렛츠부동산 + 렛츠웹+게임

안녕하세요. 

오늘의 부동산 주요 이슈인 소식 전해 드리겠습니다.

1. 분양권 전매 금지

- 분양권 청약율일 과다하게 높으며 당첨자중 25%는 1년내에 모두 매도 하는 것으로 파악되어

실수요자 중심의 주택공금을 위해 전매를 일체 금지하겠다고 발표 되었습니다.

- 하반기 일반 분양 공고를 하려던 단지에서는 조금 서둘러 입주자 모집 공고를 하는 곳도 생길것도 같습니다.

2. 법인 주택거래 대응 강화

- 최근 양도세의 부담을 줄이기 위해 부동산 매매 법인이 많이 설립이 되었고 이를 통해서 많은 거래가 이뤄지고

있는 것이 사실입니다.

- 또한, 이들 법인들을 통한 거래는 자녀등의 특수 관계인으로의 증여를 하는 탈세등의 케이스가 여러 나오게 되면서 이에 법인을 통한거래의 투명성을 마련하겠다는 내용입니다.

고맙습니다. 건강한 하루 하루 되십시오.

부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.

양산 상가, 주택, 토지 물건 접수 투자 받습니다.

[ 부산, 양산 / 상가 / 주택 / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

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안녕하세요. #로이의렛츠부동산 입니다.

오늘 아침 10시에 국토교통부에서 보도자료가 배포 되었습니다.

보도자료를 보고 바로 소식을 알려드리려고 했는데

1시간 동안 고객분들로부터 여러 전화를 받느라 시간이 늦어졌습니다.

오전부터 뉴스기사등에 관심을 기울이고 계셨던 분들은 모두 이미 알고 계시겠지만

정리를 해드리도록 하겠습니다.

국토교통부는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 일부지역에 대해 조정대상지역을 해제하고

일부 지역은 추가로 지정하였습니다.

1. 조정대상지역 해제

부산광역시의 4개 지역

+ 부산진구

+ 남구

+ 연제구

+ 기장 (일광)

-> 이로서 현재 부산에서는 동래구, 수영구, 해운대구만 조정대상지역으로 유지 되고 있습니다.

2. 추가 지정지역

+ 수원 팔달구,

+ 용인시 수지구*기흥구

3. 기존 부산 7개구 는 청약시 거주민 우선공급 강화

+ 해운대구, 수영구, 남구, 동래구, 연제구, 부산진구, 기장(일광)

+ 거주기간 3개월 -> 1년으로 부산시 고기 새정 ( 2019.1월말)

부산에서 해운대구, 동래구, 수영구가 아직 조정대상지역으로 남게 되어 안타깝지만

조정 해제된 지역을 중심으로 조금은 부동산 전반에 숨통이 트이지 않을까 생각이 됩니다.

특히나,

남구, 부산진구 등의 지역에서의 재개발지역이

9.13 이후로 이주비대출, 조합원중도금대출등의 제한으로 자유로워 지면서

거래가 다시 활성화 될 것으로 보입니다.

그리고

정부에서도 현재의 부동산경기 뿐만아니라 내년 경제 경기에 대해 엄중하게

생각하고 있음을 보여준 것으로 보이며

내년의 경기 부양 정책이 조금은 더 빠르게 움직일 것으로 예상 됩니다.

조정지역으로 해제됨으로 인해 규제가 풀리는 것들중

주요 사항만 간단히 다시 말씀 드리겠습니다.

1. 양도소득세 중과 해제 , 장기보유특별공제 적용

+ 2주택자 10%, 3주택자 20%로 중과가 해제

+ 다주택자 장기보유특별공제가 적용이 됩니다.

2. LTV, DTI 완화

+ 무주택자 LTV 70%, DTI 60%

+ 유주택자는 -10%

3. 비과세 강화 요건 해제

+ 1가구 1주택자의 양도세 비과세는 2년이상 보유만으로 비과세 ( 거주요건 삭제 )

+ 일시적 2주택 기간이 3년으로 변경 ( 조정지역은 2년 )

4. 주담대 제한 해제

+ 주택 신규 구입 목적을 위한 주담대 원칙적 금지가 해제되어

개별 인원의 상황에 따라 판단이 됩니다.

+ 고가주택(공시가 9억) 구입시 주담대 제한 해제

5. 분양권 전매 제한 해제 및 세율 완화

+ 분양권 전매 제한(3년)에서 6개월로 해제되어 자유롭게 전매가 가능합니다.

+ 분양권 전매시 일괄 양도세 50%가 양도차익에 따른 기본 세율로 변경이 됩니다.

6. 청약 자격 요건 완화 및 가점제 적용 대상

+ 쳥약 가점제 적용이 85제곱미터이하 75 -> 30%, 초과는 30 -> 0%

+ 청약통장 가입 1년, 세대주,세대원 관계없이, 보유주택수 관계 없이 1순위 청약가능

--> 다만, 거주요건은 해당 지역에 1년간 거주

추가적인 사항은

저의 다른 포스팅을 참조하여 주십시오

조정지역해제자료 전문확인

181228(10시이후) 조정대상지역 조정을 통한 시장안정 기조 강화(주택정책과).pdf

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

우동3구역, 복산1구역, 서금사촉진A구역

거제2구역, 온천2, 4구역,

양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 가야1구역

초량2구역, 초량 3구역, 좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역,

대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역

대연마루양우내안애, 문현오션힐파라곤 물건 및 투자 접수 받습니다.

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양산 상가, 주택, 토지 물건 접수 투자 받습니다.

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안녕하세요. 로이의 렛츠부동산 입니다.

오늘부터 주말까지 한파라고 해서 두터운 겨울 잠바를 입고 나왔는데...
그래도 손이 시리고 춥습니다.
정말 본격적인 겨울이라고 할만한 날씨가 다가오는 것 같습니다.
사실 이미 12월 하고도 7일이나 흘렀으니 시기적으로는 매서운 겨울이기는 합니다.

아침에 출근해서 
매일 부동산등 관련 부분을 검색해서 새로운 소식이 있나 하고
보는 것이 처음으로 하는 일입니다.

네이버에 부산부동산 하고 검색을 해보니
며칠전 부터 엄청나게 많은 동일한 기사가 나와 있습니다.
얼마전 포스팅했던 내용들이기도 해서 간단하게 다시 분위기를 소개해 드립니다.

다름 아닌

              " 부산지역 부동산 침체 --> 조정지역 해제 요구  "

라는 기사가 입니다.

분위기가 사뭇 많이 달라져 있습니다.
물론 대부분의 기사는 부산시에서 국토교통부에 다시 한번 해제요청을 하였다는 것을
옮겨 적은 내용들이긴 하지만 부산 부동산 경기 악화에 대한 걱정들이 있는 것은 분명한 사실입니다.

가장 큰 것 중에 하나가 거래량의 감소입니다.입니다.
거래량이 감소가 되면 주요 재원인 취득세등의 지방세가 줄어들어 지방재정에 악영향을 주게 됩니다.

아래 표를 보시면 
작년 2017년 1월~10월까지에 비해 올해 2018년 1월~10월은 무려 26%의 
거래가 감소했습니다.

현재 수도권과 세종시를 제외하고는
조정대상지역이 부산 지역 밖에 없기 때문에  ( 대구 수성구는 투기과열지구 )
악화만 되고 있는 지방 부동산에 대한 배려가 필요해 보입니다.

위축지역과 조정대상지역 해재는 다른 개념이었는데
제가 착각하였던 부분이 있었습니다. ( 이웃님들이 바로 지적해 주셨습니다. )

조정대상지역의 해제는
특별한 어떤 해제 기준이라는 것이 없고
국토부장관 또는 지자체에서 요청을 하는 경우에 주거정책심의위원회에서 심의를 통해 결정이 됩니다.

사실 부산지역의 조정지역해제는
정부의 부동산 규제 방향성에서 다시 180도 노선을 보여주는 근거가 되기에
쉽지는 않아 보입니다만
조금 더 유연성을 보여주는 정부의 움직임을 기대해 봅니다.

조정지역대상의 해제에 대해
제가 위축지역에 대한 부분의 지정 지표를 근거로 하여
부산 지역이 위축 지역으로 나아가 조정지정대상 지역이 될 수 있을까 라는 글을
얼마전 포스팅하였으니  참조해보시면 되실것 같습니다.
( https://blog.naver.com/nackyeop/221404679619 )

그리고
그런 상황과 더불어

제가 얼마전 포스팅 드린 부분에서 잠시 언급드렸었습니다.

내년은 정부에게 더 경제적 위기 국면으로 치닫게 되고 이에 따라
본격적인 경기 부양책을 내 놓는 시점이 될 것으로 개인적으로 예상합니다.
그 시기가 언제 시작될지의 문제이고 
이는 부동산 부양책 또한 나올 것으로 보이기 때문에 
이에 조정지역해제 역시 멀지는 않았다고 예상합니다.
( 개인적으로 조정지역해제는 어렵다고 생각하였지만 금리, 전반 경기 상황과 움직임을 보고
생각이 바뀌었습니다. )
( 참조 포스팅 https://blog.naver.com/nackyeop/221409467971 )

개인적인 생각이므로 참조만 하시면 될 것 같습니다.


서금사재정비촉진A구역
양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역 
대연마루 양우내안애 재개발 부분 물건 및 투자 접수 받습니다.
부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.
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안녕하세요

어제는 태풍으로 남부 지방이 비와 바람으로 몸살을 앓기도 했지만

재정개혁특별위원회에서

얼마전 제가 포스팅해 드린 4가지 대안에서 

3번안을 최종 권고안으로 정부에 전달을 하였습니다. ( 세율은 중간안으로 )

이미 지난주에 작성한 글과 크게 다른 부분은 없어서

3안에 대해서 짧게 설명을 드리고

보유세 개편안에 관한 자세한 사항은 아래 페이지를 참조 부탁드립니다. 

http://letsweb.tistory.com/1293?category=728607 )

3번 권고안은

   1) 현재 80%인 공정시장가액 비율을 연간 5%씩 올려서 4년뒤 100%로 인상

   2) 세율은 주택 0.5~2.5로 0.05~0.5 인상, 종합합산토지 1~3%로 0.25~1% 인상

        별도합산토지는 0.7~0.9로 0.2 인상 ( 아래 표를 참조하세요 )

시장에서 관심을 가지고 있던

다주택자에 대한 중과세 방안이 빠지고 단순히 방안을 검토하라는데에 그치고

주택별 금액에 따라 인상안을 조정하여서 고가 주택 보유자에 대해 주택 종부세를 

차별화 하여 중산층 실거주 1주택의 추가 부담은 작게 한것으로 보입니다.

일부 언론에서 세금폭탄이라고 말을 하지만

이미 지난 포스팅에서도 말씀드렸던것처럼 12억 이상의 고가의 주택을 보유한 분들에게는

연간 50~300만원의 인상이 주택 가격의 인상에 비해 미비하여

사실상 큰 영향을 미치기는 힘들 것으로 보입니다.

예를 들어,

공시가격 10억1600만원인 서울 송파구 '잠실엘스' 84㎡(이하 전용면적)를 소유한 경우 기

종부세는 24만1280원에서 25만6360원으로 1만5000원 가량 오르는데 그치며

공시가격 21억2800만원인 서초구 반포동 '반포자이' 244㎡는 

현재 종부세로 약 351만원을 납부하는데 내년에는 84만원 더 내는 수준이다. 

'아크로리버파크' 84㎡(13억5200만원)와 '잠실주공5단지' 82㎡(12억8000만원)

 2채를 소유한 다주택자라면 종부세는 기존 828만원에서 최대 1554만원까지 오르지만 

보유세상한을 적용하면 세금 증가는 이보다 낮아진다. ( 뉴스토마토 참조 http://www.newstomato.com )

이와 함께 주택임대소득의 소형주택 과세특례는 축소 또는 일몰 종료하라고 권고했습니다. 

현재 기준시가 3억원, 전용면적 60㎡ 이하 소형주택의 전세보증금은 

임대소득세 산정시 임대주택수에 포함되지 않아 비과세되고 있습니다.

이에 따라서 소형주택자는 임대 사업자를 등록하시는 게 더욱 유리해 지게 되었습니다.

이제 공은 정부와 국회로 넘어갔으며

정부는 22일 최종안을 국회로 제출할 예정입니다.

반대하고 있는 보수 야당과 

공정과세를 주장하며 강화를 생각하는 일부 여당에서도 반대하고 있어

어떻게 변경이 될지는 두고 봐야 할 것 같습니다.

부동산에 대한 투자를 생각하시는 분들에게는

사실상 금번 방안은 크게 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다.

( 공정시장가액비율등 보유세 개편안에 대한 부분은 아래 페이지를 참조 부탁드립니다. 

http://letsweb.tistory.com/1293?category=728607 )

투자를 고려하면

정부의 정책을 바다의 파도로 생각하고 

파도를 이기려는 것이 아니라

그 파도를 잘 타고 넘어서는 것만이 가장 효과적이며 유일한 방법입니다.

고맙습니다.

좋은 하루하루 되시기 바랍니다.

좌천범일통합3지구, 2지구 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.

대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 접수를 받고 있습니다.

대연3, 4, 8 구역 투자하실 분들의 접수를 받고 있습니다.

초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

우암2구역, 감만1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

범일2구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.

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안녕하세요

일요일 잘 보내고 계신가요?

6월말이 되어가면서 더위가 본격화 되고 올들어 처음으로 폭염주의보가 내렸습니다.

사무실이 아닌 집에서도

오늘은 에어콘을 계속 켜야만 했고 작렬하는 햇빛을 보면서

차마 밖을 나갈 엄두가 나지 않는 그런 날씨였습니다.

오늘은

지난주 내내 이슈기도 했고 

투자자분들이 항상 물건등에 설명뒤에 또한번 묻기도 하셨던

재정개혁특별위원회의

보유세 개편안( 권고안 ) 에 대해 간략히 말씀을 드리고자 합니다.

미니 총선이라고도 했던 지난 지방선거에서

여당의 압도적인 승리로 정부의 정책은 현재의 기조를 유지할 것이며

물론, 현재의 부동산 정책의 방향 또한 유지할 것으로 보입니다.

이번 보유세 개편 권고안의 내용을 보고 2가지로 의견이 나뉘고 있습니다.

일부 뉴스 보도에서는 

" 부동산 주택시장의 침체 가속 불가피 " 해 보인다는 내용과 함께 

보유한 주택금액에 따라 얼마의 세금이 더 부과될 것이라는 기사를 내보내고

그리고 

다른 보도에서는 " 예상된 수준이며 소극적 조정에 그쳤다 " 는 

2가지 내용을 보입니다.

저의 개인적인 의견은 아래 부분에서 말씀 드리겠습니다.

먼저 종합부동산세애 대해 이해를 하셔야 합니다.

종합부동산세는 

사실 " 부자세 " 로 불려 왔는데 그 이유는  바로 과세 기준에서 보실수가 있습니다.

그 과세 기준은

1. 주택의 공시가격 인별 합계액이 6억원 이상의 주택 

     1가구 1주택인 경우는 9억원 이상

2. 종합합산토지가 5억원 이상

    - 종합합산과세토지는 간략히

      지목이 학교용지인 것을 건축물로 착공하지 않은 토지, 공장용지를 취득하여 건축물을 

      건축하지 않고 있는 토지, 

      농지를 영농에 사용하고 있지 않고 물품이나 폐자재 등 적재장으로 사용하는 경우, 

      대지를 테니스장, 골프연습장으로 사용하고 있는 토지, 기타 나대지, 잡종지 등입니다

3. 별도합산토지가 90억원 이상

      별도합산토지는 간략히

      일반 건축물의 부속토지(기준면적내), 법령상 인허가 받은 사업용 토지 입니다.

일단 주택중 아파트의 경우만 봐도

공시지가 상으로 6억원 또는 9억원이 초과해야 해서 

사실 서울에서는 강남을 포함해서 각 구에 대상되는 아파트들이 꽤 있습니다만

부산에서는 해운대의 일부 고가 아파트를 제외하면 

시장의 대부분과 일반인들에게는 크게 대상이 크지 않아 부자세라고 불리게 되는 것입니다.

그리고 

공정시장가액 비율이라는 것은

위의 이미지에서 보이는 80%라고 적힌 부분인데요

과세표준을 정하기 위해서 공시지가의 적용비율을 뜻하게 됩니다.

사실 이명박 정부에서

종합부동산세의 세율을 축소하는 법개정으로 공정시장가액 비율을 80% 정하였었습니다.

참여연대등에서는 

공시가격에서 이미 공제차액을 하면서 다시 공정시장가액비율을 적용하는 것은 

인위적으로 세율을 맞는 것으로 없애는 것이 맞다고 하는 의견도 많습니다.

이번 세제 권고안에서는 

공정시장가액을 현행 80%에서 좀 더 올리는 것을 포함하고 있습니다.

=

간략히 용어에 대해 설명을 드렸기 때문에

발표된 

종합부동산세 세제개편안을 간략히 이해하기 쉽게 알아 보겠습니다.

4가지 안이지만 사실 2가지안에서 적용방법을 나눈것 입니다.

1안

     + 공정시장가액 비율을 연간 10%씩 상승

2안

     + 누진세율을 상승하는 방안 ( 주택은 0.8~2.5%, 종합은 1.0~3.0% 로 )

3안

     + 1안 ( 공정시장가액 비율 연 2~10%인상) + 2안 (동일) 믹스

4안

    + 1주택자는 1안 만 ( 공정시장가액비율만 인상 )

     + 2주택자는 3안 ( 공정시장가액비율 및 누진세율 인상 )

금번의 권고안은

그간 보여준 정부의 정책기조인 

1. 다주택자들에 대한 압박이 눈에 띄입니다.

    왠만한 주택 다주택 소유자는 모두 인상 대상이 되며

    4안에 따르면 

    1주택자에 대해서는 공정시장가액 인상 1가지 적용만을 받게 되지만

    다주택자는 누진세율과 공정시장가액 인상 2가지 모두의 영향을 받게 됩니다.

2. 똘똘한 한채

    위에 언급드린 것처럼

    다 주택자에 대한 인상 적용이 더 클 수 있기 때문에

    가치와 미래성이 있는 똘똘한 한채를 가지고 있는 것이 더 나을수도 있습니다.

3. 임대주택 등 합산에 배제되는 주택

    종합부동산세에 배재 되는 주택을 체크해 보아야 합니다.

   (1) 임대 주택

    1) 매매, 증여, 상속 등으로 취득한 주택으로 전국에 1호이상의 주택을 임대하는 경우

    2) 직접 건설 취득 주택으로 전국 2호이상의 주택을 임대하는 경우

    3) 전용 면적 85 이하 

   (2) 기숙사, 사원용주택

   (3) 주택건설업자의 미분양 주택

   (4) 가정 어린이집용주택, 노인복지주택

   (5) 기타

4. 중저가 주택 (재개발, 재건축 대상 )

   향후 재건축, 재개발 가능성이 있는, 또는 진행중인 주택들 중에

   소액 투자가 가능한 물건은 여전히 부산에서도 꽤나 많이 선택하실수 있습니다.

이번 정책으로

다 주택자 분들에게 영향을 주게 되겠지만

1. 인상분이 그리 크지 않습니다.

실제 10억에서 30억 이상의 주택을 보유할 만한 분들에게는 

체감할 보유세 인상분은 그리 크지 않습니다. (겨우 50만~300만원 - 공정가액기준)

투자자 개인별로 체감은 조금 다르고 투자에 대한 이익율은 조금 줄겠지만 

일반적으로 투자를 줄일만한 수준은 아닌것으로 생각됩니다

2. 이미 다주택자는 대응중

이미 주택자분들은 4월부터 임대 등 기타 방법으로 대응중입니다.

3. 실거주 주택 매수 희망자분들에게는

주택을 매수할 수 있는 좋은 여건이 될 수 있습니다.

따라서,

다 주택자 분들은 조금더 투자 이익율 고려하시게 되겠지만

정부의 시그널을 시장과 투자자는 충분히 체감하고 있으며

이미 이에 대응하고 있거나 크게 영향을 줄만한 인상분이 아니기에

전체 시장의 영향은 미비할 것이며

실거주 주택 매수자들에게는 더 좋은 여건이 될것입니다.

추가적으로 조금의 세수 확대의 효과는 있을것으로 보입니다

( http://www.sedaily.com/NewsView/1S0XM3BU0P )

추가적으로

세수 확대의 배경을 보면, 

향후 저출산, 고령하로 인한 정부 지출이 더욱 증대될 것이므로

세수 확충을 위해서로 필요합니다만

현재의 정책을 최대 반영하더라도 세수의 증대는

2007년 종부세 도입시의 세수였던 2조 8000억원에서

이명박 정부를 거치며 부자감세로 불리는 인하로 1조 5000억원까지 감소한 것을

고려하면 사실상 미세조정에 그쳤다는 비판을 받고 있는 이유입니다.

사실 그 인상액 또한 공시지가 10억~30억은 연간 50~300여만원 인상 수준 밖에 되지 않습니다.

어쨌던 

정부의 정책에 대해 이래 저래 말씀을 드리는 것 보다

최종적으로 종합부동산세제가 

어떻게 확정이 될지는 위 4개의 안들로 추정해 볼 수 있으며

위에 언급한 내용을 통해

어떻게

금번 보유세의 방안에 대처해 볼지도 충분히 생각해 볼수 있으실 겁니다.

투자를 고려하면

정부의 정책을 바다의 파도로 생각하고 

파도를 이기려는 것이 아니라

그 파도를 잘 타고 넘어서는 것만이 가장 효과적이며 유일한 방법입니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오.

대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 접수를 받고 있습니다.

대연3, 4, 8 구역 투자하실 분들의 접수를 받고 있습니다.

초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

우암2구역, 감만1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

오늘은 제가 관심있게 보고 있는 부동산 세제 관련한 기사가 있었습니다.

바로 보유세 관련 부분입니다.


청와대에서 29일 다주택자 보유세 인상과 관련, 

"내년에 (정책기획위 산하) 재정개혁특별위를 구성해 사회적 공감대 형성 속에서 

보유세 등 부동산 과세체계를 정상화하는 방안을 검토할 계획"이며 

"계획으로는 빠르면 상반기 중에 완료하려고 한다"고 말했다고 합니다.

당초 내년 지방선거인 6월 이후 인상 가능성에 대해 아주 조금 예상도 하였지만 

그 시기가 빨라질 가능성도 있다고 합니다.

하지만, 

사실 정치라는 큰 틀 속에서 움직이므로 지방 선거 전에는 인상될 가능성은 그리 크지 않아 보입니다.

하지만,  "정상화"라는 표현은 무엇을 의미하는지 알아야 할텐데요

아직 논의 중이며 확정된 것은 없다고 합니다만 

추가적으로 발언한 내용을 보면

"지금 보유세 문제는 우리가 OECD 등 다른 나라와 비교해서 우리나라 보유세 규모, 실효세율 등 국제적 기준으로 보는 것도 필요할 듯 하다"고 말했습니다.

OECD등 다른 나라와의 비교한다는 금번의 내용과 이전 언급된 내용들을 플러스하여 보면

" 미국 실효세율의 평균치인 1~1.5% 정도 " 로 현재 이해되어 지고  있습니다. 

미국은 주마다 다르기는 하지만 산술적인 평균 값으로 1.0~1.5 정도 입니다.

미국은 재산세의 대부분이 해당 지방정부의 교육재정으로 활용하여 

주민들의 자녀에게 직접적인 혜택이 돌아가기 때문에 우리보다 실효세율이 높지만 조세저항이 크지 않습니다.

정부가 다주택자, 투기세력들을 잡기 위해 보유세를 늘린다는 것에 대해 일견 이해는 되는 듯 하지만

보유세는 직접세이기 때문에 

세금을 부담하는 자에게는 피부로 크게 느껴지기 때문에 조세저항이 큰 부분이라 쉽지 않습니다.

취득세 역시 직접세이긴 하지만 어떤 행위를 통해서 취득한 댓가이기 때문에 그나마 괜찮지만

가만이 있으면서 연말에 갑자기 크게 증가된 세금 고지서는 납세자에게는 큰 부담이 될 수 밖에 없습니다.


게다가, 여소야대의 상황과

산적해 있는 많은 진보적 정책들을 수행해야 하는 정부가 많은 저항이 있을 것이 분명한 보유세 조정

전체 국정 운영에 너무나 큰 부담이 될 것이기 때문에 저의 생각으로는 쉽지 않아 보입니다.

그리고

보유세의 인상을 위해서는 먼저 더 연구가 되어야 할 것이

부동산 보유자의 전체가 다양하고 많은 이유와 마다 가격차가 아주 큰 다양한 부동산을 보유하고 있는데 

그것을 어떻게 잘 세밀하게 나눈 정교한 과세체계를 만드는 것이 먼저 선행이 되어야 할 것으로 보입니다.

하지만

물론, 현재 던저 놓은 정책들이 4월 이후에도 그간의 경험으로 배운 다주택자들의 버티기로 큰 변화가 없으면 

정부는 상반기 이후 큰 결심을 할 수도 있을것 같습니다. ( 그래로 저는 쉽지 않다고 생각합니다만 )

어쨌던 부동산 관련한 정부의 의지는 다시 한번 확인한 듯 합니다.

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현재 저희 나라의 보유세는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 볼 수 있습니다.

아래 부분을 참조하세요


[ 재산세 ]

[ 종합부동산세 ]

- 주택은 공시가격의 합이 6억원 이상이거나 1세대 1주택자의 경우는 9억원 이상이 부과 대상이 되며

- 토지의경우는 종합합산대상(나대지등)이 5억원초과, 별도합산과세대상토지(부속토지등)가 80억원을 초과할때 부과 대상이 됩니다.

법무부는 21일 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안을 입법예고했습니다.

몇일전 개정된 상가 임대차에 관련하여 법무부에서 제작한 Q&A 40선을 포스팅 하였는데

오늘 내용이 추가로 보시고 변경된 부분을 확인하시면 될것 같습니다.
( 개정된 상가건물 임대차 Q&A 40선 -> http://letsweb.tistory.com/924 )

자아 그러면 개정 입법된 예고된 내용을 보도록 하겠습니다.

주요 내용으로는 2가지로 요약할 수 있습니다.

1. 차임증액청구권의 인상률 9%에서 5%로 조정

임대인의 차임증액청구권이라고 하는 것은
임대인이 매년 물가등 경제 상황을 고려하여 임대료의 상승을 임차인에게 요청할 수 있는 권한을 말합니다.
이때, 국가는 임대인의 과도한 차임 요구를 제한하기 위해  법률에 의해 차임의 상승의 상한을 제한하여 임차인을 보호하고 있습니다.

그간 상가 임대 임대로 인상률의 상한선은 
 - 2002년 12%에서 
 - 2008년 9%
로 낮춘 이후 금번에 다시
 - 5%로 조정을 하게 되었습니다.

그간 홍대, 가로수길등 골목 상권이 성장함에 따라 치솓는 임대료를 감당하지 못한
영세 상인들이 스스로 키운 상권에서 쫒겨나게 되는 젠트리피케이션등이 사회적 이슈가 되면서 
이를 보완하기 위한 것으로 보입니다. 
계속된 저금리의 상황 역시 인상율 상항을 낮추는데 기여를 하였습니다.

법부에 따르면 물가상승률, 시장금리 등 지표와 임대차 시장동향, 전반적 경기 상황 등을 종합적으로 고려해 현행 수준의 절반 수준으로 상한을 인하하였다고 밝혔습니다.

이로인해 
주택임대차보호법상의 주택에 대해 차임증액증구권이 5%였었기 때문에
상가와 주택은 동일한 5%의 상한선을 가지게 되었습니다.

2. 상가임대차보호법의 적용 대상 확대

12/27 금융위에서 여신심사 선진화 방안을 발표하였습니다.
간략히 줄이면 신DTI를 2018년부터 적용하고 하반기에는 DSR를 적용하겠다는 내용입니다.

아래 내용과 자세한 사항은 첨부 파일을 참조하여 주세요

1. 신 DTI
현행 DTI가 차주의 상환능력을 보다 정확히 반영 
할 수 있도록 소득․부채 산정방식을 개선 
* 新DTI = (모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자) / 연간소득 
※ 적용대상 : 현행 DTI와 동일하게 주택담보대출에 적용

2. DSR
모든 가계대출(주담대, 신용대출 등)의 여신심사 과정에서 
차주의 상환능력을 정확히 반영하여 대출하는 자율적 체계 
* DSR = 모든 대출 원리금 상환액 / 연간 소득

3. 임대사업자
1) 임대업 이자상환비율(RTI) 도입
부동산임대업 여신심사시 임대업 이자상환비율(Rent to Interest)을 
산출하여 해당 대출의 적정성 여부 심사 
* RTI = 연간 임대소득 / (해당임대업대출의 연간이자비용 + 해당임대 건물 기존대출의 연간이자비용)
2) 담보 부동산의 유효담보가액*을 초과하여 부동산임대업 대출을 받는 경우 “유효담보가액 초과분”을 매년 1/10씩 분할상환 
* 유효담보가액 = 담보기준가액 × 담보인정비율 - 선순위 채권액(임차보증금 등) 
* (예) 유효담보가액이 6억원인 상가를 담보로 8억원을 대출받는 경우 
6억원은 만기일시상환, 2억원은 매년 1/10 분할상환

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1. 추진 배경

□ 차주 상환능력을 정확하게 평가할 수 있는 선진화된 여신관행 정착을 통해 가계부채의 안정적 관리 기반을 마련하고,

 ㅇ 그간 체계적 관리가 다소 미흡했던 자영업자(예 : 부동산임대업) 대출에 대한 리스크 관리 및 준비된 창업 유도

   * 국정과제 21-1(체계적인 가계부채 총량관리) 및 10.24 가계부채 종합대책 후속조치

2. 주요 추진 내용

 [기본방향]

  -(정확한 상환능력 심사) 여신심사시 차주의 소득과 부채를 최대한 “정확”하게 “포괄적”으로 반영

  -(자율성 강화) 제도설계시 최소한의 규제목표와 수준만을 제시하고, 업권별 특성 등을 반영한 단계적 제도 도입 추진

  -(실수요자 보호 강화) 리스크 관리 강화라는 원칙이 훼손되지 않는 범위 내에서 다양한 실수요자 보호 방안 강구

가. 新DTI(총부채상환비율, Debt to Income) 도입

◆ 현행 DTI가 차주의 상환능력을 보다 정확히 반영할 수 있도록 소득·부채 산정방식을 개선

   * 新DTI = (모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자)  / 연간소득

   ※ 新DTI는 현행 DTI와 동일하게 주택담보대출에 적용

□ 소득은 안정성·입증가능성·지속성 측면에서 정확하게 파악

  -차주의 1년치 소득만 확인하던 기존 소득 산정 방식에서 벗어나, 최근 2년간 증빙소득*을 확인

    * 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관성 있는 소득확인 자료

  -예외*적으로 인정** 신고소득***을 활용할 수 있도록 허용하되, 추정소득에서 각각 △5%, △10%씩 차감하고 한도 제한(최대 5천만원)

    * 납세신고사실이 없다는 것을 입증, 연소득이 없는 퇴직자 등
   ** 국민연금, 건강보험료 납부내역 등, *** 카드사용액, 배당금, 이자 등

  -차주 연령 제한 없이* “2년간 근로소득 증빙자료를 제출”한 차주의 장래소득 증가가 예상되는 경우에는 증가분을 반영

    * 현재는 만 40세 미만 무주택 근로자만 장래예상소득 반영 가능

□ 기존 DTI 보다 차주가 보유한 가계부채를 포괄적으로 반영

  -주택담보대출을 2건 이상 보유한 차주의 경우, DTI 산정시 기존 주담대 원리금 상환부담 전액을 반영*                

    * (현행) 신규 주담대 원리금+기타 대출(기존 주담대, 신용대출 등) 이자
      → (개선) 모든 주담대 원리금 + 기타대출(신용대출 등) 이자

  -복수 주택담보대출(주담대 건수는 담보물건수를 기준으로 산정) 차주의 두번째 주담대부터 만기 제한*(15년)

    * DTI 비율 산정시에만 적용, 실제 상환기간은 15년 초과 가능

□ 新DTI 도입에 따른 선의의 서민ㆍ실수요자는 최대한 보호

  -장래소득 인정시, 청년층?신혼부부는 2년간 증빙소득 확인 의무를 배제하고, 일반 대출신청자보다 높은 증액한도 인정

  -이사 수요 등 불가피한 목적으로 일시적 2주담대를 보유하게 된 경우에는 원리금 상환부담을 완화하여 적용

    ① 기존 주택의 매매계약서 제출시, 기존 주담대 이자상환액만 반영
    ② 2년 이내 기존주택 처분 및 기존 주택담보대출 상환을 약정하는 경우에는 두 번째 주택담보대출의 만기제한(15년) 미적용

나. DSR(총체적상환능력심사제, Debt Service Ratio) 도입

◆ 모든 가계대출(주담대, 신용대출 등)의 여신심사 과정에서 차주의 상환능력을 정확히 반영하여 대출하는 자율적 여신심사 체계

   * DSR = 모든 대출 원리금 상환액 / 연간 소득

□ 소득산정 기준은 新DTI 소득 산정 방식 준용하되, 동 기준에 따른 소득 산정이 어려운 경우에는 금융회사에게 자율성 부여*

   * (예) 증빙소득을 보지 않는 일부 신용대출(예: 우수거래고객 대출)의 경우, 高DSR 대출로 분류하여 별도 관리

□ 대출종류(주담대·신용대출·한도대출), 상환방식(분할상환, 일시상환) 등에 따라 차주의 실질적 상환부담을 합리적으로 반영

   * 전세대출 : 임차보증금으로 상환이 가능하므로 이자상환액만 포함
     신용대출 : 만기연장 기간 등을 감안하여 10년간 분할상환하는 것으로 산정

□ 신규 가계대출 취급액 중 高DSR 대출 비중을 일정비율 이내로 유지하는 포트폴리오 관리를 통해 금융회사 여신관리 지표로 활용

다. 개인사업자대출 여신심사가이드라인 도입

◇ 개인사업자, 부동산임대업 대출 등 가계부채 증가 취약부문에 대한 체계적인 리스크 관리 강화

□ 금융회사가 대출규모, 대출증가율 등을 고려하여 자체적인 관리대상 업종을 선정(3개 이상)하고 업종별 여신한도 설정*

   * 정책자금 지원 등 불가피한 경우에는 예외적으로 한도 이상의 신규 여신 가능
□ 부동산임대업 이자상환비율(Rent to Interest, RTI)을 산출하여 해당 대출의 적정성 여부 심사(RTI 기준 : 주택 1.25배, 비주택 1.5배)

   * 해당 대출이 RTI 기준에 미달한 경우에도 심사의견을 별도로 기재한 후, 금융회사가 사전에 설정한 한도 내에서 취급 가능

□ 담보 부동산의 유효담보가액*을 초과하여 부동산임대업 대출을 받는 경우 “유효담보가액 초과분”을 매년 1/10씩 분할상환

   * 유효담보가액 = 담보기준가액 × 담보인정비율 - 선순위 채권액(임차보증금 등)

3. 기대 효과

□ 新DTI, DSR 도입으로 차주 상환능력에 대해 보다 정확히 평가할 수 있는 선진화된 여신심사 관행 정착

【참 고】新DTI 도입시 영향 분석(00은행, ‘17.상반기 신규 주담대)

  -전체 주담대 신규취급 차주의 약 3.6%(DTI 적용지역 차주의 8.3%)가 영향을 받게 되며, 은행권 주담대 증가율은 △0.16%p 하락할 것으로 추정

□「개인사업자대출 여신심사가이드라인」도입으로 가계부채 증가 취약부문에 대한 체계적인 관리 기반 마련

【참 고】RTI 도입시 영향 분석(00은행, ‘14～’17.9월 부동산임대업 대출)

  -주택임대업 RTI 1.25배 적용시 → 주택임대업 대출의 21.2%가 기준 미달

  -비주택임대업 RTI 1.5배 적용시 → 비주택임대업 대출의 28.5%가 기준 미달

 ※ RTI 비율산정시 “연간 임대소득”을 사용하여야 하나, 동 분석시 임대소득 산정이 어려워 임대소득이 아닌 차주의 총 소득을 사용하였음에 유의

4. 향후 추진계획

□ 新DTI 시행(‘18.1월중, 투기지역·투기과열지구·조정대상지역·수도권 등)

□「개인사업자대출 여신심사 가이드라인」도입(‘18.3월)

□ DSR을 금융회사 관리지표로 도입(은행권, ‘18.4분기 / 비은행권, ’19.2분기)

 ※ 상세한 내용은 <별첨> 참조

(171127) (별첨) 금융회사 여신심사 선진화 방안(FN).pdf