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- 2019.11.05 부산 재개발 1~2억 투자 가능한 구역
- 2019.01.15 도심재개발 범천1-1구역 매물
- 2018.10.18 한국 기준금리 10월 동결
- 2018.10.12 부산재개발 대연4구역 84,74 조합원입주권
글
부산 재개발 1~2억 투자 가능한 구역
안녕하세요.
부산 재개발 지역은 아무래도 동일 가치의 다른 지역들에 비해
여전히 투자금액이 상대적으로 낮고 저평가 되었다고 생각들을 하셔서
최근에 계속해서 서울 및 경기와 대구, 대전, 광주분들까지 방문을 하시고 계십니다.
오늘도 그렇고 내일 그리고 주말에도 방문 상담 일정이 있습니다.
부산을 방문하시는 분들께서
가장 문의를 많이 하시는 것은 4가지로 요점 지을 수 있습니다.
( 링크의 물건은 이미 매매 된 것이 많으니 참고만 하십시오 )
그래서 정리를 간단히 하오니 참고하시면 되실 것 같습니다.
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1. 부산 재개발에서 가장 가치 있는 곳은 어디인가요? |
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1) 해운대 우동 3구역 |
현재 사업시행인가 신청이 되어 있고 3067여세대가 넘고 조합원이 1100여명이며 대우와 현대의 컨소시엄으로 부산의 노른자위 중에 노른자위 해운대 우동에 위치해 있습니다. 실투자 금액은 무려 4억 중반대 이상이 필요하며 예상 프리미엄은 2억이 훌쩍 넘어갑니다. 아파트가 지어지면 더 가치가 올라 갈것이기에 길게 보시고 가셔야 합니다. |
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2) 시민공원 촉진3구역 |
현재 조합설립 그리고 시공사 선정까지 진행이 되었고 최근 특별건축구역 지정으로 진행이 되는 것으로 거의 확실시 되고 있습니다. 약 300~3500여세대가 되며 조합원은 약 1700여세대가 됩니다. 전국 최대 도심속 공원인 부산시민공원의 남서향 영구조망을 기대할 수 있고 위치적으로 부산의 중심에 있고 부전역 환승센터 개발 호재를 가지고 있습니다. 예상 프리리멈은 1억 2000 이상이 되고 실투자 금액은 3억 정도가 필요합니다. 대장주인 만큼 동일하게 길게 볼수록 가치가 더 높은 곳입니다. |
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2. 대장주를 제외하고 향후 3년정도로 수익율을 기대할 수 있는 곳은 어디인가요? |
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1) 복산1구역 |
최근 정비구역 변경 공람이 끝나고 11월에는 경관심의가 예상되고 있고 내년 말까지는 사업시행인가를 예상할수 있습니다. 전체 5000여세대가 넘는 대단지에 조합원수 2600 정도 이며 학군좋고 실거주 좋은 동래구에 위치하고 있습니다. 현재 프리미엄은 6500~7000부터 시작된다고 보시면 됩니다. 실투자 금액은 2억 이상이 필요합니다. 최근 거래가 많이 되어 물건이 부족합니다. |
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2) 문현3구역 |
아직 부산에서도 많은 분들이 관심을 가지고 있지 않은 곳으로 2772세대 대단지에 조합원 약 961 정도 됩니다 부산 중심에 위치하고 있고 저평가 되어 있지만 인근의 서면 아이파크 등의 시세가 높아 같이 고려할 수 있는 곳 입니다. 사업시행인가 신청 1년동안 인가가 되지 않아 더 관심밖으로 되고 있지만 최근 문제가 해결이 되고 있어 내년 상반기에는 사업시행인가를 기대할 수 있고 그렇게 되면 시세가 상승될 것으로 예상됩니다. 시공사는 부산에서 선호도 좋은 힐스테이트+위브 입니다. |
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3.1억에서 2억으로 들어갈 곳 중에 괜찮은 곳은 어디 인가요? |
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1) 문현1구역 |
조합 설립이 된지 불과 두어달 밖에 되지 않았지만 부산에서 드문 평지의 대단지 역세권 아파트로 관심을 받고 있어 이미 프리미엄이 1억 2000이상 보시면 되는 곳입니다. 단지수는 약 2400여세대에 조합원 1069 입니다. 중심 도심 내에 있어 가치가 있는 곳입니다. |
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2) 우암1, 2구역 |
북항, 부산항 대교의 조망을 가진 곳으로 현재까지는 다소 환경이 좋지 않지만 재개발 이후의 모습이 기대 되는 곳입니다. 실투자 금액 1억대로 가능하고 수익율이 기대되는 곳입니다. 프리미엄 포함 평당 1000여만원에 매수가능한 유일한 곳입니다. 우암2는 84물건은 없습니다. |
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4. 북항 재개발의 배후 혜택지는 어디 인가요? |
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1) 초량2구역 |
지하철에서 먼 단점을 가지고 있습니다. 북항 재개발의 배후 혜택지로 조망이 너무나 좋은 곳입니다. 현재 건축심의를 앞두고 있으며 내년 중순에서 말까지 사업시행인가가 예상됩니다. 세대수는 1700여세대에 조합원 약 800 정도 입니다. |
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2) 두산위브더제니스 하버시티 = 좌천범일통합3지구 |
북항2단계의 바로 앞에 위치해 있습니다. 지금은 조금은 우울한 곳이지만 북항재개발과 전체가 변화하면 그 변화와 가치는 상상하기 힙듭니다. 다만, 북항 재개발과 함께 가치 상승되는 곳으로 길게 보셔야 하는 곳입니다. 저평가 되어 있습니다. |
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그외 구역들은
아래 페이지를 참조 부탁드립니다.
https://blog.naver.com/nackyeop/221688671138
재개발 매수 TIP과 부산 재개발 실투자금액별 분류
안녕하세요. 로이의렛츠부동산 입니다.즐거운 금요일 입니다.서울서 내려온 오래된 손님이 있어셔서 점심...
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부산 재개발 전반에 관심이 있으신 분들은 방문 및 전화 상담하실수 있습니다.
고맙습니다.
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글
도심재개발 범천1-1구역 매물
안녕하세요. #로이의렛츠부동산 입니다.
오늘 소개해 드리는
범천1-1구역 주택재개발의 물건 역시도 빠르게 소진이 되고 있습니다.
현재 매수하시는 분들이 원하시는 시세와 매도 하시는 분들의 갭이 존재 합니다
구분 | 매수자 희망 시세 | 매도자 희망 시세 |
요건 | - 84A - 감정가 1억 1000~3000 - 프리미엄 4500 ~5000 | -84A - 프리미엄 5500 |
갭이 존재하는 이유 | 기존 매수자 분들은 몇 달전부터 물건을 검토하시며 계속 보시던 물건들을 고민하고 계셨고 기존 시세만을 생각하고 계시는데 반해 조정 지역 해제후에 4000초반의 물건들이 다 거래가 되어버렸습니다. 그래서, 이미 매수를 고려하던 시세 물건들과 갭이 생겼습니다. | |
현재 선택에서의 조언 | * 범천1-1구역은 조합원 타입 신청이 되어 있으며 확정은 되지 않았습니다. * 전제로!! 해당 구역이 가치가 있고 시세적으로, 개인적인 금융부분도 고려하셔서 충분히 고민하신 뒤에 매수하기로 결정을 하셨다면 아래 2가지를 고려하시는 것이 좋으실 것으로 보입니다. 1) 평형 보다는 금액적(프리미엄) 우선 - 기존 물건들의 시세만 생각하시면 현재의 물건도 역시 거래가 되기 때문에 급매나 평형 타입 확정을 기다리시는 것보다 현재의 물건중에 평형 확정 가능성을 보고 낮은 피가 매도 되기전 선택을 하시는 것이 최선이며 2) 평형이 무조건 우선 - 조금 더 시간적 여유를 두고 원하시는 평형 타입이 확정되는 시점끼지 기다리셔서 프리미엄이 조금 더 상승하더라도 선택하시는 것이 최선이 됩니다.
그리고 다양한 부동산 투자 전문가 분들이 급매를 사시라고 하시는 것은 최고의 방법이지 최선의 방법은 아닙니다. 그 이유는 아시는 바와 같습니다. 이것은 현장에서 많은 거래를 지켜보는 저의 경험삼 드리는 말씀입니다 | |
범천1-1구역 재개발은
부산 중심도심지내에서 진행되는 재개발 구역으로
- 역세권 : 부산지하철 1호선 범내골역에서 도보 2분 여
- 대단지 : 도심 역세권내에서 거의 최대 단지 1511세대 ( 오피 188 포함 )
주위에 1000세대 이상의 대단지 아파트가 없고 많은 오피스가 있어 주거적 수요는 충분합니다.
- 사업성 : 사업시행인가 상태에서 비례율이 120% 로 조합원의 큰 이익이 됩니다.
권리가액 = 감정가 * 비례율 추후납입금 = 조합원 분양가 - 권리가액
- 초품아 : 성서초등학교가 바로 옆에 있습니다.
- 국제금융단지 : 국제금융단지에서 불과 5분여 거리로 향후 활성화가 기대가 됩니다.
- 주거적 편의성 : 이마트를 도보 3~4분여 위치하고 서면등의 백화점, 병원등이 다수 있습니다.
- 동천 : 현재의 동천이 아니라 현재 하천수질복원개발중으로 환경 개선된 동천이 있습니다.
간략히 위와 같은 장점들을 가지고 있기 때문에 추천드릴수 있는 곳입니다.
범천1-1구역 현재 물건 소개해 드립니다
범천1-1구역 현재 매수 가능 추천 물건 | ||||
타입 | 59 | 59 | 84B | 84A |
감정가 | 9820 | 1억 1540 | 2억 5000 | 1억 500 |
프리미엄 | 4180 | 4460 | 4000 | 5500 |
현임차 | 3000/15 | |||
인수가 | 1억 4000 | 1억 3000 | 2억 9000 | 1억 6000 |
시세체크 | ||||
조합원 분양가 | 2억 8000 | 2억 8000 | 3억 8500 | 3억 8500 |
권리가 | 1억 1784 | 1억 3848 | 3억 | 1억 2600 |
권리가대비프리미엄 | 2216 | 2152 | - 1000 | 2400 |
총구매비용 | 3억 216 | 3억 152 | 3억 7500 | 4억 900 |
평당 | 1208 | 1206 | 1071 | 1168 |
주위시세체크 | 주위 나홀로 또는 소형 아파트 외에 비교 시세군이 존재하지 않으나 현재 시세를 고려하면 평당 1500정도로 예상할수 있으며 향후 4~5년 후 입주시점 예상 하면 시세는 더욱 상승할 것은 분명합니다 | |||
범천1-1구역의
사업상세는 아래 페이지를 통해 확인하실수 있습니다.
( 시세 부분은 변경되었으니 빼고 보시면 됩니다. )
( 범천1-1구역 사업상세 -> https://blog.naver.com/nackyeop/221411536461
범천1-1구역에 관심이 있으신분들은
연락주시면 자세히 설명 드릴수 있도록 하겠습니다.
고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.
대연3, 4, 8 구역,
양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 가야1구역
우암2구역, 감만1구역 범천1-1구역
거제2구역
우동3구역, 복산1구역, 온천2, 4구역,
서금사촉진A구역
초량2구역, 초량 3구역, 좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역,
엄궁3구역, 괴정5구역
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글
한국 기준금리 10월 동결
안녕하세요.
한국은행은 오늘 오전 금융통화위원회를 열어 기준 금리를 동결하기로 하였습니다.
- 지난해 11월이후 11개월째
- 1.5 포인트로 동결
- 미국과의 0,75 포인트 유지
고용부진과 수출전망 악화, 가계 부채 증자등 경제 전반 지표가 악화되고
내외적으로 경제성장율 전망 역시 낮춰 지면서
사실상 10월의 금리 인상은 동결될 것이라는 전망이 우세했습니다.
하지만, 경기 대응만을 생각할 수는 없는 상황입니다.
유럽과 미국등이 주요국은 긴축을 하고 있어서 통화 정책과 금융 시장에 대한 대응 역시
필요한 시점입니다.
일각에서는 이미 금리인상 시기를 놓쳤다는 비판도 많아
올해 마지막 기회인 11월에는 금리를 한차례 인상할 것으로 보입니다.
그리고
미국 연방공개시장위원회에서
12월에 다시 한차례 금리 인상을 할지도 같이 주목을 해봐야 할 것 같습니다.
이러 여러차례 말씀드린 것처럼
미국 역시도 여러 요인으로 12월보다는 내년으로 미뤄질 가능성이 큽니다
한국기준금리 동결 소식이 나와서 간단하게 포스팅을 하였고
이미 여러차레 관련 부분에 관한 포스팅을 하였기에
미국금리인상과 한국의 금리 관련은 아래 글을 참조 부탁드립니다.
( 금리 관련 1 https://blog.naver.com/nackyeop/221366306890 )
( 금리인상 관련 2 https://blog.naver.com/nackyeop/221337630842 )
오늘도
좋은 하루 하루 되십시오.
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글
부산재개발 대연4구역 84,74 조합원입주권
안녕하세요.
오늘은 금요일인데
오전부터 일정이 너무 많아서 정신이 없는 하루 였습니다.
금요일 좋은 분들과 좋은 시간 되셨으면 좋겠습니다.
오늘은
대연4구역 접수된 물건을 소개해 드리겠습니다.
현재 이주가 많이 진행이 되고 있어서 곧 철거 예정입니다.
따라서, 철거 전에 매수를 하시는 것이 취득세로서 조금 더 투자금액을 줄일수 있습니다.
- 취득세 1.1(1.2) -> 4.6% 로 상승
대연8구역의 자세한 사업 내용은 아래페이지를 통해 확인하실수 있습니다.
( 대연4구역 상세 https://blog.naver.com/nackyeop/221232218678 )
1057 세대 적정 단지
대우 푸르지오
대연동의 주거, 교통 프리미엄
못골역 도보 5분
시세 높지 않음
대연4구역 주택재개발 물건 | ||||
타입 | 84A | 84A | 84B | 74A |
감정가 | 1억 5840만 | 1억 7700만 | 1억 2000만 | 8000 |
프리미엄 | 6900 | 6000 | 6000 | 6000 |
이주비 | 9500 | 1억 600 | 5500 | 5000 |
인수가 | 1억 3240만 | 1억 3100만 | 1억 2500만 | 9400 |
이주비 대출을 승계하시면 인수가가 되며 | ||||
대연 4구역 시세 분석 | ||
84A, B | 조합원 분양가 | 약 3억 2100만 |
프리미엄 | 6000만 (6900) | |
조합원분양가 + 프리미엄 | 1154만 (1181) | |
75A | 조합원 분양가 | 약 2억 8300만 |
프리미엄 | 6000 | |
조합원분양가 + 프리미엄 | 1182만 | |
주변시세 |
- 대연파크푸르지오 : 동일 브랜드, 올해 입주, 좀 더 아래 위치 | |
관심이 있으신 분들은 연락 주시면 좀 더 자세히 설명드리겠습니다.
고맙습니다.
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