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안녕하세요 로이의 렛츠부동산 입니다.

오늘은 11월 부동산 현장 동향과 금리 인상에 따른 영향에 대해 짧게 말씀드리겠습니다.

11월의 마지막 날이자 금요일입니다.
이번 한달 동안 진행 했던 계약과 물건들을 정리하며 11월 한달을 마무리 하고 있습니다.

11월 한달을 돌아보면 평소보다 더 많은 문의와 상담전화가 있었는데
상대적으로 계약이 진행된 것은 올 한해중 비율적으로 가장 낮은 수치를 기록하였습니다.
많은 분들이 현재의 규제 상황에서
기존의 투자 패턴을 변경하는 것으로 좀 더 많은 고민을 하고 계시고
대출 상황이 가능한지에 대한 문의와
현재의 정부의 부동산 대책의 기조를 계속 눈여겨 보시면서 
좀 더 많은 생각을 하고 계신것 같습니다.
게다가 조금은 달라진점은 실수요 분들, 재개발에서 실거주를 위해 매수 의향을 가지신분들의
문의가 조금 더 증가하였습니다.

그래서 
11월의 부동산 실 현장에서 상황은
* 9.13과 그 후속대책의 직접적인 영향권으로 접어 들었습니다.

  1. 대출이 아닌 현재 자금 유동이 어려운 분들은 투자가 어려움
  2. 자금 유동이 괜찮으신 분 역시 선뜻 결정하지 않고 정부 기조의 변화를 관망
  3. 실수요자 분들의 문의는 증가하지만 향후 몇개월간의 가격 조정이 이어질 것으로 생각하고
      이후 구매를 위해 시세를 체크하고 있음
  4. 가격 조정은 상승 없이 유지 되고 있거나 큰 가격 하락은 없는 조금의 조정 상황이며
  5. 실 거래는 대장주를 중심으로 이뤄지고 있음
  6. 전반 계약은 평소 수준에 비해 20% 정도 수준으로 줄어듦

위 정도로 말씀드릴수 있을 것 같으며
추가로 하나 말씀드리면 
   - 매수자는 조정기인데 가격을 좀 더 조정해달라고 요청을 하고
   - 매도자는 종전 거래 시세를 얘기하며 기다리겠다는 상황으로
두 지점에서의 타협이 쉽지 않아 보입니다.

그리고 금리 인상 부분 입니다.

오늘 그동안 여러차례 말씀드리며 예상했던 데로 
2018년 마지막 금리 인상 기회로

오늘 한국은행의 금융통화위원회에서 금리를 0.25% 인상하였습니다.

    - 0.25% 인상
    - 기준금리 1.75%
    - 미국금리와는 0.5% 차이

사실 해당 금리 인상은 이미 예견되었던 것으로
한국은행의 이주열총재의 발언에서는 금융안정화를 그 주요 메시지로 하고 있습니다.
현재의 경제 전반의 지표가 좋지 않은 상황이긴 하지만
그동안 여러 차례 인상할 기회를 놓치고 올해 마지막 버스를 탄 상황입니다.

이번 금리 인상은 
미국과 한국의 금리차로 인한 금융 불균형의 지속으로 인한 문제를 해소하고
부채의 증가율(6.7%)이 가계 소득율(3.3)보다 높아 일정 정도 부채 억제가 필요하였습니다.
또한, 금리 인상에 부담을 주는 소비자 물가 상승이 1%초반대에서 금번에 1.9%로 올라서서
한국은행의 조금은 부담을 들었습니다.

일부 언론에서는 
금리 인상으로 인한 연체율 증가에 따라 큰 위험부담을 얘기하고 있지만
사실 현재의 한국의 연체율은 0.51% 정도로 안정적이며 세계적으로도 아주 낮은 수치입니다.
그리고 현재의 금리 인상은 이미 시장에서 예견되었던 것이며
가파른 상승이 아닌 시간을 둔 점진적 인상은 영향 자체가 제한적입니다.

현재의 인상은 이미 예견되었던 것이고
시장에서도 큰 영향은 없을 것으로 보입니다만

중요한 것은 이후의 상황인데

미국 파월 연방준비제도 의장은 지속적 금리 인상의 메시지를 보내다가
28일 뉴욕 '이코노미 클럽' 연설에서 "기준금리가 중립적인 수준으로 추정되는 폭넓은 범위의 '바로 밑'(just below)에 있다"고 말하면서 
미국 금리 인상 속도를 늦출수 있다는 발언이었습니다.
사실, 트럼프 대통령은 본인의 재선등을 고려하며 
경제 활성화를 위해서 금리 인상에 대한 부정적 발언과 압박을 해왔습니다.
이에 대응으로 해당 발언을 한것으로 보이며 
추가적으로 " 미중 무역 분쟁의 불확실성의 영향 " 을 언급하여 금리인상의 결정 근거를
트럼프 정부에 돌렸다는 것으로 해석이 되고 있습니다.

미국정부는 현재 호황기를 누리고 있고 곧 최고점을 찍을 것으로 보여
안정적 조정을 위해서 금리 인상은 불가피 해보입니다.
따라서, 내년도 미국의 금리는 3~4차례 점진적 인상을 예상하고 있습니다.

미국금리는 미국의 최고점이후 조정기가 되는
향후 2년후 정도가 최고 금리가 될 것으로 예상이 됩니다.

이에 따른,
한국의 금리 변화가 큰 문제 인데
현재의 경제 상황을 보면 내년에는 금리 인상이 더욱 어려울 것으로 보입니다만
미국과의 금리 격차를 크게 둘수 없는 상황에서
내년도에도 일정 금리를 1~2차례 인상할 수 밖에 없는 상황으로 몰리고 있습니다.

이에따라
정부에서는 금리 인상의 악영향과 현재 정부의 경제 정책에 대한 불만으로
문재인 대통령의 지지도가 하락하고 있어
내년 상반기 이후 일정시점에서 본격적인 경기 부양을 해야하는 상황이 연출될수 있습니다.


이상으로 금리 변화에 대한 간략적인 예상이었습니다.

금리인상 관련 글은 저의 다른 여러 글도 같이 참조해 보시면 좋을 것 같습니다.
https://blog.naver.com/nackyeop/221366306890

금리 인상 부분 정리하면
  - 금번 금리 인상은 이미 예견된 것으로 큰 영향은 없을 것
  - 미국은 12월 금리 인상에서 기존 우세에서 미중 무역 분쟁 불확실성에 따라 영향
  - 미국은 내년 역시 3~4차례 금리 인상 유력
  - 한국은 이에 따라 1~2차례를 고려해야만 하는 상황
  - 향후 2년정도가 최고 금리가 될 것으로 예상

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전반 개인적인 의견입니다.
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이런 전반 상황을 고려하여
실거주나, 투자의 측면에서도 
선제적으로 움직이시는 것을 생각해 보시는게 좋을 것 같습니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.


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편안한 화요일 밤 보내고 계십니까?

저는 이번주부터 베트남에서 살고 있을 친구와
서울에서 부산에 내려와 같이 저녁을 먹고 가볍게 술한잔을 했습니다.
재미있게도
오늘의 주제 역시도 9.13 이후의 부동산 동향에 대한 뜨거운 토론을 했습니다.
약간은 언성이 높여지기도 하면서 서로의 생각을 공유를 했었습니다.

그 내용의 중심은
  - 서울 부동산 상승의 원인과
  - 9.13 정부 부동산 대책의 영향
  - 금리 인상
  - 그리고 이후 전망
  - 세계 경제 상황
  - 결론
관한 것이었습니다.

1. 서울 및 일부 부동산 상승의 원인
  - 문재인 정부 들어 올해 들어 과도하게 집값 상승의 원인은
    공급의 제한적 원인이 그 근원적인 원인이 있었지만
    자유로운 시장에서의 거래를 인위적인 정책이라는 이름으로 제한을 가하게 되면서
    매도의 부분에서 과도한 억압이 이뤄지면서
    수요의 힘을 따라가지 못하는 시장에서의 매도로 인한 불균형으로 발생한것으로 보았습니다.
    공감을 충분히 하였지만
    개인적인 생각은
    단순히 시장을 누르는 힘으로 인해 튀어 나왔던 것이 아니라
    지난 시간 부터 마치 화산 밑의 마그마가 주변의 압력으로 서서히 힘을 키워나갔던 것처럼
    부동산 역시도 그동안 정책의 과실로 부동산 투자로의 집중되는 힘을 키워 나갔고
    그 힘이, 압력이 커져서 이제서야 터져나온 시점이었고
    터져 나오는 힘으로 인한 가격상승으로 실수요자 역시도 지금 사지 않으면 안된다는
    심리적 압박감으로 인해 불에 더 기름을 부어 넣는 시장 상황으로 인해
    과도한 상승을 보지 않았나 생각됩니다.
    하지만, 해당 부분은 심리적 요인이 크기 때문에 일시적 영향으로 저는 생각합니다.
    누구나 타이밍을 생각하지만 모든 사람이 아는 타이밍에서 막차를 놓치지 않으려는 것이기에
    과도한 상승은 다시 진정이 될것이기에
    언론과 여러 많은 매체를 통해 전달 되는 것은 시장의 힘을 간과하는 것이 크지 않았나 합니다.
    물론, 터지려는 그 힘을 건드리는 규제 정책은
    시장에서 가수요, 실수요 모두에게 더 오를 거라는 전망에 힘을 더했습니다.
     ( 더 오를 힘이 있으니 정부에서 규제를 한다 )

2. 9.13 부동산 대책과 후속 보완 대책
    정부에서는 내놓을 수 있는 가장 근원적이 카드를 던졌습니다.
    가수요를 잡기 위한 가장 효율적인 방법이 대출에 대한 제한 입니다.
    이로 인해 다 주택자들의 자금 순환 계획에 직접적인 영향을 주었습니다.
    그간 재개발등에서의 투자는 초기 투자 이후 이주비 대출 무이자, 중도금 대출 무이자 지원등은
    투자 자금을 빠르게 회수하거나 추가적인 자금 투자가 필요하지 않는 아름다운 열매였습니다.
    하지만, 그 열매가 사라진 지금은 추가적인 자금 투입등에 대한 고려가 필요하게 되었습니다.
    이주시작시 임차인의 보증금 지급과 중도금의 마련등에 큰 문제가 됩니다.
    그로 인해 이미 재개발/ 분양권 물건등을 구매 하신 분이거나 구매하실 분들은
    주춤할 수 밖에 없어 
    매도 포인트가 더 줄어들수 밖에 없게 되어 거래는 더 힘들게 되었습니다.
    물론 제가 재개발관련한 물건들을 많이 다루기에 재개발 부분으로 설명을 드렸지만
    일반 주택 물건 또한 동일합니다.

3. 금리 인상
    이미 포스팅해 드린 것처럼 미국과 한국의 금리차가 더 벌이지면서
    분명히 한국은행은 올해 1차례 정도의 금리 인상을 통해 더 큰 문제가 발생하기 전에
    최소한의 상황을 만들것이며
    이는 또한 직접적으로 부동산의 기대수익등에 영향을 줄 것이기 때문에
    부동산의 가격 조정에 영향을 줄것입니다.
    물론 금리 이상은 이미 다 예견된 것이기에 시장에 큰 영향을 주지는 않을 것입니다.
    언론에서 말한 것처럼 엄청난 대출에 그에 따른 전체 이자금액을 보여주면
    큰 금액으로 보일지는 모르겠지만 
    급격한 상승이 아닌 이미 예견된 수순으로 흘러가는 점진적인 인상은
    개별 가게에 큰 부담이 되지 않습니다.
    ( 10년 3억원 대출시 3.5에서 4.0으로 이자상승시 월 추가 부담 금액은 불과 7만원입니다. )
    그리고 한국의 대출의 연체율은 불과 0.61%로 전세계에서 아주 낮은 편에 속합니다.
    특히나 주택 담보 대출의 경우는 0.21% 로 더욱 낮습니다.
    금리 상승등으로 인해 연체율 등에 영향을 받는 것은 신용대출 부분이 주가되지
    주택담보 대출의 경우는 크게 영향을 받지 않습니다.
    이후 12월에 미국의 추가 금리인상은
    여러차례 제가 다른 포스팅에서 말한 것처럼 트럼프 대통령이 공식적인 자리에서
    인상에 대한 반대와 압박을 가하고 있어 가능성이 그리 크지 않습니다.
    ( 제 포스팅 다른 부분을 참조 하시면 됩니다. )

4. 그래서 이후 전망
   재개발 물건등을 가지 신분들은 이제 매도 타이밍을 고민하게 될 것입니다.
   하지만, 매도 물건은
   예상 수익율이 가장 낮은 것부터 매도를 하게 될 것이고
   이는 오히려
   부동산 양극화를 더 크게 만들어 나갈 것입니다.
   재개발을 비롯한 부동산에서 
   각 지역의 그  대장주와 기존 주거 여건이 우량하며 질적 우위가 있는 곳은
   그 시세를 유지하거나 더 상승을 할 것이고
   그렇지 않는 물건들은 매도 물건들이 서서히 나오게 되면서
   조정기 내내 양극화는 당분간 계속 지속될 것입니다.
   따라서, 시, 군, 구 단위에서 다시 동 단위까지 조금 더 세심하게 체크하셔야 할 것입니다.
   우량 지역과 우량 물건들에서는 중대형 평형의 인기가 좀 더 커질것이고
   그렇지 않은 지역에서는 매도가 용이한 소형 평형이 더 인기를 가질 것입니다.

5. 그리고 또 이후
   하지만 모든 상황은 다시금 변경된 룰에 익숙해 질 것이고
   살아 움직이는 투자의 방법은 많은 대안들을 만들어 나갈 것입니다.
   또한, 한국내에서의 투자 자금은 그 투자처가 없기 때문에
   당분간의 조정시기는 장기로 흘러가지 않고 그 자금들의 흐름으로 인해
   중심부터 외곽으로 조금씩 다시 시장의 힘에 의해 서서히 복구할 것입니다.
   따라서,
   자금의 여유가 있고 장기 투자를 고려하신다면 지금 조정되는 부분에 투자도 괜찮지만
   당분간은 
   인기가 있어 어쩔수 없는 조정지역내 물건에 관심을 가져야 하며 
   실수요가 있는 당연히 높은 곳과 각 지역의 대장주는 당연한 것입니다.

6. 세계 경기 동향 
   미국의 장단리 금리차가 역전이 되면 그간의 경험적으로
   언제나 불황이 왔으며 돈의 가치보다 실물의 가치가 더 큰 힘을 발휘했습니다.
   미국의 장단리 금리는 향후 1.5~3년이내 역전이 될 것입니다.

 
7. 결론
이런 모든 상황들을 잘 살펴보시면
가수요, 투자자들중 일부는 현재의 압박으로 인해 일부의 매물들을 시장에 던질것이며
실수요자 분들은 조정 국면을 보며 더 조심스럽게 접근 할 것입니다.

그래서,
전반적으로 부동산은 시장을 관망하는 조정적인 국면이 당분간 지속되지만 장기는 아니며
전국별, 지역별, 세부 구단위별로 양극화는 더 심해 질 것으로 보입니다.
전체적인 조정국민에서 시간차를 둔 각 세분화 된 지역별 별도의 상승이 올 것으로 생각됩니다.
이에 따라
실수요자에게 당연히 좋은 타이밍이 분명하며
가수요자에게도 자금 계획이 된다면 좋은 물건을 찾을 수 있는 좋은 타이밍 입니다.

   - 확장된 지역 보다 조금은 기존의 이미 주거 환경이 좋은
   - 소규모 단지보다 최소 7~800여세대 이상의 브랜드 단지
   - 질적인 장점을 가진 자연환경, 조망 등의 태생적 우위
   - 우량 시장이라면 중대형 평형
   - 다만, 길게 본다면 파도가 지나간 뒤의 개발 호재 지역까지 염두

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사실 전반적 내용이 이전의 포스팅과 크게 다르지 않습니다.
그 이유는 전반적 흐름이나 이런 것들에 대해 달라진바가 크게 없어서 입니다.
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정책으로 인한 양도소득세등 세금을 생각하시기 전에
내가 얼마의 금액으로 얼마의 기간동안 얼마의 수익을 올리는 것을 생각하는 것이 맞습니다.

당당하게 세금을 내고 당당하게 수익을 올리시는 것이 당연히 투자자의 마인드입니다.


언제나 말씀드리는 것처럼
정부의 정책은 단순한 큰 바다의 일시적인 파도일 뿐이며
해당 파도를 그대로 받아 들이고 그에 따른 새로운 룰에 따라 움직이시는 것과 
그 파도가 지나간 시점에 대해 생각을 하고
그에 맞게 움직이시는 것이 가장 좋은 대처가 아닐까 합니다.

개인적인 의견 일뿐이니
그저 참고 정도만 해주시면 좋을 것 같습니다.


편안한 밤 되시고
좋은 꿈 꾸십시오.

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안녕하세요.

추석 연휴를 잘 보내셨나요?
긴 연휴였기 때문에 다시 일상으로 적응을 해야 될 것 같습니다.

추석 연휴를 지나는 시점에서
이미 예전 포스팅에서 9월말 미국 금리 인상을 말씀을 드렸었는데
예상대로 
미국연방공개시장위원회(FOMC)에서
미국의 금리를 0.25포인트 전역 인상을 단행하였습니다..

     - 미국금리 2.0 ~ 2.25 포인트
     - 한국금리 1.5 포인트
     * 한국과 미국의 금리차가 0.75 포인트 발생

이미 예상되었던 것 이기는 하여서 당장 시장에 큰 영향은 없겠지만

미국과의 금융 불균형이 계속되는 것은 경제의 큰 부담이 되기 때문에
결국은 연말내에 한국은행 역시 결단을 내려야 하지만
고용지표 등의 전반 지표가 좋지 않아서 큰 고민이 될 것으로 보입니다.

미국은 올해 경제성장률을 2.8%에서 3.0으로 상향조정하는 등
나홀로 경기 호황을 누리고 있고 
이에 따라 12월에 금리인상을 추가로 예고하고 있기는 하지만
내 후년의 경기 상황의 불확실성과 신흥국의 불안정성을 고려하는 것과 함께
트럼프 대통령의 금리 인상 반대를 고려하면
   ( 경기 부양과 개발계획 등으로 지지세 만회가 필요한 시점 )
현재의 분위기로서는 12월에 미국 금리 이상은 추가 되는 것이 쉽지 않을 것으로 추측됩니다.

어찌됐던 
한국은행은 올해 내에 1차례 정도의 금리 인상을 단행할 가능성이 높습니다.
한국은행이 주저 하고 있지만 시장은 이미 함께 반응하며 움직이고 있습니다.
주택담보대출의 변동 금리의 기준이 되는 
코픽스는 계속 상승을 하여 최고점을 돌파하며 주춤 주춤 계속 상승을 하고 있습니다.
현재 변동기준의 주택담보대출의 평균 금리는 3.5% 정도 되며
미국 금리 인상으로 올해 하반기 최고 0.5% 더 상승할 수도 있다고 예상하고 있습니다.

금리가 상승과 부동산의 연관 관계는
이미 2차례나 말씀을 드렸지만 다시 동일하게 말씀드리면

금리가 인상이 되면 ( 일반적인 이론에 따르면 )

1. 대출금리 상승으로 부동산 수요 계층의 매수 심리를 위축 시키게 되고
2. 금리 상승으로 인한 부동산의 투자 기대수익율 역시 금리보다 더 상승하게 됩니다.

( 예를 들면, 투자 수익이 100만원이라면 
기대수익율 5%일때 부동산가격은 2000만원이어야 하고
기대수익율 10%일때 부동산가격은 1000만원 이어야 합니다. )

이에 따라, 
부동산 가격은 매수 심리 위축으로 수요 감소로 인한 가격하락 요인과
더불어, 기대수익율 상승으로 인한 하락 요인이 함께 발생하게 되어
부동산 가격은 하락 하게끔 영향을 주게 됩니다.
전반적 큰 줄기에 대한 부분이며 개별적인 움직임은 개별 지역의 상황을 보셔야 합니다.
( 이미 투자하시는 지역들은 개별 양극화와 질적인 변화가 진행이 되고 있기 때문에 )

현재 부동산에서 가장 큰 이슈는

* 금번 9.13 정책의 가장 큰 부분으로 대출의 제한입니다.
  2주택자부터는 사실상 조정지역내 신규주택 구입을 위한 대출이 막혔습니다.
  ( 재개발의 이주비, 중도금 포함 )
이로 인해
매수자(투자자) 분들이 일정정도 감소할 것은 당연합니다.

그렇다면

- 무주택자, 1주택자에게는 주택구입의 찬스가 됩니다.
- 매수 우위의 시장이 되기 때문에 보다 작은 경쟁으로 적정한 물건 구입을 할수 있는 기회가 됩니다.

공급증가로 인해 미분양 증가등은 걱정하실 것이 아닙니다.
지역 세분화, 양극화로 인해
미분양 지역은 미분양이 증가할 것이고 좋은 지역이라면 미분양이 당연히 없습니다.

고민하시고 주위의 중개사분들과 상의하셔서 좋은 결정을 하시면 됩니다.

재개발은 진행이 된다면 절대 손해보지 않는 보험과 같은 것이라고 말씀드렸던 것은
지금도 당연히 유효합니다.

금리인상과 부동산 부분에 대해서는 
제가 이미 포스팅한 전반 내용과 다른 점이 없어 아래 포스팅을 참조해주시면 좋을 것 같습니다.
( 9월 금리인상 예상 https://blog.naver.com/nackyeop/221337630842 )

고맙습니다.
오늘도 좋은 하루 하루 되십시오.


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일요일 밤입니다.

저에게 일요일은 어느때와 다름 없는 동일한 일과를 보내게 됩니다.

아침에 조금 늦잠을 자고 일어나서 아침 겸 점심으로 간단히 빵을 먹고

고양이 방을 좀 치우고 집 정리를 좀하고 

평일 읽지 못했던 책을 조금 보고 점심 겸 저녁겸으로 

어머니 집을 방문해서 같이 식사를 하고 좀 있다가 집으로 돌아와 

월요일 출근준비를 하면 일요일이 다 갑니다. (지난주 및 최근에 출근을 하기도 했었지만 )

오늘은

9월로 예상되고 있는 미국의 금리 인상에 대해  잠시 얘기를 드리겠습니다.

미국과 한국 금리 그리고 부동산의 영향에 대한 것은

지난번 포스팅한 아래 글을  일단 참조를 해주시면 좋을 것 같습니다.

( https://blog.naver.com/nackyeop/221237279001 )

미국은 전세계에서 유일하게 전반 경제 지표가 좋은 나홀로 호황을 이어 가고 있습니다.

지난 2분기 경제성장률이 전분기 대비 4%를 넘어섰고, 물가상승률 역시 2%대를 넘어서면

9월 28일 예정되어 있는 미국 연준을 통해 미국 기준 금리가 인상이 될 가능성은

거의 90%에 가깝습니다.

만약 인상이 되게 된다면

   - 미국 기준 금리가 2.0~2.25 포인트

상승이 된다면 한국과 미국의 금리 차이는 0.75 포인트로  벌어지게 됩니다.

이에 따라,

한국은행은 금리 인상을 심각하게 고려해야 하는 시점이 됩니다.

한국은행은 현재의 한국 전반 경제 지표가 좋지 않아서 결론을 내리지 못하고 있지만

시장은 이미 반응을 하고 있습니다.

주택담보대출의 변동 금리의 기준이 되는 코픽스는 계속 상승을 하여 최고점을 돌파했습니다

현재 변동기준의 주택담보대출의 평균 금리는 3.5% 정도 되며

미국 금리 인상으로 올해 하반기 최고 0.5% 더 상승할 수도 있다고 예상하고 있습니다.

또한, 

미국의 연방준비은행이 

이번 9월 28일에 이어 12월 21일에도 또 한차례 더 금리 인상을 할 것이라는 

시장의 예상도 많지만, (4번째)

제가 위의 글에서 언급 드린 것처럼 올해는 3차례 인상이 될 것으로 저는 예상합니다.

현재 전반 지지도등의 하락세와 주요 지지층의 이탈등이 발생하고 있는  

트럼프 대통령은 지지층의 재결집과 하락세를 만회하기 위해 그의 공약이기도 했던 

많은 사회 간접 자본 시설 공사를 위해 대규모 개발 계획을 하여야 하고 

이는 정부 지출로 이어지는데 고금리에서는 쉽지 않은 부분이어서

9월 말은 금리 인상은 거의 확실 되며 12월은 인상이 되지 않을 것으로  봅니다.

어쨌던 이미 벌어진 금리, 시장의 반응을 보고

현재의 한국 경기지표가 좋지는 않지만 

한국은행 역시 1차례 등의 금리 인상인 연말 까지 진행될 것으로 예상할 수 있습니다.

금리 인상에 따른 부동산 경기의 기대 수익율 등에 대한 부분은 위의 글에서

포스팅하였지만 다시 말씀드리면

금리가 인상이 되면 ( 일반적인 이론에 따르면 )

1. 대출금리 상승으로 부동산 수요 계층의 매수 심리를 위축 시키게 되고

2. 금리 상승으로 인한 부동산의 투자 기대수익율 역시 금리보다 더 상승하게 됩니다.

( 예를 들면, 투자 수익이 100만원이라면 

기대수익율 5%일때 부동산가격은 2000만원이어야 하고

기대수익율 10%일때 부동산가격은 1000만원 이어야 합니다. )

이에 따라, 

부동산 가격은 매수 심리 위축으로 수요 감소로 인한 가격하락 요인과

더불어, 기대수익율 상승으로 인한 하락 요인이 함께 발생하게 되어

부동산 가격은 하락 하게끔 영향을 주게 됩니다.

그리고

위의 제 글에서 이후 부동산 동향에 대한 예상을 했던 것과 

4~5개월이 지난 현재 시점에서도 저는 동일한 의견을 가지고 있습니다.

부동산 뉴스를 보면 아래의 글이 거의 주를 이루고 있습니다.

 1. 부동산의 공급이 크다.

 2. 지방 미분양이 많다.

 3. 악순환이 된다.

 4. 서울 강남만 오른다.

다른지역은 별외로 하더라도

부산 지역의 공급 많습니다. 그리고 미분양 많습니다. 거래가 줄어 악순이 되고 있습니다.

해운대까지 가격 하락에 동참하고 있다고 합니다.

모두 맞습니다.

하지만, 제가 여러차례 말씀을 드렸던 것처럼

이제 부산 주택시장, 부산 분양시장, 부산 부동산 동향 이렇게 전체를 봐야 하는 시장이 아닙니다.

대세적 상승기는 전체가 다 오르기 때문에 그렇게 전체를 볼수 있지만

지금은 부산에서도 각 구별로 그리고 심지어 각 동별로까지 좀더 세밀하게 보셔야 합니다.

공급 많고 미 분양 많습니다. 하지만! 실제 각 공급구역별 미분양 사례를 보면

대부분은 작은 세대수, 브랜드 없는, 위치적으로 좋지 않은 곳, 또는

대세 상승기에서 개발 확장된 지역의 아파트들만 미분양 있습니다.

( 제가 포스팅한 부산 미분양 지역 글을 참조 부탁드립니다. )

실제로 주요 지역은 미 분양이 없고 

오히려 프리미엄이 대단히 많이 붙어 있는 것이 더 맞고 사실입니다.

지금의 국면에서는

좀더 신중하게 아래 중요 3가지를 살펴보시면서

주위의 좋은 부동산공인중개사분들과 상의하셔 보시면서

  1. 확정된 지역보다는 기존의 실거주에서 이미 안정된 지역

  2. 브랜드가 있는 대단지의 

  3. 위치적, 조망적 가치가 있는

들을 기준으로 보셔야 하며

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투자시던, 실거주시던

지금이 매수적 경쟁 시장이 아니기 때문에 

저가의 좋은 물건을 사실수 있는 타이밍이 됩니다.

( 물론 개인적 자산의 상황을 꼼꼼히 보시고 기회가 된다면 )

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지금까지도 당연했지만

금리의 인상으로 인한 이자보다 부동산 상승은 당연히 더 크기에

은행에 두기 보다는 투자를 하시는 것이 더 좋을 것으로 예상이 됩니다.

특히 재개발 투자시라면 진행이 된다면 절대 손해 보지 않는 보험과 같습니다.

정부의 정책은 시장의 움직임을 이길수 없고

양도세가 발생함을 기쁘게 생각하고 세금을 내신다는 마음이셔야 할 것 같습니다.

그리고 정책은 파도와 같아서 이겨내려하지 마시고

가볍게 타고 넘으시면 됩니다.

주위의 좋은 부동산공인중개사분들과 상의하셔 보시면 좋을 것 같습니다.

이전의 글들과 저의 예상과 다른점이 없어 전반 크게 다른 내용은 없으며

이후에도 각 타이밍별 그리고 금리 인상이 되거나 상황이 변동이 되면

다시 포스팅을 주기적으로 올릴 예정입니다.

개인적인 의견이며  다른의견이 있을수 있습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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향후 이어지는 금리 인상 예측과 경제와 부동산에 미치는 영향에 대해 말씀드리겠습니다.


미국 중앙은행인 연방준비제도가 14일 연방공개시장위원회 정례회의에서
기준금리를 0.25%포인트 인상했습니다. 
미국 금리는 1.25~1.5%로 상향 조정되어 한국의 정책금리(1.5%)와 같은 수준이 됐다

미국 연준은 금리인상 근거로 완전고용 수준의 고용지표에 주목하였습니다.
미 11월 실업률은 4.1%로 17년 만에 가장 낮은 수치를 보이고 있으며 
11월 비농업 신규 취업자 수는 전달보다 22만8000명 늘어 시장 예상치를 상회하였고 
물가상승세는 연준 목표치인 2%에는 못 미치지만 완전고용과 경제성장에 따라 이어질 것으로 내다봤습니다 

미 연준의 금리인상은 2017년 3월과 6월에 이어 올 들어 3번째입니다. 
연준은 제로금리 시대를 마감한 2015년 12월 이후 5차례에 걸쳐 금리를 인상했습니다. 
그리고 연준은 분기마다 제시하는 점도표를 통해 내년 금리인상 횟수 전망을 세차례로 유지하며 
미국의 기준금리 수준은 올해 말 1.4%, 내년 말 2.1%, 2019년 2.7% 수준까지 오를 것으로 연준은 시사하였습니다. 

그럼 여기서 우리는 한가지 체크해야 될 것이 있습니다.
현재의 재닛 엘런 연준 의장은 금일 마지막 기자회견이었습니다. 
내년 2월이면 새로운 제롬 파월이 차기 의장이 됩니다.

현재는 제롬 파윌 차기 의장이 엘런 의장의 정책을 받아 점진적 인상을 할 것이라고 얘기하고 있지만
미국 월가를 비롯해 여러 곳에서 금리 인상이 쉽지 않을 것이라는 전망이 나옵니다.
트럼프 대통령은 정책이었던 많은 사회 간접 자본 시설 공사를 위해 대규모 개발 계획을 하여야 하고 이는 정부 지출로 이어지는데 고금리에서는 쉽지 않은 선택이 됩니다.
물론 금번 인상에서도 금리 인상 반대 위원이 2명이나 새롭게 등장하였습니다.
추정컨데 여전히 얘기하고 있지만 내년에도 3번의 인상은 어려워 보입니다.

그럼 한국은 ? 
이제 미국과 거의 동일한 금리가 되었습니다.
그리고 이주열 한국은행총재는 미국의 금리인상이 불확실하다고 하면서 선제적 대응을 하겠다고 하였습니다.
사실 금리 인상은 이미 충분히 예견되었고 시장에서도 충분이 반영을 하고 있습니다.
그리고 그 인상 속도가 점진적으로 이뤄져 시장이 대응을 할수 있는 속도 입니다.
따라서, 경제 전반에 크게 영향을 줄것이라고 생각이 되며 그리고 대출자들의 부담 상향은
점진적으로 더디게 이뤄질것으로 보이기 때문에 개별 대출자들의 부담은 크지 않을 것으로 생각됩니다.

그러면 부동산에서는
일반적으로 금리인상은 투자수익율 상승을 바라기 때문에 집값의 하락이 되는 것이 기본입니다.
현재의 한국 부동산 경제 상황은 대단히 재미있게 포괄적으로 발생하고 있습니다.
- 바닥을 찍은 경기의 활성화 지표
- 급격하지 않는 서시히 이뤄지는 점진적 금리 인상
- 정부의 부동산 강력 규제
위 3가지를 중점으로 보면 부동산 상황에 대해 각자 예측을 해볼수 있으리라 생각이 됩니다.
점진적 금리 인상에 따라 부동산 가격은 일시적 조정될 것입니다만 시장 스스로의 조정이 아닌 외부 규제의 힘으로 인한 조정은 스트링효과처럼 누르면 눌러지는듯 하지만 결국 더 큰 역방향으로 튀어 오르게 될것이고 이 와 함게 경기 활성화에 따른 풍부해지는 자금들은 투자처를 찾을 것입니다.
그렇다면
향후 2~4년 이상을 생각하고 투자하는 부분이라면 반드시 좋은 결과가 있지 않을까 생각이 됩니다.
물론 옥석은 가려져야 하고 서울 및 지방 중심지역과 그외 지역의 양극화 등은 더 커질 것입니다.

모든 부분은 개인적인 의견입니다.

11월 금통위 회의에서 기준금리 1.50%로 0.25%포인트 인상하였고
내년 1~2차례 인상 전망이 됩니다.
당장 금리인상은 대출금리가 올라가므로 수요자들의 매수 심리를 위축시키며 수요에 영향을 주게 되고
장기적으로는 기대수익률이 올라가기 때문에 부동산 가격이 하락이 되도록 영향을 주게 됩니다.
일반적은 이론입니다만, 
현재 부동산 시장에서는 경기 활성에 대한 기대감과 유동자산의 증가 그리고 금리 인상이 급격하지 않고제한적으로 천천히 시장에서 예상되게 끔 진행이 되기 때문에 여전히 부동산 시작에 큰 영향이 없이 상승기조를 유지할 것이라는 의견도 많습니다.
물론 서울 등 언제나 수요가 큰 관심 지역은 영향이 미비하게 현재의 강세는 아니지만 계속된 상승세를 유지할 것으로 보여 양극화 현상이 더욱 도드라 질 것으로 보입니다. 이에 주변 위성도시에 대한 투자보다는 도심지역으로의 투자가 장기적으로 안정성과 효율면에 더 큰 도움이 되지 않을까 합니다.

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http://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2017113007050659732&outlink=1&ref=https%3A%2F%2Fsearch.naver.com
http://www.fntimes.com/html/view.php?ud=201711301550123472afcefeb685_18

한국은행이 30일 열린 11월 금융통화위원회 회의에서 기준금리를 연 1.50%로 종전보다 0.25%포인트 인상했다. 이로써 지난해 6월부터 연 1.25%로 유지됐던 국내 기준금리는 17개월 만에 사상 최저 수준을 벗어나게 됐다. 

한은이 기준금리 인상을 결정한 것은 2011년 6월 3.25%로 0.25%포인트 인상한 이후 6년 5개월 만이다. 한은은 이후 이뤄졌던 8회의 금리 변경 결정 동안 '인하'만을 선택했다. 완화적 통화정책을 통해 경기 부양을 뒷받침하기 위해서였다.

이번 결정은 당초 시장관계자들 사이에서 어느정도 예상됐던 결과다. 최근 금융투자협회가 채권시장 종사자들을 대상으로 조사한 결과 응답자 100명 중 82명이 기준금리를 인상할 것이라고 전망했다. 

이같은 전망의 근거는 수출 호조와 내수 회복에 따른 경제 성장세다. 올 3분기 국내총생산(GDP)은 1.4% 늘어난 '깜짝 성장률'을 기록했다. 4분기 마이너스(-) 성장을 하더라도 3년 만에 연간 성장률 3%대 달성이 가능하다. 이에 국제통화기금(IMF), 국제협력개발기구(OECD) 모두 최근 올해 한국의 성장률을 3.2%로 높여 잡았다.

10월 금통위 회의에서 이일형 금통위원이 금리 수준을 높여야 한다는 소수의견을 낸 점도 향후 통화정책방향이 변할 것이라는 강력한 '시그널'로 받아들여졌다. 이후 공개된 금통위 의사록을 살펴보면 사실상 현재 3명의 금통위원이 금리 인상을 지지하고 있는 것으로 파악된다.

12월 미국의 기준금리 인상이 유력하다는 점도 이같은 결정에 영향을 미쳤을 것으로 보인다. 미 연방준비제도(연준)가 통화정책 정상화에 속도를 내면서 지난 6월부터 국내 기준금리와 미 기준금리 상단은 같은 수준이 됐다. 연준이 12월 한 차례 추가 인상을 단행해 한미 금리가 역전되기 전 한은이 선제적 금리인상에 나선 것으로 볼 수 있다. 

관심은 이날 오전 기자 설명회에 나서는 이 총재의 입에 쏠린다. 내년 추가 인상 횟수와 속도에 대한 힌트를 찾기 위해서다. 이 총재는 오전 11시20분쯤 설명회를 갖고 금통위 결정의 근거를 밝힐 예정이다.

기준금리(1.25%)의 1.50% 인상 결정이 나온 직후 국내 증권 애널리스트들이 내년 기준금리 인상 여부와 횟수에 대한 보고서를 냈다.

신한금융투자 신얼 연구원은 내년 기준금리 전망에 대해 "1,2분기 두차례 인상될것으로 보인다"고 했다. 그 이유로 “금리 정상화 요건이 성숙해졌다”고 꼽았다. 

이와 달리 하이투자증권, 메리츠종금 연구원은 각각 1분기와 2분기에 한차례씩 금리인상을 예상했다. 

하이투자증권 서향미 연구원은 “내년 1분기 1차례 인상될 것으로 보인다”며, 국내외 펀머멘털 여건 및 수급환경을 이유로 꼽았다. 메리츠종금 윤여삼 연구원은 "금융안정 측면에서 2분기에 대응할 공산이 클 것"이라며 “내년 2분기에 1차례 인상될것으로 보인다”고 했다.