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연일 쏟아지는 다양한 정책들을 보면 혼란스럽지만
내년부터 변경 시행이 되는 부분은 간략히 9가지로 말할수 있습니다.
주요 사항은  주거 복지화와 다주택자의 세부담이 크지는 것입니다.

1. 재건축초과이익환수
재건축추진위 설립 승인일~준공까지 발생한 이익금(준공 시점 집값에서 사업개시 시점 집값, 시세상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액)을 부과율 등의 적용을 통해 환수하는 제도로서
1월1일 이후로 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수 대상에 해당 되며
조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘을 경우 그 이상에 대해 정부가 최고 50%를 부담금으로 환수하게 됩니다.
이에 특히 강남권의 많은 재건축 단지들이 12월내 인가 신청을 진행하고 있습니다.

2. 분양권 보유기간에 상관 없이 50% 양도세율 부과
12월까지는 보유기간 1년미만 50%, 2년미만 40%, 2년 이상은 차익에 따른 세율이 부과 되지만
1월1일 이후 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권의 경우 보유기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용되게 됩니다.

3. 다주택자의 양도세 중과세
다주택자 가운데 2주택자는 4월1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 
3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 
양도세 기본세율이 6%에서 최고 40% 임을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 높은 세율이 적용되는 셈입니다.
현재 다주택자는 소나기를 피하자는 분위기로 시장 상황을 보며 그대로 보유하고 있어서 공급 부족으로 인한 가격 상승이 계속 되고 있긴 합니다.
그간의 경험으로 부동산 규제 이후 재 활성화 정책이 분명히 올것이라 생각하기 때문입니다.

4. 신DTI
DTI는 기존 주택담보 대출에 대해서는 이자만을 반영하였다면 
신DTI는 이를 강화해 모든 주택담보 대출의 원리금까지 포함하여  차주의 가계부채를 포괄적으로 반영합니다.

또한, 다주택자는 두번째 신규주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정합니다.

5. 주거복지로드맵
지난달 29일 발표된 주거복지로드맵의 세부 항목에 대한 실행도 상반기 중 본격화 됩니다. 
계층별 공공(공적) 주택 공급 확대, 특별공급제도 개선을 통한 특별공급 확대 등이 민간임대특별법 개정, 주택공급에관한 규칙 개정과 함께 시행됩니다.

6. 부동산 임대 사업자 대출 제한
부동산 임대업 사업자 대출시 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출하여 심사하게 되는데 이는 임대소득 대비 이자비용을 파악하여 심사가 이뤄져 부동산 임대 사업자의 대출을 제한하게 됩니다..

7. DSR
하반기에는 DSR이 시행될 예정입니다.
DSR은 소득 대비하여 모든 가계대출(주택담보대출, 신용대출 등)에 적용하여 대출한도를 정하는 것입니다. 다만 전세자금 대출은 이자만 산입되고 신용대출은 10년간 분할 상환하는 것으로 간주하여 상환부담액을 결정한다. 

8. 오피스텔 규제
오피스텔도 조정대상지역, 투기과열지구의 경우에 전매가 금지된되며 지역 거주자에 물량의 20%를 우선 분양하도록 하였습니다. 업무시설이지만 사실상 주거 목적이 다수인 오피스텔은 그간  아파트 규제 강화로 반사이익을 받았던 것이 사실입니다.
또한, 300세대 이상 오피스텔은 인터넷 청약도 의무화 하였습니다.

여러 정책들이 있지만
여전히 부동산에서는 가장 핵심 지역인 강남을 중심으로 여전히 규제의 효과를 보지 못하고 있는 곳이 많습니다.
정부는 여러 정책들이 효과가 없다고 판단이 되면 추가적인 정책들을 더 낼것으로 현재는 예상됩니다.

모든 것이 그러하듯 뜨거워도 안되고 차가워도 안되는 적정한 온도를 맞추것이 중요한데
과연 그것을 잘 맞춰갈지 궁금하고 걱정이 됩니다.

12/27 금융위에서 여신심사 선진화 방안을 발표하였습니다.
간략히 줄이면 신DTI를 2018년부터 적용하고 하반기에는 DSR를 적용하겠다는 내용입니다.

아래 내용과 자세한 사항은 첨부 파일을 참조하여 주세요

1. 신 DTI
현행 DTI가 차주의 상환능력을 보다 정확히 반영 
할 수 있도록 소득․부채 산정방식을 개선 
* 新DTI = (모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자) / 연간소득 
※ 적용대상 : 현행 DTI와 동일하게 주택담보대출에 적용

2. DSR
모든 가계대출(주담대, 신용대출 등)의 여신심사 과정에서 
차주의 상환능력을 정확히 반영하여 대출하는 자율적 체계 
* DSR = 모든 대출 원리금 상환액 / 연간 소득

3. 임대사업자
1) 임대업 이자상환비율(RTI) 도입
부동산임대업 여신심사시 임대업 이자상환비율(Rent to Interest)을 
산출하여 해당 대출의 적정성 여부 심사 
* RTI = 연간 임대소득 / (해당임대업대출의 연간이자비용 + 해당임대 건물 기존대출의 연간이자비용)
2) 담보 부동산의 유효담보가액*을 초과하여 부동산임대업 대출을 받는 경우 “유효담보가액 초과분”을 매년 1/10씩 분할상환 
* 유효담보가액 = 담보기준가액 × 담보인정비율 - 선순위 채권액(임차보증금 등) 
* (예) 유효담보가액이 6억원인 상가를 담보로 8억원을 대출받는 경우 
6억원은 만기일시상환, 2억원은 매년 1/10 분할상환

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1. 추진 배경

□ 차주 상환능력을 정확하게 평가할 수 있는 선진화된 여신관행 정착을 통해 가계부채의 안정적 관리 기반을 마련하고,

 ㅇ 그간 체계적 관리가 다소 미흡했던 자영업자(예 : 부동산임대업) 대출에 대한 리스크 관리 및 준비된 창업 유도

   * 국정과제 21-1(체계적인 가계부채 총량관리) 및 10.24 가계부채 종합대책 후속조치

2. 주요 추진 내용

 [기본방향]

  -(정확한 상환능력 심사) 여신심사시 차주의 소득과 부채를 최대한 “정확”하게 “포괄적”으로 반영

  -(자율성 강화) 제도설계시 최소한의 규제목표와 수준만을 제시하고, 업권별 특성 등을 반영한 단계적 제도 도입 추진

  -(실수요자 보호 강화) 리스크 관리 강화라는 원칙이 훼손되지 않는 범위 내에서 다양한 실수요자 보호 방안 강구

가. 新DTI(총부채상환비율, Debt to Income) 도입

◆ 현행 DTI가 차주의 상환능력을 보다 정확히 반영할 수 있도록 소득·부채 산정방식을 개선

   * 新DTI = (모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자)  / 연간소득

   ※ 新DTI는 현행 DTI와 동일하게 주택담보대출에 적용

□ 소득은 안정성·입증가능성·지속성 측면에서 정확하게 파악

  -차주의 1년치 소득만 확인하던 기존 소득 산정 방식에서 벗어나, 최근 2년간 증빙소득*을 확인

    * 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관성 있는 소득확인 자료

  -예외*적으로 인정** 신고소득***을 활용할 수 있도록 허용하되, 추정소득에서 각각 △5%, △10%씩 차감하고 한도 제한(최대 5천만원)

    * 납세신고사실이 없다는 것을 입증, 연소득이 없는 퇴직자 등
   ** 국민연금, 건강보험료 납부내역 등, *** 카드사용액, 배당금, 이자 등

  -차주 연령 제한 없이* “2년간 근로소득 증빙자료를 제출”한 차주의 장래소득 증가가 예상되는 경우에는 증가분을 반영

    * 현재는 만 40세 미만 무주택 근로자만 장래예상소득 반영 가능

□ 기존 DTI 보다 차주가 보유한 가계부채를 포괄적으로 반영

  -주택담보대출을 2건 이상 보유한 차주의 경우, DTI 산정시 기존 주담대 원리금 상환부담 전액을 반영*                

    * (현행) 신규 주담대 원리금+기타 대출(기존 주담대, 신용대출 등) 이자
      → (개선) 모든 주담대 원리금 + 기타대출(신용대출 등) 이자

  -복수 주택담보대출(주담대 건수는 담보물건수를 기준으로 산정) 차주의 두번째 주담대부터 만기 제한*(15년)

    * DTI 비율 산정시에만 적용, 실제 상환기간은 15년 초과 가능

□ 新DTI 도입에 따른 선의의 서민ㆍ실수요자는 최대한 보호

  -장래소득 인정시, 청년층?신혼부부는 2년간 증빙소득 확인 의무를 배제하고, 일반 대출신청자보다 높은 증액한도 인정

  -이사 수요 등 불가피한 목적으로 일시적 2주담대를 보유하게 된 경우에는 원리금 상환부담을 완화하여 적용

    ① 기존 주택의 매매계약서 제출시, 기존 주담대 이자상환액만 반영
    ② 2년 이내 기존주택 처분 및 기존 주택담보대출 상환을 약정하는 경우에는 두 번째 주택담보대출의 만기제한(15년) 미적용

나. DSR(총체적상환능력심사제, Debt Service Ratio) 도입

◆ 모든 가계대출(주담대, 신용대출 등)의 여신심사 과정에서 차주의 상환능력을 정확히 반영하여 대출하는 자율적 여신심사 체계

   * DSR = 모든 대출 원리금 상환액 / 연간 소득

□ 소득산정 기준은 新DTI 소득 산정 방식 준용하되, 동 기준에 따른 소득 산정이 어려운 경우에는 금융회사에게 자율성 부여*

   * (예) 증빙소득을 보지 않는 일부 신용대출(예: 우수거래고객 대출)의 경우, 高DSR 대출로 분류하여 별도 관리

□ 대출종류(주담대·신용대출·한도대출), 상환방식(분할상환, 일시상환) 등에 따라 차주의 실질적 상환부담을 합리적으로 반영

   * 전세대출 : 임차보증금으로 상환이 가능하므로 이자상환액만 포함
     신용대출 : 만기연장 기간 등을 감안하여 10년간 분할상환하는 것으로 산정

□ 신규 가계대출 취급액 중 高DSR 대출 비중을 일정비율 이내로 유지하는 포트폴리오 관리를 통해 금융회사 여신관리 지표로 활용

다. 개인사업자대출 여신심사가이드라인 도입

◇ 개인사업자, 부동산임대업 대출 등 가계부채 증가 취약부문에 대한 체계적인 리스크 관리 강화

□ 금융회사가 대출규모, 대출증가율 등을 고려하여 자체적인 관리대상 업종을 선정(3개 이상)하고 업종별 여신한도 설정*

   * 정책자금 지원 등 불가피한 경우에는 예외적으로 한도 이상의 신규 여신 가능
□ 부동산임대업 이자상환비율(Rent to Interest, RTI)을 산출하여 해당 대출의 적정성 여부 심사(RTI 기준 : 주택 1.25배, 비주택 1.5배)

   * 해당 대출이 RTI 기준에 미달한 경우에도 심사의견을 별도로 기재한 후, 금융회사가 사전에 설정한 한도 내에서 취급 가능

□ 담보 부동산의 유효담보가액*을 초과하여 부동산임대업 대출을 받는 경우 “유효담보가액 초과분”을 매년 1/10씩 분할상환

   * 유효담보가액 = 담보기준가액 × 담보인정비율 - 선순위 채권액(임차보증금 등)

3. 기대 효과

□ 新DTI, DSR 도입으로 차주 상환능력에 대해 보다 정확히 평가할 수 있는 선진화된 여신심사 관행 정착

【참 고】新DTI 도입시 영향 분석(00은행, ‘17.상반기 신규 주담대)

  -전체 주담대 신규취급 차주의 약 3.6%(DTI 적용지역 차주의 8.3%)가 영향을 받게 되며, 은행권 주담대 증가율은 △0.16%p 하락할 것으로 추정

□「개인사업자대출 여신심사가이드라인」도입으로 가계부채 증가 취약부문에 대한 체계적인 관리 기반 마련

【참 고】RTI 도입시 영향 분석(00은행, ‘14～’17.9월 부동산임대업 대출)

  -주택임대업 RTI 1.25배 적용시 → 주택임대업 대출의 21.2%가 기준 미달

  -비주택임대업 RTI 1.5배 적용시 → 비주택임대업 대출의 28.5%가 기준 미달

 ※ RTI 비율산정시 “연간 임대소득”을 사용하여야 하나, 동 분석시 임대소득 산정이 어려워 임대소득이 아닌 차주의 총 소득을 사용하였음에 유의

4. 향후 추진계획

□ 新DTI 시행(‘18.1월중, 투기지역·투기과열지구·조정대상지역·수도권 등)

□「개인사업자대출 여신심사 가이드라인」도입(‘18.3월)

□ DSR을 금융회사 관리지표로 도입(은행권, ‘18.4분기 / 비은행권, ’19.2분기)

 ※ 상세한 내용은 <별첨> 참조

(171127) (별첨) 금융회사 여신심사 선진화 방안(FN).pdf

최근 부동산 정책에서도 나오 있으며
뉴스를 봐도 자주 나오는 용어 들입니다. 
다들 알고 계시는 용어이지만 한번더 확인해 보고 알고 계시는 것이 맞는지 보세요

DTI 
[Debt To Income ]
금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시합니다.
예를 들면 DTI가 50%라면 연봉 5000이신 분의 연간 대출 원리금 상환액이 2500만원을 넘지 않아야 된다는 것인데 
기존 주택담보대출에서 연 상환이자가 500만원이 있다면
적용기준은 대출 받으려는 부분에서는 원리금상환액을 더하고 기존 주택담보대출에서는 이자 상환액만을 더하게 됩니다.
대출가능액은 = (연간소득*DTI)-기존 주택담대출이자상환액
즉 (5000*50%)-500= 2000만원까지 대출이 가능한 것입니다.

기존에 상환대출로 큰 빚을 가지고 있더라도 이자만을 산입하기 때문에 큰 대출 취급을 받을 수 있다는 맹점을 가지고 있습니다.
 
또한, 상환 기간이 길다면 사실상 더 큰 대출을 받을수 있습니다.

신DTI
기존에는 주택담보대출의 이자상환액만을 추가로 산입하여 제외시켰지만 원리금까지 포함하여 제외합니다.
대출가능액은 = (모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자)  / 연간소득

그리고 채무자의 2년치 소득을 기준으로하여 대출을 책정합니다. (은행 자율 판단)
예외는 신혼부부와 청년층은 2년치 소득 기준 적용을 배제합니다.

기존 DTI의 맹점을 일부 보완한 것으로 보면 되며 주택 담보 대출에 한하기 때문에
주택 과열 시장을 잡겠다는 정부의 의지로 보시면 됩니다.
2018년 1월부터 적용 예정입니다.

DSR 
​[dept service ratio]
주택담보대출 이외 신용대출 등 모든 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 말한다.​​ 
위의 DTI들 보다 휠씬 강력하지요 
모든 대출의 원리금 상환액을 산입하여 계산하기 때문에 이는 어머 어마해 집니다.
이는 내년 하반기 부터 시행예정입니다.

LTV
주택담보대출비율 
Loan To Value ratio 
주택담보대출 비율이란 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말한다. 즉, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말하며, 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정합니다.  
예를 들어 주택담보대출비율이 60%라면 시가 2억원짜리 아파트의 경우 최대 1억2천만원까지만 대출해주는 식이 됩니다.

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