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안녕하세요

지난 6월 28일 

국토교통부는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 

[ 제2차 장기 주거종합계획(2013~2022) 수정계획 ] 및 [ 2018년 주거종합계획 ]을

확정 발표하였습니다.

금번 발표의 대부분은 이미 나왔던 내용들에 대해 확정된 것이기는 합니다.

금번 발표된 내용은

1) 각 지역별 수요를 예측하고 그에 따른 공급을 늘리겠다는 것

   + 임대주택을 늘리는 방법으로 주택 보급률을 높이겠다는 것이며

2) 정비사업을 통한 주거 환경을 개선하겠다는 것

3) 후분양을 인센티브 제공으로 유도하겠다는 것

이 3가지가 주 내용이 될 것 같은데

그 중 오늘은 

후분양에 대해서 짧게 말씀드리고자 합니다.

이번에 공개된 후분양 제도는

간단히 줄이면

  - 70%의 공정 일때 분양하는 것으로

  - 2022년까지 SH, LH, 경기도시공사 등 공공 건설사는 후분양으로 전환하며

        민간건설사는 공공택지 우선공급, 대출우대, 금리인하 등으로 활성화 유도

이렇게 됩니다.

사실 선 분양제도는 

건설사들이 자금 확보를 빨리 하게 하여주는 효과가 있어서 사실상 혜택을 주는 것으로

외국에서도 있기는 하지만 후분양이 더 많으며

선분양을 하더라도 그것이 수요자가 원하는 방식의 개별 맞춤 설계를 위한다거나

대규모 주택 건설 사업등에서만 진행이되며 이 마저도 전매 자체가 금지 되어 있습니다.

후반양제도의 장점이라고 한다면

계약 자체가 후에 이뤄지기 때문에 

  - 일정정도 공정이 진행된 아파트를 확인 보고 선택하기 때문에 

  - 부실 시공이나 계약후 중도 파산 등의 위험도가 작고

  - 직접 확인하고 계약을 하기에 소비자의 선택권이 더 다양하고 커집니다.

  - 또한 분양전매 자체가 많이 억제 됩니다. ( 준공이 멀지 않으므로 )

이에 반해 

후분양제도의 단점이라고 한다면

  - 자금력이 확보되지 않으면 진행할 수 없기에 소규모 및 중견 건설사도 사업 진행이

       위축이 되고 이는 곧 공급 축소로 이어집니다.

  - 건설사의 자금 투입이 증가되므로 이는 곧 건설사의 이자 부담이 커지고 이것이 곧

      분양가의 증가로 반영될 수 있습니다.

모든 제도에는 장단점이 있습니다.

그간 경제 성장 전반이 토목, 주택 건설의 지원위주로의 정책이 많았기에

이로 인한 부실시공, 건설사의 무책임한 진행, 파산 등이 

많이 뉴스로 다가와서 문제가 되어 왔던 것이고 이로 인한 피해는 온전히

수요자(소비자)에게전가가 되었기 때문에 건설 업체를 제외하고는

많은 분들이 필요성에 공감을 하기도 합니다.

또한,

자금부담으로 인한 분양가 증가 와 공급부족이 올것이고 

이는 곧 집값의 상승을 초래 할 것이다 라는 말도 분명히 맞는 말입니다.

그런데 

정부는 왜 이 카드를 꺼내어 들었을까요?

이는 주택공급량을 늘리고 후분양제도를 통해 집값을 안정화하겠다는 것인데

집값의 안정화란 

하락도, 정체도 아닌 그렇다 급상승도 아닌 장기적으로 물가상승율 보다 조금더 높게

조금씩 상승하는 것입니다.

현재 서울과 수도권을 제외한 대다수 지방 도시의 집값 조정, 하락에

영향을 주게 되고 일정 정도 다시 상승을 유도 할수 있을 것입니다.

이런 점을 바라 본 것이 아닐까 합니다.

하지만, 

정부에서 추진하는 주택 공급량은 대부분 임대 주택인데

그것들이 기존의 조정지역이나 투기지역, 투기과열지구에 지어지기가 힘들고

나머지 지역에 공급이 되는 것으로 진행이 된다면

사실 현재 고전을 하고 있는 지역들은 공급의 증가로 더 집값이 고전하게 되고

현재 가격이 높은 지역 (조정지역이나 투기지역, 투기과열지구) 는

더 가격이 상승하는 이른바 양극화의 심화를 불어올 수도 있습니다.

현재로 발표된 정책은

전체적 틀이며 진행되는 과정에 있어 계속 조금씩 계속 보완이 될 것이라 봅니다.

그리고 

오늘 우리가 생각해 볼수 있는 것은

부산을 비롯한 지방의 가격 하락이 길어짐을 정부는 두고 보지 않을 것이며

후분양제도 뿐만아니라 다양한 방법을 통해

정부는 점진적 상승인 가격 안정화를 꽤 할 것입니다.

또한,

오래된 고도인 부산등은 지속된 

주거환경개선지구 와 재개발등을 통해 도시의 새로운 재건을  준비할 것입니다.

마지막으로 

시장의 움직임은 외부의 영향보다 수요과 공급에 의해 좌우 됩니다.

이 시장의 움직임에 따라

정부의 정책 또한 계속 조정이 될 것이고

당장의 조정기는 다시 상승기, 먼저 완만한 상승기를 불러올것이지만 

일정 시간 지속이 될 것이기에

투자라면, 

확장된 지역 보다 

실수요 즉, 살고 싶어하는 지역 우선으로 좁히셔야 하며

( 이미 생활 인프라가 있어서 살기 좋고 살고 싶은 )

무주택분이시라면

일정정도 이자를 감안하시더라도

현재의 상황이 원하시는 주택을 구매할 수 있는 좋은 타이밍입니다.

또한, 

투자에서

입지와 개발호재가 있는 곳의 재개발 지역을 눈여겨 보시는 것이 좋습니다.

개인적인 의견이므로 

다른 생각이 있을수 있습니다.

이에 참고정도로 생각해 주시면 좋을 것 같습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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