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안녕하세요.

최근에 재개발 관련하여

상가 물건을 찾으시는 손님들이 좀 계셔서 상가 분양 대상자 순위를 설명을 몇번 드렸었습니다.

그래서 오늘은 해당 설명을 드린 것들을 포함하여 재개발 거래시 참고할 사항을 추가로

간단히 정리하여 정보를 드리고자 합니다. ( 부산시 기준입니다. )

알아두면 쓸모있을때가 언젠가는 있는 신기한 재개발 상식들입니다.

1. 재개발 분양대상자

2. 1+1 분양 대상, 수익분양자를 1인 분양자로 보는 경우

3. 상가 분양 대상자 순위

4. 재개발 물건의 양도소득세

5. 8.2 대책 이후 정비 사업에 미치는 영향

1. 재개발 분양 대상자

  1) 건축물만 소유하는 경우 

        - 주택 소유자는 무조건 분양대상자에 포함

        - 기존 무허가 건물 소유자 ( 89년 3월 29일 이전에 발생한 )

  2) 토지만 소유

        - 총면적 20 m² 이하 : 분양권 없음, 현금 청산

        - 총면적 20 m² 이상 ~ 60 m² 이하 : 세대원 전원 무주택자인 경우 분양 대상

        - 총면적 60m² 이상 : 분양대상

   3) 토지 + 건축물 소유 : 주택 소유로 인해 토지 면적에 관계 업시 무조건 분양 대상

2. 아파트 1+1 분양 가능과 수인의 분양신청을 1 분양신청으로 보는 경우

  1) 아파트 1+1 분양 가능

        - 기준은 1세대 1분양이 원칙이나 

          감정평가 금액 범위 또는 종전 주택의 주거 전용면적의 범위에서 2주택 공급 가능

        - 플러스 주택은 주거 전용면적 60m² 이하로 하며, 3년간 전매 금지 

  2) 수인의  분양신청을 1인의 분양대상자로 보는 경우

       - 1필의 토지를 권리산정기준이 이후 수개의 필지로 분할한 경우

       - 단독 또는 다가구 주택을 권리산정기준일 이후 다세대 주택으로 전환한 경우

       - 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을  준공이후 

         토지와 주택등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

          ( 다만, 권리 산정기준일 이전부터 소유한 토지 면적이 90 이상인 경우는 제외 )

       - 권리산정기준일 이후 나대지에 건축물을 짓거나 기존 건출을 철거하고

          다세대 주택 등 공동 주택을 건축하여 소유자가 증가하는 경우

       - 수인의 분양신청자가 1세대에 속하는 경우

       - 1주택 또는 1필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우

     ( 다만, 토지 지분이 90 이상인자, 권리가액이 최소규모공동주택의 추산액 이상인자 제외 ) 

3. 상가 분양대상자 순위

  * 각 순위 내에서는 종전가액 순이며 아파트 분양받았을 경우 분양가액 제외합니다.

   1) 1순위 : 상가소유자 + 사업자등록(조합원) + 종전가액이 최소분양상가 금액 이상

   2) 2순위 : 상가소유자 + 종전가액이 최소분양상가 금액 이상 

   3) 3순위 : 상가소유자 + 사업자등록(조합원) + 종전가액미달 + 아파트미신청

   4) 4순위 : 상가소유자 + 종전가액미달 + 아파트미신청

   5) 5순위 : 아파트미신청 + 최소 분양 상가 금액 이상

   6) 6순위 : 아파트신청 + 최소분양 상가 금액 이사

   7) 7순위 : 기타 ( 총회의결 )

4. 재개발 물건의 양도 소득세

   1) 양도소득세 신고 : 잔금 받은날로부터 2개월이내 신고

   2) 입주 후 양도시는 " 멸실된 주택의 당초 취득가격 + 추가부담금 " 이 취득가격이 됩니다.

   3) 관리처분이후에는 주택이 멸실이 되어도 입주권은 주택수로에 산입되므로 다주택에 주의

   4) 1세대 1주택 비과세 대상은 당연히 재개발 물건 역시 비과세 

          ( 2년이상 보유, 양도가액 9억이하 )

   5) 조합원 권리가격이 조합원 분양가격 보다 커서 일부를 돌려받는 경우에

       해당 청산금은 양도소득세 과세 대상이 됩니다. 

   6) 양도소득세는 1년내 양도소득은 

        합산하여 과세 대므로 연도를 달리해서 양도하는것이 좋습니다.

   7) 양도소득세율

      - 1년미만 : 50% ( 입주권은 40% )

      - 1년~2년미만 : 40% ( 입주권은 아래 기본 세율 )

      - 2년이상 : 1200만원 이하 6%,                          4600만원이하 15% (누진공제 108만)

                    8800만원 이하 24%(누진공제 522만) 1.5억원 이하 35% (누진공제 1490만)

                     3억원이하 38% (누진공제 1940만)        5억원이하 40% (누진공제 2540만)

                     5억원 초과 42% (누진공제 3540만)
  

       - 미등기자산 70%

    8) 조정지역은 2주택자 10%, 3주택자 20% 가산 ( 장기보유특별공제 배제 )

5. 8.2 대책이 재개발에 미치는 영향

  1) LTV ( 주택담보인정비율 ) 한도

       - 주택담보대출 비보유 :  투기지역 40%, 조정지역 60%, 그외 70%

       - 주택담보대출 보유 : 투지지역 30%, 조정지역 50%, 그외 60%

   2) 조합원 지위 양도 제한

       - 투기과열지구내 재건축 : 조합설립인가 이후 조합원 지위양도 금지

          예외) 조합 설립후 3년내 사업시행인가 신청이 없고 3년이상 소유한 경우

                  사업시행인가후 3년내 착공하지 못하고 3년이상 소유한 경우

       - 투기과열지구내 재개발 : 관리처분인가 후 조합원 지위권 양도 금지

   3) 재개발 임대 주택 공급 의무비율 강화

       - 부산 및 지방 : 5~12%

       - 서울 : 10~15%

       - 경기 인천 : 5~15%

그외 재개발 각 구역에 대한 내용과

 - 좌천범일통합3지구, 2지구, 대연 3,4,8구역, 초량 2, 3구역, 가야 1구역

 - 우암 1, 2구역, 감만1구역, 범일 2구역

추가적인 설명 부분은 언제든지 연락 주시면 자세히 설명 및 안내해 드리겠습니다.

고맙습니다. 

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

좌천범일통합3지구, 2지구 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.

대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 접수를 받고 있습니다.

대연3, 4, 8 구역 투자하실 분들의 접수를 받고 있습니다.

초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

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안녕하세요

비가 오고 나서인지 조금 쌀쌀해 지긴 했지만

내일 부터는 하루 하루 좀 더 따뜻해 질거라고 하고 

주말 부터는 완연한 봄날씨가 된다고 합니다.

봄옷을 조금씩 꺼내 놓아야 겠습니다.

오늘은 자기전

상가와 오피스텔의 상속 증여세에 대해 좋은 기사가 있어서 공유 드립니다.

아래 링크를 통해 보시면 됩니다. 

http://sbscnbc.sbs.co.kr/read.jsp?pmArticleId=10000894103

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Q. 시세가 10억 원인 아파트를 증여받은 경우와 상가를 증여받은 경우, 시세는 같은데 왜 세금 차이가 많이 나는 거지요?

그것은 바로 재산가액 평가 때문입니다. 상속이나 증여 재산 평가 기준은 시가인데, 시가를 객관적으로 확인할 수 있는 아파트의 경우에는 시가인 10억으로 평가해야 되지만, 시가를 객관적으로 확인할 수 없는 상가의 경우에는 기준시가 3억으로 평가할 수 있기 때문입니다. 

Q. 시가를 객관적으로 확인한다는데 어디서 어떻게 확인할 수 있나요? 또 기준시가는 보통 어떻게 결정되나요?

시가는 KB부동산, 한국감정원, 국토해양부 실거래가 조회에서 객관적인 자료를 확인할 수 있습니다. 그리고 기준시가는 상가의 경우 시세대비 약 30%, 토지는 약 42%, 단독주택은 약 48% 정도로 형성됩니다.

Q. 그래서 기준시가로 평가하는 상가와 시가대로 평가하는 아파트와는 세금에서 큰 차이가 나는군요?

맞습니다. 10억 아파트를 증여한 경우에는 증여세가 약 2억 1000만원, 상가를 증여한 경우에는 증여세가 약 4000만 원, 그래서 총 1억 7000만 원 정도 세금이 크게 차이납니다.

Q. 세금이 1억7천만 원이나 차이난다면 굉장히 큰 액수인데요. 10억 상당의 상가를 자녀에게 물려주려고 하는 경우에 상가를 바로 증여해주는 경우도 있겠지만, 상가를 팔아서 현금으로 줄 수도 있지 않습니까? 상가를 팔아서 현금으로 줄 경우에 세금은 얼마나 되나요?

일반적으로 대부분 상가를 팔아서 현금으로 자녀에게 주는 경우를 많이 생각합니다. 이런 경우에는 먼저 상가 양도에 따른 양도세 2억 5000만 원, 남은 자금 현금 증여에 따른 증여세 1억 4000만 원해서 총 세금 3억 9000만 원이 발생합니다. 그래서 이 방법보다는 상가를 바로 자녀에게 증여해 주는 것이 절세전략입니다.

Q. 상가를 바로 증여해주고 자녀가 직접 양도하는 것이 세금을 줄이는 비결이라는 말씀이시죠?

네, 맞습니다. 상가는 시가가 아닌 기준시가 3억으로 평가할 수 있기 때문에 그렇습니다. 이 상가를 자녀에게 증여했을 때 증여세 4000만 원, 그리고 자녀가 이를 양도했을 때 양도세 1억 8000만 원 해서 총 세금 2억 2000만 원이 나오는데 상가를 팔아서 현금으로 줄 때 발생되는 세금 3억 9000만 원보다 무려 1억 7000만 원의 세금을 줄일 수 있습니다. 이것이 바로 재산가액 평가를 이용한 절세전략입니다.

Q. 반면, 아파트의 경우 시세대로 평가한다고 하는데, 이를 두고 다툼이 꽤 많다고 들었어요. 왜 그런 거죠?

시세는 일반적으로 특정 가격이 아니라 하한가에서 상한가까지 범위로 설정되어 있습니다. 예를 들어 10억원 대 아파트는 통상 하한가 9억 원에서 상한가 11억원까지 형성되어 있어, 납세자는 낮게 신고하려고 할 것이고, 과세당국은 이를 인정하려고 하지 않기 때문에 서로 다툼의 대상이 됩니다. 만약 재산평가 금액이 1억원 차이가 발생한다면, 최고세율 50% 세금은 최고 약 5천만 원까지 차이가 납니다.

Q. 세금 차이가 이렇게 크니까, 납세자 입장에서는 당연히 하한가로 신고를 하고 싶겠어요. 최근 초고가 오피스텔이나 호텔이 고액재산가 사이에서 상속 증여수단으로 인기가 있다고 하던데, 가장 큰 이유도 바로 이 재산가액 평가 때문인가요?

맞습니다. 앞서 설명한 상가처럼 초고가 오피스텔이나 호텔의 경우도 객관적인 시세를 확인하기 어렵기 때문에 기준시가로 평가할 수 있습니다. 더욱이 호텔은 관광호텔업종에 해당되어 가업상속공제가 추가적으로 가능하기 때문에 절세대상으로 인기가 좋습니다.

Q. 그런데 기준시가로 신고할 수 있는 상가 같은 경우, 시세보다 낮게 신고할 수 있는 이점이 있는 데도 불구하고 시가로 적극적으로 신고하는 경우가 있다던데, 이 경우는 왜 그런가요?

그것은 상속받은 물건을 양도하는 경우 양도소득세 효과 때문에 그렇습니다. 지금 상속받은 물건을 기준시가로 신고하면 기준시가가 취득가액이 되고 시세로 신고하면 시세가 바로 취득가액이 됩니다. 즉 시세로 신고하는 경우에는 상속재산이 증가해 상속세는 늘어나지만, 양도소득세는 줄어들기 때문입니다.

Q. 상속세가 늘어나는 것보다 양도 시 양도소득세가 줄어드는 효과가 더 크기 때문에 시세로 신고한다는 거군요. 세금은 얼마나 차이 날까요?

예를 들어, 상속받은 토지를 기준시가 신고 시 6억, 시가 신고 할 때 12억 원이라고 한다면 상속재산을 기준시가로 신고하는 경우 상속세는 제로이나 양도소득세는 2억 3000만 원으로 총 납부세액 2억 3000만 원입니다. 그러나, 상속토지를 적극적으로 시가로 신고하는 경우에는 상속세 3000만원, 양도소득세 제로 해서 총납부세액이 3000만 원으로 무려 2억 원 정도 세금이 차이납니다.

Q. 신고 방법에 따라 세금이 크게 차이나네요. 세금을 따질 때는 어느 한 가지만 보고 따질 게 아니겠어요.

맞습니다. 세금은 늘 상호 영향을 미치기 때문에, 하나의 세금이 줄어들면 반드시 다른 세금이 늘어나도록 되어 있습니다. 정리해보면, 첫째 시가가 아닌 기준시가로 평가할 수 있는 상가가 세부담 차원에서는 유리하다. 둘째, 시가로 신고하는 경우가 양도소득세 효과로 더 유리할 수 있으니 반드시 따져 보자. 오늘의 절세전략입니다.
======================================

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오

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오늘은

지난번 2018 부동산 관전포인트1 - 공급과잉, 다주택자 ( http://letsweb.tistory.com/9580

글에 이어

4월전 다주택자분들의 선택할 수 있는 부분을 간단히 정리하면서

부담부 증여에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

오늘 낮에 어머님과 식사를 마치고 귀가 중에

손님 한 분이 전화를 하셔서 상담을 요청하셨었습니다.

" 현재 집이 2채를 가지고 있는데 4월전에 집을 매도를 하는게 좋을지 어찌하면 좋겠는가? "

라는 것이 요점 이었습니다

최근 뉴스등을 통해 

4월 양도세 중과, 장기보유공제제한, 종부세 인상 가능성등 여러 정책들로 

다주택자분들의 물론 탄탄한 재산가 분들의 다수는 그저 버티는 분들도 계실테지만

갭투자등 소규모 자산 투자 하신 분들중 다수는 이제 선택을 해야 되는 시간이 다 되었습니다.

따라서,

양도차익 실현에 세금 부분이 부담이 되기 때문에 4월전 부동산 매물이 많이 나오게 될 것입니다.

1월 중순부터는 

저희 사무실에서도 정말로 매물들이 조금씩 늘고 있는 것을 체감하고 있습니다.

다 주택자분들의 선택을 일단 3가지로만 정리해 보았습니다.

첫번째로, 똘똘한 한채를 두고 매도를 하는 방법이 있습니다. 

향후 가치를 생각하시는 것이 가장 중요하겠으며 절세를 위한 방법으로는 양도차익에 따라 세율이 적용되는 

양도세의 특성상 구입 시의 금액과 매도 시의 예상 금액의 차가 작은 부동산을 매도하는 것이 양도세가 작게

나오시겠고 이후 1주택은 1주택으로서 이후 비과세 요건을 맞추시면 되겠습니다.

1세대 1주택 요건은 제 포스팅을 참조해주세요 --> http://letsweb.tistory.com/963 

다주택자인 경우에 장기보유공제가 배제되고 현재 종합부동산세 카드를 정부가 만지고 있는 것도

매도에 무게를 실어주고 있어 잘 체크해야 되는 부분이 되겠습니다.

두번째로는 주택임대사업자나 일반임대사업자 등록을 하는 방법이 있겠지요

해당 부분은 저의 포스팅을 참조해주세요

( 주택 임대 사업자와 일반 임대 사업자 http://letsweb.tistory.com/982 )

세번째 방법이 자녀등에게 증여하는 부분이 있습니다. 

성인이고 수익이 있는 자녀에게 증여를 하여서 모두 1세대 1주택 비과세를 맞추는 방법이 있습니다.

증여시에에는 그 기본 공제가 아래와 같습니다,

양도시에는 위 기본 공제를 생각하시고 증여를 하시되

증여세율은 아래와 같습니다.

증여 시에 추가로 증여세를 줄이기 위해서 부담보증여라는 것을 이용합니다. 

부담부증여는 부동산에 담보된 채무를 수증자가 승계하는 조건으로 증여하는 것입니다.

간단하게 예를 들어 말씀드리면  

아파트를 증여하면서 아파트의 전세금 반환 의무를 같이 넘기는 것입니다.

부담부증여로 인정받기 위해서는 일정한 요건을 갖춰야 합니다.. 

첫째, 채무가 증여자의 것이어야 하며

둘째, 그 채무는 증여하려는 물건에 담보된 채무여야 하고

셋째, 증여계약서에 수증자가 그 채무를 승계한다는 내용이 명시돼야 하고 상환 할수 있어야 한다.

부담보 증여의 경우에 증여부분에 대해서는 수증자에게 증여세가 부과가 되고

채무의 부분에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다. 

양도소득세 부분은 

현재가액에서 구매시 가액, 즉 양도차익에서 전체 자산중에 해당 비율 만큼이 과세 표준이 됩니다.

 ( 새롭게 3억원~5억원 구간 신설되고 2, 3주택자 추가 중과 세율 )

따라서 증여 공제 부분과 증여세, 양도세를 잘 보고 판단하셔서 진행하시면 됩니다

예를 들어 하나의 사례를 설명드리겠습니다.

- A주택 : 3년전 6억에 구매, 현재 시세가 7억원, 전세금 4억

- B주택 : 12년전 3억에 구매, 현재 시세 7억원, 전세금 4억

1) 모두 증여 시

증여는 현재 시세를 기준으로 하여 과세 되기 때문에 위 2주택이 동일하게 증여세가 부과 됩니다.

증여세와 취득세를 합해 1억4825만원 정도의 세금이 예상되고 

( 증여세는 각 금액에 따라 위 세율 참조하시고, 취득세는 3.8% )

수증자 즉, 증여 받으시는 분이 내는 것이 됩니다.

2) 모두 부담보증여시

A주택의 경우 증여세, 취득세, 양도세를 합쳐 6317만원 정도의 세금이 예상되는데 

- 3억원에 대해 양도세 부과

- 4억원에 대해서는 양도소득세 부고하게 되는데

(양도차익 7억-6억) * ( 부담부의 비율 4/7) = 5700여 만원이 양도 소득세 과세 기준이 되게 됩니다.

그리고 

B 주택의 경우는 총 1억원 정도의 세금이 예상됩니다

위 경우와 같이 

양도차익이 적은 아파트를 부담부증여하는 것이 절세에 도움이 된다는 것을 알 수 있습니다.

그리고

조정대상지역에서 부담부증여를 하는 경우에는, 

양도소득세를 계산할 때 10%포인트 또는 20%포인트를 가산하여 세율을 봐 주시면 됩니다.

4월1일 이후에 부담부증여하는 경우에는 

양도소득세 추가 가산세 적용으로 세금이 늘어나기 때문에 (10~20% 추가 - 위 양도소득세율참고). 

양도 차익이 큰 주택을 부담부증여하면 세율이 커져 

일반증여할 때보다 세금이 많이 나오기 때문에 부담부증여의 의미를 찾을 수 없게 됩니다.

세금 관련된 부분은

간단하게 전체 흐름만을 알아 주시고 자세하고 정확한 부분은

세무사 분과 상의를 해주시는것이 좋습니다.

저 역시도 기본을 이해하고 개략적으로 체크만을 하고 정확한 부분은 세무사 분께 문의를 합니다. 

고맙습니다.

새해 복 많이 받으시고 좋은 하루 하루 되십시오~

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최근 물건 매도를 희망하시는 손님께서 문의를 주셔서

1세대 1주택 부분에 대해 정리해 보았습니다.

문의 주셨던 손님은 기존 30년을 살던 집이 있었고 

새로  2년 6개월전에 인근 아파트를 구매하였다고 하시면서 

현재 1세대 2주택이고 지금 집은 시세가 많이 올라서 양도세가 많이 나오지 않겠냐고 문의하셨고

그래서 1세대 1주택의 예외 요건에 대해 말씀드렸었습니다.

새로 주택을 산 후에 3년내에 기존 주택을 매도를 하시면 1세대 1주택에 해당 되어

양도세가 비과세 돈다고 설명을 드렸었습니다.

위와 같이

1세대 1주택의 예외 부분에 대해 간략히 정리해 보겠습니다.

* 기본 대전제 요건이 하나 있습니다.

- 처분하는 주택을 2년간 보유하고 실거주 2년을 하여야 합니다. 

     ( 금번 개정으로 거주요건이 강화되었습니다 )

- 처분하는 주택의 가격이 9억원이하여야 합니다

     ( 9억원 초과  되는 부분은 양도세가 부과 됩니다 )

그러면 위의 대전제를 두고 일시적 2주택의 몇가지 개별 사안에 대해 말씀드리면

1) 이사등을 위한 2주택

위의 경우처럼 대부분 이사를 위해 새로 집을 구하시는 경우에 해당 되는 것으로

새로 주택을 구매하고 3년내에 종전 주택을 매도하면 1세대 1주택으로 보고 비과세를 합니다.

투자 시에도 위 요건을 보시면서 매수 후에 매도를 진행하시면 비고세가 됩니다.

2) 결혼으로 인한 2주택

각자 주택을 보유하고 계시다가 결혼으로 인해 하나의 세대가 되시면서

2개 주택을 보유하게 되는 경우가 있습니다.

이 경우는 결혼일로부터 5년내에 주택 하나를 매도하시면 1세대 1주택으로 보고 비과세를 합니다.

3) 상속, 증여의 경우

주택  한채를 보유하고 계시다가

상속으로  인해 주택 1채를 물려받아 2주택이 되는 경우에는 

상속 주택이 아닌 기존 주택을 먼저 매도 하시면 1세대 1주택으로 보고 비과세를 합니다.

4) 부모님을 모시는 경우

60세 이상의 부모님(직계존속)을 모시기 위해 집을 합치는 경우

각 각 세대 1주택에서 세대가 합쳐지면서 1세대 2주택이 됩니다만

이 경우 역시 집 한채를 5년내에 매도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보고 비과세를 합니다.

5) 직장 문제 등

취학이나 직장 문제로 지방 발령이 나서 근무하게 되는 경우에

거주를 위해 새로운 주택을 보유하는 경우에는 예외로 인정하고.

위 사유가 해소가 되고 3년이내 구입한 주택을 매도 하시면 비과세가 됩니다.

6) 시골집

귀농, 귀촌 하시는 분이 최근 많은신데 시골집(수도권정비계획법상)을 취득하는 경우에는

기존 집을 매도하지 않으셔도 1세대 1주택으로 간주가 되어 기간에 상관 없이 

기존 주택은 비과세가 됩니다.

이상으로  6가지 정도 알아보았습니다.

도움이 되셨으면 합니다.

고맙습니다.

새해 복 많이 받으십시오~

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