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안녕하세요

프랜차이즈 옷가게나 가구점, 슈퍼등 큰 평수가 필요하신 분들을 위해

대형 평형의 상가 임대 소개해 드립니다.

대형  평형의 상가에 필요한 넓은 주차장도 있습니다

위치는 사하역  인근에 있습니다.

안녕하세요

병원  입점을  추천드리는 신축  메디컬 건물 임대  소개해  드립니다.

전체층이 다 병원 및 약국등으로  사용될 예정으로

메디컬 입점시에는 6개월 월세 무료 혜택도 있습니다.

먼저 위치를 보시면

주변에 많은 아파트단지가 있고  학교들들도  다수 있습니다.

*  물건  정보

-  물건번호 : 25180110015

- 2층 : 소매점 :  45평 1억/400만

오늘 오후쯤에

"아시는 분이 급하게  연락이  와서 전세를 들어가려고 하는데

전세금에 대해서 보호를 받을수 있는가"에 대해서 문의를 하였었습니다.

그래서 간략히 설명을 드렸던  내용을 다시 포스팅 하게  되었습니다

그럼

주택임대차  보호법상의 대항력  그리고 우선변제권, 최우선변제권

그리고

전세권에 대해서 알아 보도록 하겠습니다

알아두면 쓸데있는 신기한  지식이니 외우실 필요  없이 즐겨찾기 해두시고 보시면 좋겠습니다.^^

1. 주택임대차 보호법의 대상

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제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
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네 위 법조문 그대로 주택으로 사용하는 전부 또는 일부의 임대차에 적용이  됩니다.

추가로,

그 건물의 용도가 주택이 아니라 하더라도 실제로 주거용으로  사용되면 주택으로 간주하고 적용이 됩니다.

2. 대항력

대항력이라는 말은 쉽게 말그대로 

" 누구나에게 내가 이 주택을 임차한 사람입니다 " 라고 주장할 수 있는 권리입니다.

하지만 이렇게 주장하기 위해서는 2가지 요건이 필요합니다.

아래  법조문을 보시면
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 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
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첫번째는 주택의 인도 와 두번째로  주민등록을 마친때(전입신고)입니다.

그리고 그 효력  발생시점은

전입신고를 마친 다음 날입니다.

정리하면  주택을 인도받아 + 전입신고를 하면 그 다음날 0시 부터 대항력이 생깁니다.

참고로 

저당권은  접수 시점에 효력이 발생합니다만 같은날 동시에 발생하는건 가능성이 작겠지요^^;

3. 우선변제권
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제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다
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먼가 말이 어렵습니다만 간단히 정리하면

우선 변제권은 

임대인 즉, 주택의 주인이 빚진 사람들이 많을때 그 순서를 정해주는 것입니다.

당신보다 늦게  돈을 빌려준 사람보다 우선해서 받을수 있다는  말입니다. 

( 꼭 돈은 아니라도 받을 권리가 있는 권리자  ^^ )

근데 이 순서를 주는 조건으로 ( 우선변제권의 조건 )

" 위의 대항력요건 + 임대차 계약증서의 확정일자  "를 받을 것

근데 대항력이 있으면 됐지 왜 우선변제권까지 필요한거지? 

라고 생각할 수  있습니다.

왜 일까요?

채권이니 물권이니 하는 어려운 말은 하지 않고 쉽게  설명드리겠습니다. ^^

쉽게 말하자면

대항력은 

"니가 이 주택에 임차인인것은 전입한 것을 통해서 알겠으니 인정해줄께!" 라는 것인고

우선변재권은

" 보증금이 얼마인지 어떻게 알아? "

" 그러면 보증금도 등록하고 그 등록일자를  받아 그 순서에 맞게 받게 해줄께  " 라는 말입니다.


이해가 되셨지요? ^^

4. 최우선 변제권

그러면 최우선 변제권이라는 것은 멀까요?

이  것은  소액 임차인을 보호해주기위해서 만들어준것으로

법조문을 보면
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제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.
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우선 변제권은 "확정일자를 받은 날을 기준"으로  나의 순서가 정해지는 반면에

최우선 번제권은

니 순서가 늦더라도 너를 먼저 받게 해줄께 라는  말입니다.

조건은  대항력만 있으면 최우선 변제권을 받을수 있습니다만

위의 말씀드린것처럼 소액 임차인을 보호하기 위한 것으로  위 법조문 3항처럼 제한이 있습니다.

주택가액의 1/2  넘지 못하고 

대통령에 따른 기준은 아래 그림 기준 처럼 저당권 즉 담보물건의 설정일 기준일과

전체 보증권의 범위와 우선 보증금의 금액이 정해져  있습니다.

예를 들면 

- 부산광역시    -  저당권 2015.3   -  전입 2017. 4월    -  보증금 5000만원

이라면 

경매시에  저당권설정일 기준으로하여 2000만원까지 최우선변제금액이  됩니다.

이해가 되셨지요?

최우선 변제권은 모든 금액이  다  보호되는  것이 아니기  때문에

당연히 우선변제권 확보를 같이 해두는것이 당연하겠지죠 ^^

5. 전세권  vs  주택임대차 보호법

다시 한번 채권이니 물권이니 생략하고

간단히 말씀드리면

전세권은 등기부 등본상에  " 나의 전세가 있다  " 라고 등록해 놓은 것입니다.

등기를 해야 하므로  일정 등록설정비가 들겠지요

사실 대부분은 

위에 정리해 드린것처럼 주택임대차보호법을 요건을  맞추시면 문제가 없습니다만

그 집에 전입신고를 못하는  경우가 있습니다.

이런 경우에는 전세권을 설정해 두시는 것이 좋겠지요


주택임대차보호법상의 보호를 받기 위해서는  

전입신고를 하여 거주해야 대항력을 가지게 되겠지요?

전세권은 등기를 하여 모든 이들에게  공시하므로 주택임대차보호법상의 요건들이 필요가 없습니다.

둘은 모두 기준일자를 두고 우선변제권을 가지게 됩니다.

하지만

주택임대차보호법상에는 최우선변제권이 추가로 있습니다 



6. 주택임대차 보호법 기타~

주택임대차보호법에는 추가로 임차인을  보호하는 규정들이 있습니다.

1) 차임증액상한

임대인이 물가등  상승으로 인해 매년 차임 증액을 요구할 수 있는데  그 제한 상한이  5% 이내입니다.

2)  계약의 갱신

임대인이 계약 만료 6월전부터 1월까지, 임차인이 만료 1월까지 갱신거절의 아무런 말이 없을때 

묵시의 갱신이 되고

이 기간 2년으로 봅니다. 

이경우에도  임차인은 언제든지 해지를 요청할 수 있고 3개월 후 효력이 발생합니다.

3) 보증금의 차임 전환시

연 10% 또는 한국은행 기준금리*4중 낮은 비율 적용 됩니다.

간단히 설명드리느라 배당참여등은 생략하였습니만 그전에  먼저 권리확보를 하셨야겠지요  ^^

이상으로

오늘은 주택임대차보호법의 주요  부분에 대해서 알아봤습니다.

다음에는 쌍둥이 형제와 같은 상가임대차보호법에 대해서 말씀드릴께요~

궁금하신 부분이나 

제가 잘못 쓴 부분이  있다면 언제든지 문의를 주세요  ^^



고맙습니다. 

새해 복  많이 받으시고 좋은  하루  하루 하루  되십시오~~^^

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요

해운대 중심 상권의 1층 대형 평수 상가를 추천드립니다.

위치는 아래 지도에서 보시  듯이 해운대역에서 해수욕장으로 이어지는

중심 상권의  상가입니다.

현재 일식 음식점으로 성업중에 있습니다.

안녕하세요 

초량동 1층 상가 물건 소개해드립니다.

주위에 학원 및 원룸이 많아 크린토피아(세탁소) 추천 드리는 상가이며 

투자가치로는  현재 권리금이 없는데

이편한세상아파트가 건축중에 있으며 

해당 아파트 건축 이후에는 권리금까지 생각할 수 있는 물건입니다.

* 물건정보

- 물건번호 : 35180105052

- 위치 : 수정동 경남여중 옆 

- 층수 : 1층

- 평수 :  약 27평

- 보증금 : 1000만원 /  월세 90만원

- 권리금 무

- 추천업종 :  크린토피아등 세탁소

- 기타 : 해당 건물 1층 - 12평 2개, 27평 1개 임대 가능 물건 있습니다.



고맙습니다.

새해 복 많이 받으시고 좋은 하루 되십시오.

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요 

오늘은 학원을 추천드리는 수정동(초량)  상가를 소개해 드립니다.

위치를 보시면 왜 학원을 추천 드리는지 알수가 있으실 겁니다.

첫째,

인근에 동일중앙초등학교, 부산서중학교, 경남여자중학교, 부산고등학교 등

학교들이 밀집되어 있는 지역으로 많은 학생들이 있어 이미 충분한 수요가 존재합니다.

따라서, 현재로서도 학원을 운영하기가 괜찮습니다.

둘째,

신축 대단지 아파트 이편한세상과 범양레우스센트럴베이 아파트와

초량 1, 3구역 주택 재개발로 주거 환경이 개선되는 것과 동시에 기존 저층 건물에서

초고층 아파트로 신축되어 더욱 더 많은 세대를 소화하는 상권이 될 것입니다.

이로 인해 이후에는 권리금의 형성을 기대할 수 있습니다.

셋째,
넓은 평수에 저렴한 월세!!

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* 물건 정보

- 물건번호 : 35180105051

- 수정동

- 2층

- 54평

- 권리금무

- 보증금 1000 / 월세 100

- 추천업종 : 학원 ( 타업종가능 )
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관심 있으신 분들을 연락 주시면 안내해 드리 겠습니다.


고맙습니다.

새해 복 많이 받으시고 좋은 하루 되십시오.

[ 전지역 ]

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요

부산에서 상권이 가장 살아 있는 지역중 하나인 서면 상가 임대 물건 소개해 드립니다.

*  물건정보

- 물건번호 : 351801040401

- 위치 : 서면  1번가

- 1층

- 10.18평 

- 현재 일식당 운영중 ( 일반음식점등록 )

- 보증금 1500  / 월세 125

- 권리금은 2900

중심 상권에서 운영하기에 큰 부담없이 적당한 크기와 차임의 상가입니다.

관심 있으신 분은 연락주시면  안내해 드리겠습니다.



고맙습니다.

좋은 하루 되십시오.