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정부에서 12월 13일 임대주택 활성화 방안을 내놓았습니다.

다주택자에게 8년을 등록을 하고 임대사업을 할것인지, 아니면 팔것인지 하는 선택지를 주었습니다.
사실 임대 사업으로의 유인으로 혜택이 기대하였던 부분 보다 작고
임대사업등록 자체가 의무가 아니기 때문에 큰 효과가 나타나기 어려울 것이라는 예상도 많습니다.

그리고 현재 많은 입주 물량으로 인해 다수의 지역에서 임대(전세,월세) 가격이 안정화 또는
하락하고 있으며 해당 지역은 사실 임대주택사업자 등록 자체가 부담이 됩니다.
왜냐하면 계약후 의무 임대 기간내에서는 (4년~8년) 연 5% 정도의 상승만을 인정하기 때문에 기존 가격보다 하락한 곳에서는 사실상은 오랜 기간 동안 일시적 크게 하락된 가격에서 기존 가격으로 돌아갈 수 없는 상황이 되기 때문입니다.

그럼 12/13정부  임대사업등록자 활성화 방안의 유인 정책들을 보도록 하겠습니다.

1. 지방세 감면
- 2021년까지 취득세 / 재산세감면 연장
- 8년 이상 장기 임대시 재산세 감면 (2019년 시행)
-40미터제곱 이하 소형주택 재산세 감면 
    ( 감면 호수 기준(2호) 폐지로 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 부여 )
  - 다가구 주택 40미터제곱이하 감면 (다가구주택 포함, 공공주택, 오피스텔)

2. 임대소득세 감면
- 현재 3호이상에서 1호이상으로 확대
- 필요 경비율 차등화 : 등록사업자 70%, 미등록사업자 50% ) ( 2019년 시행)

3. 양도소득세 감면 확대 및 종부세 감면기준 개선
- 8년 이상 장기 임새 : 양도세 중과배제, 장기보유 특별공제 50%에서 70% 상향(2019시행)
- 종부세 합산 배제 적용 : 기존 5년에서 8년 임대시

4. 건강 보험료 부담 완화
- 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자 건보료 인상분 대폭 감면
   : 8년 임대시 80%, 4년 임대시 40% 감면 ( 2020년가지 등록 기준 )

추가로 

정부가 기존 개인 재산의 침해 부분 문제가 있는 계약갱신청구권등 대신에
세입자 권리 보호 방안에서 내 놓은 것은

1) 전세금반환보증제도에서 임대인 동의 절차를 폐지하게 되었습니다. 기존은 전세보증금 반환보증 채권을 주택도시보증공사(HUG)로 양도하기 위해 내용 증명 및 임대인 유선 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않으면 가입할 수 없었습니다. 또한. 가입대상 보증금 한도도 수도권은 5억원에서 7억원으로 지방은 4억원에서 5억원으로 상향키로 하였습니다. 

그리고, 2) 소액보증금을 보호하는 방안으로 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 차임과 보증금 실태파악 등을 고려해 올리기로 하였습니다. 현재는 우선변제금액은 서울 3400만 원, 그 외 지역별로 1700만~2700만 원입니다. 

그리고 

3) 내년 하반기엔 주택임대차보호법을 통해 임대차계약 갱신거절 통지 기간도 계약만료 1개월 전에서 계약만료 2개월 전으로 단축하여 집주인이 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하게 됩니다.

현정부는 현재의 상황에서도
다주택자들이 여전히 시장 상황을 보며 주택을 팔지 않거나 임대 사업자 등록을 하지 않을시에
지속적으로 추가 규제 정책을 내놓을것으로 보입니다.

최근 부동산 정책에서도 나오 있으며
뉴스를 봐도 자주 나오는 용어 들입니다. 
다들 알고 계시는 용어이지만 한번더 확인해 보고 알고 계시는 것이 맞는지 보세요

DTI 
[Debt To Income ]
금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시합니다.
예를 들면 DTI가 50%라면 연봉 5000이신 분의 연간 대출 원리금 상환액이 2500만원을 넘지 않아야 된다는 것인데 
기존 주택담보대출에서 연 상환이자가 500만원이 있다면
적용기준은 대출 받으려는 부분에서는 원리금상환액을 더하고 기존 주택담보대출에서는 이자 상환액만을 더하게 됩니다.
대출가능액은 = (연간소득*DTI)-기존 주택담대출이자상환액
즉 (5000*50%)-500= 2000만원까지 대출이 가능한 것입니다.

기존에 상환대출로 큰 빚을 가지고 있더라도 이자만을 산입하기 때문에 큰 대출 취급을 받을 수 있다는 맹점을 가지고 있습니다.
 
또한, 상환 기간이 길다면 사실상 더 큰 대출을 받을수 있습니다.

신DTI
기존에는 주택담보대출의 이자상환액만을 추가로 산입하여 제외시켰지만 원리금까지 포함하여 제외합니다.
대출가능액은 = (모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자)  / 연간소득

그리고 채무자의 2년치 소득을 기준으로하여 대출을 책정합니다. (은행 자율 판단)
예외는 신혼부부와 청년층은 2년치 소득 기준 적용을 배제합니다.

기존 DTI의 맹점을 일부 보완한 것으로 보면 되며 주택 담보 대출에 한하기 때문에
주택 과열 시장을 잡겠다는 정부의 의지로 보시면 됩니다.
2018년 1월부터 적용 예정입니다.

DSR 
​[dept service ratio]
주택담보대출 이외 신용대출 등 모든 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 말한다.​​ 
위의 DTI들 보다 휠씬 강력하지요 
모든 대출의 원리금 상환액을 산입하여 계산하기 때문에 이는 어머 어마해 집니다.
이는 내년 하반기 부터 시행예정입니다.

LTV
주택담보대출비율 
Loan To Value ratio 
주택담보대출 비율이란 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말한다. 즉, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말하며, 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정합니다.  
예를 들어 주택담보대출비율이 60%라면 시가 2억원짜리 아파트의 경우 최대 1억2천만원까지만 대출해주는 식이 됩니다.

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http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2017&no=748845