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안녕하세요 Roy의 렛츠부동산 입니다.

오늘은 신문기사를 체크해 보던중에
부산일보의 부산지역 조정지역 해제에 대한 기사가 보여 간단하게 공유를 해드리겠습니다.

제목은 " 부산 조정지역 연내 해제 가능성 모락 모락 " 으로

연내에 국토교통부에서 지방 일부에 대한 조정대상지역 해제를 위한 절차 돌입 가능성이 있으며
20일 국회 국토교통위원회에 따르면
국토부 측이 부산의 조정대상지역 해제에 대해 긍정적으로 검토를 하고 있다  고하며
조정대상지역 해제를 위한 주거정책심의위원회 개최를 
올해를 넘기지 않을 계획이라고 밝혔다고 합니다.

그동안 서울 및 수도권등 부동산 가격의 급등 추세가 꺽이기전에는 
조정지역해제에 대한 논의 자체가 어렵다는 반응이였지만 
최근 서울 및 수도권 부동산 가격이 내리거나 또는 상승이 둔화되어
해당 논의를 할 시기가 되었으며
이에 따라
부산시에서는 
향후 내년까지 부산시의 공급이 2만 5000여세대가 예정되어 있는데
부동산 경기 침체가 계속 될 경우 큰 피해가 우려 되어
11월 13일 국토부에 다시 한번 부산의 조정대상지역 해제를 요청하였다고 합니다.

부산의 현재 부동산 경기는 
현실 체감에서는 너무나 크게 와 닿고 매매 거래 자체가 많이 줄어든것이 사실이라
투자가 아니라 실거주, 실수요 분들의 거래까지도 영향을 크게 주고 있습니다.

이에 따라 
저 역시도 부산의 조정대상지역 해제를 진심으로 바라고 있습니다.

하지만,
주택법상에 조정대상지역 해제를 위한 조건이 나와 있습니다.
이전 포스팅에 말씀 드렸지만 다시 한번 말씀드리겠습니다.

1. 전제조건

- 직전 6개월간 월평균 주택 가격이 1% 이상 하락 한 지역

이여야 하고

2. 보조요건으로 아래 조건중에 하나를 충족하여햐 합니다.
  1) 주택 거래량이 3개월 연속 전년대비 20%이상 감소
  2) 직전 3개월 주택 미분양수가 전년도 대비 2배 이상 증가
  3) 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이상

주택법상으로는
위 1, 2번의 조건을 충족하여야만 합니다.

그럼 위 조건을 현재 만족하고 있는지 
한국감정원의 통계자료를 통해 체크해 보도록 하겠습니다.

1. 월평균 주택가격 
     ( 주택전체는 구별로 나오지 않아 아파트 평균 매매가격으로 참조하였습니다. )

부산 전체로 봐서도 
하락률은 0.2%~0.4% 정도 하락을 하였고
조정지역인 부산진구, 동래구, 남구, 해운대구, 연제구, 수영구, 기장군 역시 큰 차이가 없이
부산 전체하락률과 비슷합니다.
그래서 1번 전제조건을 충족 시키지 못하고 있습니다.

2. 여러 보조조건중 주택거래량
주택거래량은 전체 주택 거래량으로 체크했습니다.

주택 거래량으로 보면 
위 이미지에 보면 부산 전체는 3개월 연속 작년대비 하여 30%이상이 되지 않지만
부산진구, 연제구, 수영구, 기장군은 만족을 하고 있습니다.

또한, 
미분양은 작년 10월기준으로 보면 동래구, 수영구 정도만 작년대비 2배 정도 늘어나
해제 기준을 맞추고 있습니다.


따라서, 
결론적으로 보면
주택법상의 해제 요건을 위한 전제 요건을 충족시키지 못하고 있기에
사실 법상의 기준으로 해재하기는 힘든 상황입니다.

어떤 기준을 통해 해제를 하게 되면
다른 지역에서도 그 기준에 따라 적용을 하면 되지만 그 기준이 없이 해제한다는 것은
형평성의 논리에 따라 논란이 될 수 있어 쉽지 않습니다.

하지만, 
주택법상의 해제 전제요건은 
사실 가격이 높은 서울 같은 곳에서는 만족시켜줄수 있을 지도 모르지만
가격이 그리 높지 않은 부산이나 지방권에서는 그 가격의 변화가 크지 않아서
달성하기가 쉽지는 않습니다.

이런 점들을 감안하고
정부에서는
현재의 부산을 비롯한 너무나 악화된 실 부동산 경기 상황을 이해하고
일시적인 기준을 마련하여
저 역시도 많은 분들의 바램대로 해제가 되기를 기원합니다.


그리고
언론에서 해제 될 수도 있다는 희망을 주어서 
주택경기에 대한 기대감을 주는 것도 좋지만 정확한 팩트 없이 단순히 오해의 기대감므로
잘 못된 인식을 주는 것은 피해야 될 것으로 보입니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되십시오.


거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
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안녕하세요
주말 잘 보내셨습니까?

주말내내 날씨가 화창해서 가까운 근교로 많은 분들이 다녀오셨는지
고속도로에 교통이 꽤나 복잡했다고 합니다.
주말에 집에서 쉬시는 것도 좋지만 가까운 근교로 다녀오시는 것도 좋을 것 같습니다.

주말에 포스팅해 드린 범천1-1 구역을 보시고
범일 2구역에 대해서도 문의 전화가 와서

범일2구역과 범천1-1구역을 비교하여 보고 
범일2구역 물건도 다시 한번 소개해 드리겠습니다.

범일2구역은 동구 범일동역
범천1-1구역은 부산진구 범내골역 을 곁에 둔 지하철 1구역의 가까운 거리에 있는 
부산 도심내의 역세권 재개발 구역으로
태생 자체가 남다른 장점을 가지고 있습니다.

1. 범일2구역 & 범천1-1구역 동일한 장점

    - 부산의 중심 도심내의 지하철 역세권
    - 부산 전역을 다니는 버스 노선
    - 부산 최대 상권 및 중심인 서면 생활권으로 백화점, 마트, 병원, 상가등 주거 편리성
    - 일반상업지역으로 고층 아파트 건설로 비레율이 높음
        + 범일2구역은 약 135%, 범천1-1구역 약 121%
            ( 진행과정에서 비례율은 조금 조정이 될 수 있습니다 )

2. 범일2구역 & 범천1-1구역 동일한 차이점
  1) 진행단계
    - 범일2구역은 조합설립직전
       + 대로변의 상가들을 구역내에서 제외하면서 다시 탄력을 받아 조합설립인가 직전
    - 범천1-1구역은 사업시행인가
       + 지난 8월 사업시행변경 인가 후 10월 10일까지 조합원 평형신청을 진행하였고
           85%는 신청을 하신 것으로 보입니다.
     * 범천1-1 구역이 더 빠르며 두 구역은 진행과정에 있어서 2년 정도의 차이는 있어 보입니다.
   2) 세대수 와 면적
     - 범일2구역은 1668세대, 구역 40,255
     - 범천1-1구역은 1323세대, 구역 20,725
     * 구역 자체는 범일 2구역이 2배 정도 크며 세대수는 340세대 정도 더 큽니다.
        두 구역 모두 역세권으로 도심중심 평지에 보기 드문 대단지 입니다.
    3) 규제 지역
      - 범일2구역은 비조정지역인 부산 동구로 대출등 특별한 규제가 없습니다.
      - 범천1-1구역은 부산 진구로 조정 지역 입니다.
    4) 위치적 미세한 차이
      - 범일2구역은 경부선 철도의 옆에 위치하고 있다는 단점을 가지고 있으나
           롯데백화점 및 부산 진시장을 옆에 두고 있습니다.
      - 범천1-1구역은 유흥상권이 좀 있다는 단점이 있으나 바로 옆에 초등학교와
           부산 금융단지가 제대로 안착이 되면 그 위치적 장점은 더 커지게 됩니다.
    5) 시세
      - 범일2구역은 조합원 감정평가가 아직 안되어서 대지기준 평당 가격으로 거래가 됩니다.
          + 최소 평당 1000만원 정도이며 소액의 경우는 평당 ~1500 정도
          + 일반 상업지역이어서 평당 가격이 높은 것은 아닙니다.
      - 범천1-1구역은 조합원 감정평가가 나와서 감정평가액 + 프리미엄으로 거래가 됩니다.
          + 프리미엄이 평균적으로 보면 약 4000~5000 정도로 보시면 됩니다.
             비례율을 고려하면 피가 아주 낮습니다.
      * 상대적으로 범일2구역이 진행 과정등을 같이 고려하면 피가 좀 더 붙어 있다고 보시면 되는데
         그 것은 시장에서 그렇게 생각하는 이유가 있겠습니다.
      * 참고하여 주시고 개인적인 의견은 전화 주신 답변 드리겠습니다.

   
3. 그래서
   두 지역은 모두 유사한 장점 그리고 조금은 차별적인 장점을 가지고 있고
   조금 다른 각각의 단점을 모두 가지고 있습니다.
   그래서 어느 지역이 더 괜찮다는 말씀을 드리기는 애매합니다.
   여러분들의 각각의 선호도에 따라 차이가 날 것 같습니다.

4. 범일2구역 물건 안내

5. 범천1-1구역 물건안내
   - 매수 가능한 물건 리스트는 아래 페이지를 통해 확인하시고 
     그 외 물건은 전화로 문의 부탁드립니다.
   - 범천1-1구역 매수가능물건 
     https://blog.naver.com/nackyeop/221381703540

6. 범일2구역 및 범천1-1구역 사업 상세
* 아래 페이에서 각각 사업 구역 상세를 확인하시면 됩니다.
   - 범일2구역 사업 상세  ( https://blog.naver.com/nackyeop/221305125714 )

   - 범천1-1구역 사업 상세 ( https://blog.naver.com/nackyeop/221360763623 )

관심이 있으신 분들은

연락주시면 자세시 설명드리겠습니다.

고맙습니다. 좋은 하루 하루 되십시오.

거제2구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
괴정5구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
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안녕하세요.

오늘은 9.13 정부대책 발표등으로 요란한 하루 였기도 했지만
많은 분들이 궁금해서 전화주셨던
남구의 " 부산 대연마루양우내안에퍼스트 "의 입주자 모집 공고가 드디어 나왔습니다.
이제야 드디어 확정된 정보를 드릴 수 있어 다행입니다.

해당 공고로
   - 최종 모집 공고 일정 ( 기존일정에서 하루씩 더 연기되었습니다. )
   - 분양가, 확장비 등 금액
가 확인 되었습니다.

대연마루 물건 및 투자 접수 받습니다.

1. 최종 모집 공고 일정

- 2019년 9월 18일 특별공급
- 2019년 9월 19일 1순위당해
- 2019년 9월 20일 1순위기타
- 2019년 9월 21일 2순위

2. 분양가 배경 의미
* 사실 대연마루양우내안애 의 분양가는 개인적으로 많이 궁금했었던 부분입니다.

왜냐하면 

  - 같은 지역주택조합으로 곧 분양을 시작할 문현오션힐 의 분양가를 추정해보고
     해당 분양가로 일반 분양의 결과가 어떻게 되는지 추이를 살펴봐야 할 듯하고   
  - 완판이 된다면 분양가가 오르고 있는 롯데캐슬레전드의 시세를 얼마나 따라 갈것인지
  - 바로 맞은편에 있는 남구의 재개발 대장 " 대연3구역 "의 참고 자료로
    한번 보야 할 듯 합니다. ( 물론 2단지는 큰 차이가 존재 합니다만 )
  - 남구의 많은 공급에도 불구하고 계속 완판 행렬을 이어갈 수 있을지도 

이런 이유들로 궁금했습니다.

3. 평당 분양가
총 공급세대의 분양 금액은 1219~1350 만이며 평균 약 1300만원 입니다.

이전 포스팅에서 말씀 드린 것처럼 
  - 1300이라면 나쁘지 않은 금액으로 보이며 
     일반 분양세대가 많지 않은 관계로 청약에서는 무난히 분양이 진행되지 않을까 합니다만
     완판하고 경쟁률이 높아야만 
              + 조합원분들의 물건 판매가 제대로 될 것 같습니다.
  - 투자 조건으로 본다면 
     바로 뒤에 크게 노려보고 있는 
             + 대단지 + 브랜드 + 위치 = 로 더 좋은 대연롯데캐슬레전드의 시세가 있기 때문에
     상승의 한계는 존재 합니다.
   - 실거주의 방향으로는 나쁘지 않아 보입니다.

   + 큰 형님인 대연롯데캐슬레전드의 뒤를 잘 따라갈지가 가장 큰 관건이 될 것 같습니다.

 1) 59B ( 24.66평 ) : 67세대   
    - 평균 분양가 1300만
    - 발코니 확장 : 1080만
    - 합계 1350만
2) 84A ( 34.58평 ) : 50세대
    - 평균 분양가 : 1290만
    - 발코니 확장 : 1480만
    - 합계 : 1330만
3) 85C (34.16평 ) : 7세대
    - 평균 분양가 : 1270만
    - 발코니 확장 : 1467만
    - 합계 : 1310만

부산 대연마루양우내안애퍼스트 에 관심이 있으신 
모든 분들 좋은 결과 있기를 바랍니다.

고맙습니다. 
좋은 하루 되시기 바랍니다.


괴정5구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
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안녕하세요

오후가 되니 비가 그치고 바람이 불어 시원합니다.
월요일은 역시나 정신 없이 하루가 지나갑니다.
오전부터 이것 저것 왔다 갔다 하니 벌써 5시가 다 되어 갑니다.

많은 분들이 기다리고 계셨던 
국토부의 조정지역 해제 부분이 발표가 되었습니다.

지난주에 포스팅을 한 내용처럼 해제의 기준이 있으며
다른 지역과의 형평성 문제가 있는 등 여러 복합 적인 문제로 
기장 (일광면을 제외한 지역) 만 조정지역에서 제외가 되었습니다.

그래서 이후 부산 지역의 조정지역은

   - 해운대구, 수영구, 남구, 동래구, 연제구, 부산진구, 기장군 일광면

입니다.

이번 결정이 현재 경기의 악화와 함께 동반되고 있는
부산 지역의 부동산 경기를 일률적으로 숫자로만 보고 판단해야만 하는 것은 이해가 되지만
전반 지역의 상황에 대해 조금더 이해하고 정책적인 판단을 해주기를
기대하였지만 다소 아쉽습니다.

하지만 여러차례 말씀드린 것처럼

정책은 파도와 같은 것이고 그 파도를 이기려는 것이 아니고
그 파도를 타고 넘는 좀 더 세밀한 분석과 현명한 판단이 필요할 것입니다.

금년 초 이후 전국적으로 안정세를 보이던 주택시장이 
최근 서울과 일부지역을 중심으로 국지적 과열현상을 보임에 따라, 
‘18~’22년 서울 등 수도권의 원활한 주택수급 기반 위에, 
향후에도 지속적으로 양질의 저렴한 주택 공급을 확대하기 위해 수도권 내에 공공택지를 
추가적으로 개발하기로 하고, 
이와 더불어 수도권으로의 단기적인 투기수요 유입을 차단하기 위해, 부동산가격안정심의위원회의 
심의와 주거정책심의회의 심의를 거쳐, 서울과 수도권 9곳을 투기지역, 투기과열지구 등으로
추가로 지정(8.28일부터 지정효력 발생)하였다고 밝혔습니다.

한편 조정대상지역 지정(17.6.19)후 시장안정세가 뚜렷한 부산시 기장군(일광면 제외)에 대해서는 
조정대상지역을 해제한다고 밝혔다. 

[ 조정대상지역 일부 지역 해제 ]

부산 7개 지역*을 포함한 조정대상지역을 검토한 결과, 
주택가격이 안정세이며 향후 청약과열 우려도 상대적으로 완화된 
부산시 기장군(일광면 제외)을 조정대상지역 해제 

* 부산 조정대상지역 : 해운대, 수영, 남, 동래, 연제, 부산진, 기장 

기장군 일광면은 최근 주택가격이 상승세이고, 지역 내 개발호재 등이 존재하여, 
향후 추가 모니터링이 필요하여 해제를 보류 

* 기장군 주택 실거래가 : 가화 일광타워 25평(’18.1월 1.9억원 
      → ’18.7월 2.1억원)금강 한스빌 25평(’18.1월 1.38억원 → ’18.7월 1.44억원) 
** 부산 외곽순환고속도로 개통(일광신도시 북축 기장IC), 일광타워 분양전환(’18.1월), 
     일광타워 인근 한국유리 공장부지의 건설사 매각(’17.12월) 등 

부산진, 남, 연제, 수영, 동래, 해운대 등 부산 6개구는 연접되어 있어 상호간 시장 영향이 크며, 
우수입지를 중심으로 대규모 단지의 청약이 예정되어 있는 상황으로 조정대상지역 지정을 유지하고, 
향후 가격 및 거래동향, 청약상황 등을 모니터링하여 해제 여부 등을 추후 면밀히 검토 

* 동래, 수영, 연제 등 일부 조정대상지역 내 청약경쟁률도 여전히 높은 상황 

주요단지 청약 경쟁률 : 
동래 3차 SK VIEW(’18.6) 12.3 :1 광안 자이(’17.11) 102.9 : 1 
연산 롯데캐슬 골드포레(’17.11) 14.6 : 1 

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아래 내용은 정부의 발표 내용입니다.
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1. 서울 등 주택시장 동향 

금년 초부터 전국적인 안정세를 보이던 주택시장이 최근 서울과 일부 지역을 중심으로 국지적 과열 양상 

다만, 최근 서울의 아파트매매거래량은 예년보다 적은 수준으로 주택거래는 위축된 가운데 가격만이 상승하고 있는 이례적인 상황 
* ’18.7월 서울의 아파트 매매거래량은 5,852건으로 최근 5년 평균인 10,113건보다 42.1% 감소, 8월에도 예년보다 거래 감소 전망 

최근 서울 등의 국지적 과열현상은 수도권 공급부족에 대한 우려, 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금의 해당지역 유입, 개발계획 발표 등이 복합적으로 작용한 것으로 보임 

2. 수도권 주택공급 확대 

서울 등 수도권의 주택 수요 및 공급에 대해 분석한 결과, 향후 5년간(’18~’22년) 서울 등 수도권의 주택수급은 원활할 것으로 전망 

(수요) 가구, 소득, 멸실 요인을 감안한 연평균 신규주택수요는 수도권은 약 22.1만호, 서울은 약 5.5만호로 추정(국토연구원) 

(공급) 旣 분양물량, 정비사업 진행정도, 인허가 전망 등을 감안한 향후 5년간 연평균 신규주택공급은 수도권은 약 26.3만호, 서울은 7.2만호로 추정되어 신규수요를 초과하는 수준 

또한, 정부는 그간 주거복지로드맵(’17.11), 청년·신혼부부 주거지원 방안(’18.7) 등을 통해 밝힌 바와 같이 신혼희망타운 등 수도권 내 주택공급 확대를 위해 신규 택지개발에도 힘써 옴 

‘17년말 기준으로 수도권 내 미매각·미착공으로 주택공급이 가능한 약 48만호의 공공택지를 이미 보유 

또한, 신혼희망타운과 일반주택 공급을 위해 서울을 포함한 수도권 내 성남복정, 구리갈매역세권, 남양주진접2 등 서울과 인접하고 교통이 편리한 지역을 중심으로 14개 신규 공공주택지구(6.2만호)의 입지를 기 확정 발표하였으며, 이를 포함하면 총 가용 공공택지는 54.2만호 수준에 달함 

이러한 안정적인 주택수급 기반위에 향후에도 수도권 내에서 교통이 편리한 지역에 양질의 저렴한 주택 공급 확대를 위해, 30만호 이상의 주택공급이 가능토록 다양한 규모의 30여개 공공택지를 추가로 개발할 계획이며, 이 중 지자체 협의가 완료된 일부 사업지구의 구체적인 입지 등을 9월 중 공개하고, 그 외 사업지구는 주민의견 수렴 및 지자체 협의절차를 진행하여 입지가 확정되는 대로 단계적으로 발표할 계획 

이를 위해 국토부는 한국토지주택공사, 서울시, 경기도 등 관계기관과 함께 TF를 구성하여 신규부지 발굴, 개발 절차이행 등을 정례적으로 점검하는 등 공공택지 개발을 적극적으로 추진해 나갈 계획 

3. 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 조정 

최근 국지적 불안이 발생하고 있는 서울과 수도권 일부 지역으로의 유동자금의 과도한 쏠림현상을 완화하기 위해 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 신규 지정하고, 집값 및 청약시장이 안정세이며, 과열 우려가 상대적으로 적은 일부 지방 조정대상지역의 지정을 해제 

① 투기지역 추가 지정 

최근 국지적 불안이 발생하고 있는 종로구, 중구, 동대문구, 동작구를 부동산가격안정심의위의 심의를 거쳐 투기지역으로 지정* 
* 서울 內 투기지역(’17.8.3 지정) : 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 

서울시 종로구, 중구, 동대문구, 동작구는 최근 주택가격 상승률이 전월 대비 확대되는 등, 

지속적인 투자수요 유입에 따른 향후 부동산 가격 상승 지속 및 주변지역으로의 과열 확산 가능성 등을 고려하여 지정 

이에 따라 주택담보대출 세대 당 1건 제한, 주택담보대출 만기연장 제한, 신규 아파트 취득 목적의 기업자금대출 제한 등을 적용 

② 투기과열지구 추가 지정 

기존 조정대상지역으로 지정된 지역 중 광명시, 하남시는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정 

해당 지역은 최근 집값이 불안한 모습을 보이고 있고, 올해 청약 경쟁률도 높아, 주변지역으로 과열 확산 가능성 등을 고려하여 지정 

이에 따라 금융규제 강화(LTV·DTI 40% 적용 등), 재건축 조합원 지위양도금지, 정비사업 분양 재당첨 제한, 청약규제 강화, 분양권 전매제한, 3억 이상 주택 거래 시 자금조달계획 신고 등을 적용 

③ 기존 투기과열지구 지정 유지 

서울, 과천시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시(행정복합도시 건설예정지) 등 기존 투기과지구는, 최근에도 집값 불안이 지속되거나 안정세가 확고하다고 보기 어렵고, 청약경쟁률도 여전히 높아 투기과열지구 지정을 유지 
* 청약경쟁률 : 힐스테이트 신촌(’18.6) 48 :1, 과천 센트레빌(’18.5) 27.6 : 1, 세종 위너스카이(’18.4) : 109.3 : 1, 대구수성 힐스테이트 범어(’18.5) 85.3 :1 

④ 조정대상지역 추가 지정 

구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구는 가격상승률이 높고, 구리 및 안양 동안구는 청약도 과열 양상인 바, 조정대상지역으로 지정 
* 광교택지개발지구 및 인근 아파트 실거래가(광교지구 內) 자연앤힐스테이트(33평, 억원) : (’17.7월) 7.0 (’18.1월) 8.2 (4월) 9.1 (7월) 9.5(광교지구 外) 원천1차삼성(21평, 억원) : (’17.7월) 1.52 (’18.1월) 1.52 (4월) 1.50 (7월) 1.50 
* 광교택지개발지구는 ’15년 분양 이후 주택 신규분양이 없는 상황이나, 향후 신규분양 시 청약과열이 우려됨(’15년 광교지구 평균 청약경쟁률 33.1 : 1) 

이에 따라 세제강화(다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제 및 분양권 전매시 세율 50% 적용 등), 금융규제 강화(LTV 60%·DTI 50% 적용 등), 청약규제 강화 등을 적용 

다만, 조정대상지역 지정 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 다주택자 양도소득세 중과(2주택: 기본세율+10%p, 3주택이상: 기본세율+20%p, 장기보유특별공제 적용 배제) 및 분양권 전매시 양도소득세율 50% 적용대상에서 제외되도록 소득세법 및 같은 법 시행령 개정을 추진 
* 다주택자 양도소득세 중과 배제는 소득세법 시행령을 개정하면 되므로 조속한 시일 내에 개정 추진 
** 분양권 전매시 세율 50% 적용배제는 소득세법 개정사항으로 향후 법률개정안을 마련, 국회 심의·의결을 거쳐 적용배제 추진 

⑤ 조정대상지역 일부 지역 해제 

부산 7개 지역*을 포함한 조정대상지역을 검토한 결과, 주택가격이 안정세이며 향후 청약과열 우려도 상대적으로 완화된 부산시 기장군(일광면 제외)을 조정대상지역 해제 
* 부산 조정대상지역 : 해운대, 수영, 남, 동래, 연제, 부산진, 기장 

기장군 일광면은 최근 주택가격이 상승세이고, 지역 내 개발호재 등이 존재하여, 향후 추가 모니터링이 필요하여 해제를 보류 
* 기장군 주택 실거래가 : 가화 일광타워 25평(’18.1월 1.9억원 → ’18.7월 2.1억원)금강 한스빌 25평(’18.1월 1.38억원 → ’18.7월 1.44억원) 
** 부산 외곽순환고속도로 개통(일광신도시 북축 기장IC), 일광타워 분양전환(’18.1월), 일광타워 인근 한국유리 공장부지의 건설사 매각(’17.12월) 등 

부산진, 남, 연제, 수영, 동래, 해운대 등 부산 6개구는 연접되어 있어 상호간 시장 영향이 크며, 우수입지를 중심으로 대규모 단지의 청약이 예정되어 있는 상황으로 조정대상지역 지정을 유지하고, 향후 가격 및 거래동향, 청약상황 등을 모니터링하여 해제 여부 등을 추후 면밀히 검토 
* 동래, 수영, 연제 등 일부 조정대상지역 내 청약경쟁률도 여전히 높은 상황 
주요단지 청약 경쟁률 : 동래 3차 SK VIEW(’18.6) 12.3 :1 광안 자이(’17.11) 102.9 : 1 연산 롯데캐슬 골드포레(’17.11) 14.6 : 1 

⑥ 집중 모니터링 지역 

아울러, 이번에 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정하지는 않지만, 서울 10개구*(투기지역 미지정), 성남시 수정구(투기과열지구 미지정), 용인시 기흥구, 대구시 수성·중·남구, 광주시 광산·남구(이상 조정대상지역 미지정) 등 가격 불안을 보일 우려가 있는 지역은, 
* 서울 10개구 : 구로, 금천, 관악, 광진, 중랑, 성북, 강북, 도봉, 은평, 서대문 

주택가격, 분양권 등 거래동향, 청약상황 등을 상시 모니터링하고, 이를 토대로 시장이 과열되었거나 과열될 우려가 크다고 판단되면 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 지정 등의 조치를 취할 계획 

4. 향후 정책방향 

정부는 향후에도 주택시장 상황을 면밀히 모니터링하여 지역별 맞춤형 수급대책을 지속 추진할 계획이다. 

서울을 중심으로 하는 국지적 이상 과열 지속에 대해서는 자금조달계획서를 엄격히 검증하고 편법증여, 세금탈루 등 행위에 대한 조사도 지속적으로 실시하는 한편, LTV·DTI 규제 준수여부 및 편법 신용대출 등에 대해 집중점검을 강화할 계획이다 

이와 함께, 주택시장 안정을 위한 금융·세제 등의 제도적 보완방안도 준비 중에 있으며, 수도권 내 양질의 저렴한 주택공급이 원활히 이루어질 수 있도록 공공택지 개발을 적극 추진해나갈 계획이다.


고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.


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부산시가 8월 25일

국토교통부에 현재 조정지역인 7개 구에 대해 조정 지역 해제 건의를 하였다고 밝혔습니다.

이번 건의는

부산시에서 지난달 9일 개최한 민, 학, 관 관계자가 참석하는

긴급 주택시장 안정화 대책 회의 에서 주민동향과 주택시장 모니터링 결과를 반영한 것입니다.

현재 부산의 조정지역은

2016년 11월과 2017년 6월 2차례에 걸쳐서 7개 지역으로 지정이 되었습니다.

    - 부산진구, 동래구, 남구, 해운대구, 연제구, 수영구, 기장군

기존에 공식적으로 

조정 지역을 해제한 지역은 부산진구와 기장군이었으며

국토부에서는 이달 말에 2 지역에 대해 제출한 공문을 검토하고 결정할 예정입니다.

  - 40일내에 해당 요청을 검토하고 결정하여야 합니다. ( 주택법상 )

추가적으로

부산시의 전체 7개구에 대한 조정지역 해제  건의와 함께

국토부 김현미 장관이 부산시의 일부 지역에 대해 조정지역 해제를 검토하고 있다고 밝혔습니다.

그럼

주택법에 조정지역해제 기준을 보면

    1. 기본조건

         - 직전 6개월간 월평균 주택 가격이 1% 이상 하락한 지역

을 그 기본 조건으로 가지고 있으며

    2. 아래 3가지중의 하나 해당

         - 주택거래량이 3개월 연속 전년동기 대비 20% 이상 감소

         - 주택 미분양수가 직전 3개월 평균 미분양주택수가 전년 동기 대비 2배 이상

         - 주택보급률 또는 자가주택보급률이 시도의 전국 평균 이상

이 됩니다.

사실 기본 조건인

월 평균 주택 가격이 1% 이상 6개월간 하락한다는 것은 어려우며

현재 부산 역시도 주택가격이 전반 평균으로 하락하였다고 하지만 지역별로 상승한 지역도 

있으며

한국 감정원의 매매 가격 변화를 보시면 ( 좀더 가격차를 보기 위해 아파트 매매가격을 보았습니다. )

가격 하락이 월 평균 1%가 되지 않습니다.

이에 사실상 해제 요건을 맞추기는 힙듭니다.

다만, 

최근의 부산의 주택거래량의 감소와 미분양 증가등을 주택 경기의 악화를 감안하여 

정책적, 정치적으로으로 국토부에서 반영해 주실 것을 기대 해봅니다.

만약, 해제가 된다면 모집 공고가 해제 된 이후에 부터 적용이 됩니다.

그럼 

조정지역이 해제가 되면 어떤 부분이 달라질까요?

* 주요 부분만 보면 *

1. 전매

     - 가장 큰 부분인 전매 제한이 풀려서 6개월 부터 전매가 가능해 집니다.

2. 청약

     - 조정지역은 청약저축 가입기간 24개월에서 비조정지역 수도권 12개월, 지방 6개월 

     - 또한, 세대주 아니거나, 다주택자, 5년 당첨 제한 등 요건이 줄어 듭니다.

3. 담보대출

     - 주택담보대출비율(LTV)이 조정지역 60% 에서 비조정지역 70%로 늘어나고

     - 총부채상환비율(DTI) 역시 조정지역 50%에서 60%로 늘어나게 됩니다.

4. 중과세

     - 조정지역내 2주택 10%, 3주택이상 20%의 양도소득세 중과세가 사라집니다.

이렇게

투자나 실거주를 위한 매수 및 매도에 있어서도 

많은 부분에서 차이가 발생하여 주택 경기에는 좋은 영향을 줄것으로 보입니다.

저 역시도 정부의 투기보다 실거주를 위한 주택 정책에 찬성하지만

서울 중심의 비 정상적인 주택 인상등과

전반 경기가 나빠지고 있는 상황에서 주택 경기 또한 악화 되는 것은

더 큰 악순환을 가져올 것이기에

조건과 절차, 기준에 대한 엄격한 잣대 보다 다소 유연성 있는 정책을 기대해 봅니다.

어쨌던 정책은 정책일뿐

그 룰에 맞게 준비하고 움직이는 것이 가장 효과적인 투자 입니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요

오전부터 명의 변경 때문에

신한은행 범일동 지점과 초량의 푸르지오 분양 사무실을 다녀오느라

좀 바쁜 오전을 보내었습니다.

오늘은

2018년 올해 부산 분양 아파트 는 엄청난 분양 물량으로

분양 전쟁이 일어 날것으로 보입니다. ( 아래 표 참조 )

하지만,

실거주자 분들에게는 더 없는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

청약을 보실때는 

해당 아파트의 위치와 세대수를 체크하시고 전반 거주 및 교육 환경 / 브랜드

인근의 아파트 시세등을 같이 봐주시면 좋습니다.

최근의 조정기에서는 

실거주시라면 위치에 상관없이 본인의 생활 반경으로 선택하셔도 괜찮으며

투자를 같이 고려하신다면 

외곽 지역보다는 이미 기존의 좋은 거주환경을 가지고 있는 지역으로 조금은

좁혀서 보시는 것이 좋습니다.

그리고 조정지역이냐 

비조정지역이냐에 따라 청약조건 및 전매 제한이 생깁니다.

부산의 조정지역은 

해운대구, 기장군, 연제구, 남구, 수영구, 부산진구, 동래구로 모두 7개구가 되며

청약통장 가입 2년이상, 세대주, 5년내 세대주원 모두 당첨 이력이 없어야 

1순위 청약이 가능합니다.

전매는 소유권 등기시까지 최대 3년이 제한되어 사실상 전매가 어렵습니다.

비조정지역은 

청약통장 가입 기간이 6개월 이상이면 세대주와 세대원 모두 1순위 청약을 할 수 있으며

계약 후 6개월후 부터 전매가 가능합니다.

아래 2018년 분양 일정들을 보시고

잘 체크해 주셨다가 원하시는 아파트의 분양이 되면 청약하시면 될 것 같습니다.

표로도 다시 드립니다.

고맙습니다.

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대연3, 4, 8 구역 투자하실 분들의 접수를 받고 있습니다.

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안녕하세요

오늘 밤은 

양도소득세 관련하여 좋은 글이 있어서 공유 드립니다.

https://blog.naver.com/genesis421/221253626756

우리가 4월 1일 이후로는 양도세가 중과가 된다는 것을 모두 알고 있는데

그냥 단순히 2주택이면 10%, 3주택이면 20%가 중과 된다는 것은 알고 있었지만

그 것이 의미하는 바를 잘 이해하지 못하시는 부분이 많습니다.

간단하게 정리하여 아래 부분만 살펴보시면 됩니다.

1. 기본은 보유 주택 수에 따라서는 양도세를 계산하여 생각하고

--+--

2. 양도세가 중과되는 것은 양도세 중과 대상 주택이냐를 보아야 하는 것으로  

     양도세 중과 대상주택의 수를 기준으로 체크해야 되는 것입니다.

3. 양도세 중과 주택이라는 것은 그 주택이 조정대상 지역에 위치하였는가  와

    플러스 해당 지역이 아니여도 기준시가 3억원을 초과하는가 가 그 대상이 됩니다.

    ( 군, 읍, 면 지역은 제외 )

4. 따라서 양도세 중과 대상 주택이 2주택이면 10% 가산, 3주택이상이면 20%가 

    중과 된다는 것입니다.

참고로

조정대상지역은

1. 서울

2. 경기도 고양시, 과천시, 광명시, 남양주시, 동탄2신도시, 성남시, 하남시

3. 세종시

4. 부산 해운대구, 연제구, 동래구. 수영구, 남구, 부산진구, 기준군

입니다.

이 정도만 생각하시면 되며

실제로 해당 부분에 대해 대상이 되신다면 

세금에 관련해서는

주위의 세무사 분들에게 문의를 하시는 것이 가장 정확합니다.

그리고 저의 1세대 1주택 요건 포스팅도 참조해주시면 될 것 같습니다.

https://blog.naver.com/nackyeop/221179118338

제가 포스팅한 글 중에 가장 짧은 글이 되겠네요 ^^

편안한 밤 되십시오

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