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안녕하세요 Roy 입니다.

오늘은 부산 각 구별로 

지난 10년간 그리고 정부규제 8.2이후 5개월간 매매가 순위등을 통해 

각 구별 특징을 정리하고 간략히 동향에 대한 개인적인 의견을 드리도록 하겠습니다.

[ 오늘의 자료는 KB부동산 최연규객원연구원님의 매매/전세 지수이며 "서울부동산의 미래" 라는 책을 읽고 팬이되어서 제가 많이 배우고 쓰신 글을 찾아 읽고 있는 더리서치그룹 부동산조사연구소장 빠숑 김학렬 님의 블로그에서 정리해주신 자료를 가지고 잠시 얘기해 보려고 합니다.  ( 네이버에서 " 빠숑 " 검색해보세요 ^^ ) ]

아래 2개의 자료 입니다.

하나는 지난 10년간의 매매 및 전세 지수 순위표이며

또 하나는 지난 5개월간의 매매 및 전세 지수 순위표입니다.

2개의 지표를 보고 부산의 상위 상승 순위 지역구에 대한 얘기를 나눠보겠습니다.

제가 20여년을 산 서울에 대한 분석은 

빠숑님의 "서울부동산의 미래" 책을 참조하시면 될 것 같습니다.^^

그럼 부산에 대해서만 얘기해 보겠습니다.

지난 10여년동안 순위표를 보면 부산이 1위, 서울이 2위입니다.

부산은 사상구, 북구, 해운대구 남구, 부산진구 동래구 등의 순위로 상위를 차지 했습니다.

상위 4개구의 지난 10여년을 간략히 살펴 보겠습니다.

주로 공장단지로 개발이 별로 되지 않아서 대단히 저평가 되어 있던 

부산 사상구는 

부산 지하철 2호선을 기반으로 하는 역세권을 중심으로 많이 개발이 되었습니다.

바로 모라역, 모덕역, 덕포역, 사상역, 감전, 주례, 냉정역이 있으며

그 중심에 김포공항으로 통하는 김해경전선과 연결되는 쾌법동,사상역이 있습니다.

그 것에는 많은 개발 호재들이 함께 있었고 있습니다.

그리고

아래로는 부산의 강서 개발의 핵심인 명지가 있고 많은 일자리가 있는 산업단지가 있습니다.

여전히 사상구에는 많은 공장 단지들이 있고 질적인 환경의 주거 환경이 부족합니다.

시간이 좀 더 필요하겠지만 

제가 언제나 말씀드리는 태생적으로 좋은 낙동강을 끼고 있어  점차 더 나은 주거 환경으로

개발이 될 것입니다만 

일부 지역은 빠르게 하지만 전체적으로는 조금 더 장기적으로 보아야 할 것 같습니다.

상대적으로 시세가 낮기 때문에 완만히 계속 상승은 지속할 것으로 생각됩니다.

부산 북구는 

지난 10여년 동안 정말 큰 변화를 가져온 동네 이기도 합니다.

그 핵심이 덕천동과 화명동이 그 중심에 있습니다.

덕천동은 젊은이들이 새롭게 찾기 시작한 활황하는 상권을 가지게 되었습니다.

덕천동 앞, 뒤 골목에는 많은 새로운 유명 아이템 상가들이 들어섰으며 들어서고 있고

예전 제 글에서도 말씀드린 것처럼 상가 공실율이 거의 제로에 가깝습니다.

또한, 낙동간 조망을 가진 질 좋은 신규 아파트들이 많이 공급되며 시세가 상승하였습니다.

그리고 덧붙여 먼저 시작된 화명동의 수많은 고가의 아파트들은 위에도 말씀드린 것처럼

넓은 화명 생태공원과 체육시설을 갖춘 낙동강변의 조망을 가지는 태생이 좋은 

질적으로 우수한 아파트들이 많습니다.

물론 덕천동 상권 역시 우수하였지만 최근에는 덕천동 상권의 눈부신 변화로

그리고 아파트 역시 양산 물금 신도시의 영향으로 조금 주춤하고 있습니다.

해운대구는 머 특별히 말씀드릴 것이 없습니다.

부산이 아니라 한국에서도 눈여겨 볼만한 곳이지요.

원래 부산에서도 한가닥 하는 비싼 동네이기도 했지만 여기에 더하여 큰 상승으로

잠시 동안의 조정기간이 필요해 보입니다.

높은 시세 가격으로 잠시 주춤하고 있지만  실수요자의 주거 욕구가 언제나 가득차 있기 때문에 

부산이 아니라 전국구로서 계속 그 자리를 유지하리라 생각이 듭니다.

그리고 부산에서 최고의 편의 시설과 우수한 옵션과 조망을 가지는 고급 아파트들이

지어졌고 지어지고 있기 때문에 질적인 경쟁에서 그 우위를 가지는 곳입니다.

물론 현재까지는 바닷가를 중심으로 한 2호선라인과 동해선라인이며 

또한 동부산 개발 사업 부분과 이어져 있습니다.

남구는 

그간 부산 재개발의 메카로 계속 개발이 진행되고 있는 지역으로

수영구의 아래에 있었지만 많은 좋은 신축 아파트들의 공급과 주거 환경이 개선이 되면서

그 위상이 계속 상승되어 거의 엇비슷해 지고 있습니다.

전반 재개발로 인한 신규 아파트의 공급은 구 자체를 변모시키고 있습니다.

공교롭게도 위에 나열한 모든 지역이 부산 지하철 2호선 라인입니다.

부산의 지하철 중심 노선인 1호선라인과 

서울의 9호선과 맞먹는 2호선 라인은 부산 개발의 중심 축이 되니 

앞으로도 잘 살펴볼 필요가 있습니다.

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그럼 이제

새로운 정부의 부동산 대책(8.2)을 발표한 이후인 지난 5개월의 상황을 보도록 하겠습니다.

( 위의 10년 순위와 최근 5개월의 순위를 비교하여 보면  좋은 생각을 해낼수가 있습니다. )

위 순위를 보면 정부의 많은 정책에도 불구하고 

서구, 동래구,  금정구, 사상구, 동구, 영도구, 중구가 그 순위의 상위권을 차지 하였습니다.

서구는 

구덕운동장 재개발사업과 

이미 관리처분인가를 받고 철거 및 공사 진행중인 동대신2구역, 서대신4구역 그리고 

사업시행 인가 진행되어 조합원 분양까지 마친 서대신4구역등 

재개발 사업과 송도의 개발 그리고 가장 큰 영향을 준 

2017년 말 분양 완판한 현대힐스테이트이진베이시티의 영향으로 1순위를 차지 했습니다.

동래구는 

높은 학군과 좋은 주거 환경으로 예전부터 실수요자들의 높은 사랑을 받던 곳입니다.

이곳은 사직동, 온천동 그리고 동래와 센텀2시티와 인접한 원동 IC 주변의 개발이 중심이 되며

온천동의 재개발과 많은 새로운 아파트등의 공급으로 전반 평균 지가가 상승하였습니다.

상권 역시 동래역 아래쪽의 메가마트 옆의 상권과 사직운동장 주변의 상권은 

여전히 강력합니다.

그리고 왕년에 최고의 상권이었던 온천장의 상권이 

주변 지역의 환경개선과 신규 아파트 공급으로 조금씩 다시 꿈틀거리며 살아나고 있습니다.

동래구는 주변 녹지가 있으며 

그리 번잡하지도 않고, 그렇다고 롯데백화점을 비롯, 사직운동장까지 있을 것은 다 있는 

전형적인 편리한 주거 중심의 지역입니다.

또한, 교통편으로는 지하철은 1호선과 4호선을 가지고 있으며

만덕으로 넘어가서 남해고속도를 타거나 대동으로 넘어가 부산대구고속도로를 이용하거나 

장전동쪽으로 가면 경부고속도를 이용할 수 있는 교통이 우수한 지역입니다.

금정구는 

부산 최고의 대학인 부산대학교를 중심으로 가지는 

서울의 대학로와 같은 상권을 가지고 있으며

장전동, 구서동, 남산동으로 이어지는 많은 신규 아파트의 공급이 시세 상승의 중심이 되었고

기존 아파트 대단지와의 조합으로 더 좋은 주거 환경이 되고 있습니다.

사실 금정구는 25여년전 질좋은 아파트의 공급으로 동래구 등지에서 많은 분들이

이동하여 갔던 지역이기도 한 곳으로 동래구와 한솥밥을 먹는 서로 보완적인 곳이기도 합니다.

그리고 전국 4대사찰인 범어사와 노포동 부산고속버스터미널이 있습니다.



사상구는 말씀을 이미 드렸고

동구와 중구는

부산 최대의 개발 사업인 북항개발의 배후 혜택지이기도 하고 

동구는 더디게 진행되던 재개발이 최근 활발이 진행되고 있는 지역으로

시세가 아주 많이 상승하였습니다.

중구는 부산 주요 큰 회사의 오피스 위치 지역이기도 하며 남포동 등지가 

새롭게 재탄생하고 있으며 

원도심의 재개발로 인하여 과거의 영광을 되찾고자 하는 지역으로 ( 롯데타워 포함 )

계속 관심을 가지고 크게 눈여겨 볼만한 곳입니다.

영도구 는

부산 태종대와 부산 국제크루즈터미널과 한국해양과학기술원, 부산해양대학이 있으며

또한 최근 재개발등의 진행으로 시세가 많이 상승하고 있는 지역입니다.

추가로

강서구는 명지가 그 중심에 있지만 최근 몇 년간의 상승이어서 10여년의 기간에 빠지며

몇년간의 급격한 상승으로 최근 똑같이 급격한 조정기를 잠시 거치고 있어 

최근 순위에서도 빠지게 되었지만

최근 웰스마트시티 시범 사업 지정과 부산 강서 개발의 핵심 지역입니다.

위의 최근 정부의 대책이후 지난 5개월의 상승 순위를 보면 공교롭게도

모두 부산의 핵심 노선인 1호선 라인이 됩니다.

위에서도 말씀드린 것처럼 

부산의 개발의 주요 중심축은 지하철 1호선 라인과 2호선 라인이 되며

2곳이 서로 주고 받으며 상승을 하고 있습니다.

상승기에는 다방면적으로 접근하여 개발이 예상이 되고 시세차익을 올릴수 있는 지역으로

투자가 이뤄지지만

규제가 강화가 되고 투자자들의 심리가 위축이 되면
똘똘한 또는 

내가 가지고 있고 싶은 지역을 중심(실수요)으로 다시 그 스펙트럼이 줄어들게 됩니다.

이미 여러차레 말씀을 드렸지만

이미 10여년동안의 긴 시간동안의 상승기를 거쳐온 부산은 이미 완숙한 시장이기도 하며

당분간의 조정국면에서는 

그간의 상승기에서의 일부 덩달아 오른 거품이 정리가 될 것이기 때문에

부산이 하나의 시장으로 움직이는 것이 아니라 

좀 더 세분화하여

각 구별, 작게는 동별로 그 질적인 경쟁 시장이 될 것이고

이 경쟁을 통한 양극화는 계속 진행이 되고 심화 될 것이기 때문에

각 지역내에서도 질적인 부분과 여러 부분에 대해 잘 체크하는 것이 필요할 것으로 보입니다

위의 글은 전적으로 개인적인 생각이므로 사실과 다를 수 있으니

단순히 참고만 하여 주시기 바라며 메일로 의견 주실분은 주시면 참고하여 

수정하도록 하겠습니다.

글을 쓰다 보니 길어져서 중반이후로 좀 짧게 진행이 되었습니다. ㅜㅜ

고맙습니다.

새해 복 많이 받으시 좋은 하루 하루 되십시오

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

1월 3째주 부동산 114의 자료를 통한 주간 아파트 시세 동향입니다.

아파트 시세 동향은 

부동산에서 물건의 유사성을 기본으로 각 지역의 부동산 움직임을 알수 있는 좋은 자료가 됩니다.

1. 전반움직임

서울은 정부의 세무조사와 현장 단속 점검등을 통해 지속관리하고 있지만 계속 상승하고 있습니다.

매도자는 집값 상승을 기대하고 내놓은 매물도 거둬들이고 있어 전반 공급이 부족한 상황이어서

매도자 우위의 시장이 계속 되고 있습니다.

4월 양도세 중과에 대해서도 주요 주택시장인 강남권의 재산가 분들은 장기 보유를 생각하고 

버티기에 들어서고 있는 중입니다.

강남과 강남권인, 서초, 송파 등이 그 중심이 있으며

새롭게 질적 성장을 하고 있는 강동과 성동이 상승이 되고 있습니다만

경기도에서는 입지를 중심으로 분당과 판교가 강세를 보여주고 있으며 SRT등으로 강남 접근성이 

강회되고 있거나 과천의 주공 재건축 단지를 중심으로 계속 상승을 받치고 있습니다.

하지만, 공급 물량이 많은 지역과 교통 호재등을 보지 못하고 

높은 상승기 때 경기도 아래 깊게 개발되어져 서울 접근성이 나쁜 단지는 하락을 보이고 있습니다.

서울과 마찬가지로 

부산 역시 높은 상승기에 개발범위가 커져 갔던 지역과 과도한 과열을 보였던 지역을 중심으로 하락세를 

이어가고 있습니다.

경남은 전반 공급이 너무 많았던 지역의 하락이 크고 전반 조정기로 하락세를 보이고 있습니다.

(사진 서울경제자료)

2. 서울

  서울 아파트 매매 가격은 0.53% 상승한 것으로 집계되었습니다.

  강남권이라 할수 있는 송파(1.47%), 서초(0.81%), △강남(0.59%) 등과

  강동(1.11%),  성동(0.62%)등의 주요 지역의 상승률이 높았습니다.

3. 수도권 / 경기

 수도권은 신도시 지역을 중심으로 오름폭이 좀 더 컸습니다.

  특히 분당과 판교는 SRT등 입지 조건이 부각이 되며 그 오름의 중심에 있었습니다.

  분당(1.12%), 판교(0.19%), 광교(0.16%), 평촌(0.11%)

  경기·인천에서는 과천(0.50%)의 재건축 단지를 중심으로 0.02%의 상승률을 기록했습니다.

(부산일보 사진 자료)

4. 부산

  부산 아파트 가격은 -0.02%로 24주째 하락하고 있습니다. 

  특히 그간 오름폭이 컸던 동부산권의 조정이 커지면서 하락이 이어졌습니다.

  하지만, 지난 장에서 약세 였었던 사하구(0.08%)의 서대신의 재건축 단지들과 다대동과 하단등에서 

  높은 상승을 보였으며 뒤를 이어 

  동래구(0.04%), 수영구(0.02%)가 신규 아파트를 중심으로 강세를 보였습니다.

  상승장에서 가파른 상승을 보여줬던 해운대구(-0.07%)를 중심으로 조정을 보이며 

  부산진구(-0.07%), 북구(-0.04%), 남구(-0.02%), 금정구(-0.01%)는 하락했습니다.

5. 경남

   경남은 부산과 같이 전반적으로 하락세(-0.02)를 이어가고 있습니다.

  경남은 공급이 너무 많았던 지역인 

  창원시(-0.04%), 양산시(-0.02%)를 중심으로 하락세가 있었으며 

  이로 인해 전세 역시 수요가 줄은 것으로 나타났습니다.

현재의 일부 지역에서의 계속된 상승은

정부와 주택보유자분들의 눈치싸움과 버티기로 인한 공급의 부족과 

그동안의 일관되지 않은 부동산 정책의 결과물이며

4월전에 여유가 있는 자산가 분들의 부동산이 아닌 다주택자 분들과 갭투자로 여러채를 매수한 분들의

물건은 시장으로 많이 나올 것으로 보여서 공급 시장은 좀더 커져 가격은 좀더 조정기를 거칠 것입니다만

이 시기에 나오는 물량중 많은 부분은 좋은 물건들이 아닐수 있습니다. ( 똘똘한 물건은 보유할 것이기에 )

하지만, 그 물건들 중에도 좋은 물건은 당연히 존재할 것이고 

가격 역시 적정하거나 낮게 나올 가능성이 높아 물건을 잘 보고 

취사 선택한다면 좋은 결과가 될것으로 보입니다.

그리고 시장 전반은

현재는 2014부터 시작된 좀 긴 기간의 상승기를 거쳐 잠시 숨고르기를 하고 있다고 보아집니다.

숨고르기 후 하락을 하게 될지 상승을 하게 될지에 대한 많은 분들의 전망들이 있었습니다만

저의 다른 여러 글에서도 동일한 말씀을 드렸던 것처럼 하락기로 이어지기 보다는

조금 긴 조정기를 거쳐 걸것으로 생각하고 있습니다.

그리고

각 지역에서는 조금 더 세분화되어 움직임이 나타날 것으로 생각이 되며,

그것은 본격적인 대세 상승기가 아닌 만큼

실 수요를 바탕으로 한 부동산의 질적 공급의 승부로 이어질 것으로 보입니다.

단순 공급이 아닌 내/외부 주거 환경과 자연이 주는 환경 요건을 포함한 프리미엄 부동산들(브랜드가 아닌)을

중심으로는 상승이 계속 될 것으로 보입니다.

[2018 부동산전망] 그러나, 그러해도 그래도 부동산?  http://letsweb.tistory.com/929?category=728607

기준금리 변화에 따른 부동산 전망 http://letsweb.tistory.com/918

공급과잉과 다주택자 http://letsweb.tistory.com/958?category=728607

모두 개인적인 의견입니다.

고맙습니다.

새해 복 많이 받으시고 좋은 하루 되십시오~

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

일광 단독주택용지 최고경쟁률(A5-9 블록) 3901 대 1로 마감했고 청약사이트가 마비 되며 청약일정이 하루 더 주어지기도 했었습니다.

저 역시도 신청을 했고 또한 제가 포스팅도 했었던 곳 이기도 합니다.
도시 공사에 따르면 평균 779:1 이며 각 보증금 500만원들이 모여 1400억원에 육박했다고 하니 놀라울 따름입니다.

정부가 규제, 규제 하는데 왜 이렇게 뜨거웠을까요?

그 상품 그대로만으로 경쟁력이 있다는 것도 인정합니다.
상대적으로 저렴한 가격, 규제도 적고 주택 건설 조건이 좋을 뿐더러 
개발 호재가 많은 입지 역시 더할 나위 없었음는 물론입니다 

하지만, 전매 제한이 되어 있기 때문에 계약부터 중도금, 잔금까지 작은 돈이 아닌 금액을 투자해야 하며
게다가 1년 6개월 가량을 기다려야만 하는 곳이었습니다.

이것에 대한 답을 해주는 지표가 있습니다.

24일 통계청, 한국은행, 금융감독원 등이 작성한 2017년 가계금융·복지조사 결과를 보면 
- 1년 뒤 거주지역 주택가격전망에 대해 가구주의 
   + 47.9%가 ‘변화가 없을 것’
   + 11.4%는 하락할 것
   + 22.4% 오를 것이라는 답변 
여기까지만 보면 최근 금리, 많은 규제, 정책, 경기 상황을 보고서도 
그래도 5명중 1명은 오를 것이라고 생각하고 있는 것에 높은 숫자로 저는 개인적으로 놀랐습니다. 

근데 아래를 보면 또 이해할 수 있게 해줍니다.

- ‘소득이 증가하거나 여유자금이 생길 경우 부동산에 투자할 의사가 있다’고 답한 가구주는  
    + 56.0%에 
에 달했습니다.
이는 여전히 뜨거웠던 지난해보다 5.1%포인트 높아진 것이며 조사가 시작된 2012년 이후 역대 최고라고 합니다.

맞습니다. 한국의 다수는 누가 뭐라해도 그래도 다시 부동산을 생각하고 있습니다.

그 이유는 여러가지가 있지만 일단은 간단하게 2가지로 말씀드릴 수 있습니다.

첫째
해외와 달리 한국에서는 투자할 것이 너무나 제한적이며.. 별로 없다는 것이 사실입니다.

그래서 여유 자금이 있다면 첫 번째로 고려하는 투자 대상이 부동산 입니다.
 ( 뒤를 이어... 주식이나 예금등이 되지 않을까 합니다만 주식은 변동성이 심합니다. )
한국의 시중유동자금이 1020조에 이른다고 합니다.
정부의 시그널에 주춤 주춤하고는 있지만 결국 부동산 시장으로 다수가 흘러들어올 것입니다.

둘째
그간 우리는 보고 배웠습니다. 바로 학습효과 입니다.

불과 5~6년여전 많은 전문가들이 이제 부동산은 아니다. 폭락할 것이다. 일본의 뒤를 따르고 있다며
위험하다고 하였지만 부동산은 계속 상승해 왔습니다.
더군다나 과거 모든 정부의 부동산 정책에 있어서 부동산 규제 정책을 펴다 가도 
결국은 경기 보완을 위해 (선거나 집권 중반기가 넘어가면)
다시 활성화 대책을 내놓아 다시 결국은 상승하리라는 것을 직접 경험하였습니다.
그리고 금리는 이미 반영되고 인상이 빠르지 않고 쉽지 않을것입니다. 
(2018 금리 상승 전망과 부동산 전망  -> https://blog.naver.com/nackyeop/221162902921 )

이로 인해 
최근 정부의 규제에도 불구하고 다주택자들은 일단 버티고있는 것입니다.
이러한 주택 소유자들의 버팀은 공급이 한정된 
서울과 일부 지역에서 수요를 만족시키는 매물이 없어 가격이 계속 상승하게 만들고 있습니다.
정부와 다주택자들의 밀고 당기기가 싸움의 1차전이 이제 얼마 남지 않았습니다.
(4월 부터 적용되는 양도세 중과 등 )
그리고 1차전의 결과에 따라 정부의 의지를 다시 확인해 볼 수 있을것입니다만 지방선거도 있고 
쉽지 않은 판이 될 것으로 예상됩니다.

하지만, 
분명한 것은 부동산 전체시장은 분명히 상승장이 끝났고 조정장으로 접어 들었습니다.
상승장에서는 왠만하면 모든 물건이 상승합니다만 
조정장에서 부터는 전체 평균적으로 물건이 정체 되거나 하락합니다.
분명한 수요를 가지고 있는 지역은 상승을 하고 그렇지 않은 지역은 하락하게 되는 
양극화현상이 더욱 커질 것으로 보입니다.

그래도, 위의 여러가지 이유처럼 개인적으로 큰 하락은 없을 것으로 예상이 됩니다.
(저의 다른 글에서도 동일하게 말씀드렸지만 
2018 금리 상승 전망과 부동산 전망  -> https://blog.naver.com/nackyeop/221162902921 )

이제 똘똘하게 보이는 녀석을 잘 보야야 합니다.
(그렇지 않으면 조금 긴 시간을 물려 있어야 할 수도 있습니다.)
이 똘똘한 녀석중 하나가 바로 일광택지라고 다수가 판단을 했겠지요 ^^

집 값이 조정이 되고 일부 하락하게 되는 시점은 바로 매수 타이밍 이기도 합니다.

그래서 저는 

그러나, 그러해도 그래도 부동산

이라고 생각합니다.

2017년 너무나 수고하셨고
2018년도 좋은 일만 가득하고 좋은 물건 만나시기를 기대합니다.

개인적인생각이며 두서가 없습니다.

[ 상가, 건물, 주택, 분양권, 재개발등 부동산 물건 매도 및 매수 접수 받습니다. Roy 010-4576-8832]