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안녕하세요.

즐겁고 편안한 주말 보내셨나요?

지난주에도 9.13 정부의 부동산 후속 대책에 따른
특히나 대출 제한에 관련된 부분에 대해 문의나 상담하시는 분들이 꽤 많았습니다.

재개발 관련해서는
이주비 대출과 조합원의 추가분담금의 중도금 대출의 실행에 대해서
특히나 많은 문의가 있었는데

재개발 조합원의 주택을 구매하는 경우에
해당 주택의 구매 시 당연하게 고려했던 
관리처분 이후의  이주비 무이자대출과 중도금 대출이 막히시게 되면서
아래 부분을 고려 하셔야 합니다.

[ 전제조건 : 재개발 물건을 제외하고 추가 2주택자 이상 ]
  - 이주가 진행되면 주택의 임차 보증금등을 직접 마련해야 합니다.
  - 조합원 추가분담금의 계약금 뿐 아니라 중도금까지 직접 마련을 하여야 합니다.

금융위원회에서 입법예고된 은행업감독규정 입니다.

「은행업감독규정 일부개정규정안」 규정변경예고 

* 자세한 사항은 파일을 다운로드 하셔서 직접 자세히 한번 꼼꼼히 보시는 것이 좋을 것 같습니다.

1. 개정이유 
“주택시장 안정대책”(‘18.9.13일, 관계부처 합동) 후속 조치로 필요한 사항과 주택담보대출 규제를 합리적으로 운영하기 위해 필요한 개정 사 항 등을 감독규정에 반영하기 위함 

2. 주요내용 

가. 주택구입목적 주택담보대출
주택구입 목적 주택담보대출”이라 함은 소유권 보존 등기 또는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 주택 담보대출을 말하며, 신규주택 구입을 목적으로 기존 보유주택을 담 보로 받은 대출을 포함한다. 또한 다음의 대출에 대해서도 해당 주택의 주택구입 목적 주택담보대출로 본다. 

(1) 분양 주택에 대한 중도금 대출 및 잔금대출
(2) 재건축·재개발 주택에 대한 이주비대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출 및 잔금 대출

 주택보유세대의 규제지역내 주택구입 목적 주담대 취급 관련 
2주택이상 다주택세대는 규제지역내 주택 신규구입을 위한 주담대를 제한하되, 실수요 등이 인정된 1주택세대는 규제지역내 추가주택구입을 위한 주담대 허용(규제지역이 아닌 경우 추가주택 구입시 별도 주담대 제한 없음) 

은행은 주택을 보유하고 있는 세대에 대해 규제지역 에서 주택구입 목적 주택담보대출을 취급할 수 없다. 다만, 다음 의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택담보대출을 취급할 수 있으며, 이 경우 가목에서 정한 담보인정비율을 적용한다 

* 1주택 보유세대의 주택구입목적 주담대
(1) 1주택 보유 세대에 대해 신규 주택의 소유권 이전 등기일로부 터 2년 이내에 기존 주택을 처분(명의이전 완료)하는 것을 조건 으로하는대출로서,차주가기한내에기존주택의처분이완료되었음을 입증하지 못하면 대출의 기한의 이익이 상실되고, 향후 3년간 주택관련 대출이 제한될 수 있다는 내용의 약정이 체결되는 경우 
(2) 1주택 보유 세대에 대해 고가주택이 아닌 신규 주택구입 목적 의 주택담보대출로서, 다음 (가), (나)의 요건을 준수하지 못할 경우대출의기한의이익이상실되고,향후3년간주택관련대 출이제한될수있다는내용의약정이체결되는경우.다만,수 도권에 주택을 보유한 세대가 수도권 소재 신규 주택을 구입하 는 경우에는 원칙적으로 제한하되, 은행 여신심사위원회(또는 그에 준하는 의사결정기구, 이하 이 규정 별표 6에서 같다)가 불가피하다고 인정하는 경우 등은 예외적으로 허용 
(가) 불가피한 사유 등이 인정되는 세대주 또는 세대원이나, 개별 세대를 구성하고 있는 만 60세 이상의 직계존속(배우자의 직 계존속 포함)이 대출 실행일 기준(중도금.이주비 대출인 경 우신규주택준공후소유권이전등기일기준)3개월이내 에 신규 주택으로 전입하고, 이를 입증할 것 
(나) 불가피한 사유가 해소된 경우(단, 불가피한 사유가 해소되기 전이라도신규주택에당초전입한세대원등이거주하지않 을경우불가피한사유가해소된것으로간주)1년이내에 기존주택또는해당주택담보대출을통해구입한신규주택 중 1채를 처분하고, 이를 입증할 것 
(3)  규제지역 내 1주택 보유 세대에 대해 해당 주택의 재건축.재 개발에 대한 이주비대출, 추가분담금에 대한 중도금대출 및 잔 금대출 취급 후 대출기간 동안 추가주택을 구입하지 않을 것을 조건으로 하는 대출로서 차주가 대출기간 내에 추가주택을 구 입하면 해당 대출의 기한의 이익이 상실되고, 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한될 수 있다는 내용의 약정이 체결되는 경우 

나. 생활안정자금 목적 주택담보대출
“생활안정자금 목적 주택담보대출”이라 함은 마목의 “주택구입 목 적 주택담보대출”외의 목적으로 실행되는 주택담보대출을 말한다. 

생활안정자금 목적 주택담보대 출을 취급하고자 하는 경우에는 다음의 요건을 모두 충족하여야 하며, 이 경우 가목에서 정한 담보인정비율을 적용한다. 
(1) 차주의 세대에 대해 해당 대출의 대출기간 동안 다른 신규 주 택을 추가로 구입하지 않는 것을 조건으로 하는 대출로서 주택 을 구입하는 경우 대출의 기한의 이익이 상실되고, 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한될 수 있다는 내용의 약정을 체결할 것 
(2) 담보물건별 연간 1억원 신규대출한도 내에서 대출을 취급할 것. 단, 임차인에게 임차보증금을 반환하고자 하는 경우 또는 은행 여신심사위원회의 승인을 받은 경우에는 연간 1억원 한도를 초 \과하여대출취급가능 
(3) 1주택자는 현재와 동일한 LTV,DTI, 2주택이상자는 10% 강화


다. 차주의 중도상환 관련 
차주가 주담대 만기 전에 대출을 상환하고자 하는 경우에 차주가 은 행과 체결한 약정 이행여부를 확인하도록 명시

라. 주택임대업대출에 대한 담보인정비율(LTV) 적용 관련 
주택임대업대출 취급시 LTV 40%를 적용하되, 적용지역을 투기지 역.투기과열지구로 제한하고 주택을 신규 건설하여 임대하는 경우 에는 규제대상에서 제외하는 등 규제수준을 합리적으로 조정 

마. 주택담보대출에 대한 총부채상환비율(DTI) 적용 관련 
담보인정비율(LTV)과 동일한 총부채상환비율(DTI)을 적용하되, 1 억원 이내 소액대출 등에 대해서는 DTI 적용을 배제하는 등 서민 실 수요자 보호를 위한 다양한 예외규정 마련 

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되십시오..

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안녕하세요.

화창한 추석 명절 연휴의 첫날입니다.
오늘은 사무실 업무를 최대한 빨리 정리를 하고 어머님과 추석장도 봐야하고
저녁에는 어릴때 친구들을 오랜만에 만나야하고 맘이 바쁜 하루가 될 것도 같습니다.

즐겁고 편안한 명절이기는 하지만
최근 발표된 " 9.13 부동산 대책 "으로 인해 머리가 아프신 분들이 많아서
전화나 문자 등으로 문의 하시는 분들이 아주 많습니다.

그래서 이미 지난 포스팅에서 글을 쓰기는 하였지만
최근 " 은행연합회 "에서 발표된 " 9.13 세부지침 " 에 따른 " 주요 질문 F&Q "가
배포 되어 다시 정리해 드립니다.

(1) 조합원 이주비, 분담금(중도금) 대출
1주택자가 규제지역 내 해당 주택 재건축 및 재개발로 인해 이주비대출, 조합원 분담금대출을 받을 수 있나요?

-> 9월 13일 이전에 계약된 건에 대해서는 해당 규정을 받지 않습니다.
     + 기본 서류 외에 계약서와 이체 확인증 등을 준비하셔야 합니다.
-> 가능합니다.. 다만 취급기간 동안 추가 주택 구입을 안 하겠다는 약정을 체결해야 한다.
-> 각 구역에 따라 조합원 중도금이 없고 잔금으로 진행하는 곳도 있으므로 조합에 확인해보셔야 합니다.

(2) 2주택자의 규제 지역외 주택 구매 
2주택자가 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)이 아닌 곳에 추가 주택을 구입하고자 하는 경우 주담대를 받을 수 있나요?

-> 규제지역(과열지구, 조정지역등 )이 아니면 전부 가능합니다. 
    규제지역일 경우에만 예외 사유 적용 없이 원천차단된다.

(3) 규제지역내 임차보증금 반환 위한 주담보
규제지역 내 주택에 대한 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출은  가능한가요?

-> 1주택자의 경우 고가주택(9억원 이상)이 아니면 
     LTV·DTI(투기지역·투기과열지구의 경우 40%씩 등) 한도 내에서 가능합니다. 
     반면 고가주택이면 전입 목적이어야만(아니면 해외근무 등 예외사유 명백히 입증할 경우) 
     LTV·DTI 한도 내에서 가능하나 
     다만, 
     2주택자의 경우 임차보증금 반환 주담대가 원칙적으로 안 되지만
     기존 1개 주택을 매도 할 예정인 경우에는 매매 계약서와 계약금 이체 내역등을 준비하면
     가능합니다.

(4) 1주택자 규제지역내 신규 구매 주택의 담보대출
1주택세대가 주택담보대출을 받아 규제지역내 다른 집으로 이사하는 것이 가능한가요?

-> 1주택세대가 기존주택을 신규 주택구입 후 2년 이내에 처분한다고 약정할 경우에는 
    주택담보대출 취급이 가능합니다.

(5) 1주택자 규제역내 신규 주택을 위한 기존 주택 담보 대출
1주택세대가 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 규제지역내 신규 주택을 구입할 수 있나요?

-> 신규 구매 주택으로 이사를 하거나 ( 2년내 처분 약정 )
    직장근무, 부모봉양 등 추가주택 구입의 사유가 명백히 입증될 경우에는 ( 거주 약정 )
    기존주택을 담보로 한 신규주택 구입이 가능합니다

(6) 2주택자의 규제지역외 신규 주택 구매 위한 주택 담보 대출
2주택자가 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)이 아닌 곳에 추가 주택을 구입하고자 하는 경우 주담대를 받을 수 있나요? 

-> 규제지역이 아니면 전부 가능합니다.. 규제지역일 경우에만 예외 사유 적용 없이 원천차단됩니다.

(7) 1주택의 분양권 당첨후 중도금 대출
분양권도 주택보유 수에 포함되나요 

-> 포함됩니다. 
따라서 1주택자는 분양권 당첨으로 중도금대출을 받고 싶으면 
기존주택을 2년 내 처분하겠다는 약속을 해야 한다. 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다.

이상 주요 문의 사항 7가지로 정리해 보았습니다.

그외 궁금하신점은 기존 거래 은행이나 조합에 문의하시거나
주위의 공인중개사 분들이나 저에게도 문의 주시면 됩니다.

고맙습니다.
즐겁고 행복한 추석 명절 보내십시오.

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안녕하세요.

오늘은 최근 너무 많은 문의를 주고 계시는

재개발 조합원 이주비 대출 등에 대해 짧게 안내해 드리겠습니다.

지난 9월 13일 정부 부동산 대책이 발표되고 이미 포스팅을 한번 했었습니다.

   -> 대출 제한 큰 문제 <- 라고 말씀드렸었습니다.

해당 내용에 대해서는 아래 페이지에서 확인 부탁드립니다.

( 9.13 정부 부동산대책 상세 -> https://blog.naver.com/nackyeop/221358386186 )

제가 주로 재개발 관련 업무를 많이 하다 보니

그동안 재개발 물건 계약 했던 고객님들 부터, 매매 물건을 주신 소유주님, 

그리고 좋은 물건 추천을 기다리시는 고객님들 까지 

지난주터 이번주까지 거의 1번씩은 전화를 다 하신 듯 합니다.

특히나, 

계약을 하시고 아직 잔금을 하지 않으신 분들은 몇번씩 전화 주셨었습니다.

왜냐하면 이주비대출 승계를 받아야 하시기 때문입니다.

재개발구역이 가장 거래가 왕성하게 되는 시기가

이주비 대출이 실현이 되는 때입니다.

이주비 대출이 실현되면 해당 대출 승계를 통해 투자금이 아주 작아지기 때문에

매수자의 입장에서 원할하게 매수가 되기 때문입니다.

물론, 해당 기간이 가장 가격이 상승하는 시기이기도 합니다.

금주 월요일 부터 꽤나 상황이 많이 변경이 되었었습니다.

  * 히스토리
   - 9월 17일 각 구역의 이주비 대출 은행에 전화를 걸어 문의를 하니
                     이주비대출등은 문제가 없다는 답변을 받아서 안도를 하였었습니다만
   - 9월 19일 뉴스 기사에서 재개발 조합원 이주비, 중도금 역시 주택담보대출로 취급하고
                     동일하게 주택소유자에게는 제한을 한다는 기사가 발표 되었습니다.
                     이때부터 마음이 조급해져 전화를 하였지만 
                     아직 지침이 없어 모른다는 답변 뿐이었습니다.
    - 9월 20일 각 은행에 확인 결과
                     주택 보유자는 이주비대출승계 되지 않음 으로 확인 되었습니다.

  ** 최종 결론 **
  + 조합원 이주비 대출 +
   - 기존 원 조합원은 상관없이 대출 가능
   - 승계 조합원은 다 주택자에 대해 이주비 대출 되지 않음
   - 1 주택자는 해당 입주권 아파트로 입주하여 거주하는 경우에 대출 가능

   
물론
현재의 정책으로 재개발 구역에 투자를 고려하시는 분들이
대출 제한으로 조금은 쉽지 않은 상황이 되었습니다만
무주택자에게 주택을 공급하고 투기를 막는 것에 대한 공감은 충분히 합니다.
정부 정책은
언제나 변화하는 것이니 현재의 시점에서 최선의 방법을 찾아가면 되는것입니다.

제가 늘 드리는 말씀처럼

정부 정책은
크나큰 부동산 시장이라는 바다의 일시적으로 오는 조그마한 파도일 뿐입니다.
왈가 왈부 할 것 없이 그 상황에 따라 타고 넘으시면 됩니다.
시장은 수요와 공급에 따라 모든 것이 움직이게 됩니다.

주변의 좋은 공인중개사님들과 상담하셔서 좋은 방법을 찾으시면 됩니다.

재개발관련하여
필요하신 부분은 언제나 상담 가능합니다.

좋은 하루 하루 되십시오.
감사합니다.

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