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안녕하세요

오늘과 내일은 제가 개인적으로 관심이 있는 재개발 구역의 조합원 총회가 있습니다.

 - 9월 1일 괴정5구역 주택재개발 시공사 선정 총회

 - 9월 2일 대연3구역 관리처분계획 수립을 위한 총회

오늘 9월1일은

사하구의 재개발 대장인 괴정5구역의 시공사 선정 총회가 있었습니다.

괴정5구역은 사업비만 8500억원에 총세대수는 4200여세대로 많은 대형 시공사들의

관심을 받고 있었고 

시공사간의 과열을 방지하기 위해 클린수주선언은 발표하는 등 많은 관심을 받았습니다.

괴정5구역의

매물 및 투자 접수를 받고 있습니다.

 * 사하역의 랜드마크 *

사하역을 중심으로 한 역세권

구역 대부분이 평지

 제 2 대티터널 건설 호재

 조합원들의 재개발에 대한 높은 열의로 빠른 진행

 세대수 : 4200세대의 대단지 ( 조합원수 1662명 )

금일 조합원들이 시공사 선정을 위한 2차 설명회 및 시공사가 선정 되었습니다.

시공사 입찰을 한 곳은

    - 포스코+롯데 건설 컨소시엄

    - 중흥건설

1) 투표결과

조합원 분들의 투표 결과

   - 포스코+롯데 건설 컨소시엄이 선정 되었습니다.

        ( 93%의 득표율 )

2) 특징

포스코+롯데건설이 내건 사업계획의 몇가지 특징으로는

  - 평당 건설 비용은 : 471만

  - 분담금 납부 방법 : 계약금 10%, 잔금 90% 

                               + 중도금 대출등의 부담을 줄이는 것으로 사실상 무이자 지원이 됩니다.

  - 조합원 옵션지원 23가지

      + LED TV, 시스템에어콘3, 양문형냉장고, 세탁기, 스타일러, 빨래건조기, 주방 TV

      + 공기청정기, 가스쿡탑, 전기오븐, 스마트도어, 엔지니어드스톤 주방상판

      + 음식물 탈수기, 렌지후드, 카카오미니, 비데

      + 붙박이장 3, PIT공간, 현관중문, 일변분할 이중창, 재난대비 생존가방

포스코+롯데와 함께

괴정 5구역의 재개발 사업의 진행이 순탄하게 잘 진행이 되기를 진심으로 바랍니다.

괴정5구역의 추가적인 사업상세는 아래 페이지를 참조해 주시면 됩니다

( 괴정5구역 상세 -> https://blog.naver.com/nackyeop/221309252943 )

관심이 있으신 분들은

연락 주시면 자세히 설명을 드리도록 하겠습니다.

고맙습니다.

편안하고 즐거운 하루 하루 되십시오.

괴정5구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.

양정1, 2, 3구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.

온천2, 4구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.

좌천범일통합3지구, 2지구 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.

대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 및 투자 접수를 받고 있습니다.

초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

범일2구역, 우암2구역, 감만1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

어제 대연 8구역 재개발 지역의 포스팅에 이어

2018년 2월에 개정되는 도시 정비법 (재개발사업등)내용이 있어 공유 드립니다.

이번 개정의 핵심은

도시정비구역(재개발, 재건축등) 대상지의 주택등 소유자가 자신이 보유한 주택의 가치나 

추가 분담금등이 얼마가 되는지 조금 더 일찍 알수 있게 해주는 것입니다.

도시정비사업 즉 재개발, 재건축 사업이 진행이 되면

1) 구역지정, 2)조합추진위원회 설립 3) 조합설립 4) 시행사선정 5) 사업시행인가 

6) 관리처분계획인가 7) 분양 등 여러 절차를 거쳐서 진행이 되고

이 기간은 몇년이 될 수도 있지만 길게는 10여년이 걸릴수도 있습니다.

( 전체 과정은 제 포스팅을 참조하시는 됩니다. https://blog.naver.com/nackyeop/221167000480 )

이때, 해당 지역의 주택등 소유자는 자신 보유 주택의 가치등을 알기 위해서는

그 동안 관리 처분계획인가 후 공람을 통해서야 알수가 있었습니다.

물론 그 전에도 사업시행인가에서 간략적인 부담 내역을  내용을 알수 있기는 하지만

그것은 추상적이고 포괄적인 내용이어서 제대로 알수가 없었습니다.
( 예를 들면 조합원 주택이 1억이고 조합원 분양가가 3억이면 2억 더 내세요 )

이러한 이유로 깜깜이 분양이니 하며

분양시점, 막바지에 조합원들의 불만이 쌓이고 하여 문제가 되기도  하였습니다.

하지만  이제는 분양전 조금 더 일찍 알수가 있게 되었습니다.

--> 법조문을 보시면
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[ 기존 법조문 ]
제5절 관리처분계획 등
 제46조(분양공고 및 분양신청) ①사업시행자는 제28조제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.  <개정 2005.3.18., 2007.12.21., 2009.2.6.>
②대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.
③ 제2항에도 불구하고 투기과열지구에서의 정비사업(가로주택정비사업은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에서 제48조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제3호가목 또는 나목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다.  <신설 2017.10.24.>

[ 변경된 법조문 ]
제5절 관리처분계획 등
 제72조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제50조제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
2. 분양대상자별 분담금의 추산액
3. 분양신청기간
4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
② 제1항제3호에 따른 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다.
③ 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.
④ 사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다.
⑤ 사업시행자는 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다
⑥ 제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호 또는 제1항제4호가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다.  <신설 2017.10.24.>
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변경되는 내용을 간략하게 주요 부분만 정리하면

기존은

[  사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간  ]

이라 명하여 개략적인 부담금 내역만 60일 이내에 통지 되었습니다.

변경된 부분은

[ 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내]

[  분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격

[  분양대상자별 분담금의 추산액  ]

위와 같이 좀 더 구체적이어졌고 자신의 주택등 가격을 알 수 있게 되었습니다.
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따라서

이제 각 정비구역(재개발, 재건축) 주택등 보유자는

120일이내에 자신의 보유 주택등의 가격과 추가 분담금의 추산액등을 알 수 있게 되었습니다.

위 법령은 2018. 2.8 부터 시행이 되며

그 이후 사업시행 인가를 신청하는 재개발, 재건축 지역들이 법률 적용의 대상이 됩니다.

주택등 보유자분들은

조금 더 빠르게  자신의 보유 주택등의 가격과 추가 분담금의 추산액등을 알 수 있게 되었습니다.

고맙습니다.

새해 복 많이 받으세요

대연 8구역 매수, 매도 접수 받고 있습니다.

전 지역 재개발, 재건축 매도, 매수 접수 받고 있습니다.

오늘은 어제 괴정 5구역 재개발 정비사업 포스팅에 힘입어 

( 괴정5구역 포스팅 보기 --> http://letsweb.tistory.com/921 )

좀더 해당 부분을 이해하시는데 도움이 드리고자

재개발, 재건축등으로 잘 알고 계시는
도시 정비 사업의 진행 프로세스를 보시면서 전반 흐름에 대해 정리를 해보도록 하겠습니다.
그러면 좀 더 진행과정에 대해 잘 이해할 수 있을 것입니다.

아주 간단히 쉽게 말씀드리면!
오밀 조밀한 구불 구불한 길들과 낡은 주택이 네모 반듯한 도로와 토지 활용도가 높은 고층 건물들로
개발이 되는 사업입니다.

먼저 간단히 용어들에 대해서 알아보고 진행 절차를 통해 전반 과정을 알아보도록 하겠습니다.
- 정비구역 : 정비사업을 시행하기 위하여 지정 고시된 구역을 말합니다.
- 정비사업 : 도시 및 주거환경정비법상 절차에 따라 도시 기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역에서 정비 기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업을 말합니다. 다만 주택재건축사업의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 재건축 사업을 포함합니다.
- 토지등소유자 : 조합원이 될수 있는 분들이시지요. 일반적으로 토지 또는 건축물의 소유자와 그 지상권자를 포함합니다. 다만 재건축의 경우에는 건축물과 부속토지를 함께 소유한자로 한정됩니다.

도시정비사업에는 여러가지가 있지만 재개발, 재건축을 중심으로 설명드리겠습니다.

이제 도시 정비 사업의 진행 절차를 중심으로 간략하게 뺄 부분은 빼고 알아둬야할 사항등만을 중심으로 정리해 보겠습니다.
총 13단계로 제 임의로 정리하였습니다.
어제 포스팅한 괴정5구역은 4번까지가 진행이 된 상태이겠지요.
보시면 아시겠지만 사실 용도 구역이 지정되는 것이 중요하겠으며
그리고 괴정 5구역처럼 주민들에 의해 조합설립추진위가 구성이 되어 조합 설립까지만 진행이 되면
이후 부터는 큰 무리 없이 첫단추, 두번째 단추가 가 채워져 진행이 본격적으로 된다고 할 수 있겠지요.

왜냐하면 도시 정비 사업을 위한 것은 당연하게도 당해 지역의 거주민들을 위한 사업이기 때문에 
거주민들의 정비 사업에 대한 동의, 협의가 중요한 부분이 되겠습니다.
이 후에도 사업 계획 전반에 대한 주민들의 열의와 협의 과정이 중요합니다.

( 괴정5구역 포스팅 보기 --> http://letsweb.tistory.com/921 )

자아 이제 알아두면 쓸데없을수도 있지만 그래도 뉴스등을 보거나 현수막을 보면서 
아는 척하며 진행과정을 가늠할 수 있는 그런 정보입니다. 편하게 상식으로 들어 두시면 좋을 것 같습니다.
내용이 길수 있어서 짧게 짧게 요점만을 정리했습니다.^^ 말도 짧네요 이해 부탁드립니다.

[ 1. 도시정비사업 진행 절차 ]
​
(1) 정비기본게획 수립, 고시
1) 10년 단위로 기본계획 수립 후 5년마타 타당성 검토 (특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장)
(2) 정비계획 수립 및 구역 지정 신청
1) 구청장, 군수등 수립하여 주민설명회 그리고 지방의회 의견첨부하여 특별시장, 광역시장에게 신청 
(3) 정비구역 지정 고시
1) 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장
2) 지분쪼개기 금지 규정 * 정비구역지정고시 있은 날 (또는 고시전 따로정하는날)의 다음 날이 기준일 
- 1필지가 수개 필지로 분할
- 단독 또는 다가구주택이 다세대 주택으로 전환
- 동일인 소유 주택, 토지를 각각 분리 소유하는 경우
- 건축물 새로건축, 철거후 건축하여 토지등 소유자 증가하는 경우​
3) 해제​
- 정비예정구역은 기본계획상 지정예정일부터 3년동안 지정신청않은 경우​
- 주택재개발,재건축 경우​
+ 정비구역 지정, 고시일로부터 2년되는날까지 토지소유자가 조합설립추전위 승인 신청하지 않은 경우​
​ + 정비구역 지정, 고시일로부터 3년되는날까지 토지소유자가 조합설립인가 신청하지 않은경우 (추진위구성없는경우)
+ 조합설립추진위 승인일로부터 2년되는날까지 조합설립인가를 신청하지 않은 경우
+ 조합설립인가받을날부터 3년되는날까지 사업시행인가를 신청하지 않은경우
- 토지등 소유자 30% 이상이 정비구역 지정 해제 요청하는 겨우
- 기타 
(4) 조합추진위원회 구성 (과반수동의) 및 승인
(5) 조합설립 및 등기
1) 재개발 : 토지등 소유자 3/4이상 + 토지면적 1/2 이상
2) 재건축 : + 안 : 각동별 구분소유자 과반수, 전체구분소유자 3/4이상 + 토지면적 3/4
+ 밖 : 토지등 소유자 3/4이상 + 토지면적 2/3​
3) 조합원 자격 : 토지등 소유자 
4) 조합원 - 공유, 동일세대, 인가후소유 등으로 수인이 된때는 대표하는 1인​
5) 조합원의 지위 양도
- 가능 : 조합 설입 인가후 양도, 증여, 판결등으로 권리 이전 간으하며 취득한자를 조합원으로 본다.
- 예외) 투기과열지구안에서의 재건축사업은 조합설입인가후에 양수자는 조합이 될수 없음 (상속,이혼등제외, 그외)
양수하였지만 조합원 자격 취득할 수 없는자는 현금으로 청산 (청산금은 조합설입인가일 기준 )​
(6) 사업시행계획 작성 및 인가
1) 조합 과반수 동의
(7) 분양통지 및 공고
1) 사업시행 인가, 고시가 있은날부터 60일이내 개략적 부담금내역 및 분양신청기간을 통지 공고 2) 분양신청기간은 통지한 날부터 30일이상 60일이내 ( 20일이내 연장 가능 )
(8) 관리처분계획 작성 및 인가
1) 신청 후 30일 이내 시장 군수 인가​
2) 관리처분계획중 분양설계에 관한 계획은 분양 신청기간이 만료되는 날 이후 수립한다.
3) 종전가 : 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
4) 인가 고시일부터 종전 토지소유자, 지상권자등은 소유권이전고시가 있는 날까지 종전토지 사용수익금지
5) 용익권자보호 - 지상권, 전세권, 임차권 설정 목적 달성할 수 없는 경우 계약 해지 가능 
- 해지시 금전반환청구권은 시행자에게 행사가능 -> 시행자는 당해 토지등 소유자에게 구상권 행사 )
- 현금청산
- 물상대위​
(9) 철거 등 사업시행
(10) 준공인가신청
(11) 사업완료공고
(12) 소유권이전고시
1) 분양등기까지 저당권을 비롯 타 등기는 할 수 없음
2) 청산
(13) 분양등기

이상으로 정비사업의 절차를 통해 전반 흐름을 알아 봤습니다.
이렇게 보니 이제 간단하시지요?

아래 사항은 모르셔도 되는 추가 내용들 입니다. 
시간 되시면 읽어 보세요~ 
​
2. 정비사업 특례 및 기타 규정
(1) 주택 공급의 법칙 예외
+ 2인 이상 1토지 공유 시 시 도 조례에 따라
+ 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자
+ 근로자숙소, 기숙사용도로 주택 소유하고 있는 토지등 소유자
+ 국가, 지방자치단체 및 주택공사
+ 공공기관이 소유한 주택을 양수한자 (공공기관지방이전시책등 )
+ 종전권리가격에 따른 가격범위에서 2주택을 공급 ( 1주택은 60이하, 3년전 전매No)
+ 가로주택정비사업 3주택이하 공급가능하되, 다가구주택소유자는 최소분양단위규모 추산액을 종전권리가액을 나눈값만큼
+ 과밀업제권역에서 투기과열지구에 속하지 아니한 재건축사업 3주택이하 한정 공급 가능
​
(2) 주택재건축, 재개발사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설
1) 용적율 적용완화
2) 재건축소형주택 의무기준 (전용 60이하)
- 과밀억제권역 재건축 30이상~50%이하 시도 조례
재개발 50이상~70%이하
- 과밀억제권역밖 재건축 50% 이하 시도조례 
재개발 75% 이하
3) 용적율 초과 건축 시 그 만큼 소형주택을 시장군수등 또는 주택공사에 공급 (가격은 표준건축비, 토지는 기부채납)
4) 인수자 협의 : 용적률 초과 건축하는 경우 미리 소형주택 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영
​
(3) 국민주택채권 특례규정
- 주거환경개선사업에 따른 건축허가, 등기 또는 이전시에는 국민주택채권 매입에 관한 규정 적용치 않음​
​

(4) 용도지역 지정 의제
- 주거환경개선구역(스스로개량) - 2종 일반주거지역
- 주거환경개선구역(수용, 관리처분계획에 따른 방식) - 제 3종 일반주거지역
- 주거환경개선구역(환지방식) - 제 2종 일반 주거지역
​
(5) 손실보상
- 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물 소유자는 이주대책대상자에세 제외한다. ( 다만, 질병, 징집등 부득이한 사유 예외 )​
​
(6) 기타 규정
1) 매도청구 ( 재건축, 가로주택정비사업 )
- 조합설립 동의하지 아니한자. 
- 건축물 또는 토지만 소유한자 (재건축한함)
- 시장, 군수, 주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의 하지 아니한자.

( 괴정5구역 포스팅 보기 --> http://letsweb.tistory.com/921 )

​
이상으로 오늘은 정비사업인  재개발, 재건축 등에 대해서 알아봤습니다.

다음 포스팅 역시 재개발 중심으로 다뤄볼까 합니다.

괴정5구역에 이어 부사나 전반 재개발 지역을 다시 정리하도록 하겠습니다.

감사합니다.