렛츠부동산 + 렛츠웹+게임

안녕하세요 로이의 렛츠부동산 입니다.

연말이라 12월 송년회 일정도 하나 하나씩 잡히고
정말 한해가 다 가고 있다는 느낌이 피부에 와 닿습니다.
올해는 저에게는 조금은 특별한 한해 였습니다.
정말 좋으신 분들도 많이 만나고 도움도 많이 받았던 한해 였습니다.

얼마전 PD수첩이 방영된 뒤에..
벌써 한달여가 지났는데도
지금까지 가끔 연락 하시는 소장님들이나 지인들이 문의를 하셨었습니다.

    " PD수첩에 후반부에 나온분이 "
    " 혹시 김이사님 아니신가요? "
    " 사무실도 맞는거 같던데... "
    " 태헌아 혹시 너 아니니? "

사실 저는 해당 방송을 보지는 못했었고
저도 처음에 아는 소장님으로 부터 얘기를 듣고 처음 보았는데...

네 제가 맞습니다.

PD 수첩에서 1차로는 전화 인터뷰로로 30여분 정도..
그리고 방송전 방문을 하여 1시간 30분여 정도 인터뷰를 했었습니다.

제가 쓴 블로그의 
여러 정책들에 대한 평이나 전망등에 대한 글들을 보고 연락을 주셨었고
현 정부의 정책들에 대해 실 부동산 거래의 현장에서 반응에 대해 설명을 드렸었고 
향후 변화에 대한 얘기들도 드렸었습니다.

인터뷰 내내 긴 이야기에서
그간의 정부 정책에 투자자들은 정부의 의지를 관망하고 있었으나
사실 직접적인 큰 규제는 없었고 그래서 대책 발표 후에 잠시 한달여 정도가 지나면 
큰 차이 없이 다시 시장은 다시 움직였다고 말씀을 드렸었었습니다.
하지만
9.13 대책은 종부세등의 문제가 아니라 
가장 큰것이 직접적으로 바로 대출에 영향을 주어서 
자금 유동이 없는 투자자들은 투자가 어려워 져서 투자의 중간계층이 사라져버려
거래가 많이 줄었다는 얘기를 드렸었습니다.
제 포스팅에서도 9.13의 핵심은 대출 제한이라고 말씀을 드렸었었습니다.
( 9.13 대책 정리 https://blog.naver.com/nackyeop/221358386186 )

( 9.13 이후 동향 전망  https://blog.naver.com/nackyeop/221379063741 )

하지만, 

그 이후 제가 여러차례 포스팅에서 말씀 드린 것처럼
서울과 같은 특별한 상황의 시장이 아니라 (물론서울도포함이지만) 특히나 부산과 지방에서의 시장은
실수요와 가수요가 적당히 맞물려서 돌아가야지만  
실수요 분들도 원하시는 시기에 매매가 원할히 이뤄지게 됩니다.
실수요 만 있다면 매도를 하고 이사를 가고 싶어도 실 수요자만을 대상으로 매수자를 
찾게되면 상황이나 여건에 따라 정말 쉽지가 않습니다.

인위적인 조정이 아니라 
조금 더 시장에서 판단하는 가치에 따른 시세와 가치로 거래가 되게끔 
그저 두는 것이 좋지 않을까 합니다.
일시적으로 이상적 시세를 보이지는 몰라도 시장은 다시 조정이 되게 되어 있습니다.

터무니 없는 가격으로 누가 매수를 하고 매도를 하지 않습니다.
그 가치가 있기 때문에 거래를 하고 잘못된 가치라면 다시 조정은 되게 되어 있습니다.

억눌린 시장은
당장은 조정이 되고 하락하는 것처럼 보일지 몰라도
시간이 지나 그 억눌림이 다시 풀어지면 급격히 일시적으로 팽창하여
시장에 참여하는 모두에게 과도한 비용과 문제를 발생시키게 되지 않을까 합니다.

정책은
심판의 입장에서 전체적인 틀을 보고 진행하는 것이고
그 정책, 룰에 대해 말하는 것은 제가 왈가 왈부 할 것은 아니라고 생각은 됩니다만
그저 개인적인 생각입니다.

제가 언제나 말씀드리는 것처럼
그간 정부의 정책은 파도와 같다고.. 그런 일시적인 파도와 같은 정책보다는
언제나 예측가능하고 안정적인 그런 정책을 펴 주시기를 바랍니다.

감사합니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.




거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역 
대연마루 양우내안애 재개발 부분 물건 및 투자 접수 받습니다.
부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.
양산 상가, 주택, 토지 물건 접수 투자 받습니다.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]
[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

편안한 화요일 밤 보내고 계십니까?

저는 이번주부터 베트남에서 살고 있을 친구와
서울에서 부산에 내려와 같이 저녁을 먹고 가볍게 술한잔을 했습니다.
재미있게도
오늘의 주제 역시도 9.13 이후의 부동산 동향에 대한 뜨거운 토론을 했습니다.
약간은 언성이 높여지기도 하면서 서로의 생각을 공유를 했었습니다.

그 내용의 중심은
  - 서울 부동산 상승의 원인과
  - 9.13 정부 부동산 대책의 영향
  - 금리 인상
  - 그리고 이후 전망
  - 세계 경제 상황
  - 결론
관한 것이었습니다.

1. 서울 및 일부 부동산 상승의 원인
  - 문재인 정부 들어 올해 들어 과도하게 집값 상승의 원인은
    공급의 제한적 원인이 그 근원적인 원인이 있었지만
    자유로운 시장에서의 거래를 인위적인 정책이라는 이름으로 제한을 가하게 되면서
    매도의 부분에서 과도한 억압이 이뤄지면서
    수요의 힘을 따라가지 못하는 시장에서의 매도로 인한 불균형으로 발생한것으로 보았습니다.
    공감을 충분히 하였지만
    개인적인 생각은
    단순히 시장을 누르는 힘으로 인해 튀어 나왔던 것이 아니라
    지난 시간 부터 마치 화산 밑의 마그마가 주변의 압력으로 서서히 힘을 키워나갔던 것처럼
    부동산 역시도 그동안 정책의 과실로 부동산 투자로의 집중되는 힘을 키워 나갔고
    그 힘이, 압력이 커져서 이제서야 터져나온 시점이었고
    터져 나오는 힘으로 인한 가격상승으로 실수요자 역시도 지금 사지 않으면 안된다는
    심리적 압박감으로 인해 불에 더 기름을 부어 넣는 시장 상황으로 인해
    과도한 상승을 보지 않았나 생각됩니다.
    하지만, 해당 부분은 심리적 요인이 크기 때문에 일시적 영향으로 저는 생각합니다.
    누구나 타이밍을 생각하지만 모든 사람이 아는 타이밍에서 막차를 놓치지 않으려는 것이기에
    과도한 상승은 다시 진정이 될것이기에
    언론과 여러 많은 매체를 통해 전달 되는 것은 시장의 힘을 간과하는 것이 크지 않았나 합니다.
    물론, 터지려는 그 힘을 건드리는 규제 정책은
    시장에서 가수요, 실수요 모두에게 더 오를 거라는 전망에 힘을 더했습니다.
     ( 더 오를 힘이 있으니 정부에서 규제를 한다 )

2. 9.13 부동산 대책과 후속 보완 대책
    정부에서는 내놓을 수 있는 가장 근원적이 카드를 던졌습니다.
    가수요를 잡기 위한 가장 효율적인 방법이 대출에 대한 제한 입니다.
    이로 인해 다 주택자들의 자금 순환 계획에 직접적인 영향을 주었습니다.
    그간 재개발등에서의 투자는 초기 투자 이후 이주비 대출 무이자, 중도금 대출 무이자 지원등은
    투자 자금을 빠르게 회수하거나 추가적인 자금 투자가 필요하지 않는 아름다운 열매였습니다.
    하지만, 그 열매가 사라진 지금은 추가적인 자금 투입등에 대한 고려가 필요하게 되었습니다.
    이주시작시 임차인의 보증금 지급과 중도금의 마련등에 큰 문제가 됩니다.
    그로 인해 이미 재개발/ 분양권 물건등을 구매 하신 분이거나 구매하실 분들은
    주춤할 수 밖에 없어 
    매도 포인트가 더 줄어들수 밖에 없게 되어 거래는 더 힘들게 되었습니다.
    물론 제가 재개발관련한 물건들을 많이 다루기에 재개발 부분으로 설명을 드렸지만
    일반 주택 물건 또한 동일합니다.

3. 금리 인상
    이미 포스팅해 드린 것처럼 미국과 한국의 금리차가 더 벌이지면서
    분명히 한국은행은 올해 1차례 정도의 금리 인상을 통해 더 큰 문제가 발생하기 전에
    최소한의 상황을 만들것이며
    이는 또한 직접적으로 부동산의 기대수익등에 영향을 줄 것이기 때문에
    부동산의 가격 조정에 영향을 줄것입니다.
    물론 금리 이상은 이미 다 예견된 것이기에 시장에 큰 영향을 주지는 않을 것입니다.
    언론에서 말한 것처럼 엄청난 대출에 그에 따른 전체 이자금액을 보여주면
    큰 금액으로 보일지는 모르겠지만 
    급격한 상승이 아닌 이미 예견된 수순으로 흘러가는 점진적인 인상은
    개별 가게에 큰 부담이 되지 않습니다.
    ( 10년 3억원 대출시 3.5에서 4.0으로 이자상승시 월 추가 부담 금액은 불과 7만원입니다. )
    그리고 한국의 대출의 연체율은 불과 0.61%로 전세계에서 아주 낮은 편에 속합니다.
    특히나 주택 담보 대출의 경우는 0.21% 로 더욱 낮습니다.
    금리 상승등으로 인해 연체율 등에 영향을 받는 것은 신용대출 부분이 주가되지
    주택담보 대출의 경우는 크게 영향을 받지 않습니다.
    이후 12월에 미국의 추가 금리인상은
    여러차례 제가 다른 포스팅에서 말한 것처럼 트럼프 대통령이 공식적인 자리에서
    인상에 대한 반대와 압박을 가하고 있어 가능성이 그리 크지 않습니다.
    ( 제 포스팅 다른 부분을 참조 하시면 됩니다. )

4. 그래서 이후 전망
   재개발 물건등을 가지 신분들은 이제 매도 타이밍을 고민하게 될 것입니다.
   하지만, 매도 물건은
   예상 수익율이 가장 낮은 것부터 매도를 하게 될 것이고
   이는 오히려
   부동산 양극화를 더 크게 만들어 나갈 것입니다.
   재개발을 비롯한 부동산에서 
   각 지역의 그  대장주와 기존 주거 여건이 우량하며 질적 우위가 있는 곳은
   그 시세를 유지하거나 더 상승을 할 것이고
   그렇지 않는 물건들은 매도 물건들이 서서히 나오게 되면서
   조정기 내내 양극화는 당분간 계속 지속될 것입니다.
   따라서, 시, 군, 구 단위에서 다시 동 단위까지 조금 더 세심하게 체크하셔야 할 것입니다.
   우량 지역과 우량 물건들에서는 중대형 평형의 인기가 좀 더 커질것이고
   그렇지 않은 지역에서는 매도가 용이한 소형 평형이 더 인기를 가질 것입니다.

5. 그리고 또 이후
   하지만 모든 상황은 다시금 변경된 룰에 익숙해 질 것이고
   살아 움직이는 투자의 방법은 많은 대안들을 만들어 나갈 것입니다.
   또한, 한국내에서의 투자 자금은 그 투자처가 없기 때문에
   당분간의 조정시기는 장기로 흘러가지 않고 그 자금들의 흐름으로 인해
   중심부터 외곽으로 조금씩 다시 시장의 힘에 의해 서서히 복구할 것입니다.
   따라서,
   자금의 여유가 있고 장기 투자를 고려하신다면 지금 조정되는 부분에 투자도 괜찮지만
   당분간은 
   인기가 있어 어쩔수 없는 조정지역내 물건에 관심을 가져야 하며 
   실수요가 있는 당연히 높은 곳과 각 지역의 대장주는 당연한 것입니다.

6. 세계 경기 동향 
   미국의 장단리 금리차가 역전이 되면 그간의 경험적으로
   언제나 불황이 왔으며 돈의 가치보다 실물의 가치가 더 큰 힘을 발휘했습니다.
   미국의 장단리 금리는 향후 1.5~3년이내 역전이 될 것입니다.

 
7. 결론
이런 모든 상황들을 잘 살펴보시면
가수요, 투자자들중 일부는 현재의 압박으로 인해 일부의 매물들을 시장에 던질것이며
실수요자 분들은 조정 국면을 보며 더 조심스럽게 접근 할 것입니다.

그래서,
전반적으로 부동산은 시장을 관망하는 조정적인 국면이 당분간 지속되지만 장기는 아니며
전국별, 지역별, 세부 구단위별로 양극화는 더 심해 질 것으로 보입니다.
전체적인 조정국민에서 시간차를 둔 각 세분화 된 지역별 별도의 상승이 올 것으로 생각됩니다.
이에 따라
실수요자에게 당연히 좋은 타이밍이 분명하며
가수요자에게도 자금 계획이 된다면 좋은 물건을 찾을 수 있는 좋은 타이밍 입니다.

   - 확장된 지역 보다 조금은 기존의 이미 주거 환경이 좋은
   - 소규모 단지보다 최소 7~800여세대 이상의 브랜드 단지
   - 질적인 장점을 가진 자연환경, 조망 등의 태생적 우위
   - 우량 시장이라면 중대형 평형
   - 다만, 길게 본다면 파도가 지나간 뒤의 개발 호재 지역까지 염두

-----------
사실 전반적 내용이 이전의 포스팅과 크게 다르지 않습니다.
그 이유는 전반적 흐름이나 이런 것들에 대해 달라진바가 크게 없어서 입니다.
----------

정책으로 인한 양도소득세등 세금을 생각하시기 전에
내가 얼마의 금액으로 얼마의 기간동안 얼마의 수익을 올리는 것을 생각하는 것이 맞습니다.

당당하게 세금을 내고 당당하게 수익을 올리시는 것이 당연히 투자자의 마인드입니다.


언제나 말씀드리는 것처럼
정부의 정책은 단순한 큰 바다의 일시적인 파도일 뿐이며
해당 파도를 그대로 받아 들이고 그에 따른 새로운 룰에 따라 움직이시는 것과 
그 파도가 지나간 시점에 대해 생각을 하고
그에 맞게 움직이시는 것이 가장 좋은 대처가 아닐까 합니다.

개인적인 의견 일뿐이니
그저 참고 정도만 해주시면 좋을 것 같습니다.


편안한 밤 되시고
좋은 꿈 꾸십시오.

거제2구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
괴정5구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
양정1, 2, 3구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
온천2, 4구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역  물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 및 매수 접수를 받고 있습니다.
초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 매수 접수 받고 있습니다
우암2구역, 감만1구역 매도 및 매수 접수 받고 있습니다
대연마루 양우내안애 퍼스트 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]
[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요.

얼마전 있었던
온천2구역 동래래미안아이파크 청약에 많은 관심을 보이시고
청약에 관해 이것 저것 많은 관심을 주셨었습니다.
 
9.13 정책으로 인해
동래래미안아이파크는
청약에 관해 변경되는 정책이 적용되는지 등 1주택자분들의 문의가 많았었습니다.

청약에 관한 부분은
" 주택공급에 관한 규칙 "을 개정하고 이후 입법예고, 시행과정을 거쳐야 하기 때문에
바로 적용이 되지 않는다고 말씀을 드렸었습니다.

기존의 청약에 관해 발표된 안은 
조정 및 규제 지역에서
추첨제 물량 전체를 무주택자 우선배정하는 것으로
선의의 1주택자들의 청약을 막는 것이라는 많은 문제들이 제기가 되었었습니다.
이에 따라, 1주택자들 위해 보완하는 것이 필요하다는 공감대가 형성이 되었습니다.

그리고 
보완하는 정책을
어제 국토교통부에서 추가적으로 내용을 밝혔습니다.
해당 정책은 1주택자가 청약을 통해 새로운 주택으로 갈아타는 부분을 가능할 수 있게 해주었습니다만
그 제한 조건을 두었습니다.

   * 청약시 변경되는 사항 *

  1) 배경
     - 9.13 부동산정책의 후속 보완조치 일환
           + 추첨제 물량 무주택자에서 1주택자도 가능하도록 하는 안
     - " 주택공급에 관한 규칙 " 개정 및 다음주 입법 예고 예정
         + 40일의 입법예고 및 법제처 심사 후 11월 중하순 경 시행 예정

  2) 내용
     - 조정 및 규제 지역 대상
     - 기존 추첨 물량을 무주택자 우선 배정한다는 것에서 
        1주택자도 가능하도록 물량을 배정하는 것으로 변경
     - 1주택자가 추첨제 아파트 청약 신청 시 
        준공 완료 후 기존 주택을 6개월 내에 팔겠다는 약정 후 가능토록 함

  3) 영향
     - 기존 무주택자 우선 배정 후 남은 물량을 1주택자에게 주겠다는 것은 
       사실상 1주택자의 청약 기회가 없는 것에서
     - 일부 물량을 배정하겠다는 기회를 주는 것이기는 하지만

     * 이미 줄어든 청약 기회에 6개월내 기존 주택을 매도를 해야만 하는 조건이 이라면
     * 1주택자분들은 보다 청약에 신중을 기해서 해야만 하실 것 같습니다.


태풍 때문에 비바람이 심합니다.
편안하고 안전한 주말 되십시오.

감사합니다. 좋은 하루 하루 되십시오.


거제2구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
괴정5구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
양정1, 2, 3구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
온천2, 4구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1  물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 및 투자 접수를 받고 있습니다.
초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다
우암2구역, 감만1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]
[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요.

최근의 정부의 정책들로 인해
부동산 업계나 여러 분들의 많은 불만과 반발이 많습니다.
물론 선의의 주택 매수 희망자분들 역시도 그러하신 것 같습니다.

금리인상, 세금, 대출제한, 고용악화 등 
부동산 뿐만 아니라 전반적 경기가 좋지 않음에도
뚝심있게 정책기조를 유지하는 그 변함없음에는 찬사를 보내고 싶습니다.
또한,
현재의 부동산 정책인 무주택자의 우선 배려 정책들이
큰 방향에서는 나쁘지 않고 올바르다고 하여도 
  ( 개인적으로 저 역시도 동의하는 부분이 많습니다. )

정책이라는 것은 옳고 그름의 문제가 아니라 
우리는 자본주의 사회에 살고 있고
함께 살아가는 다수의 사람들에게 적용되는 것으로 사회적 약자를 배려한다하여도
공정하고도 예상가능한 방향이 되어야지만 건전한 경제환경이 됩니다.

아버님대로부터 온 오래된 작은 주택을 보유하고 있다는 것만으로
청약에 제한이 생긴 다거나
은행의 자율적인 판단과 심사에 따른 것이 아니라
정부의 지침에 따른 일괄적인 대출 제한 등은 생각해 보아야 할 문제가 아닌가 합니다.

유독, 
부동산 투자에 대해 투기이니 하는 말들을 하고 규제책을 만들기 보다는

부동산을 제외하고 투자할 만한 대체 환경이 없는 부분에 대해 
더 관심을 가져야하지 하지 않을까 합니다.
새롭게 좋은 아이디로 창업하는 회사들이 단순히 대기업에 인수되는 것이 아닌
스스로 성장할 있도록 개인 및 사회자본이 투자할 수 있는 좋은 여건등을 만들어 가는 등의 
사회의 건전한 발전을 위해 투자 환경을 조성하는데 노력을 기울였으면 하는 바람입니다. 
또한,
지역 경제 활성화를 위한 방안을 마련하는 것 또한
서울과 지역의 심화되어 가는 부동산 뿐만아니라 경제의 양극화 현상을 해결하는
것이기도 할 것 같습니다.

현정부의 정책에서 
부동산 정책에 대해 가장 낮은 만족도를 가지고 있는 것에 대해서
분명히 귀를 기울여야 할 것 같습니다.
규제는 결국 언제까지 지속될 수 없는 것이고 일시적인 효과에 지나지 않습니다.

말을 꺼내자고 하면 하나 하나 너무 길어질 것 같아서 여기서 줄입니다.

일일밤 
조금은 답답한 마음에 넑두리가 길었습니다.

편안한 일요일 밤 되십시오.

안녕하세요

지난주부터 금주내내 오늘이 좀 궁금했습니다.

최근의 서울지역의 비이성적(?) 폭등과 지방의 이성적(?) 폭락이라고 하는
무서운 뉴스 기사들에 대해
정부에서 9.13 부동산 대책을 발표하기로 되어 있었기 때문입니다.

이미 뉴스 기사에서는 토지 공개념을 도입하기로 할거 같다느니, 
엄청난 파장을 몰고 올 대형 태풍이 올것이라 너무나 많은 정보들이 넘쳐 흘렀습니다.

하지만 사실 뚜껑을 열어보니..

결과적으로

  1) 실거주를 염두하고 사시는 분들은 전혀 신경쓸일이 없습니다.

  2) 다주택자 분들은 그냥 투자하시는 이익이 아래 증가분을 보듯이 
      저번 7월 세법 개정 보다는 올라가지만 크게 염려할 수준이 되지도 않을것 같습니다.

      - 1세대 1주택의 경우 공시가격이 16억인 경우 ( 잘 없겠지만 )
           + 종부세 100여만원이 증가 됩니다...........
      - 조정지역 2주택 또는 3주택 보유분은 공시가격 더한 가격이 21억원 인경우는
           + 종부세 약 700여만원 증가 됩니다..........
      - 물론 좀 더 많은 주택을 보유하셔서 공시가격이 더 높은 분들은 조금더 올라갑니다만
           그간의 투자대비 수익률을 고려하시면..
      - 아래 종부세 부담 계산사례 참조 바랍니다.

      다만, 조정지역이상은 담보 대출에 제한이 있으므로 고려하셔야 합니다.

  3) 주택임대사업자 분들은 기존 막강한 혜택으로 유인하던 유인책이 크게 사라졌습니다.
      물론, 이미 보유하고 등록하신 것은 상관이 없고
      신규 구입부터 
           - 투기지역, 투기과열지구 : 대출제한
           - 조정지역 : 종부세 합세 과산, 양도세 
       추가 되었습니다.

  4) 청약시 입주권, 분양권 모두 주택으로 간주합니다.

간단하게 각 해당 되시는 분들 위주로 얘기해 드렸는데
사실 개인적으로는 크게 시장에서 의미가 있을까 하며
차라리, 
긴장되게 겁주던 불확실성이 사라져 더 선명하게 계산이 가능하게 된 것 같습니다.
가장 큰 부분은 
종부세 등 조세보다는 

조정지역이상은 대출 제한이 걸리는 것이 투자분들에게 신경써야 될 부분 같습니다.

제 생각은 비유하자면
문을 열기 전에는 
10여명의 건장한 체격의 운동인들이 몰려 올것으로
무서웠지만 문을 열고 보니 모 고만 고만한 녀석들이 소리만 크게 하고 있지 않나 하는 생각입니다.
(개인적인 생각입니다. )

그리고 
정부 정책은
크나큰 부동산 시장이라는 바다의 일시적으로 오는 조그마한 파도일 뿐입니다.
왈가 왈부 할 것 없이 그 상황에 따라 타고 넘으시면 됩니다.
시장은 수요와 공급에 따라 모든 것이 움직이게 됩니다.

아래 좀더 자세히 정리하였습니다. 
-----------------------------------------

[ 9.13 부동산 추가 대책 ]

주요 부분만 간략히 정리를 해드리고 나머지는 첨부한 파일을 꼼꼼히 읽어보시면 될 것 같습니다.


1. 종합부동산세
먼저 과세표준을 이해하셔야 합니다.
                      과세표준 = 공시가격 - 6억원     ( 공시가격은 시세보다 많이 차이가 있습니다 )
으로 과세 표준을 기준으로 하여 종부세가 부과되며
1) 1(2)주택자는 과세 표준이 3억원 이하 즉 공시가 6억원 이하는 부과 되지 않습니다. (동일)
2) 3주택이상, 또는 조정지역 2주택이상자는 공시가 6억원부터 부과 됩니다.(변경)
3) 기존 세율에서 0.1~1.2% 상승되며 (변경)
4) 전년도 종부세 대비 
         1(2)주택자는 150%를 넘지 않으며 
         3주택이상, 조정지역내 2주택 보유자는 300%를 넘지 않습니다. (변경)
5) 공정시장가액비율 추가 상향
        - 연5%씩 100% 까지 인상

6) 종부세 부담 계산사례 비교

3)  LTV, DIT 비율

2) 2주택은 10% 강화 LTI, DTI

안녕하세요

오후가 되니 비가 그치고 바람이 불어 시원합니다.
월요일은 역시나 정신 없이 하루가 지나갑니다.
오전부터 이것 저것 왔다 갔다 하니 벌써 5시가 다 되어 갑니다.

많은 분들이 기다리고 계셨던 
국토부의 조정지역 해제 부분이 발표가 되었습니다.

지난주에 포스팅을 한 내용처럼 해제의 기준이 있으며
다른 지역과의 형평성 문제가 있는 등 여러 복합 적인 문제로 
기장 (일광면을 제외한 지역) 만 조정지역에서 제외가 되었습니다.

그래서 이후 부산 지역의 조정지역은

   - 해운대구, 수영구, 남구, 동래구, 연제구, 부산진구, 기장군 일광면

입니다.

이번 결정이 현재 경기의 악화와 함께 동반되고 있는
부산 지역의 부동산 경기를 일률적으로 숫자로만 보고 판단해야만 하는 것은 이해가 되지만
전반 지역의 상황에 대해 조금더 이해하고 정책적인 판단을 해주기를
기대하였지만 다소 아쉽습니다.

하지만 여러차례 말씀드린 것처럼

정책은 파도와 같은 것이고 그 파도를 이기려는 것이 아니고
그 파도를 타고 넘는 좀 더 세밀한 분석과 현명한 판단이 필요할 것입니다.

금년 초 이후 전국적으로 안정세를 보이던 주택시장이 
최근 서울과 일부지역을 중심으로 국지적 과열현상을 보임에 따라, 
‘18~’22년 서울 등 수도권의 원활한 주택수급 기반 위에, 
향후에도 지속적으로 양질의 저렴한 주택 공급을 확대하기 위해 수도권 내에 공공택지를 
추가적으로 개발하기로 하고, 
이와 더불어 수도권으로의 단기적인 투기수요 유입을 차단하기 위해, 부동산가격안정심의위원회의 
심의와 주거정책심의회의 심의를 거쳐, 서울과 수도권 9곳을 투기지역, 투기과열지구 등으로
추가로 지정(8.28일부터 지정효력 발생)하였다고 밝혔습니다.

한편 조정대상지역 지정(17.6.19)후 시장안정세가 뚜렷한 부산시 기장군(일광면 제외)에 대해서는 
조정대상지역을 해제한다고 밝혔다. 

[ 조정대상지역 일부 지역 해제 ]

부산 7개 지역*을 포함한 조정대상지역을 검토한 결과, 
주택가격이 안정세이며 향후 청약과열 우려도 상대적으로 완화된 
부산시 기장군(일광면 제외)을 조정대상지역 해제 

* 부산 조정대상지역 : 해운대, 수영, 남, 동래, 연제, 부산진, 기장 

기장군 일광면은 최근 주택가격이 상승세이고, 지역 내 개발호재 등이 존재하여, 
향후 추가 모니터링이 필요하여 해제를 보류 

* 기장군 주택 실거래가 : 가화 일광타워 25평(’18.1월 1.9억원 
      → ’18.7월 2.1억원)금강 한스빌 25평(’18.1월 1.38억원 → ’18.7월 1.44억원) 
** 부산 외곽순환고속도로 개통(일광신도시 북축 기장IC), 일광타워 분양전환(’18.1월), 
     일광타워 인근 한국유리 공장부지의 건설사 매각(’17.12월) 등 

부산진, 남, 연제, 수영, 동래, 해운대 등 부산 6개구는 연접되어 있어 상호간 시장 영향이 크며, 
우수입지를 중심으로 대규모 단지의 청약이 예정되어 있는 상황으로 조정대상지역 지정을 유지하고, 
향후 가격 및 거래동향, 청약상황 등을 모니터링하여 해제 여부 등을 추후 면밀히 검토 

* 동래, 수영, 연제 등 일부 조정대상지역 내 청약경쟁률도 여전히 높은 상황 

주요단지 청약 경쟁률 : 
동래 3차 SK VIEW(’18.6) 12.3 :1 광안 자이(’17.11) 102.9 : 1 
연산 롯데캐슬 골드포레(’17.11) 14.6 : 1 

========================
아래 내용은 정부의 발표 내용입니다.
========================

1. 서울 등 주택시장 동향 

금년 초부터 전국적인 안정세를 보이던 주택시장이 최근 서울과 일부 지역을 중심으로 국지적 과열 양상 

다만, 최근 서울의 아파트매매거래량은 예년보다 적은 수준으로 주택거래는 위축된 가운데 가격만이 상승하고 있는 이례적인 상황 
* ’18.7월 서울의 아파트 매매거래량은 5,852건으로 최근 5년 평균인 10,113건보다 42.1% 감소, 8월에도 예년보다 거래 감소 전망 

최근 서울 등의 국지적 과열현상은 수도권 공급부족에 대한 우려, 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금의 해당지역 유입, 개발계획 발표 등이 복합적으로 작용한 것으로 보임 

2. 수도권 주택공급 확대 

서울 등 수도권의 주택 수요 및 공급에 대해 분석한 결과, 향후 5년간(’18~’22년) 서울 등 수도권의 주택수급은 원활할 것으로 전망 

(수요) 가구, 소득, 멸실 요인을 감안한 연평균 신규주택수요는 수도권은 약 22.1만호, 서울은 약 5.5만호로 추정(국토연구원) 

(공급) 旣 분양물량, 정비사업 진행정도, 인허가 전망 등을 감안한 향후 5년간 연평균 신규주택공급은 수도권은 약 26.3만호, 서울은 7.2만호로 추정되어 신규수요를 초과하는 수준 

또한, 정부는 그간 주거복지로드맵(’17.11), 청년·신혼부부 주거지원 방안(’18.7) 등을 통해 밝힌 바와 같이 신혼희망타운 등 수도권 내 주택공급 확대를 위해 신규 택지개발에도 힘써 옴 

‘17년말 기준으로 수도권 내 미매각·미착공으로 주택공급이 가능한 약 48만호의 공공택지를 이미 보유 

또한, 신혼희망타운과 일반주택 공급을 위해 서울을 포함한 수도권 내 성남복정, 구리갈매역세권, 남양주진접2 등 서울과 인접하고 교통이 편리한 지역을 중심으로 14개 신규 공공주택지구(6.2만호)의 입지를 기 확정 발표하였으며, 이를 포함하면 총 가용 공공택지는 54.2만호 수준에 달함 

이러한 안정적인 주택수급 기반위에 향후에도 수도권 내에서 교통이 편리한 지역에 양질의 저렴한 주택 공급 확대를 위해, 30만호 이상의 주택공급이 가능토록 다양한 규모의 30여개 공공택지를 추가로 개발할 계획이며, 이 중 지자체 협의가 완료된 일부 사업지구의 구체적인 입지 등을 9월 중 공개하고, 그 외 사업지구는 주민의견 수렴 및 지자체 협의절차를 진행하여 입지가 확정되는 대로 단계적으로 발표할 계획 

이를 위해 국토부는 한국토지주택공사, 서울시, 경기도 등 관계기관과 함께 TF를 구성하여 신규부지 발굴, 개발 절차이행 등을 정례적으로 점검하는 등 공공택지 개발을 적극적으로 추진해 나갈 계획 

3. 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 조정 

최근 국지적 불안이 발생하고 있는 서울과 수도권 일부 지역으로의 유동자금의 과도한 쏠림현상을 완화하기 위해 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 신규 지정하고, 집값 및 청약시장이 안정세이며, 과열 우려가 상대적으로 적은 일부 지방 조정대상지역의 지정을 해제 

① 투기지역 추가 지정 

최근 국지적 불안이 발생하고 있는 종로구, 중구, 동대문구, 동작구를 부동산가격안정심의위의 심의를 거쳐 투기지역으로 지정* 
* 서울 內 투기지역(’17.8.3 지정) : 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 

서울시 종로구, 중구, 동대문구, 동작구는 최근 주택가격 상승률이 전월 대비 확대되는 등, 

지속적인 투자수요 유입에 따른 향후 부동산 가격 상승 지속 및 주변지역으로의 과열 확산 가능성 등을 고려하여 지정 

이에 따라 주택담보대출 세대 당 1건 제한, 주택담보대출 만기연장 제한, 신규 아파트 취득 목적의 기업자금대출 제한 등을 적용 

② 투기과열지구 추가 지정 

기존 조정대상지역으로 지정된 지역 중 광명시, 하남시는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정 

해당 지역은 최근 집값이 불안한 모습을 보이고 있고, 올해 청약 경쟁률도 높아, 주변지역으로 과열 확산 가능성 등을 고려하여 지정 

이에 따라 금융규제 강화(LTV·DTI 40% 적용 등), 재건축 조합원 지위양도금지, 정비사업 분양 재당첨 제한, 청약규제 강화, 분양권 전매제한, 3억 이상 주택 거래 시 자금조달계획 신고 등을 적용 

③ 기존 투기과열지구 지정 유지 

서울, 과천시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시(행정복합도시 건설예정지) 등 기존 투기과지구는, 최근에도 집값 불안이 지속되거나 안정세가 확고하다고 보기 어렵고, 청약경쟁률도 여전히 높아 투기과열지구 지정을 유지 
* 청약경쟁률 : 힐스테이트 신촌(’18.6) 48 :1, 과천 센트레빌(’18.5) 27.6 : 1, 세종 위너스카이(’18.4) : 109.3 : 1, 대구수성 힐스테이트 범어(’18.5) 85.3 :1 

④ 조정대상지역 추가 지정 

구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구는 가격상승률이 높고, 구리 및 안양 동안구는 청약도 과열 양상인 바, 조정대상지역으로 지정 
* 광교택지개발지구 및 인근 아파트 실거래가(광교지구 內) 자연앤힐스테이트(33평, 억원) : (’17.7월) 7.0 (’18.1월) 8.2 (4월) 9.1 (7월) 9.5(광교지구 外) 원천1차삼성(21평, 억원) : (’17.7월) 1.52 (’18.1월) 1.52 (4월) 1.50 (7월) 1.50 
* 광교택지개발지구는 ’15년 분양 이후 주택 신규분양이 없는 상황이나, 향후 신규분양 시 청약과열이 우려됨(’15년 광교지구 평균 청약경쟁률 33.1 : 1) 

이에 따라 세제강화(다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제 및 분양권 전매시 세율 50% 적용 등), 금융규제 강화(LTV 60%·DTI 50% 적용 등), 청약규제 강화 등을 적용 

다만, 조정대상지역 지정 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 다주택자 양도소득세 중과(2주택: 기본세율+10%p, 3주택이상: 기본세율+20%p, 장기보유특별공제 적용 배제) 및 분양권 전매시 양도소득세율 50% 적용대상에서 제외되도록 소득세법 및 같은 법 시행령 개정을 추진 
* 다주택자 양도소득세 중과 배제는 소득세법 시행령을 개정하면 되므로 조속한 시일 내에 개정 추진 
** 분양권 전매시 세율 50% 적용배제는 소득세법 개정사항으로 향후 법률개정안을 마련, 국회 심의·의결을 거쳐 적용배제 추진 

⑤ 조정대상지역 일부 지역 해제 

부산 7개 지역*을 포함한 조정대상지역을 검토한 결과, 주택가격이 안정세이며 향후 청약과열 우려도 상대적으로 완화된 부산시 기장군(일광면 제외)을 조정대상지역 해제 
* 부산 조정대상지역 : 해운대, 수영, 남, 동래, 연제, 부산진, 기장 

기장군 일광면은 최근 주택가격이 상승세이고, 지역 내 개발호재 등이 존재하여, 향후 추가 모니터링이 필요하여 해제를 보류 
* 기장군 주택 실거래가 : 가화 일광타워 25평(’18.1월 1.9억원 → ’18.7월 2.1억원)금강 한스빌 25평(’18.1월 1.38억원 → ’18.7월 1.44억원) 
** 부산 외곽순환고속도로 개통(일광신도시 북축 기장IC), 일광타워 분양전환(’18.1월), 일광타워 인근 한국유리 공장부지의 건설사 매각(’17.12월) 등 

부산진, 남, 연제, 수영, 동래, 해운대 등 부산 6개구는 연접되어 있어 상호간 시장 영향이 크며, 우수입지를 중심으로 대규모 단지의 청약이 예정되어 있는 상황으로 조정대상지역 지정을 유지하고, 향후 가격 및 거래동향, 청약상황 등을 모니터링하여 해제 여부 등을 추후 면밀히 검토 
* 동래, 수영, 연제 등 일부 조정대상지역 내 청약경쟁률도 여전히 높은 상황 
주요단지 청약 경쟁률 : 동래 3차 SK VIEW(’18.6) 12.3 :1 광안 자이(’17.11) 102.9 : 1 연산 롯데캐슬 골드포레(’17.11) 14.6 : 1 

⑥ 집중 모니터링 지역 

아울러, 이번에 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정하지는 않지만, 서울 10개구*(투기지역 미지정), 성남시 수정구(투기과열지구 미지정), 용인시 기흥구, 대구시 수성·중·남구, 광주시 광산·남구(이상 조정대상지역 미지정) 등 가격 불안을 보일 우려가 있는 지역은, 
* 서울 10개구 : 구로, 금천, 관악, 광진, 중랑, 성북, 강북, 도봉, 은평, 서대문 

주택가격, 분양권 등 거래동향, 청약상황 등을 상시 모니터링하고, 이를 토대로 시장이 과열되었거나 과열될 우려가 크다고 판단되면 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 지정 등의 조치를 취할 계획 

4. 향후 정책방향 

정부는 향후에도 주택시장 상황을 면밀히 모니터링하여 지역별 맞춤형 수급대책을 지속 추진할 계획이다. 

서울을 중심으로 하는 국지적 이상 과열 지속에 대해서는 자금조달계획서를 엄격히 검증하고 편법증여, 세금탈루 등 행위에 대한 조사도 지속적으로 실시하는 한편, LTV·DTI 규제 준수여부 및 편법 신용대출 등에 대해 집중점검을 강화할 계획이다 

이와 함께, 주택시장 안정을 위한 금융·세제 등의 제도적 보완방안도 준비 중에 있으며, 수도권 내 양질의 저렴한 주택공급이 원활히 이루어질 수 있도록 공공택지 개발을 적극 추진해나갈 계획이다.


고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.


양정1, 2, 3구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
온천2구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
좌천범일통합3지구, 2지구 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 및 투자 접수를 받고 있습니다.
초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다
범일2구역, 우암2구역, 감만1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]
[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요

어제는 태풍으로 남부 지방이 비와 바람으로 몸살을 앓기도 했지만

재정개혁특별위원회에서

얼마전 제가 포스팅해 드린 4가지 대안에서 

3번안을 최종 권고안으로 정부에 전달을 하였습니다. ( 세율은 중간안으로 )

이미 지난주에 작성한 글과 크게 다른 부분은 없어서

3안에 대해서 짧게 설명을 드리고

보유세 개편안에 관한 자세한 사항은 아래 페이지를 참조 부탁드립니다. 

http://letsweb.tistory.com/1293?category=728607 )

3번 권고안은

   1) 현재 80%인 공정시장가액 비율을 연간 5%씩 올려서 4년뒤 100%로 인상

   2) 세율은 주택 0.5~2.5로 0.05~0.5 인상, 종합합산토지 1~3%로 0.25~1% 인상

        별도합산토지는 0.7~0.9로 0.2 인상 ( 아래 표를 참조하세요 )

시장에서 관심을 가지고 있던

다주택자에 대한 중과세 방안이 빠지고 단순히 방안을 검토하라는데에 그치고

주택별 금액에 따라 인상안을 조정하여서 고가 주택 보유자에 대해 주택 종부세를 

차별화 하여 중산층 실거주 1주택의 추가 부담은 작게 한것으로 보입니다.

일부 언론에서 세금폭탄이라고 말을 하지만

이미 지난 포스팅에서도 말씀드렸던것처럼 12억 이상의 고가의 주택을 보유한 분들에게는

연간 50~300만원의 인상이 주택 가격의 인상에 비해 미비하여

사실상 큰 영향을 미치기는 힘들 것으로 보입니다.

예를 들어,

공시가격 10억1600만원인 서울 송파구 '잠실엘스' 84㎡(이하 전용면적)를 소유한 경우 기

종부세는 24만1280원에서 25만6360원으로 1만5000원 가량 오르는데 그치며

공시가격 21억2800만원인 서초구 반포동 '반포자이' 244㎡는 

현재 종부세로 약 351만원을 납부하는데 내년에는 84만원 더 내는 수준이다. 

'아크로리버파크' 84㎡(13억5200만원)와 '잠실주공5단지' 82㎡(12억8000만원)

 2채를 소유한 다주택자라면 종부세는 기존 828만원에서 최대 1554만원까지 오르지만 

보유세상한을 적용하면 세금 증가는 이보다 낮아진다. ( 뉴스토마토 참조 http://www.newstomato.com )

이와 함께 주택임대소득의 소형주택 과세특례는 축소 또는 일몰 종료하라고 권고했습니다. 

현재 기준시가 3억원, 전용면적 60㎡ 이하 소형주택의 전세보증금은 

임대소득세 산정시 임대주택수에 포함되지 않아 비과세되고 있습니다.

이에 따라서 소형주택자는 임대 사업자를 등록하시는 게 더욱 유리해 지게 되었습니다.

이제 공은 정부와 국회로 넘어갔으며

정부는 22일 최종안을 국회로 제출할 예정입니다.

반대하고 있는 보수 야당과 

공정과세를 주장하며 강화를 생각하는 일부 여당에서도 반대하고 있어

어떻게 변경이 될지는 두고 봐야 할 것 같습니다.

부동산에 대한 투자를 생각하시는 분들에게는

사실상 금번 방안은 크게 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다.

( 공정시장가액비율등 보유세 개편안에 대한 부분은 아래 페이지를 참조 부탁드립니다. 

http://letsweb.tistory.com/1293?category=728607 )

투자를 고려하면

정부의 정책을 바다의 파도로 생각하고 

파도를 이기려는 것이 아니라

그 파도를 잘 타고 넘어서는 것만이 가장 효과적이며 유일한 방법입니다.

고맙습니다.

좋은 하루하루 되시기 바랍니다.

좌천범일통합3지구, 2지구 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.

대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 접수를 받고 있습니다.

대연3, 4, 8 구역 투자하실 분들의 접수를 받고 있습니다.

초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

우암2구역, 감만1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

범일2구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]