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세율의 변경 시점 
- 현재 1년미만 50%, 2년 미만 49%, 2년 이상은 차익에 따라 세율 부과
--> 2018년 1월부터  ‘분양권’ 중과세 - 보유기간 없이 50% 양도세

2015년부터 2016년 그간 분양권 호황으로 전매로 많은 시세 차익을 올리거나
프리미엄이 많이 붙은 분양권의 가격의 지속 상승으로 여전히 보유하고 있는 투자자들에게는
12월이 전매 시기를 진지하게 고민해야하는 시기가 되었습니다.

이에 현재 분양권을 보유하고 계신 투자자분들은 잘 계산하여 판단하시는 것이 좋을 것 같습니다.

정부에서 11/29일 사회통합형 주거사다리 구축을 위한 「 주거복지로드맵 」을  발표하였습니다.

이번 정부의 부동산 정책은 그간 계속된 규제등을 통해서 이미 밝혀진 대로

" 주거 부분에 대한 (부동산)  공공성 " 으로 말할 수 있을 것 같습니다.

부동산 관련 업계 일부에서는 시장에 대한 과도한 정부의 규제는 오히려 부작용이 더 많다는 의견도 있습니다. 

하지만, 사회적 비용을 감안하고 장기적으로 보면 부동산 안정화를 통해 현재의 투기적 개념이 아닌 안정적 투자 개념으로 변경되는 것이 오히려 부동산 업계에 있어서도 더 나을 것이라고  생각됩니다.  

그럼 해당 내용의 주요 부분을 알아 보도록 하겠습니다.

1. 생애단계별·소득수준별 맞춤형 주거지원

1) 청년

양산 물금 신도시 신주토취장에 대해 네오랜드 실시계획인가 (지형도면고시!)

- 레지던시 호텔·체육관 등 조성, 2020년도 말까지 준공 예정

경남 양산시 물금 신도시가 그동안 아파트 위주의 개발로 부산 등 도심에서의
베드타운 역할을 중심으로 인구 유입이 이뤄져 유입된 인원들의 사실상의 생활권은 부산이었으며
외부에서의 방문인들을 유치할만한 거리는 없어 일정 한계를 지니고 있었습니다.
하지만, 
양산 물금신도시 인근 물금읍 범어리 일대 35만4668㎡에 추진 중인 네오랜드 유원지 조성사업이 
27일 실시계획인가 및 도시관리계획 변경에 따른 지형도면 고시가 이뤄지면서 다음 달 중 착공에 들어가 2020년 말 준공할 예정이다.
( 양산시 고시 제 2017 - 317 호 )

이로 인해, 숙박·식음 시설을 포함한 대단위 유원지(물금 네오랜드)와 색다른 인기 레포츠인 루지 시설(에덴벨리)을 잇따라 건립하면서 볼거리, 즐길거리, 먹을거리 등 관광의 3박자를 한꺼번에 갖추게 되면서 문화관광도시로 새롭게 도약하는 발판을 마련할 것으로 보입니다.

이 사업에는 
- 120실 규모의 호텔과 276실 규모의 테라스하우스(레지던스 호텔)
- 유아체험 공간과 회전목마 등을 갖춘 놀이동산
- 80타석의 골프연습장
- 생활체육관(양산시에 기부채납 예정)등을 갖춘 체육시설
- 문화 체험공방과 힐바이크, 야유회장이 있는 문화 체험시설
- 6개의 테마음식 단지와 9개의 숲속문화카페타운 등 편익시설
등이 들어설 예정이라고 하며  총 1222억 원이 투입된다고 합니다.

이 유원지에서 3㎞가량 떨어진 신불산 에덴밸리 유원지 내에는 총 4개 노선의 루지 시설이 조성된다. 현재 실시설계인가 준비 중이며, 스키장 영업이 끝나는 내년 3월께 착공에 들어가 우선 2개 노선은 내년 상반기 중 개장하고 나머지는 이용객 추이 등을 지켜본 뒤 연차적으로 준공할 계획이록 합니다.
루지 전체 트랙은 4개 노선 총 6㎞이고, 단일노선 중 가장 긴 것은 2.2㎞에 이른다. 루지 시설로는 단일 노선과 전체 노선 모두 국내 최장이다. 이 루지는 스키장 노선을 따라 조성돼 겨울철에만 사용되는 스키장을 사계절 놀이시설로 활용돼 에덴밸리가 사계절 종합관광지로 자리매김할 것으로 기대된다,

양산시에서는  “이들 시설이 모두 들어서면 지역 최대 낙동강 황산공원을 중심으로 시가 역점적으로 추진 중인 낙동강 관광벨트 사업도 탄력을 받아 지역경제 활성화에도 크게 기여할 것으로 기대된다”고 말했습니다.

참고 지형도면고시 

4. 열람장소 : 양산시청 도시과(☎ 055-392-2723)

7년 만에 최고…수출 13개월 연속 증가 하였고

예상치 1.4%보다도 높았으며 올해 성장률 3.2% 넘길 가능성 더 높아지고 있습니다.

주요 견인은 반도체가 견인하였습니다.

한국 경제가 바닥을 찍고 완연한 회복기조를 유지하게 될 것이라는 긍정적인 예측을 하는 경제전문가들도 있으며 또한 이와 반대로 현재의 경기 회복세는 내년초, 중반을 거쳐 하반기에는 하강국면이 될 것이라는 다소 부정적인 의견들도 있습니다..

부정적인 의견의 근거로는 선행지수들이 다소 둔화되고 있는데 고용시장은 여전히 침체기이며

다소 회복되고는 있지만 소비지수 역시 회복자체가 둔화되고 있고 

설비투자 부분 역시4/4 분기에 많이 부잔힌것을 원인으로 두고 내년 하반기 부터 다시 하강 국면이 되어 성장율을 2%로 예상하는 의견도 있습니다.

이는 부동산의 시장 전망도 동일하게 적용이 됩니다.

3~4차례의 상승기 이후 조정기로 접어들것이라는 의견과 경기상승기조와 함께 금리인상은 제한적으로 이뤄져 계속 상승기가 지속될것이라는 의견들입니다.(다른 글에도 제가 썼습니다만 )

계속 경기의 지표들을 보면서 동향이 앞으로 어떻게 움직일지 살펴 보아야 할것 같습니다.

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올해 3분기 성장률이 1.5%로 잠정 집계됐다. 지난 10월 말 발표된 속보치(1.4%)보다 0.1%포인트 상향 조정됐다. 분기 기준으로 지난 2010년 2분기(1.7%) 이후 7년3개월 만에 가장 높은 수준이다. 추가경정예산 집행으로 건설투자 증가세가 강해졌고 반도체 수출 호조와 설비투자 확대 추세도 이어진 결과로 풀이된다.

당초 발표된 속보치도 시장 전망치를 대폭 웃도는 '서프라이즈' 결과라는 평가가 많았던 만큼 올해 연간 성장률 3%는 물론, IMF(국제통화기금), OECD(국제협력개발기구) 등이 전망한 3.2% 수준을 넘길 가능성은 더 높아졌다.

1일 한국은행이 발표한 '2017년 3/4분기 국민소득(잠정)'에 따르면 올해 3분기 국내총생산(GDP)은 392조5157억원으로 전기대비 1.5%, 전년동기대비 3.8% 각각 성장했다.

이는 분기 성장률 기준 2010년 2분기(1.7%) 이후 7년3개월 만에 가장 높은 수준이다.

경제활동별 성장률은 △제조업 2.9% △서비스업 1.1% △건설업 1.5% △농림어업 -3.7%로 각각 집계됐다. 

제조업 성장률은 전기 및 전자기기, 석유.화학제품 등이 증가한 영향으로 2010년 2분기(5.0%) 이후 29분기 만에 최고치였다. 서비스업도 도소매 및 음식숙박업 등이 개선돼 성장률 역시 2014년 3분기(1.1%) 이후 12분기 만에 가장 높은 성장세를 기록했다.

다만 농림어업 성장률은 지난해 2분기(-4.5%) 이후 성장세가 가장 나빴다. 비가 자주오면서 채소 생산량이 줄어든 영향이다.

지출항목별로 성장요인을 보면 민간소비는 의료 서비스, 전기가스 및 주류 등 비내구재 소비가 늘면서 전기대비 0.8% 증가했다. 속보치(0.7%)보다 0.1%포인트 높아진 숫자다.

설비투자는 산업용 전기기기, 정밀기기 등 기계류 투자를 중심으로 0.7% 증가했다. 역시 속보치(0.5%)보다 0.2%포인트 상향 조정됐다. 정부소비는 물건비와 건강보험급여비 지출 확대로 2.3% 늘었다. 건설투자는 건물건설 확대로 1.5% 성장했다. 지식재산생산물투자는 연구개발 투자가 늘어 1.1% 증가했다.

수출은 6.1% 증가하며 2011년 1분기(6.4%) 이후 26분기 만에 최고치를 기록했다. 반도체, 화학제품, 자동차 수출이 늘어났고 지난 분기 중국인 관광객의 국내지출이 크게 감소했던 기저효과가 반영돼 비거주자 국내소비지출도 큰 폭으로 상승했다는 설명이다. 수입은 화학제품, 원유 위주로 4.7% 늘었다.

3분기 성장률이 속보치보다 상향 조정된 것은 민간투자와 설비투자 실적이 지난 10월 집계보다 좋았기 때문이다. 한은 관계자는 "3분기 GDP 속보치 작성 이후 9월 산업활동동향, 민간소매판매 등 기초자료를 추가로 반영한 결과 민간투자와 설비투자가 상향 조정됐다"고 설명했다.

3분기 성장 기여도는 내수 0.7%포인트, 순수출 0.8%포인트로 각각 집계됐다. 

3분기 실질 GNI는 411조4222억원으로 전기대비 2.4% 증가했다. 지난 2분기 -0.6%를 기록하며 9개월 만에 감소세를 나타냈으나 3분기 다시 증가세로 전환했다.

이는 교역조건이 개선된 데다 2분기 1조9180억원 감소했던 국외순수취요소소득이 3분기 1조1045억원 증가로 돌아선 결과다. 국외순수취요소소득이 증가했다는 것은 국민이 해외에서 벌어들인 소득이 국내 외국인 지급 소득보다 많다는 뜻이다.

3분기 총저축액은 162조372억원으로 전기대비 6.7% 늘었다. 총저축률은 36.9%로 전기대비 1.2%포인트 상승했다. 국민총처분가능소득(3.2%)이 최종소비지출(1.2%) 보다 더 큰 폭으로 증가했기 때문이라는 게 한은 설명이다.

국내총투자율은 31.4%로 전기대비 0.1%포인트 하락했다.

국가토지 이용규제 정보 서비스

luris.molit.go.kr

http://map.vworld.kr/map/maps.do

국토교통부에서 운영하는 공간정보운영플랫폼 - 브이월드

각 토지의 지적도/지번 용도지역,지구,구역 그리고 지구단위계획을 확인할 수 있어

각 토지 물권의 분석을 하는데 큰 도움을 받을수 있습니다.

- 일자리 부족ㆍ도심 접근성 하락, 인프라 풍부한 도심으로 돌아오는 도심회귀 현상 증가
- 부동산 시장 트렌드 변화, 활발한 재개발ㆍ재건축 사업…도심회귀 현상 부추길 것 
- 주변 대비 아파트 가격 상승 폭 크고 청약경쟁률도 높아…주요 구도심 분양 물량 ‘관심’

심의 높은 주택 가격에 밀려 외곽지역으로 떠났던 이주민들이 다시 도심으로 돌아오는 ‘도심회귀현상(리턴현상)’이 국내에서도 두드러지게 나타날 전망이다.  

도시 외곽지역의 인구가 늘면서 출퇴근 시간의 증가, 교통체증, 일자리 및 인프라 부족, 도심 접근성 하락 등을 이유로 다시 원도심으로 회귀하는 수요가 증가하고 있다. 서울이나 부산, 대구 등 주요 대도시들은 재개발ㆍ재건축 사업이 활발히 진행 중인 만큼 향후 도심회귀 현상을 더욱 부추길 것으로 보인다. 

문재인 정부의 도심재생 뉴딜사업이 도시 기능을 재활성화시켜 구도심의 경쟁력을 회복시키는데 주안점을 두고 있는 만큼, 정책적으로도 도시 개발의 포커스는 구도심 개발에 맞춰져 있다. 부동산 시장의 트렌드도 구도심의 원기능 회복을 추구하는 형태로 변화할 것으로 예상되는 이유다.

업계 관계자는 “과거, 신도시나 택지지구는 주택 부족 문제를 해결하고 서민들의 주거안정을 목적으로 대도시 주변에 주로 개발해 왔다”면서 “주택보급률이 100% 넘어선 상황에서 신도심의 중요성이 점차 퇴색하고 있는 가운데 생활 인프라가 잘 갖춰져 있는 원도심의 선호 현상이 두드러질 것으로 예상된다”고 전했다. 

도심지역의 주택 수요가 다시 늘면서 아파트 가격 상승폭도 크다. 분양시장에서도 도심지역이 외곽지역보다 훨씬 높은 청약경쟁률을 기록했다. 


한국감정원 자료에 따르면, 서울과 부산 등 구도심 아파트 가격은 주변 신도심 아파트보다 가파르게 올랐다. 서울 아파트 가격(10월말 기준)은 전년 말 대비 3.38% 상승했으나 일산신도시와 고양삼송지구 등을 품고 있는 고양시는 2.38% 오르는데 그쳤다. 또, 부산시는 전년 말 대비 2.23% 상승했으나 부산의 위성도시로 알려진 경남 양산시의 동기간 상승률은 0.17% 수준에 머물렀다.

부동산전문 리서치업체 리얼투데이가 금융결제원 자료를 분석한 결과 올해 서울시 1순위 청약경쟁률(11월 28일 기준)은 평균 12.93대 1로 고양시 5.41대 1보다 2배 이상 높았다. 또, 부산시는46.88대 1의 경쟁률을 기록한 반면, 양산시는 20.36대 1로 부산시의 절반 수준을 기록했다.

올 하반기에도 구도심 주요 지역에서 분양이 예정돼있어 청약열기가 뜨겁게 달아오를 전망이다. 

롯데건설은 12월 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 602-4번지 일원에 회원1구역 주택 재개발 정비사업으로 조성되는 ‘창원 롯데캐슬 프리미어’를 공급할 예정이다. 단지는 지하 2층, 지상 18~25층, 12개 동, 총 999가구로 구성되며 이 중 전용면적 84㎡ 545가구가 일반에 분양된다. 단지가 위치한 회원동과 인근 교방동 일대는 최근 주택재개발 사업이 본격화되고 있어 ‘창원 롯데캐슬 프리미어’를 필두로 향후 약 7000가구의 대형 건설사 브랜드 타운으로 탈바꿈할 전망이다. 특히 회원동 일원에서 처음으로 공급되는 재개발 아파트로 높은 가치 상승도 기대할 만 하다.

대림산업은 12월 8일, 서울시 송파구 거여마천뉴타운 거여2-2구역을 재개발하는 ‘e편한세상 송파 파크센트럴’ 주택전시관을 개관하고 본격적인 분양에 나선다. 단지는 지하 4층~지상 33층, 12개 동, 전용면적 59~113㎡, 총 1199가구(일반분양 380가구)로 구성된다. 인근에 다양한 근린공원 조성을 앞두고 있어 여유롭고 쾌적한 주거 환경이 조성될 예정이다. 지하철 5호선 마천역 1번 출구와 가깝고, 5호선 거여역도 도보권에 위치해 대중교통 이용이 편리하다. 

11월 금통위 회의에서 기준금리 1.50%로 0.25%포인트 인상하였고
내년 1~2차례 인상 전망이 됩니다.
당장 금리인상은 대출금리가 올라가므로 수요자들의 매수 심리를 위축시키며 수요에 영향을 주게 되고
장기적으로는 기대수익률이 올라가기 때문에 부동산 가격이 하락이 되도록 영향을 주게 됩니다.
일반적은 이론입니다만, 
현재 부동산 시장에서는 경기 활성에 대한 기대감과 유동자산의 증가 그리고 금리 인상이 급격하지 않고제한적으로 천천히 시장에서 예상되게 끔 진행이 되기 때문에 여전히 부동산 시작에 큰 영향이 없이 상승기조를 유지할 것이라는 의견도 많습니다.
물론 서울 등 언제나 수요가 큰 관심 지역은 영향이 미비하게 현재의 강세는 아니지만 계속된 상승세를 유지할 것으로 보여 양극화 현상이 더욱 도드라 질 것으로 보입니다. 이에 주변 위성도시에 대한 투자보다는 도심지역으로의 투자가 장기적으로 안정성과 효율면에 더 큰 도움이 되지 않을까 합니다.

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http://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2017113007050659732&outlink=1&ref=https%3A%2F%2Fsearch.naver.com
http://www.fntimes.com/html/view.php?ud=201711301550123472afcefeb685_18

한국은행이 30일 열린 11월 금융통화위원회 회의에서 기준금리를 연 1.50%로 종전보다 0.25%포인트 인상했다. 이로써 지난해 6월부터 연 1.25%로 유지됐던 국내 기준금리는 17개월 만에 사상 최저 수준을 벗어나게 됐다. 

한은이 기준금리 인상을 결정한 것은 2011년 6월 3.25%로 0.25%포인트 인상한 이후 6년 5개월 만이다. 한은은 이후 이뤄졌던 8회의 금리 변경 결정 동안 '인하'만을 선택했다. 완화적 통화정책을 통해 경기 부양을 뒷받침하기 위해서였다.

이번 결정은 당초 시장관계자들 사이에서 어느정도 예상됐던 결과다. 최근 금융투자협회가 채권시장 종사자들을 대상으로 조사한 결과 응답자 100명 중 82명이 기준금리를 인상할 것이라고 전망했다. 

이같은 전망의 근거는 수출 호조와 내수 회복에 따른 경제 성장세다. 올 3분기 국내총생산(GDP)은 1.4% 늘어난 '깜짝 성장률'을 기록했다. 4분기 마이너스(-) 성장을 하더라도 3년 만에 연간 성장률 3%대 달성이 가능하다. 이에 국제통화기금(IMF), 국제협력개발기구(OECD) 모두 최근 올해 한국의 성장률을 3.2%로 높여 잡았다.

10월 금통위 회의에서 이일형 금통위원이 금리 수준을 높여야 한다는 소수의견을 낸 점도 향후 통화정책방향이 변할 것이라는 강력한 '시그널'로 받아들여졌다. 이후 공개된 금통위 의사록을 살펴보면 사실상 현재 3명의 금통위원이 금리 인상을 지지하고 있는 것으로 파악된다.

12월 미국의 기준금리 인상이 유력하다는 점도 이같은 결정에 영향을 미쳤을 것으로 보인다. 미 연방준비제도(연준)가 통화정책 정상화에 속도를 내면서 지난 6월부터 국내 기준금리와 미 기준금리 상단은 같은 수준이 됐다. 연준이 12월 한 차례 추가 인상을 단행해 한미 금리가 역전되기 전 한은이 선제적 금리인상에 나선 것으로 볼 수 있다. 

관심은 이날 오전 기자 설명회에 나서는 이 총재의 입에 쏠린다. 내년 추가 인상 횟수와 속도에 대한 힌트를 찾기 위해서다. 이 총재는 오전 11시20분쯤 설명회를 갖고 금통위 결정의 근거를 밝힐 예정이다.

기준금리(1.25%)의 1.50% 인상 결정이 나온 직후 국내 증권 애널리스트들이 내년 기준금리 인상 여부와 횟수에 대한 보고서를 냈다.

신한금융투자 신얼 연구원은 내년 기준금리 전망에 대해 "1,2분기 두차례 인상될것으로 보인다"고 했다. 그 이유로 “금리 정상화 요건이 성숙해졌다”고 꼽았다. 

이와 달리 하이투자증권, 메리츠종금 연구원은 각각 1분기와 2분기에 한차례씩 금리인상을 예상했다. 

하이투자증권 서향미 연구원은 “내년 1분기 1차례 인상될 것으로 보인다”며, 국내외 펀머멘털 여건 및 수급환경을 이유로 꼽았다. 메리츠종금 윤여삼 연구원은 "금융안정 측면에서 2분기에 대응할 공산이 클 것"이라며 “내년 2분기에 1차례 인상될것으로 보인다”고 했다.

12/27 금융위에서 여신심사 선진화 방안을 발표하였습니다.
간략히 줄이면 신DTI를 2018년부터 적용하고 하반기에는 DSR를 적용하겠다는 내용입니다.

아래 내용과 자세한 사항은 첨부 파일을 참조하여 주세요

1. 신 DTI
현행 DTI가 차주의 상환능력을 보다 정확히 반영 
할 수 있도록 소득․부채 산정방식을 개선 
* 新DTI = (모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자) / 연간소득 
※ 적용대상 : 현행 DTI와 동일하게 주택담보대출에 적용

2. DSR
모든 가계대출(주담대, 신용대출 등)의 여신심사 과정에서 
차주의 상환능력을 정확히 반영하여 대출하는 자율적 체계 
* DSR = 모든 대출 원리금 상환액 / 연간 소득

3. 임대사업자
1) 임대업 이자상환비율(RTI) 도입
부동산임대업 여신심사시 임대업 이자상환비율(Rent to Interest)을 
산출하여 해당 대출의 적정성 여부 심사 
* RTI = 연간 임대소득 / (해당임대업대출의 연간이자비용 + 해당임대 건물 기존대출의 연간이자비용)
2) 담보 부동산의 유효담보가액*을 초과하여 부동산임대업 대출을 받는 경우 “유효담보가액 초과분”을 매년 1/10씩 분할상환 
* 유효담보가액 = 담보기준가액 × 담보인정비율 - 선순위 채권액(임차보증금 등) 
* (예) 유효담보가액이 6억원인 상가를 담보로 8억원을 대출받는 경우 
6억원은 만기일시상환, 2억원은 매년 1/10 분할상환

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1. 추진 배경

□ 차주 상환능력을 정확하게 평가할 수 있는 선진화된 여신관행 정착을 통해 가계부채의 안정적 관리 기반을 마련하고,

 ㅇ 그간 체계적 관리가 다소 미흡했던 자영업자(예 : 부동산임대업) 대출에 대한 리스크 관리 및 준비된 창업 유도

   * 국정과제 21-1(체계적인 가계부채 총량관리) 및 10.24 가계부채 종합대책 후속조치

2. 주요 추진 내용

 [기본방향]

  -(정확한 상환능력 심사) 여신심사시 차주의 소득과 부채를 최대한 “정확”하게 “포괄적”으로 반영

  -(자율성 강화) 제도설계시 최소한의 규제목표와 수준만을 제시하고, 업권별 특성 등을 반영한 단계적 제도 도입 추진

  -(실수요자 보호 강화) 리스크 관리 강화라는 원칙이 훼손되지 않는 범위 내에서 다양한 실수요자 보호 방안 강구

가. 新DTI(총부채상환비율, Debt to Income) 도입

◆ 현행 DTI가 차주의 상환능력을 보다 정확히 반영할 수 있도록 소득·부채 산정방식을 개선

   * 新DTI = (모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자)  / 연간소득

   ※ 新DTI는 현행 DTI와 동일하게 주택담보대출에 적용

□ 소득은 안정성·입증가능성·지속성 측면에서 정확하게 파악

  -차주의 1년치 소득만 확인하던 기존 소득 산정 방식에서 벗어나, 최근 2년간 증빙소득*을 확인

    * 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관성 있는 소득확인 자료

  -예외*적으로 인정** 신고소득***을 활용할 수 있도록 허용하되, 추정소득에서 각각 △5%, △10%씩 차감하고 한도 제한(최대 5천만원)

    * 납세신고사실이 없다는 것을 입증, 연소득이 없는 퇴직자 등
   ** 국민연금, 건강보험료 납부내역 등, *** 카드사용액, 배당금, 이자 등

  -차주 연령 제한 없이* “2년간 근로소득 증빙자료를 제출”한 차주의 장래소득 증가가 예상되는 경우에는 증가분을 반영

    * 현재는 만 40세 미만 무주택 근로자만 장래예상소득 반영 가능

□ 기존 DTI 보다 차주가 보유한 가계부채를 포괄적으로 반영

  -주택담보대출을 2건 이상 보유한 차주의 경우, DTI 산정시 기존 주담대 원리금 상환부담 전액을 반영*                

    * (현행) 신규 주담대 원리금+기타 대출(기존 주담대, 신용대출 등) 이자
      → (개선) 모든 주담대 원리금 + 기타대출(신용대출 등) 이자

  -복수 주택담보대출(주담대 건수는 담보물건수를 기준으로 산정) 차주의 두번째 주담대부터 만기 제한*(15년)

    * DTI 비율 산정시에만 적용, 실제 상환기간은 15년 초과 가능

□ 新DTI 도입에 따른 선의의 서민ㆍ실수요자는 최대한 보호

  -장래소득 인정시, 청년층?신혼부부는 2년간 증빙소득 확인 의무를 배제하고, 일반 대출신청자보다 높은 증액한도 인정

  -이사 수요 등 불가피한 목적으로 일시적 2주담대를 보유하게 된 경우에는 원리금 상환부담을 완화하여 적용

    ① 기존 주택의 매매계약서 제출시, 기존 주담대 이자상환액만 반영
    ② 2년 이내 기존주택 처분 및 기존 주택담보대출 상환을 약정하는 경우에는 두 번째 주택담보대출의 만기제한(15년) 미적용

나. DSR(총체적상환능력심사제, Debt Service Ratio) 도입

◆ 모든 가계대출(주담대, 신용대출 등)의 여신심사 과정에서 차주의 상환능력을 정확히 반영하여 대출하는 자율적 여신심사 체계

   * DSR = 모든 대출 원리금 상환액 / 연간 소득

□ 소득산정 기준은 新DTI 소득 산정 방식 준용하되, 동 기준에 따른 소득 산정이 어려운 경우에는 금융회사에게 자율성 부여*

   * (예) 증빙소득을 보지 않는 일부 신용대출(예: 우수거래고객 대출)의 경우, 高DSR 대출로 분류하여 별도 관리

□ 대출종류(주담대·신용대출·한도대출), 상환방식(분할상환, 일시상환) 등에 따라 차주의 실질적 상환부담을 합리적으로 반영

   * 전세대출 : 임차보증금으로 상환이 가능하므로 이자상환액만 포함
     신용대출 : 만기연장 기간 등을 감안하여 10년간 분할상환하는 것으로 산정

□ 신규 가계대출 취급액 중 高DSR 대출 비중을 일정비율 이내로 유지하는 포트폴리오 관리를 통해 금융회사 여신관리 지표로 활용

다. 개인사업자대출 여신심사가이드라인 도입

◇ 개인사업자, 부동산임대업 대출 등 가계부채 증가 취약부문에 대한 체계적인 리스크 관리 강화

□ 금융회사가 대출규모, 대출증가율 등을 고려하여 자체적인 관리대상 업종을 선정(3개 이상)하고 업종별 여신한도 설정*

   * 정책자금 지원 등 불가피한 경우에는 예외적으로 한도 이상의 신규 여신 가능
□ 부동산임대업 이자상환비율(Rent to Interest, RTI)을 산출하여 해당 대출의 적정성 여부 심사(RTI 기준 : 주택 1.25배, 비주택 1.5배)

   * 해당 대출이 RTI 기준에 미달한 경우에도 심사의견을 별도로 기재한 후, 금융회사가 사전에 설정한 한도 내에서 취급 가능

□ 담보 부동산의 유효담보가액*을 초과하여 부동산임대업 대출을 받는 경우 “유효담보가액 초과분”을 매년 1/10씩 분할상환

   * 유효담보가액 = 담보기준가액 × 담보인정비율 - 선순위 채권액(임차보증금 등)

3. 기대 효과

□ 新DTI, DSR 도입으로 차주 상환능력에 대해 보다 정확히 평가할 수 있는 선진화된 여신심사 관행 정착

【참 고】新DTI 도입시 영향 분석(00은행, ‘17.상반기 신규 주담대)

  -전체 주담대 신규취급 차주의 약 3.6%(DTI 적용지역 차주의 8.3%)가 영향을 받게 되며, 은행권 주담대 증가율은 △0.16%p 하락할 것으로 추정

□「개인사업자대출 여신심사가이드라인」도입으로 가계부채 증가 취약부문에 대한 체계적인 관리 기반 마련

【참 고】RTI 도입시 영향 분석(00은행, ‘14～’17.9월 부동산임대업 대출)

  -주택임대업 RTI 1.25배 적용시 → 주택임대업 대출의 21.2%가 기준 미달

  -비주택임대업 RTI 1.5배 적용시 → 비주택임대업 대출의 28.5%가 기준 미달

 ※ RTI 비율산정시 “연간 임대소득”을 사용하여야 하나, 동 분석시 임대소득 산정이 어려워 임대소득이 아닌 차주의 총 소득을 사용하였음에 유의

4. 향후 추진계획

□ 新DTI 시행(‘18.1월중, 투기지역·투기과열지구·조정대상지역·수도권 등)

□「개인사업자대출 여신심사 가이드라인」도입(‘18.3월)

□ DSR을 금융회사 관리지표로 도입(은행권, ‘18.4분기 / 비은행권, ’19.2분기)

 ※ 상세한 내용은 <별첨> 참조

(171127) (별첨) 금융회사 여신심사 선진화 방안(FN).pdf

최근 부동산 정책에서도 나오 있으며
뉴스를 봐도 자주 나오는 용어 들입니다. 
다들 알고 계시는 용어이지만 한번더 확인해 보고 알고 계시는 것이 맞는지 보세요

DTI 
[Debt To Income ]
금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시합니다.
예를 들면 DTI가 50%라면 연봉 5000이신 분의 연간 대출 원리금 상환액이 2500만원을 넘지 않아야 된다는 것인데 
기존 주택담보대출에서 연 상환이자가 500만원이 있다면
적용기준은 대출 받으려는 부분에서는 원리금상환액을 더하고 기존 주택담보대출에서는 이자 상환액만을 더하게 됩니다.
대출가능액은 = (연간소득*DTI)-기존 주택담대출이자상환액
즉 (5000*50%)-500= 2000만원까지 대출이 가능한 것입니다.

기존에 상환대출로 큰 빚을 가지고 있더라도 이자만을 산입하기 때문에 큰 대출 취급을 받을 수 있다는 맹점을 가지고 있습니다.
 
또한, 상환 기간이 길다면 사실상 더 큰 대출을 받을수 있습니다.

신DTI
기존에는 주택담보대출의 이자상환액만을 추가로 산입하여 제외시켰지만 원리금까지 포함하여 제외합니다.
대출가능액은 = (모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자)  / 연간소득

그리고 채무자의 2년치 소득을 기준으로하여 대출을 책정합니다. (은행 자율 판단)
예외는 신혼부부와 청년층은 2년치 소득 기준 적용을 배제합니다.

기존 DTI의 맹점을 일부 보완한 것으로 보면 되며 주택 담보 대출에 한하기 때문에
주택 과열 시장을 잡겠다는 정부의 의지로 보시면 됩니다.
2018년 1월부터 적용 예정입니다.

DSR 
​[dept service ratio]
주택담보대출 이외 신용대출 등 모든 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 말한다.​​ 
위의 DTI들 보다 휠씬 강력하지요 
모든 대출의 원리금 상환액을 산입하여 계산하기 때문에 이는 어머 어마해 집니다.
이는 내년 하반기 부터 시행예정입니다.

LTV
주택담보대출비율 
Loan To Value ratio 
주택담보대출 비율이란 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말한다. 즉, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말하며, 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정합니다.  
예를 들어 주택담보대출비율이 60%라면 시가 2억원짜리 아파트의 경우 최대 1억2천만원까지만 대출해주는 식이 됩니다.

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