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다주택자에 해당되는 글 5건
- 2020.07.10 주택시장 안정 보완대책 (20.07.10)
- 2018.01.21 4월전 다주택자분들의 선택과 부담부 증여
- 2018.01.15 주택임대사업자와 일반임대사업자?
- 2018.01.04 2018 부동산 관전포인트1 - 공급과잉, 다주택자
- 2017.12.14 12/13 "임대주택활성화 방안"
글
주택시장 안정 보완대책 (20.07.10)
안녕하세요.
오늘은 금주내내 떠들썩 했던 주택시장 안정 보완대책이 발표가 되었습니다.
발표된 후에 많은 분들이 전화 문의를 주시고 계셔서 간략히 정리해서 소개해 드리겠습니다.
2020,07,10 주택시장 안정 보완대책
오늘의 대책은 크게 3가지로
1) 다주택자 단기거래에 대한 부동산 세재 강화
2) 임대사업자 제도 보완
3) 서민실수요자 부담 경감
로 나눌수가 있으며
그중 가장 큰 관심이 바로 1번인 다주택자, 단기거래에 대한 부동산 세제 대상입니다.
그중 취득세와 양도세 은
2주택부터의 취득세가 8%, 법인 및 3주택의 취득세가 12%로 상향이 된다는 것과
양도세는 1년 미만은 70%, 1년~2년은 60%의 세율 적용으로 단기 투자에 대한 큰 장벽을 만들었습니다.
그리고 종부세로개인도 상승하였지만 그 금액 대비 큰 영향은 없을 것으로 보이나
법인의 경우는 기본 공제 없이 일괄 세율 6% 적용하기에 가장 영향이 클 것으로 보입니다.
종부세 및 취득세의 영향으로 향후 법인은 주택 투자에 어려움이 있을 것으로 보입니다.
양도세 유예를 내년 6월1일까지 유예하였기 때문에
단기 매도를 원하시는 분들은 내년 상반까지 물건을 장기, 단기로 나누고 단기라고 생각하시는 부분에 대해서는
매도를 하시는 것도 방법이 되실것 같습니다.
분양권 또한 양도세가 높아서 적용 전에 매도 하시는 것이 좋은 선택이 되실것 같습니다.
전반 내용을 정리하면
그럼 아래 정리한 내용을 한번 참조해 보시면 됩니다.
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고맙습니다. 건강한 하루 하루 되십시오.
부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.
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글
4월전 다주택자분들의 선택과 부담부 증여
오늘은
지난번 2018 부동산 관전포인트1 - 공급과잉, 다주택자 ( http://letsweb.tistory.com/9580
글에 이어
4월전 다주택자분들의 선택할 수 있는 부분을 간단히 정리하면서
부담부 증여에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.
오늘 낮에 어머님과 식사를 마치고 귀가 중에
손님 한 분이 전화를 하셔서 상담을 요청하셨었습니다.
" 현재 집이 2채를 가지고 있는데 4월전에 집을 매도를 하는게 좋을지 어찌하면 좋겠는가? "
라는 것이 요점 이었습니다
최근 뉴스등을 통해
4월 양도세 중과, 장기보유공제제한, 종부세 인상 가능성등 여러 정책들로
다주택자분들의 물론 탄탄한 재산가 분들의 다수는 그저 버티는 분들도 계실테지만
갭투자등 소규모 자산 투자 하신 분들중 다수는 이제 선택을 해야 되는 시간이 다 되었습니다.
따라서,
양도차익 실현에 세금 부분이 부담이 되기 때문에 4월전 부동산 매물이 많이 나오게 될 것입니다.
1월 중순부터는
저희 사무실에서도 정말로 매물들이 조금씩 늘고 있는 것을 체감하고 있습니다.
다 주택자분들의 선택을 일단 3가지로만 정리해 보았습니다.
첫번째로, 똘똘한 한채를 두고 매도를 하는 방법이 있습니다.
향후 가치를 생각하시는 것이 가장 중요하겠으며 절세를 위한 방법으로는 양도차익에 따라 세율이 적용되는
양도세의 특성상 구입 시의 금액과 매도 시의 예상 금액의 차가 작은 부동산을 매도하는 것이 양도세가 작게
나오시겠고 이후 1주택은 1주택으로서 이후 비과세 요건을 맞추시면 되겠습니다.
1세대 1주택 요건은 제 포스팅을 참조해주세요 --> http://letsweb.tistory.com/963
다주택자인 경우에 장기보유공제가 배제되고 현재 종합부동산세 카드를 정부가 만지고 있는 것도
매도에 무게를 실어주고 있어 잘 체크해야 되는 부분이 되겠습니다.
두번째로는 주택임대사업자나 일반임대사업자 등록을 하는 방법이 있겠지요
해당 부분은 저의 포스팅을 참조해주세요
( 주택 임대 사업자와 일반 임대 사업자 http://letsweb.tistory.com/982 )
세번째 방법이 자녀등에게 증여하는 부분이 있습니다.
성인이고 수익이 있는 자녀에게 증여를 하여서 모두 1세대 1주택 비과세를 맞추는 방법이 있습니다.
증여시에에는 그 기본 공제가 아래와 같습니다,
양도시에는 위 기본 공제를 생각하시고 증여를 하시되
증여세율은 아래와 같습니다.
증여 시에 추가로 증여세를 줄이기 위해서 부담보증여라는 것을 이용합니다.
부담부증여는 부동산에 담보된 채무를 수증자가 승계하는 조건으로 증여하는 것입니다.
간단하게 예를 들어 말씀드리면
아파트를 증여하면서 아파트의 전세금 반환 의무를 같이 넘기는 것입니다.
부담부증여로 인정받기 위해서는 일정한 요건을 갖춰야 합니다..
첫째, 채무가 증여자의 것이어야 하며
둘째, 그 채무는 증여하려는 물건에 담보된 채무여야 하고
셋째, 증여계약서에 수증자가 그 채무를 승계한다는 내용이 명시돼야 하고 상환 할수 있어야 한다.
부담보 증여의 경우에 증여부분에 대해서는 수증자에게 증여세가 부과가 되고
채무의 부분에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다.
양도소득세 부분은
현재가액에서 구매시 가액, 즉 양도차익에서 전체 자산중에 해당 비율 만큼이 과세 표준이 됩니다.
( 새롭게 3억원~5억원 구간 신설되고 2, 3주택자 추가 중과 세율 )
따라서 증여 공제 부분과 증여세, 양도세를 잘 보고 판단하셔서 진행하시면 됩니다
예를 들어 하나의 사례를 설명드리겠습니다.
- A주택 : 3년전 6억에 구매, 현재 시세가 7억원, 전세금 4억
- B주택 : 12년전 3억에 구매, 현재 시세 7억원, 전세금 4억
1) 모두 증여 시
증여는 현재 시세를 기준으로 하여 과세 되기 때문에 위 2주택이 동일하게 증여세가 부과 됩니다.
증여세와 취득세를 합해 1억4825만원 정도의 세금이 예상되고
( 증여세는 각 금액에 따라 위 세율 참조하시고, 취득세는 3.8% )
수증자 즉, 증여 받으시는 분이 내는 것이 됩니다.
2) 모두 부담보증여시
A주택의 경우 증여세, 취득세, 양도세를 합쳐 6317만원 정도의 세금이 예상되는데
- 3억원에 대해 양도세 부과
- 4억원에 대해서는 양도소득세 부고하게 되는데
(양도차익 7억-6억) * ( 부담부의 비율 4/7) = 5700여 만원이 양도 소득세 과세 기준이 되게 됩니다.
그리고
B 주택의 경우는 총 1억원 정도의 세금이 예상됩니다
위 경우와 같이
양도차익이 적은 아파트를 부담부증여하는 것이 절세에 도움이 된다는 것을 알 수 있습니다.
그리고
조정대상지역에서 부담부증여를 하는 경우에는,
양도소득세를 계산할 때 10%포인트 또는 20%포인트를 가산하여 세율을 봐 주시면 됩니다.
4월1일 이후에 부담부증여하는 경우에는
양도소득세 추가 가산세 적용으로 세금이 늘어나기 때문에 (10~20% 추가 - 위 양도소득세율참고).
양도 차익이 큰 주택을 부담부증여하면 세율이 커져
일반증여할 때보다 세금이 많이 나오기 때문에 부담부증여의 의미를 찾을 수 없게 됩니다.
세금 관련된 부분은
간단하게 전체 흐름만을 알아 주시고 자세하고 정확한 부분은
세무사 분과 상의를 해주시는것이 좋습니다.
저 역시도 기본을 이해하고 개략적으로 체크만을 하고 정확한 부분은 세무사 분께 문의를 합니다.
고맙습니다.
새해 복 많이 받으시고 좋은 하루 하루 되십시오~
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주택임대사업자와 일반임대사업자?
안녕하세요
지난주에 비해 한결 풀려서 좀 다닐만한 날씨인것 같습니다.
겨울이라고 집에만 있으신 것 보다는 날씨가 풀린만큼 산책도 좀 하시고 하면 좋을 것 같습니다.
저는 지난주 오피스텔 물건을 안내를 한 적이 있는데요
해당 손님이 임대 사업자 등록등에 대해 문의를 해주셔서 여러 설명을 드렸었습니다.
그래서
주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이에 간략히 알아 보도록 하겠습니다.
더불어
현재 여러 주택을 소유하신 분들은 4월 양도세 중과가 되기 전에
- 주택을 매도 하시거나
- 임대사업자로 전환하시거나
- 자녀에게 부담부 증여등 여러 방법을 사용하실수 있는데요
해당 부분은 각 상황에 맞게 계산하시면 좀 더 나은 합법적인 절세 방법을 찾으실수 있는데
언급 드린것처럼 임대 사업자 등록 부분도 하나의 방법 일수 있습니다.
또한 최근 아파트등이 조정기를 거치게 되면서 수익형 부동산인
오피스텔등에 관심을 가지고 있으신 부분도 참고 하시면 될 것 같습니다.
주로 지난주 손님에게 설명드린 오피스텔 투자를 중심으로 설명 드리겠습니다.
물론 임대 사업자는 의무가 아니므로 각자의 상황에 맞게 하시면 됩니다.
1. 주택임대사업자와 일반임대사업의 대상 부동산
주택임대사업자는 말 그대로 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 등
주거용 부동산이 대상이 되겠구요
일반임대사업자는 상가, 사무실, 레지던스등 업무용 부동이 대상이 되겠습니다.
85제곱미터 이하 오피스텔은 2가지중 선택이 가능합니다.
2. 주거용과 업무용의 차이
말 그대로 이해할수도 있지만 드러나는 둘의 가장 차이점이라고 한다면
전입신고가 가능하냐의 여부가 될 것이고
세입자의 입장에서 보면
주택용 부동산은 전입신고와 확정일자를 통해서 주택임대차 보호법상의 보호를 받는 것이고
업무용 부동산은은 전입이 불가능하기 때문에 전세권 설정을 통해 권리를 보호하는가도 될것입니다.
2. 취득세
사실 부동산 취득시 가장 민감한 부분이기도 하지요
주택임대사업자로
등록하면 전용 60㎡이하+취득세액 200만원까지 100%감면이 되고
200만원이 초과하면 85%, 전용 60~85㎡시 50% 경감이 됩니다.
일반임대사업자는 4.6%의 취득세를 납부하여야 합니다.
3. 부가가치세
1) 취득시
주택임대사업자와 무등록사업자는 납부 후 환급이 되지 않으며 .
일반임대사업자의 경우는 취득시 건물분의 10% 환급이 됩니다.
2) 보유시
주택임대사업자등은 신고 및 납부 의무가 없는 반면
일밤임대사업자는 월임대료의 10%를 부가세로 받아 연 2회 신고하셔야 합니다.
( 물론 전세도 역시 간주임대료에 대해 신고합니다. )
4. 재산세
주택임대사업자의 경우 2채이상시에 감면 혜택이 있습니다.
전용면적 |
단기임대주택 |
준공공임대주택 |
40㎡이하 |
감면없음 |
재산세 100% 감면(*), 지역자원시설세 면제 |
60㎡이하 |
재산세 50% 경감, 지역자원시설세 면제 |
재산세 75% 경감, 지역자원시설세 면제 |
85㎡이하 |
재산세 25% 경감 |
재산세 50% 경감 |
(*) 재산세액이 50만원 초과시 85% 공제 |
일반임대사업자는 재산세 감면이 없습니다.
5. 종합부동산세
주택임대사업자는 매입 기준시가 6억원이하(수도권밖 3억원이하)의 경우 비합산하며
일반입대사업자는 비과세합니다.
6. 양도소득세
주택임대사업자의 경우 장기보유 특별공제액을 2~20% 추가 공제하며
또한, 장기임대주택은 양도세 중과가 배제됩니다.
(준공공은 10년이상 임대시 양도소득세 100%감면 )
다른 모든 주택이 임대 주택이었을때는 일반 주택을 매도하였을때에도 역시
양도세 중과가 배제됩니다.
( 기준시가 6억원이하, 수도권밖 3억원이하 )
일반주택사업자는 별도 혜택은 없습니다.
7. 임대소득세와 건강보험료
1) 임대소득세
주택임대사업자는 2018년까지 2000만원이하 비과세되며 이후는 14%이 단일과세가 됩니다.
일반임대사업자는 별도 혜택은 없습니다.
2) 건강보험료
주택임대사업자는 연소득 2000만원이하 일반40%, 준공공은 80% 감면혜택이 있습니다.
8. 의무기간
위의 혜택등을 받기 위해서는
주택임대사업자는 4년 의무기간 있으며 (준공공은 8년)
일반임대사업자는 10년 의무기간이 있습니다.
이를 어길 경우 벌금 1천만원과 감면세액을 다시 납부해야 합니다.
다만 일반 임대사업자는 길지만 그 전에라도 포괄양수도 가능합니다.
9. 임대료 상승 제한
주택 및 모두 연간 5%의 임대료 상승 제한
10. 사업자등록 및 방법
주택임대사업자는 취득일로부터 60일이내 관할 구청에 등록을 하고
세무서에서 과세자발급을 하여야 합니다.
일반임대사업자는 계약일로부터 20일이내 세무서에서 과세자 발급을 하면됩니ㅏㄷ.
지금까지 주택임대사업자와 일반임대사업자에 대해 전부는 아니지만
주요 부분에 대해 간단하게 알아 보았습니다.
( 세금 관련 참고만 하여주시고 정확한 부분은 세무사 분에게 문의, 상의하셔야 합니다.)
추가로 말씀드리면
최근 정부에서 다 주택자들에 대해 집을 매도하거나 혜택을 주어서
종부세 비과세등을 통해 임대사업 등록을 유도하고 있습니다만
금액 제한 등으로 일반 또는 주택 임대사업을 선택해야 하고
두개 전부 일정정도의 혜택을 주고 있습니다.
조금씩 차이점은 있지만
주요 장점은
1. 다주택자 중과세 회피 및 장기보유특별공제 적용가능
2. 본인 거주주택 양도세 비과세 가능
3. 신규분양물건 취득세 100%면제
4. 재산세 감면(2호이상)
5. 종합부동산세 비과세
6. 양도소득세 감면 및 장기보유특별공제 추가공제
7. 임대소득세 감면
등이 있으나
임대의무기간과 임대료 상승제한 타소득이 있는 분들은 종합과세되는 경우 불리한 부분이 있고
일반적으로 무등록자보다 사업자가 세무조사가 가능성이 있고
등록 및 관리 복잡한 점도 있습니다.
각자의 상황에 맞게 체크하여 진행하시면 될 것 같습니다.
( 세금 관련 참고만 하여주시고 정확한 부분은 세무사 분에게 문의, 상의하셔야 합니다.)
여러 빠진 부분들도 있지만
주택임대사업자등에 대해 주요 부분만 알아보았습니다.
고맙습니다.
새해 복 많이 받으시오 좋은 하루 하루 되십시오~~
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2018 부동산 관전포인트1 - 공급과잉, 다주택자
안녕하세요
최근 부동산 경기에 대한 어두운 얘기들이 전체 하늘을 뒤덥고 있습니다.
투자자분들, 실수요자 그리고 심지어 저와 같이 공인중개사분들도 거래량이 없어
혹독한 겨울을 나고 있습니다.
게다가 따뜻한 훈풍이 불어야할 봄, 4월에 도착 예정인 양도세 중과라는 선물은 벌써부터
심리적인 마음을 더욱 움추리게 하고 있습니다.
하지만, 겨울에도 피는 꽃이 있고 풀들이 있듯이
시장은 정규의 규제라는 새로운 외부의 반응에 멈짓 할뿐
살아있는 생명채처럼 묵묵히 자신이 가야할길을 가게 될 것입니다.
2018 가장 대두되는 2가지 포인트인 공급 과잉과 다주택자분들의 대응에 대해 짧게 말씀드리려고 합니다.
첫째, 공급 과잉
2018 새해의 모든 부동산 뉴스들에 나오는 얘기가 공급 과잉입니다.
우와 정말 분양이 물량이 많습니다.
하지만 저런 수치는 전국 분양 물량으로 사실상 크게 의미가 없습니다.
부산 해운대에 아파트를 가지고 싶은 분, 즉 수요자가 되겠지요
그 분이 경남 울산에 아파트 공급을 한다고 해서 관심을 가지고 매수를 할까요?
공급과잉은 수요보다 공급이 많다는 말은 누구나 아는 말입니다.
부동산은 전국적인 통합 수치에 따라 전망하고 움직이는 것이 아닙니다.
각 지역별 수요와 공급을 개별로 보아야만 부동산의 수요와 공급에 의미를 둘수 있습니다.
우리나라 전체 주택 공급은 세대수를 이미 넘었습니다.
저런 통합 수치가 보여주는 의미는
국가 전체적인 흐름에 따른 산업의 흐름을 아는데에 대한 의미를 부여하는 것이지
부동산은 개별 움직임에 대한 전망에 대해서는 알수가 없습니다.
그럼 위의 그래프처럼 개별 시도 별로 나와 있는 것은 어떨까요?
우와 경기도 약 14만, 부산 4만5천 물량이 나옵니다.
아닙니다.
부동산시장은 개별 지역에서도 다시 더욱 세분화 되어 움직이고 있습니다.
따라서2, 2018년의 공급 과잉이라는 말은 큰 의미가 없으며
추가로 말씀드리면
서울과 부산 지역은 이제 양으로 승부하는 지역은 아닙니다.
둘째, 다주택자의 대응
이때 관전 포인트는 바로 그간 흥행했던 갭투자자 분들입니다.
( 제포스팅 ( https://blog.naver.com/nackyeop/221174007370 ) 재산세와 종부세 요율을
참조하세요 )
오늘자 뉴스에 해당 부분이 발의될 예정이라고 나왔습니다.
이상으로 2가지 관전 포인트를 살펴 보았습니다.
( 현재 대형 부동산 다시 인기를 끈다는 기사가 다시 보이고 있습니다. )
그리고
위 내용은 극히 주관적인 개인 의견입니다.
고맙습니다.
새해 복 많이 받으시고
좋은 하루 되십시오.
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12/13 "임대주택활성화 방안"
정부에서 12월 13일 임대주택 활성화 방안을 내놓았습니다.
다주택자에게 8년을 등록을 하고 임대사업을 할것인지, 아니면 팔것인지 하는 선택지를 주었습니다.
사실 임대 사업으로의 유인으로 혜택이 기대하였던 부분 보다 작고
임대사업등록 자체가 의무가 아니기 때문에 큰 효과가 나타나기 어려울 것이라는 예상도 많습니다.
그리고 현재 많은 입주 물량으로 인해 다수의 지역에서 임대(전세,월세) 가격이 안정화 또는
하락하고 있으며 해당 지역은 사실 임대주택사업자 등록 자체가 부담이 됩니다.
왜냐하면 계약후 의무 임대 기간내에서는 (4년~8년) 연 5% 정도의 상승만을 인정하기 때문에 기존 가격보다 하락한 곳에서는 사실상은 오랜 기간 동안 일시적 크게 하락된 가격에서 기존 가격으로 돌아갈 수 없는 상황이 되기 때문입니다.
그럼 12/13정부 임대사업등록자 활성화 방안의 유인 정책들을 보도록 하겠습니다.
1. 지방세 감면
- 2021년까지 취득세 / 재산세감면 연장
- 8년 이상 장기 임대시 재산세 감면 (2019년 시행)
-40미터제곱 이하 소형주택 재산세 감면
( 감면 호수 기준(2호) 폐지로 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 부여 )
- 다가구 주택 40미터제곱이하 감면 (다가구주택 포함, 공공주택, 오피스텔)
2. 임대소득세 감면
- 현재 3호이상에서 1호이상으로 확대
- 필요 경비율 차등화 : 등록사업자 70%, 미등록사업자 50% ) ( 2019년 시행)
3. 양도소득세 감면 확대 및 종부세 감면기준 개선
- 8년 이상 장기 임새 : 양도세 중과배제, 장기보유 특별공제 50%에서 70% 상향(2019시행)
- 종부세 합산 배제 적용 : 기존 5년에서 8년 임대시
4. 건강 보험료 부담 완화
- 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자 건보료 인상분 대폭 감면
: 8년 임대시 80%, 4년 임대시 40% 감면 ( 2020년가지 등록 기준 )
추가로
정부가 기존 개인 재산의 침해 부분 문제가 있는 계약갱신청구권등 대신에
세입자 권리 보호 방안에서 내 놓은 것은
1) 전세금반환보증제도에서 임대인 동의 절차를 폐지하게 되었습니다. 기존은 전세보증금 반환보증 채권을 주택도시보증공사(HUG)로 양도하기 위해 내용 증명 및 임대인 유선 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않으면 가입할 수 없었습니다. 또한. 가입대상 보증금 한도도 수도권은 5억원에서 7억원으로 지방은 4억원에서 5억원으로 상향키로 하였습니다.
그리고, 2) 소액보증금을 보호하는 방안으로 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 차임과 보증금 실태파악 등을 고려해 올리기로 하였습니다. 현재는 우선변제금액은 서울 3400만 원, 그 외 지역별로 1700만~2700만 원입니다.
그리고
3) 내년 하반기엔 주택임대차보호법을 통해 임대차계약 갱신거절 통지 기간도 계약만료 1개월 전에서 계약만료 2개월 전으로 단축하여 집주인이 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하게 됩니다.
현정부는 현재의 상황에서도
다주택자들이 여전히 시장 상황을 보며 주택을 팔지 않거나 임대 사업자 등록을 하지 않을시에
지속적으로 추가 규제 정책을 내놓을것으로 보입니다.
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