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안녕하세요

무더운 더위는 어딜 가고 

바람도 불고 꽤나 쌀쌀한 아침이어서

외출하거나 나들이 하실 계획이 있으시다면 옷을 좀 따뜻하게 입으셔야 할 것 같습니다.

오늘은

이미 2번의 포스팅을 하기도 했던

" 정부의 보유세 개편안 " 확정 부분과 이후 전망에 대해서 짧게 다시 한번 정리해 봅니다.

위 그림에서도 보시다 시피 

대통령 직속 재정개혁특별위원회의 금융소득 종합과세 강화 권고안에서

정부의 최종 확정안에는 오히려 권고안 보다 후퇴를 했습니다.

- 공정시장가액비율 100% 에서 90%로 

- 6억원 초과 2주택 이상자 0.3% 추가 과세

- 별도합산 토지는 0.2% 인상안에서 그냥 현행 유지

이로 인해 

세수 효과도 권고안에 비해 예상 3500억원 가량 줄어 들것으로 보여

총 세수 효과는 추가 7400억원이 될 것으로 예상됩니다.

기재부에서 발표안 예상 증가 시뮬레이션은

아래 이미지와 같습니다.

사실 10여만만에 나온 종합부동산세의 개편안이라는 점을 고려하면

부동산 가치가 10여년전에 비해 70% 이상이 상승한데 비해

10여년전 2조 7671억원에서 현재 예상은 2억2000정도로 세수 효과도 미흡하고

부동산 투자자들에게는 이미 충분히 예상한 부분보다 약해졌습니다..

부동산을 투자하면서 

몇백만원의 차익을 가지고 하시는 분은 없기 때문에

늘어나는 종부세 금액의 영향은 미비 할것이기에

사실상 부동산 시장에서 큰 영향은 없을 것으로 보입니다

별도 합산토지에 대해서도 

대기업등이 보유한 토지에 대해 과세가 너무 작아서

소폭이라도 인상을 권고하였지만

기업 및 경제에 부담을 줄 수 있다는 가능성에 한발 더 물러 선 것으로 보입니다.

그래도

일부 인상으로 인해 영향을 줄것인데

향후 부동산 시장에서는 

- 똘똘한 한채에 대한 생각은 더 클 것이며

- 그간 보유세에 대한 불확실성으로 거래가 주춤하던 것이 불확실성이 해소되면서 

   저가 매물부더 다시 해소가 진행될 것으로 보이며

- 주택이 멸실되는 재개발, 재건축등의 입주권은 종부세등이 

   부여 되지 않아 ( 오피스텔, 상가 일부 포함 ) 투자자들이 더 많이 관심을 가질 것으로 

   보입니다.

이에 따라서

재개발의 부분의 투자는 

서울을 중심으로 다시 꾸준히 증가되어 용산일대는 평당 1억원을 넘어 섰다고 합니다.

부산에서도 ( 제 개인적으로도 )

지난 5~6월 잠잠하던 재개발 지역의 문의가

최근 들어 다시 많아지고 거래건 역시 다시 상승하고 있습니다.

현재의 타이밍이 

작년 연말부터 올들어 재개발 지역의 거래가 조금 감소하면서

가격이 조금 하락한 시점이며

매수가 아직은 많이 증가하지 않은 시점이기에

좋은 물건을 잡을수 있는 좋은 기회 이기도 합니다.

하지만,

재개발은 기간의 불확실성이 있기에

충분히 고민하시고 주위의 공인중개사 분들과 상의하셔서

결정하고 진행하시면 좋을 것 같습니다.

저 역시도 재개발을 주력으로 하고 있기에 상담을 언제 받고 있습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

좌천범일통합3지구, 2지구 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.

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안녕하세요

어제는 태풍으로 남부 지방이 비와 바람으로 몸살을 앓기도 했지만

재정개혁특별위원회에서

얼마전 제가 포스팅해 드린 4가지 대안에서 

3번안을 최종 권고안으로 정부에 전달을 하였습니다. ( 세율은 중간안으로 )

이미 지난주에 작성한 글과 크게 다른 부분은 없어서

3안에 대해서 짧게 설명을 드리고

보유세 개편안에 관한 자세한 사항은 아래 페이지를 참조 부탁드립니다. 

http://letsweb.tistory.com/1293?category=728607 )

3번 권고안은

   1) 현재 80%인 공정시장가액 비율을 연간 5%씩 올려서 4년뒤 100%로 인상

   2) 세율은 주택 0.5~2.5로 0.05~0.5 인상, 종합합산토지 1~3%로 0.25~1% 인상

        별도합산토지는 0.7~0.9로 0.2 인상 ( 아래 표를 참조하세요 )

시장에서 관심을 가지고 있던

다주택자에 대한 중과세 방안이 빠지고 단순히 방안을 검토하라는데에 그치고

주택별 금액에 따라 인상안을 조정하여서 고가 주택 보유자에 대해 주택 종부세를 

차별화 하여 중산층 실거주 1주택의 추가 부담은 작게 한것으로 보입니다.

일부 언론에서 세금폭탄이라고 말을 하지만

이미 지난 포스팅에서도 말씀드렸던것처럼 12억 이상의 고가의 주택을 보유한 분들에게는

연간 50~300만원의 인상이 주택 가격의 인상에 비해 미비하여

사실상 큰 영향을 미치기는 힘들 것으로 보입니다.

예를 들어,

공시가격 10억1600만원인 서울 송파구 '잠실엘스' 84㎡(이하 전용면적)를 소유한 경우 기

종부세는 24만1280원에서 25만6360원으로 1만5000원 가량 오르는데 그치며

공시가격 21억2800만원인 서초구 반포동 '반포자이' 244㎡는 

현재 종부세로 약 351만원을 납부하는데 내년에는 84만원 더 내는 수준이다. 

'아크로리버파크' 84㎡(13억5200만원)와 '잠실주공5단지' 82㎡(12억8000만원)

 2채를 소유한 다주택자라면 종부세는 기존 828만원에서 최대 1554만원까지 오르지만 

보유세상한을 적용하면 세금 증가는 이보다 낮아진다. ( 뉴스토마토 참조 http://www.newstomato.com )

이와 함께 주택임대소득의 소형주택 과세특례는 축소 또는 일몰 종료하라고 권고했습니다. 

현재 기준시가 3억원, 전용면적 60㎡ 이하 소형주택의 전세보증금은 

임대소득세 산정시 임대주택수에 포함되지 않아 비과세되고 있습니다.

이에 따라서 소형주택자는 임대 사업자를 등록하시는 게 더욱 유리해 지게 되었습니다.

이제 공은 정부와 국회로 넘어갔으며

정부는 22일 최종안을 국회로 제출할 예정입니다.

반대하고 있는 보수 야당과 

공정과세를 주장하며 강화를 생각하는 일부 여당에서도 반대하고 있어

어떻게 변경이 될지는 두고 봐야 할 것 같습니다.

부동산에 대한 투자를 생각하시는 분들에게는

사실상 금번 방안은 크게 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다.

( 공정시장가액비율등 보유세 개편안에 대한 부분은 아래 페이지를 참조 부탁드립니다. 

http://letsweb.tistory.com/1293?category=728607 )

투자를 고려하면

정부의 정책을 바다의 파도로 생각하고 

파도를 이기려는 것이 아니라

그 파도를 잘 타고 넘어서는 것만이 가장 효과적이며 유일한 방법입니다.

고맙습니다.

좋은 하루하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요

일요일 잘 보내고 계신가요?

6월말이 되어가면서 더위가 본격화 되고 올들어 처음으로 폭염주의보가 내렸습니다.

사무실이 아닌 집에서도

오늘은 에어콘을 계속 켜야만 했고 작렬하는 햇빛을 보면서

차마 밖을 나갈 엄두가 나지 않는 그런 날씨였습니다.

오늘은

지난주 내내 이슈기도 했고 

투자자분들이 항상 물건등에 설명뒤에 또한번 묻기도 하셨던

재정개혁특별위원회의

보유세 개편안( 권고안 ) 에 대해 간략히 말씀을 드리고자 합니다.

미니 총선이라고도 했던 지난 지방선거에서

여당의 압도적인 승리로 정부의 정책은 현재의 기조를 유지할 것이며

물론, 현재의 부동산 정책의 방향 또한 유지할 것으로 보입니다.

이번 보유세 개편 권고안의 내용을 보고 2가지로 의견이 나뉘고 있습니다.

일부 뉴스 보도에서는 

" 부동산 주택시장의 침체 가속 불가피 " 해 보인다는 내용과 함께 

보유한 주택금액에 따라 얼마의 세금이 더 부과될 것이라는 기사를 내보내고

그리고 

다른 보도에서는 " 예상된 수준이며 소극적 조정에 그쳤다 " 는 

2가지 내용을 보입니다.

저의 개인적인 의견은 아래 부분에서 말씀 드리겠습니다.

먼저 종합부동산세애 대해 이해를 하셔야 합니다.

종합부동산세는 

사실 " 부자세 " 로 불려 왔는데 그 이유는  바로 과세 기준에서 보실수가 있습니다.

그 과세 기준은

1. 주택의 공시가격 인별 합계액이 6억원 이상의 주택 

     1가구 1주택인 경우는 9억원 이상

2. 종합합산토지가 5억원 이상

    - 종합합산과세토지는 간략히

      지목이 학교용지인 것을 건축물로 착공하지 않은 토지, 공장용지를 취득하여 건축물을 

      건축하지 않고 있는 토지, 

      농지를 영농에 사용하고 있지 않고 물품이나 폐자재 등 적재장으로 사용하는 경우, 

      대지를 테니스장, 골프연습장으로 사용하고 있는 토지, 기타 나대지, 잡종지 등입니다

3. 별도합산토지가 90억원 이상

      별도합산토지는 간략히

      일반 건축물의 부속토지(기준면적내), 법령상 인허가 받은 사업용 토지 입니다.

일단 주택중 아파트의 경우만 봐도

공시지가 상으로 6억원 또는 9억원이 초과해야 해서 

사실 서울에서는 강남을 포함해서 각 구에 대상되는 아파트들이 꽤 있습니다만

부산에서는 해운대의 일부 고가 아파트를 제외하면 

시장의 대부분과 일반인들에게는 크게 대상이 크지 않아 부자세라고 불리게 되는 것입니다.

그리고 

공정시장가액 비율이라는 것은

위의 이미지에서 보이는 80%라고 적힌 부분인데요

과세표준을 정하기 위해서 공시지가의 적용비율을 뜻하게 됩니다.

사실 이명박 정부에서

종합부동산세의 세율을 축소하는 법개정으로 공정시장가액 비율을 80% 정하였었습니다.

참여연대등에서는 

공시가격에서 이미 공제차액을 하면서 다시 공정시장가액비율을 적용하는 것은 

인위적으로 세율을 맞는 것으로 없애는 것이 맞다고 하는 의견도 많습니다.

이번 세제 권고안에서는 

공정시장가액을 현행 80%에서 좀 더 올리는 것을 포함하고 있습니다.

=

간략히 용어에 대해 설명을 드렸기 때문에

발표된 

종합부동산세 세제개편안을 간략히 이해하기 쉽게 알아 보겠습니다.

4가지 안이지만 사실 2가지안에서 적용방법을 나눈것 입니다.

1안

     + 공정시장가액 비율을 연간 10%씩 상승

2안

     + 누진세율을 상승하는 방안 ( 주택은 0.8~2.5%, 종합은 1.0~3.0% 로 )

3안

     + 1안 ( 공정시장가액 비율 연 2~10%인상) + 2안 (동일) 믹스

4안

    + 1주택자는 1안 만 ( 공정시장가액비율만 인상 )

     + 2주택자는 3안 ( 공정시장가액비율 및 누진세율 인상 )

금번의 권고안은

그간 보여준 정부의 정책기조인 

1. 다주택자들에 대한 압박이 눈에 띄입니다.

    왠만한 주택 다주택 소유자는 모두 인상 대상이 되며

    4안에 따르면 

    1주택자에 대해서는 공정시장가액 인상 1가지 적용만을 받게 되지만

    다주택자는 누진세율과 공정시장가액 인상 2가지 모두의 영향을 받게 됩니다.

2. 똘똘한 한채

    위에 언급드린 것처럼

    다 주택자에 대한 인상 적용이 더 클 수 있기 때문에

    가치와 미래성이 있는 똘똘한 한채를 가지고 있는 것이 더 나을수도 있습니다.

3. 임대주택 등 합산에 배제되는 주택

    종합부동산세에 배재 되는 주택을 체크해 보아야 합니다.

   (1) 임대 주택

    1) 매매, 증여, 상속 등으로 취득한 주택으로 전국에 1호이상의 주택을 임대하는 경우

    2) 직접 건설 취득 주택으로 전국 2호이상의 주택을 임대하는 경우

    3) 전용 면적 85 이하 

   (2) 기숙사, 사원용주택

   (3) 주택건설업자의 미분양 주택

   (4) 가정 어린이집용주택, 노인복지주택

   (5) 기타

4. 중저가 주택 (재개발, 재건축 대상 )

   향후 재건축, 재개발 가능성이 있는, 또는 진행중인 주택들 중에

   소액 투자가 가능한 물건은 여전히 부산에서도 꽤나 많이 선택하실수 있습니다.

이번 정책으로

다 주택자 분들에게 영향을 주게 되겠지만

1. 인상분이 그리 크지 않습니다.

실제 10억에서 30억 이상의 주택을 보유할 만한 분들에게는 

체감할 보유세 인상분은 그리 크지 않습니다. (겨우 50만~300만원 - 공정가액기준)

투자자 개인별로 체감은 조금 다르고 투자에 대한 이익율은 조금 줄겠지만 

일반적으로 투자를 줄일만한 수준은 아닌것으로 생각됩니다

2. 이미 다주택자는 대응중

이미 주택자분들은 4월부터 임대 등 기타 방법으로 대응중입니다.

3. 실거주 주택 매수 희망자분들에게는

주택을 매수할 수 있는 좋은 여건이 될 수 있습니다.

따라서,

다 주택자 분들은 조금더 투자 이익율 고려하시게 되겠지만

정부의 시그널을 시장과 투자자는 충분히 체감하고 있으며

이미 이에 대응하고 있거나 크게 영향을 줄만한 인상분이 아니기에

전체 시장의 영향은 미비할 것이며

실거주 주택 매수자들에게는 더 좋은 여건이 될것입니다.

추가적으로 조금의 세수 확대의 효과는 있을것으로 보입니다

( http://www.sedaily.com/NewsView/1S0XM3BU0P )

추가적으로

세수 확대의 배경을 보면, 

향후 저출산, 고령하로 인한 정부 지출이 더욱 증대될 것이므로

세수 확충을 위해서로 필요합니다만

현재의 정책을 최대 반영하더라도 세수의 증대는

2007년 종부세 도입시의 세수였던 2조 8000억원에서

이명박 정부를 거치며 부자감세로 불리는 인하로 1조 5000억원까지 감소한 것을

고려하면 사실상 미세조정에 그쳤다는 비판을 받고 있는 이유입니다.

사실 그 인상액 또한 공시지가 10억~30억은 연간 50~300여만원 인상 수준 밖에 되지 않습니다.

어쨌던 

정부의 정책에 대해 이래 저래 말씀을 드리는 것 보다

최종적으로 종합부동산세제가 

어떻게 확정이 될지는 위 4개의 안들로 추정해 볼 수 있으며

위에 언급한 내용을 통해

어떻게

금번 보유세의 방안에 대처해 볼지도 충분히 생각해 볼수 있으실 겁니다.

투자를 고려하면

정부의 정책을 바다의 파도로 생각하고 

파도를 이기려는 것이 아니라

그 파도를 잘 타고 넘어서는 것만이 가장 효과적이며 유일한 방법입니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오.

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안녕하세요

최근 부동산 경기에 대한 어두운 얘기들이 전체  하늘을 뒤덥고 있습니다.

투자자분들, 실수요자 그리고 심지어 저와 같이 공인중개사분들도 거래량이 없어

혹독한  겨울을 나고 있습니다.

게다가 따뜻한 훈풍이 불어야할 봄, 4월에 도착 예정인 양도세 중과라는 선물은 벌써부터

심리적인 마음을 더욱 움추리게 하고 있습니다.

하지만, 겨울에도 피는 꽃이 있고  풀들이 있듯이 

시장은 정규의 규제라는 새로운 외부의 반응에 멈짓 할뿐

살아있는 생명채처럼 묵묵히 자신이 가야할길을 가게 될 것입니다.

2018 가장 대두되는 2가지 포인트인 공급 과잉과 다주택자분들의 대응에 대해 짧게 말씀드리려고 합니다.

첫째, 공급 과잉

2018 새해의 모든 부동산 뉴스들에 나오는 얘기가 공급 과잉입니다.

우와  정말 분양이 물량이 많습니다.

하지만 저런 수치는 전국 분양 물량으로 사실상 크게 의미가 없습니다.

부산 해운대에 아파트를 가지고 싶은 분, 즉 수요자가 되겠지요

그 분이 경남 울산에 아파트 공급을 한다고 해서 관심을 가지고 매수를 할까요?

  
공급과잉은 수요보다 공급이 많다는 말은 누구나 아는 말입니다.

부동산은 전국적인 통합 수치에 따라 전망하고 움직이는 것이 아닙니다.

각 지역별 수요와 공급을 개별로 보아야만 부동산의 수요와 공급에 의미를 둘수 있습니다.

우리나라 전체 주택 공급은 세대수를 이미 넘었습니다.

저런 통합 수치가 보여주는 의미는 

국가 전체적인 흐름에 따른 산업의 흐름을 아는데에 대한 의미를 부여하는 것이지

부동산은 개별 움직임에 대한 전망에 대해서는 알수가 없습니다.

오늘은 제가 관심있게 보고 있는 부동산 세제 관련한 기사가 있었습니다.

바로 보유세 관련 부분입니다.


청와대에서 29일 다주택자 보유세 인상과 관련, 

"내년에 (정책기획위 산하) 재정개혁특별위를 구성해 사회적 공감대 형성 속에서 

보유세 등 부동산 과세체계를 정상화하는 방안을 검토할 계획"이며 

"계획으로는 빠르면 상반기 중에 완료하려고 한다"고 말했다고 합니다.

당초 내년 지방선거인 6월 이후 인상 가능성에 대해 아주 조금 예상도 하였지만 

그 시기가 빨라질 가능성도 있다고 합니다.

하지만, 

사실 정치라는 큰 틀 속에서 움직이므로 지방 선거 전에는 인상될 가능성은 그리 크지 않아 보입니다.

하지만,  "정상화"라는 표현은 무엇을 의미하는지 알아야 할텐데요

아직 논의 중이며 확정된 것은 없다고 합니다만 

추가적으로 발언한 내용을 보면

"지금 보유세 문제는 우리가 OECD 등 다른 나라와 비교해서 우리나라 보유세 규모, 실효세율 등 국제적 기준으로 보는 것도 필요할 듯 하다"고 말했습니다.

OECD등 다른 나라와의 비교한다는 금번의 내용과 이전 언급된 내용들을 플러스하여 보면

" 미국 실효세율의 평균치인 1~1.5% 정도 " 로 현재 이해되어 지고  있습니다. 

미국은 주마다 다르기는 하지만 산술적인 평균 값으로 1.0~1.5 정도 입니다.

미국은 재산세의 대부분이 해당 지방정부의 교육재정으로 활용하여 

주민들의 자녀에게 직접적인 혜택이 돌아가기 때문에 우리보다 실효세율이 높지만 조세저항이 크지 않습니다.

정부가 다주택자, 투기세력들을 잡기 위해 보유세를 늘린다는 것에 대해 일견 이해는 되는 듯 하지만

보유세는 직접세이기 때문에 

세금을 부담하는 자에게는 피부로 크게 느껴지기 때문에 조세저항이 큰 부분이라 쉽지 않습니다.

취득세 역시 직접세이긴 하지만 어떤 행위를 통해서 취득한 댓가이기 때문에 그나마 괜찮지만

가만이 있으면서 연말에 갑자기 크게 증가된 세금 고지서는 납세자에게는 큰 부담이 될 수 밖에 없습니다.


게다가, 여소야대의 상황과

산적해 있는 많은 진보적 정책들을 수행해야 하는 정부가 많은 저항이 있을 것이 분명한 보유세 조정

전체 국정 운영에 너무나 큰 부담이 될 것이기 때문에 저의 생각으로는 쉽지 않아 보입니다.

그리고

보유세의 인상을 위해서는 먼저 더 연구가 되어야 할 것이

부동산 보유자의 전체가 다양하고 많은 이유와 마다 가격차가 아주 큰 다양한 부동산을 보유하고 있는데 

그것을 어떻게 잘 세밀하게 나눈 정교한 과세체계를 만드는 것이 먼저 선행이 되어야 할 것으로 보입니다.

하지만

물론, 현재 던저 놓은 정책들이 4월 이후에도 그간의 경험으로 배운 다주택자들의 버티기로 큰 변화가 없으면 

정부는 상반기 이후 큰 결심을 할 수도 있을것 같습니다. ( 그래로 저는 쉽지 않다고 생각합니다만 )

어쨌던 부동산 관련한 정부의 의지는 다시 한번 확인한 듯 합니다.

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현재 저희 나라의 보유세는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 볼 수 있습니다.

아래 부분을 참조하세요


[ 재산세 ]

[ 종합부동산세 ]

- 주택은 공시가격의 합이 6억원 이상이거나 1세대 1주택자의 경우는 9억원 이상이 부과 대상이 되며

- 토지의경우는 종합합산대상(나대지등)이 5억원초과, 별도합산과세대상토지(부속토지등)가 80억원을 초과할때 부과 대상이 됩니다.