2018 달라지는 부동산 정책 정리

연일 쏟아지는 다양한 정책들을 보면 혼란스럽지만
내년부터 변경 시행이 되는 부분은 간략히 9가지로 말할수 있습니다.
주요 사항은  주거 복지화와 다주택자의 세부담이 크지는 것입니다.

1. 재건축초과이익환수
재건축추진위 설립 승인일~준공까지 발생한 이익금(준공 시점 집값에서 사업개시 시점 집값, 시세상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액)을 부과율 등의 적용을 통해 환수하는 제도로서
1월1일 이후로 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수 대상에 해당 되며
조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘을 경우 그 이상에 대해 정부가 최고 50%를 부담금으로 환수하게 됩니다.
이에 특히 강남권의 많은 재건축 단지들이 12월내 인가 신청을 진행하고 있습니다.

2. 분양권 보유기간에 상관 없이 50% 양도세율 부과
12월까지는 보유기간 1년미만 50%, 2년미만 40%, 2년 이상은 차익에 따른 세율이 부과 되지만
1월1일 이후 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권의 경우 보유기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용되게 됩니다.

3. 다주택자의 양도세 중과세
다주택자 가운데 2주택자는 4월1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 
3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 
양도세 기본세율이 6%에서 최고 40% 임을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 높은 세율이 적용되는 셈입니다.
현재 다주택자는 소나기를 피하자는 분위기로 시장 상황을 보며 그대로 보유하고 있어서 공급 부족으로 인한 가격 상승이 계속 되고 있긴 합니다.
그간의 경험으로 부동산 규제 이후 재 활성화 정책이 분명히 올것이라 생각하기 때문입니다.

4. 신DTI
DTI는 기존 주택담보 대출에 대해서는 이자만을 반영하였다면 
신DTI는 이를 강화해 모든 주택담보 대출의 원리금까지 포함하여  차주의 가계부채를 포괄적으로 반영합니다.

또한, 다주택자는 두번째 신규주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정합니다.

5. 주거복지로드맵
지난달 29일 발표된 주거복지로드맵의 세부 항목에 대한 실행도 상반기 중 본격화 됩니다. 
계층별 공공(공적) 주택 공급 확대, 특별공급제도 개선을 통한 특별공급 확대 등이 민간임대특별법 개정, 주택공급에관한 규칙 개정과 함께 시행됩니다.

6. 부동산 임대 사업자 대출 제한
부동산 임대업 사업자 대출시 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출하여 심사하게 되는데 이는 임대소득 대비 이자비용을 파악하여 심사가 이뤄져 부동산 임대 사업자의 대출을 제한하게 됩니다..

7. DSR
하반기에는 DSR이 시행될 예정입니다.
DSR은 소득 대비하여 모든 가계대출(주택담보대출, 신용대출 등)에 적용하여 대출한도를 정하는 것입니다. 다만 전세자금 대출은 이자만 산입되고 신용대출은 10년간 분할 상환하는 것으로 간주하여 상환부담액을 결정한다. 

8. 오피스텔 규제
오피스텔도 조정대상지역, 투기과열지구의 경우에 전매가 금지된되며 지역 거주자에 물량의 20%를 우선 분양하도록 하였습니다. 업무시설이지만 사실상 주거 목적이 다수인 오피스텔은 그간  아파트 규제 강화로 반사이익을 받았던 것이 사실입니다.
또한, 300세대 이상 오피스텔은 인터넷 청약도 의무화 하였습니다.

여러 정책들이 있지만
여전히 부동산에서는 가장 핵심 지역인 강남을 중심으로 여전히 규제의 효과를 보지 못하고 있는 곳이 많습니다.
정부는 여러 정책들이 효과가 없다고 판단이 되면 추가적인 정책들을 더 낼것으로 현재는 예상됩니다.

모든 것이 그러하듯 뜨거워도 안되고 차가워도 안되는 적정한 온도를 맞추것이 중요한데
과연 그것을 잘 맞춰갈지 궁금하고 걱정이 됩니다.