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법무부에서 제작 배포하는 유용한 문서를 공유해 드리고자 합니다.

- 개정된 상가건물 임대차보호법 Q&A 40선

개정된상가건물임대차보호법QA40선_법무부.pdf

한국 사회도 이제 평생 직장이라는 개념은 사라졌습니다.
이에 따라 살아가면서 누구나 한, 두 번은 이제 자기 이름의 사업자를 내게 됩니다.
그럼 이에 따라 오피스이건 상가이건 사무실이 필요하게 되지요
해당 사무실은 스스로 매매를 하거나, 또는 임대를 하게 될 것입니다.
이 때 주의해야될 여러가지 사항들이 있지요.
바로 이 때를 위해 한번쯤 봐둘만한 문서이니 참조해서 시간될때 봐 두시면 좋을 것 같습니다.

첨부 파일을 다운받아 보시면 됩니다~

아니 물론, 몰라도 됩니다. 왜냐면 저를 포함한 대부분은 " 공인중개사 " 분들에게
여쭤보면 자세히 설명해 드릴테니까요~
하지만 알아 두시는 것도 좋으 시겠지요

여러 사례들을 통해 이해하시기 쉽게 작성이 되어 있습니다.

첨부 파일을 다운받아 보시면 됩니다~

그리고! 상가나 사무실을 구하고 계시다면 언제나 저에게 연락주시면 됩니다. ^^
010-4576-8832 김태헌 입니다.

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주요 개정 사항은 아래와 같습니다.

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1. 권리금  회수기회 보호 
● 임대인에 대하여 임차인의 권리금 회수 방해행위 금지 의무 부과 
•시기 : 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 
•방해행위 유형 
▶ 신규임차인에게 권리금을 요구·수수하는 행위 
▶ 신규임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 
▶ 신규임차인에게 현저히 고액의 보증금·차임을 요구하는 행위 
▶ 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 
< 정당한 사유의 예시 > 
•신규임차인에게 차임 지급의 자력이 없는 경우 
•신규임차인에게 임대차계약상 의무위반의 우려가 있는 경우 
•임대차목적물을 1년 6개월이상 비영리목적으로 사용하는 경우 
•임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우 
● 적용범위 : 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차를 포함 
● 위반시 임대인이 손해배상책임을 지도록 함 

2. 상가임대차 관련 분쟁 최소화 
•권리금 및 권리금계약 정의 명확화 
•상가건물임대차표준계약서 및 표준권리금계약서 보급 
•권리금의 평가기준을 국토부장관이 고시로 정하도록 함 

3. 대항력 확대 • 모든 임대차계약의 임차인에게 대항력 부여

좋은 상가, 건물, 오피스 구하셔서

모두 대박하시기를..

오늘은 어제 괴정 5구역 재개발 정비사업 포스팅에 힘입어 

( 괴정5구역 포스팅 보기 --> http://letsweb.tistory.com/921 )

좀더 해당 부분을 이해하시는데 도움이 드리고자

재개발, 재건축등으로 잘 알고 계시는
도시 정비 사업의 진행 프로세스를 보시면서 전반 흐름에 대해 정리를 해보도록 하겠습니다.
그러면 좀 더 진행과정에 대해 잘 이해할 수 있을 것입니다.

아주 간단히 쉽게 말씀드리면!
오밀 조밀한 구불 구불한 길들과 낡은 주택이 네모 반듯한 도로와 토지 활용도가 높은 고층 건물들로
개발이 되는 사업입니다.

먼저 간단히 용어들에 대해서 알아보고 진행 절차를 통해 전반 과정을 알아보도록 하겠습니다.
- 정비구역 : 정비사업을 시행하기 위하여 지정 고시된 구역을 말합니다.
- 정비사업 : 도시 및 주거환경정비법상 절차에 따라 도시 기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역에서 정비 기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업을 말합니다. 다만 주택재건축사업의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 재건축 사업을 포함합니다.
- 토지등소유자 : 조합원이 될수 있는 분들이시지요. 일반적으로 토지 또는 건축물의 소유자와 그 지상권자를 포함합니다. 다만 재건축의 경우에는 건축물과 부속토지를 함께 소유한자로 한정됩니다.

도시정비사업에는 여러가지가 있지만 재개발, 재건축을 중심으로 설명드리겠습니다.

이제 도시 정비 사업의 진행 절차를 중심으로 간략하게 뺄 부분은 빼고 알아둬야할 사항등만을 중심으로 정리해 보겠습니다.
총 13단계로 제 임의로 정리하였습니다.
어제 포스팅한 괴정5구역은 4번까지가 진행이 된 상태이겠지요.
보시면 아시겠지만 사실 용도 구역이 지정되는 것이 중요하겠으며
그리고 괴정 5구역처럼 주민들에 의해 조합설립추진위가 구성이 되어 조합 설립까지만 진행이 되면
이후 부터는 큰 무리 없이 첫단추, 두번째 단추가 가 채워져 진행이 본격적으로 된다고 할 수 있겠지요.

왜냐하면 도시 정비 사업을 위한 것은 당연하게도 당해 지역의 거주민들을 위한 사업이기 때문에 
거주민들의 정비 사업에 대한 동의, 협의가 중요한 부분이 되겠습니다.
이 후에도 사업 계획 전반에 대한 주민들의 열의와 협의 과정이 중요합니다.

( 괴정5구역 포스팅 보기 --> http://letsweb.tistory.com/921 )

자아 이제 알아두면 쓸데없을수도 있지만 그래도 뉴스등을 보거나 현수막을 보면서 
아는 척하며 진행과정을 가늠할 수 있는 그런 정보입니다. 편하게 상식으로 들어 두시면 좋을 것 같습니다.
내용이 길수 있어서 짧게 짧게 요점만을 정리했습니다.^^ 말도 짧네요 이해 부탁드립니다.

[ 1. 도시정비사업 진행 절차 ]
​
(1) 정비기본게획 수립, 고시
1) 10년 단위로 기본계획 수립 후 5년마타 타당성 검토 (특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장)
(2) 정비계획 수립 및 구역 지정 신청
1) 구청장, 군수등 수립하여 주민설명회 그리고 지방의회 의견첨부하여 특별시장, 광역시장에게 신청 
(3) 정비구역 지정 고시
1) 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장
2) 지분쪼개기 금지 규정 * 정비구역지정고시 있은 날 (또는 고시전 따로정하는날)의 다음 날이 기준일 
- 1필지가 수개 필지로 분할
- 단독 또는 다가구주택이 다세대 주택으로 전환
- 동일인 소유 주택, 토지를 각각 분리 소유하는 경우
- 건축물 새로건축, 철거후 건축하여 토지등 소유자 증가하는 경우​
3) 해제​
- 정비예정구역은 기본계획상 지정예정일부터 3년동안 지정신청않은 경우​
- 주택재개발,재건축 경우​
+ 정비구역 지정, 고시일로부터 2년되는날까지 토지소유자가 조합설립추전위 승인 신청하지 않은 경우​
​ + 정비구역 지정, 고시일로부터 3년되는날까지 토지소유자가 조합설립인가 신청하지 않은경우 (추진위구성없는경우)
+ 조합설립추진위 승인일로부터 2년되는날까지 조합설립인가를 신청하지 않은 경우
+ 조합설립인가받을날부터 3년되는날까지 사업시행인가를 신청하지 않은경우
- 토지등 소유자 30% 이상이 정비구역 지정 해제 요청하는 겨우
- 기타 
(4) 조합추진위원회 구성 (과반수동의) 및 승인
(5) 조합설립 및 등기
1) 재개발 : 토지등 소유자 3/4이상 + 토지면적 1/2 이상
2) 재건축 : + 안 : 각동별 구분소유자 과반수, 전체구분소유자 3/4이상 + 토지면적 3/4
+ 밖 : 토지등 소유자 3/4이상 + 토지면적 2/3​
3) 조합원 자격 : 토지등 소유자 
4) 조합원 - 공유, 동일세대, 인가후소유 등으로 수인이 된때는 대표하는 1인​
5) 조합원의 지위 양도
- 가능 : 조합 설입 인가후 양도, 증여, 판결등으로 권리 이전 간으하며 취득한자를 조합원으로 본다.
- 예외) 투기과열지구안에서의 재건축사업은 조합설입인가후에 양수자는 조합이 될수 없음 (상속,이혼등제외, 그외)
양수하였지만 조합원 자격 취득할 수 없는자는 현금으로 청산 (청산금은 조합설입인가일 기준 )​
(6) 사업시행계획 작성 및 인가
1) 조합 과반수 동의
(7) 분양통지 및 공고
1) 사업시행 인가, 고시가 있은날부터 60일이내 개략적 부담금내역 및 분양신청기간을 통지 공고 2) 분양신청기간은 통지한 날부터 30일이상 60일이내 ( 20일이내 연장 가능 )
(8) 관리처분계획 작성 및 인가
1) 신청 후 30일 이내 시장 군수 인가​
2) 관리처분계획중 분양설계에 관한 계획은 분양 신청기간이 만료되는 날 이후 수립한다.
3) 종전가 : 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
4) 인가 고시일부터 종전 토지소유자, 지상권자등은 소유권이전고시가 있는 날까지 종전토지 사용수익금지
5) 용익권자보호 - 지상권, 전세권, 임차권 설정 목적 달성할 수 없는 경우 계약 해지 가능 
- 해지시 금전반환청구권은 시행자에게 행사가능 -> 시행자는 당해 토지등 소유자에게 구상권 행사 )
- 현금청산
- 물상대위​
(9) 철거 등 사업시행
(10) 준공인가신청
(11) 사업완료공고
(12) 소유권이전고시
1) 분양등기까지 저당권을 비롯 타 등기는 할 수 없음
2) 청산
(13) 분양등기

이상으로 정비사업의 절차를 통해 전반 흐름을 알아 봤습니다.
이렇게 보니 이제 간단하시지요?

아래 사항은 모르셔도 되는 추가 내용들 입니다. 
시간 되시면 읽어 보세요~ 
​
2. 정비사업 특례 및 기타 규정
(1) 주택 공급의 법칙 예외
+ 2인 이상 1토지 공유 시 시 도 조례에 따라
+ 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자
+ 근로자숙소, 기숙사용도로 주택 소유하고 있는 토지등 소유자
+ 국가, 지방자치단체 및 주택공사
+ 공공기관이 소유한 주택을 양수한자 (공공기관지방이전시책등 )
+ 종전권리가격에 따른 가격범위에서 2주택을 공급 ( 1주택은 60이하, 3년전 전매No)
+ 가로주택정비사업 3주택이하 공급가능하되, 다가구주택소유자는 최소분양단위규모 추산액을 종전권리가액을 나눈값만큼
+ 과밀업제권역에서 투기과열지구에 속하지 아니한 재건축사업 3주택이하 한정 공급 가능
​
(2) 주택재건축, 재개발사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설
1) 용적율 적용완화
2) 재건축소형주택 의무기준 (전용 60이하)
- 과밀억제권역 재건축 30이상~50%이하 시도 조례
재개발 50이상~70%이하
- 과밀억제권역밖 재건축 50% 이하 시도조례 
재개발 75% 이하
3) 용적율 초과 건축 시 그 만큼 소형주택을 시장군수등 또는 주택공사에 공급 (가격은 표준건축비, 토지는 기부채납)
4) 인수자 협의 : 용적률 초과 건축하는 경우 미리 소형주택 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영
​
(3) 국민주택채권 특례규정
- 주거환경개선사업에 따른 건축허가, 등기 또는 이전시에는 국민주택채권 매입에 관한 규정 적용치 않음​
​

(4) 용도지역 지정 의제
- 주거환경개선구역(스스로개량) - 2종 일반주거지역
- 주거환경개선구역(수용, 관리처분계획에 따른 방식) - 제 3종 일반주거지역
- 주거환경개선구역(환지방식) - 제 2종 일반 주거지역
​
(5) 손실보상
- 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물 소유자는 이주대책대상자에세 제외한다. ( 다만, 질병, 징집등 부득이한 사유 예외 )​
​
(6) 기타 규정
1) 매도청구 ( 재건축, 가로주택정비사업 )
- 조합설립 동의하지 아니한자. 
- 건축물 또는 토지만 소유한자 (재건축한함)
- 시장, 군수, 주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의 하지 아니한자.

( 괴정5구역 포스팅 보기 --> http://letsweb.tistory.com/921 )

​
이상으로 오늘은 정비사업인  재개발, 재건축 등에 대해서 알아봤습니다.

다음 포스팅 역시 재개발 중심으로 다뤄볼까 합니다.

괴정5구역에 이어 부사나 전반 재개발 지역을 다시 정리하도록 하겠습니다.

감사합니다.

오늘은 부산에서 재개발 지역중 가장 빠르게 진행중인 괴정 5구역 재개발 에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.
해당 지역은 제가 현재 관심이 아주 많은 지역으로 이 후로도 포스팅을 자주할 예정입니다.

먼저 짧게 4가지 주요 요점은
 - 사하역을 중심으로 한 역세권
 - 제 2 대티터널 건설 호재
 - 상대적으로 크지 않은 투자 금액
 - 조합원들의 재개발에 대한 높은 열의로 빠른 진행
 - 세대수 : 4200세대의 대단지( 조합 1200~1500 )
위 5가지가 주요 사항이 되겠습니다.

괴정5 재개발사업은 현재 1760세대가 사는 사하구 괴정동 571-1 일원에 총 4200세대의 대단지 아파트를 짓는 사업입니다.

가장 눈여겨 보야할 곳이 바로 어느 지역이고 어느 부분인가가 되겠지요
괴정 5 재개발 지역은 바로 여깁니다. 아래 지도를 보십시오.

이해도를 높이기 위해 다시 위성 사진으로 현재 모습을 살펴 보겠습니다.

부산시의 2017년 9월 13일 정부구역 및 정비계획 지정 고시로 본격적인 스타트가 되었습니다.

대단히 빠른 진행입니다.

재개발 지역 1탄으로 괴정 5 지역은 향후 계속 업데이트 예정입니다.

일광지구 단독주택 겸용 용지의 주택 공고에 대해서 알려 드립니다.
동부산 관광 개발 지구로 충분히 투자가치가 있어 보입니다.
당첨이후 1년 6개월 가량 전매기간이 필요한것과 분양가격10% 정도의 투자 금액이 필요합니다.
개인적으로는 단기간 전매하기 보다는 3~5년정도 보시고 투자하는 것이 좋으리라 생각이 듭니다.

0.일광_단독주택용지(점포겸용)_공급공고문.pdf

당첨이후 처리 관련 부분에 대해서 저에게 문의/의뢰해 주셔도 됩니다. (쪽지, 메일)

향후 이어지는 금리 인상 예측과 경제와 부동산에 미치는 영향에 대해 말씀드리겠습니다.


미국 중앙은행인 연방준비제도가 14일 연방공개시장위원회 정례회의에서
기준금리를 0.25%포인트 인상했습니다. 
미국 금리는 1.25~1.5%로 상향 조정되어 한국의 정책금리(1.5%)와 같은 수준이 됐다

미국 연준은 금리인상 근거로 완전고용 수준의 고용지표에 주목하였습니다.
미 11월 실업률은 4.1%로 17년 만에 가장 낮은 수치를 보이고 있으며 
11월 비농업 신규 취업자 수는 전달보다 22만8000명 늘어 시장 예상치를 상회하였고 
물가상승세는 연준 목표치인 2%에는 못 미치지만 완전고용과 경제성장에 따라 이어질 것으로 내다봤습니다 

미 연준의 금리인상은 2017년 3월과 6월에 이어 올 들어 3번째입니다. 
연준은 제로금리 시대를 마감한 2015년 12월 이후 5차례에 걸쳐 금리를 인상했습니다. 
그리고 연준은 분기마다 제시하는 점도표를 통해 내년 금리인상 횟수 전망을 세차례로 유지하며 
미국의 기준금리 수준은 올해 말 1.4%, 내년 말 2.1%, 2019년 2.7% 수준까지 오를 것으로 연준은 시사하였습니다. 

그럼 여기서 우리는 한가지 체크해야 될 것이 있습니다.
현재의 재닛 엘런 연준 의장은 금일 마지막 기자회견이었습니다. 
내년 2월이면 새로운 제롬 파월이 차기 의장이 됩니다.

현재는 제롬 파윌 차기 의장이 엘런 의장의 정책을 받아 점진적 인상을 할 것이라고 얘기하고 있지만
미국 월가를 비롯해 여러 곳에서 금리 인상이 쉽지 않을 것이라는 전망이 나옵니다.
트럼프 대통령은 정책이었던 많은 사회 간접 자본 시설 공사를 위해 대규모 개발 계획을 하여야 하고 이는 정부 지출로 이어지는데 고금리에서는 쉽지 않은 선택이 됩니다.
물론 금번 인상에서도 금리 인상 반대 위원이 2명이나 새롭게 등장하였습니다.
추정컨데 여전히 얘기하고 있지만 내년에도 3번의 인상은 어려워 보입니다.

그럼 한국은 ? 
이제 미국과 거의 동일한 금리가 되었습니다.
그리고 이주열 한국은행총재는 미국의 금리인상이 불확실하다고 하면서 선제적 대응을 하겠다고 하였습니다.
사실 금리 인상은 이미 충분히 예견되었고 시장에서도 충분이 반영을 하고 있습니다.
그리고 그 인상 속도가 점진적으로 이뤄져 시장이 대응을 할수 있는 속도 입니다.
따라서, 경제 전반에 크게 영향을 줄것이라고 생각이 되며 그리고 대출자들의 부담 상향은
점진적으로 더디게 이뤄질것으로 보이기 때문에 개별 대출자들의 부담은 크지 않을 것으로 생각됩니다.

그러면 부동산에서는
일반적으로 금리인상은 투자수익율 상승을 바라기 때문에 집값의 하락이 되는 것이 기본입니다.
현재의 한국 부동산 경제 상황은 대단히 재미있게 포괄적으로 발생하고 있습니다.
- 바닥을 찍은 경기의 활성화 지표
- 급격하지 않는 서시히 이뤄지는 점진적 금리 인상
- 정부의 부동산 강력 규제
위 3가지를 중점으로 보면 부동산 상황에 대해 각자 예측을 해볼수 있으리라 생각이 됩니다.
점진적 금리 인상에 따라 부동산 가격은 일시적 조정될 것입니다만 시장 스스로의 조정이 아닌 외부 규제의 힘으로 인한 조정은 스트링효과처럼 누르면 눌러지는듯 하지만 결국 더 큰 역방향으로 튀어 오르게 될것이고 이 와 함게 경기 활성화에 따른 풍부해지는 자금들은 투자처를 찾을 것입니다.
그렇다면
향후 2~4년 이상을 생각하고 투자하는 부분이라면 반드시 좋은 결과가 있지 않을까 생각이 됩니다.
물론 옥석은 가려져야 하고 서울 및 지방 중심지역과 그외 지역의 양극화 등은 더 커질 것입니다.

모든 부분은 개인적인 의견입니다.