조합원입주권 양도세 비과세 체크

안녕하세요.

제가여전히 많은 분들이 문의를 주시고 계셔서

" 조합원입주권 양도세 / 취득세 비과세 요건 " 등에 대해 다시한번 정리를 해드리겠습니다.

조합원입주권은

때로는 주택으로 때로는 토지로 보는 것들이 있어서 많이 혼동스러워 정리를 한번 해드리겠습니다.

 

1. 조합원 입주권으로 변동 시점

- 관리처분인가 이후 부터 준공전까지의 재개발 구역내의 물건이며

- 준공이후의 아파트에 입주할 권리 라고 말할수 있습니다.

 

2. 조합원 입주권의 특이점

- 주택수 : 청약시 및 양도, 대출 등에서 주택수에 포함이 됩니다.

- 장기보유특별공제 : 관리처분인가 전까지만 공제가 됩니다.

- 양도세 중과 : 조정대상지역에 다주택자 분들의 양도세 중과는 조합원 입주권에는 해당 되지 않습니다.

- 1세대 1주택 비과세 : 관리처분인가 전까지의 보유 기간으로 판정하게 됩니다.

 

3. 조합원입주권의 취득세

조합원 입주권은

- 토지는 4.6%, 주택은 1.1(1.2)% 당연히 되겠습니다만

* 주택의 경우 관리처분인가 이후 이주하고 주택의 주벽이나 지붕등이 일부 파손, 멸실이 되면

그 때부터

주택의 기능을 상실하였다고 보고 취득세가 4.6%로 변경이 됩니다.

* 해당 부분은 부산을 기준으로 말씀 드린 부분이고 자치단체에 따라 상이할 수 있으니

구청에 문의하시면 됩니다.

 

3. 조합원입주권의 양도세

1) 1년 미만 보유시 : 40%

2) 1년 이상 보유시 : 기본 세율

3) 장기보유특별공제는 관리처분전에만 적용되며 이후는 해당되지 않습니다.

2) 세율은 사실 주택과 동일하다고 보시면 되며 대신 중과세가 되지 않는다고 생각하시면 됩니다.

3) 그 외 기타 토지 등은 1년미만 50%, 2년미만 40%, 2년이상되었을때 기본 세율이며

비 사업용 토지는 기본세율에 10%가 중과 됩니다.

4) 분양권은 조정지역에서는 기간에 상관없이 50%,

비조정지역에서는 1~2년미만 40%, 이상은 기본세율이 됩니다.

 

4. 1세대 1주택 양도세 비과세와 조합원 입주권

1) 관리처분인가 전 주택을 취득해야 하며

2) 재개발 구역내의 주택이 관리처분일 잔까지

- 2년동안 보유를 한 경우에 처분시에 1세대 1주택 양도세 비과세가 됩니다.

( 조정지역이라면 2년보유 및 실거주를 한경우)

3) 예외 : 관리처분인가일 이후 실제 주택으로 사용한 날을 (세입자,주인) 주택 보유기간으로 인정이 됩니다만

해당 부분은 상황에 따라 증명해야 되는 부분이 있으므로 잘 유념하셔야 합니다.

 

5. 일시적 1세대 2주택 양도세 비과세의 적용과 조합원 입주권

(조건) 선 보유 주택은 항상 1년 이상 보유한 후에 다른 것을 매수

(1) 기존 주택이 있고 조합원 입주권을 취득한 경우

1) 3년이내 기존 주택을 매도 하는 경우

- 기존 주택에 대해 1세대 1주택 적용하여 양도세 비과세가 됩니다.

2) 3년이 지나 기존 주택을 매도 하는 경우

- 주택이 완성된 후에 세대원 전원이 2년이내 그 주택으로 이사하고 1년이상 거주할것

- 기존 주택은 완성된후 2년 이내에 매도 하는 경우에 양도세 비과세가 적용 됩니다.

(2) 조합원 입주권 보유 하고 새로운 주택을 매수한 경우 : 대체 주택

1) 재개발 사업의 사업시행일 인가 이후에 새로운 주택을 매수하고

2) 새로운 주택에서 1년이상 거주해야 하고

3) 조합원 입주권 주택이 완성된 후에 세대원 전원이 2년이내 그 주택으로 이사하고 1년이상 거주할것

새로운 주택은 완성된후 2년 이내에 매도 하는 경우에 양도세 비과세가 적용 됩니다.

 

6. 추가적인 사항

다주택자의 주택 보유 기간 기산 강화 조건

다주택이셨다가 주택을 매도하시고 최종적으로 1주택이 되셨을때

2021년 1월 1일부터 양도되는 것부터 변경되어 강화된 요건에는

최종주택이 1주택으로 변경된 일로부터 2년을 충족하여야지만 비과세의 혜택이 됩니다.

( 일시적 2주택과는 별도)

 

 

대략적으로 정리를 다시 한번 해드렸으니 참조하여 주시고

궁금하신점은 세무사님들과 상의하시면 좋으실 것 같습니다.

 

 

고맙습니다

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

 

 

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