 힘든 상황입니다.

어떤 기준을 통해 해제를 하게 되면
다른 지역에서도 그 기준에 따라 적용을 하면 되지만 그 기준이 없이 해제한다는 것은
형평성의 논리에 따라 논란이 될 수 있어 쉽지 않습니다.

하지만, 
주택법상의 해제 전제요건은 
사실 가격이 높은 서울 같은 곳에서는 만족시켜줄수 있을 지도 모르지만
가격이 그리 높지 않은 부산이나 지방권에서는 그 가격의 변화가 크지 않아서
달성하기가 쉽지는 않습니다.

이런 점들을 감안하고
정부에서는
현재의 부산을 비롯한 너무나 악화된 실 부동산 경기 상황을 이해하고
일시적인 기준을 마련하여
저 역시도 많은 분들의 바램대로 해제가 되기를 기원합니다.


그리고
언론에서 해제 될 수도 있다는 희망을 주어서 
주택경기에 대한 기대감을 주는 것도 좋지만 정확한 팩트 없이 단순히 오해의 기대감므로
잘 못된 인식을 주는 것은 피해야 될 것으로 보입니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되십시오.


거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
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안녕하세요.

북항 재개발 소식이 있어 추가 공유 드립니다.

북항 관련 소식은 얼마전에도 속도를 낸다는 소식을 드린것에 이어
추가로 일정등에 대해 공유 드립니다.

북항은 착공 10년째가 되었지만 그 토지 공사는 되었지만 사실 진행이 지지부단하다는 얘기를
많이 들었습니다만 내년부터 속도를 내어 빠르게 진행한다고 합니다.

1. 보행덱 2019년 말 완공
  - 부산항만공사가 시행하는 보행덱 공사는 
  부산역 동쪽 출입구와 부산항 국제여객터미널을 연결하는 570미터 구간입니다.
  이를 3개 구간 중 1구간인 부산역과 환성센터 앞을 연결하는 96.6m 길이 보행덱을
  충장로를 건너는 폭만 60m에 이르는 것으로 
  전만대와 소규모 광장 역할을 수할 수 있습니다.

2. 친수공원 우선 개방
  - 북항 재개발 지역내 친수 공원 총 24만m²   조성될 예정인데
  내년 상반기에 1차로 13만 3000m²   가 착공이 됩니다.
  하늘공원, 수로공원, 북항장터, 수상택시 선착장, 전망대, 컨테이너시티, 정원, 샌드비치등
  휴식 공간으로 조성이 되며 조성되는 구간부터 차례로 시민에 개발할 예정이라고 합니다.

3. 친수공원 지하 주차장
  - 국제여객터미널 인근 친수공원 지하에 들어설 공공 주차장은
  연말까지 설계를 마치고 내년 상반기에 착공할 예정이라고 합니다. 
  총 주차대수는 464대 라고 합니다.

4. 마리나
  - 지난 10월에 설계 당선 발표 후 내년 10월까지 설계 후에 내년 12월에 착공하여
  20121년 말에 준공할 계획이라고 하는데 누구나 해양 레저를 체험할 수 있도록 만든 시설입니다.

5. 경관수로
  - 북항 재개발구역내 해양문화지구를 감싸는 2.2km의 경관수로는 10월까지 공정률 50%를 넘었고
  2020년 3월께 준공할 것으로 보입니다.

6. 1단계 구간 2022년 4월까지 준공
  - 피란수도 관련 시설물 유네스코 세계 유산 등재를 위해 보존 예정이고 이에 따라
   계획을 일부 변경하고 
   제 1부두 일대를 포함한 1단계 구간 (4부두 ~ 구 연안여객부두)을
   2022년 4월 까지 준공할 계획입니다.

7. 토지공급대상자 선정
  - 재개발 사업내 상업/ 업무지구 토지 매수자 선정에서 
   + D-2 블록 1만 6195m²  규모 : 동원개발 컨소시엄
   + D-3 블록 1만 3241m²  규모 : 한국투자증권 컨소시엄
  공급자로 선정하였습니다.
  이로써 북항 재개발사업은 총 투자유지 대상 부지 40만 6000m² 가운대 21만 2000m² 부지
  공급이 완료 되었습니다.


위 일정에 따라 차질 없이
진행이 되기를 저도 진심으로 바라며

향후 변화될 북항 일대는 
해운대를 넘어서는 부산 아니 대한민국 최고의 복합 문화 상업 지구가 될 것이라 생각됩니다.

2022년부터 진행이 될 
북항 재개발 2단계 공사 역시 순조롭게 진행이 되기를 바랍니다.

북항재개발의 배후 혜택지로 각광을 받는 재개발 구역은

1. 좌천범일통합3지구
https://blog.naver.com/nackyeop/221394905061

2. 초량2구역
https://blog.naver.com/nackyeop/221383167216

3. 우암2구역
https://blog.naver.com/nackyeop/221399247478

4. 감만1구역 
https://blog.naver.com/nackyeop/221398247516

있습니다.


고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.


좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역 
양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
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안녕하세요.

오늘은
제가 분기별로 한번씩 공유드리는 
부산광역시의 미 분양아파트의 자료 입니다.
해당 자료는 부산시에서 매월 자료를 발표를 하고 있기 때문에 
아래 링크를 통해서 확인하실수 있습니다.
( https://www.busan.go.kr/build/absalesinfo/1345329 )

오늘 자료의 기준은 9월 기준입니다.
부산 아파트의 미분양수가 8월에 비해 소폭으로 감소를 하였습니다.

전체 숫자를 보시지 마시고
미분양된 아파트가 
     1) 어떤 구에 어디에 위치해 있으며  2) 세대수  3) 브랜드   4) 미분양의 수
등을 같이 참고하셔서 보셔야 합니다.

단지 전체숫자를 보게 되면 
무려 3129세대라는 어마 무시한 미분양 세대가 나오게 됩니다.
해당 숫자만을 가지고 보시게 된다면 언론의 기사처럼 " 미분양의 천국 " 이라는 등의
역시 무서운 타이틀로 보시게 됩니다.

* 개별로 보시면 *
- 기장군은 확장된 도시로 기준에서 제외하면

최소 700세대 이상의 브랜드 아파트의 경우는 미분양이 거의 없다고 보시면 됩니다.
+ 기장군 1339세대, 부산진구 423세대, 사하구 270세대, 서구 225세대 북구 196세대

또한, 부산진구를 제외하면 다들 비 조정지역입니다.
조정지역은 그 만큼 수요가 있고 주거 환경이 좋아 미분양이 거의 없다고 보시면 됩니다.
그리니까 규제 지역이 되겠지요

향후로도 현재의 조정기에서는 부산시내에서 그리고 동일 구내에서도 
위에 말한 여러 요인들을 바탕으로 양극화 현상은 계속 될 것으로 보입니다.

그러면 부산진구는 조정지역이고 부산의 중심지역이기도 한데 왜 미분양이 많을까요?
부산진구 중심에는 사실 아파트를 짓기에 토지가 부족하고 비쌉니다.
그러다 보니 떨어진 지역으로 약간 애매한 위치에 소규모 단지로 조성이 되어 있음을 
보실수 있습니다.  특히나 소규모 단지는 내부 커뮤니티시설등이나 환경이 좋지 않아
신혼부부등은 괜찮지만 아기가 있거나 하게 되면 아이들을 키우기에는 조금 아름답지 않습니다.

아래 이미지들을 보시고 한번 살펴보시고 첨부한 이미지도 한번 참고해 보시면 될 것 같습니다.

2018 9월말(부산광역시) (2).xlsx

아래 이미지 자료는 별도 정리해주신 2030 님의 이미지를 참조하였습니다. (http://2030busan.com/ )

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되십시오.


거제2구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
온천2, 4구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 및 매수 접수를 받고 있습니다.
우암2구역, 감만1구역 매도 및 매수 접수 받고 있습니다
양정1, 2, 3구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
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안녕하세요.

한국은행은 오늘 오전 금융통화위원회를 열어 기준 금리를 동결하기로 하였습니다.

   - 지난해 11월이후 11개월째
   - 1.5 포인트로 동결
   - 미국과의 0,75 포인트 유지

고용부진과 수출전망 악화, 가계 부채 증자등 경제 전반 지표가 악화되고
내외적으로 경제성장율 전망 역시 낮춰 지면서 
사실상 10월의 금리 인상은 동결될 것이라는 전망이 우세했습니다.

하지만, 경기 대응만을 생각할 수는 없는 상황입니다.
유럽과 미국등이 주요국은 긴축을 하고 있어서 통화 정책과 금융 시장에 대한 대응 역시
필요한 시점입니다.
일각에서는 이미 금리인상 시기를 놓쳤다는 비판도 많아

올해 마지막 기회인 11월에는 금리를 한차례 인상할 것으로 보입니다.
그리고 
미국 연방공개시장위원회에서 
12월에 다시 한차례 금리 인상을 할지도 같이 주목을 해봐야 할 것 같습니다.
이러 여러차례 말씀드린 것처럼 
미국 역시도 여러 요인으로 12월보다는 내년으로 미뤄질 가능성이 큽니다

한국기준금리 동결 소식이 나와서 간단하게 포스팅을 하였고
이미 여러차레 관련 부분에 관한 포스팅을 하였기에 
미국금리인상과 한국의 금리 관련은 아래 글을 참조 부탁드립니다.

( 금리 관련 1  https://blog.naver.com/nackyeop/221366306890 )

( 금리인상 관련 2  https://blog.naver.com/nackyeop/221337630842 )

오늘도 
좋은 하루 하루 되십시오.

거제2구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
괴정5구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
양정1, 2, 3구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
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편안한 화요일 밤 보내고 계십니까?

저는 이번주부터 베트남에서 살고 있을 친구와
서울에서 부산에 내려와 같이 저녁을 먹고 가볍게 술한잔을 했습니다.
재미있게도
오늘의 주제 역시도 9.13 이후의 부동산 동향에 대한 뜨거운 토론을 했습니다.
약간은 언성이 높여지기도 하면서 서로의 생각을 공유를 했었습니다.

그 내용의 중심은
  - 서울 부동산 상승의 원인과
  - 9.13 정부 부동산 대책의 영향
  - 금리 인상
  - 그리고 이후 전망
  - 세계 경제 상황
  - 결론
관한 것이었습니다.

1. 서울 및 일부 부동산 상승의 원인
  - 문재인 정부 들어 올해 들어 과도하게 집값 상승의 원인은
    공급의 제한적 원인이 그 근원적인 원인이 있었지만
    자유로운 시장에서의 거래를 인위적인 정책이라는 이름으로 제한을 가하게 되면서
    매도의 부분에서 과도한 억압이 이뤄지면서
    수요의 힘을 따라가지 못하는 시장에서의 매도로 인한 불균형으로 발생한것으로 보았습니다.
    공감을 충분히 하였지만
    개인적인 생각은
    단순히 시장을 누르는 힘으로 인해 튀어 나왔던 것이 아니라
    지난 시간 부터 마치 화산 밑의 마그마가 주변의 압력으로 서서히 힘을 키워나갔던 것처럼
    부동산 역시도 그동안 정책의 과실로 부동산 투자로의 집중되는 힘을 키워 나갔고
    그 힘이, 압력이 커져서 이제서야 터져나온 시점이었고
    터져 나오는 힘으로 인한 가격상승으로 실수요자 역시도 지금 사지 않으면 안된다는
    심리적 압박감으로 인해 불에 더 기름을 부어 넣는 시장 상황으로 인해
    과도한 상승을 보지 않았나 생각됩니다.
    하지만, 해당 부분은 심리적 요인이 크기 때문에 일시적 영향으로 저는 생각합니다.
    누구나 타이밍을 생각하지만 모든 사람이 아는 타이밍에서 막차를 놓치지 않으려는 것이기에
    과도한 상승은 다시 진정이 될것이기에
    언론과 여러 많은 매체를 통해 전달 되는 것은 시장의 힘을 간과하는 것이 크지 않았나 합니다.
    물론, 터지려는 그 힘을 건드리는 규제 정책은
    시장에서 가수요, 실수요 모두에게 더 오를 거라는 전망에 힘을 더했습니다.
     ( 더 오를 힘이 있으니 정부에서 규제를 한다 )

2. 9.13 부동산 대책과 후속 보완 대책
    정부에서는 내놓을 수 있는 가장 근원적이 카드를 던졌습니다.
    가수요를 잡기 위한 가장 효율적인 방법이 대출에 대한 제한 입니다.
    이로 인해 다 주택자들의 자금 순환 계획에 직접적인 영향을 주었습니다.
    그간 재개발등에서의 투자는 초기 투자 이후 이주비 대출 무이자, 중도금 대출 무이자 지원등은
    투자 자금을 빠르게 회수하거나 추가적인 자금 투자가 필요하지 않는 아름다운 열매였습니다.
    하지만, 그 열매가 사라진 지금은 추가적인 자금 투입등에 대한 고려가 필요하게 되었습니다.
    이주시작시 임차인의 보증금 지급과 중도금의 마련등에 큰 문제가 됩니다.
    그로 인해 이미 재개발/ 분양권 물건등을 구매 하신 분이거나 구매하실 분들은
    주춤할 수 밖에 없어 
    매도 포인트가 더 줄어들수 밖에 없게 되어 거래는 더 힘들게 되었습니다.
    물론 제가 재개발관련한 물건들을 많이 다루기에 재개발 부분으로 설명을 드렸지만
    일반 주택 물건 또한 동일합니다.

3. 금리 인상
    이미 포스팅해 드린 것처럼 미국과 한국의 금리차가 더 벌이지면서
    분명히 한국은행은 올해 1차례 정도의 금리 인상을 통해 더 큰 문제가 발생하기 전에
    최소한의 상황을 만들것이며
    이는 또한 직접적으로 부동산의 기대수익등에 영향을 줄 것이기 때문에
    부동산의 가격 조정에 영향을 줄것입니다.
    물론 금리 이상은 이미 다 예견된 것이기에 시장에 큰 영향을 주지는 않을 것입니다.
    언론에서 말한 것처럼 엄청난 대출에 그에 따른 전체 이자금액을 보여주면
    큰 금액으로 보일지는 모르겠지만 
    급격한 상승이 아닌 이미 예견된 수순으로 흘러가는 점진적인 인상은
    개별 가게에 큰 부담이 되지 않습니다.
    ( 10년 3억원 대출시 3.5에서 4.0으로 이자상승시 월 추가 부담 금액은 불과 7만원입니다. )
    그리고 한국의 대출의 연체율은 불과 0.61%로 전세계에서 아주 낮은 편에 속합니다.
    특히나 주택 담보 대출의 경우는 0.21% 로 더욱 낮습니다.
    금리 상승등으로 인해 연체율 등에 영향을 받는 것은 신용대출 부분이 주가되지
    주택담보 대출의 경우는 크게 영향을 받지 않습니다.
    이후 12월에 미국의 추가 금리인상은
    여러차례 제가 다른 포스팅에서 말한 것처럼 트럼프 대통령이 공식적인 자리에서
    인상에 대한 반대와 압박을 가하고 있어 가능성이 그리 크지 않습니다.
    ( 제 포스팅 다른 부분을 참조 하시면 됩니다. )

4. 그래서 이후 전망
   재개발 물건등을 가지 신분들은 이제 매도 타이밍을 고민하게 될 것입니다.
   하지만, 매도 물건은
   예상 수익율이 가장 낮은 것부터 매도를 하게 될 것이고
   이는 오히려
   부동산 양극화를 더 크게 만들어 나갈 것입니다.
   재개발을 비롯한 부동산에서 
   각 지역의 그  대장주와 기존 주거 여건이 우량하며 질적 우위가 있는 곳은
   그 시세를 유지하거나 더 상승을 할 것이고
   그렇지 않는 물건들은 매도 물건들이 서서히 나오게 되면서
   조정기 내내 양극화는 당분간 계속 지속될 것입니다.
   따라서, 시, 군, 구 단위에서 다시 동 단위까지 조금 더 세심하게 체크하셔야 할 것입니다.
   우량 지역과 우량 물건들에서는 중대형 평형의 인기가 좀 더 커질것이고
   그렇지 않은 지역에서는 매도가 용이한 소형 평형이 더 인기를 가질 것입니다.

5. 그리고 또 이후
   하지만 모든 상황은 다시금 변경된 룰에 익숙해 질 것이고
   살아 움직이는 투자의 방법은 많은 대안들을 만들어 나갈 것입니다.
   또한, 한국내에서의 투자 자금은 그 투자처가 없기 때문에
   당분간의 조정시기는 장기로 흘러가지 않고 그 자금들의 흐름으로 인해
   중심부터 외곽으로 조금씩 다시 시장의 힘에 의해 서서히 복구할 것입니다.
   따라서,
   자금의 여유가 있고 장기 투자를 고려하신다면 지금 조정되는 부분에 투자도 괜찮지만
   당분간은 
   인기가 있어 어쩔수 없는 조정지역내 물건에 관심을 가져야 하며 
   실수요가 있는 당연히 높은 곳과 각 지역의 대장주는 당연한 것입니다.

6. 세계 경기 동향 
   미국의 장단리 금리차가 역전이 되면 그간의 경험적으로
   언제나 불황이 왔으며 돈의 가치보다 실물의 가치가 더 큰 힘을 발휘했습니다.
   미국의 장단리 금리는 향후 1.5~3년이내 역전이 될 것입니다.

 
7. 결론
이런 모든 상황들을 잘 살펴보시면
가수요, 투자자들중 일부는 현재의 압박으로 인해 일부의 매물들을 시장에 던질것이며
실수요자 분들은 조정 국면을 보며 더 조심스럽게 접근 할 것입니다.

그래서,
전반적으로 부동산은 시장을 관망하는 조정적인 국면이 당분간 지속되지만 장기는 아니며
전국별, 지역별, 세부 구단위별로 양극화는 더 심해 질 것으로 보입니다.
전체적인 조정국민에서 시간차를 둔 각 세분화 된 지역별 별도의 상승이 올 것으로 생각됩니다.
이에 따라
실수요자에게 당연히 좋은 타이밍이 분명하며
가수요자에게도 자금 계획이 된다면 좋은 물건을 찾을 수 있는 좋은 타이밍 입니다.

   - 확장된 지역 보다 조금은 기존의 이미 주거 환경이 좋은
   - 소규모 단지보다 최소 7~800여세대 이상의 브랜드 단지
   - 질적인 장점을 가진 자연환경, 조망 등의 태생적 우위
   - 우량 시장이라면 중대형 평형
   - 다만, 길게 본다면 파도가 지나간 뒤의 개발 호재 지역까지 염두

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사실 전반적 내용이 이전의 포스팅과 크게 다르지 않습니다.
그 이유는 전반적 흐름이나 이런 것들에 대해 달라진바가 크게 없어서 입니다.
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정책으로 인한 양도소득세등 세금을 생각하시기 전에
내가 얼마의 금액으로 얼마의 기간동안 얼마의 수익을 올리는 것을 생각하는 것이 맞습니다.

당당하게 세금을 내고 당당하게 수익을 올리시는 것이 당연히 투자자의 마인드입니다.


언제나 말씀드리는 것처럼
정부의 정책은 단순한 큰 바다의 일시적인 파도일 뿐이며
해당 파도를 그대로 받아 들이고 그에 따른 새로운 룰에 따라 움직이시는 것과 
그 파도가 지나간 시점에 대해 생각을 하고
그에 맞게 움직이시는 것이 가장 좋은 대처가 아닐까 합니다.

개인적인 의견 일뿐이니
그저 참고 정도만 해주시면 좋을 것 같습니다.


편안한 밤 되시고
좋은 꿈 꾸십시오.

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안녕하세요.

화창한 파아란 가을 하늘이 돋보이는 맑은 하루입니다.
오후에 가볍게 집 인근으로 산보를 나가보시는 것도 좋을 것 같습니다.

오늘은
북항 관련 새로운 소식들이 있어서 전달 드리겠습니다.

1. 오페라하우스 건립 결정
기존 북항재개발 구역에서 오페라 하우스의 건립이 
활용과 운영비 등의 문제 등으로  
오거돈 시장의 취임 이후 공론화 과정을 통해 재검토를 하겠다고 발표하였고
7월부터 공사가 중단이 되었었습다만
최종적으로 문화집적지구라는 클 틀에서 추진키로 결정하였습니다.

부산시는 부산시민공원에 짓기로 한 부산국제아트센터를 오페라하우스와 함께
북항에 건립하는 것으로 병행하고 인근에는 국립영화박물관 유치도 추진키로 하였습니다.

사실 건립 비용을 별도로 하더라도
엄청난 비용의 운영비 예산이 필요할 것으로 예상이 되기 때문에
다소 문화적 인프라 거의 없는 부산에서 그저 겉보기 좋은 건축물을 짓는 것일 뿐이며
제대로 운영이 될지에 대한 염려가 많습니다.

부산만의 시설이 아닌 한국의 시설로 문화 예술계와 시민단체 그리고 부산시 뿐만아니라
정부에서도 함께 머리를 맞대어
부산을 대표하는, 한국을 대표하는 문화 랜드마크가 되기를 진심으로 바랍니다.

2. 북항재개발 속도전 돌입
북항 재개발은 
1단계 2008년 부터 2020년까지 
무려 8조 5000억원이 넘는 사업비로 진행이 될 예정이었으며
진행이 조금 지연이 되고는 있었지만 본격적으로 다시 속도를 내고 있습니다.

당초 2022년으로 예정되었던 오페라 하우스가 1년 당겨져 2021년에 준공할 계획이며
부산역환승센터는 2022년, 
북항과 부산역으로 이어지는 보행 데크는 2020년 완공예정으로 진행이 되고 있습니다.

북항재개발은
장기적으로 북항의 컨테이너 처리기능을 신항으로 일원화하고
북항 전체를 통합하여 개발하는 방안으로 추진하고 있습니다.

최근 허치슨 터미널의 자성대 부두의 20년 연장 운영 신청에 대해
정부는 2021년까지 컨테이너 허용키로 하고
2022년부터 자성대 부두는 2단계 사업 포함하여 재개발하는 방향으로 결정이 되었고
부산항대교의 바깥쪽 부분에만 부두 기능을 유지하게 됩니다.

사실상 지금까지의
부산역일대는 철도역을 이용하며 잠시 스쳐지가는 곳이었지만
북항재개발을 통해 수변공원과 문화 관광단지가 조성이 되면 머무르고 쉬며
즐길수 있는 복합 공간이 될 것이기 때문에 
개인적으로 가장 큰 기대를 하고 있는 곳입니다.

북항재개발은 
친수공간과 세계적인 워터프런트를 조성하여 
다소 침체되어 있는 
부산이 국제 해양 관광도시로 도약하는 계기가 되기를 바랍니다.

고맙습니다. 
좋은 하루 하루 되십시오.



북항재개발의
배후 혜택지라고 할수 있는 재개발 구역
1. 좌천범일통합3지구 https://blog.naver.com/nackyeop/221370209533 

2. 초량2구역 https://blog.naver.com/nackyeop/221354872297

3. 우암2구역  https://blog.naver.com/nackyeop/221374292709

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안녕하세요.

얼마전 있었던
온천2구역 동래래미안아이파크 청약에 많은 관심을 보이시고
청약에 관해 이것 저것 많은 관심을 주셨었습니다.
 
9.13 정책으로 인해
동래래미안아이파크는
청약에 관해 변경되는 정책이 적용되는지 등 1주택자분들의 문의가 많았었습니다.

청약에 관한 부분은
" 주택공급에 관한 규칙 "을 개정하고 이후 입법예고, 시행과정을 거쳐야 하기 때문에
바로 적용이 되지 않는다고 말씀을 드렸었습니다.

기존의 청약에 관해 발표된 안은 
조정 및 규제 지역에서
추첨제 물량 전체를 무주택자 우선배정하는 것으로
선의의 1주택자들의 청약을 막는 것이라는 많은 문제들이 제기가 되었었습니다.
이에 따라, 1주택자들 위해 보완하는 것이 필요하다는 공감대가 형성이 되었습니다.

그리고 
보완하는 정책을
어제 국토교통부에서 추가적으로 내용을 밝혔습니다.
해당 정책은 1주택자가 청약을 통해 새로운 주택으로 갈아타는 부분을 가능할 수 있게 해주었습니다만
그 제한 조건을 두었습니다.

   * 청약시 변경되는 사항 *

  1) 배경
     - 9.13 부동산정책의 후속 보완조치 일환
           + 추첨제 물량 무주택자에서 1주택자도 가능하도록 하는 안
     - " 주택공급에 관한 규칙 " 개정 및 다음주 입법 예고 예정
         + 40일의 입법예고 및 법제처 심사 후 11월 중하순 경 시행 예정

  2) 내용
     - 조정 및 규제 지역 대상
     - 기존 추첨 물량을 무주택자 우선 배정한다는 것에서 
        1주택자도 가능하도록 물량을 배정하는 것으로 변경
     - 1주택자가 추첨제 아파트 청약 신청 시 
        준공 완료 후 기존 주택을 6개월 내에 팔겠다는 약정 후 가능토록 함

  3) 영향
     - 기존 무주택자 우선 배정 후 남은 물량을 1주택자에게 주겠다는 것은 
       사실상 1주택자의 청약 기회가 없는 것에서
     - 일부 물량을 배정하겠다는 기회를 주는 것이기는 하지만

     * 이미 줄어든 청약 기회에 6개월내 기존 주택을 매도를 해야만 하는 조건이 이라면
     * 1주택자분들은 보다 청약에 신중을 기해서 해야만 하실 것 같습니다.


태풍 때문에 비바람이 심합니다.
편안하고 안전한 주말 되십시오.

감사합니다. 좋은 하루 하루 되십시오.


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안녕하세요.

최근의 정부의 정책들로 인해
부동산 업계나 여러 분들의 많은 불만과 반발이 많습니다.
물론 선의의 주택 매수 희망자분들 역시도 그러하신 것 같습니다.

금리인상, 세금, 대출제한, 고용악화 등 
부동산 뿐만 아니라 전반적 경기가 좋지 않음에도
뚝심있게 정책기조를 유지하는 그 변함없음에는 찬사를 보내고 싶습니다.
또한,
현재의 부동산 정책인 무주택자의 우선 배려 정책들이
큰 방향에서는 나쁘지 않고 올바르다고 하여도 
  ( 개인적으로 저 역시도 동의하는 부분이 많습니다. )

정책이라는 것은 옳고 그름의 문제가 아니라 
우리는 자본주의 사회에 살고 있고
함께 살아가는 다수의 사람들에게 적용되는 것으로 사회적 약자를 배려한다하여도
공정하고도 예상가능한 방향이 되어야지만 건전한 경제환경이 됩니다.

아버님대로부터 온 오래된 작은 주택을 보유하고 있다는 것만으로
청약에 제한이 생긴 다거나
은행의 자율적인 판단과 심사에 따른 것이 아니라
정부의 지침에 따른 일괄적인 대출 제한 등은 생각해 보아야 할 문제가 아닌가 합니다.

유독, 
부동산 투자에 대해 투기이니 하는 말들을 하고 규제책을 만들기 보다는

부동산을 제외하고 투자할 만한 대체 환경이 없는 부분에 대해 
더 관심을 가져야하지 하지 않을까 합니다.
새롭게 좋은 아이디로 창업하는 회사들이 단순히 대기업에 인수되는 것이 아닌
스스로 성장할 있도록 개인 및 사회자본이 투자할 수 있는 좋은 여건등을 만들어 가는 등의 
사회의 건전한 발전을 위해 투자 환경을 조성하는데 노력을 기울였으면 하는 바람입니다. 
또한,
지역 경제 활성화를 위한 방안을 마련하는 것 또한
서울과 지역의 심화되어 가는 부동산 뿐만아니라 경제의 양극화 현상을 해결하는
것이기도 할 것 같습니다.

현정부의 정책에서 
부동산 정책에 대해 가장 낮은 만족도를 가지고 있는 것에 대해서
분명히 귀를 기울여야 할 것 같습니다.
규제는 결국 언제까지 지속될 수 없는 것이고 일시적인 효과에 지나지 않습니다.

말을 꺼내자고 하면 하나 하나 너무 길어질 것 같아서 여기서 줄입니다.

일일밤 
조금은 답답한 마음에 넑두리가 길었습니다.

편안한 일요일 밤 되십시오.

안녕하세요.

추석 연휴를 잘 보내셨나요?
긴 연휴였기 때문에 다시 일상으로 적응을 해야 될 것 같습니다.

추석 연휴를 지나는 시점에서
이미 예전 포스팅에서 9월말 미국 금리 인상을 말씀을 드렸었는데
예상대로 
미국연방공개시장위원회(FOMC)에서
미국의 금리를 0.25포인트 전역 인상을 단행하였습니다..

     - 미국금리 2.0 ~ 2.25 포인트
     - 한국금리 1.5 포인트
     * 한국과 미국의 금리차가 0.75 포인트 발생

이미 예상되었던 것 이기는 하여서 당장 시장에 큰 영향은 없겠지만

미국과의 금융 불균형이 계속되는 것은 경제의 큰 부담이 되기 때문에
결국은 연말내에 한국은행 역시 결단을 내려야 하지만
고용지표 등의 전반 지표가 좋지 않아서 큰 고민이 될 것으로 보입니다.

미국은 올해 경제성장률을 2.8%에서 3.0으로 상향조정하는 등
나홀로 경기 호황을 누리고 있고 
이에 따라 12월에 금리인상을 추가로 예고하고 있기는 하지만
내 후년의 경기 상황의 불확실성과 신흥국의 불안정성을 고려하는 것과 함께
트럼프 대통령의 금리 인상 반대를 고려하면
   ( 경기 부양과 개발계획 등으로 지지세 만회가 필요한 시점 )
현재의 분위기로서는 12월에 미국 금리 이상은 추가 되는 것이 쉽지 않을 것으로 추측됩니다.

어찌됐던 
한국은행은 올해 내에 1차례 정도의 금리 인상을 단행할 가능성이 높습니다.
한국은행이 주저 하고 있지만 시장은 이미 함께 반응하며 움직이고 있습니다.
주택담보대출의 변동 금리의 기준이 되는 
코픽스는 계속 상승을 하여 최고점을 돌파하며 주춤 주춤 계속 상승을 하고 있습니다.
현재 변동기준의 주택담보대출의 평균 금리는 3.5% 정도 되며
미국 금리 인상으로 올해 하반기 최고 0.5% 더 상승할 수도 있다고 예상하고 있습니다.

금리가 상승과 부동산의 연관 관계는
이미 2차례나 말씀을 드렸지만 다시 동일하게 말씀드리면

금리가 인상이 되면 ( 일반적인 이론에 따르면 )

1. 대출금리 상승으로 부동산 수요 계층의 매수 심리를 위축 시키게 되고
2. 금리 상승으로 인한 부동산의 투자 기대수익율 역시 금리보다 더 상승하게 됩니다.

( 예를 들면, 투자 수익이 100만원이라면 
기대수익율 5%일때 부동산가격은 2000만원이어야 하고
기대수익율 10%일때 부동산가격은 1000만원 이어야 합니다. )

이에 따라, 
부동산 가격은 매수 심리 위축으로 수요 감소로 인한 가격하락 요인과
더불어, 기대수익율 상승으로 인한 하락 요인이 함께 발생하게 되어
부동산 가격은 하락 하게끔 영향을 주게 됩니다.
전반적 큰 줄기에 대한 부분이며 개별적인 움직임은 개별 지역의 상황을 보셔야 합니다.
( 이미 투자하시는 지역들은 개별 양극화와 질적인 변화가 진행이 되고 있기 때문에 )

현재 부동산에서 가장 큰 이슈는

* 금번 9.13 정책의 가장 큰 부분으로 대출의 제한입니다.
  2주택자부터는 사실상 조정지역내 신규주택 구입을 위한 대출이 막혔습니다.
  ( 재개발의 이주비, 중도금 포함 )
이로 인해
매수자(투자자) 분들이 일정정도 감소할 것은 당연합니다.

그렇다면

- 무주택자, 1주택자에게는 주택구입의 찬스가 됩니다.
- 매수 우위의 시장이 되기 때문에 보다 작은 경쟁으로 적정한 물건 구입을 할수 있는 기회가 됩니다.

공급증가로 인해 미분양 증가등은 걱정하실 것이 아닙니다.
지역 세분화, 양극화로 인해
미분양 지역은 미분양이 증가할 것이고 좋은 지역이라면 미분양이 당연히 없습니다.

고민하시고 주위의 중개사분들과 상의하셔서 좋은 결정을 하시면 됩니다.

재개발은 진행이 된다면 절대 손해보지 않는 보험과 같은 것이라고 말씀드렸던 것은
지금도 당연히 유효합니다.

금리인상과 부동산 부분에 대해서는 
제가 이미 포스팅한 전반 내용과 다른 점이 없어 아래 포스팅을 참조해주시면 좋을 것 같습니다.
( 9월 금리인상 예상 https://blog.naver.com/nackyeop/221337630842 )

고맙습니다.
오늘도 좋은 하루 하루 되십시오.


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안녕하세요

어제 상가임대차보호범의 개정 시행되는 부분에 이어

오늘은 주택임대차보호법의 개정 시행되는 부분에 대해 알려드리겠습니다.

전반적인 내용은

이미 포스팅한 아래 페이지를 참조를 하여 주십시오.

( 주택임대차보호법 상세 -> https://blog.naver.com/nackyeop/221180813601 )

위의 페이지에 자세히 설명이 되어 있어 
꼼꼼히 읽어 주시면 쉽게 이해되실수 있습니다만 간략히 요점만 설명드리고
개정된 부분 역시 알려 드리겠습니다.

주택임대차보호법에 의하여 2가지 대항력이 있습니다.

주택 임차인은
     - 경매개시결정등기전까지
     - 대항력( 주민등록이전에 따른 전입 신고 확정일자 및 점유 )를 갖추면
1) 효력 발생일(익일)로 부터 자신의 순위에 따른 권리를 보호 받게 됩니다.

2) 일정이하의 소액임차인은 자신의 효력 발생일보도 앞선 우선변제권자가 있다하더라도
     보증금 중 일정액까지는 최우선으로 변제(배당) 받을수 있습니다.
     이를 최우선변제권 이라고 합니다.

이 최우선변제권의 적용 대상이 일부 변경이 되었습니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요.

추석 연휴를 잘 보내고 계신가요?
저는 오랜 만에 어머님과 도란 도란 살아가는 얘기를 나누며 
추석상을 위한 음식을 만들고 있습니다.
전과 부침 등은 원래 제 몫이어서 오늘도 열심히 하고 있습니다.

오늘은
추석 연휴에도 상가임대차보호법 / 주택임대차보호법 개정된 부분에 대해 문의 주시는 분들이 있어
아셔야할 내용만 짧게 정리해 드리겠습니다.

상가임대차보호법은
상가를 임대하여 영업하시는 임차인들의 보호를 위해 만들어진 법률입니다.
최근 뉴스기사에서
젠트리피케이션이나 이런 말들을 많이 접하시게 되는 데
이번 개정은 이런 논란들에 대해 대책으로 개정된 부분입니다.

[ 상가임대차보호법 개정안 ]

1. 계약갱신요구권 행사기간 증가
- 기존에는 임대차 계약이후 임차인은 최소 5년기간 동안은 
  계약을 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있었습니다.
  이 경우 임대인은 임차료의 지연 등 특별한 사유가 없는한 거절할 수 없습니다.
- 개정된 부분에는
   임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 10년으로 늘어 났습니다.

2. 권리금 회수 보호 기간의 증가
 - 기존에는 임차인은 계약 종료전 3개월간은 새로운 임차인과의 계약을 통해 권리금을 
   회수할 수 있는데
   임대인은 기존 임차인이 요청하는 새로운 임차인과의 계약을 특별한 사유 없이 거절하지 못하여
   임차인의 권리금을 회수를 방해할 수 없었습니다.
 - 개정된 부분에는
    계약종료전 기존 3개월의 기간내에 임차인은 새로운 임차인을 찾아서 계약을 진행해야 하는데
    그 기간이 짧아서 회수하지 못하는 경우가 발생하기에
    그 권리금 회수 보후 기간을 계약 종료 6개월전부터로 기간을 늘렸습니다.

3. 권리금 보호 대상 확대
 - 기존에는 전통시장내의 상인들에게는 권리금 보호 기간등에 대해 적용 대상이 아니었지만
 - 개정된 부분에는
    전통시장내의 영세 상인들 역시 적용 대상이 되었습니다.

4. 임대인 지원
  - 부동산 임대 수입금액이 7500만원이하의 임대사업자는
  - 동일한 임차인에게 5년을 초과하여 임대 계약하는 경우에
  - 임대료를 법정 상한인 5% 이내로 하는 경우에
  - 소득세 및 법인세의 5%를 감면해주게 되었습니다.

5. 적용 기간
 - 위 법률은 9월 20일 공포되고 6개월 이후 계약, 갱신되는 부분부터 적용이 되며
   권리금 보호 기간등은 현재 존속하고 있는 계약에도 같이 적용이 됩니다.
 - 임대인 지원은 2019년 1.1부터 적용되어 2019년 과세년도 부터 감면이 됩니다.

기존 상가 임대차 보호법의
내용은 아래 페이지를 통해 확인해보시면 됩니다.
( 상가임대차보호법 https://blog.naver.com/nackyeop/221167821181 )

고맙습니다. 
좋은 하루 하루 되십시오.

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안녕하세요.

화창한 추석 명절 연휴의 첫날입니다.
오늘은 사무실 업무를 최대한 빨리 정리를 하고 어머님과 추석장도 봐야하고
저녁에는 어릴때 친구들을 오랜만에 만나야하고 맘이 바쁜 하루가 될 것도 같습니다.

즐겁고 편안한 명절이기는 하지만
최근 발표된 " 9.13 부동산 대책 "으로 인해 머리가 아프신 분들이 많아서
전화나 문자 등으로 문의 하시는 분들이 아주 많습니다.

그래서 이미 지난 포스팅에서 글을 쓰기는 하였지만
최근 " 은행연합회 "에서 발표된 " 9.13 세부지침 " 에 따른 " 주요 질문 F&Q "가
배포 되어 다시 정리해 드립니다.

(1) 조합원 이주비, 분담금(중도금) 대출
1주택자가 규제지역 내 해당 주택 재건축 및 재개발로 인해 이주비대출, 조합원 분담금대출을 받을 수 있나요?

-> 9월 13일 이전에 계약된 건에 대해서는 해당 규정을 받지 않습니다.
     + 기본 서류 외에 계약서와 이체 확인증 등을 준비하셔야 합니다.
-> 가능합니다.. 다만 취급기간 동안 추가 주택 구입을 안 하겠다는 약정을 체결해야 한다.
-> 각 구역에 따라 조합원 중도금이 없고 잔금으로 진행하는 곳도 있으므로 조합에 확인해보셔야 합니다.

(2) 2주택자의 규제 지역외 주택 구매 
2주택자가 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)이 아닌 곳에 추가 주택을 구입하고자 하는 경우 주담대를 받을 수 있나요?

-> 규제지역(과열지구, 조정지역등 )이 아니면 전부 가능합니다. 
    규제지역일 경우에만 예외 사유 적용 없이 원천차단된다.

(3) 규제지역내 임차보증금 반환 위한 주담보
규제지역 내 주택에 대한 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출은  가능한가요?

-> 1주택자의 경우 고가주택(9억원 이상)이 아니면 
     LTV·DTI(투기지역·투기과열지구의 경우 40%씩 등) 한도 내에서 가능합니다. 
     반면 고가주택이면 전입 목적이어야만(아니면 해외근무 등 예외사유 명백히 입증할 경우) 
     LTV·DTI 한도 내에서 가능하나 
     다만, 
     2주택자의 경우 임차보증금 반환 주담대가 원칙적으로 안 되지만
     기존 1개 주택을 매도 할 예정인 경우에는 매매 계약서와 계약금 이체 내역등을 준비하면
     가능합니다.

(4) 1주택자 규제지역내 신규 구매 주택의 담보대출
1주택세대가 주택담보대출을 받아 규제지역내 다른 집으로 이사하는 것이 가능한가요?

-> 1주택세대가 기존주택을 신규 주택구입 후 2년 이내에 처분한다고 약정할 경우에는 
    주택담보대출 취급이 가능합니다.

(5) 1주택자 규제역내 신규 주택을 위한 기존 주택 담보 대출
1주택세대가 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 규제지역내 신규 주택을 구입할 수 있나요?

-> 신규 구매 주택으로 이사를 하거나 ( 2년내 처분 약정 )
    직장근무, 부모봉양 등 추가주택 구입의 사유가 명백히 입증될 경우에는 ( 거주 약정 )
    기존주택을 담보로 한 신규주택 구입이 가능합니다

(6) 2주택자의 규제지역외 신규 주택 구매 위한 주택 담보 대출
2주택자가 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)이 아닌 곳에 추가 주택을 구입하고자 하는 경우 주담대를 받을 수 있나요? 

-> 규제지역이 아니면 전부 가능합니다.. 규제지역일 경우에만 예외 사유 적용 없이 원천차단됩니다.

(7) 1주택의 분양권 당첨후 중도금 대출
분양권도 주택보유 수에 포함되나요 

-> 포함됩니다. 
따라서 1주택자는 분양권 당첨으로 중도금대출을 받고 싶으면 
기존주택을 2년 내 처분하겠다는 약속을 해야 한다. 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다.

이상 주요 문의 사항 7가지로 정리해 보았습니다.

그외 궁금하신점은 기존 거래 은행이나 조합에 문의하시거나
주위의 공인중개사 분들이나 저에게도 문의 주시면 됩니다.

고맙습니다.
즐겁고 행복한 추석 명절 보내십시오.

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