범일2구역 도시환경정비사업 사업상세와 가치

안녕하세요. 로이의 렛츠부동산 입니다.

오늘은
제가 최근 많은 관심을 가지고 있는 상업지역의 재개발 구역들
문현1구역, 범천1-1구역, 좌천범일통합3지구와 함께 지켜보고 있는

범일2구역 주택재개발의 
사업 상세를 다시 설명드리고 가격조정된 물건이 있어서 소개해드립니다.

범일2구역은
정부 부동산 대책에서 한걸음 비껴나 있는 역세권 비조정지역이라는 가장 큰 장점을 가지고 있습니다.

1. 범일2구역 재개발 사업상세

범일2구역 도시환경정비사업 사업 개괄
위치	부산시 동구 범일동 662-59 번지 일원
대지용도	일반상업지역
면적	대지 40,255 m2	건축 11,126.39 m2
	연면적 284,082.27 m2
	건폐율 46.59 %	855.4 %
동수	6개동	지하4층, 지상 최고 49층
현 조합원수	353
세대수	1,594	아파트 1356, 오피스텔 238
	75A (33.2평) : 226	75B (34평) : 226
	84 (35.6평) : 452	107 (44.3평) : 452
시공사	아직 미정, 조합인가후 선정 예정
현재 지표이며 위 부분에서 변동사항이 생길수 있습니다.

2. 범일2구역 사업 진행 과정

- 정비구역 예정일자 : 2005년 9월 21일
- 조합추진위 승인 : 2006년 7월 27일
- 정비구역지정 : 2009년 8월 26일
- 조합추진위 변경 승인 : 2018년 3월 29일
- 정비구역 변경고시 : 2018년 5월 30일

* 도심내에서 대로변을 포함하는 정비구역은 
사실 대로변의 상가분들의 이익과 배치되는 부분이 있어서 반대가 심합니다.
범일2구역 역시 기존 범일역 대로변의 상가분들의 반대로 지지부진한 시간을 보내고 있었습니다.

하지만, 지난 2018년 5월 대로변의 상가를 제외하는 
정비구역 변경 고시가 되면서 새로운 국면으로 접어 들게 되었습니다.
이로 인해 재개발 사업에 탄력을 받아서 
추진위에서 재개발 동의서를 받으며 빠르게 움직이고 있습니다.

내년 상반기에는 조합 설립 인가를 신청할 것으로 예상이 되며
뒤이어 시공사 선정까지 내년에 진행이 될 것으로 보입니다.

현재 범일 2구역은 
국내 최고 건설사인 현대, 롯데, 포스코 등에서 관심을 가지고 시공사 선정에 공을 들이고 있어
그 위치와 규모에 맞는 대형 건설사로 시공사가 선정될 것입니다.

3. 현재 시세

* 아직 조합 추진위 단계로 조합원 분양가 등은 확정이 되지 않았습니다.
* 하지만 최근 나온 조합추진위의 자료에 따르면 감정가 산정 기준이 

    - 일반 상업지역으로 감정가 평균 평당 1100 정도로 계산을 하고 있습니다.

범일2구역 현재 매물 시세
구분	소형 (9평이하)	일반
평당 매물 단가	1300~1500	1100~1300
조합추진위 예상감정가 기준	평당 1100
예상 프리미엄	1500~4000
비고	대지의 위치, 건물의 상태에 따라 감정가는 다를수 있습니다.
비례율	현 비례율은 135% 로 향후 변동 될수 있음
권리가 기준프리미엄	현재 평당 가격이 높아 보이기는 하지만 권리가 기준시 대부분 거의 소액, 무피 정도 매물로 보실수 있습니다.

4. 범일2구역 특징
* 도심내의 역세권 1594세대의 대단지 입니다.

1) 비조정지역
  - 최근 부동산 매수시에 가장 어려운 문제인 정부의 부동산 대책에서 비껴나 있는
     부산 동구의 비조정지역입니다.

2) 일반상업지역의 높은 사업성 : 현비례율 135%
  - 일반 상업지역으로 용적률이 높아 사업성이 아주 높습니다. 
     저역시도 처음보는 비례율인 135% 입니다.

         + 조합원 분의 감정가가 1억이라면 
               1억 * 135% = 1억 3500 
            으로 무려 3500만원의 추가적 이익이 생깁니다.

  - 물론 아직 초기 단계로 향후 사업 진행에 따라 변동이 생길수 있지만
    위에 말씀드린 것처럼 기본적으로 상업지역은 비례율이 높습니다.

3) 초 역세권 및 교통의 장점
   - 부산의 중심 부산진구 바로 옆 범일역에서 불과 1~3분 거리의 초역세권 입니다.
   - 또한, 부산 전역을 다니는 버스 노선이 존재하며
   - 서면, 동구 부산역 방문, 남구로 진입하는 3개의 중심에 위치해 있어서 어디로든 짧은 시간에
      접근이 가능합니다.

4) 주거 편의성
   - 롯데 백화점을 우리 동네 슈퍼 처럼 이용할 수 있으며
   - 인근에 이마트와 자유도매시장, 부산진시장 등의 전통시장이 가까이 있습니다.
   - 도심내부라 병원 및 다수의 상가를 이용하기도 편리하며 부산역도 가까이 있습니다.

5) 개발 호재
   - 범일2구역의 가장 큰 단점인 바로 옆의 철도 부분이 향후 지하화 사업을 계획하고 있습니다.
     올해 예산안에서는 반영이 당장 힘들어 보이나
     먼저 공청회등을 통한 시민 공론화를 거친 후에 계획안이 확정이 된 후에 진행이 될 것으로 보입니다.
   - 바로 인근의 북항재개발로 배후 혜택지가 될수 있습니다.

5. 범일2구역 추천 매물

범일2구역 가격 조정된 추천 물건
종류	2층 주택
대지면적	18.5평	평당 1000만원 되지 않는 시세 최저 물건으로 거의 무피 또는 마이너스피 물건이라고 보시면 됩니다.
현임차	6500
인수가	1억 1000
평당가격	945

범일2구역에 관심이 있으신 분들은
연락 주시면 자세히 설명 드릴수 있도록 하겠습니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되십시오.


서금사재정비촉진A구역
양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역 
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