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안녕하세요

지난 " 토지공개념 "의 글에 이어

최근 가장 많은 문의를 주셨던 " 금리인상 " 부분에 대해

늦었지만 미국 금리인상과 부동산에 미치는 영향에 대해 간략하나마

개인적인 의견을 정리 해볼까 합니다.

지난 12월에 미국 금리 인상으로

한국 정책금리와 미국의 금리가 동일하게 1.5% 수준이 되었을때 이후 전망에 대해 간략히 

글을 남겼었습니다. ( 제 포스팅에서 찾아보시면 됩니다. )

그리고 지난주

3/21에 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed)는 

연방공개시장위원회(FOMC)를 열고 기준금리를 현재의 1.25~1.50%에서 1.50~1.75

로 0.25%포인트 인상키로 했다고 발표하였습니다.

지난 2017년 12월과 지금 3월의 상황은 크게 다른 점이 하나 있습니다.

바로, 금리 역전 현상이 발생하였다는 것입니다.

미국의 금리는 1.50~1.75%가 되었고 

한국의 기준금리는 1.50%. 미국이 우리보다 0.25%포인트 높게 된 것입니다.  

여러 글들을 읽어 보셔서 아시겠지만

지난 과거에도 2차례 한국과 미국의 금리가 일시적으로 역전이 된적이 있었습니다.

그리고

과거의 2차례 상황에서는

단기적 역전의 상황에서 한국의 경제가 크게 자본의 유출등이 없었고 크게 영향이 없었습니다.

하지만,

그때와 다른 중요한 상황이 있습니다.

1, 한국의 경기 상황

그때는 한국의 경제가 다시 활성화하는 시기여서 

전반 경제성장율로 약 4~5%로 아주 양호하였던 시기였습니다만 

현재 우리나라 경제성장률은 지난해 3.1% 높은 청년실업률, 저물가, 낮은 내수 회복세 등 

불안 요소가 큰 상황입니다. (올해 3.2로 완만한 회복세 또는 2.8로 둔화 예상 )

2. 미국의 경기 상황

미국의 경기는 세계 경제에서 나홀로 호황으로 

연준은 올해 미국의 경제성장률 전망을 기존 2.5%에서 2.7%로 올렸고 

내년 소비자물가 상승률은 2.0%에서 2.1%로 높였습니다. 

미국은 금리 인상을 감내할 만큼 실물경제가 충분히 살아났다는 자신감이 있고 

주식을 중심으로 자산 가격이 많이 올라 ‘통화 긴축’이 필요한 상황입니다.  

경제 상황이 더 좋아지면 금리 인상 압박은 더 크게 작용할 것입니다.

이에 따라,

한국은 실물경제를 보았을때 금리 인상이 쉽지 않고

미국은 추가적인 금리 인상이 확실시 되고 있는 것입니다.

한국 금리 인상에 대한 예측으로는 

미국을 중심으로 한 보호무역주의 영향과 실업등의 고용 창출 둔화 등을 이유로 

다수의 해외 투자은행(IB)들이 올해 한국은행이 금리를 1번 올릴 것이라는 전망을 내놨습니다.

이에 반해 미국은

연준위원들의 태도와 연준의 메시지에서 올해 최대 4번의 금리 인상을 예고하는 메시지가 많습니다.

한국이 1번, 미국이 추가로 3번 (즉 올해 4번) 금리를 올릴 경우 

미국의 기준금리는 상단 기준 2.5%, 한국은 1.75%가 되어 0.75% 차이 또는

한국이 금리를 유지한다면 양국 간 금리 차가 최대 1%포인트까지 벌어진다는 얘기가 됩니다.

물론 자본은 금리가 낮은곳에서 조금 더 금리가 높은 곳으로 흐르기 마련입니다만

국가간의 자본 유츨은 단순히 금리로만 이동되어 지는 것은 아닙니다.

하지만,

미국과의 금리역전의 단기 충격은 크지 않지만 금리역전이 장기화가 되는 경우에는

주식 시장으로 부터 시작하여 자본 유출을 포함, 경제 전반에 큰 영향을 주게 될 것입니다.

따라서,

이런 설명을 드린 이유가 바로 

아래 결론을 도출하기 위해 드린 말이었습니다.

한국의 금리 역시 인상압박이 강해질 것이고 이는 곧 추가 인상으로 다가올 수 있다는 것입니다.

우리는 예상된것 이상으로 고려를 해야 합니다.

여기서 금리 인상에 대해 개인적인 의견을 드린다면

1. 미국은 

2017년 3차례 금리 인상후 2018년 올해 지금 3월에 인상이기에 

주기적으로 4차례 인상도 가능해 보이지만 4차례 인상이 되지 않을 것이며

3차례 인상 가능성이 가장 높아 보입니다만 이것 역시 확실치는 않습니다.

그 이유는 금리 인상을 주도적으로 이끌던 재닛 엘런 연준 의장에 이어 

2월에 새롭게 제롬 파월이 의장이 되었고

현재는 제롬 파윌 의장 역시 엘런 전의장과 같이 점진적 인상을 할 것이라고 얘기하고 있지만

그의 뒤에는

현재 전반 지지도등의 하락세와 주요 지지층의 이탈등이 발생하고 있는 트럼프 대통령이 있습니다. 

트럼프 대통령은 지지층의 재결집과 하락세를 만회하기 위해 그의 공약이기도 했던 

많은 사회 간접 자본 시설 공사를 위해 대규모 개발 계획을 하여야 하고 

이는 정부 지출로 이어지는데 고금리에서는 쉽지 않은 부분입니다.

2. 한국은 

물가상승율등 지표가 예상보다 높지 않아 고민에 고민을 거듭할 것으로 보입니다.

하지만, 3.1%의 경제성장율을 예측하는 지표등으로 경기가 바닥을 찍고 완만한 회복세를 가지고 있고

미국과의 금리 역전 현상을 오래 두고 보지 못할 것이므로

어쩔수 없이 큰 금리차를 만들지 않기 위해 뒤 따라 갈 것으로 보입니다.

이는 경제적인 것 뿐만 아니라 

2018년 6월의 지방선거와

개헌등 안건을 가지고 있기에 가장 중요한 2020년의 국회의원 선거를 앞둔 

문재인 정부의 내년 3년차 정치적인 상황에서도 영향을 받게 됩니다.

이에 올해 한국 당국은 미국의 추가 인상 가능성을 보며 1~2회 정도의 인상으로 예상됩니다만

정부 당국이 현재의 개혁적인 드라이브를 유지할지 아니면 잠시 물러서서

경제 활성화 부분으로 드라이브를 할지에 따라 조금은 달라질 것으로 보입니다.

그럼 

이제 금리 인상이 되면 부동산에는 어떤 영향을 주게 될까요?

금리가 인상이 되면 ( 일반적인 이론에 따르면 )

1. 대출금리 상승으로 부동산 수요 계층의 매수 심리를 위축 시키게 되고

2. 금리 상승으로 인한 부동산의 투자 기대수익율 역시 금리보다 더 상승하게 됩니다.

( 예를 들면, 투자 수익이 100만원이라면 

기대수익율 5%일때 부동산가격은 2000만원이어야 하고

기대수익율 10%일때 부동산가격은 1000만원 이어야 합니다. )

이에 따라, 

부동산 가격은 매수 심리 위축으로 수요 감소로 인한 가격하락 요인과

더불어, 기대수익율 상승으로 인한 하락 요인이 함께 발생하게 되어

부동산 가격은 하락 하게끔 영향을 주게 됩니다.

하지만,

현재 부동산 시장에서는 경기 지표가 바닥을 찍고 다시 조금씩 활성화 할 것이라는 기대감과 

투자처를 찾지 못한 유동자산의 증가 그리고 

금리 인상이 급격하지 않고 제한적으로 천천히 시장에서 예상되게 끔 진행이 되기 때문에 

부동산 시장에는 큰 영향이 없을 것이라는 의견도 많고 저 역시 그렇게 생각됩니다.

또한, 여러번 언급 드린 것처럼

현재의 부동산시장은 양적인 경쟁의 시장이 아니라 질적인 경쟁의 시장으로 변하고 있기 때문에

실수요를 바탕으로 한 지역은 영향이 미비하거나 

또는 조금의 조정 이후 완만한 상승세를 유지하게 될 것이며

실 수요를 가지지 않은 투자 중심의 지역은 모든 것에 영향을 받아

한국내 각 지역별로, 그리고 각 지역, 도시내에서도 양극화 현상은 

더욱 도드라지게 나타날 것으로 보입니다.

이에 안정적인 투자를 원하신다면

투자비용이 조금더 상승할 수도 있겠지만

주변 위성도시에 대한 투자보다는 도심지역 그리고

확장된 상권으로 투자보다는 주요 중심지역내의 상권으로의 투자가 장기적으로 

안정성과 효율면에 더 큰 도움이 되지 않을까 합니다.

물론,

이런 조정 기간 이후에 하락한다 할지라도 이후 상승 체력이나 요소가 충분한 

베드타운이던 관광단지건 탄탄한 배후 입지가 있다면 해당 부분은 위험도 만큼의 

추가 수익율을 기대할 수 도 있습니다.

이상까지 

개인적인 의견이었습니다.

잘못된 내용이나 수정될 부분에 대해서는 의견을 주시면 수정하도록 하겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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