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오늘 (1/2)  국토교통부에서는 공동주택에 대한 가이드 라인의 일부 내용을 수정하여

전국 지방자치단체에 배포했다고 밝혔습니다.

해당 내용은 세대 구분 공사를 위해 입주자 동의 요건을 완화한 내용입니다.

세대 구분형 아파트는

2014년 말경부터 얘기되어 2017년에 얘기가 본격적으로 되고 있는 개념의 아파트입니다.

2016년 세대 구분 기준완화를 위해 국토 교통부에서 세대 구분 기준 완화 개선을 위한

용역 작업이 진행이 되었고 금번에 새롭게 가이드 라인에 배포 되었습니다.

세대 구분형 아파트는

쉽게 말해 기존 중대형 아파트 내부를 고쳐 출입 현관을 2개로 나누고 부억과 화장실을 따라 마련하여

2채로 분리하는 것입니다.

아래 그림을 보면 이해가 빠르겠습니다.

그런데 

왜 뜬금없이 이런 아파트를 하려고 하는걸까요?

첫번째는

육아 등의 이유로 부모님과 함께 사는 '캥거루족'이 늘고 있는데 필요에 의해 함께 사는데  

서로의 프라이버시를 지키며 함께 살수가 있겠지요 ( 드라마에서도 나왔었지요 )

두번째는

분리된 부분에 임대를 놓아서 현금 수익을 창출하여 주택 가치를 올릴수가 있습니다.

노년층에서 아이들은 분가를 하고 은퇴등으로 기존 큰 집의 활용 차원으로 

집의 일부를 세를 놓아 생활비의 일부로 충당할 수도 있으며

또는, 분양에서 소형아파트 당첨이 힘들어져  중대형 아파트 분양을 받은 경우에도 

여유 공간을 활용  할 수 있습니다.

세번째는

정부의 입장에서 추가 재정의 투입없이 임대 주택을 늘릴수가 있습니다.

이러한 이유에서 세대 구분형 아파트에 대해 관심이 늘고 있습니다.

또한, 

8·2 부동산 대책 이후 전용 85㎡ 이하의 경우 가점제로 분양하기 때문에 

'점수'가 부족한 수요자는 당첨을 기대할 수 있는 중대형 아파트(전용 85㎡ 초과)로 

눈을 돌리고 있는 상황으로

점차 중대형 아파트의 인기가  올라 최근 중대형 아파트의 경쟁율이 많이 올라갔습니다.

이때, 플러스로 중대형 아파트의 활용도를 올릴 수 있는 방안이기도 합니다.

( 11월 분양한 광안자이 전용100미터제곱 대형아파트의 경쟁율이 186:1 을 기록했습니다.)

어쨌던

이런 세대 구분형 아파트는

세대 구분 공사를 위해 "증축" 으로 구분이 되어 그동안 전체 입주자의  2/3 동의가 있어야지만

공사가 가능했습니다만

금번 가이드를 통해 " 대수선 "으로 재 분류하여 해당 동의 2/3 동의만 있으면 

공사가 가능하게 되었습니다. 

( 대수선으로 재분류된 공사는 배관 설비 추가 설치와 전기 설비 추가 공사 2종류 )

그리고

공동주택에서는 단지 전체에서 1/10 이내, 동별로는 1/3 이내에만 전환이 가능하며

계량기를 분리 사용하고, 발코니 확장에 따른 대피공간과 방화판, 방화 유리창 등도 

설치하도록 권고하고 있습니다.

최근 짓고 있는 아파트는 처음부터 세대 구분형으로 건축을 하고 있는 경우도 있다고 합니다.

향후 세대 구분형 아파트는 더욱 관심이 높아 질 것으로 보입니다.

고맙습니다.

새해 복 많이 받으십시오~

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

양정역 1번 출구와 가까운 신축 오피스텔 매매 물건 입니다.

위치는 양정역 1번 출구 옆으로

2017년에 준공된 신축 오피스텔입니다.

-  양정역 퀸즈팰리스 오피스텔

-  층수 : 18층중 중층

- 평형 : 22.18평 ( 전용 12.16평 )

- 준공일 : 2017. 03. 31

- 세대수 : 101세대

- 천정에어콘, 세탁기, 샤워부스, 싱크대, 가스레인지등 대부분 옵션으로 들어가 있습니다.

깔금한 원룸으로 출퇴근 하시는 직장인이 거주하기 좋은 위치입니다.

직접 실거주 또는 투자 용으로는

- 보증금 500/ 50 정도

- 전세로는 1억  정도

를 받으실 수 있습니다.

관심 있으신 분은 연락부탁드립니다.

새해 복 많이 받으세요~

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

시세보다 저렴한 아파트 전세가 있어 공유 드립니다

대연동 롯데캐슬래전드 전세 급매물이 있습니다.

요즘 보기 힘든 올전세이며 급매물이다 보니 주변 시세보다 20% 이상 저렴합니다.
(직접 검색해서 확인해 보시면 됩니다.)

+

게다가 살고 싶은 새 아파트 입니다.

+

역세권 아파트입니다.

[ 대연동 롯데 캐슬 레전드 아파트 ]

-  202동 고층 

- 33.3평 

- 옵션 : 붙박이장, 김치냉장고, 베란다 확장

- 올전세 2억 8층 (급)

- 못골시장역  바로 옆

- 2월말 입주 예정

시세 보다 저렴한 가격으로 빠르게 연락 주셔야 될 것 같습니다.

새해 복 많이 받으세요~

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]
[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

주례동 경남정보대 인근으로 냉정역 지하철역 부근 원룸 건물 매매 입니다.

아래 부분 보시 듯이 수익률이 12%가 넘는  원룸건물입니다.

실 투자 금액 7억 이면 6층 원룸 건물을 인수 하실 수 있습니다.

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* 물건 정보

- 물건번호 : 351801013

- 매매가격: 11억

- 임대상황 : 보증금 2억 3천만원, 월 620만원 

- 대지 : 50.3평

- 연면적 : 144.3평

- 건축면적 : 82.98평

- 용적률 280%,  건폐율 50%

- 지하1층, 지상 6층 

   + 지하1층 주차장
   + 지상1층~6층 각층 룸4개 : 총 24개원룸

- 3종 일반 주거지역

- 특징
   + 냉정역 300미터 인근
   + 경남정보대 인근

위치를 지도로 보시면

관심 있으신 분은 연락 부탁드립니다.

새해 복 많이 받으시고 좋은 일만 가득 가득 하십시오.

오늘은 부산 대연 8구역 재개발 부분 입니다.

남구 재개발 지역은 대부분 이미 많이 진행이 된 상태이고

대연 8구역은  이제 시동을 걸고 있는 상황입니다.

먼저 위치를 보시면

유엔로타리를 기점으로 부산공업고등학교 맞은편과  6월 입주 예정인 대연파크프로지오 맞은편으로

되어 있는 삼각 지역입니다.

위 이미지 상에서 

아래 그림과 같이

2017년 마지막 주간 아파트 동향이 될 것 같습니다.

전체적으로 큰 폭은 아니지만 하향 조정 지수를 기록하고 있습니다.

물론, 서울을 비롯한 수도권 지역은 예외로 계속된 나홀로 상향 지수를 기록하고 있습니다.

(자료는 한국감정원)

과거 정부의 시그널에 맞춰 착하게 움직였던 보유자들보다 움추리고 버티었던 분들이

더 많은 수익률을 기록했던 반복 교육의 효과로 이제는 정부의 시그널에 제깍 제깍 움직이지 않고 있는 것이 사실입니다.

하지만, 내년 1/4분에게는 4월부터 시작되는 여려 정책들로 

매물들이 많이 나오게 될 것 같고 이로 인한 가격 동향이 어떻게  움직일지도 지켜봐야 할것같습니다.

그리고 이에 따른 정부의 추가 조치 또한 마찬가지 입니다.

금번 정부가 강력한 의지를 계속 밝히고 실행하고  있기는 하지만

인위적인 조정은 한계가 있으며 시장은 시장의 논리에 맞게 다시 찾아가게 됩니다.

먼저 서울지역은 계속된 0.2% 이상의 상승률을 기록하고 있습니다.

정부의 정책과 이에 대한 보유자들의 버티는 형국이 아직은 지속되고 있습니다.

이로 인해 매물들이 부족하므로써 가격은 상승하고 거래량은 다소 줄어들고 있는 모습입니다.

초량 신규 오피스텔 초량 마리나베이시티 분양 정보 공유 드립니다.

초량 마리나베이시티는

경제적인 가격의 저렴한 투자금액으로 지역적 투자가치와 수익률 그리고 실거주를 동시에 할 수 있는

수익형 주거시설로서 괜찮은 오피스텔입니다.

관심있으신 분들은 연락 부탁드립니다.

1. 위치와 규모

오피스텔의 가장 중요한 부분인 위치를 먼저 보시면 

부산역과 초량역인근으로

부산 북항 재개발 및 초량역 재개발 지역으로 경남 여중 바로 맞은편 입니다.

- 동구 초량동 1145-1

- 규모 : 지하2층~20층 131실

- 주차대수 132대 

초량마리나베이시티

2. 투자 금액 및 가치

총 분양가가 타입별로 1억 8천~ 2억2천(부가세포함)으로 대출은 개인 신용도에 따라 다르지만 70%까지 가능하여

실 투자금 6~7000만으로 가능합니다.

중구 지역 및 서면등에 접근하기가 용이해 해당 지역의 신혼부부나 출퇴근 직장인들을 위해 좋은 위치 입니다.

또한, 초량역 재개발 지역과 북한 재개발 지역의 후광을 받는 지역적 투자가치와 수익률 그리고 실거주를 동시에 할 수 있는

수익형 주거시설 입니다.

아래 인근 지역 오피스텔과 비교 그림도 참조해주세요

3. 분양타입

계약면적23평형, 25평형, 26평 3가지 타입으로 구성되어 있으며

오피스텔로는 높은 61%의 전용 면적 사용율을 가지고 있습니다.

4. 공사기간

현재 공정이 90% 이상이 진행되어 1월이면 공사가 마무리 될 것으로 보이며

2월이면 입주가 가능할 것 같습니다.

5. 옵션

전세대 시스템에어콘(2대), LED 조명, 빌트인세탁기, 중문시공, 홈오토시스템, 일괄 소등스위치

전동빨래건조대, 전기쿡탑, 화재감지기, CCTV, 고급비데 등이 제공되며

지하 1층에는 휘트니시클럽등이 제공될 예정입니다.

관심있으신 분들은 연락 부탁드립니다.~

연말 마무리 잘하시고 좋은 하루 하루 되십시오~

오늘은 제가 관심있게 보고 있는 부동산 세제 관련한 기사가 있었습니다.

바로 보유세 관련 부분입니다.


청와대에서 29일 다주택자 보유세 인상과 관련, 

"내년에 (정책기획위 산하) 재정개혁특별위를 구성해 사회적 공감대 형성 속에서 

보유세 등 부동산 과세체계를 정상화하는 방안을 검토할 계획"이며 

"계획으로는 빠르면 상반기 중에 완료하려고 한다"고 말했다고 합니다.

당초 내년 지방선거인 6월 이후 인상 가능성에 대해 아주 조금 예상도 하였지만 

그 시기가 빨라질 가능성도 있다고 합니다.

하지만, 

사실 정치라는 큰 틀 속에서 움직이므로 지방 선거 전에는 인상될 가능성은 그리 크지 않아 보입니다.

하지만,  "정상화"라는 표현은 무엇을 의미하는지 알아야 할텐데요

아직 논의 중이며 확정된 것은 없다고 합니다만 

추가적으로 발언한 내용을 보면

"지금 보유세 문제는 우리가 OECD 등 다른 나라와 비교해서 우리나라 보유세 규모, 실효세율 등 국제적 기준으로 보는 것도 필요할 듯 하다"고 말했습니다.

OECD등 다른 나라와의 비교한다는 금번의 내용과 이전 언급된 내용들을 플러스하여 보면

" 미국 실효세율의 평균치인 1~1.5% 정도 " 로 현재 이해되어 지고  있습니다. 

미국은 주마다 다르기는 하지만 산술적인 평균 값으로 1.0~1.5 정도 입니다.

미국은 재산세의 대부분이 해당 지방정부의 교육재정으로 활용하여 

주민들의 자녀에게 직접적인 혜택이 돌아가기 때문에 우리보다 실효세율이 높지만 조세저항이 크지 않습니다.

정부가 다주택자, 투기세력들을 잡기 위해 보유세를 늘린다는 것에 대해 일견 이해는 되는 듯 하지만

보유세는 직접세이기 때문에 

세금을 부담하는 자에게는 피부로 크게 느껴지기 때문에 조세저항이 큰 부분이라 쉽지 않습니다.

취득세 역시 직접세이긴 하지만 어떤 행위를 통해서 취득한 댓가이기 때문에 그나마 괜찮지만

가만이 있으면서 연말에 갑자기 크게 증가된 세금 고지서는 납세자에게는 큰 부담이 될 수 밖에 없습니다.


게다가, 여소야대의 상황과

산적해 있는 많은 진보적 정책들을 수행해야 하는 정부가 많은 저항이 있을 것이 분명한 보유세 조정

전체 국정 운영에 너무나 큰 부담이 될 것이기 때문에 저의 생각으로는 쉽지 않아 보입니다.

그리고

보유세의 인상을 위해서는 먼저 더 연구가 되어야 할 것이

부동산 보유자의 전체가 다양하고 많은 이유와 마다 가격차가 아주 큰 다양한 부동산을 보유하고 있는데 

그것을 어떻게 잘 세밀하게 나눈 정교한 과세체계를 만드는 것이 먼저 선행이 되어야 할 것으로 보입니다.

하지만

물론, 현재 던저 놓은 정책들이 4월 이후에도 그간의 경험으로 배운 다주택자들의 버티기로 큰 변화가 없으면 

정부는 상반기 이후 큰 결심을 할 수도 있을것 같습니다. ( 그래로 저는 쉽지 않다고 생각합니다만 )

어쨌던 부동산 관련한 정부의 의지는 다시 한번 확인한 듯 합니다.

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현재 저희 나라의 보유세는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 볼 수 있습니다.

아래 부분을 참조하세요


[ 재산세 ]

[ 종합부동산세 ]

- 주택은 공시가격의 합이 6억원 이상이거나 1세대 1주택자의 경우는 9억원 이상이 부과 대상이 되며

- 토지의경우는 종합합산대상(나대지등)이 5억원초과, 별도합산과세대상토지(부속토지등)가 80억원을 초과할때 부과 대상이 됩니다.

쌍계사 바로 옆 한옥으로 지은 이쁜 전원 주택 매매 소개 해드립니다.

일단 사진으로 먼저 보시지요 

누구나 꿈꾸는 정원과 목조 한옥 주택입니다.

이쁘게 잘 지은 전원주택입니다.

- 경남 하동군 한옥 전원주택

- 물건번호 : 351712013

- 매매가격: 13억

- 대지 : 363.33평  ( 계획관리지역, 자연취락지구 )

- 연면적 : 65.26평

- 건축면적 : 65.26평

- 한옥 전원주택

   + 한옥1 : 32평 방3, 주방1

   + 한옥2 : 7평 방2

   + 한옥외 건물 1 : 주차장 12평, 방2

   + 한옥외 건물 2 : 주방1, 저온창고1, 창고3

- 특징

   + 쌍계사 인근 이쁜 전원주택

관심 있으신 분은 연락 부탁드립니다.

좋은 하루 되십시오

[ 부산 양산 전지역 ]
[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

연산로터리 인근 200m 상가 주택 매매입니다.

- 물건번호 : 321712068

- 매매가격: 4.5억

- 임대상황 : 보증금 6,000만원, 월 155만원 

- 대지 : 32.15평

- 연면적 : 30.12평

- 건축면적 : 16.61평

- 용적률 93.68%,  건폐율 51.65%

- 지상 2층 
   + 1층 음식점 16.61평
   + 2층 주택 13.51평

- 용적률 93.68%, 건폐율 51.65%

- 준주거지역

- 특징

   + 연산로터리 바로 인근
   + 준주거지역은 용적율(400%)과 건폐율(60%)


관심 있으신 분은 연락 부탁드립니다.

좋은 하루 되십시오

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

- 12월 29일 착공

- 태영·포스코 컨소시엄 참여

- 276만㎡ 규모 2020년 완공 예정

- 지역발전 가속화 촉진 기대 

2030년 경남 양산시 인구 50만명 달성을 견인할 사송신도시(사진 조감도) 조성공사가 

기존 발표처럼 올해를 넘기기 2일전 극적으로

사업 승인 약 10여년 만에 12월 29일 드디어 착공이됩니다. 

(  이전 포스팅에서 연내 착공이 목표라고 글을 썼던것이 기억이 나네요 )

사송신도시 조성공사는 

한국토지주택공사(LH)와 태영·포스코 컨소시엄이 공동 시행합니다.

사송신도시 조성사업은 

동면 사송리와 내송리 일원 276만 6465㎡에 주택용지(91만 4942㎡)와 

공공시설용지(185만 1523㎡)를 조성하는 사업으로

단독주택(430세대)과 공동주택(1만 4463세대 중 LH임대주택 7700세대) 등 

총 1만 4893세대가 건설될 예정으로  3만 7058명을 수용하는 것으로 계획되어 있습니다.

완공은 착공 3년만인 오는 2020년말 예정이며

사송신도시는 노포역과 양산을 잊는 양산도시철도의 중간 정거장이다

사송신도시는 양산신도시에 비해 상대적으로 규모가 작지만 

완공시기에 맞춰 부산 노포동과 양산 북정동을 잇는 양산도시철도의 개통으로

이목이 집중되는 지역입니다.

(양산도시철도 https://blog.naver.com/nackyeop/221173275718 )

사송신도시에는 양산도시철도의 사송역과 내송역  2개 역사가 들어가며

특히 부산과의 접근성이 좋은 데다 과거 그린벨트 지역으로 자연환경이 뛰어난 점도 장점으로 꼽힙니다. 

사송신도시는 착공 3년 만에 사업 준공을 하기 위해 

민간업체와 공동으로 개발하는 공공민간공동개발사업자 방식으로 조성됩니다.

공공민간공동개발사업자는 민간업체가 LH에서 시행하는 사업에 참가해 

일정액의 개발비용을 납부하고 준공 이후 

공동주택지를 개발비용만큼 우선적으로 가져가는 방식입니다.

앞으로도 양산은 부산과 하나의 생활권으로 연계하여 

부산과 인근 울산 경남지역 의 부동산 수요를 흡수하며 발전 할 것으로 보입니다.

부산 동구 초량동 입주 예정 대단지 입구 위치한 상가 임대 매물 소개해 드립니다

- 매물번호 321712048

- 초량동 인창병원인근 도로변 상가 임대

- 지상 4층의 1층

- 35평

- 보증금 2000만원 / 월차임 120만원

- 시설,권리금 4000만원 (협의가능)

- 바로 인근 2~3000세대 입주 아파트 단지 앞

- 치킨, 분식집, 맥주집

관심있는 분들은 연락 부탁드리며 매물번호를 말씀해주시면 빠르게 상담가능합니다.

좋은 하루 되십시오

[ 부산 양산 전지역 ]

부산 동구 초량동에 위치한 상가 임대 매물 소개해 드립니다

- 매물번호 321712038

- 초량동 초량시장 입구 상가 임대

- 지상 1층의 1층

- 13평

- 보증금 2000만원 / 월차임 105만원

- 권리금 2500만원 

- 유동 인구 아주 다수

- 분식집 



관심있는 분들은 연락 부탁드리며 매물번호를 말씀해주시면 빠르게 상담가능합니다.

좋은 하루 되십시오

부산 동구 수정동에 위치한 상가 임대 매물 소개해 드립니다

- 매물번호 321712028

- 수정동 진세무서 인근 상가 임대

- 지상 5층, 지하 1층 건물의 2층

- 31평

- 보증금 2000만원 / 월차임 90만원

- 권리금 2500만원 

- 유동 인구 다수

- 사무실, 맥주집, 퓨전음식점등 

관심있는 분들은 연락 부탁드리며 매물번호를 말씀해주시면 빠르게 상담가능합니다.

좋은 하루 되십시오

부산 남구 남천동에 위치한 상가 임대 매물 소개해 드립니다

- 매물번호 321712018

- 남천동 상가 임대

- 10평

- 보증금 2000만원 / 월차임 170만원

- 권리금 1500만원

- 수영구청 인근 

- 코너 아닌 평면쪽  위치

- 유동 인구 다수

- 퓨전음식점이나 옷가게로 적합 

관심있는 분들은 연락 부탁드리며 매물번호를 말씀해주시면 빠르게 상담가능합니다.

좋은 하루 되십시오

[ 부산 양산지역 ]

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

이전 포스팅에서 안내해 드렸던

양산 도시 철도 건설사업에 관해 양산시청이 주민 / 이행 관계자 등에 대해 

12월 26일부터 2018년 1월 9일까지 의견을 청취 합니다.

양산도시철도 건설사업은 현재 부산 1호선 노포역에서 시작해 

경남 양산시 사송, 내송, 다방, 양산역, 신기, 북정까지 총 7개 역사 정거장에 거리는 

총 11.431㎞ 길이로 건설되는 사업으로

북구만으로 연결되어 있던 도시철도가

금정구와도 연결되어 부산과 양산이 보다 편리한 단일 교통망으로 구성이 될것으로 보여

부산과 양산은 하나의 생활권으로 더욱 발전될것으로 생각됩니다.
[출처] 양산~부산 잇는 도시철도 연내 착공 추진|

차량기지는 경남 양산시 동면 석산리 다방천변 일대에 건설되며

준공예정 시기는 오는 2020년입니다.

이번 건설사업에 대한 열람은

양산시 제2청사 (양산시 북안남2길 36)와

부산광역시 부산진구 중앙대로 644번길 20 부산교통공사에서 가능합니다.

오늘은 부산지역 주요 상권 별 상가 지표에 대해서 공유드립니다.

한국감정원에서는 현재 전국 232개 상권에 대해 일반 건축물(사무용 건물, 중대형 상가, 소규모 상가) 5655동, 2만3천 호의 집합상가를 대상으로 임대정보를 조사 제공하고  있습니다.

아래 지표는 한국감정원에서 제공하는 신표본인 2017년이후 지표를 기준으로 하였습니다.
특히 임대료 부분등은 감정원지표이며 소규모 상가임을 감안하시고 비교 수치로만 보시면될것같습니다.
그리고  해당 지표는 실제와는  조금의  차이가 있는 것으로  전반 참고 자료 정도로만 생각하고 봐주시면 될  것 같습니다.
.
그럼 참고해 보실까요?

이기대 삼거리 150m 인근 상가주택 매매입니다.

- 매매가격: 4.5억
- 임대상황 : 보증금 7000만원, 월 105만원 
- 대지 : 50.88평
- 연면적 : 51.44평
- 건축면적 : 28.98평
- 지상 2층 
   + 1층 28.95평
   + 2층 22.49평
- 용적률 101%, 건폐율 56%
- 준주거지역
   + 준주거지역내 가격 착한 상가주택
- 큰 도로에서 작은도로로 연결된 건물
- 현재 한식음식점으로 사용되고 있습니다.
- 특징
   + 이기대 근처 주요 상권 옆
   + 용호종합사회복지관, 용산어린이공원, 이기대자연공원인근
   + 용호초등학교, 용호중학교, 용문중학교, 예문여고
   + 인근 부경대, 경성대 캠퍼스
   + 준주거지역은 용적율(400%)과 건폐율(60%)로 재건축을 고려가능

연산동 배산역 인근 상가주택 매매 입니다.

- 매매가격: 5.6억
- 임대상황 : 보증금 6700만원, 월 153만원 
- 대지 : 27.27평
- 연면적 : 43.59평
- 건축면적 : 17.43평
- 지상 3층
 + 1층 점포3개 임대 : 17.43평
 + 2층 주택 사용중 (단독주택 및 근린생활시설(점포)) :15.43평
 + 3층 단독주택 : 10.73평
- 인근
 + 부산지하철 3호선 배산역 도보 3분거리 
 + 연미초등학교, 망미초등학교, 광안중학교, 덕문여고
 

범일동 현재 목욕탕 성업중인 건물 매매입니다.

- 매매가격: 7.8억
- 대지 : 106.67평
- 연면적 : 167.72평
- 건축면적 : 64.69평
- 지상 3층, 부속건축물1(보일러실)
   + 1층 1종근린생활시설 임대 63.92평
   + 2층 목욕탕 63.69평
   + 3층 단독주택 35.37평
   + 부속건물 보일러실 4.33평
- 인근
   + 직선거리 부산 1호선 범일역, 범내골역 1km, 현대백화점 800m
   + 만리산체육공원 인근

부산 동구 초량동 연립주택 급매 물건 입니다.

관심 있는 분은 연락 부탁드립니다.

햇빛이 잘 들어오고 바다가 보이는 햇빛 잘들어오는 집입니다.

- 리모델링으로 깨끗한 연립주택
- 6층 건물중 5층
- 방3개, 부엌, 화장실, 앞뒤로 베란다가 2개로 빛이 잘 들어오는 집
- 공급 18.77평, 전용 15.55평
- 개별난방, 도시가스
- 급매로 8800만원 

아래 그림으로 확인해보세요

수리 된지 얼마 되지 않아 깨끗하고 조용한 단독주택입니다.
10미터 이내 공용주차장이 있어  주차걱정역시 없는 깔끔하고 아담한 주택입니다.
아래 그림을 보시듯이 전망이 환상적입니다.

- 대지 :29평
- 연면적 : 17평
- 1층 단독주택
- 방 2개, 거실, 부엌, 화장실
- 급매 1억2천7백만원

바로 인근에 공용주차장, 어린이집, 마을버스 정류장이 있으며
문앞 화단을 텃밭으로 사용가능합니다.

일광 단독주택용지 최고경쟁률(A5-9 블록) 3901 대 1로 마감했고 청약사이트가 마비 되며 청약일정이 하루 더 주어지기도 했었습니다.

저 역시도 신청을 했고 또한 제가 포스팅도 했었던 곳 이기도 합니다.
도시 공사에 따르면 평균 779:1 이며 각 보증금 500만원들이 모여 1400억원에 육박했다고 하니 놀라울 따름입니다.

정부가 규제, 규제 하는데 왜 이렇게 뜨거웠을까요?

그 상품 그대로만으로 경쟁력이 있다는 것도 인정합니다.
상대적으로 저렴한 가격, 규제도 적고 주택 건설 조건이 좋을 뿐더러 
개발 호재가 많은 입지 역시 더할 나위 없었음는 물론입니다 

하지만, 전매 제한이 되어 있기 때문에 계약부터 중도금, 잔금까지 작은 돈이 아닌 금액을 투자해야 하며
게다가 1년 6개월 가량을 기다려야만 하는 곳이었습니다.

이것에 대한 답을 해주는 지표가 있습니다.

24일 통계청, 한국은행, 금융감독원 등이 작성한 2017년 가계금융·복지조사 결과를 보면 
- 1년 뒤 거주지역 주택가격전망에 대해 가구주의 
   + 47.9%가 ‘변화가 없을 것’
   + 11.4%는 하락할 것
   + 22.4% 오를 것이라는 답변 
여기까지만 보면 최근 금리, 많은 규제, 정책, 경기 상황을 보고서도 
그래도 5명중 1명은 오를 것이라고 생각하고 있는 것에 높은 숫자로 저는 개인적으로 놀랐습니다. 

근데 아래를 보면 또 이해할 수 있게 해줍니다.

- ‘소득이 증가하거나 여유자금이 생길 경우 부동산에 투자할 의사가 있다’고 답한 가구주는  
    + 56.0%에 
에 달했습니다.
이는 여전히 뜨거웠던 지난해보다 5.1%포인트 높아진 것이며 조사가 시작된 2012년 이후 역대 최고라고 합니다.

맞습니다. 한국의 다수는 누가 뭐라해도 그래도 다시 부동산을 생각하고 있습니다.

그 이유는 여러가지가 있지만 일단은 간단하게 2가지로 말씀드릴 수 있습니다.

첫째
해외와 달리 한국에서는 투자할 것이 너무나 제한적이며.. 별로 없다는 것이 사실입니다.

그래서 여유 자금이 있다면 첫 번째로 고려하는 투자 대상이 부동산 입니다.
 ( 뒤를 이어... 주식이나 예금등이 되지 않을까 합니다만 주식은 변동성이 심합니다. )
한국의 시중유동자금이 1020조에 이른다고 합니다.
정부의 시그널에 주춤 주춤하고는 있지만 결국 부동산 시장으로 다수가 흘러들어올 것입니다.

둘째
그간 우리는 보고 배웠습니다. 바로 학습효과 입니다.

불과 5~6년여전 많은 전문가들이 이제 부동산은 아니다. 폭락할 것이다. 일본의 뒤를 따르고 있다며
위험하다고 하였지만 부동산은 계속 상승해 왔습니다.
더군다나 과거 모든 정부의 부동산 정책에 있어서 부동산 규제 정책을 펴다 가도 
결국은 경기 보완을 위해 (선거나 집권 중반기가 넘어가면)
다시 활성화 대책을 내놓아 다시 결국은 상승하리라는 것을 직접 경험하였습니다.
그리고 금리는 이미 반영되고 인상이 빠르지 않고 쉽지 않을것입니다. 
(2018 금리 상승 전망과 부동산 전망  -> https://blog.naver.com/nackyeop/221162902921 )

이로 인해 
최근 정부의 규제에도 불구하고 다주택자들은 일단 버티고있는 것입니다.
이러한 주택 소유자들의 버팀은 공급이 한정된 
서울과 일부 지역에서 수요를 만족시키는 매물이 없어 가격이 계속 상승하게 만들고 있습니다.
정부와 다주택자들의 밀고 당기기가 싸움의 1차전이 이제 얼마 남지 않았습니다.
(4월 부터 적용되는 양도세 중과 등 )
그리고 1차전의 결과에 따라 정부의 의지를 다시 확인해 볼 수 있을것입니다만 지방선거도 있고 
쉽지 않은 판이 될 것으로 예상됩니다.

하지만, 
분명한 것은 부동산 전체시장은 분명히 상승장이 끝났고 조정장으로 접어 들었습니다.
상승장에서는 왠만하면 모든 물건이 상승합니다만 
조정장에서 부터는 전체 평균적으로 물건이 정체 되거나 하락합니다.
분명한 수요를 가지고 있는 지역은 상승을 하고 그렇지 않은 지역은 하락하게 되는 
양극화현상이 더욱 커질 것으로 보입니다.

그래도, 위의 여러가지 이유처럼 개인적으로 큰 하락은 없을 것으로 예상이 됩니다.
(저의 다른 글에서도 동일하게 말씀드렸지만 
2018 금리 상승 전망과 부동산 전망  -> https://blog.naver.com/nackyeop/221162902921 )

이제 똘똘하게 보이는 녀석을 잘 보야야 합니다.
(그렇지 않으면 조금 긴 시간을 물려 있어야 할 수도 있습니다.)
이 똘똘한 녀석중 하나가 바로 일광택지라고 다수가 판단을 했겠지요 ^^

집 값이 조정이 되고 일부 하락하게 되는 시점은 바로 매수 타이밍 이기도 합니다.

그래서 저는 

그러나, 그러해도 그래도 부동산

이라고 생각합니다.

2017년 너무나 수고하셨고
2018년도 좋은 일만 가득하고 좋은 물건 만나시기를 기대합니다.

개인적인생각이며 두서가 없습니다.

[ 상가, 건물, 주택, 분양권, 재개발등 부동산 물건 매도 및 매수 접수 받습니다. Roy 010-4576-8832]

12월 넷째주 올해 마지막 전국 분양 소식입니다.

전국에서 1900여가구가 공급될 예정입니다. 

전국에서 5개 단지, 1956가구가 청약일정을 진행하며 수도권에서 1147가구, 지방에서 809가구입니다. ( 부동산 114 자료 참조 )
- 모델하우스를 열고 분양일정에 돌입하는 단지는 4곳
- 24개 단지 당첨자를 발표 
일부 분양사에서는 연말 분양 시작 보다는 연휴 후 내년으로 조정하는 곳도 있습니다.

주요 분양 사항은
26일 동탄역 롯데캐슬 오피스텔 분양
경기 화성 동탄2신도시 C11블록, 단지는 지하 3층~지상 35층 2개동에 전용 23~84㎡형 757실로 이뤄지며. 단지는 SRT(수서고속철도) 동탄역이 가깝고 경부고속도로를 이용하기 편리합니다. 
주위에는 동탄초와 내년 상반기 개교 예정인 동탄6고가 있습니다. 

28일 하남힐즈파크 푸르지오 모델하우스 개관
경기 하남 현안1지구 1블록, 단지는 지하 2층~지상 22층 아파트 7개 동에 전용 52~59㎡형 404가구 규모이며 현안1지구는 근적 지연인 미사강변도시와 생활권을 공유할 수 있습니다.
단지 앞에 BRT 정류장이 있고 5호선 덕풍역 개통이 예정돼 있으며 스타필드하남, 홈플러스 등이 가깝습니다. 

29일 춘천파크자이 모델하우스 개관
강원 춘천시 삼천동 44-10번지 일대, 단지는 지하 3층~지상 30층 아파트 7개 동에 전용 64~145㎡형 965가구로 이뤄지며 춘천고속버스터미널, 춘천시외버스터미널, 경춘선 남춘천역을 근처에 있습니다.
인근 편의시설 및 공원에는 롯데마트, 이마트, 의암공원, 공지천조각공원, 춘천수변공원 등이 있습니다.

2017년 한해를 잘 마무리하는 유익한 한주가 되십시오.

지난주 아는 동생이 저에게 의뢰를 하나 하였습니다.

그 동생은 지금 회사에서 제공하는 속소에서 거주를 하고 있습니다.
그 동생은 이제 나이도 있고 숙소에서 나와서 이사를 하는데 
마침 제가 공인중개사이니 저에게 이사할 집을 알아 봐달라고 했습니다.

이때 그 동생은 방의 조건으로 아래와 같이 말했습니다.

 - 금액은 ** 이하의 전세를 원하고
 - 쾌적한 오래되지 않은 신축 오피스텔
 - 방은 1개라도 구분되었으면하고 
 - 광안동 인근이었으면 하며
 - 주차가 가능하고
 - 주소 이전과 전세 자금 대출이 가능하였으면 한다.
그래서 제가 해당 물건을 조사를 해봤습니다.
근데 동생이 제시한 전세가격으로는 광안동 인근 수영구 등을 봐도 맞출수가 없었습니다.
그래서 제가 그 동생에게 말했습니다.
 " 오피스텔은 맞는 가격을 구하기 힘드니 원룸을 알아봐 주어도 괜찮겠느냐? "

그 동생이 말하길
 " 형. 근데 오피스텔하고 원룸 차이가 먼가요? "

아래 부분은 이 질문을 받고 제가 설명을 해준 배용을 정리한 것입니다.

오피스텔은 다들 이미 상상 하듯이 오피스와 호텔의 합친 말임은 삼척동자도 알겠죠.
그리고 말 풀이 그대로 사무형 주거 공간이란 것을 누구도 상상을 하고 그 말이 맞습니다.
오피스텔은 본래 업무시설로으로 제공을 합니다. 
(다만, 실제 사용 용도에 따라 주거용으로 등록할 수도 있습니다.)
오피스텔은 대규모로 지어지기 때문에 큰 투자비가 소요되고 이에 따라 좋은 위치에 대부분 자리를 잡고
내부 시설 또한 엘리베이터를 비롯해 쾌적하게 지어져 있습니다.
( 보통 준주거지이나 상업지역에 건축됩니다. )

근데 오피스텔도 원룸이지 않나? 
맞습니다.  영어 그대로 방이 하나지요.

원룸은 도시형 생활주택의 하나로
도시형생활주택은 서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위해 2009년부터 시행된 주거형태로 1)단지형 연립주택 2)단지형 다세대주택 3)원룸형 등 3종류로 구성돼 있는데 바로 원룸형이 됩니다.

원룸과 오피스텔의 가장 큰 차이점은 전용면적인데 
보통 오피스텔은 계약면적 10평 전용 5.6평 정도로 나옵니다.
그리고 이에 반해 원룸은 계약면적이 10평이라면  7.5평 정도가 나오게 됩니다.
차이가 나는 이유는 엘리베이트, 편의시설, 주차장등이 다 공급, 계약 면적에 포함이 되기 때문입니다.
그리고 오피스텔 최초 건축시 업무 시설인 관계로 발코니나 욕조등이 설치 되지 않는 경우가 많습니다.
면적이 넓어지면 무슨 차이가 생길까요?
네 물론, 당연히 관리비가 더 높아지겠지요.
그리고 위에 말씀드린 것처럼 오피스텔은 좋은 위치에 있기 때문에 땅값이 비싸겠죠?
그리고 좋은 부대 시설들을 설치하고 관리하기 위해서는 돈도 더 들겠지요? 
그래서 오피스텔은 원룸보다 동일 면적에서 더 비싸게 됩니다.

정리하면
사실 도시형 생활주택이니 머니 이런 말은 모르셔도 되고~
쉽게 말해 오피스텔은 원룸을 더 크고 편의시설을 갖추고 있게 지은 것으로
.
1. 전용면적의 차이가 있어 동일 계약 면적이라도 원룸이 실 사용 공간이 크다는것 
2. 일반적으로 좋은 위치에 오피스텔이 위치하고 있으며 편의 시설이 많아 보다 주거 환경이 좋다,
3. 오피스텔은 동일 면적 기준 가격이 비싸며 관리비도 더 비싸다.

각 자의 상황에 맞게 다 장단점이 있는 만큼 오피스텔이던 원룸이던 좋습니다. ^^ 

이상으로 말씀드렸습니다만...

다만, 

여기서 만약 투자를 위해 매매를 하신다고 생각을 한다면!!
한번 더 생각할 것이 있습니다.

오피스텔은

건축용어로 말하자면 용적률이 높습니다. 
준주거지역이나 상업지역에 짓기 때문에 용적률 허용 기준이 높아서 대지 면적에 비해
높게 짓습니다. 땅값이 비싸므로 좀더 높게 지어서 많은 분에게 제공을 해야 수익이 남겠지요.

원룸은 

보통 2~3종일반주거지역에 건축이 되기 때문에 용적률이 낮습니다.
이에 따라, 3~5층으로 짓게 됩니다.
이것을 통해 볼수 있는 것은 대지의 지분이 원룸이 휠씬 크다는 것입니다.
보통 오피스텔은 대지 지분이 겨우 1평에서 2평밖에 되지 않습니다. 그에 비해 원룸은 더 크겠지요.

그게 왜? 

라고 말씀하시는 분보다 이미 다 아시는 분이 많겠습니다만
건물은 사용을 함에 따라 시간이 지나면서 가치가 없어집니다. 
게다가 높은 건물일수록 노후화가 되면 철거 비용이 대단히 크게 되겠지요.

일반적으로 주택건물은 매매시에 건물 가치는 무시하고 대지가치를 기준으로 매도가를 책정을 하는 것도 동일한 것입니다.

여기서 말씀드리는 것은 동일 가격에 오피스텔 여러채를 구매하여 보유하는 것보다
개별 원룸이 아니라 통원룸 건물을 매입하는 것이 장기적으로 휠씬 가치가 크다는 것입니다.
물론 당장의 임대수익 자체가 오피스텔이 휠씬 좋을수도 있습니다만 
투자 대비 수익율과 장기적 투자 관점으로 보신다면 그렇습니다.

원룸과 오피스텔의 차이를 설명드리다 말이 길어졌습니다.

물론 원룸과 오피스텔, 통원룸건물을 구하시는 모든 분들 저에게 연락하셔도 됩니다. ^^
(  Roy. 010-4576-8821 )

좋은 하루 되십시오.

법무부는 21일 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안을 입법예고했습니다.

몇일전 개정된 상가 임대차에 관련하여 법무부에서 제작한 Q&A 40선을 포스팅 하였는데

오늘 내용이 추가로 보시고 변경된 부분을 확인하시면 될것 같습니다.
( 개정된 상가건물 임대차 Q&A 40선 -> http://letsweb.tistory.com/924 )

자아 그러면 개정 입법된 예고된 내용을 보도록 하겠습니다.

주요 내용으로는 2가지로 요약할 수 있습니다.

1. 차임증액청구권의 인상률 9%에서 5%로 조정

임대인의 차임증액청구권이라고 하는 것은
임대인이 매년 물가등 경제 상황을 고려하여 임대료의 상승을 임차인에게 요청할 수 있는 권한을 말합니다.
이때, 국가는 임대인의 과도한 차임 요구를 제한하기 위해  법률에 의해 차임의 상승의 상한을 제한하여 임차인을 보호하고 있습니다.

그간 상가 임대 임대로 인상률의 상한선은 
 - 2002년 12%에서 
 - 2008년 9%
로 낮춘 이후 금번에 다시
 - 5%로 조정을 하게 되었습니다.

그간 홍대, 가로수길등 골목 상권이 성장함에 따라 치솓는 임대료를 감당하지 못한
영세 상인들이 스스로 키운 상권에서 쫒겨나게 되는 젠트리피케이션등이 사회적 이슈가 되면서 
이를 보완하기 위한 것으로 보입니다. 
계속된 저금리의 상황 역시 인상율 상항을 낮추는데 기여를 하였습니다.

법부에 따르면 물가상승률, 시장금리 등 지표와 임대차 시장동향, 전반적 경기 상황 등을 종합적으로 고려해 현행 수준의 절반 수준으로 상한을 인하하였다고 밝혔습니다.

이로인해 
주택임대차보호법상의 주택에 대해 차임증액증구권이 5%였었기 때문에
상가와 주택은 동일한 5%의 상한선을 가지게 되었습니다.

2. 상가임대차보호법의 적용 대상 확대

법무부에서 제작 배포하는 유용한 문서를 공유해 드리고자 합니다.

- 개정된 상가건물 임대차보호법 Q&A 40선

개정된상가건물임대차보호법QA40선_법무부.pdf

한국 사회도 이제 평생 직장이라는 개념은 사라졌습니다.
이에 따라 살아가면서 누구나 한, 두 번은 이제 자기 이름의 사업자를 내게 됩니다.
그럼 이에 따라 오피스이건 상가이건 사무실이 필요하게 되지요
해당 사무실은 스스로 매매를 하거나, 또는 임대를 하게 될 것입니다.
이 때 주의해야될 여러가지 사항들이 있지요.
바로 이 때를 위해 한번쯤 봐둘만한 문서이니 참조해서 시간될때 봐 두시면 좋을 것 같습니다.

첨부 파일을 다운받아 보시면 됩니다~

아니 물론, 몰라도 됩니다. 왜냐면 저를 포함한 대부분은 " 공인중개사 " 분들에게
여쭤보면 자세히 설명해 드릴테니까요~
하지만 알아 두시는 것도 좋으 시겠지요

여러 사례들을 통해 이해하시기 쉽게 작성이 되어 있습니다.

첨부 파일을 다운받아 보시면 됩니다~

그리고! 상가나 사무실을 구하고 계시다면 언제나 저에게 연락주시면 됩니다. ^^
010-4576-8832 김태헌 입니다.

==================================================
주요 개정 사항은 아래와 같습니다.

==================================================
1. 권리금  회수기회 보호 
● 임대인에 대하여 임차인의 권리금 회수 방해행위 금지 의무 부과 
•시기 : 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 
•방해행위 유형 
▶ 신규임차인에게 권리금을 요구·수수하는 행위 
▶ 신규임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 
▶ 신규임차인에게 현저히 고액의 보증금·차임을 요구하는 행위 
▶ 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 
< 정당한 사유의 예시 > 
•신규임차인에게 차임 지급의 자력이 없는 경우 
•신규임차인에게 임대차계약상 의무위반의 우려가 있는 경우 
•임대차목적물을 1년 6개월이상 비영리목적으로 사용하는 경우 
•임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우 
● 적용범위 : 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차를 포함 
● 위반시 임대인이 손해배상책임을 지도록 함 

2. 상가임대차 관련 분쟁 최소화 
•권리금 및 권리금계약 정의 명확화 
•상가건물임대차표준계약서 및 표준권리금계약서 보급 
•권리금의 평가기준을 국토부장관이 고시로 정하도록 함 

3. 대항력 확대 • 모든 임대차계약의 임차인에게 대항력 부여

좋은 상가, 건물, 오피스 구하셔서

모두 대박하시기를..

오늘은 어제 괴정 5구역 재개발 정비사업 포스팅에 힘입어 

( 괴정5구역 포스팅 보기 --> http://letsweb.tistory.com/921 )

좀더 해당 부분을 이해하시는데 도움이 드리고자

재개발, 재건축등으로 잘 알고 계시는
도시 정비 사업의 진행 프로세스를 보시면서 전반 흐름에 대해 정리를 해보도록 하겠습니다.
그러면 좀 더 진행과정에 대해 잘 이해할 수 있을 것입니다.

아주 간단히 쉽게 말씀드리면!
오밀 조밀한 구불 구불한 길들과 낡은 주택이 네모 반듯한 도로와 토지 활용도가 높은 고층 건물들로
개발이 되는 사업입니다.

먼저 간단히 용어들에 대해서 알아보고 진행 절차를 통해 전반 과정을 알아보도록 하겠습니다.
- 정비구역 : 정비사업을 시행하기 위하여 지정 고시된 구역을 말합니다.
- 정비사업 : 도시 및 주거환경정비법상 절차에 따라 도시 기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역에서 정비 기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업을 말합니다. 다만 주택재건축사업의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 재건축 사업을 포함합니다.
- 토지등소유자 : 조합원이 될수 있는 분들이시지요. 일반적으로 토지 또는 건축물의 소유자와 그 지상권자를 포함합니다. 다만 재건축의 경우에는 건축물과 부속토지를 함께 소유한자로 한정됩니다.

도시정비사업에는 여러가지가 있지만 재개발, 재건축을 중심으로 설명드리겠습니다.

이제 도시 정비 사업의 진행 절차를 중심으로 간략하게 뺄 부분은 빼고 알아둬야할 사항등만을 중심으로 정리해 보겠습니다.
총 13단계로 제 임의로 정리하였습니다.
어제 포스팅한 괴정5구역은 4번까지가 진행이 된 상태이겠지요.
보시면 아시겠지만 사실 용도 구역이 지정되는 것이 중요하겠으며
그리고 괴정 5구역처럼 주민들에 의해 조합설립추진위가 구성이 되어 조합 설립까지만 진행이 되면
이후 부터는 큰 무리 없이 첫단추, 두번째 단추가 가 채워져 진행이 본격적으로 된다고 할 수 있겠지요.

왜냐하면 도시 정비 사업을 위한 것은 당연하게도 당해 지역의 거주민들을 위한 사업이기 때문에 
거주민들의 정비 사업에 대한 동의, 협의가 중요한 부분이 되겠습니다.
이 후에도 사업 계획 전반에 대한 주민들의 열의와 협의 과정이 중요합니다.

( 괴정5구역 포스팅 보기 --> http://letsweb.tistory.com/921 )

자아 이제 알아두면 쓸데없을수도 있지만 그래도 뉴스등을 보거나 현수막을 보면서 
아는 척하며 진행과정을 가늠할 수 있는 그런 정보입니다. 편하게 상식으로 들어 두시면 좋을 것 같습니다.
내용이 길수 있어서 짧게 짧게 요점만을 정리했습니다.^^ 말도 짧네요 이해 부탁드립니다.

[ 1. 도시정비사업 진행 절차 ]
​
(1) 정비기본게획 수립, 고시
1) 10년 단위로 기본계획 수립 후 5년마타 타당성 검토 (특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장)
(2) 정비계획 수립 및 구역 지정 신청
1) 구청장, 군수등 수립하여 주민설명회 그리고 지방의회 의견첨부하여 특별시장, 광역시장에게 신청 
(3) 정비구역 지정 고시
1) 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장
2) 지분쪼개기 금지 규정 * 정비구역지정고시 있은 날 (또는 고시전 따로정하는날)의 다음 날이 기준일 
- 1필지가 수개 필지로 분할
- 단독 또는 다가구주택이 다세대 주택으로 전환
- 동일인 소유 주택, 토지를 각각 분리 소유하는 경우
- 건축물 새로건축, 철거후 건축하여 토지등 소유자 증가하는 경우​
3) 해제​
- 정비예정구역은 기본계획상 지정예정일부터 3년동안 지정신청않은 경우​
- 주택재개발,재건축 경우​
+ 정비구역 지정, 고시일로부터 2년되는날까지 토지소유자가 조합설립추전위 승인 신청하지 않은 경우​
​ + 정비구역 지정, 고시일로부터 3년되는날까지 토지소유자가 조합설립인가 신청하지 않은경우 (추진위구성없는경우)
+ 조합설립추진위 승인일로부터 2년되는날까지 조합설립인가를 신청하지 않은 경우
+ 조합설립인가받을날부터 3년되는날까지 사업시행인가를 신청하지 않은경우
- 토지등 소유자 30% 이상이 정비구역 지정 해제 요청하는 겨우
- 기타 
(4) 조합추진위원회 구성 (과반수동의) 및 승인
(5) 조합설립 및 등기
1) 재개발 : 토지등 소유자 3/4이상 + 토지면적 1/2 이상
2) 재건축 : + 안 : 각동별 구분소유자 과반수, 전체구분소유자 3/4이상 + 토지면적 3/4
+ 밖 : 토지등 소유자 3/4이상 + 토지면적 2/3​
3) 조합원 자격 : 토지등 소유자 
4) 조합원 - 공유, 동일세대, 인가후소유 등으로 수인이 된때는 대표하는 1인​
5) 조합원의 지위 양도
- 가능 : 조합 설입 인가후 양도, 증여, 판결등으로 권리 이전 간으하며 취득한자를 조합원으로 본다.
- 예외) 투기과열지구안에서의 재건축사업은 조합설입인가후에 양수자는 조합이 될수 없음 (상속,이혼등제외, 그외)
양수하였지만 조합원 자격 취득할 수 없는자는 현금으로 청산 (청산금은 조합설입인가일 기준 )​
(6) 사업시행계획 작성 및 인가
1) 조합 과반수 동의
(7) 분양통지 및 공고
1) 사업시행 인가, 고시가 있은날부터 60일이내 개략적 부담금내역 및 분양신청기간을 통지 공고 2) 분양신청기간은 통지한 날부터 30일이상 60일이내 ( 20일이내 연장 가능 )
(8) 관리처분계획 작성 및 인가
1) 신청 후 30일 이내 시장 군수 인가​
2) 관리처분계획중 분양설계에 관한 계획은 분양 신청기간이 만료되는 날 이후 수립한다.
3) 종전가 : 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
4) 인가 고시일부터 종전 토지소유자, 지상권자등은 소유권이전고시가 있는 날까지 종전토지 사용수익금지
5) 용익권자보호 - 지상권, 전세권, 임차권 설정 목적 달성할 수 없는 경우 계약 해지 가능 
- 해지시 금전반환청구권은 시행자에게 행사가능 -> 시행자는 당해 토지등 소유자에게 구상권 행사 )
- 현금청산
- 물상대위​
(9) 철거 등 사업시행
(10) 준공인가신청
(11) 사업완료공고
(12) 소유권이전고시
1) 분양등기까지 저당권을 비롯 타 등기는 할 수 없음
2) 청산
(13) 분양등기

이상으로 정비사업의 절차를 통해 전반 흐름을 알아 봤습니다.
이렇게 보니 이제 간단하시지요?

아래 사항은 모르셔도 되는 추가 내용들 입니다. 
시간 되시면 읽어 보세요~ 
​
2. 정비사업 특례 및 기타 규정
(1) 주택 공급의 법칙 예외
+ 2인 이상 1토지 공유 시 시 도 조례에 따라
+ 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자
+ 근로자숙소, 기숙사용도로 주택 소유하고 있는 토지등 소유자
+ 국가, 지방자치단체 및 주택공사
+ 공공기관이 소유한 주택을 양수한자 (공공기관지방이전시책등 )
+ 종전권리가격에 따른 가격범위에서 2주택을 공급 ( 1주택은 60이하, 3년전 전매No)
+ 가로주택정비사업 3주택이하 공급가능하되, 다가구주택소유자는 최소분양단위규모 추산액을 종전권리가액을 나눈값만큼
+ 과밀업제권역에서 투기과열지구에 속하지 아니한 재건축사업 3주택이하 한정 공급 가능
​
(2) 주택재건축, 재개발사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설
1) 용적율 적용완화
2) 재건축소형주택 의무기준 (전용 60이하)
- 과밀억제권역 재건축 30이상~50%이하 시도 조례
재개발 50이상~70%이하
- 과밀억제권역밖 재건축 50% 이하 시도조례 
재개발 75% 이하
3) 용적율 초과 건축 시 그 만큼 소형주택을 시장군수등 또는 주택공사에 공급 (가격은 표준건축비, 토지는 기부채납)
4) 인수자 협의 : 용적률 초과 건축하는 경우 미리 소형주택 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영
​
(3) 국민주택채권 특례규정
- 주거환경개선사업에 따른 건축허가, 등기 또는 이전시에는 국민주택채권 매입에 관한 규정 적용치 않음​
​

(4) 용도지역 지정 의제
- 주거환경개선구역(스스로개량) - 2종 일반주거지역
- 주거환경개선구역(수용, 관리처분계획에 따른 방식) - 제 3종 일반주거지역
- 주거환경개선구역(환지방식) - 제 2종 일반 주거지역
​
(5) 손실보상
- 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물 소유자는 이주대책대상자에세 제외한다. ( 다만, 질병, 징집등 부득이한 사유 예외 )​
​
(6) 기타 규정
1) 매도청구 ( 재건축, 가로주택정비사업 )
- 조합설립 동의하지 아니한자. 
- 건축물 또는 토지만 소유한자 (재건축한함)
- 시장, 군수, 주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의 하지 아니한자.

( 괴정5구역 포스팅 보기 --> http://letsweb.tistory.com/921 )

​
이상으로 오늘은 정비사업인  재개발, 재건축 등에 대해서 알아봤습니다.

다음 포스팅 역시 재개발 중심으로 다뤄볼까 합니다.

괴정5구역에 이어 부사나 전반 재개발 지역을 다시 정리하도록 하겠습니다.

감사합니다.

지극히 주관적인 2017 모바일 게임 시장 총평입니다.

한해 개인적으로 출시했었던 게임과 시장에 출시되었던 많은 게임들을 보며 주관적으로 이슈 특징들을 정리해 보았습니다.

1. 리니지 그리고 리니지

2017년은 리니지로 시작하여 (2016. 12월이지만) 리니지로 계속 ~

상반기 내내 매출 1위를 차지한 넷마블의 "리니지2 레볼루션"

그리고 6월 출시하여 현재까지 1위를 달리고 있는 정통 적자 엔씨소프트의 "리니지M"

사실 2017년 리니지의 한해라고 해도 과언이 아닐만큰 그냥 평정을 하였다.

배다른 형제인 리니지2 레볼루션 과 리니지M 은 사실 동일하게 피시온라인 게임 "리니지"를 바탕으로 

스토리와 전반적 게임 시스템을 구성하였지만 

리니지2 레볼루션은 현재 MMORPG의 그래픽을 그대로 계승하여 가져갔다면

리니지M의 다소 다소 다른 접근법인 피시온라인 게임의 리니지1 느낌을 그대로 구현하고자 했던것이 좀 다르다.

리니지 레볼루션은 해외에서도 현재 좋은 성과를 올리고 있다.

리니지는 역시 최강자

2. 대규모 마케팅

이제 게임은 적당한 마케팅 대략 3~5억 사이 투자하여 30~50억 매출을 목표로 하던 시대는 지났다.

불과 2년전만 해도 게임을 출시할때 3억 정도의 마케팅을 투자하는 것이 적정한 선이었다.

( 아니 3~4년전엔 1억 마케팅 비용이지만 )

하지만, 이제는 5억정도의 마케팅으로는 유저들에게 잘 보이지도 않는다.

최소의 마케팅비로 최적의 배분을 통해 효율을 올리기 위해 고민했던 시절은 이제 까마득하다.

고퀄의 게임 영상제작, 사전예약부터 충분하고 과감한 노출, 기본적인 케이블 광고 송출 , 유명 연예인 채택..

이 정도면 기본적으로 10억은 훌쩍 넘어간다.

모바일 게임시장에 온라인게임의 큰형들이 진입을 본격적으로 하게 되면서 경쟁은 마케팅이 되었다. 

이 말은 2가지로 요점을 낼 수 있는데 첫번째 개발사가 퍼블리싱은 힘들다, 둘째 작은 퍼블리싱사는 살아남지 못한다.

그리고 이는 투자의 입장에서 대규모 마케팅비 투자를 위해서는 대작, 대규모 게임이 될수 밖에 없다.

3, IP

성공한 게임들의 다수가 유명 IP를 가지고 있는 게임들이다.

IP를 가지고 있는 게임들은 일단 높은 비용을 들여 만들었으리라는 판단을 하기 때문에 

매달 출시되는 250여게임들 중에서도 일단은 게임 유저들의 선택을 받아 게임을 즐기게 된다.

물론, 한번 진입하여 과금을 한 유저는 일정기간 게임을 즐기게 된다. 

구글 플레이 매출 순위를 보면 눈에 보이는 게임들이 많다. 물론 리니지 역시...

4. 장르

RPG 게임의 대세. 

오랜 게임플레이 시간이 필요한 흡입력, 많은 과금 수단, 다수의 캐릭터, 함께 하는 즐거움.

어정쩡한 장르로 시작하면 그냥 망작이 된다. 

나역시도 올초에 출시했었던 디펜스 게임은 가슴 아픈 기억으로 남는다. 큰 적자로 언제나 가시방석같은 시간을 만들어 줬다.

하지만, 해양 전투 장르의 신기한 매출 순위 상위~ 최근의 대항해시대. 그리고 해전 1942 

이것은 RPG를 제외한 장르는 1,2,3 순위권 정도만 살아 남는다는 결론이다.

5. 중국

많은 기사에서도 나왔듯이 중국 게임이 대부분이고 대세다.

게다가 한국 보다.....  잘 만든다. 

RPG 게임 뿐만아니라 전반에 걸쳐 다 잘만든다. 

게다가 이제는 그래픽도 너무나 잘만든다. 마치 일본 게임인것처럼 뛰어난 일본 그래픽을 그대로 제작해 낸다.

그 수많은 인구와 엄청난 규모의 자금을 보면 당연한 일이 아닌가 한다.

6. 매출 랭킹 

일부 상위 게임들을 제외하면 매출 순위권을 유지하는 것이 쉽지 않다.

예전에는 기본적으로 성과를 내어 유저 확보하여 매출순위 50위권내에 진입하면 

3개월 이상을 버티는 것이 당연한 것이었다.  

하지만 지금은 반짝이다. 대부분 1개월 정도를 버티고 무섭게 하락한다.

올 상반기 출시하며 윤균상을 모델로 써 출시헀었던 게임도 예상보다 빠른 하락에 입술이 말랐던 기억이 난다.

예전 미검온라인을 출시했을때에는 기본적으로 3, 4, 5개월차에 가장 높은매출 순위달 이었다. ( 그 시기 출시했던 대부분 게임이)

하지만 지금은 1, 2개월차가 가장 높은 매출을 찍고 하락하는 경우가 다수이다.

유저들의 빠른 새로운 게임으로의 이동인데

이는 리니지를 제외한 게임은 유저들이 1달정도 즐기고 다시 새로운 게임으로 옮기는 세컨드 게임의 형태로 추정된다.

물론 아닌 게임들도 있지만..  

7. 착한게임, 잘 구성된 게임성

킹스레이드가 올해 반짝 했었다

큰 마케팅도 없었고 대규모 개발사도 아닌데 충분히 성과를 올렸었다.

이는 과금 중심을 다른 게임들과 다른 과금없이도 게임을 즐길수 있게 하는 밸런스!!

과금 유저와 비과금 유저의 사이에서의 적당한 밸런스로 모든 게임유저들로부터 찬사를 받았고 

이는 유저들 사이 입소문으로 서서히 매출 순위 상위를 찍어 많은 뉴스 기사에 게재되었었다.

어쨌던 점점 더 대규모, 더 크게 돈을 쓰지 않으면 살아남기 힘든 게임시장이 되고 있다.

그래서 많은 게임사들은 또 문을 닫고, 또 생기고 있다.

힘든 상황에 생기는 이유는 당연하지만, 여전히 게임만큼 빠른 시간내에 투자금을 회수하여 수익을 올리는 사업이 많지 않다.

그리고 대박을 터트릴수도 있고.... 

물론 틈새 시장은 여전히 존재하기 때문에 (매출 순위 50~100위)

출시할 게임에 대한 충분한 이해를 통해 매출 계획을 잡아서 그에 맞는 포지셔닝을 하여 마케팅을 효율적으로 하고

단계적 마케팅 투입안을 마련하여 성과를 보면서 유연하고 과감한 결정이 필요하다.

2017 게임 백서가 나와서 시장 매출량등이 나왔지만... 그건 따로 

더 여러 가지가 있지만 오늘은 이 만큼으로 정리합니다.

간만에 부동산이 아닌 게임 포스팅을 합니다.

오늘은 부산에서 재개발 지역중 가장 빠르게 진행중인 괴정 5구역 재개발 에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.
해당 지역은 제가 현재 관심이 아주 많은 지역으로 이 후로도 포스팅을 자주할 예정입니다.

먼저 짧게 4가지 주요 요점은
 - 사하역을 중심으로 한 역세권
 - 제 2 대티터널 건설 호재
 - 상대적으로 크지 않은 투자 금액
 - 조합원들의 재개발에 대한 높은 열의로 빠른 진행
 - 세대수 : 4200세대의 대단지( 조합 1200~1500 )
위 5가지가 주요 사항이 되겠습니다.

괴정5 재개발사업은 현재 1760세대가 사는 사하구 괴정동 571-1 일원에 총 4200세대의 대단지 아파트를 짓는 사업입니다.

가장 눈여겨 보야할 곳이 바로 어느 지역이고 어느 부분인가가 되겠지요
괴정 5 재개발 지역은 바로 여깁니다. 아래 지도를 보십시오.

이해도를 높이기 위해 다시 위성 사진으로 현재 모습을 살펴 보겠습니다.

부산시의 2017년 9월 13일 정부구역 및 정비계획 지정 고시로 본격적인 스타트가 되었습니다.

대단히 빠른 진행입니다.

재개발 지역 1탄으로 괴정 5 지역은 향후 계속 업데이트 예정입니다.