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안녕하세요

대연 3구역에서 좋은 조망을 기대할 수 있는 물건 2개를 추천해 드리겠습니다.

대연 3구역의 상세한 내용은

제가 작성한 아래 글을 클릭하셔서 확인하실 수 있습니다.

( 대연 3구역 사업 내용 상세 -> 클릭 http://letsweb.tistory.com/1092 )

위의 글을 통해 사업 내용의 주요 사항을 참조하여 주시기 바라며

대연 3구역의 주요 가장 큰 특징은

 + 사업시행인가 완료, 현재 관리처분인가를 기다리는 중 : 거의 마무리 진행 단계

 + 무려 4500세대 가까이 되는 대단지라는 것 

     ( 대단지이다 보니 3개 단지로 나뉘어져 구성됩니다. )

 + 구역 자체가 크다 보니 충분하 녹지의 구성

 + 역세권 단지

 + 국내 탑 브랜드 건설사 : 롯데건설+현대산업개발

부산의 어느 재개발 지역보다도 강력한 장점인 위 3가지 만으로도

누구나 관심을 가질수 밖에 없는 재개발 지역입니다.

이런 대연 3구역에서의 위의 배치도를 보시면 아실 수 있듯이

99A타입은 광안대교 및 전반 바다 부분 조망권이 나올 가능성이 아주 높은 타입니다.

이에 추천을 드리는데

이때 주의 하셔야할 점은!

조합원 분양에서 현재 타입 신청까지 진행이 되었으며 타입이 지정되지 않았습니다.

99A 타입의 경우 180세대 밖에 되지 않기 때문에

감정가가 높지 않는 경우에 1순위에 밀리게 되면 다른 타입을 배정 받을 수가 있습니다.

1순위에서 99A 타입을 지정받기 위해서는 감정가가 조금은 높아야 합니다.

따라서

오늘은 

99A타입으로 선정될 확률이 높은 물건 2개를 추천하여 드립니다.

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* 물건 정보 1

- 감정가격 32,500

- 프리미엄 12,000

- 매매가격  44,500

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* 물건 정보 2

- 감정가격 24,000

- 프리미엄 10,000

- 매매가격 34,000

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관심이 있으신 분들은

연락주시면 상세 소개 및 진행해 드릴 수 있도록 하겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요

지난 " 토지공개념 "의 글에 이어

최근 가장 많은 문의를 주셨던 " 금리인상 " 부분에 대해

늦었지만 미국 금리인상과 부동산에 미치는 영향에 대해 간략하나마

개인적인 의견을 정리 해볼까 합니다.

지난 12월에 미국 금리 인상으로

한국 정책금리와 미국의 금리가 동일하게 1.5% 수준이 되었을때 이후 전망에 대해 간략히 

글을 남겼었습니다. ( 제 포스팅에서 찾아보시면 됩니다. )

그리고 지난주

3/21에 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed)는 

연방공개시장위원회(FOMC)를 열고 기준금리를 현재의 1.25~1.50%에서 1.50~1.75

로 0.25%포인트 인상키로 했다고 발표하였습니다.

지난 2017년 12월과 지금 3월의 상황은 크게 다른 점이 하나 있습니다.

바로, 금리 역전 현상이 발생하였다는 것입니다.

미국의 금리는 1.50~1.75%가 되었고 

한국의 기준금리는 1.50%. 미국이 우리보다 0.25%포인트 높게 된 것입니다.  

여러 글들을 읽어 보셔서 아시겠지만

지난 과거에도 2차례 한국과 미국의 금리가 일시적으로 역전이 된적이 있었습니다.

그리고

과거의 2차례 상황에서는

단기적 역전의 상황에서 한국의 경제가 크게 자본의 유출등이 없었고 크게 영향이 없었습니다.

하지만,

그때와 다른 중요한 상황이 있습니다.

1, 한국의 경기 상황

그때는 한국의 경제가 다시 활성화하는 시기여서 

전반 경제성장율로 약 4~5%로 아주 양호하였던 시기였습니다만 

현재 우리나라 경제성장률은 지난해 3.1% 높은 청년실업률, 저물가, 낮은 내수 회복세 등 

불안 요소가 큰 상황입니다. (올해 3.2로 완만한 회복세 또는 2.8로 둔화 예상 )

2. 미국의 경기 상황

미국의 경기는 세계 경제에서 나홀로 호황으로 

연준은 올해 미국의 경제성장률 전망을 기존 2.5%에서 2.7%로 올렸고 

내년 소비자물가 상승률은 2.0%에서 2.1%로 높였습니다. 

미국은 금리 인상을 감내할 만큼 실물경제가 충분히 살아났다는 자신감이 있고 

주식을 중심으로 자산 가격이 많이 올라 ‘통화 긴축’이 필요한 상황입니다.  

경제 상황이 더 좋아지면 금리 인상 압박은 더 크게 작용할 것입니다.

이에 따라,

한국은 실물경제를 보았을때 금리 인상이 쉽지 않고

미국은 추가적인 금리 인상이 확실시 되고 있는 것입니다.

한국 금리 인상에 대한 예측으로는 

미국을 중심으로 한 보호무역주의 영향과 실업등의 고용 창출 둔화 등을 이유로 

다수의 해외 투자은행(IB)들이 올해 한국은행이 금리를 1번 올릴 것이라는 전망을 내놨습니다.

이에 반해 미국은

연준위원들의 태도와 연준의 메시지에서 올해 최대 4번의 금리 인상을 예고하는 메시지가 많습니다.

한국이 1번, 미국이 추가로 3번 (즉 올해 4번) 금리를 올릴 경우 

미국의 기준금리는 상단 기준 2.5%, 한국은 1.75%가 되어 0.75% 차이 또는

한국이 금리를 유지한다면 양국 간 금리 차가 최대 1%포인트까지 벌어진다는 얘기가 됩니다.

물론 자본은 금리가 낮은곳에서 조금 더 금리가 높은 곳으로 흐르기 마련입니다만

국가간의 자본 유츨은 단순히 금리로만 이동되어 지는 것은 아닙니다.

하지만,

미국과의 금리역전의 단기 충격은 크지 않지만 금리역전이 장기화가 되는 경우에는

주식 시장으로 부터 시작하여 자본 유출을 포함, 경제 전반에 큰 영향을 주게 될 것입니다.

따라서,

이런 설명을 드린 이유가 바로 

아래 결론을 도출하기 위해 드린 말이었습니다.

한국의 금리 역시 인상압박이 강해질 것이고 이는 곧 추가 인상으로 다가올 수 있다는 것입니다.

우리는 예상된것 이상으로 고려를 해야 합니다.

여기서 금리 인상에 대해 개인적인 의견을 드린다면

1. 미국은 

2017년 3차례 금리 인상후 2018년 올해 지금 3월에 인상이기에 

주기적으로 4차례 인상도 가능해 보이지만 4차례 인상이 되지 않을 것이며

3차례 인상 가능성이 가장 높아 보입니다만 이것 역시 확실치는 않습니다.

그 이유는 금리 인상을 주도적으로 이끌던 재닛 엘런 연준 의장에 이어 

2월에 새롭게 제롬 파월이 의장이 되었고

현재는 제롬 파윌 의장 역시 엘런 전의장과 같이 점진적 인상을 할 것이라고 얘기하고 있지만

그의 뒤에는

현재 전반 지지도등의 하락세와 주요 지지층의 이탈등이 발생하고 있는 트럼프 대통령이 있습니다. 

트럼프 대통령은 지지층의 재결집과 하락세를 만회하기 위해 그의 공약이기도 했던 

많은 사회 간접 자본 시설 공사를 위해 대규모 개발 계획을 하여야 하고 

이는 정부 지출로 이어지는데 고금리에서는 쉽지 않은 부분입니다.

2. 한국은 

물가상승율등 지표가 예상보다 높지 않아 고민에 고민을 거듭할 것으로 보입니다.

하지만, 3.1%의 경제성장율을 예측하는 지표등으로 경기가 바닥을 찍고 완만한 회복세를 가지고 있고

미국과의 금리 역전 현상을 오래 두고 보지 못할 것이므로

어쩔수 없이 큰 금리차를 만들지 않기 위해 뒤 따라 갈 것으로 보입니다.

이는 경제적인 것 뿐만 아니라 

2018년 6월의 지방선거와

개헌등 안건을 가지고 있기에 가장 중요한 2020년의 국회의원 선거를 앞둔 

문재인 정부의 내년 3년차 정치적인 상황에서도 영향을 받게 됩니다.

이에 올해 한국 당국은 미국의 추가 인상 가능성을 보며 1~2회 정도의 인상으로 예상됩니다만

정부 당국이 현재의 개혁적인 드라이브를 유지할지 아니면 잠시 물러서서

경제 활성화 부분으로 드라이브를 할지에 따라 조금은 달라질 것으로 보입니다.

그럼 

이제 금리 인상이 되면 부동산에는 어떤 영향을 주게 될까요?

금리가 인상이 되면 ( 일반적인 이론에 따르면 )

1. 대출금리 상승으로 부동산 수요 계층의 매수 심리를 위축 시키게 되고

2. 금리 상승으로 인한 부동산의 투자 기대수익율 역시 금리보다 더 상승하게 됩니다.

( 예를 들면, 투자 수익이 100만원이라면 

기대수익율 5%일때 부동산가격은 2000만원이어야 하고

기대수익율 10%일때 부동산가격은 1000만원 이어야 합니다. )

이에 따라, 

부동산 가격은 매수 심리 위축으로 수요 감소로 인한 가격하락 요인과

더불어, 기대수익율 상승으로 인한 하락 요인이 함께 발생하게 되어

부동산 가격은 하락 하게끔 영향을 주게 됩니다.

하지만,

현재 부동산 시장에서는 경기 지표가 바닥을 찍고 다시 조금씩 활성화 할 것이라는 기대감과 

투자처를 찾지 못한 유동자산의 증가 그리고 

금리 인상이 급격하지 않고 제한적으로 천천히 시장에서 예상되게 끔 진행이 되기 때문에 

부동산 시장에는 큰 영향이 없을 것이라는 의견도 많고 저 역시 그렇게 생각됩니다.

또한, 여러번 언급 드린 것처럼

현재의 부동산시장은 양적인 경쟁의 시장이 아니라 질적인 경쟁의 시장으로 변하고 있기 때문에

실수요를 바탕으로 한 지역은 영향이 미비하거나 

또는 조금의 조정 이후 완만한 상승세를 유지하게 될 것이며

실 수요를 가지지 않은 투자 중심의 지역은 모든 것에 영향을 받아

한국내 각 지역별로, 그리고 각 지역, 도시내에서도 양극화 현상은 

더욱 도드라지게 나타날 것으로 보입니다.

이에 안정적인 투자를 원하신다면

투자비용이 조금더 상승할 수도 있겠지만

주변 위성도시에 대한 투자보다는 도심지역 그리고

확장된 상권으로 투자보다는 주요 중심지역내의 상권으로의 투자가 장기적으로 

안정성과 효율면에 더 큰 도움이 되지 않을까 합니다.

물론,

이런 조정 기간 이후에 하락한다 할지라도 이후 상승 체력이나 요소가 충분한 

베드타운이던 관광단지건 탄탄한 배후 입지가 있다면 해당 부분은 위험도 만큼의 

추가 수익율을 기대할 수 도 있습니다.

이상까지 

개인적인 의견이었습니다.

잘못된 내용이나 수정될 부분에 대해서는 의견을 주시면 수정하도록 하겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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안녕하세요

최근 재개발 물건에 투자하시겠다는 분들이 많이 연락을 주셔서

물건들을 추가 소개해 드립니다.

지금 소개해 드리는 물건은 초량2구역 물건입니다.

초량 2구역의 자세한 사항은 저의 아래 글을 참조 부탁드립니다.

http://letsweb.tistory.com/971

자세한 사항은 저의 위 글을 참조하여 주시고

초량2구역의 현재 사항을 간단히 설명을 드리면

- 시공사 : 호반건설

- 세대수 : 1857세대

- 2008년 정비구역 지정

- 2005년 조합 설립 추진위 승인

- 2016년 조합 설립 인가

- 현재 사업 시행인가를 준비하고 있는 상황입니다.

주요 장단점을 간략히 말씀드리면

지하철에서 다소 멀리 떨어져 있다는 단점을 가지고 있는 반면

위치적으로 동구에 있어서 전반 주요 도심지역으로 접근이 용이하고

구봉산 자락에 있어서 북항 재개발시 배후 혜택지로 멋진 조망이 보장이 되고 

1857세대라는 대단지이며

아래 쪽으로 초량 주거환경개선으로 아파트들이 건설되고 있어 

전반 주거 환경이 많이 개선되어 전체적으로 향후 가치가 상승될 것으로 보입니다

오늘은

1. 실투자 금액이 작은 소액 투자 물건

2. 평당 가격이 낮은 대지물건 2개

를 소개해 드립니다.

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* 물건1

- 대지 19평, 건물 13평

- 현 LH전세 4000

- 매도 1.6억 ( 실투자 1.2억 )

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* 물건2

- 대지 46.9평

- 평당 약 500

- 매도 2.35억

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관심이 있으신분들은 연락주시면 안내 및 진행해드리겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오.

초량2,3구역 물건 매도 / 매수 접수 받고 있습니다.

[좌천통합2, 3지구(매축지) 물건 접수받고 있습니다. ]

[좌천통합2, 3지구(매축지) 투자자분 접수받고 있습니다. ]

[대연3,4,8구역 물건 및 투자 접수 받고 있습니다]

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안녕하세요 

비오는 월요일입니다.

지난주부터 해서 비가 오는 날이 자주 있습니다.

비가 오면 사실 제가 하는 일은 좀 일이 많이 줄어듭니다만

다시 화창해질때 더 많은 일들을 하면 되니까 

그동안 가뭄으로 비가 필요한 곳이 많은데 충분히 내려서 해소되길 바랍니다.

오늘은

제가 써야지 써야지 하다가 미뤄뒀던 

부산 재개발 부분에 대해 지난 포스팅에 이어서 정리해 볼까 합니다.

부산은 오래전부터 개발되고 발전되어 온 도심지역으로 도심 전체가 개발이 되어 있어

도심의 효율적 활용을 위해서 재개발/재건축 등 정비사업으로 개발 되는 되는 지역이 아주 많습니다.

오늘 간략히 정리하며 소개드릴 곳은

대연4구역 (대연3주택재개발정비구역) 입니다. 

대연 4구역은 

대연 3구역의 아래로 우룡산 공원과 대연고등학교와 부산공업고등학교의 사이에 위치하고 있습니다.

건축이 36층이라 고층에서는 광안대교 뷰 조망이 될 것으로 보입니다.

그리고

주변이 대연3, 8구역등 대단지 아파트등이 들어서게 되면 전반 환경이

개선이 되어 실거주 입장에서 좋은 주거 환경으로서 대규모 고품격 프리미엄 단지로

변모 될 것으로 보입니다.

교통 환경으로는 경성대, 부경도 및 광안리로의 진입 뿐만 아니라

서면, 동구, 중구로의 진입 역시 괜찮아 주거 요건으로 좋은 위치적 장점을 가지고 있습니다.

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현재 진행 사항은

- 조합설립인가 : 2008년 6월

- 사업시행인가 : 2016년 12월

- 관리처분계획인가 : 2017년 12월

사업시행인가 1년만에 관리처분계획인가까지 진행이 되어 초스피드로 진행이 되었습니다.

4월 말에 이주 시작 예정이며 그 이후 철거 및 공사가 진행될 예정입니다.

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대연4구연 사업 간략 정리

- 구역면적 : 16,422.355평

- 대지면적 : 11.972.59평

- 건축면적 : 5,348.23평

- 연면적 : 45,171.18평 ( 건페율 44.67%, 용적률 261.8% )

- 총 8동 : 지하 5층, 지상최고 36층

- 총세대수 : 1,057세대 ( 분양 998세대, 임대 59세대 )

    + 59A 21세대, 59B 58세대, 74A 343세대, 74B 36세대

    + 84A 138세대, 84B 175세대, 84C 36세대

      ( 39A,B는 임대로 59세대 )

- 시공사 : 대우건설 ( 푸르지오 )

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분양 일정으로는

- 조합원 분양이 2007년 12월 초까지 진행이 완료 되었으며

   + 평당 950~970만원 내외로 진행 (59타입 약 2.5억, 74타입 약 2.8억, 84타입 약 3,2억 )

   + 3월에 분담금 추산액등이 고지 되었습니다.

- 일반 분양은 올해 2018년 하반기에 진행될 예정이며

   + 평당 1150~1180만원 내외로 진행 ( 59타입 약3억, 74타입 약 3.4억, 84타입 약 3.9)

진행이 될 예정이며 

올해 4월 23일부터 이주가 시작되고 뒤이어 철거가 진행이 될 것으로 보입니다.

조합원 물건의 경우는 제가 이미 다른 재개발 포스팅에서 말씀드린 것처럼

일반 분양보다 20~30% 저렴한 금액, 확장과 옵션 지원을 생각하셔야 됩니다. (7~9000정도)

 ( 현재 비레율은 약 100%로 감정가액 그대로 권리가액 으로 보시면 됩니다. )

프리미엄은 현재 평형수와 타입에 따라 

5000에서 9000 정도 사이로 구성이 되어 있습니다.

그리고

이후 일반 분양에서도 일정정도 프리미엄을 붙는 것을 고려하여 생각을 하시면 됩니다.

거래를 하실 때에는 

감정가와 프리미엄을 더한 것으로 보시면 됩니다.

관심이 있으신 분들은

연락주시면 자세히 설명 드리도록 하겠습니다.

대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 접수를 받고 있습니다.

대연3, 4, 8 구역 투자하실 분들의 접수를 받고 있습니다.

좌천범일통합3지구, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요 

오늘은 최근 많은 문의를 주시고 계시는 

동구의 "좌천범일통합3지구"에 대해 간단한 정보 및 매물 안내를 드리고자 합니다.

먼저 

좌천 범일 통합 3지구 주요 사항을 체크하고 가겠습니다.

1. 위치 : 부산 동구 범일동 252-1562 

2. 구역면적 : 13,378.52평

3. 대지면적 : 8,864.48평

4. 건축면적 : 2,984.94평

5. 연면적 : 101,170.37평

6. 건폐율 33.67%, 용적률 841.29%

7. 전체 8동 지하5층, 지상 49층

8. 시공사 : 두산건설

9. 총 2,385세대 ( 아파트 2,040세대, 오피스텔 345세대 )

브랜드 프리미엄을 가지는 " 두산 자이 "를 가진  대단지 " 2,385단지 "가 

동구 바닷가에 있는 것만 으로 큰 메리트를 가진 정비사업입니다.

그럼 그동안의 진행 사항을 간략히 말씀드리겠습니다.

" 좌천범일통합3지구" 는

최근 2월 14일 재개발 정비조합의 마지막 고비인 " 관리처분계획인가 " 를 받았습니다.

그동안 정비 구역 지정 후 오랜 기간 더디게 진행되어 오던 모든 부분이

- 1990년 정비구역 지정

- 2008년 조합 설립이후 

- 2017년 사업설립인가

- 2018년 2월 관리처분계획인가

위와 같이 2017년 이후 빠르게 진행되어 

이제 모든 고비를 넘겨 " 이주, 철거, 분양 "만 남은 상황입니다.

좌천범일통합3지구는

부산의 주요 사업인 동구 북항 재개발 사업의 배후 혜택지로 잘 알려져 있습니다.

북항 재개발은

해양공원,과 항만시설, 상업/업무등 복합 기능을 가진 지역으로 개발될 예정인데

부산의 랜드마크가 될 오페라 하우스도 건설될 예정이어서

국제 해양 관광거점으로 동남해안 관광벨트의 중심이  될 것으로 보입니다.

이런 이유로 

좌천범일통합3지구는 부산 최고의 입지가 될 수 있는 힘을 가지고 있습니다.

저 역시도 사무실이 근처다 보니 

항상 다니면서 주의 깊게 바라보고 있는 곳입니다.

그럼 이제 기다리셨던 

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* 좌천통합범일3지구의 매물 소개를 드립니다.

1. 84A

- 프리미엄 : 8000만

- 인수매매가 9540만

2. 84A

- 프리미엄 : 8000만

- 인수매매가 9350만

3. 84A

- 프리미엄 : 7000만

- 인수매매가 1.5억

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관심이 있으신 분들은 연락 주시면 자세한 정보에 대한 안내 및 설명 드리겠습니다.

고맙습니다.

새해 복 많이 받으시고 좋은 하루 하루 되십시오.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]

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