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2018년 부동산은 주택 부분은 2000년 이후 최대 입주 물량등으로
서울을 제외한 대부분 지역이 조정이 될 가능성이 크지만
토지 부분에 대해 아래 언급한 여러 호재가 있어 토지가 부동산 시장을 들썩이게 하는 재료가 될 것으로 보입니다. 

1. 개발제한 구역 해제 

11월 29일 발표한 정부의 ‘주거복지 로드맵’에 따르면 수도권 개발제한구역 즉 그린벨트를 해제해 공공택지지구를 개발하겠다는 계획을 내놓았습니다.

이 에 따라 송파구, 시흥, 성남시 복정동, 부천시 원종동 등은 다시 기획 부동산등이 활기 치고 있다는 많은 기사를 접할수 있으며
향후 개발로 인한 가격 상승에 따른 시세 차익을 얻기 위해 투자자들이 이미 매물들을 찾고 있다고 하며 같은 소식을 접한 소유자 역시 매물을 거둬들여 호가가 2배 이상 뛴곳도 적지 않다고 합니다.
정부의 추가적인 발표에 따라 해당 지역은 들썩 들썩 거릴 것이 분명합니다.
다만, 해당 지역들은 서울내 대규모 주택 공급이 사실상 불가능하기 때문에 대부분 경기도권으로서 강남 접근성등 위치와 도로 연계성등을 충분히 검토해 보는 것이 중요합니다.

주거복지로드맵 관련글은 아래 글을 참조하시면 됩니다.  

https://blog.naver.com/nackyeop/221156221075

2. 토지 보상금 최대 16조원

부동산개발정보업체 지존에 따르면 2018년 토지보상이 이뤄지는 산업단지, 공동주택지구, 경제자유무역 등 공공사업 지구는 총 92곳으로, 약 14조9,200억원이 보상금으로 지급될 것으로 추정되며. 
여기에 매년 정부가 집행하는 사회간접자본(SOC) 토지보상금(약 1조5,000억원)을 감안하면 전체 보상금 규모는 16조원을 넘어설 것으로 보인다. 
이는 지난 2012년 17조원의 토지보상금 이후 6년 만에 최대 규모다. 이들 사업지구의 총면적은 73.45㎢로 여의도 면적(8.4㎢)의 8.75배에 달한다. 
토지보상금 규모는 위의 정부 주거복지로드맵에 따른 신혼부부ㆍ청년주택 건립을 위한 공공주택지구 개발을 확대할 계획이어서 앞으로 계속 증가할 것으로 보입니다.

수용으로 인한 토지 보상금은 사실 부동산 외 유동자금을 흡수할 마땅한 투자처가 없고
부동산을 통해 마련된 자금이기에 다시 부동산에 투자될 가능성이 아주 높습니다.
또한, 수용토지 반경 20㎞ 이내에서 같은 종류의 토지를 구입하면 취득세를 면제 받는 등의 세제혜택이 있기 때문에 주변 토지에 직접적인 영향을 미치게 되고 이는 점차 확산되게 됩니다.

관련 기사는 아래 기사를 참조할 수 있습니다.
http://www.hankookilbo.com/v/deedce07edea4b68ab52dcf6f775d18a


3. 지방선거 2018 06. 13

지방선거가 6개월여 앞으로 다가왔습니다. 
이번 제7대 6.13 전국동시지방선거는 광역자치단체장 선거와 재·보궐 선거를 동시에 치르기로 결정되면서 역대 그 어느 지방선거보다 복잡하고 치열할 전망입니다. 
현재 선거법, 정치자금법 위반 등의 혐의로 재판을 받고 있는 의원은 17명에 이르며 
이 가운데 적지 않은 수가 의원직 상실이 확정될 것이라는 전망이 나오고 있으며여기에 내년 지방선거에 출마하기 위해 배지를 내려놓을 의원들까지 포함하면 재보선 지역 숫자는 20곳을 넘길 수도 있으며 이 중 거물급 인사들의 등판 가능성이 예상되는 지역도 있습니다.
이렇게 미니 총선이라가 불리울 정도로 뜨거워질 선거는 
각 지자체마다 표심을 의식한 크고작은 개발사업을 내놓을 가능성이 큽니다.

연일 쏟아지는 다양한 정책들을 보면 혼란스럽지만
내년부터 변경 시행이 되는 부분은 간략히 9가지로 말할수 있습니다.
주요 사항은  주거 복지화와 다주택자의 세부담이 크지는 것입니다.

1. 재건축초과이익환수
재건축추진위 설립 승인일~준공까지 발생한 이익금(준공 시점 집값에서 사업개시 시점 집값, 시세상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액)을 부과율 등의 적용을 통해 환수하는 제도로서
1월1일 이후로 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수 대상에 해당 되며
조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘을 경우 그 이상에 대해 정부가 최고 50%를 부담금으로 환수하게 됩니다.
이에 특히 강남권의 많은 재건축 단지들이 12월내 인가 신청을 진행하고 있습니다.

2. 분양권 보유기간에 상관 없이 50% 양도세율 부과
12월까지는 보유기간 1년미만 50%, 2년미만 40%, 2년 이상은 차익에 따른 세율이 부과 되지만
1월1일 이후 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권의 경우 보유기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용되게 됩니다.

3. 다주택자의 양도세 중과세
다주택자 가운데 2주택자는 4월1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 
3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 
양도세 기본세율이 6%에서 최고 40% 임을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 높은 세율이 적용되는 셈입니다.
현재 다주택자는 소나기를 피하자는 분위기로 시장 상황을 보며 그대로 보유하고 있어서 공급 부족으로 인한 가격 상승이 계속 되고 있긴 합니다.
그간의 경험으로 부동산 규제 이후 재 활성화 정책이 분명히 올것이라 생각하기 때문입니다.

4. 신DTI
DTI는 기존 주택담보 대출에 대해서는 이자만을 반영하였다면 
신DTI는 이를 강화해 모든 주택담보 대출의 원리금까지 포함하여  차주의 가계부채를 포괄적으로 반영합니다.

또한, 다주택자는 두번째 신규주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정합니다.

5. 주거복지로드맵
지난달 29일 발표된 주거복지로드맵의 세부 항목에 대한 실행도 상반기 중 본격화 됩니다. 
계층별 공공(공적) 주택 공급 확대, 특별공급제도 개선을 통한 특별공급 확대 등이 민간임대특별법 개정, 주택공급에관한 규칙 개정과 함께 시행됩니다.

6. 부동산 임대 사업자 대출 제한
부동산 임대업 사업자 대출시 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출하여 심사하게 되는데 이는 임대소득 대비 이자비용을 파악하여 심사가 이뤄져 부동산 임대 사업자의 대출을 제한하게 됩니다..

7. DSR
하반기에는 DSR이 시행될 예정입니다.
DSR은 소득 대비하여 모든 가계대출(주택담보대출, 신용대출 등)에 적용하여 대출한도를 정하는 것입니다. 다만 전세자금 대출은 이자만 산입되고 신용대출은 10년간 분할 상환하는 것으로 간주하여 상환부담액을 결정한다. 

8. 오피스텔 규제
오피스텔도 조정대상지역, 투기과열지구의 경우에 전매가 금지된되며 지역 거주자에 물량의 20%를 우선 분양하도록 하였습니다. 업무시설이지만 사실상 주거 목적이 다수인 오피스텔은 그간  아파트 규제 강화로 반사이익을 받았던 것이 사실입니다.
또한, 300세대 이상 오피스텔은 인터넷 청약도 의무화 하였습니다.

여러 정책들이 있지만
여전히 부동산에서는 가장 핵심 지역인 강남을 중심으로 여전히 규제의 효과를 보지 못하고 있는 곳이 많습니다.
정부는 여러 정책들이 효과가 없다고 판단이 되면 추가적인 정책들을 더 낼것으로 현재는 예상됩니다.

모든 것이 그러하듯 뜨거워도 안되고 차가워도 안되는 적정한 온도를 맞추것이 중요한데
과연 그것을 잘 맞춰갈지 궁금하고 걱정이 됩니다.

정부에서 11/29일 사회통합형 주거사다리 구축을 위한 「 주거복지로드맵 」을  발표하였습니다.

이번 정부의 부동산 정책은 그간 계속된 규제등을 통해서 이미 밝혀진 대로

" 주거 부분에 대한 (부동산)  공공성 " 으로 말할 수 있을 것 같습니다.

부동산 관련 업계 일부에서는 시장에 대한 과도한 정부의 규제는 오히려 부작용이 더 많다는 의견도 있습니다. 

하지만, 사회적 비용을 감안하고 장기적으로 보면 부동산 안정화를 통해 현재의 투기적 개념이 아닌 안정적 투자 개념으로 변경되는 것이 오히려 부동산 업계에 있어서도 더 나을 것이라고  생각됩니다.  

그럼 해당 내용의 주요 부분을 알아 보도록 하겠습니다.

1. 생애단계별·소득수준별 맞춤형 주거지원

1) 청년