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초량2구역 재개발, 84타입 805세대 대폭 확대! 조합원 100% 배정 가능 (급매 매물 포함)
안녕하세요
북항 내려다 보는
초량2구역 재개발 : 10월 급매 매물과 + 진행 상황 정리 소개해 드리겠습니다.
기대되는 원도심
초량2구역 재개발 은
부담없는 소액 투자처에
부산에서 가장 큰 변화 품은 원도심 북항 재개발 인접에 위치하여
최근 해수부 이전에 이어 HMM 이전 소식으로 원도심 일대의 기대가 커져가고 있는 즈음에
관심이 좀더 늘고 있는 재개발 구역 입니다.
1. 최근 소식 및 정비 계획 변경안 체크 : 초량2구역 재개발 :
북항 바라보는
초량2구역 재개발 의 최근 진행 및 소식 간략 정리 드립니다.
[ 최근 진행 간략 정리 ]
2022년 사업시행계획인가를 득한 후
2023년 12월 현대 SK사업단으로 시공사 변경 선정 하였고
2025년 8월 조합원 종전자산 감정평가와 분양 신청을 완료하였습니다.
2025년 12월 새로운 조합장을 선출하고
조합에서는
2026년 사업 설명회와 84타입을 늘리는 등의 설계 변경을 진행해 왔고
이제 확정하여
2026년 10월 25일 2026년 정기 총회를 통해 조합원 분들의 승인을 받을 예정으로
- 정비구역 및 정비계획(안) 변경의 승인의 건이 주요 안건으로 올라 있습니다.
* 주의 깊게 봐야하는 부분으로 세대수 변경과 조합원 분양가 변경도 있으니 아래 설명 참조 부탁드립니다.
조합원 총회에서 조합원 승인을 득하고 나면
조합측에서는 사시변경인가 변경 이후 조합원 재분양신청을 진행하고
관리처분계획인가로 진행할 것으로 예상되어 다소 시간이 다시 소요될 것으로 예상 됩니다.
( 기존 설계와 사시인가로 관리처분계획인까지 진행하고 이주 철거 기간에 변경 진행할 수도 있습니다. )
[ 구역지정 > 조합 및 시공사선정 > 사업시행계획인가 > 조합원분양신청완료 > 새로운 조합장 선출 >
84타입 늘리는 등 설계 변경 마련 > 사시변경인가 > 조합원 재분양신청 > 관리처분계획인가 > 이주>철거 ]
금번 정기 총회 주요 안건
[ 정비구역 및 정비계획(안) 변경 부분 간략 정리 ]
기존 최고 21층 규모의 공동주택의 저층 고밀도 형태에서
전반적 설계 뱡항을 설계자 시공사와 함께 재검토하여 동수 / 배치 / 충수 / 용적률 / 세대수 등을 조정한
정비구역 및 정비계획 변경(안)을 마련
1. 건축 계획 변경
- 건폐율 2177% -> 19.20%, 용적률 238.99% -> 239.86%
- 층수 : 지하6층, 지상21층 -> 지하4층 지상 35층
- 세대수 변경 : 1815세대 (임대 146) -> 1518세대 (임대 127) 로 변경 ( 297세대 감소 )
+ 84타입을 235세대에서 805세대로 대폭 늘림
2. 조합원 분양가 등 변경
- 추정비례율 100.24% ( 기존 105% ) 조정
- 조합원 분양가 : 84A (34평)기준 : 1550만원 ( 기존 1407만원)으로 인상
( * 아래 타입별 세대수 부분에서 전체 타입별 분양가 확인 )
조합원 모두가 84타입을 받을수 있을 수준으로 84타입을 대폭 늘리게 되면서
전체 세대수가 감소하게 되었고
이에 따라, 조합원 분양가가 조금 상승하게 된것으로 보입니다만 여전히 낮아서 매력적입니다.
2. 2026년 10월 매물 정보 업데이트 : 초량2구역 재개발 :
그럼,
초량2구역 재개발 : 2026년 10월 매물 정보 업데이트 소개해 드립니다.
* 진행대비 시세 낮고 보유해도 부담없는 소액 매물의 장점이 있습니다.
* 일반 분양가보다 무려 최소 2억이상 차이가 있어 이미 수익성이 크게 확보가 되어 있습니다.
3. 사업 입지 및 개요 : 초량2구역 재개발 :
북항 바라보는
초량2구역 재개발은
1) 사업규모 / 사업성
부산 원도심 중구, 동구에서
가장 큰 규모 1518세대의 대단지로 진행중에 있으며
전체 세대수 대비 조합원 비율은 약 47%로
최근 초기 구역들의 높은 비율과 비교하여 좋은 사업성을 가지고 있습니다.
2) 북항재개발과 함께 큰 변화 품은 + 최근 해수부 + HMM 이전
부산역 맞은편 구봉산의 아래 자락 산복도로 바로 윗쪽으로 위치해
인접한 부산역과 북항재개발 일대를 한눈에 내려다보고 있습니다.
부산의 미래를 담보할 북항재개발과 함께
변화할 초량2구역이 포함된 원도심 일대는 서로 연계하여 부산에서 가장 큰 변화가 기대되고 있습니다.
현재 한창 개발중에 있는
북항재개발 1단계의 넓은 수변공원과 오페라하우스 등 전반 시설의 이용이 편리하며
또한, 북항재개발 비지니스 중심센터가 들어서면
주요 관광서, 대기업, 중소기업등에서 입주를 하게 될 것이며 이 곳에 근무하는 많은 직원들과 함께
최근 해양수산부 및 여러 해운 대기업이 부산으로 이전하고
이에 따라 근무하게될 작원들과 공무원 그 가족들까지 고려하면
직주 근접의 신축 주거 아파트가 향후 필요할 것으로 주거 수요는 더 증가할 것으로 보입니다.
3) 투자적 특징
부산에서 가장 큰 변화를 품은 북항 재개발 관련된 부분으로는 1개 정도는 보유할만 합니다.
진행대비 시세가 낮고, 매매가 자체도 낮아 보유에 부담이 없는 소액 매물이며
관리처분과 이주 역시 가까워 진행에 대한 불확실성이 상대적으로 낮은 장점을 가지고 있습니다.
다만,
원도심 지역은 시세의 반영이 다소 느려서 단지가 어느정도 올라갈 즈음이 가장 크게 움직이고
북항 재개발 역시 큰 프로젝트로 다소 느리게 진행되고 있습니다.
4) 실거주 환경
[ 학교 ] 동일초등학교가 바로 아래 접한 초품아 단지가 될 예정이며
그 아래로, 부산중, 부산서중, 경남여중, 부산고등 여러 우수 학교들이 있아 좋습니다.
[ 대중교통 ] 단지 바로 앞에서 서면, 남포등, 부산역등으로 바로 이동 가능한 다수 버스 노선이 있으며
마을 버스 5분이면 초량역, 부산역 등으로 이동하여 지하철 1호선 이용도 가능합니다.
[ 상권, 인프라 ] 아래로 초량육거리 인근의 많은 상가들과 초량 전통시장이 있교
5분이면 특별한 부산역 상권의 이용도 편리하고, 10여분이면 남포동, 광복동으로 이동도 가능하여
롯데백화점, 롯데마트, 자갈치시장, 국제시장, 깡통시장 등 원도심의 상권 역시 편리합니다.
이렇듯
부산역과 북항 바다 일대를 내려다 보며
부산에서 가장 큰 변화 가져오게될 북항 재개발 인접한 원도심으로 함께 큰 변화를 품어
현재보다 미래의 모습이 너무나 기대되는 재개발 구역 입니다.
4. 변경 예정 타입별 세대수 및 분양가 체크 : 초량2구역 재개발 :
금번 정비계획 변경안 기준
* 전체 세대수가 감소하며 비례율이 낮아졌고 조합원 분양가는 다소 상승하게 되었습니다.
원도심 최대 규모 1518세대로 변경 되었으며 ( 기존 1815세대 )
전체 세대수 대비 조합원 비율 역시 약 47%로 낮아 양호한 사업성을 가지고 있습니다.
타입별 세대수 변경
84타입이 805세대로 늘게 되어 평형 재신청시 조합원 모두가 84타입 배정이 가능하게 되었습니다.
조합원 분양가 변경
- 조합원 분양가 약 1550 으로 변경 (기존 1400정도)이 되며 추정 비례율 100.24%로 제시되었습니다.
그외는, 변경발표된 부분이 없어서 예상 일반 분양가 2300만, 공사비 평당 7,199,000원 입니다.
5. 시공사 현대 + SK 특화 제안 부분 : 초량2구역 재개발 :
* 힐스테이트 SK VIEW 부산항 디오션
새로운 시공사로 현대건설과 SK에코플랜트 컨소시엄이 변경 선정 되었습니다.
1) 시공사 사업 및 특화 제안 간략
바다 조망 맞춘 특화 설계, 조합원 분담금 입주시 100%, 이주비 법정 한도 최대
6. 북항재개발과 함게 변화할 원도심 계획 : 초량2구역 재개발 :
부산에서 가장 큰 변화의 힘을 품은
북항재개발과 그 인접한 원도심은 함게 큰 변화를 계획하고 있습니다.
이런 변화를, 부산 도심 대창조 마스터 플랜 자료를 통해 간략하게나마 가늠해 볼수 있습니다.
7. 사업 주요 특징 : 초량2구역 재개발 :
아름다운 북항 바다 조망 + 최근 해수부 이전 호재 + 북항재개발 연계
대단지, 소액투자처, 진행대비 시체 최저
부산에의 미래를 담보하고, 가장 큰 변화가 있을 북항재개발과 함께 큰 변화
초량2구역 및
부산 전역 재개발에 대해 궁금하신 사항은 방문 또는 연락주시면 자세히 설명 드리겠습니다.
고맙습니다.
건강한 하루 하루 되십시오.
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