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안녕하세요. #로이의렛츠부동산 입니다.

어제 정부에서 각 도, 시에서 신청한 것을 검토하여 #예비타당성조사면제 사업들을 발표하였습니다.

그 명칭은 " #2019국가균형발전프로젝트 " 입니다.

하루만에 여러 정치권을 비롯하여 여러곳에서 말이 많습니다.

건설업종에 직접적인 영향을 주는 사회간접자본(SOC) 관련 사업 규모만 20조원 안팎으로

시멘트, 건설업종의 주가가 강세를 보이고 있으며

정치권에서는 선거를 고려한선심성 포퓰리즘 정책이며 측근들 밀어주기다 라는 말들도 나오고 있으며

경실련 등에서도 비판을 하고 있습니다.

사실 문재인 정부에서는

경기 부양을 위한 대규모 SOC 투자는 하지 않겠다던 대선 공약도 있었기에 이래 저래 말이 많습니다.

그동안 여러 포스팅에서

미국의 경기 고점 후 하락국면으로 접어 더는 2020년과 2021년 글로벌 경기 악화를 고려하면

2019년 역시 국내 경기는 좋지 않지만 더 악화 되는 이후 상황을 고려하면

선제적 경기 방어를 해야만 하는 시점으로

2019년 정부에서 경기 부양을 적극적으로 시작할 것이라고 여러차례 말씀을 드렸었습니다.

해당 부분을 시작으로

올 한해 정부에서는 여러 부분들에서 경기부양을 위한 여러 액션을 취할 것으로 예상이 됩니다.

이번 사업에서는

국가 균형 발전이라는 이름하에 수도권은 제외하고 24 규모가 됩니다.

사실 수도권 광역 교통망 대책은 이미 지난 2018년 12월에 발표 되었기에

이번 정부에서 더욱 큰 금액의 개발 사업을 진행하게는 것입니다.

향후 사업성이 없는 부분등은 예산 낭비등의 논란이 나올수 밖에 없겠지만

모두 잘 진행이 되어 좋은 효과를 거둘수 있기를 바랍니다.

1. 규모

각 시도별로

* 총 23개 사업, 24조 1000억원의 규모로 선정 발표 되었습니다.

1) R&D 투자 등을 통한 지역전략산업 육성 : 3.6조

2) 지역산업을 뒷받침할 도로·철도 등 인프라 확충 : 5.7조

3) 전국 권역을 연결하는 광역 교통·물류망 구축 : 10.9조

4) 지역주민의 삶의 질 개선 : 4.0조

* 상세 사항은 아래 이미지를 참조 부탁드립니다.

2. 이후 진행

1) 각 부처를 통과하여 상임위에 보고

2) 시행을 전제로한 사업계획 적정성 검토 등 분석 실시

3) 철도, 도로사업은 19년 예산으로 기본계획 수립 및 우선 추진

4) R&D, 공항 건설 등은 20년 예산 반영후 추진

5) 19~24년 국가재정운영계획에 반영하여 중장기적으로 뒷받침

3. 부울경 부분

1) 부산신항∼김해 고속도로(0.8조원)

: 부산신항과 주변 고속도로(중앙선, 남해선)를 연결하는 고속도로 신설로 물류비용 절감에 따른

지역기업 경쟁력 제고

* 사업구간 : 부산시 송정동∼김해시 불암동, 14km, 4차로

* 사업효과 : 부산신항∼김해 30분 → 10분으로 단축

+ 부산항 신항 주변 만성적인 교통난 해소로 신항이 동북아 국제물류중심항만으로 발돋움할 수 있는

데 기여하게 될 것으로 보입니다.

2) 사상-해운대 간 대심도 고속도로

: 예타 면제 대상에선 탈락했지만 ‘민자 적격성 조사’ 대상으로 확정해 발표

*부산 동·서 도심을 지하 30~60m의 대심도 도로로 사업비 2조 188억 원을 들여

사상JCT(가칭)와 송정IC 22.9㎞ 구간에 건설

+ 민자 적격성 조사는 민간투자 사업의 적정성을 정부가 심사하는 절차로 민자사업자가 적정한

사업구조를 갖추고 있는지를 검토하는 것으로 사실상 정부 사업 추진이 확정 된 것입니다.

3) 대구산업선 철도(1.1조원)

: 대구국가산단 등 산업단지와 연결하는 철도망 건설로 도시철도 등과 연계하여 화물운송 및

근로자 출·퇴근 등 편의제고

* 사업구간 : 서대구역∼대구산업단지, 34km

* 사업효과 : 기존 도로 이용시 73분 → 철도 38분으로 단축

4) 울산 외곽순환도로(1.0조원)

: 경부선, 동해선과 국도 31호선 연결 간선도로 신설로 도심 교통혼잡을 해소, 미포국가산단 등

18개 산업단지 연계강화에 따른 물류비 절감 등으로 지역산업 기반조성

* 사업구간 : 울산시 두서면∼강동동, 25km, 4차로

* 사업효과 : 울산시 두서면∼강동동 50분 → 20분으로 단축

5) 남부내륙철도(4.7조원)

: 수도권(경부고속철도 등)과 경·남북 내륙 연결하는 김천~거제간 고속 간선철도 구축

* 사업구간 : 김천∼거제, 172km

* 사업효과 : 서울∼거제 4시간 30분 → 2시간 40분대로 단축

전체 자료는 아래 파일을 다운 받아서 확인 하실수 있습니다.

3.2019.01.29_균형발전 브리핑(첨부자료).hwp

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요

무더운 더위는 어딜 가고 

바람도 불고 꽤나 쌀쌀한 아침이어서

외출하거나 나들이 하실 계획이 있으시다면 옷을 좀 따뜻하게 입으셔야 할 것 같습니다.

오늘은

이미 2번의 포스팅을 하기도 했던

" 정부의 보유세 개편안 " 확정 부분과 이후 전망에 대해서 짧게 다시 한번 정리해 봅니다.

위 그림에서도 보시다 시피 

대통령 직속 재정개혁특별위원회의 금융소득 종합과세 강화 권고안에서

정부의 최종 확정안에는 오히려 권고안 보다 후퇴를 했습니다.

- 공정시장가액비율 100% 에서 90%로 

- 6억원 초과 2주택 이상자 0.3% 추가 과세

- 별도합산 토지는 0.2% 인상안에서 그냥 현행 유지

이로 인해 

세수 효과도 권고안에 비해 예상 3500억원 가량 줄어 들것으로 보여

총 세수 효과는 추가 7400억원이 될 것으로 예상됩니다.

기재부에서 발표안 예상 증가 시뮬레이션은

아래 이미지와 같습니다.

사실 10여만만에 나온 종합부동산세의 개편안이라는 점을 고려하면

부동산 가치가 10여년전에 비해 70% 이상이 상승한데 비해

10여년전 2조 7671억원에서 현재 예상은 2억2000정도로 세수 효과도 미흡하고

부동산 투자자들에게는 이미 충분히 예상한 부분보다 약해졌습니다..

부동산을 투자하면서 

몇백만원의 차익을 가지고 하시는 분은 없기 때문에

늘어나는 종부세 금액의 영향은 미비 할것이기에

사실상 부동산 시장에서 큰 영향은 없을 것으로 보입니다

별도 합산토지에 대해서도 

대기업등이 보유한 토지에 대해 과세가 너무 작아서

소폭이라도 인상을 권고하였지만

기업 및 경제에 부담을 줄 수 있다는 가능성에 한발 더 물러 선 것으로 보입니다.

그래도

일부 인상으로 인해 영향을 줄것인데

향후 부동산 시장에서는 

- 똘똘한 한채에 대한 생각은 더 클 것이며

- 그간 보유세에 대한 불확실성으로 거래가 주춤하던 것이 불확실성이 해소되면서 

   저가 매물부더 다시 해소가 진행될 것으로 보이며

- 주택이 멸실되는 재개발, 재건축등의 입주권은 종부세등이 

   부여 되지 않아 ( 오피스텔, 상가 일부 포함 ) 투자자들이 더 많이 관심을 가질 것으로 

   보입니다.

이에 따라서

재개발의 부분의 투자는 

서울을 중심으로 다시 꾸준히 증가되어 용산일대는 평당 1억원을 넘어 섰다고 합니다.

부산에서도 ( 제 개인적으로도 )

지난 5~6월 잠잠하던 재개발 지역의 문의가

최근 들어 다시 많아지고 거래건 역시 다시 상승하고 있습니다.

현재의 타이밍이 

작년 연말부터 올들어 재개발 지역의 거래가 조금 감소하면서

가격이 조금 하락한 시점이며

매수가 아직은 많이 증가하지 않은 시점이기에

좋은 물건을 잡을수 있는 좋은 기회 이기도 합니다.

하지만,

재개발은 기간의 불확실성이 있기에

충분히 고민하시고 주위의 공인중개사 분들과 상의하셔서

결정하고 진행하시면 좋을 것 같습니다.

저 역시도 재개발을 주력으로 하고 있기에 상담을 언제 받고 있습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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법무부는 21일 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안을 입법예고했습니다.

몇일전 개정된 상가 임대차에 관련하여 법무부에서 제작한 Q&A 40선을 포스팅 하였는데

오늘 내용이 추가로 보시고 변경된 부분을 확인하시면 될것 같습니다.
( 개정된 상가건물 임대차 Q&A 40선 -> http://letsweb.tistory.com/924 )

자아 그러면 개정 입법된 예고된 내용을 보도록 하겠습니다.

주요 내용으로는 2가지로 요약할 수 있습니다.

1. 차임증액청구권의 인상률 9%에서 5%로 조정

임대인의 차임증액청구권이라고 하는 것은
임대인이 매년 물가등 경제 상황을 고려하여 임대료의 상승을 임차인에게 요청할 수 있는 권한을 말합니다.
이때, 국가는 임대인의 과도한 차임 요구를 제한하기 위해  법률에 의해 차임의 상승의 상한을 제한하여 임차인을 보호하고 있습니다.

그간 상가 임대 임대로 인상률의 상한선은 
 - 2002년 12%에서 
 - 2008년 9%
로 낮춘 이후 금번에 다시
 - 5%로 조정을 하게 되었습니다.

그간 홍대, 가로수길등 골목 상권이 성장함에 따라 치솓는 임대료를 감당하지 못한
영세 상인들이 스스로 키운 상권에서 쫒겨나게 되는 젠트리피케이션등이 사회적 이슈가 되면서 
이를 보완하기 위한 것으로 보입니다. 
계속된 저금리의 상황 역시 인상율 상항을 낮추는데 기여를 하였습니다.

법부에 따르면 물가상승률, 시장금리 등 지표와 임대차 시장동향, 전반적 경기 상황 등을 종합적으로 고려해 현행 수준의 절반 수준으로 상한을 인하하였다고 밝혔습니다.

이로인해 
주택임대차보호법상의 주택에 대해 차임증액증구권이 5%였었기 때문에
상가와 주택은 동일한 5%의 상한선을 가지게 되었습니다.

2. 상가임대차보호법의 적용 대상 확대

정부에서 12월 13일 임대주택 활성화 방안을 내놓았습니다.

다주택자에게 8년을 등록을 하고 임대사업을 할것인지, 아니면 팔것인지 하는 선택지를 주었습니다.
사실 임대 사업으로의 유인으로 혜택이 기대하였던 부분 보다 작고
임대사업등록 자체가 의무가 아니기 때문에 큰 효과가 나타나기 어려울 것이라는 예상도 많습니다.

그리고 현재 많은 입주 물량으로 인해 다수의 지역에서 임대(전세,월세) 가격이 안정화 또는
하락하고 있으며 해당 지역은 사실 임대주택사업자 등록 자체가 부담이 됩니다.
왜냐하면 계약후 의무 임대 기간내에서는 (4년~8년) 연 5% 정도의 상승만을 인정하기 때문에 기존 가격보다 하락한 곳에서는 사실상은 오랜 기간 동안 일시적 크게 하락된 가격에서 기존 가격으로 돌아갈 수 없는 상황이 되기 때문입니다.

그럼 12/13정부  임대사업등록자 활성화 방안의 유인 정책들을 보도록 하겠습니다.

1. 지방세 감면
- 2021년까지 취득세 / 재산세감면 연장
- 8년 이상 장기 임대시 재산세 감면 (2019년 시행)
-40미터제곱 이하 소형주택 재산세 감면 
    ( 감면 호수 기준(2호) 폐지로 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 부여 )
  - 다가구 주택 40미터제곱이하 감면 (다가구주택 포함, 공공주택, 오피스텔)

2. 임대소득세 감면
- 현재 3호이상에서 1호이상으로 확대
- 필요 경비율 차등화 : 등록사업자 70%, 미등록사업자 50% ) ( 2019년 시행)

3. 양도소득세 감면 확대 및 종부세 감면기준 개선
- 8년 이상 장기 임새 : 양도세 중과배제, 장기보유 특별공제 50%에서 70% 상향(2019시행)
- 종부세 합산 배제 적용 : 기존 5년에서 8년 임대시

4. 건강 보험료 부담 완화
- 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자 건보료 인상분 대폭 감면
   : 8년 임대시 80%, 4년 임대시 40% 감면 ( 2020년가지 등록 기준 )

추가로 

정부가 기존 개인 재산의 침해 부분 문제가 있는 계약갱신청구권등 대신에
세입자 권리 보호 방안에서 내 놓은 것은

1) 전세금반환보증제도에서 임대인 동의 절차를 폐지하게 되었습니다. 기존은 전세보증금 반환보증 채권을 주택도시보증공사(HUG)로 양도하기 위해 내용 증명 및 임대인 유선 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않으면 가입할 수 없었습니다. 또한. 가입대상 보증금 한도도 수도권은 5억원에서 7억원으로 지방은 4억원에서 5억원으로 상향키로 하였습니다. 

그리고, 2) 소액보증금을 보호하는 방안으로 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 차임과 보증금 실태파악 등을 고려해 올리기로 하였습니다. 현재는 우선변제금액은 서울 3400만 원, 그 외 지역별로 1700만~2700만 원입니다. 

그리고 

3) 내년 하반기엔 주택임대차보호법을 통해 임대차계약 갱신거절 통지 기간도 계약만료 1개월 전에서 계약만료 2개월 전으로 단축하여 집주인이 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하게 됩니다.

현정부는 현재의 상황에서도
다주택자들이 여전히 시장 상황을 보며 주택을 팔지 않거나 임대 사업자 등록을 하지 않을시에
지속적으로 추가 규제 정책을 내놓을것으로 보입니다.

연일 쏟아지는 다양한 정책들을 보면 혼란스럽지만
내년부터 변경 시행이 되는 부분은 간략히 9가지로 말할수 있습니다.
주요 사항은  주거 복지화와 다주택자의 세부담이 크지는 것입니다.

1. 재건축초과이익환수
재건축추진위 설립 승인일~준공까지 발생한 이익금(준공 시점 집값에서 사업개시 시점 집값, 시세상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액)을 부과율 등의 적용을 통해 환수하는 제도로서
1월1일 이후로 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수 대상에 해당 되며
조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘을 경우 그 이상에 대해 정부가 최고 50%를 부담금으로 환수하게 됩니다.
이에 특히 강남권의 많은 재건축 단지들이 12월내 인가 신청을 진행하고 있습니다.

2. 분양권 보유기간에 상관 없이 50% 양도세율 부과
12월까지는 보유기간 1년미만 50%, 2년미만 40%, 2년 이상은 차익에 따른 세율이 부과 되지만
1월1일 이후 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권의 경우 보유기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용되게 됩니다.

3. 다주택자의 양도세 중과세
다주택자 가운데 2주택자는 4월1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 
3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 
양도세 기본세율이 6%에서 최고 40% 임을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 높은 세율이 적용되는 셈입니다.
현재 다주택자는 소나기를 피하자는 분위기로 시장 상황을 보며 그대로 보유하고 있어서 공급 부족으로 인한 가격 상승이 계속 되고 있긴 합니다.
그간의 경험으로 부동산 규제 이후 재 활성화 정책이 분명히 올것이라 생각하기 때문입니다.

4. 신DTI
DTI는 기존 주택담보 대출에 대해서는 이자만을 반영하였다면 
신DTI는 이를 강화해 모든 주택담보 대출의 원리금까지 포함하여  차주의 가계부채를 포괄적으로 반영합니다.

또한, 다주택자는 두번째 신규주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정합니다.

5. 주거복지로드맵
지난달 29일 발표된 주거복지로드맵의 세부 항목에 대한 실행도 상반기 중 본격화 됩니다. 
계층별 공공(공적) 주택 공급 확대, 특별공급제도 개선을 통한 특별공급 확대 등이 민간임대특별법 개정, 주택공급에관한 규칙 개정과 함께 시행됩니다.

6. 부동산 임대 사업자 대출 제한
부동산 임대업 사업자 대출시 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출하여 심사하게 되는데 이는 임대소득 대비 이자비용을 파악하여 심사가 이뤄져 부동산 임대 사업자의 대출을 제한하게 됩니다..

7. DSR
하반기에는 DSR이 시행될 예정입니다.
DSR은 소득 대비하여 모든 가계대출(주택담보대출, 신용대출 등)에 적용하여 대출한도를 정하는 것입니다. 다만 전세자금 대출은 이자만 산입되고 신용대출은 10년간 분할 상환하는 것으로 간주하여 상환부담액을 결정한다. 

8. 오피스텔 규제
오피스텔도 조정대상지역, 투기과열지구의 경우에 전매가 금지된되며 지역 거주자에 물량의 20%를 우선 분양하도록 하였습니다. 업무시설이지만 사실상 주거 목적이 다수인 오피스텔은 그간  아파트 규제 강화로 반사이익을 받았던 것이 사실입니다.
또한, 300세대 이상 오피스텔은 인터넷 청약도 의무화 하였습니다.

여러 정책들이 있지만
여전히 부동산에서는 가장 핵심 지역인 강남을 중심으로 여전히 규제의 효과를 보지 못하고 있는 곳이 많습니다.
정부는 여러 정책들이 효과가 없다고 판단이 되면 추가적인 정책들을 더 낼것으로 현재는 예상됩니다.

모든 것이 그러하듯 뜨거워도 안되고 차가워도 안되는 적정한 온도를 맞추것이 중요한데
과연 그것을 잘 맞춰갈지 궁금하고 걱정이 됩니다.

정부에서 11/29일 사회통합형 주거사다리 구축을 위한 「 주거복지로드맵 」을  발표하였습니다.

이번 정부의 부동산 정책은 그간 계속된 규제등을 통해서 이미 밝혀진 대로

" 주거 부분에 대한 (부동산)  공공성 " 으로 말할 수 있을 것 같습니다.

부동산 관련 업계 일부에서는 시장에 대한 과도한 정부의 규제는 오히려 부작용이 더 많다는 의견도 있습니다. 

하지만, 사회적 비용을 감안하고 장기적으로 보면 부동산 안정화를 통해 현재의 투기적 개념이 아닌 안정적 투자 개념으로 변경되는 것이 오히려 부동산 업계에 있어서도 더 나을 것이라고  생각됩니다.  

그럼 해당 내용의 주요 부분을 알아 보도록 하겠습니다.

1. 생애단계별·소득수준별 맞춤형 주거지원

1) 청년

최근 부동산 정책에서도 나오 있으며
뉴스를 봐도 자주 나오는 용어 들입니다. 
다들 알고 계시는 용어이지만 한번더 확인해 보고 알고 계시는 것이 맞는지 보세요

DTI 
[Debt To Income ]
금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시합니다.
예를 들면 DTI가 50%라면 연봉 5000이신 분의 연간 대출 원리금 상환액이 2500만원을 넘지 않아야 된다는 것인데 
기존 주택담보대출에서 연 상환이자가 500만원이 있다면
적용기준은 대출 받으려는 부분에서는 원리금상환액을 더하고 기존 주택담보대출에서는 이자 상환액만을 더하게 됩니다.
대출가능액은 = (연간소득*DTI)-기존 주택담대출이자상환액
즉 (5000*50%)-500= 2000만원까지 대출이 가능한 것입니다.

기존에 상환대출로 큰 빚을 가지고 있더라도 이자만을 산입하기 때문에 큰 대출 취급을 받을 수 있다는 맹점을 가지고 있습니다.
 
또한, 상환 기간이 길다면 사실상 더 큰 대출을 받을수 있습니다.

신DTI
기존에는 주택담보대출의 이자상환액만을 추가로 산입하여 제외시켰지만 원리금까지 포함하여 제외합니다.
대출가능액은 = (모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자)  / 연간소득

그리고 채무자의 2년치 소득을 기준으로하여 대출을 책정합니다. (은행 자율 판단)
예외는 신혼부부와 청년층은 2년치 소득 기준 적용을 배제합니다.

기존 DTI의 맹점을 일부 보완한 것으로 보면 되며 주택 담보 대출에 한하기 때문에
주택 과열 시장을 잡겠다는 정부의 의지로 보시면 됩니다.
2018년 1월부터 적용 예정입니다.

DSR 
​[dept service ratio]
주택담보대출 이외 신용대출 등 모든 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 말한다.​​ 
위의 DTI들 보다 휠씬 강력하지요 
모든 대출의 원리금 상환액을 산입하여 계산하기 때문에 이는 어머 어마해 집니다.
이는 내년 하반기 부터 시행예정입니다.

LTV
주택담보대출비율 
Loan To Value ratio 
주택담보대출 비율이란 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말한다. 즉, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말하며, 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정합니다.  
예를 들어 주택담보대출비율이 60%라면 시가 2억원짜리 아파트의 경우 최대 1억2천만원까지만 대출해주는 식이 됩니다.

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http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2017&no=748845