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안녕하세요. 

오늘 아침은 경제 관련 긴급 뉴스가 있어 간략하게 전달 드립니다.

한국은행이 지난 7월 18일에 이어서 오늘 10월 16일 기준금리를 인하 하였습니다.

미국 연방준비제도는 한달전 9월 18일 기준금리 역시 0.25% 인하하여

- 현재 미국금리 1.75%~2.00%로 인하하였고

이달 10월 29~30일에 연방공개시장위원회 정례회의가 있을 예정 입니다.

최근 미국의 향후 1년 기대인플레이션 역시도 2.5%로 낮은 수준이고

또한.

트럼프 대통령은 금리 인하를 요구하며 연준을 몰아 붙이고 있습니다.

트럼프 대통령은 전통직 지지층의 결집과 지지세의 만회를 위해서는

사회간접자본의 개발을 통한 경기부양을 해야 하는데 이러한 부분에 자금 투입시에

금리가 인하가 되어야 정부의 부담이 줄어 들게 되어서 그렇습니다.

아이러니하게도

미국은 나홀로 경제 성장을 하고 있습니다.

미국의 금리인하는 미중 무역전쟁에 대한 소비자들의 부담을 덜어주는 정도의 처방으로

현재의 불확실성과 고점을 맞이하는 타이밍에서 향후 안정적인 연착륙을 고려하고 있습니다.

이러한 모든 이유로, 미국의 이번달의 인하 가능성을 높이고 있습니다만

현재 한국과 미국의 기준금리 차이는 0.5%p로 금융 불균형이 발생할 수 있고 단기간이 아니라

지속이 된다면 문제가 커지기애

미국의 금리 인상을 좀더 관심있게 봐야 할 것입니다.

한국의 현재 경제 상황은

어쨌던

아침부터 금리인하 소식이 있어서 짧게 소식만 전해드린 다는 것이 조금 길어졌습니다.

전반 내용이 그동안 제가 포스팅했던 금리 관련된 소식과 큰 차이가 없기는 합니다.

관심이 있으신분들은 포스팅을 한번 찾아서 읽어 보셔도 되실 것 같습니다.

그리고

그저 개인적인 의견이오니 참고만 하시면 됩니다.

고맙습니다.

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안녕하세요 로이의 렛츠부동산 입니다.

오늘은 11월 부동산 현장 동향과 금리 인상에 따른 영향에 대해 짧게 말씀드리겠습니다.

11월의 마지막 날이자 금요일입니다.
이번 한달 동안 진행 했던 계약과 물건들을 정리하며 11월 한달을 마무리 하고 있습니다.

11월 한달을 돌아보면 평소보다 더 많은 문의와 상담전화가 있었는데
상대적으로 계약이 진행된 것은 올 한해중 비율적으로 가장 낮은 수치를 기록하였습니다.
많은 분들이 현재의 규제 상황에서
기존의 투자 패턴을 변경하는 것으로 좀 더 많은 고민을 하고 계시고
대출 상황이 가능한지에 대한 문의와
현재의 정부의 부동산 대책의 기조를 계속 눈여겨 보시면서 
좀 더 많은 생각을 하고 계신것 같습니다.
게다가 조금은 달라진점은 실수요 분들, 재개발에서 실거주를 위해 매수 의향을 가지신분들의
문의가 조금 더 증가하였습니다.

그래서 
11월의 부동산 실 현장에서 상황은
* 9.13과 그 후속대책의 직접적인 영향권으로 접어 들었습니다.

  1. 대출이 아닌 현재 자금 유동이 어려운 분들은 투자가 어려움
  2. 자금 유동이 괜찮으신 분 역시 선뜻 결정하지 않고 정부 기조의 변화를 관망
  3. 실수요자 분들의 문의는 증가하지만 향후 몇개월간의 가격 조정이 이어질 것으로 생각하고
      이후 구매를 위해 시세를 체크하고 있음
  4. 가격 조정은 상승 없이 유지 되고 있거나 큰 가격 하락은 없는 조금의 조정 상황이며
  5. 실 거래는 대장주를 중심으로 이뤄지고 있음
  6. 전반 계약은 평소 수준에 비해 20% 정도 수준으로 줄어듦

위 정도로 말씀드릴수 있을 것 같으며
추가로 하나 말씀드리면 
   - 매수자는 조정기인데 가격을 좀 더 조정해달라고 요청을 하고
   - 매도자는 종전 거래 시세를 얘기하며 기다리겠다는 상황으로
두 지점에서의 타협이 쉽지 않아 보입니다.

그리고 금리 인상 부분 입니다.

오늘 그동안 여러차례 말씀드리며 예상했던 데로 
2018년 마지막 금리 인상 기회로

오늘 한국은행의 금융통화위원회에서 금리를 0.25% 인상하였습니다.

    - 0.25% 인상
    - 기준금리 1.75%
    - 미국금리와는 0.5% 차이

사실 해당 금리 인상은 이미 예견되었던 것으로
한국은행의 이주열총재의 발언에서는 금융안정화를 그 주요 메시지로 하고 있습니다.
현재의 경제 전반의 지표가 좋지 않은 상황이긴 하지만
그동안 여러 차례 인상할 기회를 놓치고 올해 마지막 버스를 탄 상황입니다.

이번 금리 인상은 
미국과 한국의 금리차로 인한 금융 불균형의 지속으로 인한 문제를 해소하고
부채의 증가율(6.7%)이 가계 소득율(3.3)보다 높아 일정 정도 부채 억제가 필요하였습니다.
또한, 금리 인상에 부담을 주는 소비자 물가 상승이 1%초반대에서 금번에 1.9%로 올라서서
한국은행의 조금은 부담을 들었습니다.

일부 언론에서는 
금리 인상으로 인한 연체율 증가에 따라 큰 위험부담을 얘기하고 있지만
사실 현재의 한국의 연체율은 0.51% 정도로 안정적이며 세계적으로도 아주 낮은 수치입니다.
그리고 현재의 금리 인상은 이미 시장에서 예견되었던 것이며
가파른 상승이 아닌 시간을 둔 점진적 인상은 영향 자체가 제한적입니다.

현재의 인상은 이미 예견되었던 것이고
시장에서도 큰 영향은 없을 것으로 보입니다만

중요한 것은 이후의 상황인데

미국 파월 연방준비제도 의장은 지속적 금리 인상의 메시지를 보내다가
28일 뉴욕 '이코노미 클럽' 연설에서 "기준금리가 중립적인 수준으로 추정되는 폭넓은 범위의 '바로 밑'(just below)에 있다"고 말하면서 
미국 금리 인상 속도를 늦출수 있다는 발언이었습니다.
사실, 트럼프 대통령은 본인의 재선등을 고려하며 
경제 활성화를 위해서 금리 인상에 대한 부정적 발언과 압박을 해왔습니다.
이에 대응으로 해당 발언을 한것으로 보이며 
추가적으로 " 미중 무역 분쟁의 불확실성의 영향 " 을 언급하여 금리인상의 결정 근거를
트럼프 정부에 돌렸다는 것으로 해석이 되고 있습니다.

미국정부는 현재 호황기를 누리고 있고 곧 최고점을 찍을 것으로 보여
안정적 조정을 위해서 금리 인상은 불가피 해보입니다.
따라서, 내년도 미국의 금리는 3~4차례 점진적 인상을 예상하고 있습니다.

미국금리는 미국의 최고점이후 조정기가 되는
향후 2년후 정도가 최고 금리가 될 것으로 예상이 됩니다.

이에 따른,
한국의 금리 변화가 큰 문제 인데
현재의 경제 상황을 보면 내년에는 금리 인상이 더욱 어려울 것으로 보입니다만
미국과의 금리 격차를 크게 둘수 없는 상황에서
내년도에도 일정 금리를 1~2차례 인상할 수 밖에 없는 상황으로 몰리고 있습니다.

이에따라
정부에서는 금리 인상의 악영향과 현재 정부의 경제 정책에 대한 불만으로
문재인 대통령의 지지도가 하락하고 있어
내년 상반기 이후 일정시점에서 본격적인 경기 부양을 해야하는 상황이 연출될수 있습니다.


이상으로 금리 변화에 대한 간략적인 예상이었습니다.

금리인상 관련 글은 저의 다른 여러 글도 같이 참조해 보시면 좋을 것 같습니다.
https://blog.naver.com/nackyeop/221366306890

금리 인상 부분 정리하면
  - 금번 금리 인상은 이미 예견된 것으로 큰 영향은 없을 것
  - 미국은 12월 금리 인상에서 기존 우세에서 미중 무역 분쟁 불확실성에 따라 영향
  - 미국은 내년 역시 3~4차례 금리 인상 유력
  - 한국은 이에 따라 1~2차례를 고려해야만 하는 상황
  - 향후 2년정도가 최고 금리가 될 것으로 예상

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전반 개인적인 의견입니다.
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이런 전반 상황을 고려하여
실거주나, 투자의 측면에서도 
선제적으로 움직이시는 것을 생각해 보시는게 좋을 것 같습니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.


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안녕하세요.

한국은행은 오늘 오전 금융통화위원회를 열어 기준 금리를 동결하기로 하였습니다.

   - 지난해 11월이후 11개월째
   - 1.5 포인트로 동결
   - 미국과의 0,75 포인트 유지

고용부진과 수출전망 악화, 가계 부채 증자등 경제 전반 지표가 악화되고
내외적으로 경제성장율 전망 역시 낮춰 지면서 
사실상 10월의 금리 인상은 동결될 것이라는 전망이 우세했습니다.

하지만, 경기 대응만을 생각할 수는 없는 상황입니다.
유럽과 미국등이 주요국은 긴축을 하고 있어서 통화 정책과 금융 시장에 대한 대응 역시
필요한 시점입니다.
일각에서는 이미 금리인상 시기를 놓쳤다는 비판도 많아

올해 마지막 기회인 11월에는 금리를 한차례 인상할 것으로 보입니다.
그리고 
미국 연방공개시장위원회에서 
12월에 다시 한차례 금리 인상을 할지도 같이 주목을 해봐야 할 것 같습니다.
이러 여러차례 말씀드린 것처럼 
미국 역시도 여러 요인으로 12월보다는 내년으로 미뤄질 가능성이 큽니다

한국기준금리 동결 소식이 나와서 간단하게 포스팅을 하였고
이미 여러차레 관련 부분에 관한 포스팅을 하였기에 
미국금리인상과 한국의 금리 관련은 아래 글을 참조 부탁드립니다.

( 금리 관련 1  https://blog.naver.com/nackyeop/221366306890 )

( 금리인상 관련 2  https://blog.naver.com/nackyeop/221337630842 )

오늘도 
좋은 하루 하루 되십시오.

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안녕하세요.

추석 연휴를 잘 보내셨나요?
긴 연휴였기 때문에 다시 일상으로 적응을 해야 될 것 같습니다.

추석 연휴를 지나는 시점에서
이미 예전 포스팅에서 9월말 미국 금리 인상을 말씀을 드렸었는데
예상대로 
미국연방공개시장위원회(FOMC)에서
미국의 금리를 0.25포인트 전역 인상을 단행하였습니다..

     - 미국금리 2.0 ~ 2.25 포인트
     - 한국금리 1.5 포인트
     * 한국과 미국의 금리차가 0.75 포인트 발생

이미 예상되었던 것 이기는 하여서 당장 시장에 큰 영향은 없겠지만

미국과의 금융 불균형이 계속되는 것은 경제의 큰 부담이 되기 때문에
결국은 연말내에 한국은행 역시 결단을 내려야 하지만
고용지표 등의 전반 지표가 좋지 않아서 큰 고민이 될 것으로 보입니다.

미국은 올해 경제성장률을 2.8%에서 3.0으로 상향조정하는 등
나홀로 경기 호황을 누리고 있고 
이에 따라 12월에 금리인상을 추가로 예고하고 있기는 하지만
내 후년의 경기 상황의 불확실성과 신흥국의 불안정성을 고려하는 것과 함께
트럼프 대통령의 금리 인상 반대를 고려하면
   ( 경기 부양과 개발계획 등으로 지지세 만회가 필요한 시점 )
현재의 분위기로서는 12월에 미국 금리 이상은 추가 되는 것이 쉽지 않을 것으로 추측됩니다.

어찌됐던 
한국은행은 올해 내에 1차례 정도의 금리 인상을 단행할 가능성이 높습니다.
한국은행이 주저 하고 있지만 시장은 이미 함께 반응하며 움직이고 있습니다.
주택담보대출의 변동 금리의 기준이 되는 
코픽스는 계속 상승을 하여 최고점을 돌파하며 주춤 주춤 계속 상승을 하고 있습니다.
현재 변동기준의 주택담보대출의 평균 금리는 3.5% 정도 되며
미국 금리 인상으로 올해 하반기 최고 0.5% 더 상승할 수도 있다고 예상하고 있습니다.

금리가 상승과 부동산의 연관 관계는
이미 2차례나 말씀을 드렸지만 다시 동일하게 말씀드리면

금리가 인상이 되면 ( 일반적인 이론에 따르면 )

1. 대출금리 상승으로 부동산 수요 계층의 매수 심리를 위축 시키게 되고
2. 금리 상승으로 인한 부동산의 투자 기대수익율 역시 금리보다 더 상승하게 됩니다.

( 예를 들면, 투자 수익이 100만원이라면 
기대수익율 5%일때 부동산가격은 2000만원이어야 하고
기대수익율 10%일때 부동산가격은 1000만원 이어야 합니다. )

이에 따라, 
부동산 가격은 매수 심리 위축으로 수요 감소로 인한 가격하락 요인과
더불어, 기대수익율 상승으로 인한 하락 요인이 함께 발생하게 되어
부동산 가격은 하락 하게끔 영향을 주게 됩니다.
전반적 큰 줄기에 대한 부분이며 개별적인 움직임은 개별 지역의 상황을 보셔야 합니다.
( 이미 투자하시는 지역들은 개별 양극화와 질적인 변화가 진행이 되고 있기 때문에 )

현재 부동산에서 가장 큰 이슈는

* 금번 9.13 정책의 가장 큰 부분으로 대출의 제한입니다.
  2주택자부터는 사실상 조정지역내 신규주택 구입을 위한 대출이 막혔습니다.
  ( 재개발의 이주비, 중도금 포함 )
이로 인해
매수자(투자자) 분들이 일정정도 감소할 것은 당연합니다.

그렇다면

- 무주택자, 1주택자에게는 주택구입의 찬스가 됩니다.
- 매수 우위의 시장이 되기 때문에 보다 작은 경쟁으로 적정한 물건 구입을 할수 있는 기회가 됩니다.

공급증가로 인해 미분양 증가등은 걱정하실 것이 아닙니다.
지역 세분화, 양극화로 인해
미분양 지역은 미분양이 증가할 것이고 좋은 지역이라면 미분양이 당연히 없습니다.

고민하시고 주위의 중개사분들과 상의하셔서 좋은 결정을 하시면 됩니다.

재개발은 진행이 된다면 절대 손해보지 않는 보험과 같은 것이라고 말씀드렸던 것은
지금도 당연히 유효합니다.

금리인상과 부동산 부분에 대해서는 
제가 이미 포스팅한 전반 내용과 다른 점이 없어 아래 포스팅을 참조해주시면 좋을 것 같습니다.
( 9월 금리인상 예상 https://blog.naver.com/nackyeop/221337630842 )

고맙습니다.
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11월 금통위 회의에서 기준금리 1.50%로 0.25%포인트 인상하였고
내년 1~2차례 인상 전망이 됩니다.
당장 금리인상은 대출금리가 올라가므로 수요자들의 매수 심리를 위축시키며 수요에 영향을 주게 되고
장기적으로는 기대수익률이 올라가기 때문에 부동산 가격이 하락이 되도록 영향을 주게 됩니다.
일반적은 이론입니다만, 
현재 부동산 시장에서는 경기 활성에 대한 기대감과 유동자산의 증가 그리고 금리 인상이 급격하지 않고제한적으로 천천히 시장에서 예상되게 끔 진행이 되기 때문에 여전히 부동산 시작에 큰 영향이 없이 상승기조를 유지할 것이라는 의견도 많습니다.
물론 서울 등 언제나 수요가 큰 관심 지역은 영향이 미비하게 현재의 강세는 아니지만 계속된 상승세를 유지할 것으로 보여 양극화 현상이 더욱 도드라 질 것으로 보입니다. 이에 주변 위성도시에 대한 투자보다는 도심지역으로의 투자가 장기적으로 안정성과 효율면에 더 큰 도움이 되지 않을까 합니다.

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http://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2017113007050659732&outlink=1&ref=https%3A%2F%2Fsearch.naver.com
http://www.fntimes.com/html/view.php?ud=201711301550123472afcefeb685_18

한국은행이 30일 열린 11월 금융통화위원회 회의에서 기준금리를 연 1.50%로 종전보다 0.25%포인트 인상했다. 이로써 지난해 6월부터 연 1.25%로 유지됐던 국내 기준금리는 17개월 만에 사상 최저 수준을 벗어나게 됐다. 

한은이 기준금리 인상을 결정한 것은 2011년 6월 3.25%로 0.25%포인트 인상한 이후 6년 5개월 만이다. 한은은 이후 이뤄졌던 8회의 금리 변경 결정 동안 '인하'만을 선택했다. 완화적 통화정책을 통해 경기 부양을 뒷받침하기 위해서였다.

이번 결정은 당초 시장관계자들 사이에서 어느정도 예상됐던 결과다. 최근 금융투자협회가 채권시장 종사자들을 대상으로 조사한 결과 응답자 100명 중 82명이 기준금리를 인상할 것이라고 전망했다. 

이같은 전망의 근거는 수출 호조와 내수 회복에 따른 경제 성장세다. 올 3분기 국내총생산(GDP)은 1.4% 늘어난 '깜짝 성장률'을 기록했다. 4분기 마이너스(-) 성장을 하더라도 3년 만에 연간 성장률 3%대 달성이 가능하다. 이에 국제통화기금(IMF), 국제협력개발기구(OECD) 모두 최근 올해 한국의 성장률을 3.2%로 높여 잡았다.

10월 금통위 회의에서 이일형 금통위원이 금리 수준을 높여야 한다는 소수의견을 낸 점도 향후 통화정책방향이 변할 것이라는 강력한 '시그널'로 받아들여졌다. 이후 공개된 금통위 의사록을 살펴보면 사실상 현재 3명의 금통위원이 금리 인상을 지지하고 있는 것으로 파악된다.

12월 미국의 기준금리 인상이 유력하다는 점도 이같은 결정에 영향을 미쳤을 것으로 보인다. 미 연방준비제도(연준)가 통화정책 정상화에 속도를 내면서 지난 6월부터 국내 기준금리와 미 기준금리 상단은 같은 수준이 됐다. 연준이 12월 한 차례 추가 인상을 단행해 한미 금리가 역전되기 전 한은이 선제적 금리인상에 나선 것으로 볼 수 있다. 

관심은 이날 오전 기자 설명회에 나서는 이 총재의 입에 쏠린다. 내년 추가 인상 횟수와 속도에 대한 힌트를 찾기 위해서다. 이 총재는 오전 11시20분쯤 설명회를 갖고 금통위 결정의 근거를 밝힐 예정이다.

기준금리(1.25%)의 1.50% 인상 결정이 나온 직후 국내 증권 애널리스트들이 내년 기준금리 인상 여부와 횟수에 대한 보고서를 냈다.

신한금융투자 신얼 연구원은 내년 기준금리 전망에 대해 "1,2분기 두차례 인상될것으로 보인다"고 했다. 그 이유로 “금리 정상화 요건이 성숙해졌다”고 꼽았다. 

이와 달리 하이투자증권, 메리츠종금 연구원은 각각 1분기와 2분기에 한차례씩 금리인상을 예상했다. 

하이투자증권 서향미 연구원은 “내년 1분기 1차례 인상될 것으로 보인다”며, 국내외 펀머멘털 여건 및 수급환경을 이유로 꼽았다. 메리츠종금 윤여삼 연구원은 "금융안정 측면에서 2분기에 대응할 공산이 클 것"이라며 “내년 2분기에 1차례 인상될것으로 보인다”고 했다.