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안녕하세요.

제가여전히 많은 분들이 문의를 주시고 계셔서

" 조합원입주권 양도세 / 취득세 비과세 요건 " 등에 대해 다시한번 정리를 해드리겠습니다.

조합원입주권은

때로는 주택으로 때로는 토지로 보는 것들이 있어서 많이 혼동스러워 정리를 한번 해드리겠습니다.

1. 조합원 입주권으로 변동 시점

- 관리처분인가 이후 부터 준공전까지의 재개발 구역내의 물건이며

- 준공이후의 아파트에 입주할 권리 라고 말할수 있습니다.

2. 조합원 입주권의 특이점

- 주택수 : 청약시 및 양도, 대출 등에서 주택수에 포함이 됩니다.

- 장기보유특별공제 : 관리처분인가 전까지만 공제가 됩니다.

- 양도세 중과 : 조정대상지역에 다주택자 분들의 양도세 중과는 조합원 입주권에는 해당 되지 않습니다.

- 1세대 1주택 비과세 : 관리처분인가 전까지의 보유 기간으로 판정하게 됩니다.

3. 조합원입주권의 취득세

조합원 입주권은

- 토지는 4.6%, 주택은 1.1(1.2)% 당연히 되겠습니다만

* 주택의 경우 관리처분인가 이후 이주하고 주택의 주벽이나 지붕등이 일부 파손, 멸실이 되면

그 때부터

주택의 기능을 상실하였다고 보고 취득세가 4.6%로 변경이 됩니다.

* 해당 부분은 부산을 기준으로 말씀 드린 부분이고 자치단체에 따라 상이할 수 있으니

구청에 문의하시면 됩니다.

3. 조합원입주권의 양도세

1) 1년 미만 보유시 : 40%

2) 1년 이상 보유시 : 기본 세율

3) 장기보유특별공제는 관리처분전에만 적용되며 이후는 해당되지 않습니다.

2) 세율은 사실 주택과 동일하다고 보시면 되며 대신 중과세가 되지 않는다고 생각하시면 됩니다.

3) 그 외 기타 토지 등은 1년미만 50%, 2년미만 40%, 2년이상되었을때 기본 세율이며

비 사업용 토지는 기본세율에 10%가 중과 됩니다.

4) 분양권은 조정지역에서는 기간에 상관없이 50%,

비조정지역에서는 1~2년미만 40%, 이상은 기본세율이 됩니다.

4. 1세대 1주택 양도세 비과세와 조합원 입주권

1) 관리처분인가 전 주택을 취득해야 하며

2) 재개발 구역내의 주택이 관리처분일 잔까지

- 2년동안 보유를 한 경우에 처분시에 1세대 1주택 양도세 비과세가 됩니다.

( 조정지역이라면 2년보유 및 실거주를 한경우)

3) 예외 : 관리처분인가일 이후 실제 주택으로 사용한 날을 (세입자,주인) 주택 보유기간으로 인정이 됩니다만

해당 부분은 상황에 따라 증명해야 되는 부분이 있으므로 잘 유념하셔야 합니다.

5. 일시적 1세대 2주택 양도세 비과세의 적용과 조합원 입주권

(조건) 선 보유 주택은 항상 1년 이상 보유한 후에 다른 것을 매수

(1) 기존 주택이 있고 조합원 입주권을 취득한 경우

1) 3년이내 기존 주택을 매도 하는 경우

- 기존 주택에 대해 1세대 1주택 적용하여 양도세 비과세가 됩니다.

2) 3년이 지나 기존 주택을 매도 하는 경우

- 주택이 완성된 후에 세대원 전원이 2년이내 그 주택으로 이사하고 1년이상 거주할것

- 기존 주택은 완성된후 2년 이내에 매도 하는 경우에 양도세 비과세가 적용 됩니다.

(2) 조합원 입주권 보유 하고 새로운 주택을 매수한 경우 : 대체 주택

1) 재개발 사업의 사업시행일 인가 이후에 새로운 주택을 매수하고

2) 새로운 주택에서 1년이상 거주해야 하고

3) 조합원 입주권 주택이 완성된 후에 세대원 전원이 2년이내 그 주택으로 이사하고 1년이상 거주할것

새로운 주택은 완성된후 2년 이내에 매도 하는 경우에 양도세 비과세가 적용 됩니다.

6. 추가적인 사항

다주택자의 주택 보유 기간 기산 강화 조건

다주택이셨다가 주택을 매도하시고 최종적으로 1주택이 되셨을때

2021년 1월 1일부터 양도되는 것부터 변경되어 강화된 요건에는

최종주택이 1주택으로 변경된 일로부터 2년을 충족하여야지만 비과세의 혜택이 됩니다.

( 일시적 2주택과는 별도)

대략적으로 정리를 다시 한번 해드렸으니 참조하여 주시고

궁금하신점은 세무사님들과 상의하시면 좋으실 것 같습니다.

고맙습니다

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요

오늘 밤은 

양도소득세 관련하여 좋은 글이 있어서 공유 드립니다.

https://blog.naver.com/genesis421/221253626756

우리가 4월 1일 이후로는 양도세가 중과가 된다는 것을 모두 알고 있는데

그냥 단순히 2주택이면 10%, 3주택이면 20%가 중과 된다는 것은 알고 있었지만

그 것이 의미하는 바를 잘 이해하지 못하시는 부분이 많습니다.

간단하게 정리하여 아래 부분만 살펴보시면 됩니다.

1. 기본은 보유 주택 수에 따라서는 양도세를 계산하여 생각하고

--+--

2. 양도세가 중과되는 것은 양도세 중과 대상 주택이냐를 보아야 하는 것으로  

     양도세 중과 대상주택의 수를 기준으로 체크해야 되는 것입니다.

3. 양도세 중과 주택이라는 것은 그 주택이 조정대상 지역에 위치하였는가  와

    플러스 해당 지역이 아니여도 기준시가 3억원을 초과하는가 가 그 대상이 됩니다.

    ( 군, 읍, 면 지역은 제외 )

4. 따라서 양도세 중과 대상 주택이 2주택이면 10% 가산, 3주택이상이면 20%가 

    중과 된다는 것입니다.

참고로

조정대상지역은

1. 서울

2. 경기도 고양시, 과천시, 광명시, 남양주시, 동탄2신도시, 성남시, 하남시

3. 세종시

4. 부산 해운대구, 연제구, 동래구. 수영구, 남구, 부산진구, 기준군

입니다.

이 정도만 생각하시면 되며

실제로 해당 부분에 대해 대상이 되신다면 

세금에 관련해서는

주위의 세무사 분들에게 문의를 하시는 것이 가장 정확합니다.

그리고 저의 1세대 1주택 요건 포스팅도 참조해주시면 될 것 같습니다.

https://blog.naver.com/nackyeop/221179118338

제가 포스팅한 글 중에 가장 짧은 글이 되겠네요 ^^

편안한 밤 되십시오

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최근 물건 매도를 희망하시는 손님께서 문의를 주셔서

1세대 1주택 부분에 대해 정리해 보았습니다.

문의 주셨던 손님은 기존 30년을 살던 집이 있었고 

새로  2년 6개월전에 인근 아파트를 구매하였다고 하시면서 

현재 1세대 2주택이고 지금 집은 시세가 많이 올라서 양도세가 많이 나오지 않겠냐고 문의하셨고

그래서 1세대 1주택의 예외 요건에 대해 말씀드렸었습니다.

새로 주택을 산 후에 3년내에 기존 주택을 매도를 하시면 1세대 1주택에 해당 되어

양도세가 비과세 돈다고 설명을 드렸었습니다.

위와 같이

1세대 1주택의 예외 부분에 대해 간략히 정리해 보겠습니다.

* 기본 대전제 요건이 하나 있습니다.

- 처분하는 주택을 2년간 보유하고 실거주 2년을 하여야 합니다. 

     ( 금번 개정으로 거주요건이 강화되었습니다 )

- 처분하는 주택의 가격이 9억원이하여야 합니다

     ( 9억원 초과  되는 부분은 양도세가 부과 됩니다 )

그러면 위의 대전제를 두고 일시적 2주택의 몇가지 개별 사안에 대해 말씀드리면

1) 이사등을 위한 2주택

위의 경우처럼 대부분 이사를 위해 새로 집을 구하시는 경우에 해당 되는 것으로

새로 주택을 구매하고 3년내에 종전 주택을 매도하면 1세대 1주택으로 보고 비과세를 합니다.

투자 시에도 위 요건을 보시면서 매수 후에 매도를 진행하시면 비고세가 됩니다.

2) 결혼으로 인한 2주택

각자 주택을 보유하고 계시다가 결혼으로 인해 하나의 세대가 되시면서

2개 주택을 보유하게 되는 경우가 있습니다.

이 경우는 결혼일로부터 5년내에 주택 하나를 매도하시면 1세대 1주택으로 보고 비과세를 합니다.

3) 상속, 증여의 경우

주택  한채를 보유하고 계시다가

상속으로  인해 주택 1채를 물려받아 2주택이 되는 경우에는 

상속 주택이 아닌 기존 주택을 먼저 매도 하시면 1세대 1주택으로 보고 비과세를 합니다.

4) 부모님을 모시는 경우

60세 이상의 부모님(직계존속)을 모시기 위해 집을 합치는 경우

각 각 세대 1주택에서 세대가 합쳐지면서 1세대 2주택이 됩니다만

이 경우 역시 집 한채를 5년내에 매도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보고 비과세를 합니다.

5) 직장 문제 등

취학이나 직장 문제로 지방 발령이 나서 근무하게 되는 경우에

거주를 위해 새로운 주택을 보유하는 경우에는 예외로 인정하고.

위 사유가 해소가 되고 3년이내 구입한 주택을 매도 하시면 비과세가 됩니다.

6) 시골집

귀농, 귀촌 하시는 분이 최근 많은신데 시골집(수도권정비계획법상)을 취득하는 경우에는

기존 집을 매도하지 않으셔도 1세대 1주택으로 간주가 되어 기간에 상관 없이 

기존 주택은 비과세가 됩니다.

이상으로  6가지 정도 알아보았습니다.

도움이 되셨으면 합니다.

고맙습니다.

새해 복 많이 받으십시오~

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