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안녕하세요 Roy 입니다.

오늘은 부산 각 구별로 

지난 10년간 그리고 정부규제 8.2이후 5개월간 매매가 순위등을 통해 

각 구별 특징을 정리하고 간략히 동향에 대한 개인적인 의견을 드리도록 하겠습니다.

[ 오늘의 자료는 KB부동산 최연규객원연구원님의 매매/전세 지수이며 "서울부동산의 미래" 라는 책을 읽고 팬이되어서 제가 많이 배우고 쓰신 글을 찾아 읽고 있는 더리서치그룹 부동산조사연구소장 빠숑 김학렬 님의 블로그에서 정리해주신 자료를 가지고 잠시 얘기해 보려고 합니다.  ( 네이버에서 " 빠숑 " 검색해보세요 ^^ ) ]

아래 2개의 자료 입니다.

하나는 지난 10년간의 매매 및 전세 지수 순위표이며

또 하나는 지난 5개월간의 매매 및 전세 지수 순위표입니다.

2개의 지표를 보고 부산의 상위 상승 순위 지역구에 대한 얘기를 나눠보겠습니다.

제가 20여년을 산 서울에 대한 분석은 

빠숑님의 "서울부동산의 미래" 책을 참조하시면 될 것 같습니다.^^

그럼 부산에 대해서만 얘기해 보겠습니다.

지난 10여년동안 순위표를 보면 부산이 1위, 서울이 2위입니다.

부산은 사상구, 북구, 해운대구 남구, 부산진구 동래구 등의 순위로 상위를 차지 했습니다.

상위 4개구의 지난 10여년을 간략히 살펴 보겠습니다.

주로 공장단지로 개발이 별로 되지 않아서 대단히 저평가 되어 있던 

부산 사상구는 

부산 지하철 2호선을 기반으로 하는 역세권을 중심으로 많이 개발이 되었습니다.

바로 모라역, 모덕역, 덕포역, 사상역, 감전, 주례, 냉정역이 있으며

그 중심에 김포공항으로 통하는 김해경전선과 연결되는 쾌법동,사상역이 있습니다.

그 것에는 많은 개발 호재들이 함께 있었고 있습니다.

그리고

아래로는 부산의 강서 개발의 핵심인 명지가 있고 많은 일자리가 있는 산업단지가 있습니다.

여전히 사상구에는 많은 공장 단지들이 있고 질적인 환경의 주거 환경이 부족합니다.

시간이 좀 더 필요하겠지만 

제가 언제나 말씀드리는 태생적으로 좋은 낙동강을 끼고 있어  점차 더 나은 주거 환경으로

개발이 될 것입니다만 

일부 지역은 빠르게 하지만 전체적으로는 조금 더 장기적으로 보아야 할 것 같습니다.

상대적으로 시세가 낮기 때문에 완만히 계속 상승은 지속할 것으로 생각됩니다.

부산 북구는 

지난 10여년 동안 정말 큰 변화를 가져온 동네 이기도 합니다.

그 핵심이 덕천동과 화명동이 그 중심에 있습니다.

덕천동은 젊은이들이 새롭게 찾기 시작한 활황하는 상권을 가지게 되었습니다.

덕천동 앞, 뒤 골목에는 많은 새로운 유명 아이템 상가들이 들어섰으며 들어서고 있고

예전 제 글에서도 말씀드린 것처럼 상가 공실율이 거의 제로에 가깝습니다.

또한, 낙동간 조망을 가진 질 좋은 신규 아파트들이 많이 공급되며 시세가 상승하였습니다.

그리고 덧붙여 먼저 시작된 화명동의 수많은 고가의 아파트들은 위에도 말씀드린 것처럼

넓은 화명 생태공원과 체육시설을 갖춘 낙동강변의 조망을 가지는 태생이 좋은 

질적으로 우수한 아파트들이 많습니다.

물론 덕천동 상권 역시 우수하였지만 최근에는 덕천동 상권의 눈부신 변화로

그리고 아파트 역시 양산 물금 신도시의 영향으로 조금 주춤하고 있습니다.

해운대구는 머 특별히 말씀드릴 것이 없습니다.

부산이 아니라 한국에서도 눈여겨 볼만한 곳이지요.

원래 부산에서도 한가닥 하는 비싼 동네이기도 했지만 여기에 더하여 큰 상승으로

잠시 동안의 조정기간이 필요해 보입니다.

높은 시세 가격으로 잠시 주춤하고 있지만  실수요자의 주거 욕구가 언제나 가득차 있기 때문에 

부산이 아니라 전국구로서 계속 그 자리를 유지하리라 생각이 듭니다.

그리고 부산에서 최고의 편의 시설과 우수한 옵션과 조망을 가지는 고급 아파트들이

지어졌고 지어지고 있기 때문에 질적인 경쟁에서 그 우위를 가지는 곳입니다.

물론 현재까지는 바닷가를 중심으로 한 2호선라인과 동해선라인이며 

또한 동부산 개발 사업 부분과 이어져 있습니다.

남구는 

그간 부산 재개발의 메카로 계속 개발이 진행되고 있는 지역으로

수영구의 아래에 있었지만 많은 좋은 신축 아파트들의 공급과 주거 환경이 개선이 되면서

그 위상이 계속 상승되어 거의 엇비슷해 지고 있습니다.

전반 재개발로 인한 신규 아파트의 공급은 구 자체를 변모시키고 있습니다.

공교롭게도 위에 나열한 모든 지역이 부산 지하철 2호선 라인입니다.

부산의 지하철 중심 노선인 1호선라인과 

서울의 9호선과 맞먹는 2호선 라인은 부산 개발의 중심 축이 되니 

앞으로도 잘 살펴볼 필요가 있습니다.

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그럼 이제

새로운 정부의 부동산 대책(8.2)을 발표한 이후인 지난 5개월의 상황을 보도록 하겠습니다.

( 위의 10년 순위와 최근 5개월의 순위를 비교하여 보면  좋은 생각을 해낼수가 있습니다. )

위 순위를 보면 정부의 많은 정책에도 불구하고 

서구, 동래구,  금정구, 사상구, 동구, 영도구, 중구가 그 순위의 상위권을 차지 하였습니다.

서구는 

구덕운동장 재개발사업과 

이미 관리처분인가를 받고 철거 및 공사 진행중인 동대신2구역, 서대신4구역 그리고 

사업시행 인가 진행되어 조합원 분양까지 마친 서대신4구역등 

재개발 사업과 송도의 개발 그리고 가장 큰 영향을 준 

2017년 말 분양 완판한 현대힐스테이트이진베이시티의 영향으로 1순위를 차지 했습니다.

동래구는 

높은 학군과 좋은 주거 환경으로 예전부터 실수요자들의 높은 사랑을 받던 곳입니다.

이곳은 사직동, 온천동 그리고 동래와 센텀2시티와 인접한 원동 IC 주변의 개발이 중심이 되며

온천동의 재개발과 많은 새로운 아파트등의 공급으로 전반 평균 지가가 상승하였습니다.

상권 역시 동래역 아래쪽의 메가마트 옆의 상권과 사직운동장 주변의 상권은 

여전히 강력합니다.

그리고 왕년에 최고의 상권이었던 온천장의 상권이 

주변 지역의 환경개선과 신규 아파트 공급으로 조금씩 다시 꿈틀거리며 살아나고 있습니다.

동래구는 주변 녹지가 있으며 

그리 번잡하지도 않고, 그렇다고 롯데백화점을 비롯, 사직운동장까지 있을 것은 다 있는 

전형적인 편리한 주거 중심의 지역입니다.

또한, 교통편으로는 지하철은 1호선과 4호선을 가지고 있으며

만덕으로 넘어가서 남해고속도를 타거나 대동으로 넘어가 부산대구고속도로를 이용하거나 

장전동쪽으로 가면 경부고속도를 이용할 수 있는 교통이 우수한 지역입니다.

금정구는 

부산 최고의 대학인 부산대학교를 중심으로 가지는 

서울의 대학로와 같은 상권을 가지고 있으며

장전동, 구서동, 남산동으로 이어지는 많은 신규 아파트의 공급이 시세 상승의 중심이 되었고

기존 아파트 대단지와의 조합으로 더 좋은 주거 환경이 되고 있습니다.

사실 금정구는 25여년전 질좋은 아파트의 공급으로 동래구 등지에서 많은 분들이

이동하여 갔던 지역이기도 한 곳으로 동래구와 한솥밥을 먹는 서로 보완적인 곳이기도 합니다.

그리고 전국 4대사찰인 범어사와 노포동 부산고속버스터미널이 있습니다.



사상구는 말씀을 이미 드렸고

동구와 중구는

부산 최대의 개발 사업인 북항개발의 배후 혜택지이기도 하고 

동구는 더디게 진행되던 재개발이 최근 활발이 진행되고 있는 지역으로

시세가 아주 많이 상승하였습니다.

중구는 부산 주요 큰 회사의 오피스 위치 지역이기도 하며 남포동 등지가 

새롭게 재탄생하고 있으며 

원도심의 재개발로 인하여 과거의 영광을 되찾고자 하는 지역으로 ( 롯데타워 포함 )

계속 관심을 가지고 크게 눈여겨 볼만한 곳입니다.

영도구 는

부산 태종대와 부산 국제크루즈터미널과 한국해양과학기술원, 부산해양대학이 있으며

또한 최근 재개발등의 진행으로 시세가 많이 상승하고 있는 지역입니다.

추가로

강서구는 명지가 그 중심에 있지만 최근 몇 년간의 상승이어서 10여년의 기간에 빠지며

몇년간의 급격한 상승으로 최근 똑같이 급격한 조정기를 잠시 거치고 있어 

최근 순위에서도 빠지게 되었지만

최근 웰스마트시티 시범 사업 지정과 부산 강서 개발의 핵심 지역입니다.

위의 최근 정부의 대책이후 지난 5개월의 상승 순위를 보면 공교롭게도

모두 부산의 핵심 노선인 1호선 라인이 됩니다.

위에서도 말씀드린 것처럼 

부산의 개발의 주요 중심축은 지하철 1호선 라인과 2호선 라인이 되며

2곳이 서로 주고 받으며 상승을 하고 있습니다.

상승기에는 다방면적으로 접근하여 개발이 예상이 되고 시세차익을 올릴수 있는 지역으로

투자가 이뤄지지만

규제가 강화가 되고 투자자들의 심리가 위축이 되면
똘똘한 또는 

내가 가지고 있고 싶은 지역을 중심(실수요)으로 다시 그 스펙트럼이 줄어들게 됩니다.

이미 여러차레 말씀을 드렸지만

이미 10여년동안의 긴 시간동안의 상승기를 거쳐온 부산은 이미 완숙한 시장이기도 하며

당분간의 조정국면에서는 

그간의 상승기에서의 일부 덩달아 오른 거품이 정리가 될 것이기 때문에

부산이 하나의 시장으로 움직이는 것이 아니라 

좀 더 세분화하여

각 구별, 작게는 동별로 그 질적인 경쟁 시장이 될 것이고

이 경쟁을 통한 양극화는 계속 진행이 되고 심화 될 것이기 때문에

각 지역내에서도 질적인 부분과 여러 부분에 대해 잘 체크하는 것이 필요할 것으로 보입니다

위의 글은 전적으로 개인적인 생각이므로 사실과 다를 수 있으니

단순히 참고만 하여 주시기 바라며 메일로 의견 주실분은 주시면 참고하여 

수정하도록 하겠습니다.

글을 쓰다 보니 길어져서 중반이후로 좀 짧게 진행이 되었습니다. ㅜㅜ

고맙습니다.

새해 복 많이 받으시 좋은 하루 하루 되십시오

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부산은 지난해 11월 부터 시행된 

해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진이 부동산 조정대상지역으로 시행이 된 이후로

분양권 전매가 소유권이전등기일까지 제한이 되면서 (기장군 공공택지는 6개월)

미분양 아파트가 1539가구가 넘는 등 지난 2016년 6월 이후 처음으로 1500여가구가 넘어

미분양 가구수가 지속적으로 늘고 있는 모습 입니다.

물론 지난 2018년 동향에 대한 포스팅에서 말씀드린 것처럼

(2018 부동산 관전 포인트 http://letsweb.tistory.com/958?category=728607 참조 )

전국의 분양수 뿐만 아니라 부산시 내에서도 전체 미분양수는 사로 조금의 영향을 주고 받기는 하지만

크게 의미는 없습니다.

수요가 넉넉한, 즉, 여유만 있다면 이사가고 싶은 곳은 많은 공급이 이뤄져도 수요가 공급을 언제나 

앞질러 갈 수 밖에 없고 그곳은 매도자 우선이기에 가격은 계속 상승하게 됩니다.

부산은 이미 많이 개발된 곳으로 도심내에서 공급을 위한 토지, 택지가 없어서 기존 노후화된 주택들을 

허물고, 즉 망실되는 주택들이 발생하고 다시 고층의 아파트로 지어지기 때문에 

전체 공급에는 제한적 일 수 밖에 없습니다.

그리고 그동안 부동산 호황기에서 실수요와 공급의 법칙이  아닌

지속된 가격 상승을 보고 누구나 투자를 함에 따라, 

실 수요가 아닌 투자 수요에 의해 가격을 떠 받쳐서 이어온 지역도 부산에 물론 존재합니다.

작년까지 20여년간 서울에 살면서 느낀건

서울과 인근지역의 부동산 가치는 강남 접근성이었습니다. 

그것이 새로운 도로건, 지하철이건, 새로운 도시철도이건 어떤 방식으로던 강남에 접근성이 우선이 되었고

그것은 현재도 맞는 법칙이 되고 있습니다.

강남을 중심으로 아래로 옆으로 위로 위의 어떤 수단을 통해 퍼져가는 것이 이제 한계에 다다르게 되었지요

그 중심에 지하철이 있습니다. 바로 2호선, 3호선, 4호선, 분당선 그리고 환상의 황금노선 9호선이 있습니다.

강남은 정부에서 조금은 강제로 지원하고 육성한 지역이기 때문에 조금은 다르기는 합니다만

부산 역시 존재합니다

하지만 조금은 다르게 여러 도심들이 존재하고 있습니다.

그리고 지하철이 많지는 않지만 1호선과 2호선을 중심으로 지역들을 잘 보셔야 될 것 같습니다.

( 해운대와 중구는 그냥 먼저 꺼내어 놓겠습니다. )

그냥 아파트 가격으로 따지자면

서울의 강남만큼 도드라지는 부산의 지역이 해운대 지역이기는 하지만 

그것은 부산이 가지고 있는 바다 특수성의 관광특구가 가지고 있는 특성으로 보입니다만..

그래도 부산의 핵심중에 핵심이긴 하겠지요. 부산은 관광도시이니까요 

그리고 동남권 관광벨트가 조금씩 조금씩 구체화해 보이고 있습니다만 도심을 너무 벗어나면

원거리 연애가 힘들듯 점차 힘이 떨어지니 그 거리를 잘 보아야 합니다. ( 동탄2처럼 )

원도심인 중구, 동구 지역은 ( 서울의 용산, 종로구 같은 ) 

역사속의 잠재력을 가지고 있기 때문에 계속 눈여겨 봐야 합니다.

하지만 해당지역은 정말 토지가 부족합니다. 

그래서 언제나 공급에 목말라 있고 새로운 공급이 생기면 그만큼 가치가 있을 것입니다.

그리고 바로 또다시 바로 그 부산의 새로운 랜드마크가 될 북항 개발이 진행되고 있습니다.

그리고,

여러분들이 생각하는 부산의 중심 지역을 가만히 떠올려 보십시오.

강남을 떠올려 보시면서, 

대치동과 같은 학군, 한강의 좋은 자연환경, 새로운 개발로 좋은 주거 환경

외지에서 친구들이 오면 한번은 놀러가볼만한 쇼핑단지와 유흥지가 배후에 있는 곳

그것이 이제 보여드릴 

2018년 아파트 분양 물량을 보시면서 함께 생각해봐야할 숙제가 될 것 같습니다

현재의 부동산 상황을 비유를 하자면

함께 들뜨서 누구나 사랑에 빠지든 대학 신입생 때처럼이 아니라

서로를 냉정하게 보고 미래를 생각하기 시작하는 대학 4학년 같은 시기입니다,

[ 2018년 부산 주요 분양 아파트 부분 ]

관심이 갈만한 곳을 잘 보면 

아무리 규제가 있어도 아무리 막아서도 시장의 원리인 

실 수요와 공급의 법칙을 이길수는 없습니다.

간략히 2018 부산 아파트 물량과 부산 부동산 관전 포인트에 대해 얘기해 보았습니다.
틀린 부분이 있을수도 있습니다.

전적으로 개인적인 의견이오니 그냥 참조만 하시면 됩니다.

고맙습니다.

새해 복많이 받으시고 좋은 하루 하루 되십시오~

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