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안녕하세요

오늘은 햇빛은 따스한데 바람이 많이 부는 아침입니다.

최근 재개발 물건을 찾으시는 분들이 많아서

해당 부분쪽으로 조금 더 시간을 투입해서 

 부산에서 아직 가격이 높지 않고 아직 투자할만한 지역이나

 향후 가격 상승 여력이 충분한 지역

등에 대해서 물건들을 체크 하고 있습니다.

오늘은

아침부터 좋은 물건이 하나 들어와서 소개해 드리겠습니다.

제가 재개발 관련하여 

처음으로 계약을 성사시켰었던 대연8구역 물건 입니다.

대연8구역 관련하여 상세한 내용은 아래 링크를 참조 부탁드립니다.

( 대연9구역주택재개발 상세 내용 --> http://letsweb.tistory.com/947 )

현재까지의 진행 사항은

            -> 금년내 조합 설립 및 시행사 선정

까지 진행이 될 예정이라고 조합측에서 아주 의욕적으로 움직이고 있습니다.

또한

            -> 현재 탁상 감정이 나와 있는 상황입니다.

대연 8은 아직 초반 단계이긴 하지만 조합측의 열의가 있어서

작년부터 많은 거래가 되어 현재 작은 평수는 거의 소진이 되어 있는 상황입니다

그럼 오늘 물건 정보 간단히 드리겠습니다.

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* 물건정보

- 대연8구역

- 빌라 물건

- 15.83평

- 매매가 1.25억

   ( 해당 물건의 상태가 좋아 전세등으로 임대하실경우 투자금이 더 낮아집니다. )

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관심이 있으신 분은 연락주시면 안내해 드리겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오.

[좌천통합2, 3지구(매축지) 물건 접수받고 있습니다. ]

[좌천통합2, 3지구(매축지) 투자자분 접수받고 있습니다. ]

[대연3,4,8구역 물건 및 투자 접수 받고 있습니다]

[초량2,3 구역 물건 및 투자 접수 받고 있습니다.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요.

오늘은 해운대역 바로 앞 부산에서 가장 핫한 해운대 구남로 상가 임대 물건 소개해 드리겠습니다.

부산의 해운대는 

누구나 동의할 한국에서 최고의 관광단지이자 부산에서 가장 핫한 상권을 가지고 있습니다.

2017년 여름 한달동안만 해도 699만명이 방문을 했다고 합니다.

더불어 여름 뿐만 아니라 1년 내내 방문자 분들이 계속 많은 곳이니  

일년동안 방문하시는 숫자는 상상보다 휠씬 더 클수 밖에 없습니다.

핫한 그 해운대 상권에서

지하철 2호선 해운대 역 바로 앞의 상가 물건을 소개해드립니다.

해당 건물은 CGV 극장도 있고 많은 유동 병력이 있는 건물입니다.

그 건물의 바로 1층 상가 입니다.

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* 물건정보

- 위치 : 해운대역 바로 앞, CGV 가 있는 라뮤에뜨 건물

- 층수 : 1층

- 평수 : 23평 ( 전용 14평 ) 

- 용도 : 판매시설(상점)

- 임대 : 5000/550

- 권리금 있음 

- 추천업종 : 커피숖, 빵집 및 판매점

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이제 조금씩 더 따뜻해 지면 

본격적인 해운대 성수기가 오기 전에 준비하시면 좋을 것 같습니다.

관심이 있으신분 있으시면 안내해 드리겠습니다.



고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요

오전에는 여름처럼 덥더니 

오후부터는 바람이 불어서 조금 쌀쌀하게도 느껴지는 하루 입니다.

최근 재개발 부분 포스팅을 많이 했었습니다.

좌천범일통합3지구, 초량2구역, 초량3구역, 가야1구역, 대연3구역, 대연4구역, 대연8구역 등

제가 관심을 가지고 지켜 보고 있는 지역을 중심으로 

재개발 매물 및 관련 정보를 정리했었습니다.

오늘도 좌천범일통합3지구를 둘러보고 왔습니다.

그래서 오늘도 

부산 재개발 물건 중 최근 가장 핫한

북항재개발의 혜택지인 "좌천범일통합3지구" 일명 "매축지" 물건을 소개해 드립니다.

"좌천범일통합3지구" 에 관한 사항은 저의 이전 포스팅을 참조 부탁드립니다.

(좌천범일통합3지구 상세 --> http://letsweb.tistory.com/1064 )

좌천범일통합3지구는 

찾는 분이 많으셔서 물건이 나오는대로 바로 소진이 되고

물건 자체가 이미 많이 소진이 되어 전 타입의 물건을 찾기가 쉽지 않습니다.

그리고

아래의 배치도를 참조해 보시고 물건을 잘 고려하고 생각해보시면 됩니다.

그럼 오늘 물건 정보를 드립니다.

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* 물건정보

- 타입 : 84B 

- 조합원분양예정가격 : 344,097,000 

- 감정평가 : 약 6900 ( 비례율 현재 130% ) 

- 프리미엄 : 8000 

- 매매가 14,900

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관심이 있으신 분들은 연락 주시면 진행해 드릴 수 있도록 하겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 되시기 바랍니다.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요

어제에 이어 오늘도 우암2구역 물건이 접수되어 소개해 드립니다.

우암2구역의 사업 부분에 대한 안내와 84A 물건 부분은

제가 작성한 포스팅을 클릭하여 참조해주시면 될 것 같습니다.

( 우암2구역 상세 및 84a  http://letsweb.tistory.com/1108 )

우암2구역의 주요 특징만 간략히 보면

- 위치 : 아래 지도를 참조하여 주십시오

- 세대서 :  대단지로 3018 세대라는 점

- 개발형태 : 뉴스테이 ( 조합원 분양과 기업 임대, 일반 임대 )

- 시공사 브랜드 : 대림 이편한세상 

- 분양가 : 약 760만원으로 주변 시세에 비해 가격이 아주 저렴

- 조망 : 북향 조망이 가능하고 남쪽과 동쪽으로 바다 조망

이 되는 특징을 가지고 있습니다

그럼 오늘 물건 제원을 소개해 드리겠습니다.

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* 물건정보 

- 75A 타입

- 감정평가 12,100만원

- 프리미엄 5,000만원

- 매매가 17,100 만원

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관심이 있으신 분은 상세 안내 및 진행을 해드릴수 있도록 하겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 되십시오.

[좌천통합3지구(매축지) 물건 및 투자 접수받고 있습니다. ]

[초량2,3구역 물건 및 투자 접수받고 있습니다. ]

[가야1구역 재개발 물건 및 투자 접수 받고 있습니다 ]

[대연3, 4, 8구역 물건 및 투자 접수받고 있습니다. ]

[부산전역 재개발 물건 접수 받고 있습니다.]

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요

오늘도 어제에 이어 핫한 재개발 물건 하나 추천 드립니다.

" 좌천범일통합3지구 " 일명 매축지 물건 입니다.

좌천범일통합3지구 물건은 

나오는대로 바로 하루 하루 계약 진행이 되기 때문에

매일 아침 출근을 하게 되면 다시 물건 체크를 하게 됩니다.

오늘도 한타임이 느려 놓친 계약들이 있습니다만

다시 오늘도 좋은 물건을 찾으려고 분주히 하고 있습니다.

"좌천범일통합3지구" 에 관한 상세 사업 사항은 저의 이전 포스팅을 참조 부탁드립니다

(좌천범일통합3지구 상세 --> http://letsweb.tistory.com/1064 )

일단 아래의 배치도를 참조하시기 바랍니다.

현재 많은 분들이 좌천범일통합3지구 물건을 찾고 계시기는 하지만

무작정 투자 하시는 것 보다

실거주이신지, 투자이신지 투자기간이 어느정도 고려하고 있는지 모두 판단하셔서

조금더 신중하게 투자하시는 것이 좋겠습니다.

지금 소개해드리는 물건은 

감정평가가 낮아 소액 투자 물건으로 추천 드립니다.

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* 물건정보

- 타입 : 84B (확정)

- 감정평가 : 건축물 190

- 프리미엄 : 8000

+ 매매가 : 8190

+ 해당 물건의 상세 내용은 전화 주시면 상세 설명을 드리겠습니다.

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관심이 있으신 분들은 연락 주시면 진행해 드릴 수 있도록 하겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 되시기 바랍니다.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요

오늘 및 최근 재개발 부분 포스팅을 많이 했었습니다.

좌천범일통합3지구, 초량2구역, 초량3구역, 가야1구역, 대연3구역, 대연4구역, 대연8구역 등

제가 관심을 가지고 지켜 보고 있는 지역을 중심으로 

재개발 매물 및 관련 정보를 정리하고있고 했었습니다.

지금 소개해드리는 물건은

부산 재개발 물건 중 최근 가장 핫한 

북항재개발의 혜택지인 "좌천범일통합3지구" 일명 "매축지" 물건을 소개해 드립니다.

"좌천범일통합3지구" 에 관한 사항은 저의 이전 포스팅을 참조 부탁드립니다.

(좌천범일통합3지구 상세 --> http://letsweb.tistory.com/1064 )

좌천범일통합3지구는 

물건 자체가 이미 많이 소진이 되어 전 타입의 물건을 찾기가 쉽지 않습니다.

아래의 배치도를 보시고 어디가 좋을 지를 판단해 보시면 될 것 같습니다.

75B,C 타입을 찾으시는 분들이 많기는 하지만 

저는 개인적으로 다른 생각을 가지고 있기는 합니다. 

해당 부분은 문의 주시면 제의견을 드리도록 하겠습니다.

사실, 좌천범일통합 3지구 물건은 타입에 구분없이 나올때마다 바로 바로 소화가 되어 있기 때문에

프리미엄은 한주 한주 계속 조금씩 변동이 생기고 있습니다.

그래서, 좌천범일통합3지구 물건에 대해 생각이 있으시다면

타입에 관계 없이 일단 물건이 나올때 조금은 빠르게 생각을 하셔야 될 것 같습니다.

하지만,

투자이신지, 실거주이신지에 따라 조금더 고민하시고 감정가등을 판단하셔서 

신중하게 결정하시는게 좋습니다.

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* 물건정보  - 59

- 59 타입

- 조합원분양예정가격 25,180만

- 감정평가액 : 4,400

- 프리미엄 5,500 만

- 현매매가 : 약 9,900만

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관심이 있으신 분들은 연락 주시면 진행해 드릴 수 있도록 하겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 되시기 바랍니다.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요

대연 3구역에서 좋은 조망을 기대할 수 있는 물건 2개를 추천해 드리겠습니다.

대연 3구역의 상세한 내용은

제가 작성한 아래 글을 클릭하셔서 확인하실 수 있습니다.

( 대연 3구역 사업 내용 상세 -> 클릭 http://letsweb.tistory.com/1092 )

위의 글을 통해 사업 내용의 주요 사항을 참조하여 주시기 바라며

대연 3구역의 주요 가장 큰 특징은

 + 사업시행인가 완료, 현재 관리처분인가를 기다리는 중 : 거의 마무리 진행 단계

 + 무려 4500세대 가까이 되는 대단지라는 것 

     ( 대단지이다 보니 3개 단지로 나뉘어져 구성됩니다. )

 + 구역 자체가 크다 보니 충분하 녹지의 구성

 + 역세권 단지

 + 국내 탑 브랜드 건설사 : 롯데건설+현대산업개발

부산의 어느 재개발 지역보다도 강력한 장점인 위 3가지 만으로도

누구나 관심을 가질수 밖에 없는 재개발 지역입니다.

이런 대연 3구역에서의 위의 배치도를 보시면 아실 수 있듯이

99A타입은 광안대교 및 전반 바다 부분 조망권이 나올 가능성이 아주 높은 타입니다.

이에 추천을 드리는데

이때 주의 하셔야할 점은!

조합원 분양에서 현재 타입 신청까지 진행이 되었으며 타입이 지정되지 않았습니다.

99A 타입의 경우 180세대 밖에 되지 않기 때문에

감정가가 높지 않는 경우에 1순위에 밀리게 되면 다른 타입을 배정 받을 수가 있습니다.

1순위에서 99A 타입을 지정받기 위해서는 감정가가 조금은 높아야 합니다.

따라서

오늘은 

99A타입으로 선정될 확률이 높은 물건 2개를 추천하여 드립니다.

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* 물건 정보 1

- 감정가격 32,500

- 프리미엄 12,000

- 매매가격  44,500

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* 물건 정보 2

- 감정가격 24,000

- 프리미엄 10,000

- 매매가격 34,000

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관심이 있으신 분들은

연락주시면 상세 소개 및 진행해 드릴 수 있도록 하겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 되시기 바랍니다.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]  

안녕하세요

화창한 햇살에, 따스한 바람까지 너무나 좋은데

미세먼지만 없었다면 더 환상적인 날씨 일것 같습니다.

최근 재개발 부분 포스팅을 많이 했었는데요

좌천범일통합3지구, 초량2구역, 초량3구역, 가야1구역, 대연3구역, 대연4구역, 대연8구역 등

제가 관심을 가지고 지켜 보고 있는 지역을 중심으로 재개발 매물 및 관련 정보를 정리했었습니다.

오늘은 

북항 재개발의 배후 혜택지중 하나인

우암2구역 ( 우암2주택재개발사업 ) 지역에 대해 간략히 정보와

좋은 매물 정보도 드리도록 하겠습니다.

우암2구역은

위치로서는 동쪽, 남쪽으로는 부두가 있고, 북쪽으로 대연3구역, 

서쪽으로 문현금융단지와 인접해 있습니다.

지하철로는 부산 지하철 2호선 지게골역과 못골역 사이이며

우암동도시숲과 신연초, 성지고, 우암초를 아래위와 좌우로 끼고 있습니다.

그리고 

중요한 부분으로

동북방향으로 북항 재개발 부분이 시야에 들어오며 동쪽과 남쪽으로 바다 조망이 들어오게 됩니다.

현재 진행 사항을 정리해드리면

- 2004년 6월 : 조합추진위 승인

- 2006년 11월 : 조합설립 인가

- 2017년 3월 : 사업시행인가

- 2017년 4월 : 분양신청공고

- 2017년 12월 : 관리처분계획인가

이제 3~4월에 이주가 시작될 예정이며

그 후  철거 및 시공을 앞두고 있어 기나긴 정비 사업을 터널을 통과하고 있는 상황입니다.

우암2구역의 사업 정보를 드리면

- 위치 : 부산 남구 우암동 129 일원

- 구역면적 : 45,031평

- 대지면적 : 34,154평

- 건축면적 : 6,470평 

- 연면적 : 129,299.8평 ( 건폐율 : 18.94%, 용적률 271.61% )

- 총 29동, 지하5층, 최고 35층

- 총세대수 : 3,018세대 ( 조합원 784, 기업형임대 2058, 보류 20, 임대 156 )

- 시공사 : 대림산업

우암2구역의 특징은

- 뉴스테이로 일반 분양은 없으며 조합원 분양과 기업 임대, 일반 임대로  진행이 됩니다.

- 세대수가 대단지로 3018 세대라는 점

- 대림 이편한세상 이라는 브랜드 아파트라는 점

- 분양가가 약 760만원으로 주변 시세에 비해 가격이 아주 저렴

- 북향 조망이 가능하고 남쪽과 동쪽으로 바다 조망

이 됩니다

간단하게 한줄로 줄이자면,

" 우암2구역은

북항재개발 배후 혜택지로 대단지로 구성되어 좋은 주거환경과 저렴한 분양가와 조망을 장점 "

으로 가지고 있는 사업단지입니다.

이상이 우암2구역의 특징과 사업 정보가 될 것 같습니다.

오늘 현재 상황의 프리미엄으로는

현재 75타입이 5000~6000, 84타입이 6000~7000 정도로 형성이 되어 있습니다.

거래 가격은 감정가 + 프리미엄으로 생각하시면 됩니다.

==============>

그리고 

이런 우암2구역에 좋은 물건 2개를 소개해 드립니다.

소액 투자가 가능한 저렴한 감정가와 프리미엄입니다.

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* 물건정보 1

- 84A 타입

- 감정평가 2000만원

- 프리미엄 6000만원

- 매매가 8000 만원

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* 물건정보 2

- 84A 타입

- 감정평가 2800만원

- 프리미엄 6000만원

- 매매가 8800 만원

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관심이 있으신 분들은 연락 주시면 자세한 정보 및 안내해 드릴수 있도록 하겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요

지난 " 토지공개념 "의 글에 이어

최근 가장 많은 문의를 주셨던 " 금리인상 " 부분에 대해

늦었지만 미국 금리인상과 부동산에 미치는 영향에 대해 간략하나마

개인적인 의견을 정리 해볼까 합니다.

지난 12월에 미국 금리 인상으로

한국 정책금리와 미국의 금리가 동일하게 1.5% 수준이 되었을때 이후 전망에 대해 간략히 

글을 남겼었습니다. ( 제 포스팅에서 찾아보시면 됩니다. )

그리고 지난주

3/21에 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed)는 

연방공개시장위원회(FOMC)를 열고 기준금리를 현재의 1.25~1.50%에서 1.50~1.75

로 0.25%포인트 인상키로 했다고 발표하였습니다.

지난 2017년 12월과 지금 3월의 상황은 크게 다른 점이 하나 있습니다.

바로, 금리 역전 현상이 발생하였다는 것입니다.

미국의 금리는 1.50~1.75%가 되었고 

한국의 기준금리는 1.50%. 미국이 우리보다 0.25%포인트 높게 된 것입니다.  

여러 글들을 읽어 보셔서 아시겠지만

지난 과거에도 2차례 한국과 미국의 금리가 일시적으로 역전이 된적이 있었습니다.

그리고

과거의 2차례 상황에서는

단기적 역전의 상황에서 한국의 경제가 크게 자본의 유출등이 없었고 크게 영향이 없었습니다.

하지만,

그때와 다른 중요한 상황이 있습니다.

1, 한국의 경기 상황

그때는 한국의 경제가 다시 활성화하는 시기여서 

전반 경제성장율로 약 4~5%로 아주 양호하였던 시기였습니다만 

현재 우리나라 경제성장률은 지난해 3.1% 높은 청년실업률, 저물가, 낮은 내수 회복세 등 

불안 요소가 큰 상황입니다. (올해 3.2로 완만한 회복세 또는 2.8로 둔화 예상 )

2. 미국의 경기 상황

미국의 경기는 세계 경제에서 나홀로 호황으로 

연준은 올해 미국의 경제성장률 전망을 기존 2.5%에서 2.7%로 올렸고 

내년 소비자물가 상승률은 2.0%에서 2.1%로 높였습니다. 

미국은 금리 인상을 감내할 만큼 실물경제가 충분히 살아났다는 자신감이 있고 

주식을 중심으로 자산 가격이 많이 올라 ‘통화 긴축’이 필요한 상황입니다.  

경제 상황이 더 좋아지면 금리 인상 압박은 더 크게 작용할 것입니다.

이에 따라,

한국은 실물경제를 보았을때 금리 인상이 쉽지 않고

미국은 추가적인 금리 인상이 확실시 되고 있는 것입니다.

한국 금리 인상에 대한 예측으로는 

미국을 중심으로 한 보호무역주의 영향과 실업등의 고용 창출 둔화 등을 이유로 

다수의 해외 투자은행(IB)들이 올해 한국은행이 금리를 1번 올릴 것이라는 전망을 내놨습니다.

이에 반해 미국은

연준위원들의 태도와 연준의 메시지에서 올해 최대 4번의 금리 인상을 예고하는 메시지가 많습니다.

한국이 1번, 미국이 추가로 3번 (즉 올해 4번) 금리를 올릴 경우 

미국의 기준금리는 상단 기준 2.5%, 한국은 1.75%가 되어 0.75% 차이 또는

한국이 금리를 유지한다면 양국 간 금리 차가 최대 1%포인트까지 벌어진다는 얘기가 됩니다.

물론 자본은 금리가 낮은곳에서 조금 더 금리가 높은 곳으로 흐르기 마련입니다만

국가간의 자본 유츨은 단순히 금리로만 이동되어 지는 것은 아닙니다.

하지만,

미국과의 금리역전의 단기 충격은 크지 않지만 금리역전이 장기화가 되는 경우에는

주식 시장으로 부터 시작하여 자본 유출을 포함, 경제 전반에 큰 영향을 주게 될 것입니다.

따라서,

이런 설명을 드린 이유가 바로 

아래 결론을 도출하기 위해 드린 말이었습니다.

한국의 금리 역시 인상압박이 강해질 것이고 이는 곧 추가 인상으로 다가올 수 있다는 것입니다.

우리는 예상된것 이상으로 고려를 해야 합니다.

여기서 금리 인상에 대해 개인적인 의견을 드린다면

1. 미국은 

2017년 3차례 금리 인상후 2018년 올해 지금 3월에 인상이기에 

주기적으로 4차례 인상도 가능해 보이지만 4차례 인상이 되지 않을 것이며

3차례 인상 가능성이 가장 높아 보입니다만 이것 역시 확실치는 않습니다.

그 이유는 금리 인상을 주도적으로 이끌던 재닛 엘런 연준 의장에 이어 

2월에 새롭게 제롬 파월이 의장이 되었고

현재는 제롬 파윌 의장 역시 엘런 전의장과 같이 점진적 인상을 할 것이라고 얘기하고 있지만

그의 뒤에는

현재 전반 지지도등의 하락세와 주요 지지층의 이탈등이 발생하고 있는 트럼프 대통령이 있습니다. 

트럼프 대통령은 지지층의 재결집과 하락세를 만회하기 위해 그의 공약이기도 했던 

많은 사회 간접 자본 시설 공사를 위해 대규모 개발 계획을 하여야 하고 

이는 정부 지출로 이어지는데 고금리에서는 쉽지 않은 부분입니다.

2. 한국은 

물가상승율등 지표가 예상보다 높지 않아 고민에 고민을 거듭할 것으로 보입니다.

하지만, 3.1%의 경제성장율을 예측하는 지표등으로 경기가 바닥을 찍고 완만한 회복세를 가지고 있고

미국과의 금리 역전 현상을 오래 두고 보지 못할 것이므로

어쩔수 없이 큰 금리차를 만들지 않기 위해 뒤 따라 갈 것으로 보입니다.

이는 경제적인 것 뿐만 아니라 

2018년 6월의 지방선거와

개헌등 안건을 가지고 있기에 가장 중요한 2020년의 국회의원 선거를 앞둔 

문재인 정부의 내년 3년차 정치적인 상황에서도 영향을 받게 됩니다.

이에 올해 한국 당국은 미국의 추가 인상 가능성을 보며 1~2회 정도의 인상으로 예상됩니다만

정부 당국이 현재의 개혁적인 드라이브를 유지할지 아니면 잠시 물러서서

경제 활성화 부분으로 드라이브를 할지에 따라 조금은 달라질 것으로 보입니다.

그럼 

이제 금리 인상이 되면 부동산에는 어떤 영향을 주게 될까요?

금리가 인상이 되면 ( 일반적인 이론에 따르면 )

1. 대출금리 상승으로 부동산 수요 계층의 매수 심리를 위축 시키게 되고

2. 금리 상승으로 인한 부동산의 투자 기대수익율 역시 금리보다 더 상승하게 됩니다.

( 예를 들면, 투자 수익이 100만원이라면 

기대수익율 5%일때 부동산가격은 2000만원이어야 하고

기대수익율 10%일때 부동산가격은 1000만원 이어야 합니다. )

이에 따라, 

부동산 가격은 매수 심리 위축으로 수요 감소로 인한 가격하락 요인과

더불어, 기대수익율 상승으로 인한 하락 요인이 함께 발생하게 되어

부동산 가격은 하락 하게끔 영향을 주게 됩니다.

하지만,

현재 부동산 시장에서는 경기 지표가 바닥을 찍고 다시 조금씩 활성화 할 것이라는 기대감과 

투자처를 찾지 못한 유동자산의 증가 그리고 

금리 인상이 급격하지 않고 제한적으로 천천히 시장에서 예상되게 끔 진행이 되기 때문에 

부동산 시장에는 큰 영향이 없을 것이라는 의견도 많고 저 역시 그렇게 생각됩니다.

또한, 여러번 언급 드린 것처럼

현재의 부동산시장은 양적인 경쟁의 시장이 아니라 질적인 경쟁의 시장으로 변하고 있기 때문에

실수요를 바탕으로 한 지역은 영향이 미비하거나 

또는 조금의 조정 이후 완만한 상승세를 유지하게 될 것이며

실 수요를 가지지 않은 투자 중심의 지역은 모든 것에 영향을 받아

한국내 각 지역별로, 그리고 각 지역, 도시내에서도 양극화 현상은 

더욱 도드라지게 나타날 것으로 보입니다.

이에 안정적인 투자를 원하신다면

투자비용이 조금더 상승할 수도 있겠지만

주변 위성도시에 대한 투자보다는 도심지역 그리고

확장된 상권으로 투자보다는 주요 중심지역내의 상권으로의 투자가 장기적으로 

안정성과 효율면에 더 큰 도움이 되지 않을까 합니다.

물론,

이런 조정 기간 이후에 하락한다 할지라도 이후 상승 체력이나 요소가 충분한 

베드타운이던 관광단지건 탄탄한 배후 입지가 있다면 해당 부분은 위험도 만큼의 

추가 수익율을 기대할 수 도 있습니다.

이상까지 

개인적인 의견이었습니다.

잘못된 내용이나 수정될 부분에 대해서는 의견을 주시면 수정하도록 하겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요

평안한 주말 일요일밤을 보내고 계신가요?

저는 금요일부터 개인적으로도 그리고 일적으로도 좀 까다로운 계약건을 만나서 

이래 저래 노력을 하였지만 제가 제어할 수 없는 상황이어서

좀 답답한 시간을 보내었습니다.

하지만, 다시 내일 월요일이 되면 힘을 내 볼까 합니다.

지난주는 경제적으로 상당히 큰 2개 사건이 있었습니다.

하나는 정부의 개헌에 " 토지공개념 "을 명시한다는 내용과 

두번째는 미국 금리의 인상 부분이었습니다.

이에 따라 금리 관련 부분과 토지공개념 등에 대해 여러 문의를 주신 부분이 있어서

제가 생각하는 부분에 대해 의견을 드리면서 예전에 글을 올린 부분도 있지만

다시 한번 답변 드린 내용으로 글을 한번 올려야 겠다고 생각은 했지만

지난주가 좀 정신없이 흘러가버려서 맘적으로 여유가 없었습니다.

그래서, 일요일 저녁이지만 2개의 글로 간략하나마 정리해 볼까 합니다.

여기 이글에서는 토지 공개념에 대해 개인적인 의견과 아주 간략히 정리 하겠습니다.

140년이나 더된 오래된 개념이기도 하지만 이런 이론적인 것이나 역사직인 부분에 대해 

말씀드리는 것보다 간략히 현실적인 부분에 대해 정리하겠습니다.

" 토지공개념 " 부분은

한줄로 요약하자면

" 토지는 공공의 이익을 위해서 그 권리 및 그로부터 발생하는 이익에 대해 제한을 할 수 있다 "

라는 것이고 두줄로 요약하자면

" 토지는 공공의 이익을 위해서 그 재산권의 소유 및 처분, 이용에 대해 일부 제한 할수 있으며

그리고 그로 발생하는 이익에 대해서는 공공의 이익을 위해 일부 회수하여 사용할 수 있다" 

는 것입니다.

사회주의적인 발상이라고 생각도 드시지 않나요?

먼저 우리는 특별한 재산권 대상인

토지를 이해하여야만 하는데 

이는 다른 모든 사유재산과 달리 다른 특징을 가지고 있습니다.

위 지도에서 처럼

추가적으로 생산할 수 없는 것으로 현재 주어진 것이 전부인 것입니다. 

대한민국 토지는 늘지도 줄지도 않고 언제나 정해져있습니다. ( 바다매립등 특별한 경우제외 )

개인이 이러한  한정된 토지 자체를  

전적으로 개인의 것으로 소유하고 

그것을 통한 이익 행위 모두를 개인을 위한 것으로 보아서는 안된다는 것입니다.

사실 이 개념은 

이미 헌법 전문 곳곳에 

그리고 세별 법조항에 이미 포함되어 시행이 되고 있기도 한 새로운 내용은 아닙니다.

사회가 개발이 되고 그 개발이 확장이 되어 가고

초기의 개발에서 고도 개발 과정으로 진행이 됨에 따라

사회 전체의 효율적인 개발과 지나친 지가 상승에 대해 제한을 위해 필요해지게 되는 

부분입니다. 

( 특히 도시내 정비사업등에서 이미 많은 부분은 도입이 되었지요. 

정비사업을 통해 도시를 효율적으로 개발하려 할때  " 내 땅이니 난 안해" 라고 할 수 없지요 )

대부분은 많은 서구 국가에서도 이미 도입된 개념이기도 합니다.

물론, 위에 언급한 것처럼

대한민국에서도 한창 개발되던 시기인 과거 정부(박정희정부부터)에서부터

개념이 도입되어 여러 법률의 형태로 시행이 되었습니다.

1. 토지초과이득세 : 비업무용 토지에 대해 초과이익을(30~50%)의 세금으로 부과

2. 토지소유상한 : 일부 대도시등에 일정 이상의 토지를 소유하는 경우 허가와 부담금을 부과

3. 개발이익환수제 : 개발 등으로 인하여 토지값 상승시 그 일부를 세금으로 부과

위 3가지가 이미 시행이 되었었고 

일부는 헌번재판소에서 헌법에 제시된 개인의 재산권, 행복추구권등의 

권리 침해로 헌법불합치로 폐기가 되기도 했습니다.

현재의 정부가

굳이 사회적인 많은 논란과 반대에 부딪히면서도 굳이 헌법 전문에 넣으려는 

이유가 바로 여기에 있습니다.

한정되고 특별한 재산인, 토지로 부터 발생하는 이익을 

(사회적 불평등 해소와 일부의 지배적 소유를 통해 발생하는 문제 )

개인의 이익만이 아닌 공공의 이익으로 돌리려는 많은 정책, 법률등에 대해 

그 근거를 확실히 마련하고자 함입니다.  

위에서 언급했다 시피 과거 헌법불합치 등으로 시행에 제한이 걸렸던 사례들이 있습니다.

큰 의미에서는 문제가 없었지만 

개인에 대해 세금 부과 등에 있어 실제적으로 적용되는 사례에 대해서는 

개인 재산권 침해로 헌법 불합치 판결이 주류를 이루었고

현재 아직 살아 있는 개발이익환수제 역시 공격을 받고 있습니다.

지금까지 설명드린 내용이

" 토지공개념 " 에 대한 개념적인 부분이고

" 현 정부의 헌법 개헌안에 넣는 이유 " 에 대한 설명이었습니다.

그럼,

중요한 부분이 남아 있습니다.

해당 부분이 

투자자 분들은 앞으로 어떻게 해야 할 것인가 

입니다.

1. 먼저 현재 진행사항을 다시 보면

가. 사실 이번 정부의 발표는 개헌안에 불과하며 이것이 통과가 될지는 사실 불투명하며

나. 이미 헌법 전문 곳곳에 나와 있었던 것이며 이를 명확히 하려는 것이고

다. 헌법은 개념적인 부분인 것이고

라. 구체적안은 개별 법률에 의해 정해진다는 것

 당장에 바뀌는 것은 무엇하나 없으며 구체적인 법률 또한 무엇하나 없습니다.

물론, 통과될 가능성이 높지도 않습니다.

따라서, 현재 상황에서 긴장할 부분도,  달리 무엇을 준비할 부분도 없습니다.

2. 향후 도입시라면

앞으로 아직 많은 시간 후에 해당 부분이 도입이 된다고 하더라도

개인적인 의견이지만 크게 문제 될 것은 없습니다. 

일단, 그 큰 개념은 누구나 동의할 내용이기도 합니다.

있는 그대로 추가로 크게 가공이 되어 고부가 가치가 되는 것 없이

자연적 또는 사회적 개발에 따른 그 위치 적인 것만으로 가치가 되는

한정된 토지를 개인의 것만으로 생각하는 개념보다는 공공의 개념을 조금 도입하는 것은

공감이 되며 

그 가격의 상승으로 그 이익의 일부, 물론 최대 50%까지 공공에서 회수하여 공공을 위해

사용하는 것 역시 공감이 되는 부분입니다.

물론, 현재 토지를 소유하시거나 앞으로 투자를 하시려는 분들은

수익을 얻기 위해서 하는 부분에서 일정정도 영향을 받게 되겠습니다.

하지만, 모든 토지가 그런 것이 아니고 

공공을 위한 것이라는 전제조건에 부합이되고 

또한, 수익이 발생하시더라도 일부만 회수된다는 것,

여전히 투자 수익에서 회수 하는 것이지 수익이 없으면 회수가 되지 않으므로

그 적용 범주는 한정적입니다.

그리고

모두에게 적용되는 룰이 변경될 뿐입니다.

투자가 감소하고 가격이 일부 하락하는 등 조정이 발생할 수도 있겠지만

이런 조정 및 하락 부분에서 더 많은 기회가 오는 부분입니다.

투자자 분들은 

새로운 룰의 적용 따라, 

법에 따라 투자하고 개발하여 사회를 발전시키시면서 동시에 수익을 만드시면 되는 것입니다.

묻지마 투자가 아니고

그 만큼 조금더 옥석을 가리고, \

투자 대상을 제대로 이해하는 과정이 필요한 부분이기 때문에 

공인중개사분들이나 기타 도움을 받으시고

조금 더 노력하시는 분들이라면

달라질 것은 없고 오히려 더 좋은 기회가 될 수도 있습니다.

개인적인 의견입니다만,

이제 정리하자면,

지금 도입되거나 정해지는 것은 없으며 그 가능성 또한 높지 않으며 만약 도입되더라도 

언제나 수익을 위해 움직이는 투자의 입장에서는 그저 투자룰이 하나 추가되는 것 뿐이며

이제 부동산 투자는 말그대로 투자이지 투기인 시장은 아니다.

라는 것입니다.

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원래 글하나에 금리와 부동상동향에 대한 글과 토지공개념을 같이 쓰려 하였는데

말이 길어져 금리와 부동산동향은 다음 글에서 정리토록 하겠습니다.

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이상은

개인적인 의견일 뿐이며 

틀린 부분은 말씀해주시면 수정토록 하겠습니다.

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안녕하세요

최근 재개발 물건에 투자하시겠다는 분들이 많이 연락을 주셔서

물건들을 추가 소개해 드립니다.

지금 소개해 드리는 물건은 초량2구역 물건입니다.

초량 2구역의 자세한 사항은 저의 아래 글을 참조 부탁드립니다.

http://letsweb.tistory.com/971

자세한 사항은 저의 위 글을 참조하여 주시고

초량2구역의 현재 사항을 간단히 설명을 드리면

- 시공사 : 호반건설

- 세대수 : 1857세대

- 2008년 정비구역 지정

- 2005년 조합 설립 추진위 승인

- 2016년 조합 설립 인가

- 현재 사업 시행인가를 준비하고 있는 상황입니다.

주요 장단점을 간략히 말씀드리면

지하철에서 다소 멀리 떨어져 있다는 단점을 가지고 있는 반면

위치적으로 동구에 있어서 전반 주요 도심지역으로 접근이 용이하고

구봉산 자락에 있어서 북항 재개발시 배후 혜택지로 멋진 조망이 보장이 되고 

1857세대라는 대단지이며

아래 쪽으로 초량 주거환경개선으로 아파트들이 건설되고 있어 

전반 주거 환경이 많이 개선되어 전체적으로 향후 가치가 상승될 것으로 보입니다

오늘은

1. 실투자 금액이 작은 소액 투자 물건

2. 평당 가격이 낮은 대지물건 2개

를 소개해 드립니다.

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* 물건1

- 대지 19평, 건물 13평

- 현 LH전세 4000

- 매도 1.6억 ( 실투자 1.2억 )

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----------------------------------------------------------------

* 물건2

- 대지 46.9평

- 평당 약 500

- 매도 2.35억

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관심이 있으신분들은 연락주시면 안내 및 진행해드리겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오.

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안녕하세요

바람도 좋고 온도도 그리 낮지 않고 하늘도 이쁜 아침입니다.

오늘은 초량3구역 주택재개발 물건이 접수되어

기다리시는 투자자 분들을 위해 빠르게 소개해 드립니다.

초량3구역은

- 시공사 : 호반건설

- 2008년 정비구역 지정

- 2006년 조합 설립 추진위 승인

- 2016년 조합 설립 인가     까지 진행이 되었으며

- 사업 시행인가를 준비하고 있는 상황으로  자세한 내용은 아래 포스팅을 참조하여 주시면 됩니다.

초량3구역 상세 내용 -->  http://letsweb.tistory.com/994

바로 인근의 초량 1구역은 이미 이주가 되었고 철거가 거의 완료 되고 있는 상황이며

이에 따라 초량3구역도 점차 속도를 내지 않을까 합니다.

초량3구역의 가장 큰 장점과 단점은 

작은 구역에 따른 작은 세대수를 말씀드릴 수 있으며 

이에 반면 초량역의 역세권으로 도보로 다닐 수 있는 곳에 위치하고 있다는 큰 장점을 가지고 있습니다.

주위에 이편한세상부산항아파트, 범양레우스센트럴베이아파트 등이 건축중에 있어

전반 주거 환경이 더불어 많이 개선될 예정으로 실거주에서도 큰 장점을 가질수 있을 것으로 보입니다.

소개해 드릴 물건의 특징은

구하기가 힘든 작은 평수의 소액 투자 물건입니다.

그리고 빈집, 폐가 등이 아닌 현재 실거주자가 있는 물건으로 

진행과정에서 추가적인 임대(전세/월세)를 하시면 투자비가 휠씬 저렴하게 됩니다.

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* 물건정보

- 초량 3구역 물건

- 토지 : 13평

- 매매가 : 1.3억

- 현재 실거주 있어 향후 임대등을 통해 투자비 일부 빠른 회수 가능할 것으로 예상

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관심이 있으신 분들은 연락주시면 진행해 드릴 수 있도록 하겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오.

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안녕하세요 좋은 아침입니다.

어제의 눈과 비와 함께 맹휘을 떨치다 이제 한결 힘을 잃은 바람과

그 바람속에 훈풍을 느낄수가 있어서 좋은 날씨 입니다.

아직은 조금 쌀쌀하기는 하지만

오늘과 내일 그리고 하루 하루 기온이 올라 간다고 하니 

그제, 어제 급하게 다시 꺼내었던 겨울 외투를 다시 정리해서 넣어야 될 것 같습니다.

따뜻해지는 하루 하루 만큼 좀더 즐겁고 따뜻한 하루 하루가 되었으면 합니다.

오늘은

초량동에 인수가격이 아주 착한 상가주택 물건 하나를 소개해 드리겠습니다.

위치는

초량역에서 초량육거리와 그 위로 이어지는 초량로를 따라 이어지는 도로변에 위치한  

3층 상가주택입니다.

초량로는 오늘 소개해드리는 

주택 뒤로 이어져서 산복도로로 올라가는 초량동의 주 도로 입니다.

그래서 버스도 자주 다니는 도로로 교통환경으로도 꽤 괜찮은 곳입니다.

인근에는 기사식당도 꽤 않고 도로를 따라 작은 소규모 가게도 많이 있습니다.

그리고 가장 중요한 인수 가격이 아주 착합니다.

현재 모든 방이 임대중이어서 

소규모 투자로 

북항 재개발 최대 배후 혜택지인 초량동의 상가주택을 보유하실수가 있습니다.

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* 물건정보

- 대지 : 40평 (3종일반주거지역) 

- 건축 : 26평 

- 연면적  : 59평

   + 1층 : 1가구 :  21평 : 6000전세 

   + 2층 18.64평  : 2가구  

        + 2850 전세 

        + 2000/10 전월세  

   + 3층 19.4평 : 1가구 

       + 5000/15 전월세 

- 총임대 : 15,850/25 

- 2층이 근린생활시설로 되어 있으나 현재는 주택으로 실사용하고 있습니다.

- 인수금액 : 1.3억

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관심이 있으신 분들은 언제든지 연락 주시면 안내해 드릴수 있도록 하겠습니다.

고맙습니다.

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안녕하세요

바람이 불고 어제 밤에는 우박까지 내리는 등

봄을 시샘하는 꽃샘추위로 옷깃을 여미해 하는 날씨입니다.

오늘은

초량동 작은 상가 임대 물건을 하나 소개해 드리겠습니다.

제가 지난 포스팅에서 

상가와 상가주택등을 소개해 드리면서

초량동에서 

가장 핫한 플레이스중에 하나가 초량육거리라고 여러번 말씀드렸습니다.

( 초량육거리 관련 포스팅 --> 클릭 http://letsweb.tistory.com/1084 )

오늘의 물건은

그 초량육거리에 위치한 소규모 상가 임대 물건입니다.

추천 업종으로는

인근에 부산고등학교와 선화여중등이 있어서 분식점 이나

옷가게, 작은 미용실, 소규모 점포 등으로 괜찮아 보입니다.

또한, 

단골들을 중심으로 한 작은 소주방으로도 운영하시기에 괜찮아 보입니다.

해당 지역은 일반 상업지역내의 근린생활시설로 

원하시는 업종이 모두 가능합니다.

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* 물건정보

- 초량육거리 

- 일반상업지역내. 근린생활시설

- 1층 ( 총층수 4층 )

- 8평

- 300/30

- 권리비 저렴

- 추천 업종 : 옷가게, 분식점, 미용실, 소규모 소주방, 테이크아웃커피점 등

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관심이 있으신 분들은 안내해 드릴수 있도록 하겠습니다.

고맙습니다.

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안녕하세요 

최근에 재개발 물건을 찾으시는 분들이 많아 근래 포스팅이 재개발 관련이 많습니다.

오늘은 좌천범일통합3지구에 이어

가야1구역 재개발 물건을 소개해 드립니다.

가야 1구역은 

사실 좀 걱정하시는 분이 많습니다만

2008년 조합 설립이 후 10여년동안 더디게 진행이 되다가

2016년 5월 새 사업 시공사로 " 현대건설 + 대우건설 "이 선정하였고

2017년 부산시 도시계획위원회에서 3차례 심의를 하여  정비계획변경이 진행이 되어

최근 열심히 달리고 있는 지역기도 합니다..

가야 1구역 자세한 내용은 

제가 이전 포스팅한 내용을 참조하시면 될 것 같습니다.

( 가야 1구역 주택재개발 정비사업  --> http://letsweb.tistory.com/1024 )

소개해드리는 물건은 평당 630으로 가격적으로도 만족스러우시며

투자하시기에 적합한 물건입니다.

오늘 소개해 드릴 물건 제원을 안내해드립니다.

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* 물건 정보

- 대지 32평

- 2층 주택

- 현재 임대 상황 ( 1층  500-10, 2층  500-10  )

- 평당 630

--------------------------------------------------------------

관심이 있으신 분은 연락 주시면 설명 및 거래 진행해 드리도록 하겠습니다.

가야1구역에 투자를 희망하시는 분들이나 물건의 매도 접수를 받고 있습니다.

[좌천통합3지구(매축지) 물건 접수받고 있습니다. ]

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[대연3,4,8구역 물건 및 투자 접수 받고 있습니다]

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안녕하세요

바람이 때문에 날라갈것 같은 날씨입니다. 쌀쌀하기도 하구요

오늘부터 몇일간은 기온이 좀 더 떨어진다고 하니

따뜻하게 입고 다니셔야 될 것 같습니다.

오늘은

부산 재개발 물건 중 최근 가장 핫한 

북항재개발의 혜택지인 "좌천범일통합3지구" 일명 "매축지" 물건 2개를 소개해 드립니다.

"좌천범일통합3지구" 에 관한 사항은 저의 이전 포스팅을 참조 부탁드립니다.

(좌천범일통합3지구 상세 --> http://letsweb.tistory.com/1064 )

좌천범일통합 3지구에서 

가장 인기있는 타입은 아래의 배치도를 보시고 어디가 좋을지를 판단해 보시면 될것 같습니다.

75B,C 타입을 찾으시는 분들이 많기는 하지만 

저는 개인적으로 다른 생각을 가지고 있기는 합니다. 

해당 부분은 문의 주시면 제의견을 드리도록 하겠습니다.

사실, 좌천범일통합 3지구 물건은 타입에 구분없이 나올때마다 

바로 바로 소화가 되어 있기 때문에

프리미엄은 한주 한주 계속 조금씩 변동이 생기고 있습니다.

그래서, 좌천범일통합3지구 물건에 대해 생각이 있으시다면

타입에 관계 없이 일단 물건이 나올때 서두르셔야 될 것 같습니다만 

투자이신지, 실거주이신지에 따라 

조금더 고민하시고 감정가등을 판단하셔서 결정하시는게 좋습니다.

오늘 소개해 드릴 물건은 조합원 물건입니다.

조합원 물건의 여러가지로 혜택을 가지고 있습니다.

먼저, 조합원 분양가는 일반 분양가보다 20~30% 가량 저렴하게 공급이 되고

 추가적으로 확장비,옵션 무상 지원등으로 모두 1억원 이상의 혜택이 생깁니다.

또한

타입과 동을 먼저 지정하고 이것은 곧 높은 추가 프리미엄으로 생각할 수 있습니다.

( 물론 좋은 동도 층수에 따라 다른 가치가 될수도 있습니다만 아직 결정은 되지 않습니다. )

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* 물건정보 1 - 84B

- 84B 

- 조합원분양예정가격 344,097,000

- 프리미엄 8000 

- 현매매가 : 약 9910만

-----------------------------------------------

-----------------------------------------------
* 물건정보 1 - 75A

- 75A 

- 조합원분양예정가격 317,716,000

- 프리미엄 7500 

- 현매매가 : 약 15000만

-----------------------------------------------

재개발 입주권에서는 감정가가 중요한데

감정가가 높으면 초기 투자비가 높아서 진입 장벽이 생깁니다.

하지만, 

감정가가 높은 물건이 우선 순위를 가지기 때문에 좋은 동과 층을 가질 확률이 높습니다.

이 점도 잘 생각해 보셔야 합니다.

따라, 투자이냐 실거주냐에 따라 잘 판단하셔야 될 것 같습니다.

관심이 있으신 분들은 연락주시면 진행해 드릴 수 있도록 하겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오.

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[좌천통합3지구(매축지) 투자자분 접수받고 있습니다. ]

[대연3,4,8구역 물건 및 투자 접수 받고 있습니다]

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안녕하세요

최근 분양권 물권에 대해 문의 하시는 손님들이 좀 있습니다.

그래서

전포 아이파크 분양권 물건을  소개해 드립니다.

전포 아이파크 관련 내용은

제가 이전에 작성한 아래 포스팅을 참고 해주시면 좋을 것 같습니다.

( 클릭 --> http://letsweb.tistory.com/1049 )

금일 소개해 드리는 물건은

84B 타입으로

그리고 아래 단지 위치를 보시는 것처럼

108동은 주출입구에 가까이 있으며 

고층 29층으로 좋은 조망을 가지고 있습니다.

또한 

프리미엄 자체도 적정하여하여 추천을 드립니다.

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* 물건 정보

- 108동 29층

- 공급 : 34.5평  (113.9㎡)

- 분양가 : 3억 9백만

- 권리가액 : 124,474,438, 분담금 : 184,525,562

- 프리미엄 : 1억7천5백

- 총매매대금 : 484,000,000

- 현 인수투자금 : 권리가액 + 프리미엄 - 이주비대출60,000,000 =239,474,438

- 단지내 편의센타

+ 휘트니스센타, Gx룸-요가, 필라테스룸, 탁구장, 실내골프연습장

+ 독서실및 북카페

+ 경로당, 보육시설등

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관심이 있으신 분들은 연락 주시면 처리해 드리겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오.

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안녕하세요 

비오는 월요일입니다.

지난주부터 해서 비가 오는 날이 자주 있습니다.

비가 오면 사실 제가 하는 일은 좀 일이 많이 줄어듭니다만

다시 화창해질때 더 많은 일들을 하면 되니까 

그동안 가뭄으로 비가 필요한 곳이 많은데 충분히 내려서 해소되길 바랍니다.

오늘은

제가 써야지 써야지 하다가 미뤄뒀던 

부산 재개발 부분에 대해 지난 포스팅에 이어서 정리해 볼까 합니다.

부산은 오래전부터 개발되고 발전되어 온 도심지역으로 도심 전체가 개발이 되어 있어

도심의 효율적 활용을 위해서 재개발/재건축 등 정비사업으로 개발 되는 되는 지역이 아주 많습니다.

오늘 간략히 정리하며 소개드릴 곳은

대연4구역 (대연3주택재개발정비구역) 입니다. 

대연 4구역은 

대연 3구역의 아래로 우룡산 공원과 대연고등학교와 부산공업고등학교의 사이에 위치하고 있습니다.

건축이 36층이라 고층에서는 광안대교 뷰 조망이 될 것으로 보입니다.

그리고

주변이 대연3, 8구역등 대단지 아파트등이 들어서게 되면 전반 환경이

개선이 되어 실거주 입장에서 좋은 주거 환경으로서 대규모 고품격 프리미엄 단지로

변모 될 것으로 보입니다.

교통 환경으로는 경성대, 부경도 및 광안리로의 진입 뿐만 아니라

서면, 동구, 중구로의 진입 역시 괜찮아 주거 요건으로 좋은 위치적 장점을 가지고 있습니다.

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현재 진행 사항은

- 조합설립인가 : 2008년 6월

- 사업시행인가 : 2016년 12월

- 관리처분계획인가 : 2017년 12월

사업시행인가 1년만에 관리처분계획인가까지 진행이 되어 초스피드로 진행이 되었습니다.

4월 말에 이주 시작 예정이며 그 이후 철거 및 공사가 진행될 예정입니다.

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대연4구연 사업 간략 정리

- 구역면적 : 16,422.355평

- 대지면적 : 11.972.59평

- 건축면적 : 5,348.23평

- 연면적 : 45,171.18평 ( 건페율 44.67%, 용적률 261.8% )

- 총 8동 : 지하 5층, 지상최고 36층

- 총세대수 : 1,057세대 ( 분양 998세대, 임대 59세대 )

    + 59A 21세대, 59B 58세대, 74A 343세대, 74B 36세대

    + 84A 138세대, 84B 175세대, 84C 36세대

      ( 39A,B는 임대로 59세대 )

- 시공사 : 대우건설 ( 푸르지오 )

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분양 일정으로는

- 조합원 분양이 2007년 12월 초까지 진행이 완료 되었으며

   + 평당 950~970만원 내외로 진행 (59타입 약 2.5억, 74타입 약 2.8억, 84타입 약 3,2억 )

   + 3월에 분담금 추산액등이 고지 되었습니다.

- 일반 분양은 올해 2018년 하반기에 진행될 예정이며

   + 평당 1150~1180만원 내외로 진행 ( 59타입 약3억, 74타입 약 3.4억, 84타입 약 3.9)

진행이 될 예정이며 

올해 4월 23일부터 이주가 시작되고 뒤이어 철거가 진행이 될 것으로 보입니다.

조합원 물건의 경우는 제가 이미 다른 재개발 포스팅에서 말씀드린 것처럼

일반 분양보다 20~30% 저렴한 금액, 확장과 옵션 지원을 생각하셔야 됩니다. (7~9000정도)

 ( 현재 비레율은 약 100%로 감정가액 그대로 권리가액 으로 보시면 됩니다. )

프리미엄은 현재 평형수와 타입에 따라 

5000에서 9000 정도 사이로 구성이 되어 있습니다.

그리고

이후 일반 분양에서도 일정정도 프리미엄을 붙는 것을 고려하여 생각을 하시면 됩니다.

거래를 하실 때에는 

감정가와 프리미엄을 더한 것으로 보시면 됩니다.

관심이 있으신 분들은

연락주시면 자세히 설명 드리도록 하겠습니다.

대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 접수를 받고 있습니다.

대연3, 4, 8 구역 투자하실 분들의 접수를 받고 있습니다.

좌천범일통합3지구, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.

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안녕하세요

편안한 주말 보내셨나요?

비가 내리는 일요일 밤입니다.

잘 쉬시고 힘찬 월요일 되시기를 바랍니다.

오늘밤은

최근 제가 다시 정리를 하고 있는

부산의 재개발 지역의 핫존인 대연동 재개발 지역중의 하나인 

대연 3구역 (대연3주택재개발장비구역) 에 대해 간단히 정리를 해보도록 하겠습니다.

대연 3구역은 

남구청 옆의 대연2구역의 도로 건너 맞은편 지역입니다.

대연2구역은 롯데캐슬레전드는 3714세대로 이미 입주까지 시작한 곳입니다.

바로 맞은편인 대연 3구역은 

못골역을 끼고 천제산과 우룡산공원을 모자 형태로 씌우고 있는 지역입니다.

현재 진행단계는

- 조합설립인가 2007년 10월

- 사업시행인가 2017년 7월

까지 진행되었으며 

현재는 관리처분계획인가를 기다라고 있는 상황으로

정비사업단계에서 긴 시간을 거쳐 이제 어려운 시간은 막바지 단계라 볼수 있습니다.

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[ 주요 사업 내용 개괄 ]

- 구역면적 : 76.412.21평

- 대지면적 : 55.204. 49평

- 건축면적 : 8,453,54평 

- 연면적 : 206,372.96평 ( 건페율 15.31%, 용적률 256.28% )

- 총 28동 ( 지하6층, 지상 36층 )

- 시공사 :  롯데건설, 현대산업개발

- 총세대수 : 4,488세대 ( 임대 238세대 포함 )

   + 59A : 978세대, 59B 251세대, 84A 2128세대,  

   + 84B 535세대, 99A 180세대, 99B 107세대, 115 71세대

    아래 사진의 배치도를 보시면 각 동별 타입 배치도를 아실수 있습니다.

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위 숫자로 본 정보에서 가장 큰 특징은

 + 무려 4500세대 가까이 되는 대단지라는 것 

    ( 대단지이다 보니 3개 단지로 나뉘어져 구성됩니다. )

 + 구역 자체가 크다 보니 충분하 녹지의 구성

 + 국내 탑 브랜드 건설사

부산의 어느 재개발 지역보다도 강력한 장점인 위 3가지 만으로도

누구나 관심을 가질수 밖에 없는 재개발 지역입니다.

현재는 

조합원 물건들에 대해 감정가가 나와 있는 상태이며

조합원 분양신청까지 되어 있습니다.

현재 프리미엄은 8000~1억 정도로 형성이 되어 있습니다.

조합원 물건의 경우는 제가 이미 다른 재개발 포스팅에서 말씀드린 것처럼

일반 분양보다 20~30% 저렴한 금액, 확장과 옵션 지원을 생각하셔야 됩니다.

 (개략 1억원정도)

또한, 현재 감정가에서 보통 10~30%의 비례율로 권리가액이 추가 됩니다.

그리고 

이후 일반 분양에서도 일정정도 프리미엄을 붙는 것을 고려하여 생각을 하시면 됩니다.

거래를 하실 때에는 

감정가와 프리미엄을 더한 것으로 보시면 됩니다.

관심이 있으신 분들은

연락주시면 자세히 설명 드리도록 하겠습니다.

대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 접수를 받고 있습니다.

대연3, 4, 8 구역 투자하실 분들의 접수를 받고 있습니다.

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오늘은

얼마전 게스트하우스 물건을 소개한 드린 뒤로

부산역 바로 옆, 도보 2분거리의 프리미엄 게스트 하우스 물건이 접수되어 안내해 드립니다.

부산의 게스트 하우스는

주로 부산역 인근과 남포동, 해운대, 광안리 등지에 있습니다.

그 중 부산역의 게스트 하우스는 

부산을 방문하는 대부분의 관광객들이 처음으로 부산을 도착하는 관문이되고

또한, 캐리어등의 짐을 들고 부산을 다닐필요가 없다는 장점을 가지고 있어 

큰 인기를 끌고 있습니다.

이 장점은 생각만 해보셔도 잘 이해가 되실것 같습니다.

오늘 소개해드리는 게스트하우스는

- 부산역 바로 옆으로 이용이 편리하고

- 호스텔이라고 할 수 있는 프리미엄 게스트하우스로 깨끗하고 시설이 좋아 

 한번 방문한 손님들의 재 방문율이 아주 높은 것이 장점입니다.

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* 물건정보

- 부산역 도보 2분거리

- 5층 건물에 4층~5층 사용

- 총 140평

- 룸 16개 ( 프리미엄실, 3~4인실, 온돌실 ), 커뮤니티 시설 및 사무실 

- 3000/400

- 좋은 시설로 권리금,시설비 있습니다.

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위 물건 말고

부산역 다른 추천 게스트 하우스 물건도 아래 링크를 통해 확인 하실수 있습니다.

http://letsweb.tistory.com/1074

관심이 있으신 분들은 연락 주시면 안내해 드리겠습니다.

고맙습니다.

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오늘은

오피스텔 급매 물건 을 다시 한번 더 소개해 드립니다.

오늘 소개해 드릴 급매 물건은 

분양가보다 무려 총 1800여만원이 저렴한 가격으로.

명지국제신도시의 중심 상업지에 위치한 삼정그린코아 더시티 오피스텔 물건 2개 입니다.

( 주인분이 갑자기 해외로 이주하시게 되어 급매로 나온 물건입니다. )

명지국제 신도시는 

서 부산 개발의  중심이며 스마트시티 시범도시 선정등으로 전국적인 관심을 가진 신도시인데

삼정그린코아 더 시티 오피스텔은 명지국제 신도시 중에서도

중심상업지역 중심인 사거리 코너 자리에 위치하고 있습니다.

또한,

명지국제 신도시의 삼정그린코아 더시티 오피스텔은 주상복합으로 이루어져 있습니다.

지하 1층은 더파티라는 대형 식당이,  

1층~4층은 판매시설과 여러 업종들,

5층은 복합 컨벤션

6층~8층에는 복합의료시설이 입점될 예정으로 주거하시기에 편리하게 구성되어 있습니다.

현재, 명지국제신도시는 1단계 개발 사업이 85% 이상 진행되었으며, 

2단계 사업이 마무리되면 서부 법조타운과 에코델타시티, 대규모 산업단지등의 영향으로 

임대 및 배후수요가 약 20만명에 달할 것으로 예상됩니다.

그리고

여기에 도시철도 하단~녹산역이 개통되면 더욱 발전될 서부산의 중심 상업 지역입니다.

이런 좋은 위치의 좋은 물건이 급매로 분양가보다 저렴하게 드릴수 있습니다.

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* 물건정보

- 15층 건물에 14층의 2개 오피스텔의 구매

- 평형 계약 15.8 (전용 7.75평) : A타입 * 2ea

- 분양금액2 133.700,000 

- 총 분양금액 276,300,000

- 현재 총 90% 분양 금액 납입

- 인수가 230,000,000 ( 매매가 25,763,0000 = 미납10% 27,630,000 + 인수가 )

   --> 분양금액 보다 무려 총 18,670,000 이 저렴

- 1개만 개별로 구매도 가능합니다. ( 별도 상담 )

- 2020년 2월 입주 예정

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관심이 있으시면 연락 주시면 진행할 수 있도록 하겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.