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안녕하세요

출근을 하다보니 아침부터 빗방울이 조금씩 흩날려서 

아차 우산을 챙기지 않았는데 생각하고 날씨를 찾아 보니

오전에만 잠깐 온다고 되어 있었고 다행히도 지금은 비가 오지 않습니다.

그래서 그리 덥지 않고 선선한 바람한 바람이 불어 좋은 날씨 입니다.

최근에

방문하신 손님들께서 자녀분들께 증여를 하는 부분을 여쭤 보시기도 하셔서

증여시에 고려해야하는 

부동산 자금 출처 조사에 대해서 설명 드렸던 부분을 공유하도록 하겠습니다.

사실 본인의 돈으로 매수를 하였더라도

월급 급여자가 아닌 사업을 하시는 분이나, 부모님께 일정 지원을 받으시는 분들은

자금출처조사를 고려해야 합니다.

자금출처조사란

한마디로 말해

부동산을 취득한 경우 이에 필요한 돈이 어디에서 났는지를 확인하는 조사를 말합니다.

조금 더 자세히 말씀드린다면

부동산 등의 재산을 취득하거나 채무 상환을 하였을 때

그 사람의 나이, 직업, 소득 과 재산상황을 고려하여 스스로 취득하거나 상환하였다고 

보기 어려운 경우에 

국세청에서 자금 출처 대상자로 선정하고 통지를 하며 해당 부분을 본인이 입증하여야 합니다.

중요한 부분은

위와 같이 의심스러운 상황이 되어 자금출처대상자로 지정이 되면

본인이 입증할수 있는 해명 자료를 지정된 기일까지 제출해야만 합니다.

지정이 된다는 것은 

일단 증여로 추정이 된다는 것이며

우편으로 과세관청으로부터 해명 자료 제출을 하라는 통지서가 오게 됩니다.

그런데 사실 과세관청에서 모든 부동산 취득이나 채무상환을 확인하는 건 불가능합니다.

이에 

일정 금액 이하는 증여추정의 규정을 적용하지 않는데

이것이 " 증여 추정 배제 기준 " 이라고 합니다.

올해 4월부터 개정되어 강화된 

" 증여 추정 배제 기준 "은

1. 세대주인 경우

  - 30세 이상인자 : 

         주택취득 1억 5000만원, 기타재산취득 5천만원, 채무상환 5000만원, 총액 2억원 한도

  - 40세 이상인자 :

         주택취득 3억원, 기타재산취득 1억원, 채무상환 5000만원, 총액 4억원 한도

2. 세대주가 아닌 경우

  - 30세 이상인자 : 

     주택취득 7000만원, 기타재산취득 5천만원, 채무상환 5000만원, 총액 1억2000만원 한도

  - 40세 이상인자 :

     주택취득 1억5000만원, 기타재산 1억원, 채무상환 5000만원, 총액 2억5000만원 한도

3. 30세 미만인자

     주택취득 5000만원, 기타재산취득 50000만원, 총액 1억원 한도

이며 해당 경우에 대해 명백히 의심스러운 상황이 아니라면 자금출처대상으로 지정이 되지 

습니다.

그런데,

요즘 주택 가격이 3억원 이하인 경우가 거의 없는 상황에서

그 많은 거래 건수를 다 조사를 할수가 없습니다.

이 경우에 주로 조사대상이 되는 것은 미성년자, 주부 등 소득이 없는 분들이 됩니다.

따라서, 

미성년자인 자녀나 직업이 없으신 분들은 거래하실때 한번 더 생각을 해보셔야 합니다.

그럼,

만약 자금출처 대상자로 지정이 되어 집으로 해명 통지서가 도착하였다면

아래와 같은 기준으로 해명하셔야 합니다.

1. 소명 금액

1) 10억 미만

     - 80% 까지 소명

2) 10억 이상

     - 전체 소명 금액에서 소명치 못하는 금액이 2억원 미만

까지 소명을 하시면 되는데

취득 자금의 출처는 아래의 증빙 서류를 제출하셔야 합니다.

2. 입증금액 및 증빙서류

- 근로소득 = 입증금액 ( 총급여액 - 원천징수액 ) * 증빙서류( 원천징수영수증 5년치 기준 )

- 사업소즉 = 입증금액 ( 사업소득 ) * 증빙서류 ( 소득세신고서 등 )

- 이자배당소득 = 입증금액 ( 총지급받은 금액 - 원천징수액 ) * 증빙서류 ( 원천징수영수증, 통장사본 )

- 채무부담 = 입증금액 ( 차입금, 전세보증금 ) * 증빙서류 ( 채무부담확인서, 전세계약서 )

- 상속증여 = 입증금액 ( 받은 재산가액 ) * 증빙서류 ( 상속세, 증여세 신고서 )

- 재산처분 = 입금금액 ( 매매가격등 ) * 증빙서류 ( 매매계약서 )

위와 같이 취득 자금의 출처를 밝히셔야 합니다.

그런데

소명하지 못한다면

          소명하지 못한 금액 전체애 대해서 증여세가 부과, 추징됩니다.

증여세율은 아래와 같으며

증여세 면제 한도는

1. 배우자 6억원

2. 직계존속 5000만원 ( 미성년자는 2000만원 )

3. 직계비속 5000만원

4. 기타친족 1000만원

이 됩니다.

위 포스팅 내용은 기본적으로 참고만 하여 주시고

세무 관련 자세한 사항은 언제나 세무사님들과 함께 상담하여 주시면 됩니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요

오늘 밤은 

양도소득세 관련하여 좋은 글이 있어서 공유 드립니다.

https://blog.naver.com/genesis421/221253626756

우리가 4월 1일 이후로는 양도세가 중과가 된다는 것을 모두 알고 있는데

그냥 단순히 2주택이면 10%, 3주택이면 20%가 중과 된다는 것은 알고 있었지만

그 것이 의미하는 바를 잘 이해하지 못하시는 부분이 많습니다.

간단하게 정리하여 아래 부분만 살펴보시면 됩니다.

1. 기본은 보유 주택 수에 따라서는 양도세를 계산하여 생각하고

--+--

2. 양도세가 중과되는 것은 양도세 중과 대상 주택이냐를 보아야 하는 것으로  

     양도세 중과 대상주택의 수를 기준으로 체크해야 되는 것입니다.

3. 양도세 중과 주택이라는 것은 그 주택이 조정대상 지역에 위치하였는가  와

    플러스 해당 지역이 아니여도 기준시가 3억원을 초과하는가 가 그 대상이 됩니다.

    ( 군, 읍, 면 지역은 제외 )

4. 따라서 양도세 중과 대상 주택이 2주택이면 10% 가산, 3주택이상이면 20%가 

    중과 된다는 것입니다.

참고로

조정대상지역은

1. 서울

2. 경기도 고양시, 과천시, 광명시, 남양주시, 동탄2신도시, 성남시, 하남시

3. 세종시

4. 부산 해운대구, 연제구, 동래구. 수영구, 남구, 부산진구, 기준군

입니다.

이 정도만 생각하시면 되며

실제로 해당 부분에 대해 대상이 되신다면 

세금에 관련해서는

주위의 세무사 분들에게 문의를 하시는 것이 가장 정확합니다.

그리고 저의 1세대 1주택 요건 포스팅도 참조해주시면 될 것 같습니다.

https://blog.naver.com/nackyeop/221179118338

제가 포스팅한 글 중에 가장 짧은 글이 되겠네요 ^^

편안한 밤 되십시오

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안녕하세요

지난주에 비해 한결 풀려서 좀 다닐만한 날씨인것 같습니다.

겨울이라고 집에만 있으신 것 보다는 날씨가 풀린만큼 산책도 좀 하시고 하면 좋을 것 같습니다.

저는 지난주 오피스텔 물건을 안내를 한 적이 있는데요

해당 손님이 임대 사업자 등록등에 대해 문의를 해주셔서 여러 설명을 드렸었습니다.

그래서 

주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이에 간략히 알아 보도록 하겠습니다.

더불어

현재 여러 주택을 소유하신 분들은 4월 양도세 중과가 되기 전에 

- 주택을 매도 하시거나
- 임대사업자로 전환하시거나 
- 자녀에게 부담부 증여등 여러 방법을 사용하실수 있는데요

해당 부분은 각 상황에 맞게 계산하시면 좀 더 나은 합법적인 절세 방법을 찾으실수 있는데

언급 드린것처럼 임대 사업자 등록 부분도 하나의 방법 일수 있습니다.

또한 최근 아파트등이 조정기를 거치게 되면서 수익형 부동산인 

오피스텔등에 관심을 가지고 있으신 부분도 참고 하시면 될 것 같습니다.

주로 지난주 손님에게 설명드린 오피스텔 투자를 중심으로 설명 드리겠습니다.

물론 임대 사업자는 의무가 아니므로 각자의 상황에 맞게 하시면 됩니다.

1. 주택임대사업자와 일반임대사업의 대상 부동산

주택임대사업자는 말 그대로 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 등

주거용 부동산이 대상이 되겠구요

일반임대사업자는 상가, 사무실, 레지던스등 업무용 부동이 대상이 되겠습니다.

85제곱미터 이하 오피스텔은 2가지중 선택이 가능합니다.

2. 주거용과 업무용의 차이

말 그대로 이해할수도 있지만 드러나는 둘의 가장 차이점이라고 한다면

전입신고가 가능하냐의 여부가 될 것이고 

세입자의 입장에서 보면

주택용 부동산은 전입신고와 확정일자를 통해서 주택임대차 보호법상의 보호를 받는 것이고

업무용 부동산은은 전입이 불가능하기 때문에 전세권 설정을 통해 권리를 보호하는가도 될것입니다.

2. 취득세

사실 부동산 취득시 가장 민감한 부분이기도 하지요 

주택임대사업자로 

등록하면 전용 60㎡이하+취득세액 200만원까지 100%감면이 되고

200만원이 초과하면 85%, 전용 60~85㎡시 50% 경감이 됩니다.

일반임대사업자는 4.6%의 취득세를 납부하여야 합니다.

3. 부가가치세

1) 취득시

주택임대사업자와 무등록사업자는 납부 후 환급이 되지 않으며 .

일반임대사업자의 경우는 취득시 건물분의 10% 환급이 됩니다.

2) 보유시

주택임대사업자등은 신고 및 납부 의무가 없는 반면

일밤임대사업자는 월임대료의 10%를 부가세로 받아 연 2회 신고하셔야 합니다.

( 물론 전세도 역시 간주임대료에 대해 신고합니다. )

4. 재산세

주택임대사업자의 경우 2채이상시에 감면 혜택이 있습니다.

일반임대사업자는 재산세 감면이 없습니다.

5. 종합부동산세

주택임대사업자는 매입 기준시가 6억원이하(수도권밖 3억원이하)의 경우 비합산하며

일반입대사업자는 비과세합니다.

6. 양도소득세

주택임대사업자의 경우 장기보유 특별공제액을 2~20% 추가 공제하며

또한, 장기임대주택은 양도세 중과가 배제됩니다.  

(준공공은 10년이상 임대시 양도소득세 100%감면 )

다른 모든 주택이 임대 주택이었을때는 일반 주택을 매도하였을때에도 역시 

양도세 중과가 배제됩니다.

( 기준시가 6억원이하, 수도권밖 3억원이하 )

일반주택사업자는 별도 혜택은 없습니다.

7. 임대소득세와 건강보험료

1) 임대소득세

주택임대사업자는 2018년까지 2000만원이하 비과세되며 이후는 14%이 단일과세가 됩니다.

일반임대사업자는 별도 혜택은 없습니다.

2) 건강보험료

주택임대사업자는 연소득 2000만원이하 일반40%, 준공공은 80% 감면혜택이 있습니다.

8. 의무기간

위의 혜택등을 받기 위해서는

주택임대사업자는 4년 의무기간 있으며 (준공공은 8년)

일반임대사업자는 10년 의무기간이 있습니다.

이를 어길 경우 벌금 1천만원과 감면세액을 다시 납부해야 합니다.

다만 일반 임대사업자는 길지만 그 전에라도 포괄양수도 가능합니다.

9. 임대료 상승 제한

주택 및 모두 연간 5%의 임대료 상승 제한

10. 사업자등록 및 방법

주택임대사업자는 취득일로부터 60일이내 관할 구청에 등록을 하고

세무서에서 과세자발급을 하여야 합니다.

일반임대사업자는 계약일로부터 20일이내 세무서에서 과세자 발급을 하면됩니ㅏㄷ.

지금까지 주택임대사업자와 일반임대사업자에 대해 전부는 아니지만

주요 부분에 대해 간단하게 알아 보았습니다.

( 세금 관련 참고만 하여주시고 정확한 부분은 세무사 분에게 문의, 상의하셔야 합니다.)

추가로 말씀드리면

최근 정부에서 다 주택자들에 대해 집을 매도하거나 혜택을 주어서

종부세 비과세등을 통해 임대사업 등록을 유도하고 있습니다만

금액 제한 등으로 일반 또는 주택 임대사업을 선택해야 하고 

두개 전부 일정정도의 혜택을 주고 있습니다.

조금씩 차이점은 있지만 

주요 장점은

1. 다주택자 중과세 회피 및 장기보유특별공제 적용가능

2. 본인 거주주택 양도세 비과세 가능

3. 신규분양물건 취득세 100%면제

4. 재산세 감면(2호이상)

5. 종합부동산세 비과세

6. 양도소득세 감면 및 장기보유특별공제 추가공제

7. 임대소득세 감면

등이 있으나 

임대의무기간과 임대료 상승제한 타소득이 있는 분들은 종합과세되는 경우 불리한 부분이 있고

일반적으로 무등록자보다 사업자가 세무조사가 가능성이 있고

등록 및 관리 복잡한 점도 있습니다.


각자의 상황에 맞게 체크하여 진행하시면 될 것 같습니다.

( 세금 관련 참고만 하여주시고 정확한 부분은 세무사 분에게 문의, 상의하셔야 합니다.)

여러 빠진 부분들도 있지만 

주택임대사업자등에 대해 주요 부분만 알아보았습니다.

고맙습니다.

새해 복 많이 받으시오 좋은 하루 하루 되십시오~~

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