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안녕하세요. #로이의렛츠부동산 입니다.

부산 추위가 이렇게나 강렬할거라고는 생각지도 못했습니다만

어제 12월 28일 발표된 부산의 남구, 진구, 연제구, 기장(일광)등의 조정대상지역해제에 따라

금요일이었음에도 불구하고 많은 전화 및 상담등의 열기로 뜨거운 하루 였습니다.

또한, 2018년 연말 마지막 토요일임에도 방문 상담 예약이 꽤나 잡혀 있습니다.

사실 조정지역해제에 따른 대출금지등이 풀리는 등 다수의 효과적인 측면도 높지만

( 참조포스팅 --> https://blog.naver.com/nackyeop/221429022305 )

그간 어떤 정부의 강경일변도의 부동산 규제에서

완화되는 정확한 기조를 보여주는 시그널이었기에

그동안 어떤 변화의 움직임을 기다리며 지켜보던 매수 수요가 향후 하락, 침체기를 벗어나리라는 생각과

그간 조정기 동안의 정체 또는 하락된 시세에서 상승되기 전에

선제적 매수를 보이는 빠른 투자 움직임이 현재 보이고 있습니다.

즉.

그간 조금의 더 조정기를 거쳐 조금이라도 낮은 시세의 물건을 기다리는 매수 대기자가 있던

우수 구역들은 특히나 현재의 물건들 마저 가격 상승을 우려하여

그간 정체되어 있던 물건들이 빠르게 소화되고 있습니다. ( 하루만에 )

만약, 구역과 적정 매수 시세를 결정해 놓으셨다면

빠르게 결정하시는 것이 현재는 더 나은 결과를 얻으실수도 있으리라 생각이 됩니다.

하지만,

여전히 아직 고민을 하고 계시다면

주위의 움직임에 덩달아 움직이시기 보다는 한번 더 깊게 고민하시고 판단하셔야 할 것 같습니다.

제가 항상 매수분들께 말씀드리는 것처럼

핸드폰 하나를 사는데에도 이리 저리 다시 한번 고민하고 더 고민하고 결정하시는데

그것에 비해 휠씬 더 높은 금액을 투자하는 일에서

아직 정확한 판단을 하지 않았음에도

" 지금 하지 않으면 이 물건은 놓칠 것 "

이라는 다소 위협적인 말들에 섣불리 결정하지는 않으셔야 합니다.

" 만약 놓친다면 그것은 나와 맞지 않는 물건 일 뿐 "

이라고 생각하셔야 합니다.

다시 정리해서 간단히 말씀드리면..

조정지역해제와 그 하루 동안의 현장 분위기는

" 그간 눈치보며 가격하락을 기다리던 분들이 조정지역해제에 따라 가격 상승이 될 것을 생각하고

선제적 빠른 매수타밍으로 현재 시장에 나와 있는 상대적 시세 저렴한 물건들이 빠르게 소화되고 있습니다 "

하지만,

사실 하루만에 각 지역의 최저 시세 물건들은 소화가 되었습니다만

해당 물건들은 특별한 시그널 없이도 곧 소화가 될 문건이기도 했습니다.

향후,

제가 여러 포스팅에서 말씀드렸던 정부의 경기 부양 움직임 언제 시작이 될지는 모릅니다.

( 참조포스팅 -> https://blog.naver.com/nackyeop/221409467971 )

재개발에서 일정 정도 이상의 기간을 둔 투자시라면

그 구역이 진행이 된다는 곳이라면

수익의 크고 작음의 차이일뿐 언제나 일정 정도 이상의 수익을 가져가실수 있는 것은

분명한 사실입니다.

주위의 좋은 중개사분들과 상의해서 좋은 결과 있으시길 바라며

투자는 고민은 더 진지하게, 깊게 가지시고

결정하셨다면 누구보다 빠르게 움직이시는 것이 가장 좋은 방법입니다.

하루동안의 회고 이기에

단순히 현장 분위기로 참고만 하시면 되며 

이후 상황은 다시 포스팅하도록 하겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오.

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남구, 부산진구, 연제구 조정해제지역

대연3, 4, 8 구역, 

양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 가야1구역 

우암2구역, 감만1구역, 범천1-1구역

거제2구역
——————————————————————————————————

우동3구역, 복산1구역, 온천2, 4구역, ——————————————————————————————————

서금사촉진A구역

초량2구역, 초량 3구역, 좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역,

엄궁3구역, 괴정5구역

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안녕하세요. #로이의렛츠부동산 입니다.

오늘은

양정1구역 재개발 문의 주시는 분들이 많아서 현재 매수 가능한 물건들을 좀 다시 정리해 드리겠습니다.

양정1구역은

양정동 및 인근 재개발 구역 중에서도 가장 큰 구역을 가지고 있습니다.

- 2246세대 대단지

       - GS 건설 컨소시엄 ( 가칭 양정자이 )

양정1구역의 현재 진행단계는

- 자진이주기간 : 2019년 1월 1일 ~ 3월 31일

로 내년부터 본격적인 이주가 시작이 될 것입니다.

그리고 조합원 분들은 감정가의 60%까지 현재 이주비 신청이 가능하여서

매수시에 이주비대출을 승계하는 조건으로 진행을 하게 되면

- 초기 투자 금액이 낮아지게 되는 장점 ( 이주비대출 승계시 )

을 가지고 있습니다.

오늘 조정지역해재 발표가 나게 됨에 따라

그동안 매수 후 중도금 대출 등으로 걱정을 하시고 계신분이 많으셨는데

원천적으로 금지부분이 없이 개인 대출 상황 별로 조정이 되어 진행이 되기 때문에 걱정은 조금 덜게 되셨습니다.

다만,

- 중도금 대출을 위한 허그 보증이 세대별로 2건으로 제한이 되기 때문에 ( 조정지역 1건 )

허그 보증 건수를 체크하시고 매수를 고려하셔야 할 것 같습니다.

양정동 재개발에서는

초역세권인 양정3구역과 조합원 분양가가 낮은 양정2구역의 장점 역시 분명히 있지만

양정1구역 재개발은

- 단위세대수의 규모나 브랜드프리미엄, 대로변으로부터 1블럭 정도 떨어진 실거주에서의 장점

들을 고려하면

향후적으로 양정1,2,3 구역에서 가장 좋은 재개발 구역으로 개인적으로 생각합니다.

재개발에서의 매수타이밍은

각각의 단계별로 장점들을 가지고 있습니다만

사실, 좋은 매수타이밍 중에 하나가

- 이주비 대출이 지급되는 시기 입니다

+ 이주비대출로 초기 투자금액이 줄어드는 것은 물론

+ 불확실성을 가진 재개발의 마지막 부분으로 진행의 불안함이 없이

+ 예상 입주 시기가 어느정도 명확함에 따라 실거주 일정 또는 매도 일정을 잡을수 있는

- 전반 예상이 가능하다는 장점을 가지고 있습니다.

따라서 양정1구역은 현재 매수시점은 아주 좋은 타이밍이 될 수 있습니다.

양정1구역 추천 물건 3개만 소개해 드립니다.

물건1. 84A 주택 인수가 1.37억 ( 이주비대출 승계시 )

물건2. 84A 감정가 작은 원룸물건 1.11억

물건3. 100타입 인수가 1.64억 ( 이주비대출 승계시 )

양정1구역 주택재개발의

사업상세 등 추가적인 설명은 아래 페이지를 확인 부탁드립니다.

( 양정1구역 사업 상세 - https://blog.naver.com/nackyeop/221412969078 )

양정1구역에 관심이 있으신 분들은

연락주시면 자세히 설명 드리겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

우동3구역, 복산1구역, 서금사촉진A구역

거제2구역, 온천2, 4구역,

양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 가야1구역

초량2구역, 초량 3구역, 좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역,

대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역

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안녕하세요. #로이의렛츠부동산 입니다.

오늘 아침 10시에 국토교통부에서 보도자료가 배포 되었습니다.

보도자료를 보고 바로 소식을 알려드리려고 했는데

1시간 동안 고객분들로부터 여러 전화를 받느라 시간이 늦어졌습니다.

오전부터 뉴스기사등에 관심을 기울이고 계셨던 분들은 모두 이미 알고 계시겠지만

정리를 해드리도록 하겠습니다.

국토교통부는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 일부지역에 대해 조정대상지역을 해제하고

일부 지역은 추가로 지정하였습니다.

1. 조정대상지역 해제

부산광역시의 4개 지역

+ 부산진구

+ 남구

+ 연제구

+ 기장 (일광)

-> 이로서 현재 부산에서는 동래구, 수영구, 해운대구만 조정대상지역으로 유지 되고 있습니다.

2. 추가 지정지역

+ 수원 팔달구,

+ 용인시 수지구*기흥구

3. 기존 부산 7개구 는 청약시 거주민 우선공급 강화

+ 해운대구, 수영구, 남구, 동래구, 연제구, 부산진구, 기장(일광)

+ 거주기간 3개월 -> 1년으로 부산시 고기 새정 ( 2019.1월말)

부산에서 해운대구, 동래구, 수영구가 아직 조정대상지역으로 남게 되어 안타깝지만

조정 해제된 지역을 중심으로 조금은 부동산 전반에 숨통이 트이지 않을까 생각이 됩니다.

특히나,

남구, 부산진구 등의 지역에서의 재개발지역이

9.13 이후로 이주비대출, 조합원중도금대출등의 제한으로 자유로워 지면서

거래가 다시 활성화 될 것으로 보입니다.

그리고

정부에서도 현재의 부동산경기 뿐만아니라 내년 경제 경기에 대해 엄중하게

생각하고 있음을 보여준 것으로 보이며

내년의 경기 부양 정책이 조금은 더 빠르게 움직일 것으로 예상 됩니다.

조정지역으로 해제됨으로 인해 규제가 풀리는 것들중

주요 사항만 간단히 다시 말씀 드리겠습니다.

1. 양도소득세 중과 해제 , 장기보유특별공제 적용

+ 2주택자 10%, 3주택자 20%로 중과가 해제

+ 다주택자 장기보유특별공제가 적용이 됩니다.

2. LTV, DTI 완화

+ 무주택자 LTV 70%, DTI 60%

+ 유주택자는 -10%

3. 비과세 강화 요건 해제

+ 1가구 1주택자의 양도세 비과세는 2년이상 보유만으로 비과세 ( 거주요건 삭제 )

+ 일시적 2주택 기간이 3년으로 변경 ( 조정지역은 2년 )

4. 주담대 제한 해제

+ 주택 신규 구입 목적을 위한 주담대 원칙적 금지가 해제되어

개별 인원의 상황에 따라 판단이 됩니다.

+ 고가주택(공시가 9억) 구입시 주담대 제한 해제

5. 분양권 전매 제한 해제 및 세율 완화

+ 분양권 전매 제한(3년)에서 6개월로 해제되어 자유롭게 전매가 가능합니다.

+ 분양권 전매시 일괄 양도세 50%가 양도차익에 따른 기본 세율로 변경이 됩니다.

6. 청약 자격 요건 완화 및 가점제 적용 대상

+ 쳥약 가점제 적용이 85제곱미터이하 75 -> 30%, 초과는 30 -> 0%

+ 청약통장 가입 1년, 세대주,세대원 관계없이, 보유주택수 관계 없이 1순위 청약가능

--> 다만, 거주요건은 해당 지역에 1년간 거주

추가적인 사항은

저의 다른 포스팅을 참조하여 주십시오

조정지역해제자료 전문확인

181228(10시이후) 조정대상지역 조정을 통한 시장안정 기조 강화(주택정책과).pdf

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

우동3구역, 복산1구역, 서금사촉진A구역

거제2구역, 온천2, 4구역,

양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 가야1구역

초량2구역, 초량 3구역, 좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역,

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안녕하세요 Roy의 렛츠부동산 입니다.

오늘은 신문기사를 체크해 보던중에
부산일보의 부산지역 조정지역 해제에 대한 기사가 보여 간단하게 공유를 해드리겠습니다.

제목은 " 부산 조정지역 연내 해제 가능성 모락 모락 " 으로

연내에 국토교통부에서 지방 일부에 대한 조정대상지역 해제를 위한 절차 돌입 가능성이 있으며
20일 국회 국토교통위원회에 따르면
국토부 측이 부산의 조정대상지역 해제에 대해 긍정적으로 검토를 하고 있다  고하며
조정대상지역 해제를 위한 주거정책심의위원회 개최를 
올해를 넘기지 않을 계획이라고 밝혔다고 합니다.

그동안 서울 및 수도권등 부동산 가격의 급등 추세가 꺽이기전에는 
조정지역해제에 대한 논의 자체가 어렵다는 반응이였지만 
최근 서울 및 수도권 부동산 가격이 내리거나 또는 상승이 둔화되어
해당 논의를 할 시기가 되었으며
이에 따라
부산시에서는 
향후 내년까지 부산시의 공급이 2만 5000여세대가 예정되어 있는데
부동산 경기 침체가 계속 될 경우 큰 피해가 우려 되어
11월 13일 국토부에 다시 한번 부산의 조정대상지역 해제를 요청하였다고 합니다.

부산의 현재 부동산 경기는 
현실 체감에서는 너무나 크게 와 닿고 매매 거래 자체가 많이 줄어든것이 사실이라
투자가 아니라 실거주, 실수요 분들의 거래까지도 영향을 크게 주고 있습니다.

이에 따라 
저 역시도 부산의 조정대상지역 해제를 진심으로 바라고 있습니다.

하지만,
주택법상에 조정대상지역 해제를 위한 조건이 나와 있습니다.
이전 포스팅에 말씀 드렸지만 다시 한번 말씀드리겠습니다.

1. 전제조건

- 직전 6개월간 월평균 주택 가격이 1% 이상 하락 한 지역

이여야 하고

2. 보조요건으로 아래 조건중에 하나를 충족하여햐 합니다.
  1) 주택 거래량이 3개월 연속 전년대비 20%이상 감소
  2) 직전 3개월 주택 미분양수가 전년도 대비 2배 이상 증가
  3) 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이상

주택법상으로는
위 1, 2번의 조건을 충족하여야만 합니다.

그럼 위 조건을 현재 만족하고 있는지 
한국감정원의 통계자료를 통해 체크해 보도록 하겠습니다.

1. 월평균 주택가격 
     ( 주택전체는 구별로 나오지 않아 아파트 평균 매매가격으로 참조하였습니다. )

부산 전체로 봐서도 
하락률은 0.2%~0.4% 정도 하락을 하였고
조정지역인 부산진구, 동래구, 남구, 해운대구, 연제구, 수영구, 기장군 역시 큰 차이가 없이
부산 전체하락률과 비슷합니다.
그래서 1번 전제조건을 충족 시키지 못하고 있습니다.

2. 여러 보조조건중 주택거래량
주택거래량은 전체 주택 거래량으로 체크했습니다.

주택 거래량으로 보면 
위 이미지에 보면 부산 전체는 3개월 연속 작년대비 하여 30%이상이 되지 않지만
부산진구, 연제구, 수영구, 기장군은 만족을 하고 있습니다.

또한, 
미분양은 작년 10월기준으로 보면 동래구, 수영구 정도만 작년대비 2배 정도 늘어나
해제 기준을 맞추고 있습니다.


따라서, 
결론적으로 보면
주택법상의 해제 요건을 위한 전제 요건을 충족시키지 못하고 있기에
사실 법상의 기준으로 해재하기는 힘든 상황입니다.

어떤 기준을 통해 해제를 하게 되면
다른 지역에서도 그 기준에 따라 적용을 하면 되지만 그 기준이 없이 해제한다는 것은
형평성의 논리에 따라 논란이 될 수 있어 쉽지 않습니다.

하지만, 
주택법상의 해제 전제요건은 
사실 가격이 높은 서울 같은 곳에서는 만족시켜줄수 있을 지도 모르지만
가격이 그리 높지 않은 부산이나 지방권에서는 그 가격의 변화가 크지 않아서
달성하기가 쉽지는 않습니다.

이런 점들을 감안하고
정부에서는
현재의 부산을 비롯한 너무나 악화된 실 부동산 경기 상황을 이해하고
일시적인 기준을 마련하여
저 역시도 많은 분들의 바램대로 해제가 되기를 기원합니다.


그리고
언론에서 해제 될 수도 있다는 희망을 주어서 
주택경기에 대한 기대감을 주는 것도 좋지만 정확한 팩트 없이 단순히 오해의 기대감므로
잘 못된 인식을 주는 것은 피해야 될 것으로 보입니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되십시오.


거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역 
대연마루 양우내안애 재개발 부분 물건 및 투자 접수 받습니다.
부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]
[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요

오후가 되니 비가 그치고 바람이 불어 시원합니다.
월요일은 역시나 정신 없이 하루가 지나갑니다.
오전부터 이것 저것 왔다 갔다 하니 벌써 5시가 다 되어 갑니다.

많은 분들이 기다리고 계셨던 
국토부의 조정지역 해제 부분이 발표가 되었습니다.

지난주에 포스팅을 한 내용처럼 해제의 기준이 있으며
다른 지역과의 형평성 문제가 있는 등 여러 복합 적인 문제로 
기장 (일광면을 제외한 지역) 만 조정지역에서 제외가 되었습니다.

그래서 이후 부산 지역의 조정지역은

   - 해운대구, 수영구, 남구, 동래구, 연제구, 부산진구, 기장군 일광면

입니다.

이번 결정이 현재 경기의 악화와 함께 동반되고 있는
부산 지역의 부동산 경기를 일률적으로 숫자로만 보고 판단해야만 하는 것은 이해가 되지만
전반 지역의 상황에 대해 조금더 이해하고 정책적인 판단을 해주기를
기대하였지만 다소 아쉽습니다.

하지만 여러차례 말씀드린 것처럼

정책은 파도와 같은 것이고 그 파도를 이기려는 것이 아니고
그 파도를 타고 넘는 좀 더 세밀한 분석과 현명한 판단이 필요할 것입니다.

금년 초 이후 전국적으로 안정세를 보이던 주택시장이 
최근 서울과 일부지역을 중심으로 국지적 과열현상을 보임에 따라, 
‘18~’22년 서울 등 수도권의 원활한 주택수급 기반 위에, 
향후에도 지속적으로 양질의 저렴한 주택 공급을 확대하기 위해 수도권 내에 공공택지를 
추가적으로 개발하기로 하고, 
이와 더불어 수도권으로의 단기적인 투기수요 유입을 차단하기 위해, 부동산가격안정심의위원회의 
심의와 주거정책심의회의 심의를 거쳐, 서울과 수도권 9곳을 투기지역, 투기과열지구 등으로
추가로 지정(8.28일부터 지정효력 발생)하였다고 밝혔습니다.

한편 조정대상지역 지정(17.6.19)후 시장안정세가 뚜렷한 부산시 기장군(일광면 제외)에 대해서는 
조정대상지역을 해제한다고 밝혔다. 

[ 조정대상지역 일부 지역 해제 ]

부산 7개 지역*을 포함한 조정대상지역을 검토한 결과, 
주택가격이 안정세이며 향후 청약과열 우려도 상대적으로 완화된 
부산시 기장군(일광면 제외)을 조정대상지역 해제 

* 부산 조정대상지역 : 해운대, 수영, 남, 동래, 연제, 부산진, 기장 

기장군 일광면은 최근 주택가격이 상승세이고, 지역 내 개발호재 등이 존재하여, 
향후 추가 모니터링이 필요하여 해제를 보류 

* 기장군 주택 실거래가 : 가화 일광타워 25평(’18.1월 1.9억원 
      → ’18.7월 2.1억원)금강 한스빌 25평(’18.1월 1.38억원 → ’18.7월 1.44억원) 
** 부산 외곽순환고속도로 개통(일광신도시 북축 기장IC), 일광타워 분양전환(’18.1월), 
     일광타워 인근 한국유리 공장부지의 건설사 매각(’17.12월) 등 

부산진, 남, 연제, 수영, 동래, 해운대 등 부산 6개구는 연접되어 있어 상호간 시장 영향이 크며, 
우수입지를 중심으로 대규모 단지의 청약이 예정되어 있는 상황으로 조정대상지역 지정을 유지하고, 
향후 가격 및 거래동향, 청약상황 등을 모니터링하여 해제 여부 등을 추후 면밀히 검토 

* 동래, 수영, 연제 등 일부 조정대상지역 내 청약경쟁률도 여전히 높은 상황 

주요단지 청약 경쟁률 : 
동래 3차 SK VIEW(’18.6) 12.3 :1 광안 자이(’17.11) 102.9 : 1 
연산 롯데캐슬 골드포레(’17.11) 14.6 : 1 

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아래 내용은 정부의 발표 내용입니다.
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1. 서울 등 주택시장 동향 

금년 초부터 전국적인 안정세를 보이던 주택시장이 최근 서울과 일부 지역을 중심으로 국지적 과열 양상 

다만, 최근 서울의 아파트매매거래량은 예년보다 적은 수준으로 주택거래는 위축된 가운데 가격만이 상승하고 있는 이례적인 상황 
* ’18.7월 서울의 아파트 매매거래량은 5,852건으로 최근 5년 평균인 10,113건보다 42.1% 감소, 8월에도 예년보다 거래 감소 전망 

최근 서울 등의 국지적 과열현상은 수도권 공급부족에 대한 우려, 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금의 해당지역 유입, 개발계획 발표 등이 복합적으로 작용한 것으로 보임 

2. 수도권 주택공급 확대 

서울 등 수도권의 주택 수요 및 공급에 대해 분석한 결과, 향후 5년간(’18~’22년) 서울 등 수도권의 주택수급은 원활할 것으로 전망 

(수요) 가구, 소득, 멸실 요인을 감안한 연평균 신규주택수요는 수도권은 약 22.1만호, 서울은 약 5.5만호로 추정(국토연구원) 

(공급) 旣 분양물량, 정비사업 진행정도, 인허가 전망 등을 감안한 향후 5년간 연평균 신규주택공급은 수도권은 약 26.3만호, 서울은 7.2만호로 추정되어 신규수요를 초과하는 수준 

또한, 정부는 그간 주거복지로드맵(’17.11), 청년·신혼부부 주거지원 방안(’18.7) 등을 통해 밝힌 바와 같이 신혼희망타운 등 수도권 내 주택공급 확대를 위해 신규 택지개발에도 힘써 옴 

‘17년말 기준으로 수도권 내 미매각·미착공으로 주택공급이 가능한 약 48만호의 공공택지를 이미 보유 

또한, 신혼희망타운과 일반주택 공급을 위해 서울을 포함한 수도권 내 성남복정, 구리갈매역세권, 남양주진접2 등 서울과 인접하고 교통이 편리한 지역을 중심으로 14개 신규 공공주택지구(6.2만호)의 입지를 기 확정 발표하였으며, 이를 포함하면 총 가용 공공택지는 54.2만호 수준에 달함 

이러한 안정적인 주택수급 기반위에 향후에도 수도권 내에서 교통이 편리한 지역에 양질의 저렴한 주택 공급 확대를 위해, 30만호 이상의 주택공급이 가능토록 다양한 규모의 30여개 공공택지를 추가로 개발할 계획이며, 이 중 지자체 협의가 완료된 일부 사업지구의 구체적인 입지 등을 9월 중 공개하고, 그 외 사업지구는 주민의견 수렴 및 지자체 협의절차를 진행하여 입지가 확정되는 대로 단계적으로 발표할 계획 

이를 위해 국토부는 한국토지주택공사, 서울시, 경기도 등 관계기관과 함께 TF를 구성하여 신규부지 발굴, 개발 절차이행 등을 정례적으로 점검하는 등 공공택지 개발을 적극적으로 추진해 나갈 계획 

3. 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 조정 

최근 국지적 불안이 발생하고 있는 서울과 수도권 일부 지역으로의 유동자금의 과도한 쏠림현상을 완화하기 위해 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 신규 지정하고, 집값 및 청약시장이 안정세이며, 과열 우려가 상대적으로 적은 일부 지방 조정대상지역의 지정을 해제 

① 투기지역 추가 지정 

최근 국지적 불안이 발생하고 있는 종로구, 중구, 동대문구, 동작구를 부동산가격안정심의위의 심의를 거쳐 투기지역으로 지정* 
* 서울 內 투기지역(’17.8.3 지정) : 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 

서울시 종로구, 중구, 동대문구, 동작구는 최근 주택가격 상승률이 전월 대비 확대되는 등, 

지속적인 투자수요 유입에 따른 향후 부동산 가격 상승 지속 및 주변지역으로의 과열 확산 가능성 등을 고려하여 지정 

이에 따라 주택담보대출 세대 당 1건 제한, 주택담보대출 만기연장 제한, 신규 아파트 취득 목적의 기업자금대출 제한 등을 적용 

② 투기과열지구 추가 지정 

기존 조정대상지역으로 지정된 지역 중 광명시, 하남시는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정 

해당 지역은 최근 집값이 불안한 모습을 보이고 있고, 올해 청약 경쟁률도 높아, 주변지역으로 과열 확산 가능성 등을 고려하여 지정 

이에 따라 금융규제 강화(LTV·DTI 40% 적용 등), 재건축 조합원 지위양도금지, 정비사업 분양 재당첨 제한, 청약규제 강화, 분양권 전매제한, 3억 이상 주택 거래 시 자금조달계획 신고 등을 적용 

③ 기존 투기과열지구 지정 유지 

서울, 과천시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시(행정복합도시 건설예정지) 등 기존 투기과지구는, 최근에도 집값 불안이 지속되거나 안정세가 확고하다고 보기 어렵고, 청약경쟁률도 여전히 높아 투기과열지구 지정을 유지 
* 청약경쟁률 : 힐스테이트 신촌(’18.6) 48 :1, 과천 센트레빌(’18.5) 27.6 : 1, 세종 위너스카이(’18.4) : 109.3 : 1, 대구수성 힐스테이트 범어(’18.5) 85.3 :1 

④ 조정대상지역 추가 지정 

구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구는 가격상승률이 높고, 구리 및 안양 동안구는 청약도 과열 양상인 바, 조정대상지역으로 지정 
* 광교택지개발지구 및 인근 아파트 실거래가(광교지구 內) 자연앤힐스테이트(33평, 억원) : (’17.7월) 7.0 (’18.1월) 8.2 (4월) 9.1 (7월) 9.5(광교지구 外) 원천1차삼성(21평, 억원) : (’17.7월) 1.52 (’18.1월) 1.52 (4월) 1.50 (7월) 1.50 
* 광교택지개발지구는 ’15년 분양 이후 주택 신규분양이 없는 상황이나, 향후 신규분양 시 청약과열이 우려됨(’15년 광교지구 평균 청약경쟁률 33.1 : 1) 

이에 따라 세제강화(다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제 및 분양권 전매시 세율 50% 적용 등), 금융규제 강화(LTV 60%·DTI 50% 적용 등), 청약규제 강화 등을 적용 

다만, 조정대상지역 지정 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 다주택자 양도소득세 중과(2주택: 기본세율+10%p, 3주택이상: 기본세율+20%p, 장기보유특별공제 적용 배제) 및 분양권 전매시 양도소득세율 50% 적용대상에서 제외되도록 소득세법 및 같은 법 시행령 개정을 추진 
* 다주택자 양도소득세 중과 배제는 소득세법 시행령을 개정하면 되므로 조속한 시일 내에 개정 추진 
** 분양권 전매시 세율 50% 적용배제는 소득세법 개정사항으로 향후 법률개정안을 마련, 국회 심의·의결을 거쳐 적용배제 추진 

⑤ 조정대상지역 일부 지역 해제 

부산 7개 지역*을 포함한 조정대상지역을 검토한 결과, 주택가격이 안정세이며 향후 청약과열 우려도 상대적으로 완화된 부산시 기장군(일광면 제외)을 조정대상지역 해제 
* 부산 조정대상지역 : 해운대, 수영, 남, 동래, 연제, 부산진, 기장 

기장군 일광면은 최근 주택가격이 상승세이고, 지역 내 개발호재 등이 존재하여, 향후 추가 모니터링이 필요하여 해제를 보류 
* 기장군 주택 실거래가 : 가화 일광타워 25평(’18.1월 1.9억원 → ’18.7월 2.1억원)금강 한스빌 25평(’18.1월 1.38억원 → ’18.7월 1.44억원) 
** 부산 외곽순환고속도로 개통(일광신도시 북축 기장IC), 일광타워 분양전환(’18.1월), 일광타워 인근 한국유리 공장부지의 건설사 매각(’17.12월) 등 

부산진, 남, 연제, 수영, 동래, 해운대 등 부산 6개구는 연접되어 있어 상호간 시장 영향이 크며, 우수입지를 중심으로 대규모 단지의 청약이 예정되어 있는 상황으로 조정대상지역 지정을 유지하고, 향후 가격 및 거래동향, 청약상황 등을 모니터링하여 해제 여부 등을 추후 면밀히 검토 
* 동래, 수영, 연제 등 일부 조정대상지역 내 청약경쟁률도 여전히 높은 상황 
주요단지 청약 경쟁률 : 동래 3차 SK VIEW(’18.6) 12.3 :1 광안 자이(’17.11) 102.9 : 1 연산 롯데캐슬 골드포레(’17.11) 14.6 : 1 

⑥ 집중 모니터링 지역 

아울러, 이번에 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정하지는 않지만, 서울 10개구*(투기지역 미지정), 성남시 수정구(투기과열지구 미지정), 용인시 기흥구, 대구시 수성·중·남구, 광주시 광산·남구(이상 조정대상지역 미지정) 등 가격 불안을 보일 우려가 있는 지역은, 
* 서울 10개구 : 구로, 금천, 관악, 광진, 중랑, 성북, 강북, 도봉, 은평, 서대문 

주택가격, 분양권 등 거래동향, 청약상황 등을 상시 모니터링하고, 이를 토대로 시장이 과열되었거나 과열될 우려가 크다고 판단되면 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 지정 등의 조치를 취할 계획 

4. 향후 정책방향 

정부는 향후에도 주택시장 상황을 면밀히 모니터링하여 지역별 맞춤형 수급대책을 지속 추진할 계획이다. 

서울을 중심으로 하는 국지적 이상 과열 지속에 대해서는 자금조달계획서를 엄격히 검증하고 편법증여, 세금탈루 등 행위에 대한 조사도 지속적으로 실시하는 한편, LTV·DTI 규제 준수여부 및 편법 신용대출 등에 대해 집중점검을 강화할 계획이다 

이와 함께, 주택시장 안정을 위한 금융·세제 등의 제도적 보완방안도 준비 중에 있으며, 수도권 내 양질의 저렴한 주택공급이 원활히 이루어질 수 있도록 공공택지 개발을 적극 추진해나갈 계획이다.


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