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오늘은 인터넷 전문 은행의 새로운 상품인 비대면 아파트 담보 대출 이야기 입니다.

지난해 출범과 함께 엄청난 계좌수 생성으로  돌풍을 일으켰던 카카오뱅크와 케이뱅크가

올해 1분기 중에 부동산 대출 시장에 진출한다고 합니다.

인터넷 전문은행은

윤도현, 이소라에 이어 최근 이병헌의  TV 광고를 통해서도 많이 접할수가  있으셨을 겁니다.

은행의 방문 없이 손쉽게 앱을 설치하고 인증을 하면 계좌를 생성하고 

여타 다른 은행과 동일하게 계좌송금, 인출등을 할 수 있고 시중은행보다 금리 역시 높아

인기를 끌고 있습니다.. (  카카오뱅크 2%, 케이뱅크 1.5~1.8 )

게다가 앱상에서 신청을 하면 체크 카드 역시 무료로 배송해주고 

가까운 편의점에서 출금을 할 수 있어 편리합니다.

2018년에는 해당 인터넷 전문 은행이

은행 방문 없이 앱을 통해서 아파트 담보 대출 시장에 진출을 하게 됨으로써 

이용자들이 좀 더 편리하게 이용할 수 있게 될 예정입니다.

케이뱅크는 지난해 12월 아파트 담보대출 설명서와 약관을 공시한 상태이며

최근 정부의 대출 규제 정책등을 보며 출시 일정을 조율하고 있는 상태입니다.

카카오 뱅크는 주택담보대출에 앞서 전/월세 보증금 대출을 먼저 내 놓을 예정입니다.

최근 저의 아는 동생도 전세집을 새로 구하면서 전세자금대출을 위해 은행 방문을 해야했는데

업무 특성상 낮에 시간을 내기가 쉽지 않아 어려움이 있었는데

인터넷 은행의 대출상품은 그 장점대로 24시간 언제, 언디서나 비대면으로 앱을 통해 

신청할 수 있게 되어 젊은 분들의 기대가 높을 것으로  보입니다.

상반기 출시 예정이라고 하니

출시가 되면 해당 소식 빠르게 전달드릴수 있도록 하겠습니다.

고맙습니다.

새해 복 많이 받으십시오.

오늘 (1/2)  국토교통부에서는 공동주택에 대한 가이드 라인의 일부 내용을 수정하여

전국 지방자치단체에 배포했다고 밝혔습니다.

해당 내용은 세대 구분 공사를 위해 입주자 동의 요건을 완화한 내용입니다.

세대 구분형 아파트는

2014년 말경부터 얘기되어 2017년에 얘기가 본격적으로 되고 있는 개념의 아파트입니다.

2016년 세대 구분 기준완화를 위해 국토 교통부에서 세대 구분 기준 완화 개선을 위한

용역 작업이 진행이 되었고 금번에 새롭게 가이드 라인에 배포 되었습니다.

세대 구분형 아파트는

쉽게 말해 기존 중대형 아파트 내부를 고쳐 출입 현관을 2개로 나누고 부억과 화장실을 따라 마련하여

2채로 분리하는 것입니다.

아래 그림을 보면 이해가 빠르겠습니다.

그런데 

왜 뜬금없이 이런 아파트를 하려고 하는걸까요?

첫번째는

육아 등의 이유로 부모님과 함께 사는 '캥거루족'이 늘고 있는데 필요에 의해 함께 사는데  

서로의 프라이버시를 지키며 함께 살수가 있겠지요 ( 드라마에서도 나왔었지요 )

두번째는

분리된 부분에 임대를 놓아서 현금 수익을 창출하여 주택 가치를 올릴수가 있습니다.

노년층에서 아이들은 분가를 하고 은퇴등으로 기존 큰 집의 활용 차원으로 

집의 일부를 세를 놓아 생활비의 일부로 충당할 수도 있으며

또는, 분양에서 소형아파트 당첨이 힘들어져  중대형 아파트 분양을 받은 경우에도 

여유 공간을 활용  할 수 있습니다.

세번째는

정부의 입장에서 추가 재정의 투입없이 임대 주택을 늘릴수가 있습니다.

이러한 이유에서 세대 구분형 아파트에 대해 관심이 늘고 있습니다.

또한, 

8·2 부동산 대책 이후 전용 85㎡ 이하의 경우 가점제로 분양하기 때문에 

'점수'가 부족한 수요자는 당첨을 기대할 수 있는 중대형 아파트(전용 85㎡ 초과)로 

눈을 돌리고 있는 상황으로

점차 중대형 아파트의 인기가  올라 최근 중대형 아파트의 경쟁율이 많이 올라갔습니다.

이때, 플러스로 중대형 아파트의 활용도를 올릴 수 있는 방안이기도 합니다.

( 11월 분양한 광안자이 전용100미터제곱 대형아파트의 경쟁율이 186:1 을 기록했습니다.)

어쨌던

이런 세대 구분형 아파트는

세대 구분 공사를 위해 "증축" 으로 구분이 되어 그동안 전체 입주자의  2/3 동의가 있어야지만

공사가 가능했습니다만

금번 가이드를 통해 " 대수선 "으로 재 분류하여 해당 동의 2/3 동의만 있으면 

공사가 가능하게 되었습니다. 

( 대수선으로 재분류된 공사는 배관 설비 추가 설치와 전기 설비 추가 공사 2종류 )

그리고

공동주택에서는 단지 전체에서 1/10 이내, 동별로는 1/3 이내에만 전환이 가능하며

계량기를 분리 사용하고, 발코니 확장에 따른 대피공간과 방화판, 방화 유리창 등도 

설치하도록 권고하고 있습니다.

최근 짓고 있는 아파트는 처음부터 세대 구분형으로 건축을 하고 있는 경우도 있다고 합니다.

향후 세대 구분형 아파트는 더욱 관심이 높아 질 것으로 보입니다.

고맙습니다.

새해 복 많이 받으십시오~

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

2017년 마지막 주간 아파트 동향이 될 것 같습니다.

전체적으로 큰 폭은 아니지만 하향 조정 지수를 기록하고 있습니다.

물론, 서울을 비롯한 수도권 지역은 예외로 계속된 나홀로 상향 지수를 기록하고 있습니다.

(자료는 한국감정원)

과거 정부의 시그널에 맞춰 착하게 움직였던 보유자들보다 움추리고 버티었던 분들이

더 많은 수익률을 기록했던 반복 교육의 효과로 이제는 정부의 시그널에 제깍 제깍 움직이지 않고 있는 것이 사실입니다.

하지만, 내년 1/4분에게는 4월부터 시작되는 여려 정책들로 

매물들이 많이 나오게 될 것 같고 이로 인한 가격 동향이 어떻게  움직일지도 지켜봐야 할것같습니다.

그리고 이에 따른 정부의 추가 조치 또한 마찬가지 입니다.

금번 정부가 강력한 의지를 계속 밝히고 실행하고  있기는 하지만

인위적인 조정은 한계가 있으며 시장은 시장의 논리에 맞게 다시 찾아가게 됩니다.

먼저 서울지역은 계속된 0.2% 이상의 상승률을 기록하고 있습니다.

정부의 정책과 이에 대한 보유자들의 버티는 형국이 아직은 지속되고 있습니다.

이로 인해 매물들이 부족하므로써 가격은 상승하고 거래량은 다소 줄어들고 있는 모습입니다.

오늘은 제가 관심있게 보고 있는 부동산 세제 관련한 기사가 있었습니다.

바로 보유세 관련 부분입니다.


청와대에서 29일 다주택자 보유세 인상과 관련, 

"내년에 (정책기획위 산하) 재정개혁특별위를 구성해 사회적 공감대 형성 속에서 

보유세 등 부동산 과세체계를 정상화하는 방안을 검토할 계획"이며 

"계획으로는 빠르면 상반기 중에 완료하려고 한다"고 말했다고 합니다.

당초 내년 지방선거인 6월 이후 인상 가능성에 대해 아주 조금 예상도 하였지만 

그 시기가 빨라질 가능성도 있다고 합니다.

하지만, 

사실 정치라는 큰 틀 속에서 움직이므로 지방 선거 전에는 인상될 가능성은 그리 크지 않아 보입니다.

하지만,  "정상화"라는 표현은 무엇을 의미하는지 알아야 할텐데요

아직 논의 중이며 확정된 것은 없다고 합니다만 

추가적으로 발언한 내용을 보면

"지금 보유세 문제는 우리가 OECD 등 다른 나라와 비교해서 우리나라 보유세 규모, 실효세율 등 국제적 기준으로 보는 것도 필요할 듯 하다"고 말했습니다.

OECD등 다른 나라와의 비교한다는 금번의 내용과 이전 언급된 내용들을 플러스하여 보면

" 미국 실효세율의 평균치인 1~1.5% 정도 " 로 현재 이해되어 지고  있습니다. 

미국은 주마다 다르기는 하지만 산술적인 평균 값으로 1.0~1.5 정도 입니다.

미국은 재산세의 대부분이 해당 지방정부의 교육재정으로 활용하여 

주민들의 자녀에게 직접적인 혜택이 돌아가기 때문에 우리보다 실효세율이 높지만 조세저항이 크지 않습니다.

정부가 다주택자, 투기세력들을 잡기 위해 보유세를 늘린다는 것에 대해 일견 이해는 되는 듯 하지만

보유세는 직접세이기 때문에 

세금을 부담하는 자에게는 피부로 크게 느껴지기 때문에 조세저항이 큰 부분이라 쉽지 않습니다.

취득세 역시 직접세이긴 하지만 어떤 행위를 통해서 취득한 댓가이기 때문에 그나마 괜찮지만

가만이 있으면서 연말에 갑자기 크게 증가된 세금 고지서는 납세자에게는 큰 부담이 될 수 밖에 없습니다.


게다가, 여소야대의 상황과

산적해 있는 많은 진보적 정책들을 수행해야 하는 정부가 많은 저항이 있을 것이 분명한 보유세 조정

전체 국정 운영에 너무나 큰 부담이 될 것이기 때문에 저의 생각으로는 쉽지 않아 보입니다.

그리고

보유세의 인상을 위해서는 먼저 더 연구가 되어야 할 것이

부동산 보유자의 전체가 다양하고 많은 이유와 마다 가격차가 아주 큰 다양한 부동산을 보유하고 있는데 

그것을 어떻게 잘 세밀하게 나눈 정교한 과세체계를 만드는 것이 먼저 선행이 되어야 할 것으로 보입니다.

하지만

물론, 현재 던저 놓은 정책들이 4월 이후에도 그간의 경험으로 배운 다주택자들의 버티기로 큰 변화가 없으면 

정부는 상반기 이후 큰 결심을 할 수도 있을것 같습니다. ( 그래로 저는 쉽지 않다고 생각합니다만 )

어쨌던 부동산 관련한 정부의 의지는 다시 한번 확인한 듯 합니다.

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현재 저희 나라의 보유세는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 볼 수 있습니다.

아래 부분을 참조하세요


[ 재산세 ]

[ 종합부동산세 ]

- 주택은 공시가격의 합이 6억원 이상이거나 1세대 1주택자의 경우는 9억원 이상이 부과 대상이 되며

- 토지의경우는 종합합산대상(나대지등)이 5억원초과, 별도합산과세대상토지(부속토지등)가 80억원을 초과할때 부과 대상이 됩니다.

- 12월 29일 착공

- 태영·포스코 컨소시엄 참여

- 276만㎡ 규모 2020년 완공 예정

- 지역발전 가속화 촉진 기대 

2030년 경남 양산시 인구 50만명 달성을 견인할 사송신도시(사진 조감도) 조성공사가 

기존 발표처럼 올해를 넘기기 2일전 극적으로

사업 승인 약 10여년 만에 12월 29일 드디어 착공이됩니다. 

(  이전 포스팅에서 연내 착공이 목표라고 글을 썼던것이 기억이 나네요 )

사송신도시 조성공사는 

한국토지주택공사(LH)와 태영·포스코 컨소시엄이 공동 시행합니다.

사송신도시 조성사업은 

동면 사송리와 내송리 일원 276만 6465㎡에 주택용지(91만 4942㎡)와 

공공시설용지(185만 1523㎡)를 조성하는 사업으로

단독주택(430세대)과 공동주택(1만 4463세대 중 LH임대주택 7700세대) 등 

총 1만 4893세대가 건설될 예정으로  3만 7058명을 수용하는 것으로 계획되어 있습니다.

완공은 착공 3년만인 오는 2020년말 예정이며

사송신도시는 노포역과 양산을 잊는 양산도시철도의 중간 정거장이다

사송신도시는 양산신도시에 비해 상대적으로 규모가 작지만 

완공시기에 맞춰 부산 노포동과 양산 북정동을 잇는 양산도시철도의 개통으로

이목이 집중되는 지역입니다.

(양산도시철도 https://blog.naver.com/nackyeop/221173275718 )

사송신도시에는 양산도시철도의 사송역과 내송역  2개 역사가 들어가며

특히 부산과의 접근성이 좋은 데다 과거 그린벨트 지역으로 자연환경이 뛰어난 점도 장점으로 꼽힙니다. 

사송신도시는 착공 3년 만에 사업 준공을 하기 위해 

민간업체와 공동으로 개발하는 공공민간공동개발사업자 방식으로 조성됩니다.

공공민간공동개발사업자는 민간업체가 LH에서 시행하는 사업에 참가해 

일정액의 개발비용을 납부하고 준공 이후 

공동주택지를 개발비용만큼 우선적으로 가져가는 방식입니다.

앞으로도 양산은 부산과 하나의 생활권으로 연계하여 

부산과 인근 울산 경남지역 의 부동산 수요를 흡수하며 발전 할 것으로 보입니다.

이전 포스팅에서 안내해 드렸던

양산 도시 철도 건설사업에 관해 양산시청이 주민 / 이행 관계자 등에 대해 

12월 26일부터 2018년 1월 9일까지 의견을 청취 합니다.

양산도시철도 건설사업은 현재 부산 1호선 노포역에서 시작해 

경남 양산시 사송, 내송, 다방, 양산역, 신기, 북정까지 총 7개 역사 정거장에 거리는 

총 11.431㎞ 길이로 건설되는 사업으로

북구만으로 연결되어 있던 도시철도가

금정구와도 연결되어 부산과 양산이 보다 편리한 단일 교통망으로 구성이 될것으로 보여

부산과 양산은 하나의 생활권으로 더욱 발전될것으로 생각됩니다.
[출처] 양산~부산 잇는 도시철도 연내 착공 추진|

차량기지는 경남 양산시 동면 석산리 다방천변 일대에 건설되며

준공예정 시기는 오는 2020년입니다.

이번 건설사업에 대한 열람은

양산시 제2청사 (양산시 북안남2길 36)와

부산광역시 부산진구 중앙대로 644번길 20 부산교통공사에서 가능합니다.

오늘은 부산지역 주요 상권 별 상가 지표에 대해서 공유드립니다.

한국감정원에서는 현재 전국 232개 상권에 대해 일반 건축물(사무용 건물, 중대형 상가, 소규모 상가) 5655동, 2만3천 호의 집합상가를 대상으로 임대정보를 조사 제공하고  있습니다.

아래 지표는 한국감정원에서 제공하는 신표본인 2017년이후 지표를 기준으로 하였습니다.
특히 임대료 부분등은 감정원지표이며 소규모 상가임을 감안하시고 비교 수치로만 보시면될것같습니다.
그리고  해당 지표는 실제와는  조금의  차이가 있는 것으로  전반 참고 자료 정도로만 생각하고 봐주시면 될  것 같습니다.
.
그럼 참고해 보실까요?

일광 단독주택용지 최고경쟁률(A5-9 블록) 3901 대 1로 마감했고 청약사이트가 마비 되며 청약일정이 하루 더 주어지기도 했었습니다.

저 역시도 신청을 했고 또한 제가 포스팅도 했었던 곳 이기도 합니다.
도시 공사에 따르면 평균 779:1 이며 각 보증금 500만원들이 모여 1400억원에 육박했다고 하니 놀라울 따름입니다.

정부가 규제, 규제 하는데 왜 이렇게 뜨거웠을까요?

그 상품 그대로만으로 경쟁력이 있다는 것도 인정합니다.
상대적으로 저렴한 가격, 규제도 적고 주택 건설 조건이 좋을 뿐더러 
개발 호재가 많은 입지 역시 더할 나위 없었음는 물론입니다 

하지만, 전매 제한이 되어 있기 때문에 계약부터 중도금, 잔금까지 작은 돈이 아닌 금액을 투자해야 하며
게다가 1년 6개월 가량을 기다려야만 하는 곳이었습니다.

이것에 대한 답을 해주는 지표가 있습니다.

24일 통계청, 한국은행, 금융감독원 등이 작성한 2017년 가계금융·복지조사 결과를 보면 
- 1년 뒤 거주지역 주택가격전망에 대해 가구주의 
   + 47.9%가 ‘변화가 없을 것’
   + 11.4%는 하락할 것
   + 22.4% 오를 것이라는 답변 
여기까지만 보면 최근 금리, 많은 규제, 정책, 경기 상황을 보고서도 
그래도 5명중 1명은 오를 것이라고 생각하고 있는 것에 높은 숫자로 저는 개인적으로 놀랐습니다. 

근데 아래를 보면 또 이해할 수 있게 해줍니다.

- ‘소득이 증가하거나 여유자금이 생길 경우 부동산에 투자할 의사가 있다’고 답한 가구주는  
    + 56.0%에 
에 달했습니다.
이는 여전히 뜨거웠던 지난해보다 5.1%포인트 높아진 것이며 조사가 시작된 2012년 이후 역대 최고라고 합니다.

맞습니다. 한국의 다수는 누가 뭐라해도 그래도 다시 부동산을 생각하고 있습니다.

그 이유는 여러가지가 있지만 일단은 간단하게 2가지로 말씀드릴 수 있습니다.

첫째
해외와 달리 한국에서는 투자할 것이 너무나 제한적이며.. 별로 없다는 것이 사실입니다.

그래서 여유 자금이 있다면 첫 번째로 고려하는 투자 대상이 부동산 입니다.
 ( 뒤를 이어... 주식이나 예금등이 되지 않을까 합니다만 주식은 변동성이 심합니다. )
한국의 시중유동자금이 1020조에 이른다고 합니다.
정부의 시그널에 주춤 주춤하고는 있지만 결국 부동산 시장으로 다수가 흘러들어올 것입니다.

둘째
그간 우리는 보고 배웠습니다. 바로 학습효과 입니다.

불과 5~6년여전 많은 전문가들이 이제 부동산은 아니다. 폭락할 것이다. 일본의 뒤를 따르고 있다며
위험하다고 하였지만 부동산은 계속 상승해 왔습니다.
더군다나 과거 모든 정부의 부동산 정책에 있어서 부동산 규제 정책을 펴다 가도 
결국은 경기 보완을 위해 (선거나 집권 중반기가 넘어가면)
다시 활성화 대책을 내놓아 다시 결국은 상승하리라는 것을 직접 경험하였습니다.
그리고 금리는 이미 반영되고 인상이 빠르지 않고 쉽지 않을것입니다. 
(2018 금리 상승 전망과 부동산 전망  -> https://blog.naver.com/nackyeop/221162902921 )

이로 인해 
최근 정부의 규제에도 불구하고 다주택자들은 일단 버티고있는 것입니다.
이러한 주택 소유자들의 버팀은 공급이 한정된 
서울과 일부 지역에서 수요를 만족시키는 매물이 없어 가격이 계속 상승하게 만들고 있습니다.
정부와 다주택자들의 밀고 당기기가 싸움의 1차전이 이제 얼마 남지 않았습니다.
(4월 부터 적용되는 양도세 중과 등 )
그리고 1차전의 결과에 따라 정부의 의지를 다시 확인해 볼 수 있을것입니다만 지방선거도 있고 
쉽지 않은 판이 될 것으로 예상됩니다.

하지만, 
분명한 것은 부동산 전체시장은 분명히 상승장이 끝났고 조정장으로 접어 들었습니다.
상승장에서는 왠만하면 모든 물건이 상승합니다만 
조정장에서 부터는 전체 평균적으로 물건이 정체 되거나 하락합니다.
분명한 수요를 가지고 있는 지역은 상승을 하고 그렇지 않은 지역은 하락하게 되는 
양극화현상이 더욱 커질 것으로 보입니다.

그래도, 위의 여러가지 이유처럼 개인적으로 큰 하락은 없을 것으로 예상이 됩니다.
(저의 다른 글에서도 동일하게 말씀드렸지만 
2018 금리 상승 전망과 부동산 전망  -> https://blog.naver.com/nackyeop/221162902921 )

이제 똘똘하게 보이는 녀석을 잘 보야야 합니다.
(그렇지 않으면 조금 긴 시간을 물려 있어야 할 수도 있습니다.)
이 똘똘한 녀석중 하나가 바로 일광택지라고 다수가 판단을 했겠지요 ^^

집 값이 조정이 되고 일부 하락하게 되는 시점은 바로 매수 타이밍 이기도 합니다.

그래서 저는 

그러나, 그러해도 그래도 부동산

이라고 생각합니다.

2017년 너무나 수고하셨고
2018년도 좋은 일만 가득하고 좋은 물건 만나시기를 기대합니다.

개인적인생각이며 두서가 없습니다.

[ 상가, 건물, 주택, 분양권, 재개발등 부동산 물건 매도 및 매수 접수 받습니다. Roy 010-4576-8832]

12월 넷째주 올해 마지막 전국 분양 소식입니다.

전국에서 1900여가구가 공급될 예정입니다. 

전국에서 5개 단지, 1956가구가 청약일정을 진행하며 수도권에서 1147가구, 지방에서 809가구입니다. ( 부동산 114 자료 참조 )
- 모델하우스를 열고 분양일정에 돌입하는 단지는 4곳
- 24개 단지 당첨자를 발표 
일부 분양사에서는 연말 분양 시작 보다는 연휴 후 내년으로 조정하는 곳도 있습니다.

주요 분양 사항은
26일 동탄역 롯데캐슬 오피스텔 분양
경기 화성 동탄2신도시 C11블록, 단지는 지하 3층~지상 35층 2개동에 전용 23~84㎡형 757실로 이뤄지며. 단지는 SRT(수서고속철도) 동탄역이 가깝고 경부고속도로를 이용하기 편리합니다. 
주위에는 동탄초와 내년 상반기 개교 예정인 동탄6고가 있습니다. 

28일 하남힐즈파크 푸르지오 모델하우스 개관
경기 하남 현안1지구 1블록, 단지는 지하 2층~지상 22층 아파트 7개 동에 전용 52~59㎡형 404가구 규모이며 현안1지구는 근적 지연인 미사강변도시와 생활권을 공유할 수 있습니다.
단지 앞에 BRT 정류장이 있고 5호선 덕풍역 개통이 예정돼 있으며 스타필드하남, 홈플러스 등이 가깝습니다. 

29일 춘천파크자이 모델하우스 개관
강원 춘천시 삼천동 44-10번지 일대, 단지는 지하 3층~지상 30층 아파트 7개 동에 전용 64~145㎡형 965가구로 이뤄지며 춘천고속버스터미널, 춘천시외버스터미널, 경춘선 남춘천역을 근처에 있습니다.
인근 편의시설 및 공원에는 롯데마트, 이마트, 의암공원, 공지천조각공원, 춘천수변공원 등이 있습니다.

2017년 한해를 잘 마무리하는 유익한 한주가 되십시오.

법무부는 21일 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안을 입법예고했습니다.

몇일전 개정된 상가 임대차에 관련하여 법무부에서 제작한 Q&A 40선을 포스팅 하였는데

오늘 내용이 추가로 보시고 변경된 부분을 확인하시면 될것 같습니다.
( 개정된 상가건물 임대차 Q&A 40선 -> http://letsweb.tistory.com/924 )

자아 그러면 개정 입법된 예고된 내용을 보도록 하겠습니다.

주요 내용으로는 2가지로 요약할 수 있습니다.

1. 차임증액청구권의 인상률 9%에서 5%로 조정

임대인의 차임증액청구권이라고 하는 것은
임대인이 매년 물가등 경제 상황을 고려하여 임대료의 상승을 임차인에게 요청할 수 있는 권한을 말합니다.
이때, 국가는 임대인의 과도한 차임 요구를 제한하기 위해  법률에 의해 차임의 상승의 상한을 제한하여 임차인을 보호하고 있습니다.

그간 상가 임대 임대로 인상률의 상한선은 
 - 2002년 12%에서 
 - 2008년 9%
로 낮춘 이후 금번에 다시
 - 5%로 조정을 하게 되었습니다.

그간 홍대, 가로수길등 골목 상권이 성장함에 따라 치솓는 임대료를 감당하지 못한
영세 상인들이 스스로 키운 상권에서 쫒겨나게 되는 젠트리피케이션등이 사회적 이슈가 되면서 
이를 보완하기 위한 것으로 보입니다. 
계속된 저금리의 상황 역시 인상율 상항을 낮추는데 기여를 하였습니다.

법부에 따르면 물가상승률, 시장금리 등 지표와 임대차 시장동향, 전반적 경기 상황 등을 종합적으로 고려해 현행 수준의 절반 수준으로 상한을 인하하였다고 밝혔습니다.

이로인해 
주택임대차보호법상의 주택에 대해 차임증액증구권이 5%였었기 때문에
상가와 주택은 동일한 5%의 상한선을 가지게 되었습니다.

2. 상가임대차보호법의 적용 대상 확대

재건축 초과이익환수제가 예정대로 다음 달 2018년 1월 3일부터 시행됩니다.

2006년 도입 후 경기 둔화를 이유로 2012년 12월 유예되어 왔었습니다.


유예기간 만료가 다가오면서 유예기간을 2020년 12월까지로 다시 늘리는 내용의 법 개정안을 발의했지만 15일  모두 국토위에서 폐기돼 법제사법위원회에 오르지 못하면서 초과이익환수제의 내년 재도입이 확정이 되었습니다.

초과이익환수제는 재건축 사업에 따른 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만 원을 넘으면 최고 50%까지 국가에서 현금으로 환수하는 제도입니다.


이에 대상과 세율에 대해서 다시 한번 알아보도록 하겠습니다.


1. 시기 : 2018년 1월 3일 
               ( 12월 31일 일요일이고 익일 역시 휴일이라 1월 2일까지 연기 )

2. 대상 : 2018년 1월 2일 부터 관리처분인가를 신청하는 재건축조합

3. 세율 :

이에 따라 재건축을 추진 중인 조합이 초과이익환수제를 피하려면 내년 1월 2일까지는 관리처분인가를 신청해야만 합니다. 

최근. 서울 강남권의 재건축 조합들이 최근 잇따라 관리처분총회를 열고 관리처분인가 신청을 준비하고 있는 것도 같은 이를 피하기 위해서입니다. 

또 서둘러 진행함에 따라 주변 지역이 과열이 되고 있기도 합니다.

일광지구 단독주택 겸용 용지의 주택 공고에 대해서 알려 드립니다.
동부산 관광 개발 지구로 충분히 투자가치가 있어 보입니다.
당첨이후 1년 6개월 가량 전매기간이 필요한것과 분양가격10% 정도의 투자 금액이 필요합니다.
개인적으로는 단기간 전매하기 보다는 3~5년정도 보시고 투자하는 것이 좋으리라 생각이 듭니다.

0.일광_단독주택용지(점포겸용)_공급공고문.pdf

당첨이후 처리 관련 부분에 대해서 저에게 문의/의뢰해 주셔도 됩니다. (쪽지, 메일)

향후 이어지는 금리 인상 예측과 경제와 부동산에 미치는 영향에 대해 말씀드리겠습니다.


미국 중앙은행인 연방준비제도가 14일 연방공개시장위원회 정례회의에서
기준금리를 0.25%포인트 인상했습니다. 
미국 금리는 1.25~1.5%로 상향 조정되어 한국의 정책금리(1.5%)와 같은 수준이 됐다

미국 연준은 금리인상 근거로 완전고용 수준의 고용지표에 주목하였습니다.
미 11월 실업률은 4.1%로 17년 만에 가장 낮은 수치를 보이고 있으며 
11월 비농업 신규 취업자 수는 전달보다 22만8000명 늘어 시장 예상치를 상회하였고 
물가상승세는 연준 목표치인 2%에는 못 미치지만 완전고용과 경제성장에 따라 이어질 것으로 내다봤습니다 

미 연준의 금리인상은 2017년 3월과 6월에 이어 올 들어 3번째입니다. 
연준은 제로금리 시대를 마감한 2015년 12월 이후 5차례에 걸쳐 금리를 인상했습니다. 
그리고 연준은 분기마다 제시하는 점도표를 통해 내년 금리인상 횟수 전망을 세차례로 유지하며 
미국의 기준금리 수준은 올해 말 1.4%, 내년 말 2.1%, 2019년 2.7% 수준까지 오를 것으로 연준은 시사하였습니다. 

그럼 여기서 우리는 한가지 체크해야 될 것이 있습니다.
현재의 재닛 엘런 연준 의장은 금일 마지막 기자회견이었습니다. 
내년 2월이면 새로운 제롬 파월이 차기 의장이 됩니다.

현재는 제롬 파윌 차기 의장이 엘런 의장의 정책을 받아 점진적 인상을 할 것이라고 얘기하고 있지만
미국 월가를 비롯해 여러 곳에서 금리 인상이 쉽지 않을 것이라는 전망이 나옵니다.
트럼프 대통령은 정책이었던 많은 사회 간접 자본 시설 공사를 위해 대규모 개발 계획을 하여야 하고 이는 정부 지출로 이어지는데 고금리에서는 쉽지 않은 선택이 됩니다.
물론 금번 인상에서도 금리 인상 반대 위원이 2명이나 새롭게 등장하였습니다.
추정컨데 여전히 얘기하고 있지만 내년에도 3번의 인상은 어려워 보입니다.

그럼 한국은 ? 
이제 미국과 거의 동일한 금리가 되었습니다.
그리고 이주열 한국은행총재는 미국의 금리인상이 불확실하다고 하면서 선제적 대응을 하겠다고 하였습니다.
사실 금리 인상은 이미 충분히 예견되었고 시장에서도 충분이 반영을 하고 있습니다.
그리고 그 인상 속도가 점진적으로 이뤄져 시장이 대응을 할수 있는 속도 입니다.
따라서, 경제 전반에 크게 영향을 줄것이라고 생각이 되며 그리고 대출자들의 부담 상향은
점진적으로 더디게 이뤄질것으로 보이기 때문에 개별 대출자들의 부담은 크지 않을 것으로 생각됩니다.

그러면 부동산에서는
일반적으로 금리인상은 투자수익율 상승을 바라기 때문에 집값의 하락이 되는 것이 기본입니다.
현재의 한국 부동산 경제 상황은 대단히 재미있게 포괄적으로 발생하고 있습니다.
- 바닥을 찍은 경기의 활성화 지표
- 급격하지 않는 서시히 이뤄지는 점진적 금리 인상
- 정부의 부동산 강력 규제
위 3가지를 중점으로 보면 부동산 상황에 대해 각자 예측을 해볼수 있으리라 생각이 됩니다.
점진적 금리 인상에 따라 부동산 가격은 일시적 조정될 것입니다만 시장 스스로의 조정이 아닌 외부 규제의 힘으로 인한 조정은 스트링효과처럼 누르면 눌러지는듯 하지만 결국 더 큰 역방향으로 튀어 오르게 될것이고 이 와 함게 경기 활성화에 따른 풍부해지는 자금들은 투자처를 찾을 것입니다.
그렇다면
향후 2~4년 이상을 생각하고 투자하는 부분이라면 반드시 좋은 결과가 있지 않을까 생각이 됩니다.
물론 옥석은 가려져야 하고 서울 및 지방 중심지역과 그외 지역의 양극화 등은 더 커질 것입니다.

모든 부분은 개인적인 의견입니다.

정부에서 12월 13일 임대주택 활성화 방안을 내놓았습니다.

다주택자에게 8년을 등록을 하고 임대사업을 할것인지, 아니면 팔것인지 하는 선택지를 주었습니다.
사실 임대 사업으로의 유인으로 혜택이 기대하였던 부분 보다 작고
임대사업등록 자체가 의무가 아니기 때문에 큰 효과가 나타나기 어려울 것이라는 예상도 많습니다.

그리고 현재 많은 입주 물량으로 인해 다수의 지역에서 임대(전세,월세) 가격이 안정화 또는
하락하고 있으며 해당 지역은 사실 임대주택사업자 등록 자체가 부담이 됩니다.
왜냐하면 계약후 의무 임대 기간내에서는 (4년~8년) 연 5% 정도의 상승만을 인정하기 때문에 기존 가격보다 하락한 곳에서는 사실상은 오랜 기간 동안 일시적 크게 하락된 가격에서 기존 가격으로 돌아갈 수 없는 상황이 되기 때문입니다.

그럼 12/13정부  임대사업등록자 활성화 방안의 유인 정책들을 보도록 하겠습니다.

1. 지방세 감면
- 2021년까지 취득세 / 재산세감면 연장
- 8년 이상 장기 임대시 재산세 감면 (2019년 시행)
-40미터제곱 이하 소형주택 재산세 감면 
    ( 감면 호수 기준(2호) 폐지로 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 부여 )
  - 다가구 주택 40미터제곱이하 감면 (다가구주택 포함, 공공주택, 오피스텔)

2. 임대소득세 감면
- 현재 3호이상에서 1호이상으로 확대
- 필요 경비율 차등화 : 등록사업자 70%, 미등록사업자 50% ) ( 2019년 시행)

3. 양도소득세 감면 확대 및 종부세 감면기준 개선
- 8년 이상 장기 임새 : 양도세 중과배제, 장기보유 특별공제 50%에서 70% 상향(2019시행)
- 종부세 합산 배제 적용 : 기존 5년에서 8년 임대시

4. 건강 보험료 부담 완화
- 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자 건보료 인상분 대폭 감면
   : 8년 임대시 80%, 4년 임대시 40% 감면 ( 2020년가지 등록 기준 )

추가로 

정부가 기존 개인 재산의 침해 부분 문제가 있는 계약갱신청구권등 대신에
세입자 권리 보호 방안에서 내 놓은 것은

1) 전세금반환보증제도에서 임대인 동의 절차를 폐지하게 되었습니다. 기존은 전세보증금 반환보증 채권을 주택도시보증공사(HUG)로 양도하기 위해 내용 증명 및 임대인 유선 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않으면 가입할 수 없었습니다. 또한. 가입대상 보증금 한도도 수도권은 5억원에서 7억원으로 지방은 4억원에서 5억원으로 상향키로 하였습니다. 

그리고, 2) 소액보증금을 보호하는 방안으로 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 차임과 보증금 실태파악 등을 고려해 올리기로 하였습니다. 현재는 우선변제금액은 서울 3400만 원, 그 외 지역별로 1700만~2700만 원입니다. 

그리고 

3) 내년 하반기엔 주택임대차보호법을 통해 임대차계약 갱신거절 통지 기간도 계약만료 1개월 전에서 계약만료 2개월 전으로 단축하여 집주인이 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하게 됩니다.

현정부는 현재의 상황에서도
다주택자들이 여전히 시장 상황을 보며 주택을 팔지 않거나 임대 사업자 등록을 하지 않을시에
지속적으로 추가 규제 정책을 내놓을것으로 보입니다.

2018년 부동산은 주택 부분은 2000년 이후 최대 입주 물량등으로
서울을 제외한 대부분 지역이 조정이 될 가능성이 크지만
토지 부분에 대해 아래 언급한 여러 호재가 있어 토지가 부동산 시장을 들썩이게 하는 재료가 될 것으로 보입니다. 

1. 개발제한 구역 해제 

11월 29일 발표한 정부의 ‘주거복지 로드맵’에 따르면 수도권 개발제한구역 즉 그린벨트를 해제해 공공택지지구를 개발하겠다는 계획을 내놓았습니다.

이 에 따라 송파구, 시흥, 성남시 복정동, 부천시 원종동 등은 다시 기획 부동산등이 활기 치고 있다는 많은 기사를 접할수 있으며
향후 개발로 인한 가격 상승에 따른 시세 차익을 얻기 위해 투자자들이 이미 매물들을 찾고 있다고 하며 같은 소식을 접한 소유자 역시 매물을 거둬들여 호가가 2배 이상 뛴곳도 적지 않다고 합니다.
정부의 추가적인 발표에 따라 해당 지역은 들썩 들썩 거릴 것이 분명합니다.
다만, 해당 지역들은 서울내 대규모 주택 공급이 사실상 불가능하기 때문에 대부분 경기도권으로서 강남 접근성등 위치와 도로 연계성등을 충분히 검토해 보는 것이 중요합니다.

주거복지로드맵 관련글은 아래 글을 참조하시면 됩니다.  

https://blog.naver.com/nackyeop/221156221075

2. 토지 보상금 최대 16조원

부동산개발정보업체 지존에 따르면 2018년 토지보상이 이뤄지는 산업단지, 공동주택지구, 경제자유무역 등 공공사업 지구는 총 92곳으로, 약 14조9,200억원이 보상금으로 지급될 것으로 추정되며. 
여기에 매년 정부가 집행하는 사회간접자본(SOC) 토지보상금(약 1조5,000억원)을 감안하면 전체 보상금 규모는 16조원을 넘어설 것으로 보인다. 
이는 지난 2012년 17조원의 토지보상금 이후 6년 만에 최대 규모다. 이들 사업지구의 총면적은 73.45㎢로 여의도 면적(8.4㎢)의 8.75배에 달한다. 
토지보상금 규모는 위의 정부 주거복지로드맵에 따른 신혼부부ㆍ청년주택 건립을 위한 공공주택지구 개발을 확대할 계획이어서 앞으로 계속 증가할 것으로 보입니다.

수용으로 인한 토지 보상금은 사실 부동산 외 유동자금을 흡수할 마땅한 투자처가 없고
부동산을 통해 마련된 자금이기에 다시 부동산에 투자될 가능성이 아주 높습니다.
또한, 수용토지 반경 20㎞ 이내에서 같은 종류의 토지를 구입하면 취득세를 면제 받는 등의 세제혜택이 있기 때문에 주변 토지에 직접적인 영향을 미치게 되고 이는 점차 확산되게 됩니다.

관련 기사는 아래 기사를 참조할 수 있습니다.
http://www.hankookilbo.com/v/deedce07edea4b68ab52dcf6f775d18a


3. 지방선거 2018 06. 13

지방선거가 6개월여 앞으로 다가왔습니다. 
이번 제7대 6.13 전국동시지방선거는 광역자치단체장 선거와 재·보궐 선거를 동시에 치르기로 결정되면서 역대 그 어느 지방선거보다 복잡하고 치열할 전망입니다. 
현재 선거법, 정치자금법 위반 등의 혐의로 재판을 받고 있는 의원은 17명에 이르며 
이 가운데 적지 않은 수가 의원직 상실이 확정될 것이라는 전망이 나오고 있으며여기에 내년 지방선거에 출마하기 위해 배지를 내려놓을 의원들까지 포함하면 재보선 지역 숫자는 20곳을 넘길 수도 있으며 이 중 거물급 인사들의 등판 가능성이 예상되는 지역도 있습니다.
이렇게 미니 총선이라가 불리울 정도로 뜨거워질 선거는 
각 지자체마다 표심을 의식한 크고작은 개발사업을 내놓을 가능성이 큽니다.

세율의 변경 시점 
- 현재 1년미만 50%, 2년 미만 49%, 2년 이상은 차익에 따라 세율 부과
--> 2018년 1월부터  ‘분양권’ 중과세 - 보유기간 없이 50% 양도세

2015년부터 2016년 그간 분양권 호황으로 전매로 많은 시세 차익을 올리거나
프리미엄이 많이 붙은 분양권의 가격의 지속 상승으로 여전히 보유하고 있는 투자자들에게는
12월이 전매 시기를 진지하게 고민해야하는 시기가 되었습니다.

이에 현재 분양권을 보유하고 계신 투자자분들은 잘 계산하여 판단하시는 것이 좋을 것 같습니다.

정부에서 11/29일 사회통합형 주거사다리 구축을 위한 「 주거복지로드맵 」을  발표하였습니다.

이번 정부의 부동산 정책은 그간 계속된 규제등을 통해서 이미 밝혀진 대로

" 주거 부분에 대한 (부동산)  공공성 " 으로 말할 수 있을 것 같습니다.

부동산 관련 업계 일부에서는 시장에 대한 과도한 정부의 규제는 오히려 부작용이 더 많다는 의견도 있습니다. 

하지만, 사회적 비용을 감안하고 장기적으로 보면 부동산 안정화를 통해 현재의 투기적 개념이 아닌 안정적 투자 개념으로 변경되는 것이 오히려 부동산 업계에 있어서도 더 나을 것이라고  생각됩니다.  

그럼 해당 내용의 주요 부분을 알아 보도록 하겠습니다.

1. 생애단계별·소득수준별 맞춤형 주거지원

1) 청년

양산 물금 신도시 신주토취장에 대해 네오랜드 실시계획인가 (지형도면고시!)

- 레지던시 호텔·체육관 등 조성, 2020년도 말까지 준공 예정

경남 양산시 물금 신도시가 그동안 아파트 위주의 개발로 부산 등 도심에서의
베드타운 역할을 중심으로 인구 유입이 이뤄져 유입된 인원들의 사실상의 생활권은 부산이었으며
외부에서의 방문인들을 유치할만한 거리는 없어 일정 한계를 지니고 있었습니다.
하지만, 
양산 물금신도시 인근 물금읍 범어리 일대 35만4668㎡에 추진 중인 네오랜드 유원지 조성사업이 
27일 실시계획인가 및 도시관리계획 변경에 따른 지형도면 고시가 이뤄지면서 다음 달 중 착공에 들어가 2020년 말 준공할 예정이다.
( 양산시 고시 제 2017 - 317 호 )

이로 인해, 숙박·식음 시설을 포함한 대단위 유원지(물금 네오랜드)와 색다른 인기 레포츠인 루지 시설(에덴벨리)을 잇따라 건립하면서 볼거리, 즐길거리, 먹을거리 등 관광의 3박자를 한꺼번에 갖추게 되면서 문화관광도시로 새롭게 도약하는 발판을 마련할 것으로 보입니다.

이 사업에는 
- 120실 규모의 호텔과 276실 규모의 테라스하우스(레지던스 호텔)
- 유아체험 공간과 회전목마 등을 갖춘 놀이동산
- 80타석의 골프연습장
- 생활체육관(양산시에 기부채납 예정)등을 갖춘 체육시설
- 문화 체험공방과 힐바이크, 야유회장이 있는 문화 체험시설
- 6개의 테마음식 단지와 9개의 숲속문화카페타운 등 편익시설
등이 들어설 예정이라고 하며  총 1222억 원이 투입된다고 합니다.

이 유원지에서 3㎞가량 떨어진 신불산 에덴밸리 유원지 내에는 총 4개 노선의 루지 시설이 조성된다. 현재 실시설계인가 준비 중이며, 스키장 영업이 끝나는 내년 3월께 착공에 들어가 우선 2개 노선은 내년 상반기 중 개장하고 나머지는 이용객 추이 등을 지켜본 뒤 연차적으로 준공할 계획이록 합니다.
루지 전체 트랙은 4개 노선 총 6㎞이고, 단일노선 중 가장 긴 것은 2.2㎞에 이른다. 루지 시설로는 단일 노선과 전체 노선 모두 국내 최장이다. 이 루지는 스키장 노선을 따라 조성돼 겨울철에만 사용되는 스키장을 사계절 놀이시설로 활용돼 에덴밸리가 사계절 종합관광지로 자리매김할 것으로 기대된다,

양산시에서는  “이들 시설이 모두 들어서면 지역 최대 낙동강 황산공원을 중심으로 시가 역점적으로 추진 중인 낙동강 관광벨트 사업도 탄력을 받아 지역경제 활성화에도 크게 기여할 것으로 기대된다”고 말했습니다.

참고 지형도면고시